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南下拿走香港一半新拍土地，內地房企做得“在行”

在香港香港島南區香港仔對面的小島嶼上，近日出了一樁大新聞。在這個全島面積僅有1.3平方公里的小島上，誕生了全香港最貴的一塊地皮。

根據香港特區地政總署公布的數據，鴨脷洲利南道的住宅地皮以168.56億港元(約合149億元人民幣)批出，折合每平方英尺樓面價格高達22117港元(即每平方米約21萬元人民幣)。按總價計算，已成為香港最貴地皮，較估值高出了10.3%。

而購入地皮的買家更令香港人感到熟悉又陌生。中標者是龍光地產(03380.HK)和合景泰富(01813.HK)的合資公司，兩家公司都是在香港上市的內地房企。這一塊地皮於2月17日截標，從投標的財團名單中可以看出，這塊地皮引得幾乎所有在港的大型地產商垂涎，而內地地產商的熱情參與尤為引人註目。

資料顯示，該地皮總共收到了14份標書，入標財團包括長實地產(01113.HK)、新世界發展(00017.HK)、萬科置業(香港)、中信股份(00267.HK)旗下中信泰富、新地(00016.HK)、會德豐地產、中國海外發展(00688.HK)、英皇國際(00163.HK)和佳明集團(01271.HK)、恒基地產(00012.HK)與帝國集團合資公司。

項目占地大約11761平方米，可建總樓面面積上限為70,800平方米。龍光地產和合景泰富表示其位置優越，是香港島區罕有的大型市區住宅地皮，背山面海，所有建成單位均坐北向南，可發展優質的大型住宅項目。而兩家地產商的合作，主要是利用了彼此的優勢，有利未來兩家公司在香港長遠發展。

香港鴨脷洲是一個相對獨立的大型居住社區。

高力國際(Colliers International)亞洲區估價及咨詢服務行政董事張翹楚稱，盡管作價太高讓人很難猜測日後發展項目的方向，但發展商應該會興建洋房及中低密度的住宅項目，每平方英尺價格有望挑戰6萬港元(合每平方米57.2萬元人民幣)。但實際上，同樣在鴨脷洲的地產項目“海怡半島”，價格頓時顯得經濟實惠。根據中原地產資料，海怡半島截至2月23日的平均售價為每平方英尺1.5萬港元(即每平方米14.3萬元)。

內地地產商搶地不計成本，令香港業者咋舌。實際上，從去年年底開始，內地地產商的身影開始頻繁出現在香港的土地市場，究竟是什麽原因，能夠吸引這些房企呢?

內地開發商搶走香港新拍一半土地

除了鴨脷洲地皮以外，最近內地房地產企業似乎都把眼光放在香港市場上，引起了很多市場人士的註意。

第一財經記者梳理發現，從2016年5月至今，內地房企在香港購入9塊土地，成交金額已經超過513.85億港元(約合455億元人民幣)，占香港賣地總價的50%。

而最令人關註的，就是從去年下半年開始，內地房企在香港的搶地行為。海航實業集團(下稱“海航”)在短短三個月內，就斥資198億港元，投得啟德三塊地皮，是內地企業在香港投地的主力軍。

香港地政總署資料顯示，海航先在11月以88.37億港元拿下了香港啟德第1K區3號地皮，每平方英尺樓面地價為13500港元;在2016年12月再斥資54.12億港元，拿下了啟德第1L區3號地皮，每平方英尺樓面地價為13600港元;在1月25日，海航再出手拿下啟德第1L區1號地皮，總價為55.3億港元，每平方英尺樓面地價為13000港元，較嘉華國際(00173.HK)投得的相鄰地價高出了27%。

海航並不是唯一一家舍得出錢的內地地產公司。2016年8月，五礦地產(00230.HK)以40.05億港元奪得油塘崇信街住宅地皮，每平方英尺樓面地價為7068港元，是當時東九龍住宅用地平均樓面地價的新高。

萊坊(Knight Frank)高級董事和估價及咨詢主管林浩文表示，內地地產商資金實力雄厚，同時人民幣持續貶值，選擇境外投資是實現資產配置及保值的方法，也是分散投資的手段。他還稱，許多地產商更是在香港的上市公司，在香港的融資成本很低，且更為方便，發展風險也明顯比內地要更低，預計未來內資仍會積極買地，尤其是稀缺的優質土地。而香港的地產商由於原本就有土地儲備，相對而言，出價也不會很激進。

亞太房地產發展學會會長邵誌堯對第一財經記者稱，香港房屋政策相對穩定，沒有限購令或限價令的束縛，加上香港沒有資產增值稅，所以香港的投資比起內地的還要劃算一些。他預計，未來會有越來越多的內地發展商到香港投地，甚至可能會出現更高的土地價格;未來香港的土地市場，可能由財大氣粗的內資房企掌握話語權。

內地房企真那麽有錢？！

據地政總署統計，2016年5月至2017年2月期間，香港賣地總面積為31.4萬平方米，賣地總價為1020.6億港元，而內資企業從金額上就已經占據一半的位置。

從龍光地產和合景泰富的市值來說，都屬於相對小的地產開發商，如果按照2月24日的收盤價計算，龍光地產的市值為184億港元，合景泰富的市值為156億港元。比起財大氣粗的海航，龍光地產和合景泰富要吞下總價168.56億港元的地皮，幾乎可以用“蛇吞象”來形容。

根據龍光地產的中期報告，截至2016年6月30日，公司持有現金及銀行結余約為124.38億元(人民幣，下同)，凈債項權益率為74.6%;而合景泰富的現金及銀行結余賬面金額約為205.65億元，凈負債比率則為65.4%。

而從資金成本的角度來說，兩家民企也遠遠比不上有國資背景的海航以及中海外。根據龍光地產公布的數據，公司在2016年12月23日，建議發行2億美元的2022年到期的優先票據，年息為5.75%;合景泰富同樣如此，公司在2016年12月30日，建議發行2.5億美元2022年到期的優先票據，年息為6%。而相比之下，中海外在2014年發行的一批美元債券中，5年期的利率僅為4.3%，顯示其資金成本要低很多。

但是為何兩家公司還要冒險到香港拿地?邵誌堯認為，實際上，能讓兩家房企下定決心赴港買地的，主要是香港的房價開始被深圳反超，形成價值窪地，所以才令這些房企願意鋌而走險，未來如果香港房價繼續上漲，那麽對於兩家小型房企來說，也有品牌效應。

林浩文則認為，兩家房企之所以敢出手，是由於項目確實有利可圖，這一項目有望建數百豪宅單位，如果建築成本按照每平方英尺5000至7000港元計算，但售價卻可高達每平方英尺5萬港元左右，意味著如果市況平穩，利潤空間仍較大。

另一方面，香港市區豪宅或超級豪宅未來的供應很少，尤其香港島未來3至4年的住宅供應只占整體的10%，豪宅只是少數，意味著香港豪宅可能會有較大漲幅。

除此之外，境外買房從去年開始，已變成了大熱的話題。邵誌堯稱，未來如果兩家房企真的在這塊地皮上開發好了項目，也可以吸引其自身在內地的客戶。

香港地價過高令人憂

香港特區政府財政司司長陳茂波在公開場合表態稱，鴨脷洲的地價超出預期，令人擔憂，香港特區政府希望可以讓樓市盡量平穩，盡量遏制投資需求，等待供應量可以追上需求。他強調，如果美國加息速度加快，很可能影響資產價格，而近年香港特區政府推出的供應量持續增加，未來4至5年平均都有2萬套房供應，令目前香港樓市存在風險，呼籲市民買樓需要量力而為。

上一次香港特區出現的高地價，還是在1997年3月25日。當天出售的是香港小西灣填海區的地皮，最後由信和置業(00083.HK)以118.2億港元投得，樓面地價為每平方英尺5139港元，這一價格高出底價87%。彼時的發展商稱“成交價相當合理”。

但隨著美國宣布加息，讓香港的利率由當年的8.5厘升至10.25厘，也讓香港的樓市泡沫進一步破裂。在2000年信和置業發售項目的時候，按照建築面積計算，平均每平方英尺價格僅為4288港元，面包價比面粉還便宜。

不過，與當年不太相同的是，現在的土地供應問題比當時更嚴重。市場人士認為，土地供應這個長期問題只要未解決，香港的樓價就很難下滑。據香港特區規劃署估算，直到2046年，香港的土地需求最少需要4800公頃，即使所有現在發展的短中長期土地供應措施如期落實，香港仍需要再物色1200公頃土地。

不僅如此。林浩文稱，目前香港樓市有70%的買家都是剛需的自用買家，但1997年時的買家主要是短線炒家和投資者，加上當時樓市負債比例達到了90%，但目前香港的利率只有3%，樓市負債比率也只有50%。