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李嘉誠英國地產布局 一項目曾因歷史遺跡問題被質疑

在秋末的一個下午，第一財經1℃記者來到倫敦東南路易迅漢姆區(Lewisham)沿泰晤士河的DEPTFORD地帶，由長江實業地產集團擁有和開發的康沃斯碼頭(Convoys Wharf )集零售、辦公、住宅為一體的地產項目就坐落在此地。

自從1869年5月停止作為碼頭使用後，康沃斯碼頭曾經成為家畜買賣市場、皇家海軍倉庫等。2014年1月，倫敦政府終於為李嘉誠開啟綠燈。這一地區的未來非常令人期待：在這16.6公頃的地塊上，長江實業將斥資10億英鎊(也有報道稱7億英鎊)建造兩棟38層、一棟48層的摩天大樓，共有3500套新建住宅，其中15%為經適房。還有新建商店、學校、公共綠地、藝術文化場所等。

500年來，這里首次讓人們在這一帶能夠走近泰晤士河岸享受水岸家園的美好。這是李嘉誠在英國投資的第6個地產項目，而且是規模相對最大的項目之一。

這塊2005年5月就購入的地塊，經歷了近10年的規劃審批過程。目前康沃斯碼頭項目由英國FM Conway 建築公司承建，按照計劃2016年夏開工，目前仍處在初期階段。日前，1℃記者電話要求采訪康沃斯碼頭地產公司相關人士，該項目負責人喬納森(Jonathan)表示他本人非媒體發言人而將采訪要求向相關方面轉達，並稱會有人回複，但直至發稿，記者並未得到回複，1℃記者為了能夠了解更多情況特意來到地塊周圍，與項目周邊居民聊起了這個大規模的舊區改造項目。

“我不是很清楚目前這個項目進行的情況，我們也不是很介意是誰來投資或者改造。”一位在附近居住的男子說。

“應該已經在開挖了吧，不過這個改造項目不是為了我們這里居民的。這些房子造好了也完全不是為我們，造好前大概就會全部賣掉，都賣給那些外來投資者和富有一族。”住在與改造項目一墻之隔房子里的中年男子走出家門時，被記者攔住問意見，他說，“雖然能夠創造一些就業，以後這里會很熱鬧，有商店，生活會方便，但是那些新建住房我們是完全承擔不起的。”

因為康沃斯碼頭曾經是亨利八世軍艦停泊碼頭，英國作家約翰·伊夫林也曾在地塊內居住，現存的、曾經為倉庫的奧林匹亞建築(Olympia Building)是國家二級保護建築。這樣的歷史遺產痕跡濃重的舊區改造，必然會遭遇不少的反對。2013年，和記黃埔有限公司(下稱和記黃埔)在康沃斯碼頭項目建設許可的申請遞交時，就有路易迅漢姆地區當時的議員瓊·茹道克(Joan Ruddock)向當時的倫敦市長鮑里斯約翰遜致函，希望尊重歷史遺跡，慎重考慮和記黃埔的申請。她之後還向媒體表示，“這是全球化的資本主義，我們必須要有更加強硬的政策來控制豪宅和經適房之間的平衡”。

記者也嘗試向路易迅漢姆地區政府有關人員詢問康沃斯碼頭項目的最新進展和對地區經濟及就業的幫助和促進，但杳無音訊。記者又向路易迅漢姆現任地區議員Vicky Foxcroft要求采訪，想具體了解政府方面目前對此事的看法，結果他表示，“工作繁忙，沒有時間接受采訪，不能在此時對此事作出評論。”

有關信息表明，康沃斯碼頭項目建成後會為地區內創造2000個全職工作崗位，第一期建設就需要1200個工作崗位，和記黃埔還表示願意貢獻50萬英鎊給地區民眾做就業培訓和指導。

無論是投資方長江實業地產，還是地區政府方面以及當地議員，有些諱莫如深的態度，這很難不讓人猜測其中是否會不會不有什麽隱情。

回顧來看，李嘉誠在英國的地產投資早在上世紀90年代就已經開始，一共有四個已經完成的項目和兩個仍在建設中的項目。這些地產項目都是通過長江實業地產進行開發,其中四個樓盤都是傍著泰晤士河而建，可見李嘉誠順風順水、有水有財的投資觀念。

最早的樓盤於1998年左右落成，是位於倫敦高檔社區肯辛頓和切爾西之間的“皇家門肯辛頓”Royal Gate Kensington高級公寓;之後分別於2001年、2003年建成的貝爾格瑞維亞(Belgravia Place)、蓬特威特羅(Montevetro)以及阿爾貝恩河岸(Albion Riverside)都是倫敦黃金地段高檔公寓大樓。這些樓盤深受香港回歸後移民英國的港人以及英國當地人士的追捧。

目前還有一個尚未完全收工的項目是“切爾西水邊”(Chelsea Waterfront)項目，其中包括東塔和西塔兩棟分別是37和25樓層玻璃幕墻住宅大樓和3棟7層的小樓，有部分2017年中期竣工，還包含商店、餐飲、健身俱樂部等各種配套設施。售價情況，按照其官網貼出的兩房公寓，起板價是170萬英鎊。第一期2015年底就已告售罄。

一位不到30歲就號稱一輩子不工作都可以養活一大家子的商人，一個在英國殖民背景下長大成人的港人，一個視現金流為最重要的投資人，一個手腕上的表永遠被撥快半個小時的老人——李嘉誠堅稱，不能將投資當賭博，投資路每一步都要小心謹慎。

為李嘉誠打工是一種什麽樣的滋味？

有香港人笑稱，“香港是李家的城”。對於很多香港人來說，他們住的房子可能李家的樓盤，家里安裝的電話網絡是李家的，手機網絡也是李家的3或PCCW、1010、one2free、CSL，甚至買菜進百佳超市，生活用品去屈臣氏，幾乎所有的日常生活消費，都會跟李家的產業發生關聯。很多香港大學生，畢業以後的理想去處，就是給李嘉誠打工。

在香港，衣食住行都離不開李嘉誠，而直接給李嘉誠打工的，會是以一種什麽滋味?

長江實業地產有限公司(下稱“長實地產”，01113.HK)的董事郭子威就為李嘉誠打工幾十年。長江和記實業有限公司(下稱“長和”，00001.HK)的執行董事兼聯席董事總經理霍建寧幾乎為李嘉誠打工了一輩子。

從這兩個人身上，人們也許能感受到給李家打工的個中況味。

發揮潛能虛心學習

郭子威在接受第一財經1℃記者專訪時稱，李嘉誠很清楚每個同事的性格和特色，給很多空間讓每個同事去發展潛能，從而把這些同事放在公司最適合的崗位。這對於很多公司新人來說是非常重要的。

這樣的人才梯隊意識，讓郭子威當時的直屬領導，長實地產執行董事趙國雄看到了郭子威的潛能。在2008年，郭子威由長實香港調任到北京上海從事銷售工作。他承認，當時接到調任通知，曾經有一些猶豫。他在長實香港從事銷售工作已經超過10年，對香港的整個銷售策略非常熟悉，但到了內地，整個商業氛圍都不一樣。

隨著郭子威慢慢地融入內地的生活，他開始摸清內地的房地產發展市場，並將李家的企業文化帶到了北京。

郭子威的銷售團隊從幾人發展到200人的大型團隊。郭子威的管理層團隊有一半來自香港，一般來自內地。他在最初面試內地員工時，都發現了與香港員工不小的差異。郭子威說，他可以給員工多點機會，每年公司都會組織內地員工到香港交流，讓他們知道自己的工作很重要，很有價值。

這樣的團隊管理模式也讓郭子威在北京成績顯著。

2008年，北京豪宅項目“譽•天下”剛剛推出市場時，當時北京市場還不流行“精裝修”樓盤，但是當時香港早已開始精裝修的銷售策略。郭子威說，這一樓盤位於北京順義中央別墅區，總樓面面積約78萬平方米，公司手頭有超過1000套庫存。不少市場人士建議，房量如此大，應該賣毛坯房，早點去庫存。

公司則認為，這樣大的體量，如果不分批次推出，一次性全部賣掉，可能會影響銷售價格，而且長遠來看，公司認為房價一定會上漲。最終公司決定當機立斷，堅持只賣精裝修的房子，讓社區的入住率達到70%，也順利讓其後的銷售穩步落實，直到最近全部售罄。

在這個過程中，郭子威精心培育的團隊起到了至關重要的作用。

郭子威回憶，精裝修房型當時遇到很多問題。他的團隊發現，近年來，內地客戶的品味提升很快，要求高了很多，反超了香港。他團隊匯總的情況是，很多設計的細節在香港沒有見過的，比如很多內地客戶連廚具的選擇都頗有講究。

郭子威反複強調“不斷虛心學習”這個原則，他稱，這是秉承了李嘉誠一貫的企業文化。他們的銷售策略也逐漸適應了內地客戶的需求。

郭子威稱，這樣的銷售策略讓公司收獲了較為豐厚的商業利益。趙國雄對郭子威團隊贊不絕口。2016年整個集團內地的售樓成績達到了歷史新高，郭子威團隊賣出150億元。

低調做人高調做事的風格

最為一名中層管理者，郭子威將李嘉誠的企業文化發揮到了極致。而對於另外一位李嘉誠的打工皇帝霍建寧呢?他又是什麽樣的境況?

如果說高調做事，低調做人，是外界對霍建寧的評價。他目前擔任長和的執行董事兼聯席董事總經理的職位。盡管年薪過億，霍建寧仍然只開特斯拉Model S上班。

霍建寧自從1979年起，就加入長江實業有限公司(下稱“長實”)為李嘉誠工作。到1983年，他曾經為了創業離開，但最後又回到和黃。1984年起，就出任和黃執行董事，1985年，就出任長實的董事，1993年起，成為長實的非執行董事，同時也在1993年成為了和黃集團的董事總經理。

1989年，霍建寧被派往英國，接手處理虧損多年的歐洲移動電話業務，就是和黃Orange電訊的前身。由於這部分業務一直在虧損，當時霍建寧決定投入5億美元，重點發展Orange的歐洲業務。到了1996年，Orange成為市場中的香餑餑，是多家公司競相收購的標的。據說，在交易接近完成時，李嘉誠專門把手機放在床邊，將鈴聲調至最高，生怕錯過霍建寧從英國匯報的最新消息。

1999年，和黃成功出售Orange股權，獲利超過千億港元，令當年和黃的盈利升12.5倍至1173億港元，也成為當年全世界最賺錢的企業。根據和黃1999年年報，期內有一名董事的酬金超過2億港元，當時已經有人猜測，這位董事就是霍建寧。

李嘉誠一直很善待功臣，根據長和2015年年報，霍建寧這一年的酬金總額達到了2.1億港元，其中酌情花紅達2.02億港元。這是1999年後，霍建寧薪酬再次突破2億港元，且總額創下了新高。細數1994年至2014年共21年時間，霍建寧的總酬金大約為25.42億港元，月薪超過1000萬港元。

霍建寧在商場征戰超過30年，他最擅長的就是用財技來包裝旗下的公司。時富證券聯席董事鄧建初對第一財經1℃記者表示，李嘉誠身邊個個都是精兵猛將，很多都擅長用財技，用一些非經常性利潤撥來撥去，就能讓報表變得好看很多。

1985年留著冬菇頭的霍建寧看上去還是懵懂少年，那如今，30多年過去了，64歲的霍建寧已經白發蒼蒼。隨著李嘉誠的商業帝國步入“後李嘉誠”時代，他在“世紀重組”後還能否帶領長和再創輝煌?他與新掌門李澤鉅未來的商業合作能否如李嘉誠那樣默契無間，相信都將成為龐大的李氏家族未來發展的關鍵。

李嘉誠經營套路到底是什麽

每天早上5點59分，香港首富李嘉誠的鬧鐘就會響起，看完新聞後，他或自己開車去打高爾夫球，或自己在家鍛煉身體。一位長期追蹤李嘉誠新聞的香港記者曾經調侃稱，“很少有人能早上堵到他，因為他早上起得太早了”。

長期鍛煉身體，或許是讓這位88歲的老人還能保持頭腦清醒的秘訣之一。

頭腦清晰的李嘉誠在內地和香港的產業布局上到底做了怎樣的思考?或者在李嘉誠商業帝國的最核心層曾經做過怎樣的戰略布局?這些問題，外界也只能通過其現在的商業路徑窺得點滴。

時富證券聯席董事鄧建初對第一財經1℃記者稱，李嘉誠首先是位精明的生意人，他拋售香港和內地的資產，未必是看淡香港或內地市場發展，而是他看到，目前不論是香港還是內地的資產，都處在歷史高位，低買高賣是他一貫的生意經。

但在2016年，香港地皮處在高位之時，李家再次購入地皮的做法，有違其一貫的低買高賣策略。這令外界有點摸不清他們的套路。

同時，在英聯邦國家的投資布局，隨著英國脫歐等事件的影響，其前景也變得不確定起來。

堅持低買高賣策略

根據地產數據及分析公司Real Capital Analytics(RCA)的分析數據，香港商用物業成交量在2016年上半年錄得約17%的升幅，購買力主要來自內地的企業買家。這些企業買家更多是為了擁有地標性物業，而非單純作投資用途，一些國際投資者也重新註視香港房地產市場。市場預期中，將有更多內地買家爭相購買重要的單棟物業，更令市況火熱。

李嘉誠近日要出手的香港中環中心，完全符合很多內地買家心中的完美標的。坐標中環、單棟大廈、地標性物業都是這座大樓的關鍵詞。最新市場消息盛傳，此次中環中心的售價接近358億港元，平均每平方尺2.9萬港元。一旦交易落實，這將成為香港歷史上最大宗的物業買賣。

萊坊高級董事兼估價及咨詢部主管林浩文對1℃記者稱，如果中環中心真地出手，相信價錢會非常有吸引力。不過他認為，李嘉誠出售中環中心，不會是摸頂出售，因為他預計未來寫字樓價格還會有一輪上漲空間。

根據仲量聯行最新數據，截至9月底，中環甲級寫字樓空置率都在1.5%，而香港整體的甲級寫字樓空置率為4.2%，這說明中環的需求相對旺盛。多數市場人士認為，香港樓市已經到頂了，瑞信在最近的研究報告中稱，香港的樓市同時面對期房的供應以及加息風險上升，預計到2018年底，香港樓價將有22%的調整。而紀惠集團行政總裁湯文亮則認為，目前香港連局外人都開始叫“專家買樓”，說明市場已經到達頂峰。

在這種環境下，李嘉誠旗下的長江實業地產有限公司(下稱“長實地產”，01113.HK)明年的重點銷售策略，就是在香港大賣特賣。長實地產執行董事趙國雄近日稱，2017年的銷售重點會放在香港，全年有多個項目準備排隊登場，總共大約有3500多套房子可以出售，還有數個豪宅項目在籌備中。

不過，鄧建初認為，如果單從李嘉誠賣樓策略來談李嘉誠要撤出香港為時尚早，香港是國際金融中心，地少人多，作為精明商人的李嘉誠不會這麽快放棄香港市場，除非李嘉誠把長江中心賣出。而李澤鉅在一次公開講話中稱，長江集團中心是旗下員工辦公的地方，絕對不會出售。

李嘉誠在2015年6月曾經說過，在香港買不到地，是因為超出集團預算，要計算“面粉價”和“面包價”，如果“面粉貴過面包”，就不會買，因為要為股東爭取利益。

問題是，這個時候李嘉誠又出手買地了。

9月中旬，香港地政總署公布，九肚麗坪路住宅地以19.53億港元批出，中標財團為長實地產，此次樓面價格為每平方尺8001港元，較估值上限高出約33.4%。而長實上一次拿地要追溯至2012年11月，當時以超過29億港元，投得馬鞍山落禾沙彩街限量地。

實際上，2015年香港的土地市場非常熾熱，但到了2015年下半年，畫風急劇扭轉。根據香港地政總署資料，2015年11月4日和2016年1月25日，位於新界的兩幅住宅用地都因為出價過低導致流拍。之後，香港的房地產市場相對冷靜，甚至出現了跌價。當時不少媒體渲染稱，2016年與1996年金融風暴前夕非常相似。

但至9月份，香港樓價卻又出現了回調，根據香港差餉物業估價署公布的私人住宅售價指數，香港首9個月，樓價指數上升約3.7%，升至295.5，而各大地產中介機構更用“李嘉誠殺回地產界”作為說服客戶買房的說辭。

堅持低買高賣的策略，是每一個商人最理想的狀態。但人們疑惑的是，李嘉誠近些年不斷在內地和香港拋售物業的做法，僅僅只是從商人角度出發?這些做法背後的邏輯是什麽，一邊拋售內地和香港物業，一邊說繼續看好中國經濟，從目前的態勢上觀察，很難有一個明確的答案。

而2016年，房地產高位運行之時，李嘉誠卻在中斷4年後突然買入了地皮。這一做法，更令外界對李家的投資策略有些莫名。

李嘉誠家族企業在英屬聯邦國家的投資前景不明的態勢下，如何規劃他們在內地和香港的產業布局，似乎出現了戰略上的左右搖擺。

低價狂掃海外公用項目

翻查資料其實不難發現，在李嘉誠收購的海外資產中，最多的是民生和公用事業類的資產。

鄧建初稱，很多海外資產在經歷歐債危機後，估值都變得非常有吸引力。最近，長江和記實業有限公司(下稱“長和”，00001.HK)旗下在意大利成功收購了意大利電訊商WIND，預計兩家合並後，將有3100萬流動電話用戶及280萬固網電話用戶，同時擁有2.1萬個基站，市場占有率將增加至40%，成為意大利最大的流動電訊商。如果按照2015年度財政年度合算，兩間公司合並的收入達到62.5億歐元，是意大利自2007年以來最大宗的並購交易。

今年以來，李嘉誠更兩次出手收購加拿大的項目。今年4月，電能實業有限公司(下稱“電能”，00006.HK)和長江基建集團有限公司(下稱“長江基建”，01038.HK)聯合收購赫斯基加拿大油氣管道資產65%的權益，耗資9.1億美元;6月，長和又宣布進軍核能資源市場，加拿大鈾礦商NexGen Energy向長和持有50%股權的CEF Holdings發行6000萬美元可換股債券。市場普遍看好鈾價的後市，有分析預計，2017年鈾價平均水平將上漲60%。

盡管這些交易似乎取得階段性勝利，但李嘉誠未來海外並購的路實際上未必能夠順順利利。李嘉誠曾表示，假如英國脫歐，將會減少到當地的投資，而李嘉誠最近的幾次收購都不是很理想。

長和在收購另外兩家公司時，都出現碰壁的情況，旗下公司在英國原本打算收購O2英國，但卻遭到歐盟競爭委員會的否決。原本這一合並，可以為英國數碼基建帶來100億英鎊的私營企業投資，也可以令英國國內的覆蓋率問題得到改善，網絡容量、速度及惠及全國消費者與商戶的價格競爭都可以得到加強，長和對此感到失望。

另一方面，長江基建原本打算與中國國家電網收購澳大利亞最大的電網公司Ausgrid，但最後被澳大利亞財長Scott Morrison否決，他在一份聲明中稱，在評估過程中，Ausgrid向企業和政府提供重要電力和通訊服務，被認定涉及國家安全。Ausgrid由澳大利亞人口最多的南威爾士州政府擁有，覆蓋該州近25%的人口，市場普遍估計銷售價格在100億澳元(近600億港元)，如果交易未被否決，可以創造澳大利亞最大的私有化記錄。

據英國《金融時報》11月22日援引知情人士消息稱，李嘉誠正準備就收購英國國家電網National Grid)天然氣管線業務的51%股權報出投標價格。市場預計，包括債務在內，這宗交易價值約110億英鎊。

公開資料顯示，英國國家電網是全球最大的能源提供商之一，擁有英格蘭和威爾士的高壓輸電網，運營著整個英國的電力系統。除此之外，英國國家電網還擁有和運營著英國高院天然氣輸送系統，可向1100萬家庭和企業運輸天然氣——這就是李嘉誠此次擬收購的業務部分。

隨著英國脫歐等事件的發生和影響，在外界擔憂李嘉誠在海外投資前景的情況下，其仍然在加大投資力度;香港房地產高位運行之際，李家一改“低買高賣”策略，在中斷四年後購入地皮。對於這些做法，外界已經很難猜中這位88歲老人的想法。

就李嘉誠在內地和香港陸續拋售地產，同時加大對英國投資以及今後長遠打算等方面的情況，本報記者曾向李嘉誠旗下公司發出采訪郵件，但截至發稿，記者尚未收到回複。

押註英國李嘉誠損失多少

在熱鬧的英國倫敦主要商業街攝政街東側，有著400 年歷史的倫敦聖·詹姆斯市場(St James Market)，被修葺一新，重新將人們帶回到過往的繁華。

在開出的多家奢侈廚具、遊艇之類的店家邊，有一家叫作Aquavit 的丹麥餐館靜悄悄地坐落於一角，等待開張。碰巧和第一財經倫敦記者站在同一座辦公樓辦公的餐館負責人，見到1℃記者這張中國臉，就興奮地脫口而出：“李嘉誠你知道嗎?就是亞洲首富李嘉誠，他也投資了我們這個餐館，不過只有一點點。”那位負責人用拇指和食指作出了一個“一點點”意思的比劃。記者詫異，李嘉誠竟然也會投這種“小錢”?這家丹麥餐館分別在紐約和東京已有分店。

在倫敦貝特西區貝特西公園旁，與泰晤士河近在咫尺，有一棟5 層高的“和記小樓”(Hutchison House)。超過50家在此地址辦公的公司中，至少有15家是李嘉誠旗下長江和記實業有限公司(下稱“長和實業”)或長江基建集團有限公司(下稱“長江基建”)名下的英國有限公司，集中了電信通訊、地產開發、金融服務等李嘉誠在英國主營產業的操作團隊。這些公司行事低調，一般在英華人企業公司參與的活動上極少見到它們的身影。

有關信息顯示，李嘉誠過去幾年在英國以及其他英聯邦國家的投資在不斷加碼。即使是在英國公投決定退歐的幾天里，李嘉誠旗下的長江基建(01038. HK)、長和實業(00001.HK)和電能實業(00006.HK)股價暴跌，輿論大呼小叫”李嘉誠虧大了”，“一夜縮水人民幣73 億元”的情景之下，他的英倫投資仍繼續在擴大。

由於長江基建和電能實業兩大上市公司的盈利來源很大一部分是英國業務，那麽在英投資的產業是否會因為英國退歐遭到負面影響，從而拖累李嘉誠產業整體盈利下降，成為人們普遍關註的焦點。

在英投資究竟有多少？

李嘉誠在英投資究竟有多少?很難完全統計。有媒體報道稱，他在英投資金額估算超過520 億英鎊，是在英國最大的單一海外投資商。

長江基建、電能實業在英國電力方面的投資包括英國最大配電商之一的英國電網(UK Power Networks Holdings Limited)。這是李嘉誠英國投資布局的始發——業務包括三個地區網絡、配電服務範圍覆蓋倫敦、英格蘭南部及東部。此外，它們在當地還以商業合約形式，從事為私人設施提供配電服務的非受管制業務。這些業務覆蓋倫敦、英格蘭南部及東部，用戶超過820 萬人，長江基建與電能實業分別占40%權益。從可以查閱到的最新公開信息，英國電網公司2014 年底至2016 年3 月的財報顯示，營收高達19 億英鎊和稅前折減利潤13億英鎊，同比增長顯著。

海岸電力公司(Seabank Power Limited)，是長江基建於2010 年6 月完成收購的又一電力項目。據長江基建官網介紹，“海岸電力擁有並營運位於布里斯托市附近的海岸發電站，所產生的電力按長期供電合同授予英國最大的能源公司SSE 蘇格蘭和南部能源公司，總裝機容量約1140 兆瓦。長江基建與電能實業分別占據25%的權益，另外50%由SSE 所有。”

1℃記者在調查中發現，目前海岸電力公司共有兩臺聯合循環燃氣發電機組。之前有意興建第三臺的提案，不知因何在2014 年被擱置至今沒有啟動跡象。在SSE 網站上公布的至2016 年9月30 日的中期財報內容顯示，SSE 稅前調整後利潤達4.758 億英鎊，比去年同期下降了13.3%。SSE 批發零售利潤都有所下降，主要原因在於氣候因素以及用戶數量減少，還有就是技術設備更新提高了成本。公司期待2016/2017 年度利潤會恢複增長。與此同時，SSE 還宣布在英國和愛爾蘭追加投資18.5 億英鎊，進一步發展保障未來擁有安全、持續和低碳能源的基礎設施。另外SSE還確認將出售所持有的SGN 天然氣公司股份的獲利部分回報給股權人，並進一步投資一個新的風力發電項目。

再來看看水力方面，長江基建投資的英國水力資源項目有兩個，一個是諾森伯蘭水力集團公司(Northumbrian Water Group Limited)，一個是南方水力服務公司(Southern Water Services Limited)。前者是英格蘭及威爾士十家受規管飲用水及汙水處理公司之一，為英格蘭東北部提供飲用水和汙水處理服務，服務地區內460 萬人口，長江基建所占公司權益高達40%;後者則為英格蘭東南部240 萬人提供自來水及汙水處理服務。但是長江基建占南方水力服務公司權益只有4.75%。

諾森伯蘭水力集團公司2016 年3 月財報顯示，之前15 個月的營收為8.138 億英鎊，比2015 年同期下降了1.8 億英鎊。主要原因是2014 年執行水力監管部門參照零售價格指數定價原則，對清潔水和汙水收費價格進行了下調。同樣根據財報，南方水力服務公司2015/2016 年度營業額為8.037 億英鎊，營運利潤為2.845 億英鎊，同比都有所下降，但財政年總利潤為1.199 億英鎊，比上年度同期的9360 萬英鎊有所上升。

在長江基建投資組合中，天然氣也占了不小的比例，北方氣網公司(Northern Gas Net-Works Limited)是英國八大主要配氣網絡之一，為英國670 萬人提供服務。長江基建和電能實業分別持有47.1%和41.3% 權益。公司財報顯示：2015 年4 月至2016 年3 月營運利潤(Operation Profit)為2 億英鎊;2014 年1 月至2015 年3月，營業利潤為2.65 億英鎊。2015/2016 年度營收(Revenue)較去年同期呈現上漲主要是基於英國電力與天然氣監管辦公室(OFGEM)的補貼;成本上漲則因折舊所致。威爾士和西部氣網公司[Wales & West Gas Networks (Holdings) Limited]為威爾士和英格蘭西南部750 萬人提供配氣服務。長江基建和電能實業分別持有30%股權。遺憾的是，該公司的財報並未在其官網公布，只針對註冊過的投資者公開。

最後再來看一下長江基建最新投資項目鐵路車輛租賃公司Eversholt Rail。這是2015 年3月由長江基建牽頭長江實業合營公司(權益對半)以25 億英鎊完成收購，該項收購被李澤鉅稱為“業務新領域”。Eversholt Rail 是英國三大鐵路車輛租賃公司之一，主要業務是出租短途和高速載客列車，以及貨運機車和載貨車，列車都以長期合約出租。目前，該公司仍在收購後追加投資階段。

2016 年初，長江基建又投入4.9 億英鎊，與英國Arriva 和西班牙CAF 公司簽約，以經營租賃方式建造、購買並租賃281 列列車車廂。所有列車都配備空調、影音等最現代化設備。這些最新列車將於2019 年投入服務，全部出租給德國國有鐵路控股的英國Arriva 公共交通公司。這是繼2015 年3 月、7 月以3.6 億英鎊以經營租賃方式購買及租賃173 輛新列車後，又一次大規模投資。李澤鉅等長江基建高層多次表態，對EversholtRail 的成長性非常看好，相信會給公司帶來穩定的收入。按照Eversholt 公布的2016 年上半年財報，公司總收入凈利潤為1260.4 萬英鎊，比2015年同期的597.9 萬英鎊高出一倍。

1℃記者曾向Eversholt 鐵路公司提出向公司首席營運官安迪·考斯(Andy Course)了解更多最新公司情況的請求，被其新聞官文迪·費歐樂(Wendy Filer)以公司從未有過類似采訪經驗為由婉拒。

在英投資到底虧了沒有?

長江基建在英國公投決定退歐結果公布之後，即在其官網“投資風險提醒”中加入了“英國脫離歐盟公投之潛在風險”的內容：“於2016 年6 月23 日，英國就脫離歐洲聯盟進行之公投結果為脫離歐盟。金融市場及英鎊匯率隨即出現重大反應。本集團英國業務受相關監管制度或長期付款合約所保障，且屬生活基本所需服務(包括電力、飲用水與汙水處理、天然氣及交通運輸)，英國脫歐帶來的持續不明朗因素可能對當地經濟及英鎊造成不利影響，唯脫歐所引發之長遠影響仍有待觀察。英鎊顯著及持續貶值或會影響本集團之溢利，以及為股東維持股息持續增長之能力。”

長江基建2016 年上半年財報顯示：英國業務的利潤按當地貨幣英鎊計價上升6.6%，其中四大受規管業務包括英國電網、諾森布蘭水力、北方氣網和威爾士及西部氣網均於最近完成“規管修訂”。各業務業績理想。財報明確表示，在財報所含期內，英鎊匯率顯著下跌，集團以港幣計算的利潤業績表現受到影響，“此外,近日英鎊匯率持續下挫可能導致未來出現高通脹，因此集團的這些受規管業務日後或將受惠於通脹掛鉤收費條例而產生更高的收益”。

1℃記者從多位投行行業投資分析研究員那里了解到，英國公投退歐對李嘉誠在英投資的影響已經有所顯現，近期來看應該主要集中在英鎊對美元大幅下跌上。瑞銀公用事業研究部主任西蒙·保爾在采訪回複中明確指出，按照他的研究報告，“英鎊每一個百分點的下跌，意味著長江實業0.65%盈利的下降，意味著電能實業0.5%盈利的下降。”

匯豐銀行亞太公用事業部主管李伊萬(EvanLi)寫給投資人的報告中提到，如果英鎊持續下跌，從英國回中國香港的分紅就會受到一定程度的影響。他還預測，長江基建和電能實業在英鎊對美元貶值15%的情況下，營收會下降6%~8%。在他7 月29 日的報告中還提到：長江基建2016 年上半年核心利潤下降，調整後利潤同比下降了13%，主要是受到各國貨幣貶值影響。以英國來看，占長江基建利潤48%的英國業務利潤同比上漲0.2%(不包含電能實業利潤貢獻部分)，這一方面是因為2015 年4 月最新收購的英國鐵路公司尚在投入擴張階段;電力和天然氣公司從2015 年第二季度開始更新合約;還有一個主要原因就是英鎊對美元貶值，如以英鎊計算的話，英國業務利潤同比上漲的幅度應該是7%，而不是上面提到的0.2%。而在電能實業方面，占整個電能實業利潤64%的英國業務的盈利比去年同期下降了4%，匯率因素成為最大禍害。報告發布前，英鎊已經下跌6%，如果以英鎊計算，利潤同比不僅沒有下降而是上升了2%。

截至本稿刊發，英鎊對美元已經累計下跌了16%，公投後曾經還達到過31 年來最低的1.18 。因此，李嘉誠在英投資的收益受匯率負面影響已經形成。

然而，正如長江基建財報中提到的，西蒙·保爾也認為，英國脫歐也可能從另一方面彌補匯率兌換造成的收益損失。西蒙·保爾解釋說：“長江實業在英國有多個基礎設施投資項目，有水、電、氣、鐵路等等;電能實業有電力和天然氣。總的來說，都是屬於公用事業。在我看來，公用事業是風險比較低的投資，有比較穩定的資金流和投資回報。在英國投資的這些公司，攪動價格的因素一般來說主要是通脹，因為按照公用事業價格管理原則，是允許價格隨著零售價格指數浮動，也就是說，如果通脹上升，那麽這些公用事業的盈利就會上升。我不同意人們說的這些公司在虧損，這些公司事實上都是一些收益頗豐的業務。另外，值得提出的是，應該可以理直氣壯地說，自從這些公司被收購之後，公司的價值是上升了，理由是，當利率很低的經濟環境下，我們發現那些基建項目的投資人，比如一些大的國資投資基金是非常願意，哪怕是出很高的價格來收購這些業務。因此，如果長江實業和電能實業想要處理掉那些在英國的投資項目(當然這是不可能的)，也絕對能賣出一個比當年收購價高很多的好價錢。”

當1℃記者問到，“在脫歐背景下，李嘉誠英國投資戰略會不會改變?”保爾表示，這是一個非常不容易回答的問題。“脫歐絕對造成了不確定性，但這還要看英鎊下跌的程度究竟會如何。目前來看，長江實業和電能實業正在英國尋求更多的投資機會。”

倫敦的基金經理羅浩也比較認同保爾的觀點，“我覺得李嘉誠在英國的投資不存在虧損或投資策略錯誤的問題，他投資的都是基建和公用事業。這還不是一般的發電，而是一些電網、氣網等受規管資產。因此，這些都是被高度監管控制的，而且是與通脹率相關聯的，如果英鎊很低的話，會有貨幣兌換損失，這是難以避免的，但這並不意味著收益率下降，也並不意味著以英鎊計價的收益率會下降。因為如果通脹上升的話，就要提高銷售價格，這是一種對企業的保護。”

羅浩認為，在海外投資的企業，如果不用當地貨幣結算，遭遇貨幣貶值所承擔的匯率兌換損失，並非現金損失，換句話就是“紙面”上的損失，財報上會難看。而財報對投資人來說，即使是持港幣投資的投資人，也肯定要看盈利狀況。當然，貨幣貶值情況，也可能通過央行政策幹預得到緩和。這些公用事業產品都是生活必需品，不會因為經濟狀況不好而減少需求。因此長期來看，長江基建等在英國的投資不存在太大問題。而且，英國通脹率到明年可能會從目前的0.9%上升到2%或者3%，之前我們看到全球資產價格上漲，接下來我們就會看到商品價格上漲。在這種情況下，這種公共事業的投資是沒有什麽問題的。”

繼續挺進英國市場

在英國公投結果出來後不久，就在人們紛紛懷疑李嘉誠在英投資失誤的當口，李嘉誠卻似乎非常不以為然地將視線繼續盯在英國的投資項目。

10 月4 日，彭博社有報道稱，盡管今年初歐盟否決了長和實業百億英鎊收購英國電訊商o2，但是長和實業對英國無線通訊業務的興趣依然不減，會繼續尋求擴大此方面的業務。

10 月21 日，英國《標準晚報》有報道稱，李嘉誠又加入了10 億英鎊收購英國智能計量器公司凱爾文資本(Calvin Capital)的競購行列。

角逐收購英國國家電網(National Grid)、天然氣業務的行動在英國公投決定退歐後不久就已經啟動。但1℃記者從西蒙·保爾處獲知，長和實業此次成功的可能性很小。

保爾說：“我不認為他們能夠取得競購的成功，主要原因是，他們已經在英國擁有兩個天然氣公司，監管部門很有可能從安全等角度考慮，不太可能讓他們再收購四個天然氣業務，否則，那就會使得他們在英國總共8個天然氣企業中擁有其中的6 個。當然，這只是猜測。而且我認為此次競拍會非常激烈。無論怎樣，這些都表明長江基建和電能實業繼續看好英國的資產。我認為，至今為止，他們的戰略還是非常成功，主要把投資焦點集中在英聯邦國家，這些國家的法律都非常嚴格，而且是投資在那些風險、低高監管的行業。”

但是，正如李嘉誠全力投資英國時他不能預判英國脫歐的局面一樣，他也無法判斷，在英國脫歐的深遠影響還未完全顯現的當下，其在英聯邦國家的商業布局未來，還有多少不確定因素。

李嘉誠內地物業：僅剩“21 個足球場”大小

編者按

近些年，李嘉誠旗下企業一方面不斷拋售中國內地物業，一方面持續加大在英聯邦國家的投資力度和廣度。目前，一個鮮明的對比結果是，其在中國內地和香港的產業，不是溢價便是增值;而受到英國脫歐公投結果影響，其在英投資策略雖不像外界傳言那樣失敗，其產業所遭遇的負面影響卻顯而易見。從未有過投資失手的李嘉誠，下一步將如何布局?第一財經聯動內地、香港和英國記者，制作了“李嘉誠產業觀察”專題，以饗讀者。

“決定一件事時，事先都會小心謹慎研究清楚，當決定後，就勇往直前去做。”李嘉誠這句廣為人知的名言，在過去數十年里，已經通過他在內地的投資和套現得到良好驗證。

2016 年10 月26 日，李嘉誠旗下長江實業地產有限公司(下稱“長地”，01113.HK)宣布以200 億元人民幣拋售上海世紀匯廣場。這是李嘉誠至今在內地單筆出售金額最大的一個商業項目。最近幾年，他一改常態，不斷拋售內地物業，這引發了各種猜測和關註。

2015 年，李嘉誠曾表示，“繼續看好中國經濟”。但他此番舉措，愈加加重了人們對他的猜疑。隨著這個占地面積5 萬平方米項目的出售，如今，李嘉誠在內地持有的投資性物業面積只剩下了15 萬平方米，僅相當於21 個足球場大小。

年已耄耋的李嘉誠或者說他背後商業帝國的頭腦，意欲何為?

“內地的地價已經被搶得很高”

李嘉誠發力於內地投資可以追溯到20多年前。

上世紀90 年代前後，當不少外資撤出中國之時，李嘉誠選擇逆流而上。國家發改委宏觀經濟研究院原副院長劉福垣在接受第一財經1℃記者采訪時表示，李嘉誠是個會看經濟形勢的政治家，“1989 年以後，在別人都跑的時候，他來了。”

1992 年，鄧小平登上了南下的火車，他通過南方談話釋放了一個重大信號：要保證改革開放繼續下去。對於外商來說，中國內地將迎來一次空前的機會。從這時開始，李嘉誠以勇猛態勢進軍內地市場。

1993 年，和記黃埔有限公司(下稱“和記黃埔”)獲準入股鹽田港，持有70%的股份，和鹽田港一起共同投入60 億元建設集裝箱碼頭。這是當年內地最大的外資引進項目。同期，李嘉誠簽下了北京一大型城建工程項目，就是後來著名的東方廣場。東方廣場由此成為李嘉誠在內地投資地產物業的標誌。據2013 年專訪李嘉誠的《南方周末》報道，這一年，李嘉誠內地項目已經占到了集團資產的四分之一。

在過去數十年間，地產業務成為李嘉誠在內地獲取財富積累的主要來源。至2015 年，李嘉誠旗下“長和系”的總市值高達1.222 萬億港元，成為香港第一大家族性財團。而在上世紀70 年代上市之初，長江實業(集團)有限公司(下稱“長江實業”)市值僅1.57 億港元。

“長和系”是李嘉誠旗下上市公司所構建的企業集團的總稱，集團核心為兩大上市旗艦——長江實業與和記黃埔。“長江系”分別包括長江實業(00001.HK)、長江基建集團(01038.HK)與長江生命科技(00775.HK);“和記系”則包括和記黃埔(00013.HK)、和記電訊(00215.HK)、和記港陸(00715.HK)和電能實業(00006.HK)。此外，長和系參股的港股公司還有TOM 集團(02383.HK)。

2015 年1 月，長江實業、和記黃埔合並後分拆為長地與長江和記實業有限公司。當年6 月3 日，長地在港交所掛牌上市，全數接手長江實業與和記黃埔的全部地產業務，總物業估值達到4201 億港元，由此成為香港地產商中的航母。

在長地估值達到4201 億港元的總物業中，香港物業組合估值約2690 億港元，占比高達64%;內地達1380 億港元，占比32.9%;海外約130 億港元，占比3.1%。

長地2015 年年報顯示，該公司2015 年的營業額為587.93億港元，同比增長82%。物業銷售利潤為155.22億港元，香港、內地及新加坡分別貢獻47.69億港元、100.93億港元和6.88億港元。

長地的銷售額還在增長。2015 年，該公司內地物業銷售額為2014年的5.13倍。2015年內地物業銷售294.05 億港元，而2014 年的數據顯示為57.31 億港元。同樣，長地2016 年中報顯示，公司上半年收入為275.6 億港元，與2015 年同期的190億港元收入相比，業績大幅上漲了45%。中報說，這是“內地房地產市場在去庫存政策支持下，銷售量及房價均有理想表現，帶動集團在內地銷售及收入”。

與此同時，根據長地2015 年年報，目前，長地擁有約1360 萬平方米的可開發土地儲備(不包括農地及已完成物業，但包括發展商於合作發展項目的權益)，其中約70 萬平方米、1250 萬平方米及40 萬平方米分別位於香港、內地及海外。

長地上述儲備土地有91%在內地，且大部分在2005 年以前獲得。但自2013 年以後，“長和系”在內地再沒拿過地了。“如果價格合理，公司也想買，”李嘉誠在2014 年的公司業績記者會上說，“但是內地的地價已經被搶得很高。”

他還會回來嗎？

長地持有的內地投資物業已經不多了。長地2015 年年報顯示，該公司目前持有約150 萬平方米的投資物業。其中，在香港持有約130 萬平方米，而在內地僅剩20 萬平方米。

這130 萬平方米的投資物業是長地旗下四大業務板塊之一，其他三大板塊分別為發展物業、酒店及服務套房、於上市房地產投資信托的權益。其中，投資物業占比29% ，總估值高達1233.31 億港元，主要包括寫字樓、零售、工業物業及停車位，以估值金額計算，96%的投資物業位於香港。

隨著5 萬平方米左右的上海世紀匯廣場的出售，長地目前在內地僅有15 萬平方米投資物業，相當於21 個足球場大小。

李嘉誠非常欣賞《左傳》中的這句警句：“居安思危，思則有備，有備無患。”不管李嘉誠近年來陸續拋售內地地產物業基於何種考慮，他從拋售的這些物業中卻獲利頗豐。

比如，此次出售的世紀匯廣場項目交易價格為200 億元人民幣，根據長地董事會預計，此次交易，集團將獲得未經審核得益約62.2 億港元(約人民幣54.3 億元)。

世紀匯廣場項目是長和系在2004 年拍下的。項目位於上海浦東新區濰坊路179 號，地處上海目前唯一四條地鐵線交匯的商業據點。

從2013 年8 月開始，李嘉誠就陸續拋售內地投資性物業套現，到了2014 年其更是加快了減持進程。2013 年8 月，李嘉誠以26 億元出售從1997年入手的廣州西城都薈廣場項目，該項目位於荔灣區黃沙大道8 號，總建築面積約8.8 萬平方米，位於地鐵1 號線及6 號線黃沙站上。

盡管西城都薈住宅部分直到2008 年樓市處於冰封時才開始出售，但出售價位卻高達1.5 萬元/平方米。到2011 年，最後一批住宅的售價已高達2.5 萬元/平方米，粗略測算，住宅部分為整個項目創收至少達20 億元。

2013 年10 月，李嘉誠家族以71.6 億元出售上海陸家嘴東方匯經中心。東方匯經中心建築面積超過11 萬平方米。

東方匯經的售價是當初拿地時價格的8 倍還多。根據當時和記黃埔的公告，出售東方匯經中心50%股權將凈賺18.4 億港元。

2014年4月，李嘉誠次子李澤楷旗下的盈科大衍地產發展有限公司(下稱“盈科地產”，00432.HK)宣布，以72.01 億元出售北京盈科中心。根據盈科地產當時估計，出售該項目稅前盈利26.46億元。

對於李嘉誠的上述動作，有人說，這是他看空中國房地產的表現，也有人說，這僅僅是他做出的短暫性選擇。劉福垣的觀點屬於後者。“他(李嘉誠)還會回來的。他現在是看哪里好就往哪里走，但這僅是短暫性的。”

“應該說，(這)是一個生意人非常理性的做法，即哪里盈利水平高，資金就會流向哪里。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進與劉福垣持有同樣的觀點。他向1℃記者表示，“從這個角度看，可以理解為李嘉誠在全球資產配置方面有其獨到的和前瞻的眼光。”

嚴躍進分析說，以李嘉誠投資的思路，他若認定部分物業價格高估，即會采取拋售的做法來回籠資金，進而增加對其他投資機會的把握。

李嘉誠賣掉的上述4 個物業給他帶來了369.7 億元的現金流。

縱觀李嘉誠幾十年的商海歷史，人們很容易發現，他時刻都在保證手中有充足的現金流。有人曾提問李嘉誠“成功的關鍵是什麽?”他的回答只有兩個字：“保守”。

如果，以“保守”來看待李嘉誠家族在中國內地一些商業舉措的話，無論是項目正常銷售還是拋售，都獲利頗豐。那麽他在英國的投資呢?能用“保守”、穩健來形容嗎?

進退李嘉誠

在英國倫敦泰晤士河畔，有一座不顯眼的辦公樓——和記小樓(Hutchison House)。它的名字來源於李嘉誠家族產業的老牌公司和記黃埔有限公司 (Hutchison Whampoa Limited)。小樓里雲集了至少15家李氏家族的公司，形成了李家對英國數千億英鎊產業的指揮中樞。

從這里會發出的各種投資指令，涉及地產開發、金融服務，尤其是涉及英國基礎民生領域的電訊、天然氣、鐵路運輸以及水務和水電。有人說，李嘉誠“買下了”英國。

但在英國公投脫歐之後，李家龐大的投資利益格局發生了不可預期的變化。

據BBC消息，英國財政大臣哈蒙德在11月23日向議會下議院公布了秋季財政預算報告。英國2017年經濟增長預期從2.2%下調至1.4%，2018年增長預期從2.1%下調至1.7%。哈蒙德表示，“脫歐”公投改變了英國的經濟環境，英國比以往任何時期都更加迫切地需要增加投資，解決經濟發展中長期累積的弱點。英國勞工部則稱，政府對脫歐“準備不足”，“沒有遠見”。

英國未來走勢，嚴重考驗著李家在英屬聯邦國家投資策略的正確性，也嚴重考驗著和記小樓里決策者們的智慧。而現在，要考驗他們智慧的已經不僅僅是英國脫歐帶來的影響。

2016年11月，特朗普勝選美國總統。從特朗普競選期間的言論來看，全球都在關註其執政帶來的潛在不確定性，這種新的不確定性，對將重心轉向英國的李嘉誠來說恰恰又是一次巨大的威脅。一個龐大的帝國，一個體量巨大的商業集團，只有在看清形勢並將不確定性降到最低，轉身才會遊刃有余。問題是，接二連三的黑天鵝事件發生，這些都在李嘉誠的預料之中嗎?

與英國的情況相反，李家在中國內地和香港的產業，悉數溢價或增值，成為李家保證現金流的最重要渠道。但在此之前數年間，李嘉誠連續拋售了多個重要物業項目，並將公司註冊地外遷到了開曼群島，這被外界視為是他對中國經濟不看好的集中表現，甚至被認為是在退出中國。果真如此嗎?是李嘉誠判斷失誤?更多分析人士認為，這只是李嘉誠作為一個商人“低買高賣”的投資策略而已。那麽，李家的投資重心還會回到中國嗎?問題是，已入耄耋之年的李嘉誠，還會有幾次轉身的機會?

在李家選擇的進退策略中，人們感覺到最大的變局是：李嘉誠正在退居幕後，其長子李澤鉅已經扛起大旗。李家的商業帝國進入了“後李嘉誠時代”，或者直接說進入了“李澤鉅時代”。李澤鉅在事實上影響了李家產業的走向和布局。李嘉誠的進退變局從一定程度上而言是李澤鉅的進退選擇。毫無中國內地生活經驗的李澤鉅，又會怎樣在中外投資策略進退上做出選擇?

英國考量

在英國脫歐公投過程中和結果出來後，那座和記小樓里，李氏家族的頭腦們不知道進行了何種討論。但6年前，即2010年，李家開始布局在英國的投資之時，他們並不會預料到6年後的今天。也許他們更無法準確預料，英國脫歐在未來會對他們的家族產業造成何種影響。然而，這一事件的負面作用確確實實地擺在了那里。

一個插曲，可以看出李家在英國涉足之深。

在熱鬧的英國倫敦主要商業街攝政街東側，有一家叫做Aquavit的丹麥餐館靜悄悄地坐落於一角，等待開張。碰巧和第一財經倫敦記者站同在一座辦公樓辦公的餐館負責人，見到第一財經1℃記者這張中國臉，就興奮地脫口而出：“李嘉誠你知道嗎?就是亞洲首富李嘉誠，他也投資了我們這個餐館，不過只有一點點。”那位負責人用拇指和食指作出了一個“一點點”意思的比劃。記者詫異，李嘉誠竟然也會投這種“小錢”?這間丹麥餐館分別在紐約和東京已有分店。

有關信息顯示，李嘉誠過去幾年在英國以及其他英聯邦國家的投資在不斷加碼。即使是在英國公投決定退歐的幾天里，李嘉誠旗下的長江基建(1038. HK)、長和實業(0001.HK)和電能實業(0006.HK)股價暴跌，輿論大呼小叫”李嘉誠虧大了”，“一夜縮水人民幣73億元”的情景之下，他的英倫投資仍在擴大。

李嘉誠在英投資究竟有多少?很難完全統計。有媒體報道稱，他在英投資金額估算超過520億英鎊，其產業估值達數千億英鎊，是在英國最大的單一海外投資商。

長江基建、電能實業在英國電力方面的投資包括英國最大配電商之一的英國電網(UK Power Networks Holdings Limited)。這是李嘉誠英國投資布局的始發——業務包括三個地區網絡、配電服務範圍覆蓋倫敦、英格蘭南部及東部。

水力方面，長江基建投資的英國水力資源項目有兩個，一個是諾森伯蘭水力集團公司(Northumbrian Water Group Limited)，一個是南方水力服務公司(Southern Water Services Limited)。前者是英格蘭及威爾士十家受規管飲用水及汙水處理公司之一，為英格蘭東北部提供飲用水和汙水處理服務，服務地區內460萬人口;後者則為英格蘭東南部240萬人提供自來水及汙水處理服務。

在長江基建投資組合中，天然氣也占了不小的比例，北方氣網公司(NORTHERN GAS NETWORKS LIMITED)是英國八大主要配氣網絡之一，為英國670萬人提供服務。

如此巨大的堪稱“買下英國”的投資舉措，在英國公投脫歐後，瞬間變得不可預知起來。

長江基建在英國公投退歐結果公布之後，即在其官網“投資風提醒”中加入了“潛在風險”的提醒：“於2016年6月23日，英國就脫離歐洲聯盟進行之公投結果為脫離歐盟。金融市場及英鎊匯率隨即出現重大反應。本集團英國業務受相關監管制度或長期付款合約所保障，且屬生活基本所需服務(包括電力、飲用水與汙水處理、天然氣及交通運輸)，英國脫歐帶來的持續不明朗因素可能對當地經濟及英鎊造成不利影響，惟脫歐所引發之長遠影響仍有待觀察。英鎊顯著及持續貶值或會影響本集團之溢利，以及為股東維持股息持續增長之能力。”

長江基建2016年上半年財報顯示：英國業務的利潤按當地貨幣英鎊計價上升6.6%，其中四大受規管業務包括英國電網、諾森布蘭水力，北方氣網和維爾士及西部氣網均於最近完成”規管修訂“。各業務錄得理想業績。財報明確表示，在財報所含期內，英鎊匯率顯著下跌，集團以港幣計算的利潤業績表現受到影響。

1℃記者從多位投行行業投資分析研究員那里了解到，英國公投退歐對李嘉誠在英投資的影響已經有所顯現，近期應該主要集中在英鎊兌美元大幅下跌因素上。瑞銀公用事業研究部主任西蒙·保爾在采訪回複中明確指出，“按照他的研究報告，英鎊每一個百分點的下跌，意味著長江實業0.65%盈利的下降，意味著電能實業0.5%盈利的下降。”

匯豐銀行亞太公用事業部主管李伊萬(Evan Li)寫給投資人的報告中提到，如果英鎊持續下跌，從英國回香港的分紅就會受到一定程度的影響。他還預測，長江基建和電能實業在英鎊兌美元貶值15%的情況下，營收會下降6-8%。在他7月29日的報告中還提到：長江基建2016年上半年核心利潤下降，經常利潤（recurring profit）同比下降了13%，主要是受到各國貨幣貶值影響。

截止本稿刊發，英鎊兌美元已經累計下跌了16%，公投後曾經還達到過31年來最低的1.18 。因此，李嘉誠在英投資的收益受匯率負面影響已經形成。

當1℃記者問到，“在脫歐背景下，李嘉誠英國投資戰略會不會改變?”西蒙·保爾表示，這是一個非常不容易回答的問題。“脫歐絕對造成了不確定性，但這還要看英鎊下跌的程度究竟會如何。”

在英國公投結果出來後不久，就在人們紛紛懷疑李嘉誠在英投資失誤的當口，李家卻似乎非常不以為然地將視線繼續盯在英國的投資項目上。

10月4日，彭博社有報道稱，盡管今年初歐盟否決了長江和記實業有限公司(下稱長和實業)百億英鎊收購英國電訊商o2，但是長和實業對英國無線通訊業務的興趣依然不減，會繼續尋求擴大此方面的業務。

10月21日，英國《標準晚報》有報道稱，李嘉誠又加入了10億英鎊收購英國智能計量器公司凱爾文資本(Calvin Capital)的競購行列。

據英國《金融時報》11月22日援引知情人士消息稱，李嘉誠正準備就收購英國國家電網National Grid)天然氣管線業務的51%股權報出投標價格。市場預計，包括債務在內，這宗交易價值約110億英鎊。

英國脫歐對當前李嘉誠在英投資最直觀的影響是匯率損失，但英鎊的貶值之路又遇到了更大更複雜的問題——強勢美元正在到來。國際貨幣基金組織(IMF)前副總裁朱民近日在第一財經金融峰會上表示，美元持續走強是今後12個月間金融市場最大的風險，公司和國家資產負債表、跨境資金流動都可能發生深刻變化，他說：“我覺得這個是全球金融市場的頭等大事。”

特朗普就任美國總統在即，在全球化30年之後，去全球化正在慢慢興起，而美元，開始進入第三次強勢周期。

這樣的背景下，從不失手的李家，這次會不會失手?挺進英國是讓旗下龐大的資產得以風險分散，還是將頭寸暴露在風險之下?

中國算盤

反觀李嘉誠在中國內地，2015年時，他曾表示，“繼續看好中國經濟”。

但隨著長江實業地產有限公司(下稱“長地”，01113.HK)對占地5萬平米的上海世紀匯廣場項目的拋售，李嘉誠在內地持有的投資性物業面積只剩下了15萬平方米，僅相當於21個足球場大小。

這種做法，很難與他“繼續看好中國經濟”的說法相一致。

李嘉誠發力於內地投資可以追溯到20多年前。

上世紀90 年代前後，當不少外資撤出中國之時，李嘉誠選擇逆流而上。國家發改委宏觀經濟研究院原副院長劉福垣在接受第一財經1℃記者采訪時表示，李嘉誠是個會看經濟形勢的政治家，“1989 年以後，在別人都跑的時候，他來了。”

1993 年，和記黃埔有限公司(下稱“和記黃埔”)獲準入股鹽田港，持有70%的股份，和鹽田港一起共同投入60 億元建設集裝箱碼頭。這是當年內地最大的外資引進項目。同期，李嘉誠簽下了北京一大型城建工程項目，就是後來著名的東方廣場。東方廣場由此成為李嘉誠在內地投資地產物業的標誌。據2013 年專訪李嘉誠的《南方周末》報道，這一年，李嘉誠內地項目已經占到了集團資產的四分之一。

在過去數十年間，地產業務成為李嘉誠在內地獲取財富積累的主要來源。至2015 年，李嘉誠旗下“長和系”的總市值高達1.222 萬億港元，成為香港第一大家族性財團。而在上世紀70 年代上市之初，長江實業(集團)有限公司(下稱“長江實業”)市值僅1.57 億港元。

“長和系”是李嘉誠旗下上市公司所構建的企業集團的總稱，集團核心為兩大上市旗艦——長江實業與和記黃埔。“長江系”分別包括長江實業(00001.HK)、長江基建集團(01038.HK)與長江生命科技(00775.HK);“和記系”則包括和記黃埔(00013.HK)、和記電訊(00215.HK)、和記港陸(00715.HK)和電能實業(00006.HK)。此外，長和系參股的港股公司還有TOM 集團(02383.HK)。

2015 年1 月，長江實業、和記黃埔合並後分拆為長地與長江和記實業有限公司。當年6 月3 日，長地在港交所掛牌上市，全數接手長江實業與和記黃埔的全部地產業務，總物業估值達到4201 億港元，由此成為香港地產商中的航母。

在長地估值達到4201 億港元的總物業中，香港物業組合估值約2690 億港元，占比高達64%;內地達1380 億港元，占比32.9%;海外約130 億港元，占比3.1%。

長地2015 年年報顯示，該公司2015 年的營業額為587.93億港元，同比增長82%。物業銷售利潤為155.22億港元，香港、內地及新加坡分別貢獻47.69億港元、100.93億港元和6.88億港元。

長地的銷售額還在增長。2015 年，該公司內地物業銷售額為2014年的5.13倍。2015年內地物業銷售294.05 億港元，而2014 年的數據顯示為57.31 億港元。同樣，長地2016 年中報顯示，公司上半年收入為275.6 億港元，與2015 年同期的190億港元收入相比，業績大幅上漲了45%。中報說，這是“內地房地產市場在去庫存政策支持下，銷售量及房價均有理想表現，帶動集團在內地銷售及收入”。

不管是過去還是現在，李家在中國內地都獲得不菲的利益，但問題是，他們不斷拋售投資物業的做法，給人一種“跑路”的感覺。

從2013 年8 月開始，李嘉誠就陸續拋售內地投資性物業套現，到了2014 年其更是加快了減持進程。2013 年8 月，李嘉誠以26 億元出售從1997年入手的廣州西城都薈廣場項目，該項目位於荔灣區黃沙大道8 號，總建築面積約8.8 萬平方米，位於地鐵1 號線及6 號線黃沙站上。

盡管西城都薈住宅部分直到2008 年樓市處於冰封時才開始出售，但出售價位卻高達1.5 萬元/平方米。到2011 年，最後一批住宅的售價已高達2.5 萬元/平方米，粗略測算，住宅部分為整個項目創收至少達20 億元。

2013 年10 月，李嘉誠家族以71.6 億元出售上海陸家嘴東方匯經中心。東方匯經中心建築面積超過11 萬平方米。東方匯經的售價是當初拿地時價格的8 倍還多。根據當時和記黃埔的公告，出售東方匯經中心50%股權將凈賺18.4 億港元。

2014年4月，李嘉誠次子李澤楷旗下的盈科大衍地產發展有限公司(下稱“盈科地產”，00432.HK)宣布，以72.01 億元出售北京盈科中心。根據盈科地產當時估計，出售該項目稅前盈利26.46億元。

最近出售的世紀匯廣場項目交易價格為200 億元人民幣，根據長地董事會預計，此次交易，集團將獲得未經審核得益約62.2 億港元(約人民幣54.3 億元)。

目前，長地持有的內地投資物業已經不多了。長地2015 年年報顯示，該公司持有約150 萬平方米的投資物業。其中，在香港持有約130 萬平方米，而在內地僅剩15萬平方米。

對於李嘉誠的上述動作，有人說，這是他看空中國房地產的表現，也有人說，這僅僅是他做出的短暫性選擇。劉福垣的觀點屬於後者。“他(李嘉誠)還會回來的。他現在是看哪里好就往哪里走，但這僅是短暫性的。”

“應該說，(這)是一個生意人非常理性的做法，即哪里盈利水平高，資金就會流向哪里。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進與劉福垣持有同樣的觀點。他向1℃記者表示，“從這個角度看，可以理解為李嘉誠在全球資產配置方面有其獨到的和前瞻的眼光。”

嚴躍進分析說，以李嘉誠投資的思路，他若認定部分物業價格高估，即會采取拋售的做法來回籠資金，進而增加對其他投資機會的把握。

有人認為，這是李嘉誠一貫的“高買低賣”的經營之道而已。但從戰略角度來看，資金安全才是李嘉誠這樣龐大體量的集團最為關註的焦點，保證充足的流動性則是焦點中的焦點。

所有的戰術都是為了滿足這樣的戰略。對於在香港只拋不買的行為，李嘉誠在2015年6月曾經說過，在香港買不到地，是因為超出集團預算，要計算“面粉價”和“面包價”，如果“面粉貴過面包”，就不會買，因為要為股東爭取利益。

但人們更想知道的卻是，李嘉誠會不會繼續拋售內地和香港的投資物業，李家的進與退發出的什麽信息?

一個積極的信號是，李家在香港中斷購地數年後，9月中旬，香港地政總署公布，九肚麗坪路住宅地以19.53億港元批出，中標財團為長實地產，此次樓面價格為每平方尺8001港元，較估值上限高出約33.4%。

然而，這樣一個信號所釋放出的信息，是微弱的，並不足以說明李家投資策略的變化。他們在中國內地和香港的進退之術待考。

接班人能量

不管是在中國還是在英國，李家所面臨和遭遇的變局，外界更習慣於貼上李嘉誠的標簽。而實際上，變局和進退策略的選擇上，李澤鉅發揮的能量絕對不小於李嘉誠。

2012 年，李澤鉅正式掌控市值逾8500 億港元的產業，賬面身家資產超過李嘉誠。正是在李澤鉅的主導下，李家投資先後大規模進入英國。

李澤鉅沒有任何中國內地生活經驗。有評價認為，他的這一特點，影響到了李家產業和投資的布局，是近些年李家鐘情海外投資，減持甚至拋售內地和香港物業的重要原因之一。

除上述影響外，在1℃記者采訪到的與李澤鉅有過直接或間接關系的外界及其內部員工看來，相比李嘉誠，李澤鉅行事刻板、謹慎，甚至有些“計到盡”(算計至極)的感覺。但在李嘉誠心中，對這個兒子的評價幾乎是完美的。

在一位長實的中層管理者看來，從很大程度上而言，李家的商業帝國已經進入李澤鉅時代。李澤鉅對整個家族產業的影響也在一定程度上正在超越李嘉誠。

翻查李澤鉅的個人履歷，可以看出他的海外背景對於投資決策的影響。

李澤鉅小學和中學都就讀“一條龍”式的香港名校聖保羅男女中學，之後到美國斯坦福大學深造，按照父親的安排，李澤鉅選擇了土木工程專業，之後又攻讀了結構工程碩士學位。

1985 年，21 歲的李澤鉅正式加入長江集團，從基層做起，被安排在當時長江實業中環華人行的辦公室上班，跟隨父親和叔父輩們學習經營之道。

長實是長江集團的上市旗艦，李澤鉅25 歲就成為了長實的執行董事，28 歲代替父親進入匯豐董事會擔任非執行董事，29 歲成為長實副董事總經理，30 歲成為長實副主席，35 歲成為副主席及董事總經理。

2012 年，李嘉誠曾公開表示，李澤鉅將管理長和系全部資產，其中包括長江實業、和記黃埔、長江基建、香港電燈集團等近10 家公司，市值近萬億港元。

近兩年來，李嘉誠交棒意味更加明顯。他越來越少公開出現在業績發布會上，取而代之的，是李澤鉅。在2013 年以前，李嘉誠除了曾因割膽結石缺席2013 年中期業績發布會後，就一直沒有缺席記錄，而香港媒體每年有3 次機會可以采訪到李嘉誠，除了中期業績發布會、全年業績發布會，還有每年5 月舉行的股東大會。

眾所周知，李澤鉅持有加拿大護照。1986 年，李嘉誠打算一舉收購加拿大上市公司赫斯基石油52%的股權時，按照當時加拿大法律規定，外國人不能購買“財政狀況健全”的能源公司。所幸，李澤鉅在1983 年已經拿到加拿大國籍，成功避開這一限制，此次收購也成為了李嘉誠“一生中最偉大的投資之一”。

近年來，關於李嘉誠公司收購加拿大產業的新聞不斷，最近的一次是2016 年10月，長江基建集團有限公司(01038.HK)宣布透過聯營公司Park’N Fly，收購加拿大溫尼伯國際機場外的停車場，擴大其在加拿大業務版圖，總收購價為7100萬港元。交易完成後，可令相關業務在加拿大當地擴張至7 個城市，牽涉2.24萬個車位。

李澤鉅的個性和人生經歷正在替代李嘉誠影響到李家整個商業帝國。

隨著香港中環中心的出售、內地上海世紀匯項目的出售、總部公司註冊地由香港遷至開曼群島，李嘉誠在內地和香港的產業越來越少了。而海外資產像是滾雪球一樣，越滾越大，不少已經有穩定收成。這樣的投資風格，讓很多人都看到了李澤鉅的影子。

一直以來，李嘉誠對於李澤鉅都不吝贊美。1996 年長江基建分拆上市時，李澤鉅負責整體工作。當時上市獲得了25倍超額認購的成績，李嘉誠曾表示，李澤鉅這次的表現有90 多分，如果李澤鉅不是他的孩子，更會給他100分。

1999 年，李澤鉅花2000 萬港元購買了“TOM 網”域名，僅用兩個半月，就將其運作上市並成功運營，上市首日收盤價飆升了335.4%，創下香港創業板上市首日漲幅的紀錄。

近年來，由李澤鉅掌勺的長江基建成為李嘉誠商業王國向外擴張的主力軍。從1999 年開始，長江基建與香港電燈合作，以34 億澳元投得南澳洲ETSA電網權益，是長江基建業務國際化踏出的第一步。

2003 年，李澤鉅被《時代》雜誌評為“年度全球商界最具影響力人物”之一。

在他的帶領下，長江基建也多次與香港電燈，即電能實業有限公司(下稱“電能”，00006.HK)的前身，攜手收購海外資產，包括英國、法國、新西蘭、加拿大等地，這也為長江基建與電能去年的合並埋下伏筆。

2015 年9 月，長江基建計劃和旗下公司電能合並。電能以1 股換取長江基建1.04 股，長江基建則派發5 港元的股息。不過，最終這一合並案在股東大會上未獲通過，讓李澤鉅碰了釘子。

李澤鉅在長江基建的股東大會上稱，此次合並交易並非誌在必得，也不能“亂出價”損害長江基建股東利益，但他也沒有充分考慮電能小股東的利益和訴求。實際上，當時市場上普遍認為，電能是公用股，而且股息很高，不願意與長江基建合並。

相反，李澤鉅認為，長江基建對合並電能的出價已經十分公道，他曾在公開場合談起此次並購，稱“我提議好東西給你吃，你不吃，那我就自己吃”。有業內人士評價，由上述事件可以看出，李澤鉅的個性里，欠缺了少許圓滑，多了些許倔強。

在經歷20 年前的綁架事件後，李澤鉅的行事風格更加低調和穩重。

從李澤鉅身上，如果說能看到李嘉誠的影子的話，就是那句“高調做事，低調做人”。而李嘉誠“從不失手”的商業神話、“低買高賣”的經營策略、“面粉與面包價格”的精細打算上，李澤鉅還能否完全繼承，並理性地選擇進退之策，還需要時間來檢驗。更重要的是，李澤鉅沒有內地生活經驗的純海外背景，能否讓他有父輩的格局和視野，乃至超人般的中國式智慧，都是未知數，而這些都將是改變目前李家事業戰略重心和格局的基礎。變局也正在於此。

李嘉誠深圳世紀匯項目經營堪憂 部分商戶到港請願

11月23日，香港一直下著大雨。在中環李嘉誠的長江中心樓下，十幾名來自深圳的商家站著商量對策。有些人打出了橫幅：和記黃埔欺詐商戶，我們傾家蕩產。

他們都是深圳世紀匯商場的租戶。據這些人反映，由於深圳世紀匯項目的開業情況不理想，令已經入駐的商戶蒙受損失，而深圳和記黃埔中航地產有限公司(下稱“深圳和黃中航地產”)卻將這些商戶告上法庭，要求他們繳交所欠租金。這些租戶迫於無奈，只能到李嘉誠商業帝國的總部--長江中心要求會見高層。

招商承諾無法兌現

長江實業地產有限公司(下稱“長實地產”，01113.HK)網站顯示，深圳世紀匯項目修建在深圳地鐵一號線華強路站上，人流量匯集，商場樓高7層，總建築面積約5.9萬平方米。

據部分商戶投訴，原本在商業中心區地帶的世紀匯，開業率卻不到30%，更有君尚等大品牌相繼撤走。這樣的經營情況，讓不少業內人士聯想到不久前李嘉誠出售的上海世紀匯項目。他們的疑問是，深圳世紀匯會不會成為下一個上海世紀匯。

工商資料顯示，深圳和黃中航地產股東由曉中發展有限公司和中國航空技術深圳有限公司共同組成，分別占比為80%和20%。

一名餐飲業商戶馬小姐對第一財經1℃記者稱，2012年，深圳和黃中航地產在招商時，已經出示了店鋪落地圖。1℃記者拿到的落地圖顯示，2012年9月4日，深圳世紀匯引入的都是國際品牌，包括Tommy Hilfiger、Versace Collection、Club Monaco等。有了這些品牌的背書，給了不少商戶一定信心。馬小姐毅然賣掉老家的兩套房子，在2014年投入到這個項目里來。但最終，商場里這些品牌都不見了蹤影。

馬小姐稱，當時的招商條件就是，商場開業率可以達到70%，國際一線大牌進場，以及電影院、遊樂場綜合體都會到位。而且還稱，深圳世紀匯將來會成為亞洲國際旗艦商場。然而，這些承諾都沒有兌現，就連君尚百貨，也在2015年8月徹底退出。

馬小姐與深圳和黃中航地產定下的租約是每個月每平方米610元，而商場多次書面發函承諾，會積極及慎重研究租金優惠方案，並計劃按不同業態及情況在租金上向各租戶提供劃一的方案。這些也都沒有實現。

另一名從事服裝行業的周先生出示了與深圳和黃中航地產簽訂的合同，合同寫明：“如該商場整體簽約率低於70%，甲方同意豁免乙方支付基本租金，直至該商場整體簽約率達到70%以上，但該段期間內乙方仍須向甲方支付相當於該房產每月提成租金(該提成租金不得扣減基本租金)”。

在商場的開業率尚未到達70%的情況下，深圳和黃中航地產在2016年將周先生告上法庭，要求追討周先生2014年9月5日至2016年1月31日的基本租金、推廣費及違約金。像周先生一樣的被告有60至70家，他們大多數都欠租金等費用超過百萬元。廣東省深圳市福田區法院判決，數名商家需要支付所欠租金、推廣費及違約金等費用。

“都是信任李嘉誠的品牌，我們才會虧得這麽慘。”部分商戶有著一致的說法。

負責此案件的廣東華途律師事務所胡海軍對記者稱，此案件最大的問題在於，為什麽深圳和黃中航地產在開業一年多，都沒有追討過商戶的租金，甚至變相放縱了租戶的違約損失。

據胡海軍介紹，有的商戶的租約上寫明，租金每月超過10萬元，但這些商戶的每月營業額只有幾千。這樣的情況下，深圳和黃中航地產也沒有追討過租金，讓很多小商戶難以止損。在此期間，不少商戶反映，深圳和黃中航地產一直都在跟租戶們郵件往來，郵件中經常提到正在研究租金優惠方案，並希望他們可以共度難關，給了很多商戶希望。但最終種結果讓很多商戶覺得上述做法是“被人挖了坑”。

11月法院判決結果出來後，深圳和黃中航地產關閉了與這些商戶的溝通通道。周先生說，無奈之下，他們只能到長江中心，要求高層溝通。

截至記者發稿，長實地產方面沒有接聽記者的電話。

經營不善導致開業率低

究竟是什麽原因導致深圳世紀匯這個項目如此不具人氣呢?

福田區法院的民事判決書顯示，所有租戶都是由和記物業服務(深圳)有限公司提供物業管理服務。

一名熟悉深圳商業市場的人士告訴記者，深圳世紀匯項目中和黃占股比例大，香港人在運營管理，很多運營思路跟內地不一樣。當時是先開業後招商，開業時還引入了深圳的高端百貨品牌君尚，也有引進一些大牌。開業後負一樓、一樓和二樓的招商情況一直不好，君尚也撤出了。

2015年，深圳世紀匯隔壁九方購物中心開業，很多餐飲品牌都搬去九方。這對世紀匯的沖擊很大。

九方是中航地產股份有限公司旗下的購物中心品牌。如果從位置上相比，世紀匯比九方更靠近深南路，而世紀匯跟九方負一樓是聯通的。“港資”、“地理位置佳”，這些原本都是世紀匯的優勢，卻仍然無法挽回頹勢。

上述市場人士稱，和黃根本無心經營這個商場，導致深圳世紀匯的定位規劃不清晰，品牌業態也很亂，招商更加混亂，什麽品牌都可以進駐，讓消費者感覺很低端，直接導致商場人氣一直不旺。

從宣傳的角度來看，深圳世紀匯確實存在宣傳力度不足的情況。根據深圳和黃中航地產的官方微博“深圳世紀匯”顯示，深圳世紀匯於2014年8月2日試營業，其發出的第一條微博是在2014年7月19日，截至2016年11月23日。“深圳世紀匯”一共僅發出154條微博，且絕大部份微博沒有或僅有個位數的評論和轉發。

不過，有業內人士認為，李嘉誠發展商業項目可能醉翁之意不在酒。深圳世紀匯除了商場項目，還有48層的甲級寫字樓“世紀匯廣場”項目和商務公寓“世紀匯•都會軒”項目。其中商務公寓“世紀匯•都會軒”是公寓項目，總建築面積為17.9萬平方米，開盤時間為2011年8月15日。當時，該項目以“不限貸不限購”為標語，並引用李嘉誠的投資名言“決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段”作為廣告語，吸引了很多投資者購買。

世紀匯商場項目發展至今天的局面，李嘉誠所屬公司並未有正面官方的回應。(本報記者林春挺對此文亦有貢獻)

李嘉誠內地物業：僅剩“21個足球場”大小

“決定一件事時，事先都會小心謹慎研究清楚，當決定後，就勇往直前去做。”李嘉誠這句廣為人知的名言，在過去數十年里，已經通過他在內地的投資和套現得到良好驗證。

2016年10月26日，李嘉誠旗下長江實業地產有限公司(下稱“長地”，01113.HK)宣布以200億元人民幣拋售上海世紀匯廣場。這是李嘉誠至今在內地單筆出售金額最大的一個商業項目。最近幾年，他一改常態，不斷拋售內地物業，這引發了各種猜測和關註。

2015年，李嘉誠曾表示，“繼續看好中國經濟”。但他此番舉措，愈加加重了人們對他的猜疑。隨著這個占地面積5萬平方米項目的出售，如今，李嘉誠在內地持有的投資性物業面積只剩下了15萬平方米，僅相當於21個足球場大小。

年已耄耋的李嘉誠或者說他背後商業帝國的頭腦，意欲何為？

“內地的地價已經被搶得很高”

李嘉誠發力於內地投資可以追溯到20多年前。

上世紀90年代前後，當不少外資撤出中國之時，李嘉誠選擇逆流而上。國家發改委宏觀經濟研究院原副院長劉福垣在接受第一財經1℃記者采訪時表示，李嘉誠是個會看經濟形勢的政治家，“1989年以後，在別人都跑的時候，他來了。”

1992年，鄧小平登上了南下的火車，他通過南方談話釋放了一個重大信號：要保證改革開放繼續下去。對於外商來說，中國內地將迎來一次空前的機會。從這時開始，李嘉誠以勇猛態勢進軍內地市場。

1993年，和記黃埔有限公司（下稱“和記黃埔”）獲準入股鹽田港，持有70%的股份，和鹽田港一起共同投入60億元建設集裝箱碼頭。這是當年內地最大的外資引進項目。同期，李嘉誠簽下了北京一大型城建工程項目，就是後來著名的東方廣場。東方廣場由此成為李嘉誠在內地投資地產物業的標誌。據2013年專訪李嘉誠的《南方周末》報道，這一年，李嘉誠內地項目已經占到了集團資產的四分之一。

在過去數十年間，地產業務成為李嘉誠在內地獲取財富積累的主要來源。至2015年，李嘉誠旗下“長和系”的總市值高達1.222萬億港元，成為香港第一大家族性財團。而在上世紀70年代上市之初，長江實業(集團)有限公司(下稱“長江實業”）市值僅1.57億港元。

“長和系”是李嘉誠旗下上市公司所構建的企業集團的總稱，集團核心為兩大上市旗艦——長江實業與和記黃埔。“長江系”分別包括長江實業(00001.HK)、長江基建集團(01038.HK)與長江生命科技(00775.HK)；“和記系”則包括和記黃埔(00013.HK)、和記電訊(00215.HK)、和記港陸(00715.HK)和電能實業(00006.HK)。此外，長和系參股的港股公司還有TOM集團(02383.HK)。

2015年1月，長江實業、和記黃埔合並後分拆為長地與長江和記實業有限公司。當年6月3日，長地在港交所掛牌上市，全數接手長江實業與和記黃埔的全部地產業務，總物業估值達到4201億港元，由此成為香港地產商中的航母。

在長地估值達到4201億港元的總物業中，香港物業組合估值約2690億港元，占比高達64%；內地達1380億港元，占比32.9%；海外約130億港元，占比3.1%。

長地2015年年報顯示，該公司2015年的營業額為587.93億港元，同比增長82%。物業銷售利潤為155.22億港元，香港、內地及新加坡分別貢獻47.69億港元、100.93億港元和6.88億港元。

長地的銷售額還在增長。2015年，該公司內地物業銷售額為2014年的5.13倍。2015年內地物業銷售294.05億港元，而2014年的數據顯示為57.31億港元。同樣，長地2016年中報顯示，公司上半年收入為275.6億港元，與2015年同期的190億港元收入相比，業績大幅上漲了45%。中報說，這是“內地房地產市場在去庫存政策支持下，銷售量及房價均有理想表現，帶動集團在內地銷售及收入”。

與此同時，根據長地2015年年報，目前，長地擁有約1360萬平方米的可開發土地儲備（不包括農地及已完成物業，但包括發展商於合作發展項目的權益），其中約70萬平方米、1250萬平方米及40萬平方米分別位於香港、內地及海外。

長地上述儲備土地有91％在內地，且大部分在2005年以前獲得。但自2013年以後，“長和系”在內地再沒拿過地了。“如果價格合理，公司也想買，”李嘉誠在2014年的公司業績記者會上說，“但是內地的地價已經被搶得很高。”

他還會回來嗎？

長地持有的內地投資物業已經不多了。長地2015年年報顯示，該公司目前持有約150萬平方米的投資物業。其中，在香港持有約130萬平方米，而在內地僅剩20萬平方米。

這130萬平方米的投資物業是長地旗下四大業務板塊之一，其他三大板塊分別為發展物業、酒店及服務套房、於上市房地產投資信托的權益。其中，投資物業占比29%，總估值高達1233.31億港元，主要包括寫字樓、零售、工業物業及停車位，以估值金額計算，96%的投資物業位於香港。

隨著5萬平方米左右的上海世紀匯廣場的出售，長地目前在內地僅有15萬平方米投資物業，相當於21個足球場大小。

李嘉誠非常欣賞《左傳》中的這句警句：“居安思危，思則有備，有備無患。”不管李嘉誠近年來陸續拋售內地地產物業基於何種考慮，他從拋售的這些物業中卻獲利頗豐。

比如，此次出售的世紀匯廣場項目交易價格為200億元人民幣，根據長地董事會預計，此次交易，集團將獲得未經審核得益約62.2億港元（約人民幣54.3億元）。

世紀匯廣場項目是長和系在2004年拍下的。項目位於上海浦東新區濰坊路179號，地處上海目前唯一四條地鐵線交匯的商業據點。

從2013年8月開始，李嘉誠就陸續拋售內地投資性物業套現，到了2014年其更是加快了減持進程。2013年8月，李嘉誠以26億元出售從1997年入手的廣州西城都薈廣場項目，該項目位於荔灣區黃沙大道8號，總建築面積約8.8萬平方米，位於地鐵1號線及6號線黃沙站上。

盡管西城都薈住宅部分直到2008年樓市處於冰封時才開始出售，但出售價位卻高達1.5萬元/平方米。到2011年，最後一批住宅的售價已高達2.5萬元/平方米，粗略測算，住宅部分為整個項目創收至少達20億元。

2013年10月，李嘉誠家族以71.6億元出售上海陸家嘴東方匯經中心。東方匯經中心建築面積超過11萬平方米。

東方匯經的售價是當初拿地時價格的8倍還多。根據當時和記黃埔的公告，出售東方匯經中心50%股權將凈賺18.4億港元。

2014年4月，李嘉誠次子李澤楷旗下的盈科大衍地產發展有限公司（下稱“盈科地產”，00432.HK）宣布，以72.01億元出售北京盈科中心。根據盈科地產當時估計，出售該項目稅前盈利26.46億元。

對於李嘉誠的上述動作，有人說，這是他看空中國房地產的表現，也有人說，這僅僅是他做出的短暫性選擇。劉福垣的觀點屬於後者。“他（李嘉誠）還會回來的。他現在是看哪里好就往哪里走，但這僅是短暫性的。”

“應該說，（這）是一個生意人非常理性的做法，即哪里盈利水平高，資金就會流向哪里。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進與劉福垣持有同樣的觀點。他向1℃記者表示，“從這個角度看，可以理解為李嘉誠在全球資產配置方面有其獨到的和前瞻的眼光。”

嚴躍進分析說，以李嘉誠投資的思路，他若認定部分物業價格高估，即會采取拋售的做法來回籠資金，進而增加對其他投資機會的把握。

李嘉誠賣掉的上述4個物業給他帶來了369.7億元的現金流。

縱觀李嘉誠幾十年的商海歷史，人們很容易發現，他時刻都在保證手中有充足的現金流。有人曾提問李嘉誠“成功的關鍵是什麽？”他的回答只有兩個字：“保守”。

如果，以“保守”來看待李嘉誠家族在中國內地一些商業舉措的話，無論是項目正常銷售還是拋售，都獲利頗豐。那麽他在英國的投資呢？能用“保守”、穩健來形容嗎？

李嘉誠旗下項目降價應對上海樓市調控？ 工作人員：我們是封盤了

每經實習記者 馬瑋煒

距離11月28日晚間，上海發布進一步完善差別化住房信貸政策剛剛過去兩天，就有媒體爆料稱青浦趙巷板塊有樓盤率先出手降價，來應對程度“殘酷”的新政，以加速去杠桿的方法來應對“危機”。

其中惹眼的就要數一向嗅覺極其敏銳的李嘉誠對趙巷的臻水岸別墅及青浦的瀧灣別墅兩個項目進行降價的消息。

事實果真如此嗎?《每日經濟新聞》記者隨即聯系了青浦瀧灣項目的工作人員，對方表示，“並沒有降價，我們是封盤了。”

新政後成交不降反升

28日晚間9點發布的新政讓人猝不及防，和以往新政不同的是，基本上沒有給任何購房者提前知曉及緩沖應對的時間，加之認房又認貸的嚴苛要求，讓不少業內專家都持悲觀態度，認為市場馬上會進入“速凍期”。

但一切還要靠數據說話，根據易居智庫發布的最新數據來看，新政後的第一天，成交量不但沒有下跌反而還達到本月第一個頂點，。

數據顯示，自11月1日至11月28日，成交量最高的為11月28日的981套，最低的為11月13日的366套，其余時間均在該範圍內浮動，平均成交量在723套左右，而11月29日的成交則是當月首次突破四位數大關的1024套。

對於這個有點“反常”的交易量，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進總結了自己的看法，“第一這數據包括住宅、商辦、別墅等所有新建商品房，其中不排除新政後有不受限的商辦用房加快了網簽，第二也有此前數據交易中滯後的情況因為新政而加快進入數據系統的可能。”

對於後續的市場情況，嚴躍進一樣堅信在短暫的日度數據攀升後會出現下滑。

“你有見過封盤是為了降價嗎？”

市場不好，是不是就離降價不遠了？至少孫宏斌給出的答案是否定的，在最近一次的公開言論中，他表示，融創的定位還是以高端為主，瞄準的也是尖端購買力人群，所以信貸等收緊對這批人的影響並沒有很大。

向來大膽又高調的閩商融信也一樣，趙巷板塊的融信鉑灣工作人員向《每日經濟新聞》記者透露，新政對於售賣和成交的影響還是頗大，“拿11月來說，認購的十多套房子有一大部分要解除合同重新來過，因為大部分首付都要變成7成了”。

但工作人員又明確表示堅決不會降價，“就算難賣，也要熬一熬，降價是不可能的，反正對於融信來說，主要的資金來源也並不靠上海的這兩個項目，”他說。

回到“超人”李嘉誠封盤的動作上，經記者確認，這兩個樓盤就是在新政之後封的盤，至於原因工作人員表示這是上級安排指示，對於何時恢複售賣一樣是不確定態度。

唯一確定的是不降價。

當記者詢問封盤是都否是降價信號時，工作人員斬釘截鐵地反問，“你有見過封盤是為了降價的嗎，而且港資公司的降價可能性微乎其微”。

當然對於開發商擅自封盤的行為，嚴躍進表示這其實是違法的，消費者甚至可以投訴舉報，但這些樓盤堅定的價格立場卻可以反射各方對於上海樓市的堅定信心。

一位資深業內人士在新政當晚就發表了看法：“敢這樣嚴格，是因為政府對於市場有高度把握，當然也可以間接探底上海的真實購買力。”

商戶拖欠租金敗訴 反告李嘉誠深圳項目公司合同欺詐

每經記者 黃博文 深圳攝影報道

每經編輯 隋丕寧  

同樣都叫世紀匯廣場，同樣都跟李嘉誠相關，因為所在地的不同，命運也截然不同。10月，李嘉誠200億元賣掉上海浦東世紀匯廣場，而遠在深圳的另一個世紀匯廣場的命運，則要坎坷得多。

11月23日，十幾名深圳世紀匯廣場的商家來到香港長江中心，要求會見集團高層反映情況。據商戶介紹，由於深圳世紀匯項目的開業情況不理想，入駐商戶因蒙受損失而無力交租，深圳和記黃埔中航地產有限公司（以下簡稱深圳和黃中航地產）將他們告上法庭，要求繳交所欠租金。

《每日經濟新聞》記者就此向深圳和黃中航地產咨詢詳情，對方在予記者的回函中表示，“關於近期深圳世紀匯商場部分租戶對早前雙方簽署訂立的租約條款有所異議，我司與商戶溝通後未能達到共識，我司已循法律途徑處理，日前深圳法院就個案頒發了判決書，並判我公司之入稟獲得勝訴。”“然而，該批拖欠租金及服務費之商戶於深圳法院判決前後，曾多次到世紀匯及我司總部所在的香港長江集團中心要求反映情況，嚴重影響長江集團中心租戶及我司總部的正常運作， 對公眾人士更造成不便。另外，於現場展示之橫額及標語，構成對我司的無理及失實的指控，我司深感憤慨。”

事實真相究竟如何？《每日經濟新聞》記者進行了深入調查，揭秘李嘉誠旗下這一深圳物業項目背後的糾紛歷程。

現場調查：黃金地段商場有點冷清  

長江實業地產有限公司網站顯示，深圳世紀匯項目修建在深圳地鐵一號線華強路站上，人流量匯集，商場共7層（含負1樓），總建築面積約5.9萬平方米。

12月2日下午，《每日經濟新聞》記者來到華強北商圈的世紀匯購物中心。商場頗為冷清，開業率確實不高，一、二樓底層單元有部分商鋪空置，外墻上張貼“原創設計品牌，精彩待現”字樣，高層部分除了餐飲，大部分沒有開業，外墻同樣是某某品牌即將開業的海報。

在最高層6樓，一家餐飲負責人告訴記者，店鋪每月租金10萬元，但經營慘淡。“從2014年進駐就這樣，現在情況更慘了，你看這走動的人，除了工作人員哪有顧客？”她指著空蕩蕩的走廊無奈地表示。據悉，餐廳每月的成本大概要50萬元左右，而從開業到現在，平均每月只有不到30萬元的收入，虧損甚多。

在寫字樓通向商場一個幽暗的通道中，張貼著商場入駐品牌的導引牌，有屈臣氏、老鳳祥等，但在商場卻找不到入駐店鋪。記者走完7層商場，粗略估算開業率在20%~30%左右。

位處黃金地段，又是李嘉誠旗下物業，正是這響亮的招牌吸引著商家入駐，但結果卻是租戶大面積虧損的窘境，為此雙方開始了長達兩年的矛盾糾紛。

和黃起訴：談判未果對簿公堂   

公開資料顯示，2008年7月，深圳市早年的地標建築天虹商場進行拆除重建，中國航空技術深圳有限公司宣布與和黃聯手，開發新地標中航廣場。中航提供土地，和黃負責開發、運營及一切費用支出，處於控股地位。深圳和黃中航地產的管理層，也都來自香港。

2014年8月，整個項目的收尾部分世紀匯購物中心低調試業，它的面世時間比外界預期晚了至少一年。

做車險的楊先生是第一批進駐的租戶，他租下世紀匯一樓一處15平方米大小的店鋪，和朋友合夥開了一間皮革奢侈品護理店，每月租金610元/平方米。楊先生稱，進駐這麽早是因為商場方面承諾開業率達到70%，當年國慶節正式開業。

記者拿到招商時和黃中航地產出具的商場落位圖顯示，深圳世紀匯引入的都是國際品牌，包括Tommy Hilfiger、Versace Collection、Club Monaco等。

據商戶反應，世紀匯的正式開業從2014年的國慶拖到2015年的五一，到最後不了了之。原先通告的知名品牌沒有入駐，開業率不到30%，更有君尚等大品牌相繼撤走，人氣更是慘淡，入駐商戶大面積虧損，無力交租。

2014年底，即有部分商戶對商場經營不滿，開始停繳租金，2015年上半年商戶不滿集中爆發，大部分商戶開始停繳租金，並有部分品牌陸續撤場。

楊先生告訴記者，期間和黃中航地產方面代表找商戶談過兩三次，希望商戶不要撤場繼續經營，大家共渡難關，承諾給持續經營的商戶租金六折的優惠。但仍有部份商戶虧損嚴重撤場，並提出和商場解約。楊先生的皮革店在2015年5月份撤場，前後虧損30多萬元，屬於數額較小一類。

和黃中航地產一方面和商戶談判，另一方面以拖欠租金為由起訴商戶，要求追討租戶拖欠的基本租金、推廣費及違約金。像楊先生一樣的被告有60至70家，他們大多數都欠租金等費用幾十萬到數百萬元不等。

2016年11月，廣東省深圳市福田區法院判決，第一批被起訴的商戶敗訴，數名商家被要求支付所欠租金、推廣費及違約金等費用。法院判決結果出來後，深圳和黃中航地產關閉了與這些商戶的溝通通道。商戶稱，無奈之下，他們只能到香港長江中心，要求和高層溝通。

針對部分商戶的這種做法，深圳和黃中航地產方面對《每日經濟新聞》記者的回函中稱，“部分商戶漠視法院之判決，企圖以抗議等行為向我司施壓，以達到豁免繳付其拖欠租金及服務費之目的，我司不同意並將嚴格按照深圳法院頒發判決書執行。對有關人士的上述行為，我司對此予以強烈譴責。”

記者了解到，目前，部分拿到深圳市福田區法院民事判決書的商戶已經到深圳市中級法院上訴，以求得到他們認為更合理的判決結果。

商戶反訴：開業率70%的承諾未兌現   

虧損嚴重卻要支付高昂租金，世紀匯的租戶們覺得很冤。在接到敗訴判決前後，部分虧損嚴重的租戶開始聯合起來反訴深圳和黃中航地產“合同欺詐”。

上述租戶楊先生稱，當時的和黃中航地產承諾，商場開業率可以達到70%，國際一線大牌進場，以及電影院、遊樂場綜合體都會到位，還稱深圳世紀匯將來會成為亞洲國際旗艦商場。然而，這些承諾都沒有兌現，就連君尚百貨，也在2015年8月徹底退出。

記者了解到，和黃中航與租戶的租賃合同並不全然相同，少數租戶合同明確約定了70%的開業率。合同寫明：“如該商場整體簽約率低於70%，甲方同意豁免乙方支付基本租金，直至該商場整體簽約率達到70%以上，但該段期間內乙方仍須向甲方支付相當於該房產每月提成租金（該提成租金不得扣減基本租金）”。

租約中一條款還明確稱，“該商場整體簽約率達到70%以上（含70%）的日期以甲方（深圳和黃中航地產）書面通知的日期為準，乙方不得有異議”。據記者向多名商戶咨詢，他們從未收到商場關於開業率是否達到70%的回應。深圳和黃中航地產表示，關於開業率的相關證據已經提交至法院，在此不做單獨說明。

記者在采訪多名商戶後了解到，商戶的訴求並不是要抵賴掉所有的租金，而是要求深圳和黃中航地產商討解決問題的辦法，要求共同承擔這些損失。

“我們撤場後，重新進駐的商戶租金大約100元/平方米，當時我們租金610元/平方米，差距這麽大，我們感到不平衡。”楊先生稱，和黃中航地產卻要追討全額租金，商戶當然不滿意，畢竟商場經營不善是事實。

對此，深圳和黃中航地產向記者回應稱，深圳世紀匯自2014年8月營業以來，公司投入大量資源，進行不少宣傳及推廣活動，在不同媒體包括報章、雜誌、電臺、戶外媒體以及新媒體如微信大 V、網絡論壇、朋友圈等投放廣告。

“我司不斷積極引進不同的主題行業，力求豐富及拓寬商場的業態，以增加客流。近期已有多家新商戶陸續開業及積極籌備開業中，當中包括知名運動品牌旗艦店、大型高端健身中心、知名美容及化妝品牌、專業兒童教育中心、大型兒童遊樂中心、多間特色餐飲等。”和黃中航地產回應表示。

原因揭秘：定位不準，經營不善   

究竟是什麽原因導致深圳世紀匯項目人氣慘淡？

有業內人士分析認為，世紀匯周邊目前多為中低端的傳統電子小商品市場，諸如華強北電子世界、都會電子城等，並不是公認的商業聚集區，地理位置剛好卡在萬象城和福田CBD的中間，世紀匯、中航九方屬於培養區域商業氛圍的先行者。

除此之外，《每日經濟新聞》記者了解到，項目人氣慘淡但更多的還是與經營團隊有關，深圳和黃中航地產管理層大部分來自香港。

一名熟悉深圳商業市場的人士在接受《第一財經日報》記者采訪時表示，深圳世紀匯項目中和黃占股比例大，香港人在運營管理方面，很多運營思路跟內地不一樣。當時是先開業後招商，開業時還引入了深圳的高端百貨品牌君尚，也有引進一些大牌。開業後負一樓、一樓和二樓的招商情況一直不好，君尚也撤出了。

2015年，深圳世紀匯姊妹項目——隸屬中航地產的九方購物中心開業，很多餐飲品牌都搬去九方，這對世紀匯造成很大沖擊。

《第一財經日報》援引上述市場人士的話表示，和黃根本無心經營這個商場，導致深圳世紀匯的定位規劃不清晰，品牌業態也很亂，招商更加混亂，什麽品牌都可以進駐，讓消費者感覺很低端，直接導致商場人氣一直不旺。

和黃與中航聯袂打造的中航廣場，除了深圳世紀匯購物中心外，還有48層的甲級寫字樓“世紀匯廣場”項目和商務公寓“世紀匯都會軒”項目。其中商務公寓“世紀匯都會軒”是公寓產品，總建築面積為17.9萬平方米。

2011年8月，產品首次亮相，首批逾400套，在整個福田區每平米均價還不到4萬元的情況下，和黃以高達5萬元的每平米均價，短短數天售罄，創造了當時深圳商務公寓的銷售傳奇。

2013年2月，李嘉誠又以近30億元的價格把世紀匯27個樓層賣給了交通銀行，此舉成為當時深圳樓市史上最大單筆交易之一。世紀匯現剩下的樓層被用以出租，由和黃租賃公司打理。

上海浦東世紀匯廣場，已被李嘉誠200億元賣給中國人壽，而惹了諸多麻煩的深圳世紀匯廣場會是他的下一個交易對象嗎？這一切暫時還是個未知數。