將軍澳213呎居屋租萬元創紀錄 去年189萬入市顯明苑 租金回報6.3厘
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GS(14)@2017-07-08 21:21:08http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8241&issue=20170708
【明報專訊】隨着租金持續攀升，部分租客流入私宅迷你戶市場的同時，亦帶動居屋迷你戶租金，其中將軍澳居屋顯明苑及寶明苑，兩個實用面積213方呎的開放戶，分別同以月租1萬元租出，料創全港最貴租的開放式居屋單位，以實用呎租47元計，亦貴絕將軍澳居屋，令市場嘩然。
明報記者 林尚民
市場消息指，將軍澳先後錄得兩宗月租達1萬元的開放式居屋單位租務成交，其中包括顯明苑極高層11室，實用面積213方呎（建築282方呎），以月租1萬元計，實用呎租47元（建築呎租35元），業主於去年9月購入，當時買入價189萬元（已補地價），現租金回報達6.3厘。
開放式戶呎租47元 貴絕將軍澳居屋
另一個單位則為寶明苑A座中低層11室，實用面積213方呎（建築283方呎），月租同為1萬元，實用呎租47元（建築呎租35元）。據悉，該單位對上一份租約，於2015年訂立，當時月租已達9500元，時隔約兩年，租金再漲逾5%。業主2013年以196萬元購入（已補地價），租金回報約6.1厘。
上述兩個單位，除實用呎租貴絕將軍澳外，更高於不少區內新盤，如去年底入伙的天晉IIIA，其中3A座中層D室，實用面積541方呎，早前以2.1萬元租出，實用呎租約39元。
事實上，雖然迷你戶呎租比大單位貴，但由於月租金額較低，故仍然大有捧場客，近日入伙的多個迷你戶新盤，租金均頗為理想，如佐敦上海街AVA 62日前錄得首宗租賃成交，單位實用面積206方呎的高層B室，屬開放式間隔，獲同區客以1.3萬元承租，實用呎租約63元，直逼九龍站豪宅價水平。業主2015年10月以約417.8萬元購入，租金回報約3.7厘。
富強苑3房月租1.85萬 呎租32元
另外，世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示，樂富居屋富強苑B座（富寧閣）中層07室，實用面積577方呎（建築739方呎），3房間隔，放盤10天，原叫租1.9萬元，經議價至月租1.85萬元租出，實用呎租約32元（建築呎租25元）。業主於2006年以240萬元購入（已補地價），以現時月租1.85萬元計算，租金回報約9.3厘。
富榮未補價2房535萬 19年升值2倍
居屋買賣方面，土地註冊處資料顯示，旺角富榮花園1座低層J室，實用面積484方呎（建築568方呎），2房間隔，早前以535萬元（未補地價）易手，實呎11,054元（建呎9419元）。原業主於1998年以180萬元（未補地價）購入，現帳面獲利355萬元，賺幅接近兩倍。
余若薇女婿5600萬入市樂陶苑
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GS(14)@2017-07-27 16:41:32http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8160&issue=20170727
【明報專訊】市場先後有名人入市，其中跑馬地樂陶苑A座低層1室，實用面積2169方呎（建築2406方呎），土地註冊處資料顯示，單位於本月初以5600萬元連車位成交，實呎25,818元（建呎23,275元），登記買家為公民黨前主席、資深大律師余若薇女婿區兆豪（AU WILSON SIU HO）（圓圖）。
上述單位之原業主於2005年以1850萬元購入，持貨12年，帳面獲利3750萬元，賺幅逾兩倍。
不過，一向蝕讓成交不絕的上水天巒，再有業主虧蝕逾300萬元離場，市場消息稱，天巒本月暫錄約3宗成交，當中瑞奇大道單號屋成交，實用1598方呎（建築2567方呎），以1900萬元易手，實呎11,890元（建呎7402元）。
天巒單號屋 7年實蝕300萬
原業主於2010年以2105萬元買入上址，持貨約7年，是次轉手帳面蝕讓約205萬元，若連同使費，料實蝕超過300萬元。
另一方面，土地註冊處資料顯示，西貢大網仔路123號村屋屋苑盈峰灣其中10幢村屋，獲一名買家以1.17億元購入，平均每幢成交價1170萬元，以每幢實用面積2100方呎計，平均呎價約5571元。
大網仔10幢村屋1.17億易手
市場消息稱，區內部分新落成村屋，均以一籃子形式放售，如斬竹灣6幢實用同為2100方呎的村屋，業主就有意一籃子售出，每幢售價約3000萬元，合共意向價約1.8億元。
郭鶴年家族6500萬入市懿峯
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GS(14)@2017-07-28 14:37:43http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2472&issue=20170728
【明報專訊】嘉里（0683）系創辦人、有「糖王」之稱的郭鶴年，其家族成員先後入市。土地註冊處資料顯示，郭鶴年的90後細女郭燕光（KUOK YEN KWONG），本月初以6500萬元連車位購入西半山懿峯中層A室，單位實用1730方呎（建築2348方呎），實呎37,572元（建築27,683元）。原業主於2009年以4876萬元購入單位，持貨8年帳面獲利約1624萬元或33%。
滌濤山雙號屋5500萬 實呎2萬雙破頂
另交投一向淡靜的大埔滌濤山，亦錄罕有洋房易手個案。中原首席分區聯席董事陳韻兒表示，滌濤山雙號洋房，實用2717方呎（建築3960方呎），早前以5500萬元易手，實呎20,243元（建呎13,889元），成交價及呎價均創屋苑（包括洋房及分層部分）新高。原業主於2011年以4330萬元購入單位，持貨約6年，帳面獲利約1170萬元，單位升值約27%。
買家1.3億連掃畢峰2伙
特色單位亦備受追捧，土地註冊處顯示，九龍塘畢架山峰5座頂層連天台A、B室相連戶，獲一名買家以共1.3億元購入，其中實用面積1836方呎（建築2322方呎）的A單位，連1761方呎天台及579 方呎平台，成交價7800萬元，實呎42,484元（建呎33,592元），成交價及呎價均創屋苑分層新高。至於實用面積1406方呎（建築1813方呎）的B單位，成交價5200萬元，實呎36,984元（建呎28,692元）。上述A單位之原業主，於2007年以3980萬元購入，帳面勁賺3820萬元或96%；而B單位之原業主，則於2008年以3250萬元購入，帳面獲利1950萬元或60%。
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舊會員(60465)@2017-07-28 17:27:36greatsoup在1樓提及
http://www.mpfinance.com/fin/dailyp2.php?node=1501178502472&issue=20170728
【明報專訊】嘉里（0683）系創辦人、有「糖王」之稱的郭鶴年，其家族成員先後入市。土地註冊處資料顯示，郭鶴年的90後細女郭燕光（KUOK YEN KWONG），本月初以6500萬元連車位購入西半山懿峯中層A室，單位實用1730方呎（建築2348方呎），實呎37,572元（建築27,683元）。原業主於2009年以4876萬元購入單位，持貨8年帳面獲利約1624萬元或33%。
滌濤山雙號屋5500萬 實呎2萬雙破頂
另交投一向淡靜的大埔滌濤山，亦錄罕有洋房易手個案。中原首席分區聯席董事陳韻兒表示，滌濤山雙號洋房，實用2717方呎（建築3960方呎），早前以5500萬元易手，實呎20,243元（建呎13,889元），成交價及呎價均創屋苑（包括洋房及分層部分）新高。原業主於2011年以4330萬元購入單位，持貨約6年，帳面獲利約1170萬元，單位升值約27%。
買家1.3億連掃畢峰2伙
特色單位亦備受追捧，土地註冊處顯示，九龍塘畢架山峰5座頂層連天台A、B室相連戶，獲一名買家以共1.3億元購入，其中實用面積1836方呎（建築2322方呎）的A單位，連1761方呎天台及579 方呎平台，成交價7800萬元，實呎42,484元（建呎33,592元），成交價及呎價均創屋苑分層新高。至於實用面積1406方呎（建築1813方呎）的B單位，成交價5200萬元，實呎36,984元（建呎28,692元）。上述A單位之原業主，於2007年以3980萬元購入，帳面勁賺3820萬元或96%；而B單位之原業主，則於2008年以3250萬元購入，帳面獲利1950萬元或60%。
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嘉里唔買自己樓??
近期多名人入市 涉近30億
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GS(14)@2017-08-02 05:54:52■影帝張家輝於5月斥1.31億元購入中半山老牌豪宅嘉慧園。 資料圖片
【本報訊】二手市場交投雖然持續淡靜，但近期不乏名人入市個案，估計涉資近30億元。當中影帝張家輝於5月斥1.31億元購入中半山老牌豪宅嘉慧園的高層單位，呎價38,919元，並以首置名義入市。另外，前藝人、人稱「愛美神」的卓珈控股（8358）主席黎姿，以黎珈而的名義於6月底購入同為中半山的騰皇居高層C室及一個車位，成交價4,400萬元，呎價34,321元。至於有「娛圈富婆」之稱的關之琳，5月就以5,400萬元購入灣仔星域軒1座高層複式B室，實用面積1,510方呎，呎價35,762元，售價及成交價均創屋苑新高。女歌手薛凱琪早前以約2,200萬元沽出自住物業九龍塘筆架山帝景峰帝景軒5座低層E及F室相連戶，賬面勁賺1,070萬元後，上月以3,630萬元購入新地（016）何文田天鑄7座高層B室，為三房戶，實用面積1,066方呎。有名人入貨，亦有個別名人趁高價沽貨。人稱「Ball后」的薛芷倫6月以1.9億元售出淺水灣道56號雙號單位，呎價達7.25萬元，創屋苑呎價新高。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170802/20109294
先達舖半年跌價三成 太子鄧550萬低價入市
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GS(14)@2017-09-17 11:25:14http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2617&issue=20170916
【明報專訊】雖然蘋果最新公布的iPhone X等智能手機，有望令一眾炒機水貨店翻身，不過，作為手機水貨集中地的旺角先達廣場，舖價卻一沉不起。太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明等，最新以550萬元購入商場一個地舖，售價除較半年前低逾三成外，原業主持貨13年帳面仍蝕126萬元。
上述舖位為先達廣場地下59號舖，建築面積約130方呎，土地註冊處顯示，該舖上月以550萬元售出，呎價42,308元，登記買家為星創富有限公司，董事除包括「太子鄧」外，亦有另一位資深投資者劉滿枝。
今年2月800萬賣出 6月撻訂
資料顯示，有關舖位原於今年2月由一名彭姓及一名張姓買家以800萬元購入，但至6月份撻訂，成該商場近年罕見的撻訂個案；若以最新成交價計，售價在半年間跌幅達31%。另資料顯示，該舖原業主早於2004年購入，當年第一代iPhone仍處於研發階段，當年買入價達676萬元，事隔13年，原業主帳面仍要蝕126萬元，蝕幅18.6%。資料顯示，先達廣場過去亦有不少投資老手入市，今次成交之舖位，早於1997年就由「神奇小子」黃海明持有。
事實上，「太子鄧」其妻子宣宏雁等，今年3月亦曾以533.8萬元買入先達廣場地下100號舖，該舖原業主早於2010年11月以868萬元買入，持貨7年，帳面蝕334.2萬元或約四成。
湯文亮：樓市長遠必升 應關心入市時間
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GS(14)@2017-09-17 11:41:07【明報專訊】上個月底去了日本東京一轉之後，未到半個月又要去中國瀋陽，現在瀋陽天氣相當好，早上跑步比香港舒服很多，在飛機上睇報紙時，覺得有小小奇怪，已經到了9月中，還有分析員說今年樓市走勢，大多數分析報告話今年樓市還有5%升幅，如果關心樓市，應該關心明年走勢而非專注今年還有5%升幅。
不利因素漸現 注意防守
因為猜中又如何，到明年初如果那些撰寫報告的人轉軚，認為各項影響樓市不利因素出現，再加上搵地小組做出成績，樓市將會掉頭向下，對現在因為相信今年還有5%升幅而買了樓的人是否公道。其實，一般人都知道，影響樓市的不利因素將會陸陸續續出現，現在應該關注如何防守，對於樓市下跌亦毋須驚慌，樓市是很健康，但會作出有限度調整，不會大跌。
買樓的策略不如毛澤東所說：「一萬年太久，只爭朝夕。」雖然大家都知道，如果沒有戰亂或者一些不可抗力因素，樓市是長遠必升，既然大家知道結局，就應該注意入市時間，因為如果太早入市，碰上樓價急速下跌，即使可以守得住，在10年之後仍然有一定利潤，但相比那些在稍後入市，所獲得利潤就會輸給他們很多。况且，我們現在知道不少影響樓市的不利因素將會出現，特首林鄭月娥10月的施政報告對於首次置業必定着墨甚深，如果政策成功，那些上車盤將會最受影響，打算買樓上車的人何不多等一會，待施政報告發表後才作考慮。
待施政報告後才考慮上車盤
有部分預測今年樓市還有5%升幅的人擔心政府見樓價繼續上升而出招，我認為擔心是多餘，即使樓市上升政府亦毋須加辣，因為政府已經推出最有效辣招，就是增加供應，政府現在應該提醒市民未來的供應量足夠，甚至供過於求，市民不應急着買樓；但問題是很多香港人都不相信政府，叫他們不要買樓就偏要買，唯一例外就是曾蔭權2009年時話，如果政府出招，樓價必定會下跌三成，當時有不少人相信政府而將自住單位賣走，結果我不用明言，亦令到相信政府的人愈來愈少，政府施政亦愈來愈困難。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0235&issue=20170915
張兆聰﹕眾安料高位未現 入市控制注碼
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GS(14)@2017-10-08 21:55:31【明報專訊】恒指周三升205點，收報28,379點，成交金額861億元。恒指甫開市便急升至28,521點，距2015年大時代高位28,588點僅一步之遙。由於初段升勢非常急，估計與熊證被收回的衍生工具活動有關，之後便衝高回落，但28,300點前已見承接力。高位受阻，可能是逼近大時代高位、淡友開始反攻，但其實由上周五收市的27,554點到周三早上高位，2個交易日已幾乎升了近千點，就算淡友沒有發難，也有獲利沽盤，市况一定會變得反覆。
內銀股跟隨大市衝高後回順，招行（3968）破頂後曾倒跌，但很快見買盤支持。內銀股周二升幅太驚人，短線回吐相當正常，破頂後倒跌也沒有太大含意。周二反而見內險股追落後，新華保險（1336）、太保（2601）、平保（2318）都升逾1%。汽車股及內房股再爆升，融創（1918）升破40元大關，過去5個交易日急升近30%，連同恒大（3333）雙雙破頂。雙積分制度沒有預期般嚴厲，比亞迪（1211）周二受壓，其他汽車股則大幅反彈，但周三卻是比亞迪和吉利（0175）同時破頂。
升近「大時代」頂 引發獲利盤
當前熱炒股予市場的感覺，就是沒有最高，只有更高，下一隻會否是眾安在綫（6060）呢？此股掛牌翌日，筆者認為從業務角度出發，眾安雖然推出很多獨特的新產品，又利用大數據去控制賠償風險，但從近年的業績來看，高科技和大數據並未能轉化為利潤，反而是經營成本不斷上升，蠶食了大部分承保利潤。以超過4倍市帳率來看，若把眾安歸類為財險股，估值是天文數字，這也是上市首兩天大家爭相拋售的原因。
內險股追落後 比亞迪吉利破頂
首兩天的成交量已等於目前股份流通量，大部分散戶甚至基金都可能已沒有貨在手，亦即貨源歸了邊。筆者原先還以為會等待進入港股通名單才拉升，結果周三已爆升達20%。若果美圖（1357）是一個難以將產品貨幣化的故事，高峰期市值也超過800億元，則眾安當前約1150億元的市值，又似乎不算太過分，若以金融科技、保險科技來包裝，市帳率更動輒達8至10倍，隨時尚有高雙位數字的水位。
保險科技股 市帳率可達10倍
如果要作比較，筆者認為眾安跟順豐頗為類似，就是兩者的流通股數非常低。順豐只有3%或1.3億股流通股數，成功借殼後，股價由40元拉升至73元。其後受到監管機構質疑，股價亦有秩序地回落，但每相隔兩至三個月便會炒上，大致維持在50元以上，大部分時間相當於市帳率10倍，市盈率逾50倍以上。以內地已步入成熟期的電商和物流量，這種估值水平絕對不便宜。若順豐市帳率亦可達10倍，則潛力遠未充分顯現的眾安，理應可更高，而重點是眾安目前流通量僅1.28億股，若上市後多數投資者已拋售，則更為歸邊。由於大家都在70元以下沽出，過去兩個交易日轉勢大家也不大會重新上車。當大家都不敢買，往往便會繼續拉升，筆者估計高位仍未出現。當然，一切只是靠估，入市要控制注碼。
[張兆聰 還看今朝]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0491&issue=20171006
春江鴨入市 二手交投轉旺施政報告前 太古城6日5成交
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GS(14)@2017-10-08 23:40:39【本報訊】特首林鄭月娥下周公佈施政報告，二手樓市似有「春江鴨」迹象，太古城本月僅6天已連環錄得5宗成交，步伐略加快。康怡花園更錄一宗逾1,600萬元成交，呎價達1.8萬元。記者：湯家明
二手樓向來盤源缺乏，買賣偏軟，惟新盤持續熱賣，林鄭即將公佈房屋政策，有望刺激中小型住宅，二手樓成交步伐略轉快。美聯物業吳肇基表示，太古城6天內錄5宗成交，泰山閣高層B室，實用722方呎，建築816方呎，連租約，以1,300萬元沽出，實用呎價18,006元。原業主2010年初以630萬元買入，持貨7年，是次轉售賬面賺670萬元，升1倍。該單位匯豐銀行網上估值1,213萬元，儘管物業連租約，造價仍高出估價87萬元或7%。除上述泰山閣外，中原地產張光耀表示，本月太古城5宗成交，當中3伙屬連租約，另包括南山閣及太湖閣兩伙連約戶，分別1,033萬及778萬元沽出，太古城上月同期錄兩宗成交，本月首周已錄5宗。
溱柏辣招盤升41%
同區康怡花園，中原地產楊文傑稱屋苑本月已錄兩宗買賣，首周宗數已佔9月全月總數4宗的一半。J座高層5室，實用面積902方呎，建築1,055方呎，三房連套房單位，向東南，以1,650萬元沽出，呎價18,293元；同屋苑三房戶，一周前錄得1,625萬元成交，造價再升1.5%或25萬元。雖然部份一線屋苑交投轉快，區內南豐新邨、逸樺園及柏蕙苑則仍未開齋。受惠樓價攀升，利嘉閣黃永全表示，元朗溱柏8座頂層連天台，實用556方呎，首置客698萬元購入，實用呎價12,554元。原業主在2014年2月以約495.1萬元買入，SSD期鬆綁即轉手，賬面賺202.9萬元，升41%。反映本地樓價走勢的中原地產領先指數（CCL）本周報160.02點，按周跌0.56%，為歷史第11高。雖指數下調，中原認為樓價上升趨勢明顯，是蓄勢待升格局，預計10月下旬公佈的CCL將再上升。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，近11周計，CCL、CCL_Mass及CCL（中小型單位）分別累升0.55%、1.07%及0.75%。最近二手大型屋苑成交增多，勢將推高樓價。將軍澳新盤晉海掀起銷售熱潮，預計本月下旬公佈的CCL將現突破性上升。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171007/20175198
曾淵滄專欄：散戶仍欠信心入市
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GS(14)@2017-10-09 03:09:33人民銀行定向降準的威力的確很大，一下子多隻內銀股創出52周新高。降準的威力很大，黃金周堵車的威力也很大，堵車告訴我們中國汽車的確很多，吉利（175）也創出52周新高。吉利是近期，即9月22日才見頂回跌，跌幅很大，真沒想到這麼快回升至新高水平。近一兩個星期，好些二線內房股跌勢很大，我也建議要依照移動平均線的指標減持減壓，昨日部份股能一口氣再創新高，還有不少在近日急跌的股無力創新高，理由是散戶不敢追，大戶則集中炒恒指成份股，先把恒指再一次推上28000點以加強散戶的信心。但是，恒指已經是第五次上28000點，過去四次無功而回，散戶不會這麼快就重新熱起來，港交所（388）的股價是散戶心態的最好證明，2015年大時代，港交所股價300元，昨日港交所的股價甚至還未能破今年的高位233.2元，散戶觀望的氣氛依然很濃。散戶為甚麼觀望？原因是今年股市難炒，升的時候升得太快，追不上，跌得也很快，逃不掉，再加上上落市，左一巴右一巴很難受，相信要等到恒指破了2015年大時代的28588點時，散戶才有足夠的信心說這的確是大牛市。還有，就算恒指破大時代高位，大時代時炒高的垃圾股相信仍然難以收復失地，那些手持大量大時代時期買入的股的散戶的信心依然無法恢復。如果有一天，垃圾股回到大時代高位時，我會勸大家小心，那時候必定有許多人認為恒指會升上4萬點。10月11日，林鄭月娥將宣讀她首份施政報告，留意本地地產股的炒作機會。曾淵滄財經評論員
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171004/20172401
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