多謝你提問，做生意會被逼地學到多樣技能，
土地是有形資產、人材係無形資產。如果你有個真心朋友，
但睇讀者profile，工作穩定，人工只屬一般。相信唔係慣常幫公司搵客搵錢一群，既然有公司「磅住」自己去搵客都唔掂，作來自己搞生意?
另外生意是資本定資產? 實在密不可分。
生意之估值即你究竟比幾錢去買盤生意先抵! 筆者之理解是未來一段時間生意能給予你的收入之現值總和，
所以攪生意而想不困身，是高難度動作。
小人物人工不高，但前半生之鋪排做得不錯。成績表是已擁有現家庭收入近60%的名義被動收入。當然佢仲要供樓啦，如將租金減去按揭供款，實質的現被動收入為$[(13600-7000)+(8000-7300)+(13000-7300)]=$13000。在35年歲而總收入為$60000，能為自己爭取到每月多$13000洗用(或儲起)，及過多十餘年將按揭供完(其實都係租客供)，收入可達現今$35000購買力之租金收入，實在可賀。因為小人物在買宇買賣下必有一套，令自己稍站於高地。
當然小人物能及早將樓買入及投資，可能有P-4.5%之按揭亮點。如果你眼犀看清題目，己發覺讀者有一個很低息的plan予自住樓房使用，可能是公務員或銀行中人，令自己享有低息借貸。要解答應否沽出現單位，當然要一計購買力。兩人總收入為$60000+35000，借貸力為$95000/10000*50%*2.59=12.3mil。當然留意小人物已有幾層樓係手，再買那只能用收入之40%作供款負擔比率上限，所以12.3mil是一個較寬鬆之前設，用此參考及決定讀者倉位去到那水平，亦是適合。
小人物借款為3.14mil+2.03mil+1.56mil+1.93mil=8.66mil，換言之，8.66/12.3=70%之借貸力已用掉，不宜再借。同想在旺市只持貨一半，等待下次時機，可減少2.5mil之借貸。現在有粉嶺樓房可作沽出，
| 樓房 | 租金回報率 | 按揭供款息口 | 樓齡 | 註 |
| 粉嶺樓房 | 3.6% | 2.175% | >20 | 二房低層,冇SSD |
| 荃灣西 | 自住 | 1% | >20 | 三房海景 |
| 荃灣工廠區 | 3.4% | <1% | <10 | 三房山景,冇SSD |
| 荃灣西樓景 | 3.9% | 2.15% | >20 | 有SSD |
粉嶺係低層，又係兩房。雖食盡之前細單位價跑贏大單位一浪，惟此情不可再。租金回報唔見高，樓齡唔係細，仲要冇SSD，唔沽就可惜。等短租完左收番黎，有得比街坊入屋睇樓令其更值錢之際，沽出食一鋪。收番錢之後有何保值之法，容後再談。
你好先謝你細讀本人文章，另外文章是表達良好，資料鋪排有序的。
讀者月入平均了是110000,租金收入9200。
如預算為7.0mil北角樓，
如果讀者肯比三百幾萬首期，仲要打double印花稅，即7.
慳些少既方法，係要早點準備。先將三百萬收租樓轉做太太單名。
看來讀者都係有錢必還，爭人錢唔安樂的人。此同諗樣有錢爭住先，等通賬貶抑自己債項的原理相違背。明白兩個小朋友，人工不算多，現金自然少。在近日跌市加速讀者贖樓決定。本樣收到問題後有再問過讀者如贖樓後有何打算? 同n咁多人一樣都係想:「遲下有筆現金係手望跌市來臨改變命運」。其實你想趁跌市執平貨，唔係坐係度咁簡單，請你先具備幾個要點
懂借貸
跌市最令人缺就是現金。除非現時已借到好盡，大部份人不應在四十餘歲開始減債(贖樓)。另外想清楚先去還錢或贖樓，現時將間樓先供滿後再借出，倒不如咁轉按套錢呢? 除非間樓係居屋。加按套現可將樓房升值部份套出。你咁早贖返張契除左得個睇字，仲要租個保險箱黎放好份契，每個月洗多成千銀。冇咩著數可言。
除非你已坐擁億計現金，否則趁後生仲有銀行借錢比你，適量借貸為自己產生被動收入，再用銀紙眨值去加速債務縮減，是在亂世求生的一招。所以懂得利用借貸，搵既錢多過你打成世工。
數口精
筆者有不少數口精的人客，永遠keep住個按揭唔清，爭五萬分五年還，完左又續五年。你可以自己計下，每月還息都係百餘元，平過你租箱。所以數口精根本唔關你做邊行，而係後天鍛鍊的。數口精心敏銳，係跌市幾有用不言而喻。
所以諗樣叫今之讀者不要執著供滿單位，至於佢贖完樓又再諗住將間樓遲下加按之方法令諗樣不明。 假如讀者不執著於供滿樓而先在幾年前套現買多一間，現時情況簡直由北極跑到坦桑尼亞。
返回現實，可將樓房加按至五成後租出，增加自己總收入。再將套到的1.8mil存放銀行，保守就用mortgage link戶口抵銷利息支出，再唔係冒少少風險收5至6%息，方法要往後搵時間在堂上詳講。
如將樓房按至7成，銀行會先問你單位是否自住的。及後如發現租出，一係call-loan，一係加息，後者為多。那有不少人又將該房轉到另銀行，不見得會家散人亡或告上法庭的事。
此讀者的發問想信有不少blog友都想知，筆者已講做法，但最重要的是唔好當跌市買樓係「坐定定等跌」咁簡單，講得再白些就是你要先找來資金、自己識計數買邊間，買入時及買入後要有心理預備經歷升跌，那才有能耐在跌市撈低及後贏錢。希望今次讀者來信幫到大家!
讀者在香港只有一架的士，究竟可唔可以借到錢? 其實除左的士之年收入外，
讀者收入是較高一群，問題係不長留在香港，
讀者是有兩個方向可取得按揭。方法一為用月入去證明借貸能力。
另一方法是資產證明，可批出你資產淨值乘以factor, 及物業價值之40%的金額(較低者)。當然會覺得40%好苛刻，
如讀者未有居住需要，可不急於此時購入樓房。
對於讀者個案，先要了筆者modify了去配入港人的個人投資周期
1. 個人特質發展
2. 儲蓄階段
3. 投資工具試用期
4. 擴張借貸
5. 二度擴張借貸
6. 退出部署
7. 去槓桿階段
8. 穩健收息保養期
在打工冇發達下、懂得利用借貸是十分重要。當然明白有打工皇帝，不過你知道皇帝都係不少公司之director嗎?
很多人終身都被困在步驟1-3的
第4-6階段中，你需要不斷的稅務及法律意見。
如果你沒錢，你需要將市場起伏，配合4-6的步驟中。
如果你有錢，你可不理市場起伏，只用年歲去判定自己行步驟4或5或6。
大部份人都希望進入步驟8，惟對步驟8之定位不清楚。筆者的文章是為大家達到步驟8，而不斷在課堂講解步驟1-6。
而當然行每步要做的是，審視個人資產與負債。正如你買粒糖前都睇下荷包有幾錢，如人買貨前不審視本身資產，萬一睇中粒糖太貴，引申過份了的慾望，最尾一定火燒身。
由於讀者歲數未明，現有資產亦未明，所以筆者只著量發表下意見。而本個案點配合上述8個步驟，還看下篇。
你好；
5月入了太子及深水步單枝，共4.26MIL, 首期給了三成多，按揭共2.8MIL
問1. 想問那個融資安排好些,
PLAN A:做十年按揭，月供26000,扣除租金收入仍要供12000.
PLAN B:做25年，可抵鎖供款，還有少量現金流。
個人想PLAN A, 因為家庭月入十萬，兩年後其中一間的欠款只餘1.1MIL，憑價劵和價劵基金收入加儲蓄可FULL PAY 其中一間。
問2. 如果不FULL PAY, 便會將資金買入多間，到底開公司, 以公司名義買，還是用個人名義買多間，兩者都要給額外或雙重印花稅，但那個著數？
問3
第二層物業的首期是賣掉現有投資換來
PLAN A: 50多萬人仔定期, 每月可收1300港紙息加升值預期
PLAN B: 60多萬高收益亞洲債券，每月可收5000幾港紙息加2017年到期，會收到10多萬港紙息差。
煩請給予意見
ANSWER:
再一次提出，港人的個人投資周期中8個階段
1. 個人特質發展
2. 儲蓄階段
3. 投資工具試用期
4. 擴張借貸
5. 二度擴張借貸
6. 退出部署
7. 去槓桿階段
8. 穩健收息保養期
要解答讀者應否做十年按揭或廿五先按揭，先要知道讀者現在是需要擴張借貸還是逐步去槓桿。如果讀者是四十歲以下，除非已成李生手下猛將，否則借盡去擴張借貸，努力產生被動收入去產生財務自由是必須的。這符合了諗樣提出用時間去貶抑債觔這原則，亦利用港元時跟美元長線貶值這背景。所以做PLAN A想快手清還，實在不須，應有債就拉長還，最緊要搵個好租客，令你正現金流不曾中斷。
上段所說的是BLOG中其中一個最起始之理念，但明白BLOG文章日多，讀者未必將眾多文章閱畢。所以將部份文章整理，配上脈絡，印成本書盡快在本月推出。
至於買樓，用空殼公司買賣還是好的。雖走不掉雙倍印花稅，但樓宇買賣始終可用公司股份轉讓模式去做，慳返唔少。當然如你成世只買一至兩間樓，咁就無謂大費周章。空殼公司比一般有限公司之做法簡單，稅務上較易但留意賣樓之收益很有可能要付利得稅，亦是需要的。在樓宇買賣，判定你為私人自用買賣要打稅或是投資獲利要抽稅基於幾個原則，
先計你們的購買力，由於你出糧出現金，要保存好受聘合約，
其實此家庭收入，有兩間樓係手再加上讀者收入不穩，算是不錯。
放出居屋再換樓因是自己名所以不用付雙倍印花稅，
賣出單位後可將資金作定存或債券穩住資本，
假設2014年再買物業，到時男友單名買，由於本身沒物業，借盡九成上會沒大問題。讀者問題為男女各人已有一間，再買多一間樓可否再九成上會? 其實是可以的，不過要有合理的解釋原因，例如買樓比家人住，要書面說明此書，如有附加證明最好。例如太太懷孕要搬出，更可寫明有醫生紙證明更可信。其實往時就咁寫張紙說明情況就可以，但現時因借貸收緊，證據同原因都要堅實些少。咁有人問，我次次寫張紙咪可以借足九成? 如你借到第三間物業或以上，通常都不再接納。本次讀者只是想買多一間，原因合情理絕有可能。另外提一提你，如果你有錢將女友舊樓補至五成下及出租，女友便沒自住樓係身，可以做九成上會。因看之重點，是申請人有否多於一間的自住物業。
至於三間都買上車盤，對於一般打工仔來說，已是沒有選擇之中的選擇。首先是現時上車盤動輒都係四五百萬，有時七百萬都係上車格局，或問一般人又有何能力買幾間house出租呢? 至於商鋪或工廈，建議如果你沒搵生意經驗，又冇人帶路，你唔好亂去試。工廈同商鋪的真正用家係老闆，如果你連老闆都未做過，咁點知老闆用咩心態搵鋪呢? 例如係男拔學校對面，你買間鋪個型「三尖八角」仲要上手賣磚既，就當呎價平15%你都好難將間鋪再出。因為去個頭睇鋪既人都係想賺學生錢，即補習、校服、網吧、再唔係整檔facial比等仔放學既師奶都可、不過而家湊仔通常係菲傭，話唔定整間賣印尼食品鋪有前途。比人平之15%，係因前你要做當地生意要比錢再大執裝修，再加上個鋪型好難適合某行業。如餐廳、補習社都要出牌。你見間鋪好大個閣樓可以擴大餐廳樓面，最慘係買左先知根本閣樓係唔比坐客，冇消防樓梯，你話係咪搵黎攪?
所以初心者一定由住宅開始，你一定做過用家，而投資股票就沒此優勢。你用左匯豐銀行服務咁耐，佢就跌足咁耐! 因為你係用佢而唔係入面做，消息已比人慢。做用家而又想修煉睇樓心法，可向舊樓及間房單位出發，相信在夾心階層(即窮中產)漸增加上單身男女性會漸多下，市區細單位續會盛行。而舊樓因抵押能力較低、租務回報好而在香港同樣稅金稅收下，舊單位有其優勢。新盤唔使裝修唔使煩，自然被地產商加入溢價。讀者人工不算高，但做運算及人生編排都做得好好，只要不一是大貪買入符合不來的單位，三十歲三間樓是可期的。當然是擁有三間，離供滿贖契還遠。
香港按揭證券公司沒有明確表示個人擁有第二套房就不能借出九成按揭，只要第二套房都是自住的，就有批出九成上會機會。所以就算讀者自住擁有唐樓，是可以在第二套房九成上會，當然要申明為何有第二間自住樓。另外在你一拆二之策，即將現居屋由聯名轉單名，DSD(雙倍印花稅)是用你該次交易的從價印花稅徵收金額之雙倍計算。
還有一點就是，同學在課堂上問如果本身有一間工廈(總之係非住宅樓)，如在港購買多一間住宅，是否要繳付雙倍從價印花稅呢? 答案是需要的。上述意見是本樣向教律師提問，惟要留意雙倍印花稅是2013年2月之新政策，在港熟悉此策的人根本未有。基於本BLOG希望提供資料不是純粹和大家解字面，本樣會力求將真確信息放上網，如大家有更多此方面資訊不妨傳送予我和大家分享。有所不當亦請提出，你可見之前有些文章會公開重要的修訂。
家庭總收入為$48000，已假設所收租金為可核實收入，租約處理清楚。借貸力為48000*50%/10000*2.59=6.2MIL。現已用借貸約為(1.5+1.6)MIL=3.1MIL，剛好是借貸力之一半。原本呢個「設置」做得不錯，買唐樓是要高息些少(2.75%年息)但用現價計收租回報都有5%(10950*12/2.6MIL)，最正係可以提供成萬蚊正現金流。問題係首期要多點，現時估價都係1.9MIL，但市場做緊2.6MIL附近，此為讀者活生生提供的例子，說明唐樓有其投資好處，但在首期上，及租客加上維修上都要用點心力。如果用讀者當初買入價計，回報更有(10950*12/1.86MIL)=6%，不過不失。
現時老公要幫家人買樓，就係放棄第時市跌再買平貨的機會。既然係屋企人，那也沒從選擇。其實以你們人工只中等，小朋友出世後更要沒錢儲，難免要保留實力再乘下次跌市，買入物業善用槓桿才能改善下半世的生活。香港人就是就是這麼苦，人工已經唔高，仲要計好兼食盡個勢，再能用有限人工去改善人生。當然人工是可以靠努力去增加的，但是此等機會在香港你話有幾多呢?