長實古洞項目申增地積比 擬建2200伙
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GS(14)@2018-10-28 11:52:40https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2468&issue=20181027
【明報專訊】政府近年積極覓地增加住屋供應，作為本地龍頭發展商的長實（1113），向城規會申請，提高旗下古洞北項目的地積比率，令項目可建單位由原本約1800伙，增加至約2200伙，增幅超過兩成。
長實今年至今暫時只推售過南區淺水灣道90號一個全新盤，並以銷售馬鞍山星漣海、荃灣海之戀‧愛炫美、紅磡維港‧星岸等樓盤的餘貨，暫未有大型全新盤登場。
根據城規會文件顯示，長實已向城規會申請，把旗下古洞北新發展區內4個地盤放寬地積比率及建築物高度限制，根據文件，該4個地盤（22B、23A、26A及26D）位於古洞北新發展區西部，佔地約38萬方呎，屬「住宅」乙類發展，地積比率原為3.5倍，預料可建約1800個單位，總樓面面積約133萬方呎。
總樓面料增至160萬呎
至於長實新建議是把地盤地積比上調兩成至4.2倍，擬建14幢住宅及4幢會所，樓高22至30層（連1層地庫停車場），單位數量增至2178伙，樓面面積增約20%至近160萬方呎。長實表示，社會增加土地供應呼聲趨升，集團認為增加發展地積比率，是其中一個能迅速增加房屋供應的可行方法，是次申請旨在更有效使用土地資源，加快提供更多住宅單位，滿足增長中的房屋需求，務求為解決香港土地問題作出貢獻。
長實又指出，該4個地盤鄰近擬設的落馬洲支線及計劃中的北環線古洞站，建議增加發展密度，既可配合未來古洞站所帶來的效益，不會對已規劃的基礎建設帶來不良影響。
長實新地豪宅或延至明年推
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GS(14)@2018-11-03 09:04:05https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7153&issue=20181103
【明報專訊】雖然港島樓價指數下跌，區內全新樓盤，除包括恒地（0012）主席李兆基私人持有、預計短期推售的天后維峯‧浚匯外，還包括長實（1113）中半山波老道項目及新地（0016）東半山司徒拔道18號項目；面對現時樓市轉靜，有學者估計上述長實、新地豪宅項目，有機會延至明年才推售。
近日樓市吹淡風，但部分港島全新樓盤的銷售部署未有放慢腳步，如單位總數216伙的天后維峯‧浚匯，早前已上載樓書；負責樓盤銷售的恒地營業（二）部表示，項目即將開放示範單位及公布首張價單，料11月內開售。
波老道司徒拔道兩盤涉253伙
至於港島另外兩個全新豪宅項目，分別為長實波老道1期及2期，合共提供181伙，早前已獲批預售樓花同意書，惟發展商尚未上載項目樓書，近月繼續以推售同系南區淺水灣道90號的洋房為主。
新地司徒拔道18號項目亦為市場焦點（嶺南學院原址），項目雖提供72伙，但會打造成低密度分層戶及洋房兼備的超級豪宅，發展商早前透露傾向最快今年底以現樓形式推售。
學者：發展商「睇定」市况才開盤
中文大學商學院客席教授冼日明認為，目前地產市場受大量不明朗因素影響，發展商普遍會「睇定啲」市况才推盤，除非發展商有財務壓力才會急於推盤。冼日明認為，若發展商延後待市况好轉時才推售旗下樓盤，定價將可以更進取。
長實借百億予高銀九龍灣物業作抵押 無出通告披露
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GS(14)@2018-11-26 05:25:40【財經專題】過去幾年，由主席兼大股東潘蘇通控制的高銀金融（530），曾多次爆冷以高價奪得多塊香港地皮，包括現時九龍灣高銀金融國際中心、何文田常盛街及何文田站第一期住宅地等，投資額達數百億元。金融界一直議論其資金來源，本報發現，於今年6月，高銀將旗下的高銀金融國際中心，抵押予長實（1113）旗下公司，借取高達102億元貸款。高銀與長實皆無發出通告披露詳情；高銀並於本月以89.06億元投得啟德臨海地皮。記者：湯正巧
上星期五高銀舉行股東會，一向低調的潘蘇通，一反常態出席股東會，且興致勃勃向小股東高談其發展大計。惟小股東問及其資金來源時，潘蘇通未有詳細解釋。本報翻查土地註冊處資料，發現高銀財來自有方。其位於九龍灣的高銀金融國際中心，由Smart Edge Limited 持有，此公司由高銀及潘蘇通私人分別持有60%及40%，早期由交通銀行提供建築貸款，其後由工商銀行（1398）承按。
年息8厘 今年到期
2018年6月25日，Smart Edge Limited與另一家Winchesto Finance Company Limited簽訂了102.3億元貸款協議。當時由高銀金融財務總監倫巧潤代表簽字，將高銀金融國際中心作抵押，貸款亦用於償還工商銀行貸款。根據公司註冊處紀錄，Winchesto Finance Company Limited由Paola Holdings Limited持有99.99%股權，董事包括長實（1113）主席李澤鉅、高層葉德銓、鮑綺雲、吳佳慶等人。根據港交所股權披露，Paola Holdings Limited最終持有人亦是長實。對照長實2018年半年年報，亦有把一筆102億元的貸款列為「短期應收貸款」，但由於不逾5%須予披露界線，故長實無作出披露。巧合地，李嘉誠次子李澤楷旗下電訊盈科（008）全資附屬PCCW Media Limited ，亦有租用高銀金融國際中心6、7及8樓，每月租金246萬元。由潘蘇通揸旗的高銀可謂「藝高人膽大」，對照高銀年報，102億元貸款的利率高達8厘，按計算，每月利息起碼逾6,000萬元！高銀金融國際中心的租金收入，亦已透過另一份rental assignment作出抵押。按潘蘇通聲稱現時每呎租金逾30元，以及物業可租用面積89.55萬呎計算，就算全面租出，也不夠每月還息。兼且，按照高銀及長實年報，此貸款是於今年內到期。一旦高銀最終無法償還貸款，由李澤鉅揸旗的長實，便有機會取得高銀金融國際中心業權，成功在九龍灣「插旗」。
九龍灣高銀金融國際中心
小股東知情權不足
高銀今年動作多多，其於2016年曾夥拍華融金控（993）購入何文田站上蓋項目，但今年4月賴小民被「雙規」後，高銀旋即在1星期後購回華融的何文田土地股權，同一時間，潘蘇通私人提出向高銀購入何文田土地，後來高銀又向潘蘇通購回高銀國際中心餘下40%股權。根據上市條例，如果上市公司貸款協議涉及控股股東，而貸款又對業務運作影響重大，需盡快披露，但由於未見由主席潘蘇通擔保大額高息貸款，故這次高銀未有披露貸款詳情，並沒有觸犯上市規則。惟高銀市值只是205億元，該單一貸款金額已接近市值一半，反映小股東對公司重要事件的知情權嚴重不足。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20181126/20554947
長實趙國雄：明年樓價最多跌三成 二按樓納米樓「高危」 跟其他發展商唱反調
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GS(14)@2018-12-05 07:59:48https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9593&issue=20181205
【明報專訊】近年少有投得大型地皮，以及今年未有推出大型新盤的長實（1113），對本港明年樓市悲觀，與其他大型發展商持相反意見。長實執行董事趙國雄昨表示，集團早已看到中美貿易戰對經濟的負面影響難免，且會愈來愈嚴重，去年便大手沽出住宅新盤套現達500多億元，創歷來紀錄，並認為明年經濟會較今年更差，料明年樓價可跌25%至30%。
明報記者 陸振球、林尚民、甘潔瑩
事實上，今年長實賣樓不多，暫僅售出逾500伙，套現約135億元，為五大發展商中售出單位及套現金額最少（見圖）。
趙國雄表示，今年集團雖沒有開售大型全新樓盤，但去年集團以402億元沽出中環中心的資金將可在今年入帳。他又指出，雖然香港迄今加息幅度輕微，但過去數年樓價急升和巿民收入追不上，供樓負擔其實正在加重， 估計中美貿易戰對樓巿的影響明年將更明顯，尤其已承做二按及納米樓更是高危。他亦表示，3年前與近年看淡樓市的湯文亮對樓巿看法意見分歧，但現在則變得一致。
長實今年暫沽500伙 套135億
對於剛完成的「習特會」，趙覺得中國其實勝了一仗，因應承美國增加採購農產品等其實是數月前已備了的方案，美方沒有取得新的成果，中國卻多了90日的時間作部署，中國人通常是有了着數反不會高調，才予人以為中方蝕底了。
相對長實看淡，其他多家大型發展商對明年樓市卻持正面態度。今年售出3300伙套現近500億、勢成今年賣樓王的新地，集團副董事總經理雷霆早前就表示，過去兩年本港一手市場成交量高，樓市回氣一段時間屬正常現象，相信待明年農曆新年後，樓市將重新活躍起來。
至於今年賣出單位數目僅次新地的會德豐地產（0020），集團常務董事黃光耀亦認為，雖然現時樓市踏入鞏固期，但明年樓市仍然十分樂觀，因本港失業率低，經濟增長不錯，樓市亦有強勁的需求，故相信明年初樓市會逐漸釋放購買力，屆時市場將轉趨活躍，樓價亦會平穩向上，惟升幅或遜今年，料升幅小於一成。
一太料明年樓價下跌5％至10％
另外，第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示，中美貿易戰、加息等因素，影響準買家入市意欲，當市場不明朗因素消退後，市况始重拾升軌，預計明年中小型住宅及豪宅樓價均下跌5%至10%。正因二手樓價下跌，發展商未來推售新盤將貼市價開售。
陳又指出，樓市前景不明朗，發展商出價投地亦見保守，預計地價明年將較今年為低。目前政府推售的官地規模較大，中小型發展商未必冒險將大量資金投放於單一地皮之上，反而會選擇風險較低的市區舊樓進行併購。
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GS(14)@2018-12-05 08:00:08https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1683&issue=20181205
【明報專訊】去年賣樓破紀錄的長實（1113），對比其他主要對手，今年無論賣樓及買地都相對較少，今年到目前為止只推出淺水灣道90號一個全新樓盤，僅涉及11間洋房；而已獲批預售樓花同意書的中半山波老道項目，迄今仍未有任何新消息，估計要到明年才會推售。
換地未見積極 洪水橋項目涉300伙
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事實上，撇除近兩年多投得的地皮，長實現手持4個主要項目可供推售，其中波老道21號一、二期，前者提供115伙，後者則有66個單位，雖然首期在今年4月份已批出入伙紙，兩期亦已於今年9月獲批預售，但適逢樓市回調，至今仍未推出市場。此外，長實年初曾明言會在今年內推出的市建局深水埗海壇街項目，以及將軍澳日出康城第8期項目，同樣未有任何「動靜」，其中提供876伙的海壇街項目，今年9月才申請預售，相信最快明年才有機會推出，估計提供約1430伙的日出康城第8期，更是至10月為止仍未申請預售。
此外，近年長實亦甚少成功投得地皮，過去兩年多只兩度「得手」，包括2016年9月以19.53億元投得沙田九肚山麗坪路住宅地，項目佔地67,802方呎，可建樓面244,093方呎，每方呎樓面地價約8001元。
多個項目重建商廈
至於近年最矚目的地皮，則是今年9月奪得的港鐵黃竹坑站第3期物業發展項目，商住總樓面約150萬方呎，補地價涉約129.71億元，每方呎補地價8614元；其中約50.59萬方呎商場，落成後須交還港鐵。補地價項目方面，亦只有去年以4.3億元完成元朗洪水橋地皮補地價，可建樓面約13.9萬方呎，每方呎樓面補地價約3112元，預料提供約300伙。
不過，長實系內近年亦有多項重建商廈項目，如中環和記大廈將於明年展開重建，預計於2023年落成，重建後的和記大廈樓面超過49萬方呎，樓高約41層，並設185個停車位，集團旗下兩個位於紅磡雙子酒店海韻軒及海灣軒部署先後向屋宇署入則申請重建為商廈，總樓面面積逾220萬方呎。
新地長實小秀地每呎補價4990元 涉逾17億 去年最大宗換地個案
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GS(14)@2019-01-17 08:08:09https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4229&issue=20190116
【明報專訊】近年積極與政府進行補地價的新地（0016），與近年未有大幅增加土儲的長實（1113），兩大龍頭發展商近年罕見合作，旗下位於屯門掃管笏小秀項目，上月完成逾17億元補地價，以可建樓面34.7萬方呎計，每方呎樓面地價4990元，成為去年最大宗換地個案。
明報記者 甘潔瑩
新地、長實過去亦曾合作，包括2004年落成的天水圍慧景軒，以及2005年落成的西九四小龍之一的荔枝角宇晴軒等，但近年卻罕見合作。地政總署昨日公布，上月有多個完成補地價項目，以新地及長實合作發展的屯門小秀項目為最大宗，補地價金額達17.3175億元，地皮面積26.69萬方呎，而項目已獲城規會通過其發展規模，以總發展樓面34.7萬方呎計，每方呎樓面補地價約4990元，預計可提供573個住宅單位。
可建近35萬呎樓面 提供573伙
近年政府接連推售掃管笏地皮，對上一幅區內易手的地皮，要追溯至恒大（3333）去年1月以「買殼」形式向恒地（0012）購入屯門掃管笏住宅官地，涉及66億元，折合每方呎樓面地價約8400元，而對上一幅售出的區內官地，則要數到由深圳控股（0604）與本地建築商路勁基建（1098）合作，於2017年6月以31.7億元投得管翠路住宅地，折合每呎樓面地價約6700元，若以此計，是次補地價金額較近兩年的地價低逾兩成。若與毗鄰永泰現正發售THE CARMEL於2013年8月以逾5.63億元、每方呎樓面地價3534元比較，小秀項目補價則較THE CARMEL高41%。
補價較毗鄰THE CARMEL高逾四成
此外，新地去年11月亦完成上水古洞南項目補地價，上述地皮位於古洞南丈量約份第92約多幅地段，鄰近天巒1及2期，地盤佔地40.43萬方呎，項目早於2008年時已獲城規會批出以地積比率0.4倍發展，興建90幢洋房的發展方案，涉及樓面面積16.17萬方呎，以補地價金額5.35億元計，每方呎樓面補價約3309元。
新地古洞南補價涉5.35億
不過，新地就上述發展方案於2014及2018年「縮則」增建單位，建議把上址改以2.1倍地積比率發展，令住宅樓面增加至84.9萬方呎，但城規會2016年否決項目增建單位申請。去年9月，新地再擬以不多於3倍地積比率作發展，興建1573個住宅單位，住宅面積753至1076方呎，住宅樓面涉及121.3萬方呎，新方案住宅樓面較2014年8月申請的84.9萬方呎增加36.4萬方呎或43%，單位數目則增加426伙或37%，有關申請尚待審理。
李澤楷旗下富衛 租長實1881酒店
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GS(14)@2019-02-03 12:02:45https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2137&issue=20190201
【明報專訊】雖然啟德跑道區首幅商業/酒店用地日前流標收場，酒店業發展依然活躍。由「超人」李嘉誠次子、「小小超」李澤楷私人持有的保險公司富衛集團，宣布向其兄長李澤鉅領軍的長實（1113），承租尖沙嘴前水警總部、現已活化為香港文化旅遊購物地標「1881」內的古蹟酒店，「海利公館」亦正式易名「1881公館」。
「1881公館」涉約30間酒店房
據悉，1881公館未來數月將逐步完成修繕工程，包括推出全新餐飲概念及進行客房升級，預計5月將舉行盛大啟動禮。富衛集團首席客戶及市務總監區偉倫表示，透過承租1881公館，集團得以保育該重要文化地標，亦將善用1881公館的庭園古蹟及四周的戶外花園，定期舉辦公眾活動。資料顯示，上述項目提供約30間酒店房，面積800至1000方呎，總樓面約13萬方呎。
長實北角歷山酒店第3季開幕
至於長實旗下海逸國際酒店集團管理的北角全新酒店、即維港頌發展項目的一部分，亦命名為「歷山酒店Hotel Alexandra」，預期今年第三季開幕。長實表示，歷山酒店提供840間客房，主要設施包括健身中心、戶外泳池、多用途會場及餐飲設施等；預計約六成客房可享維港海景及港九市區景色。
規劃署不反對新地長沙灣酒店地發展
另一方面，新地（0016）就旗下長沙灣興華街西對出酒店用地，向城規會申建1幢綜合酒店大樓，提供975間酒店房間，規劃署不反對申請，亦對上述地段的海濱長廊的東南面，以及廢棄碼頭部分經修訂的總體規劃表示滿意。上述申請將於今日城規會審議，料大有機會通過有關申請。資料顯示，酒店總樓面約37.43萬方呎，涉及1幢25層高的綜合酒店大樓，提供975間客房，包括地庫及空中花園樓層，地下至2樓為零售及餐飲設施。新地早於2017年底以50.6億元投得上述長沙灣酒店官地，每呎樓面地價1.35萬元，為全港歷來最貴酒店官地。
長實康城8期申預售涉1422伙
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GS(14)@2019-02-12 11:11:10https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1012&issue=20190212
【明報專訊】雖然樓市正值調整，但發展商仍然勇於推盤，據地政總署資料，上月有3個新盤入紙申請預售樓花同意書，涉及2264個單位，令現時待批預售樓花單位數目回升至11,151伙，為連跌4個月後首次回升。
據地政總署最新公布，上月該署接獲3份預售樓花新申請，規模最大為長實（1113）將軍澳日出康城8期項目，涉及1422伙，預計於2021年6月落成；翻查過往資料，長實於去年初曾稱，康城8期計劃去年推售，最終至上月才申請預售樓花同意書。連同上述項目在內，日出康城現時共有4個樓盤待批預售，合共涉及3189個單位，其餘3個樓盤全由會德豐（0020）發展，包括7A期（616伙）、7B期（504伙）及9A期（647伙）。
1.1萬伙待批預售 4個月首回升
至於另外新申請預售的項目，有合景泰富（1813）及龍湖地產（0960）合作發展的啟德1K區1號地盤，項目提供667伙，預計2021年11月落成；以及信置（0083）持有的何文田嘉道里道24A號前中電總部項目，樓盤提供175伙，同樣預計於2021年11月落成。
資料顯示，海航早前以約69億元出售予會德豐的啟德1L區2號地盤項目，上月撤回預售樓花申請，項目涉637伙，扣除此項目後，目前仍有21個住宅項目待批預售，涉及11,151個單位，單位數字較去年12月的10,058伙增加10.8%，並是連跌4個月後首次回升。
愉景灣意堤獲批預售 擬本季賣
另方面，地政總署資料顯示，上月該署共批出5份預售樓花同意書，共涉及1171個單位，除了現正推售的信置大埔白石角逸瓏灣8（528伙）外，亦有新世界（0017）與市建局旗下土瓜灣瑧尚（294伙）、香港興業（0480）大嶼山愉景灣意堤（196伙）、中信泰富馬鞍山峻源（148伙），以及中海外（0688）西貢飛鵝山道3號（5伙），據悉意堤將於本季推出。
中海外擬下半年推飛鵝山道3號
中海外地產董事總經理游偉光表示，公司計劃於下半年推出上述飛鵝山道項目。項目提供5幢洋房，實用面積逾3000方呎，採4套房設計，特色是每幢洋房均設室內私家電梯，客廳樓層高度達4.5米（逾14呎），各幢除設花園外，亦附設私家泳池。
長實豬年擬推三盤涉2413伙 波老道豪宅盤勢成頭炮
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GS(14)@2019-02-13 05:09:53https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2510&issue=20190213
【明報專訊】近年罕見投得大型地皮的長實（1113），今年計劃推出3個全新盤，合共涉及2413伙。值得留意，去年初長實亦曾公布上述3盤擬於去年開售，當中2011年於拍賣場上投得的「百億地王」中半山波老道項目，其中第一期擬下月底率先開售，勢成集團豬年頭炮新盤。
明報記者 謝穎怡
於狗年新春，長實公布該年將會推出4個全新盤，包括淺水灣道90號、預計於去年7至8月推出的中半山波老道項目第一期，以及與市建局合作發展的深水埗海壇街重建項目則預計於去年第2至3季推出，至於將軍澳日出康城8期項目料於去年第3至4季推售，惟上述四盤中暫只有淺水灣道90號於去年6月開售。
發展商昨日公布集團豬年賣樓大計，長實執行董事趙國雄表示，今年計劃推出三盤涉及2413伙，並強調項目獲批預售樓花同意書後會隨即推出市場，絕對不會囤積居奇，個別項目會與合作伙伴商討定價，而每次都會以貼市價推盤，若樓市有下調壓力，新盤定價亦會跟隨下調。
波老道項目去年9月獲批預售
三個新盤部署方面，中半山波老道第一期去年9月已獲批預售，涉及115伙，計劃下月底開售，趙國雄指出，若項目第一期銷售理想，第二期（66伙）亦會緊接推出。資料顯示，該地皮由長實於2011年6月以116.5億元投得，以可建樓面435,296方呎計，每方呎樓面地價26,763元。
至於深水埗海壇街項目，則預計第二季推出，項目由4座住宅組成，涉876伙，項目於去年9月申請預售，現正待批預售，最快本月進行銷售部署。
另外，上月才申請預售的將軍澳日出康城8期項目，涉及1422伙，戶型由兩房起步，最快第三季登場。
海壇街擬次季推涉876伙
去年下半年樓市調整，部分新盤需要減價或以低價開售，趙認為，只要項目定價合乎市場購買力，銷情自然理想，直言「平啲咪賣到」，他續稱，集團項目地皮「早幾年前」買入，當時土地成本低，相信仍會有一定利潤，發展商會貨如輪轉。
事實上，長實近年未有積極增加土儲，於推售上述三盤後，集團僅持有數個發展項目，包括於2016年9月投得的沙田九肚麗坪路住宅地，該地當時屬該集團近4年來首次投得官地；另去年投得港鐵黃竹坑站3期項目。此外，旗下元朗洪水橋項目，已於2017年完成4.3億元補地價，並於去年獲准建51幢兩層高洋房及5幢5層高住宅，共涉13.88萬方呎；另與新地（0016）合作發展、屯門小秀住宅項目以逾17億元完成補地價，預料可提供573個住宅單位。
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GS(14)@2019-02-13 05:10:04https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3524&issue=20190213
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【明報專訊】去年第4季起樓市調整，部分發展商亦未有看好今年樓市。長實（1113）執行董事趙國雄去年底曾表示，今年經濟會較去年更差，其中特別看淡納米樓，認為該類單位樓價有機會跌三成，他更認為，200餘方呎的單位空間太小，不適合人居住。不過，近日市况回暖，一手市場再度有發展商推出實用200餘方呎的納米盤，趙國雄認為，樓市出現小陽春主要是由於價錢貼市場價格，過去2個月樓價較去年中下調，符合市場購買能力，市民願意入市帶動成交暢旺。
「呼吸plan」勢令負資產數字逐步增加
被問到樓市何時復蘇，他直言自己不是算命師，香港經濟基調好，但中美貿易談判仍有陰霾，希望盡快「撥開濃霧見青天」，今年樓價預料仍有機會下調約10%，而未來市場有大量細單位推出，該類單位的調整幅度或會更大。
另一方面，早前啟德跑道區商業用地流標，趙表示，反映政府與市場看法不同，又指該位置難形成商業氣氛，令發展商出價偏向保守，不過他強調集團會繼續投地。
此外，去年第四季本港住宅按揭市場再現負資產，趙認為，負資產數字會逐步增加，過去2年發展商提供不少「呼吸plan」，買樓人士未有進行入息審查，若樓價下跌10%，負資產數字就有機會增加，但預料不會重返2003年水平。
長實唱淡樓市其實最聰明
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GS(14)@2019-02-16 21:35:37https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0001&issue=20190216
【明報專訊】任何事物總有不同視角解讀，比方昨日政府公布，新地（0016）以巿場預期上限的逾63億元投得大埔白石角優景里與博研路交界地皮，每方呎樓面地價6646元，亦為白石角歷來地價第三高的地皮，僅次於信置（0083）於2009年投得逸瓏灣I及II，兩地每方呎樓面地價分別7145及7284元，即是每呎樓面地價計，為區內近10年最貴。以上的結果似乎是樓巿好消息，但筆者卻也有朋友認為，白石角逾10年不斷賣地，最近的地價竟仍低於近10年前？
對不少人來說，自2003年以來樓價大漲小回，早已形成樓價只會升不會跌的結論，最近更有大行分析師說發展商似聯合減少賣樓，令樓價將又再急升的說法。筆者日前和「堅叔」會德豐（0020）副主席梁志堅新春飯敘，閒談指他說入行已近60年，名副其實是地產界的老行尊，堅叔就說那會有發展商聯合不賣樓這種事，指每個發展商的財政况狀都不同，一些持貨力強，一些則不得不賣樓，「如你不賣，只會益了行家！」當年只有在樓巿極低迷下，才曾11個發展商聯合一起投地，以免地皮賣不出而進一步衝擊樓巿。
發展商不會聯合不賣樓
堅叔又說近年納米樓興起，全因樓價高，不將單位起細，不少人便負擔不起，相信往後仍有一定需求；至於政府應否撤辣，他就認為房屋政策要因時而變，現在樓價回軟，減辣便也應該。
堅叔回想七年前由新世界（0017）過檔，當時會德豐有差不多八九年沒有開新盤，之後急劇擴張買地起樓賣樓，部門增聘了200多人，會德豐股價也由18、19元一度升至60元以上，遠遠跑贏新世界（圖1）！
對於樓巿，他認為暫仍受貿易戰等困擾，但下半年應會有好消息，配合大灣區的發展，下半年樓巿將可明朗化，而長期而言，由於有通脹關係，樓價每年升5%屬健康。筆者翻查資料，自1995年以來，中原樓價指數按年計有如1996年曾急升逾38%，卻也有如1998年的按年急挫近36%，當然自2003年以後樓價是大漲小回，但也在1997年的後曾有連續5年是全年錄得跌幅（圖2），所以堅叔說樓價長遠必升不是錯，每年升5%屬健康，但亦要預備樓價波幅可以很驚人，永遠要量力而為或量力而不為！
堅叔過檔會德豐後股價表現佳
上述說堅叔自過檔會德豐後該股股價表現理想，迄今累升了約1.2倍，明顯跑贏了新世界自2012年初股價只累升了約58%，其實以中原樓價指數計，由2012年初至今也是累升了六成，新世界股價與之比較也並不失禮，但如選股有獨到眼光的能買入如會德豐這隻股票，約7年時累積回報卻是跑贏了樓價指數約1倍。
當然，大家或會說買樓可做按揭有槓桿效應，不過槓桿從來是雙刃劍，升巿時是可增加回報，但跌巿時損失也會加大，就如近半年樓價回落了約一成，負資產便重新出現；之所以樓價只跌一成便出現負資產，便反映不少人是要透過高成數按揭入巿，一旦變成負資產，已等同至少帳面損失了全部的入巿資金，甚至資不抵債。
租客欠租 置業收租有隱憂
上述的會德豐和新世界兩隻股票，雖然上落幅度較樓價指數為大，至少過去7年買入並一直持有，不會輸過買磚頭收租，而買樓收租其實有時也出會出現麻煩，香港置業於1月底至2月初進行了「客戶出租物業意向調查」，成功收集665份有效問卷，其中156份為曾出租物業的業主，160份為計劃出租物業的業主，349份為暫未有物業出租人士。結果顯示，最令曾出租物業的受訪業主感到困擾的問題，以拖欠或拒付租金佔最多，達45.5%，其次為惡意破壞單位導致財物損失（30.1%），單位維修保養責任爭拗則為 17.3%；另外，有7.1%認為騷擾業主是最令人困擾的租客行為（圖3）。
筆者記得，去年底和長實（1113）執董、人稱趙樓神的趙國雄飯局，寫了他對未來一年樓巿看淡，部分樓盤尤其納米樓樓價可以跌三成，報道一出巿場嘩然，但未幾信置即以屯門價賣觀塘樓，開價低同區接近三成，而趙國雄本周向傳媒宣布新一年賣樓計劃，他表示中美貿易談判仍有陰霾，希望盡快「撥開濃霧見青天」，今年樓價預料仍有機會下調約10%，而未來市場有大量細單位推出，該類單位的調整幅度或會更大。
負資產料不會重返2003年水平
此外，趙指去年第四季本港住宅按揭市場再現負資產，他認為負資產數字會逐步增加，過去兩年發展商提供不少「呼吸plan」，買樓人士未有進行入息審查，若樓價下跌10%，負資產數字就有機會增加，但預料不會重返2003年水平。
新年期間，發展商大多對樓巿發表樂觀意見，惟獨長實看淡，其實最聰明，因繼續唱好，只會被公眾人士視為為賣樓而唱好，相反如指樓價可再跌一成，到真箇推盤時首批單位只要比同區價低多過一成，便予人極抵買的印象，反而更利促銷！
[陸振球 樓市解碼]
長實豐樂圍批建19幢住宅 涉159萬呎樓面
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GS(14)@2019-03-15 17:32:11https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4020&issue=20190315
【明報專訊】屋宇署昨公布今年1月批出27份建築圖則，其中港島7份、九龍6份及新界14份，而27份圖則中，有8項為商住發展項目，並以長實（1113）牽頭元朗豐樂圍項目規模最大，獲准建19幢15至19層高的住宅大廈，另設1幢2層高的會所及1幢1層高的管理處，涉159.29萬方呎。
環團：政府須捍衛公私營合作
屋宇署資料顯示，豐樂圍項目申請人為Mutual Luck Investment Ltd，當中包括不同機構代表，如長實主席兼董事總經理李澤鉅、遠展（0035）董事總經理孔祥達、新鴻基公司QUINLIVAN, ROBERT JAMES等，另有3名不知名人士竇頌偉、謝淑儀及謝華婷。
項目獲批建築圖則，意味發展商完成補地價後，便可動工。不過，翻查資料，長實於2005年高調宣布與世界自然基金會（WWF）合作發展項目，惟多年來備受輿論壓力，終至2013年5月宣布擱置與長實合作。事有湊巧，同年11月城規會有條件地通過豐樂圍發展，當中包括發展商要就保育基金向漁護署及環保署遞交發展報告，確保基金能有效運作。
環保觸覺義務總幹事譚凱邦表示，於2014年以個人身分入稟高院，就豐樂圍濕地的發展計劃申請司法覆核，指發展商尚未覓得的保育團體合作，擔心與不知名團體合作而無法監察發展商，而有關案件已於去年11月作出審訊，現正等候判決。他稱項目原是公私營合作，而保育正是這個公營部分，政府有責任捍衛公私營合作形式，若真的刪走這個公營部分，則成為市場一個壞例子。
錦上路站1期批建7幢住宅
此外，今年1月亦批出數個項目圖則，包括由信置（0083）、中海外（0688）及嘉華（0173）合組財團於2017年5月以83.3億元投得的西鐵錦上路站1期發展項目，獲批建7幢16至17層高的住宅大廈及會所設施，住宅樓面涉123.58萬方呎，另21.63萬方呎為商業樓面。另恒地（0012）大角嘴角祥街25至29號獲准建兩幢20層高商住物業，涉及24.25萬方呎；而深圳大族地產持有的深水埗醫局街201至203A號，獲批建1幢22層高商住物業，涉及35,792方呎。
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