Grand YOHO 2期商場鐵路齊備
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GS(14)@2018-07-23 08:05:30https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0382&issue=20180723
【明報專訊】政府公布推出一手樓空置稅後，各發展商加快推售現樓單位。新地（0016）港鐵元朗站上蓋住宅Grand YOHO 2期，本月以現樓形式率先推出5伙招標，更首次推出4房1套連儲物室間隔，發展商早前開放上述戶型的現樓示範單位，不論大廳及睡房均享開揚元朗市景，連同鐵路沿線優勢及商場購物之便，適合上車客及小家庭。
明報記者 謝穎怡
攝影 劉焌陶
Grand YOHO 2期共提供826伙，去年初開售後不久封盤，本月暫沽約23伙，現餘約523伙未售。發展商早前指，當中200伙由於涉及地鐵工程，故暫未能推售，現時推出招標的單位主要分佈於第3座及第8座高層，屬3房套或更大型單位。Grand YOHO 2期已屆現樓，項目分3座發展，分佈於第3、5及8座，標準戶涵蓋1房至4房，實用面積由413至1188方呎，當中包括39伙1房戶，佔全盤約5%，分佈於第8座B室。另有提供實用面積394至1397方呎的特色戶，以及實用面積1684至2125方呎的複式戶。
首開放現樓4房示範單位
發展商早前首度開放現樓4房示範單位，為8座28樓F室，實用面積907方呎，屬4房1套連儲物室間隔，此戶型只分佈於2期部分F單位。示範單位大廳間隔方正，樓層高度約3.1米（逾10呎高），並設25方呎露台。單位其中3間睡房與大廳坐向相同，向東面可望開揚市景，其餘一間睡房坐向西北，更可遠眺南生圍景色，並設有曲尺形窗戶，令景觀更加遼闊。
廚房以白色為主調，設有U形工作枱及提供一系列西門子品牌家電，如微波爐、電磁爐、電蒸爐等；廚房和主人套房浴室均設有窗戶，加強通風。
部分單位可遠眺南生圍
Grand YOHO 2期除較1期提供更多類型單位，景觀方面，第3座及第5座向南、3房或以上的大單位，以內園景為主，其餘向西北或東北單位，則以市景為主；至於第8座向西南、1房或2房單位，以園景為主，而第8座向東單位由於面向元朗公路，或會受噪音影響。值得留意的是，項目提供約113個車位，平均每7戶爭一個車位。
新城市廣場戲院開幕 商場營業額升逾一成
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GS(14)@2018-08-09 10:26:02https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5606&issue=20180809
【明報專訊】新地（0016）旗下沙田新城市廣場戲院MOVIE TOWN開業後，商場人流及營業額分別按年上升10%及12%。新地租務部高級經理許嘉雯表示，適逢暑假，集團斥資450萬元推出以電影為主題的「MovieLAB電影體驗所」推廣活動。因應新城市廣場VIP Club女性會員佔70%，MovieLAB推廣活動以粉紅色為主，設逾10個「打卡位」，另有其他推廣，如二人同行以「閨蜜衣著」可享MOVIE TOWN四折購票優惠等。
450萬推暑期電影推廣活動
許又透露，新城市廣場3期首階段的優化工程已完成，商場2樓已重開，主打兒童服飾、親子產品等。商場3期整個優化工程涉資5億元，預計於2019年第四季竣工。優化後一田為最大租戶，佔3期樓面40%，時裝、兒童服飾及玩具、食肆則分別佔30%、20%及10%。
領展再賣逾10商場 黑石積極洽購 包括利東邨橫頭磡邨商場 市值料逾百億
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GS(14)@2018-10-10 10:13:21https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8104&issue=20181010
【明報專訊】領展（0823）近年積極出售手頭物業，繼去年11月以230億元出售16個商場予基匯資本及相關人士後，市場消息指，領展旗下超過10個商場，包括鴨脷洲利東邨商場等，近期獲基金黑石集團（Blackstone）積極洽購，有機會短期內落實成交，市場估值逾百億元。
明報記者
就上述市場消息，領展回覆本報查詢時稱，「如9月24日的聯交所通告所指，我們正評估資產組合，藉以優化資產組合，並為基金單位持有人創造價值。我們未有就任何方案作出決定，而評估可能會或不會導致任何交易。對於市場傳聞，不作評論。」事實上，上月24日、即中秋節當日領展已發出通告，「管理人擬評估領展之資產組合，已委聘匯豐（作為財務顧問）及戴德梁行（作為房地產顧問），資產組合評估可能涉及潛在的資產出售及/或收購」。
山景邨商場規模最大 連638個車位
領展新一批獲洽購的商場名單首度曝光，該批涉逾10個商場，規模較大要數到屯門山景邨商場，面積約12.14萬方呎，連638個車位，據領展2017/18年度年報資料，物業今年3月份估值約13.9億元水平。不過，若數位置較佳，則包括鴨脷洲利東邨商場、沙田秦石邨商場、橫頭磡邨宏暉中心等，其中利東邨商場鄰近港鐵南港島線利東站，面積約8.5萬方呎，設687個車位，今年3月估值約11.4億元，秦石邨商場則鄰近馬鐵車公廟站，面積約6.1萬方呎，設583個車位，3月份估值約7.7億元，而橫頭磡邨宏暉中心則在港鐵樂富站附近，但規模較細，僅約2.65萬方呎，連290個車位，3月份估值約5億元。
大部分商場未翻新 升值潛力高
綜合市場資訊，今批獲洽購的領展商場，今年3月份時總估值約90億元。不過，據業內人士指出，由於當中不少商場都未翻新，未來升值潛力高，估計若落實售出，成交價或有機會超過100億元。另值得一提的是，過往領展出售旗下屋邨商場，多是以招標形式出售，但早前發出的通告卻稱「管理人已與獨立第三方進行獨家協商安排」，換言之，今次領展出售物業料採取與過往不同的形式。
黑石去年入標敗於基匯
據悉，領展旗下超過10個商場正積極獲洽購，而有關財團包括去年亦有入標爭奪另一批17個商場的黑石集團，雖然黑石集團是全球最大房地產投資基金之一，據該公司官方網頁，該公司旗下投資組合總值約2390億美元（即約1.86萬億港元），但去年爭購的一批商場，最終卻由基匯資本及相關人士奪得。
4年共沽45商場 套350億
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GS(14)@2018-10-10 10:14:56https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0553&issue=20181010
【明報專訊】領展（0823）雖然作為一家地產投資信託基金，但近年積極出售旗下屋邨商場，自2014年5月起，未計及今次獲洽購之物業，該公司在過去4年以來，已售出45個商場，總套現約達350億元之多。
目前仍持137個商場
2014年5月前，領展持有的屋邨商場共涉約190多個，該公司自2014年5月起，先後7次出售旗下商場，累計已售出45個商場，總套現高達約350億元，令領展目前所持的屋邨商場已減少至137個。
最初領展多次以「分散」形式，每個商場獨立售予不同公司或投資者，惟去年開始，卻以一籃子形式，把17個商場一次過出售予基匯資本或相關人士，總成交額高達230億元之多。
由於領展旗下多是民生商舖，出售後小商戶動向成焦點。
基匯購入車場3個月後加租一成
基匯資本公共事務及市場總監黃梓謙今年3月接手上述17個商場前曾表示，作為新業主非常着重區內小店，一定不會趕走他們，首3個月亦不會調整停車場租金，但到6月份，即3個月限期一過，停車場即時加租約10%。
港大5億購翰林峰商場作教學研究用途
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GS(14)@2018-11-09 07:56:51https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9240&issue=20181109
【明報專訊】近年市場不少教育機構購買商業物業，其中鄰近香港大學的恒地（0012）西環翰林峰商場部分，獲香港大學購入，成交價達5.038億元；據悉，有關樓面涉及約2.1萬方呎，呎價約2.4萬元。港大發言人回應稱，港大購置有關物業，將會作為教學及研究用途，詳情將於稍後公布。
2015年斥逾9億購郝德傑道項目
港大上一次大手入市是於2015年初，以約9.01億元向政府產業署購入長沙灣郝德傑道8至10號合共46個單位及46個車位，該批單位每伙實用約2731方呎，若每伙連一個車位計，平均每伙約1958.7萬元，實呎7172元。港大發言人當時回應稱，購入有關單位有助紓緩大學住宿供應短缺的問題。
事實上，近年本地大學亦有掃入巨舖個案。資料顯示，城市大學早於2015年亦以約5.5億元向長實（1113）及市建局購入深水埗丰匯地下至2層商場部分，以面積約5.32萬方呎計，呎價逾1萬元，以作動物醫院用途。
佐敦長樂街地盤1.8億易手
另外，市場消息稱，早前招標出售的佐敦長樂街2至4號地盤，最新獲買家以約1.8億元承接，項目毗鄰彌敦道，距離佐敦港鐵站約5分鐘步程，佔地約1830方呎，若以最高地積比率12倍計，最高可建樓面約21,960方呎，每方呎樓面地價即約8200元。
宏利房託專家黃惠敏：網購未盛 看好港星商場房託
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GS(14)@2018-11-29 10:05:50https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4941&issue=20181129
【明報專訊】近年網上購物在美國及中國這全球兩大經濟體方興未艾、增長迅速，搶走實體零售店不少生意，當地商場估值亦隨着生意額下跌，在香港及新加坡卻是另一回事。宏利資產管理地區房地產投資信託組合專家黃惠敏接受訪問時表示，香港及新加坡人口密度較高，城市設計是高樓大廈附近設購物商場，居民日常可在商場購物，方便快捷而且價廉物美，故網購暫時在兩地均未成氣候，因此看好兩地零售商場的房地產信託基金（REIT，下稱房託）。
中國電子商貿龍頭阿里巴巴股價本周二收報156.46美元，市值達4056億美元，與美國同業亞馬遜（Amazon）一同躋身全球五大市值上市公司之列，是網購在中國及美國增長迅速創造巨大財富的縮影。事實上，中國電子商貿佔整體零售銷售的比例由去年約15%，至今年料攀升到17%至18%，不久將來有望升至20%，美國的相關比率則約一成。
網購在幅員廣闊的美國及中國盛行，卻不代表在亞洲每個城市也能夠成功。黃惠敏表示，即使阿里巴巴及亞馬遜均已在本港及新加坡開展網購業務一段時間，惟目前新加坡電子商貿佔整體零售銷售的比例僅約5%，而香港有關比率料更低，未成氣候。
商場鄰近住宅區 網購難打入市場
黃惠敏分析，香港和新加坡均是地小人多、人口密度較高的國際城市，當地居民可以到住所附近的商場購物，這已成為生活習慣，暫時難受網購影響。此外，亞馬遜網購業務在美國以至英國能成功，原因之一是集團在當地已建立大型物流中心，可以將貨品快速付運至客戶，但集團在香港及新加坡均未設有相關物流配套，故暫時未能對傳統商場構成重大威脅。
黃惠敏指出，香港及新加坡房託今年零售物業租金收入均繼續錄得增長，前者錄高單位數增長，後者則微升1%至2%。她解釋，本港零售房託今年租金收入升幅跑贏新加坡同業，原因之一是本港期內落成的大型商場不多，未有改變供不應求的趨勢，故租金升幅亦較快。她表示，現時宏利在亞洲房託市場中較看好本港及新加坡的零售房託。
領展零售租金增長勝星同業
領展（0823）業績報告顯示，集團今年截至9月底止半年商舖收入27億元，佔本港物業組合收入六成，按相同基準計算，零售租金按年增長6.6%；而截至今年3月底止全年，領展零售物業組合平均每月租金由每方呎55.3元增至62.4元，升幅達12.8%。
以領展昨日收市價74.65元計，集團市值約1589億元，是亞洲市值最大的房託，預期息率約3.7厘；黃惠敏表示，目前新加坡上市房託總規模屬全亞洲最大，達600億美元（約4680億港元），而且種類繁多，當中寫字樓及數據中心房託預期息率均約4厘至5厘，零售、酒店及工廈房託預期息率分別可達5厘至6厘、6厘至7厘及6厘至8厘。據此分析，若投資者追求短期較高息率，新加坡房託無疑是較好選擇，若考慮租金長遠增長潛力，領展仍然具備優勢。
亞洲房託近年表現跑贏全球
另外，黃惠敏表示，截至今年9月底止的過去3年，亞洲（日本除外）房託每年平均回報為14.71%，平均波動率為11.48%，即調整風險後的回報率為1.28倍，表現略遜於美國及全球股市，卻跑贏亞太（日本除外）股票，以至美國及全球房託（見表）。
中美貿戰經濟放緩 房託兩大風險
至於目前投資亞洲房託的風險，黃惠敏認為，若中美貿易戰規模進一步擴大，或美國以至全球經濟明年增長放緩的情况比預期嚴重，影響消費者及投資者信心，令商場顧客消費減少、寫字樓租戶退租及工業設施使用率下跌，將影響相關房託的收入。但黃惠敏強調，雖然不能排除上述負面情况，但這並非宏利所預測的基準情况（base case scenario）。她解釋，由於酒店房託的部分客房收入是按現貨價格（spot price）定價，對經濟及商業活動是否轉弱最敏感，但今年以來新加坡酒店房託旗下房價仍然上升，可見經濟形勢仍然樂觀。
酒店房價對經濟最敏感
新加坡今年是亞洲政治舞台的焦點，6月美國總統特朗普與朝鮮最高領導人金正恩在新加坡舉行歷史會晤，本月新加坡亦舉辦了第33屆東盟會議，吸引國際旅客到訪，帶動酒店需求。對此，常駐新加坡的黃惠敏回應說，「我們希望做一個良好的全球公民（We try to be a nice global citizen）」。
事實上，除了新加坡酒店房託租金上漲外，本港富豪產業信託（1881）旗下5家以「富豪」品牌命名經營的全面服務酒店，上半年平均入住率為86.7%，較去年同期86%上升0.7個百分點，平均房租更大幅上漲10.5%，令平均可出租客房收入整體上升11.4%。香港旅遊發展局數據顯示，本港整體酒店上半年平均入住率按年上升4個百分點至91%，平均房租按年升8.1%，平均可出租客房收入按年增加13%，可見貿易戰現時對本港經濟只有心理影響，未有實際衝擊。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2018-11-29 10:06:49https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5861&issue=20181129
【明報專訊】特首林鄭月娥上月發表《施政報告》提出「明日大嶼」1700公頃填海計劃，有人質疑港府動用數千億元儲備發展上述項目風險太高，但也有分析認為新加坡政府善用房託市場推動當地物業市場發展，值得港府借鏡。
政府物業注入房託 套現後發展新項目
黃惠敏表示，目前新加坡上市房託規模高達600億美元，居亞洲第一，原因是新加坡政府早於2000年已積極發展該市場，具體做法是將政府物業注入房託，再將房託售予投資者，套現所得便用來發展新的物業項目。由於投資者對新加坡政府注入的物業有信心，故當地房託市場過去10多年高速發展，近年除了當地私人發展商將物業打包為房託上市外，亦有其他地區的房託到星洲上市。
黃惠敏續稱，新加坡現有兩隻醫院房託，由營運商興建醫院後，再將醫院業權以房託形式出售，其後每年向該房託繳交租金，好處是營運商可以加快資金回籠，用來加強服務或興建更多醫院。
[名人樓市論壇]
信和斥2000萬推跨商場獎賞計劃
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GS(14)@2018-12-19 09:42:18https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4408&issue=20181219
【明報專訊】信和集團投資2000萬元研發全港首個跨商場社交互動獎賞計劃「S+ Rewards」手機應用程式，信和集團租務部總經理畢嘉浩表示，有關程式將於明年首季上架，首階段可連接三大旗下商場，包括屯門市廣場、奧運站奧海城及荃灣荃新天地，涉及750個商戶，顧客可儲存S+Rewards點數，換購禮品或兌換泊車優惠等。第二階段可把點數換成S獎賞於商場內當現金使用，明年下半年陸續登陸集團旗下商場，未來不排除跨部門合作，如以點數兌換旗下酒店餐飲禮券等。
回顧今年零售市况，畢嘉浩表示，截至今年10月，香港零售業銷售額連續10個月出現增長，旗下商場銷售額亦有上升，今年續租租戶租金加幅8%至15%，預計明年亦有相若加幅，另預計明年全年整體營業額升10%，人流亦較今年升10%。
華懋擬明年翻新3商場
另華懋荃灣如心廣場一及二期（二期即全‧城匯商場）將於明年中試業，華懋租務部副總經理張家駿指出，商場約140間商舖，面積200至1.6萬方呎，呎租50至120元，目前整體出租率約30%，佔地約8.4萬方呎的餐飲樓面，已預租八成樓面，另一期將設手信街，蔘茸海味品牌「樓上」已落實承租1.2萬方呎商舖，預計平日人流8萬，假日人流可達10萬。華懋租務部主管譚維冠指出，集團明年將翻新沙田好運中心、希爾頓中心及元朗好順福購物中心3個商場。
新地長假15商場營業額升逾一成
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GS(14)@2018-12-27 10:54:05https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4565&issue=20181227
【明報專訊】聖誕節長假期間，各大商場丁財兩旺，新地（0016）旗下十五大商場總人流達900萬，較去年升約12%，營業額達2.3億元，較去年同期升約13%。另內地飲品店「喜茶」首間香港分店在沙田新城市廣場開張，吸引不少港人排隊「朝聖」，商場平安夜單日人流升幅達8%。
喜茶帶動 新城市平安夜人流升8%
新地代理執行董事馮秀炎表示，今年冬至前夕至聖誕節假期（12月21日至26日，共6天），旗下十五大商場，包括觀塘apm、大埔超級城、銅鑼灣世貿中心、尖沙嘴新太陽廣場、元朗廣場、柴灣新翠商場、上水新都廣場等，人流及生意額均有上升，總人流達900萬，較去年升約12%，營業額達2.3億元，較去年同期升約13%，期內apm商場總人流逾190萬人次，較去年升15%， 生意額達5800萬元，按年增長約16%。
另新地代理租務部助理總經理許嘉雯表示，「喜茶」於平安夜開幕，刺激當日人流。許又稱，今年新城市廣場積極優化餐飲組合，新食肆佔整體食肆組合超過30%，當中包括平安夜當日才開幕的全港首間「喜茶」及新界首間LINE FRIENDS Store，
荔園茶餐廳不足兩年結業 變陣租荔枝角D2商場開中菜館
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GS(14)@2019-01-10 07:44:07https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2041&issue=20190110
【明報專訊】屬於港人集體回憶的荔園，近年發展多元化業務，繼2015及2016年將荔園遊樂場短期「復活」後，2017年更進軍飲食界，在零售市道淡靜下租用尖沙嘴加連威老道、即地標商場之一The ONE對面開設「荔園茶餐廳」。惟本報獲悉，茶餐廳開業不足兩年，於上月已結業，更表明將回歸樂園誕生之地荔枝角，於D2 Place TWO開設全新中菜館，擬於2019年上半年開幕。
明報記者 甘潔瑩
本報就荔園茶餐廳結業向荔園查詢，惟截稿前未獲回覆。荔園主席邱達根於前年落實開設荔園茶餐廳時曾表示，希望透過不同的企劃繼續連繫大眾，讓大眾認識另一面的荔園，開設茶餐廳並非短期形式，團隊已增加人手。餐廳會把一些具象徵意義的遊樂項目用其他方法呈現，亦會注重食物質素，並加入創意元素。可惜不足兩年，荔園茶餐廳已結業，目前該址已由一家泰國菜館營業。
2017年35萬承租 租期至2020年
土地註冊處顯示，荔園餐飲有限公司於2017年2月以月租35萬元承租加連威大廈地下12號舖，較對上租客Paisano's Pizzeria於2011年以月租39萬元租用該舖低逾一成，以面積約2300方呎計，折實呎租152元，租期為3年至2020年2月14日止，現時荔園茶餐廳於租約期滿前已結業，未知荔園是否已退租；不過代理消息指，上述商舖自荔園承租後，不曾於市場放租。而目前荔園餐飲有限公司仍由荔園主席邱達根持有。
據荔園茶餐廳網頁資料，邱達根對於進軍飲食業仍野心勃勃，已落實租用荔枝角於D2 Place TWO開設中菜館，商舖面積更大、設計具特色，有別於之前經營港式茶餐廳。
事實上，近年港式茶餐廳行業競爭頗大，不少老店難敵集團式的營運對手而要結業，如以五吋特厚蛋治、巨型火腿奄列馳名的荃灣嘉樂冰廳，去年已宣布賣舖，暫定於今年3月結業。
加連威老道近年短租舖盛行
至於荔園茶餐廳位處的尖沙嘴加連威老道，早年因零售業下滑而成為全港核心零售區「吉舖」重災區，該地段近年曾經最少出現逾16個吉舖，有業主為避免長期將商舖丟吉，故面對現實調低叫租以吸納租客，個別商舖租金由高峰時下跌超過一半始能成功租出，而其中由加拿芬道至漆咸道南的一段加連威老道，過去更是吉舖重災區，但隨着資深投資者「舖王」鄧成波收購加連威老道61至73號（單號），亦重整該一段商舖租賃，不少商舖以短租形式出租，亦改寫了「死城」之說。
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GS(14)@2019-01-10 07:44:35https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4053&issue=20190110
【明報專訊】雖然荔園茶餐廳結業，但集團式經營的茶餐廳、冰室如雨後春筍般於市場大量湧現，如太興集團旗下文華冰廳、敏華冰廳，另金記冰室、紅磡冰室等亦加快擴充步伐，大部份以懷舊作招徠，而且落戶在中產屋苑或大型商場「靚位」，成功吸納高消費一族。
目標打入大屋苑吸中產客
第一太平戴維斯商舖部董事陳澤鳴表示，近年零售業中，以餐飲業表現較佳，在2014年零售業低迷、處於調整期間，餐飲業不受市况吹淡風影響，有關租金表現相對穩陣，主要是消費者將奢侈品消費轉至餐飲消費所致，正因消費者願意花費在餐飲上，餐飲營運者提供多元化的餐飲選擇及服務，盼能吸客之餘，亦能抓緊賺錢時機，因此，市場上出現了大大小小的餐飲品牌。
對於餐飲品牌而言，只要分店位置佳、人流足夠，生意能源源不絕，「計到數」賺錢便會承租。
「全日服務」餐飲選擇多元化
陳續指，港式茶餐廳備受歡迎，全因可以「全日服務」，即可從早上起便提供餐飲服務至晚上，餐飲選擇亦多元化，如西式扒餐、中式小菜或碟頭飯均備有；至於選址於中產屋苑及大型商場，則因其人流有保證，商戶的營業時間亦能配合商場的開放時間，故餐飲品牌即使承租較昂貴的商舖租金，但亦會落戶於高消費區。
另一方面，不少旅客到港旅遊，亦會選擇港式茶餐廳用餐，品嘗港式特色食品，令集團式茶餐廳能於餐飲業突圍。
新地12商場新春營業額料8.9億升17%
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GS(14)@2019-01-11 08:03:54https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6292&issue=20190111
【明報專訊】農曆新年將至，新地（0016）旗下將軍澳商場東港城連續13年，舉辦室內年宵市場暨新春花展會「金豬如意迎新春」。新地旗下12商場，包括將軍澳東港城、PopWalk天晉滙、將軍澳中心、上水廣場、葵涌life@KCC、屯門寶怡商場、卓爾廣場、錦薈坊、新蒲崗Mikiki、荃灣新領域廣場、荃錦中心及北角匯。新地代理租務部總經理鍾秀蓮表示，12商場將投資3167萬元作新春和情人節推廣。鍾預計今年人財兩旺，新春期間的人流及營業額可達到1310萬人次及8.9億元，分別有14%及17%增長。
去年營業額188億增兩成
回顧去年表現，鍾表示旗下12商場的全年營業額達188億元，有20%的升幅，其中2月份的表現最突出，升幅達47%，全年人流升16%，達4.3億人次。租務方面，12商場的全年租金達20.6億元，增長達18%。鍾亦透露，旗下北角匯第二期的9間街舖面積約8000方呎，預計今年4月份可開張，商舖面積介乎150至2萬多方呎。
鍾對旗下商場今年表現持審慎樂觀態度，預計市民在新年、情人節等節日會添置新裝及賀年產品等，對消費有正面推動作用。鍾預期12商場今年能跑贏大市，望首季可錄得54.6億元的營業額及1.3億人次，分別將錄得13.8%及15.5%的增長。
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