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一年大賺百萬後之部署(答) Home Blogger

如果以你收入水平，而西九單位係早期買入的話，拆名比太太是值得的。因以你收入水平比一般中產高一個階，可以儲多點現金流，侯低而吸。相反儲極都冇咩錢(或少)既讀者應趁後生善用槓桿，先可以由低位彈高追到較高水平，當然「彈」呢個動作梗係有風險啦。

勢力懸殊下唔可以遂蚊儲

至於有兩類人想再談，一就係唔想用槓桿之人，靠逐蚊儲希望為完成退休目標(或自己未完成之目標)，係現今打工仔(或交緊租既老闆)與財團在「冇得玩」及「勢力懸殊」之爭遂下，你唔了解當今金錢法則而採用守舊一套很難有好結果。另一類仲大鑊，係亂用槓桿之人，佢比前者低回報更慘烈，係負回報。筆者時常同客戶說零回報不是最慘，係金融海嘯後有UNCLE同我講:「輸一兩成佢已經好滿意。」所以先睇好自己定位，再度身為自己鋪上理財之路。

聯名轉老婆單名

又講拆名，其好處係由聯名轉老婆單名，老公冇樓係手下次買樓幾可肯定借足九成，做更大槓桿。留意如果人工負擔得到，其實按揭證券公司可為一對夫婦批出兩間聯名既九成上會按揭的! 但第二間必須報為家人自住，同埋唔保證100%批出，而家時勢60%機會都勉強。仲有拆名要比番原半之一半印花稅(筆者朋友上年試過係咁，有update請告知)，即6.40mil樓宇由雙拆單要用3.20mil打印花稅，同埋3年內賣要比SSD。拆左後呢個case老婆35k人工不足以借五百幾萬債，老公要加為擔保人。

按揭保費太肉痛

筆者都建議拆，再補錢做五成或七成，租比人自己再按當時市況租或買三房。但由於只買了一年樓，雖帳面上賺了一百萬但要升到5.3mil/0.7=7.57mil先可以轉做七成按揭，樓市要比現時再升10%先有得諗。另一點係兩人既現金水平同你們的入息水平頗不相襯，十幾萬家庭月入但現金水平只及四個月之月入水平，實話是比其他家庭低。為何點出是因為上年你們用九成25年上會買四小龍定必繳付了近廿萬之按保費(如選一筆過繳付)，貴到連諗樣都肉痛，因為呢廿萬連條毛都買唔到。當初如資金較足做個8成按揭分15年還，其實保費可大減。當然筆者明白家家有本難唸的經，希望讀者和本網其餘cases比對一下，如月入五萬之家庭流動資金平均可累積到那個水平。

讀者應該唔使換樓，買多間佢承受得起，但就咁走去買三房而沽出兩房不是上策。應累積資金靠補水或升市令西九四小成功轉按到七成或五成後租出，往後買入三房或市高而租入三房，都是好方法，在三十餘歲先完成退休買落三層樓之兩間。

買樓結婚生B讀master – 我做到幾樣？(答) Home Blogger

建議一: 請不要買入樓房改拆牆大改裝，第日只會更難放售

如你買入大屋苑單位，假設第時要放售、睇樓客多與其他同則(類)單位作比較。兩房改一房好明顯會少左一批客路，你要遇到知心人剛好想要個大一房先可「撞棍」沽出。又或者滿意你單位的人，知道要比多筆錢裝修先可以將你個單位變回原圖則，自然有所折扣。請勿亂將大屋苑單位買入後大改裝，除非你打算成世都唔賣。

建議二: 關於銀行員工借貸福利

是的，你的福利應可借至樓價的100%，行內獨有，廣為人知。如普通人要九成上會難免要比十幾萬按揭保險費，但銀行員工九成上會，或某大銀行可借十足(即100%十成上會)，已可為你慳回按保費，利息亦很低。例如你買入400萬樓房，而借足400萬，街外息為2.4%，分25年還每月$17700(本金佔9744)。但銀行提供超低息1%優惠，每月還款只$15000，而本金份額是$11600，每月利息只$3300，仲要無罰息期!

大家都會諗，做銀行梗係好!! 但請留意，萬一銀行要辭退職員，當初所借下之房貸要即時還，而銀行通常炒人亦即經濟差之時候。假設買入樓房$5.0mil，如樓價下跌三成而銀行又要炒人，不幸被炒者要係經濟艱難時提取約1.5mil才能「贖身」。可惜你想轉按去另一銀行時，話唔定人地點哀求都只肯借當時樓價七成比你，亦即3.5mil*70%=2.45mil，換言之，你總共要補水$5.0-2.45mil=2.55mil。

當然如你當初不借100%，肯比10%或30%樓價作首期，你自行將數目由2.55mil扣減。筆者亦不是要打沉你買樓大計，但你倆必須在買樓之前，看清楚金融海嘯之威力。以小女子廿四歲之齡就可獲得不錯月入，想必經過一番經營，但投身社會該只數年，可能上次2008年海嘯時，還未從大學畢業。要知2008年要問銀行借錢而你行業寫上銀行兩字、借貸額可能比平時減半。如果你寫行業為投資銀行，你即刻比人叫走。我只可以說銀行對客戶、對自己員工，都可以因經濟逆轉而馬上變臉。當然筆者都想你係該行業很好地發展，但上述是真人真事，員工房貸要懂得利用，才不會反被其害。

寧為雞頭 不為鳳尾

筆者建議你可先買入一間舊些少，在西鐵線沿站之樓房。美孚大角咀荃灣元朗大把選擇。如你買入奧運站上蓋單位，以你員工借貸額再補水都只可買入該區較低質素單位，倒不如去次一點地區，但買入質素高，第時「唔憂賣」之樓房。另外如你買入樓房後要拆牆，裝修費至少三十萬，第日你小朋友長大你好可能要請工人、要換樓，一搬去三房咪將你之前個裝修錢浪費? 比幾十萬裝修只用三年?

你和男友應可月儲4.0萬(保守計)，即一年有48萬。如買入3.5mil的兩房單位用銀行plan十成上會，假設樓價兩年跌五成，銀行追差價3.5*50%即1.75mil，你都夠錢補。因你已有積蓄90萬，兩年又可儲近百萬，以此buget去買樓實在會很放心。

當然你買樓之餘，要撥錢去讀master。相信如樓價兩年後真的大跌五成，父母都可出錢相助。況且筆者認為香港往後，是很難找到二百萬的私人樓了。年青人先由儉入奢，先住平一點點，再同另一半慢慢改善居住環境，是很開心的。至於你其他問題，由於回文已達千字、可能要遲些再答。筆者真的還有可幫忙地方，煩請你再發followup question。

窮中產逆轉上之賭局 Home Blogger

上回談及我們正活在一同化社會，我地從少被銀行家，被政府及學校訓練成一個為錢工作的奴隸，單一思想，沒人教過你點去理財，一日就叫你洗錢。而窮人和富人身家(至少)相差一千倍，兩者少數而又會一樣之東西，就是不幸(或罕有事件)在他們身上發生的機率。

咁同理財有咩關係呢? 首先你每月出糧獲得之公仔紙，只能換到越來越少之實物。所以金錢遊戲，通賬為王，就當賺到錢而咩都唔做，你都唔會好過，特此提供快速解決辦法係返鄉下耕田，脫離金錢遊戲。

我們再將金錢遊戲簡化成賭局，有錢佬、政府絕對係揸莊，而你只可以趁個莊弱，賭返兩鋪贏就即離台，又再靠邊站等下一個時機。又或你識得出千，但世界上懂出千而冇權勢後台的，一係佢自己羸(做買賣)完就消聲匿跡，一係佢賺左筆錢，冇左條命。所以賭場同金錢世界，都係同一道理。

當然識得出千既人唔多，同埋千得幾次自己有人能解破千術，所以淨低可做既係趁個莊弱先出手，而莊弱既時候，就係佢派左副「同花順」比你既時候。你可能會心諗:「妖!我夠知啦諗樣兄!」問題係現代人由小已被灌輸經驗推論之思想邏輯，即你親身遇過既事，或有人話比你知過去十次都係咁發生既事，大家都好順理成章認為第十一次都係咁。好多打領帶既人，亦會同富豪講佢既方案很科學，經過多次驗證，冇問題。或者更會講:「人地xxx都係咁，你有冇理由唔係咁呀!」筆者留意，以上推論是投訴中經常採用之一個理由，即:「人地買個水龍頭都係四千蚊，做咩你收我六千!!」所以富豪同平民一樣，有著相同的射幸機率，反轉可叫「爆鑊」機率。

現代社會很同質化、人亦變為同質、有相同諗法做相同行為。

打領帶的人經常同大家講，我給你解釋是用到驗證科學，此做法是十分「科學」、「文明」的，沒有問題。科學之出現究竟令你生活好左定壞左呢? 人將錢交比科學、將性命交比科學。打工仔會用powerpoint同公司project今年之銷售預期。我地會乘搭之前試過一萬次都飛得起既飛機。但萬一飛機被作別用或有特異情況出現，往往所付的代價極大。另萬一有情況不被包括在白領推出銷售預期前作的假設，所失的金錢或人力是極之鉅大，改變很多人一生之命運。比起原始人沒有地圖只是見步行步，他們每犯一個錯誤，損失會較少。只少唔會一群人咁死、一秒又冇左幾千萬。

根據前文所述，能否反印證只要你能捕捉一次大家都唔認為係咁發生既事當中之獲利，是一生財富呢? 即係而家莊已經連贏閒廿鋪，而周邊的人都已被訓練到很單純、很同質化咁買莊續贏。如你將賭注押在買閒上之獲利，是無限的財富。現時社會上的人、或者係你同埋我已被「教化」到唔係點想用腦諗野，加上習慣即時回應人類的電腦面世之後，人變得極冇耐性。如你想脫穎而出，先做幾個工作:

一.    先令自己有賭本，及保持賭本夠大，不被睇場抽水抽光

二.    持續有耐性地在賭場等一鋪同花順，唔好亂出手

三.    有能力認清面前鋪牌係同花順，傾力出擊

四.    賭本越大，你出手可以越少。或分注。

窮中產逆轉有法(答) Home Blogger

本篇是近期筆者講多理論，少講實務之作，fans請參閱當中之概念，大家切磋一下，看畢會對往後了解諗樣其他文章有幫助。 

續:.

由最顯淺去講，如你收到既只係錢，永遠先到手著數，明顯是關於通賬。為求顯現到讀者之眼前，計下即時給予你一百萬，比起分十年而每年比十萬你爭幾遠? 但凡長年之財務安排需計入通賬，先假設通賬為4%。而你用1.04自乘10次，會得出1.48，可解作為，你十年後才到手之十萬，其實只能在今時買入價值五萬的物品了。請不要再被數字遊戲所fig，我地從少被銀行家，被政府及學校訓練成一個為錢工作的奴隸，單一思想，沒人教過你點去理財，一日就叫你洗錢。係香港更冇人叫你諗野，最好畢業後打份工唔用腦講乜就做為最好。所以有人話係香港生活，除咗錢呢個字之外，我地已經分辦唔出是非黑白，我地每個人都被環境訓練到，好似倒模出嚟咁。鍾意食同一樣既嘢、鐘意同一樣電視節目、支持同一種政治立場，信奉同一種生死病死的做人方法。原因一是教育，原因二是財富過份集中，大家反抗無門，只能甘心再被洗腦。

要逆轉勝，亦需由筆者上面講的社會特點，等好時機看準jail break。係財富過份集中、大富翁遊戲玩到最後階段，大富翁每做錯一次，或偶爾的一次欠運，可大大改變窮人日常之生活。引來的效應比過往幾百年前更大。原因一是平均效應。原因二是過份倚靠科學論證。

在現今社會窮人和富人身家(至少)相差一千倍，相信你也同意吧! 假設楷楷有一千萬身家，另外的窮人每人身家為一萬。在抽中的sample中，一千個人有一個是富翁級楷楷，亦即假定了富翁和窮人比，是1比1000，不知你是否同意過比率適用在港? 和過sample，楷楷有10,000,000，萬一佢有咩閃失令佢財產少30%，另外那99人，有機瓜分3000000。但在舊社會如楷楷財產只是窮人的100倍，即每窮人有50000而富人有5000000，有閃失既楷楷會損失5.0mil*30%=1500000，而99窮人只可瓜分一百五十萬分99份後之一。

當然你會質問現今經濟社會不足零和遊戲，富人窮既錢未必到你手上，筆者同意。幾章後筆者會再講授方法，講如何令富人失手後窮人如更有效去「接錢」。本章想解釋一個趨勢，即富人越有錢，而佢地係隨機性發生事件的機率根本同平民一樣，萬一佢地中招，當中所予的財富轉移效應是十分巨大的。到此又有人質疑富人不走運的機率肯定比平民低啦! 那也未必，下午會再貼出、請留意續。

如何優化/增值1100萬組合?(問) Home Blogger

理財畢竟想達到一個指標，因錢銀是計得到的。那筆者為讀者先定一個目標，是到退休時維持現月入的70%作洗費。計你現時家庭月入$70000，70%即$49000。如將來月入全由樓房租金供給，那便不用太擔心通賬會抵去你所收銀紙之購買力，因觀乎過去幾十年，如由租金作那70%被動收入之來源，收取金額會跟隨通賬上升，自動抵銷貶值帶來之風險。

現時讀者兩間樓加一車位共收租約$36000，為目標之73%。雖然樓係未供完，因讀者才36歲所以係退休前供滿絕有可能。惟人到四十實要提防事業有阻，被裁被掉職不無可能。為了應付樓價大跌對個人之打擊，讀者要做好兩個事項。首要提供抵押品(即樓房)之質素，二是將按揭年期先拉長。旺市運用一半購買力除了應用在計出買樓預算外，亦可幫助你減低借貸槓桿，為萬一跌市更有準備。

現時供樓每月2.4萬，負擔比率(用50%計已可，因大跌市有信心政府會放寬第二套房之負擔比率至借款人40%至共入息之50%)為24000/70000=34.3%，如想旺市只持一半貨(即只運用一半借貸力)，讀者要減低按揭月供金額至$17500。在此做了一個假設，是你的車位沒有做按揭。要減低供款金額，要考慮將深水埗樓換作較新樓房。由於讀者沒有提供該單位是在深水埗那個屋苑，筆者思路如下: 如果三百幾萬新城及位於深水涉區，咁不出都係那幾個新屋苑，以此估值(3.0mil)，應為一房，睇開homebloggerhk都合知筆者不太建議人買入一房或開放式，除非你肯定永不賣出。如果係舊樓，除非你係劏房老手，否則不宜持有，應用300萬換作較新樓房，較佳抵押品，即可作30年按揭供款，減低月供金額。

有人問拉長供款年期，降低現時每月還款，但息咪又係比多左，咁做最尾有冇著數? 筆者深信爭人錢是冇問題的，爭得耐更有著數。最怕你爭人舊金或間樓，過幾十年後你要買番舊金比人可會令你好頭痕。有時間更會同大家討論「長爭長有」之方法。

趁太太仲有野做，趁而家市高好換埋深水涉間樓。元朗九龍灣都比舊區跑得快。因為太太沒有工作證明，你便在借貸安排上彈性盡失。一間換走舊樓及將供款壓低至近$17500水平，第時太太辭工靠自己，都不會令借貸比率超越40%水平，跌市起碼「仲有彎轉」。至於車位如不具備良好增長潛力，確實可以換債，但內房債券以你投資金額只可買一隻，就算可全輸都不宜將風險集中於該等公司，諗樣最尾送你兩個number:

 *瑞房剛公佈業績，利潤大倒退

至於保本又高息的產品，真係諗都唔好諗。是沒有的。上述有個永續債，發行人可能每五年調整一次票面息，亦有權於發行日計之第六年贖回，另外瑞房是沒有特別取得一個投資評級，請留意，沒評級不代表低評級。例如長江實業試過被人撤回其A的評級變成「沒評級」的。此段文章不是要為所述投資物作出推介，投資人要自己衡量所承受風險。

盡早置業收租 收入每人各$32,000的個案(答) Home Blogger

同樣是受困於居屋不能加按之苦，手上現金十五萬不能作樓宇買賣，加按車位多獲廿萬資金，只能勉強買入兩房收租。如一早買入私樓已可加按自住樓房，輕易獲得首期，但仍要交付兩倍從價印花稅先可買入第二套房。

當然居屋不用補地價，仍有吸引之處。但當人們從擁有資產到考慮改善生活，由主要居住需求變成有投資需求，漸會發覺居屋與規劃之人生佈局格格不入。當然家庭月入不過四萬者，筆者仍大力支持先由政府幫忙入住居屋，該群「窮中產」如無政府補助根本苦不堪言。讀者問題，仍由個人借貸能力開始。家庭月入$64000，先不計花紅而作保守預算。一半之份額可作供數之用，即最大借貸力為$64000/10000*50%*2.59=$8.3mil。

自住居屋每月供款$6,000而擔保再用$4000，即可用作買樓供按揭之款項又減$10000，那餘下借貸力為$(64000*50%-10000)/10000*2.59=5.7mil。在旺市不持超過總借貸力一半之原則，即要將總入息之一半，再除二(因持貨不超50%)，然後再減去現要還之$10000按揭，即(64000*50%*50%-10000)/10000=0.6，即他們如要保留子彈，只可作$6000之供款。在現環境下，當然沒有這供款下買得起之單位，讀者如果覺得想「一樣還一樣」，即買完間樓先全力照顧小朋友，可賣去車位，再買入2.8mil左右之樓房，開始試下收租。但生小朋友不是可預計的，可以先儲彈藥，等小朋友曉行後才考慮買樓收租未遲。因已解決居住需要，在此旺市買樓投資，資金少者可慢慢再黎。

至於買入(如匯景花園/星河明居)三房，會一次過用盡所有購買力，就算放售車位都要再補錢才能預夠首期，看似有點勉強。加上三房裝修點都比兩房貴，要再留點錢先可實行。希望你們的小朋友盡快出去，到小朋友要上幼稚園之時，話唔定等到換三房之好時機，一舉將校網之部署策略考慮在內。

調配物業作全職媽媽(答) Home Blogger

綜觀策略是正確的，即減持及套現收息。你在樓房升值所得，遠超過你打工所賺。客觀而言，如樓房所賺金錢超過你打工十年所儲得，即$19000*120=2.28mil，你便有誘因沽樓或加按。惟筆者對荃灣西物業的按揭安排上有疑問，為什麼聯名物業作抵押，兩名業主一位是借款人一位是擔保人呢? 理應兩位都是借款人才對。如有更新做法而特別原因有此安排，還請指正。

首先你從荃灣西聯名物業、及西九龍和母親聯同持有之物業除名，對你最大幫助是把港島南物業換出及再買入時不用繳交雙倍從價印花稅。除名不是就咁除去，要經律師樓及支持樓價一半成交金額之印花稅，我相信兩間同時除名加起來都要約七萬元。聯名轉單名都是一種業權轉讓，房產及股票都要因此支付印花稅，但因近排太多新例，在法律界之專業朋友請在此給點意見。另外西九舊樓由母親一人持有，相信為方便遺產安排他日會轉回聯名，用「長命契」持有，到時又多一次攪作。

將荃灣西轉做單名作用只為先生成全太太他日買第二套房(那時即夫婦並擁有三間房)時可報自住。先生人工$18000，用盡可供每月$18000*50%=$9000之按揭。又再用2.59之法則，即盡借為2.59*0.9=2.33mil，減去現有久下金額1.45mil即可套現88萬。當然先生本身可能有些微借貸，影響套現金額。港島南建議趁高套現，但買入置富不是最好選擇，相信因經紀只能熟悉一方盤源而介紹範圍收窄在香港仔及薄扶林區。其實香港區樓價已不斷比九龍新界落後，而薄扶林土地改變用途還是在商談中，到整區變天不是十年內的事，雖然居屋質素頗高，租客亦好，但不見得在未來會跑贏大市。用香港仔中心為例，呎價在過往一年跑輸全港中原指數，而新界西用大興花園為例，呎價跑贏全港中原指數多於10%。香港仔中心及大興花園，都是五百至七百呎單位為主，樓齡為香港仔中心約31，大興幾期共約22年。

再擴展統計屋苑數目，用香港中原指數及新界中原指數比，仍然是新界於2012年跑贏。

應賣走港島南單位，套現3.9mil。在元朗一帶買入價值4.0mil的單位，最好係近西鐵站之兩房，樓齡較新，單位一踏入30年價值便會下跌，因用作抵押之能力隨之降低。知你剛續了一年租約，但都可在港鐵通車前完成死約部份，可在那時部署在通車前售出單位，該單位和南區一眾豪宅亦扯不上關係。

澳元計債券請先收看youtube video，不要買錯。先生轉名，將港島樓賣掉作減磅及剩下1.80mil cash，有能力應再加按父母單位。請你在當全職媽媽前做妥此事。原因是: 就當你自住，你加按一百萬出黎都每月有三千至四千蚊息，再將利息用作五千元左右之按揭供款，十數年之後，你剩落既就係一層樓加一百萬。

怎樣部署才可實現三層樓在手的夢？(答) Home Blogger

目標: 10年後擁有4.00mil資金

如每月可將收入之21%即$21600儲起，加上本金1.4mil就算無回報都可在10年後儲足4.0mil。如稍作投資，每年4%年回報可令月儲金額降至$13000。當然讀者的如意算盤，是不作任何儲蓄，那由1.4mil用10年增長至4.0mil，年回報需要11%。

先將1.40mil拆開兩半，筆者經驗強調的是資產分配，良好分配令你回報在可預期之內，孤注一擲結果只會零和一百，看你自己是否承受得起，或幻想自己成日係電視劇主角如丁蟹者適用。買債券對於某些投資目標是一個好的投資方案，對另一些目標如醫療儲備，結婚儲錢則不是好方案，除非你搵到個可等你十年八載的好伴侶吧!

拆出約一半0.78mil，確是可以放入債券，只要有找來6%年回報的，有十年後已收回1.4mil，封實蝕本門了。剩餘0.62mil，要買樓買股才有望發大至(4.0-1.4)=2.6mil，年回報需要16%。如將全數買哂股票，唔係唔得，不過長年期計每年16%要資深trader才有望觸及。當然有讀者60%回報一年都試過啦，但又能否持之以恆，每年皆是呢? 所以我們確要一些槓桿，令回報之要求可降低。

其實世界是有回報，將三十萬投入而年回報十五萬的! 咩話?? 即係每年50%回報!? 當然有，咪就係買樓收租。但係有一條件，就是買入價必然要低於他日賣出價，此回報方可成立。還有，首年租金之一半要用作買樓洗費如印花稅、經紀傭及差餉等等。講到呢度可能你即時變絕望，心諗試問香港而家買間樓，有咩可能唔「摸頂」?摸頂答你唔到，但讀者再等多五年無理由再等唔到下一個循環低位。等市跌而政府政策放寬，再係呢幾年物色個成日租樓既朋友，他日年收十餘萬租金，不是無可能的事。

但有一點肯定是，你今天在報見到劏房大王收幾錢幾錢租，咩咩人又執到個筍盤大賺幾百萬，肯定不是用一天努力而做成的。當中人脈與所需經驗及快速反應，是多年努力累積而成，有空再在交流會上和大家一談。

債券買賣確實煩，銀行食水深，我要再整理一下才能較易告知。至於你單名買入單位、九成上會後出租在現時是不准許的，加上價格不就，可以長等一下。以外子買入第二單位用七成上會是可能的，如無其餘負債，工資顯然足夠。但出租一旦被銀行發現，亦會被隨時call-loan，第二間房仍可報買入予家人自住，所以七成上會有可能。如報出租投資用途，現行規條下只借五成。剩下些少資金，在現時人人縮手之股市不難發現良好買入時機。時間有限、只能講到個大概，請續留意homeblogger。

標題結婚買樓、年青人理財之道(答) Home Blogger

小女子能將月入2/3儲起，已經不錯。若與男友日後組織家庭，再加及15-20%升幅，收入可算中等。唯此等收入此等耐心，在居住成本太貴的香港，要活用手中金錢才有望勉強完成買樓結婚兩個願望。

條數點計呢? 首先結婚淨洗費15萬已少不了，近年已很難找到朋友是擺酒賺錢的了! 可能是筆者朋友比教厚道，不用奇招濫收人情吧! 酒樓酒席索價八千一圍、拍下結婚美好回憶又用幾萬蚊，實在令新人很掙扎，是攪場家常便飯短聚暢飲，還是大排筵席慶生一下，真令人添煩惱。

買樓方面亦可雜費幾萬，而兩房上車盤裝修，15萬又是少不了。在此可有提議，就是買入已裝修好樓宇，雖然貴些少但可當將裝修錢問銀行借埋，但該種樓房裝修實在太「求其」，手工差不在話下，最弊係貪快將工程程序減省，入牆「撻線」，水喉駁位做唔好，輕則令你要再花幾十萬重整過、重則觸電致死。所以買得「連裝樓」，一來小心、二來都唔好預長住。

15萬又15萬，再加一個上車盤首期30萬，加起60萬在結婚買樓少不了。筆者唯有建議年青人可先買樓裝修，「回下氣」才隔年結婚。當中間隔一年可其中一方先入住，又有自己地方可以唔使拍拖出街慳返些少。使本文最想提出既，係香港時下一眾年青人之無奈。小女子已不是低薪一群，亦很努力的將2/3月入儲起，換來只是個一般到唔一般，仲要驚無左份工供唔起樓既生活。惟筆者亦堅持大家在適當時侯置業，因你睇BLOG中更年長一輩的提問，你見有資產及無資產者，在人生往後財富只會越行越遠。

小女子在股場未見獲利，有點氣餒可理解。但其實只要撥出30萬，將淨下十萬元更有系統作股票外幣投資，亦不失為個良好個法。人太容易錯信自身之經驗，因喜和樂之反應是直通反應系統，不用邏輯思考的，你試下問自己:「我都係諗過之後覺得好開心!?」人太依賴反應系統而婉拒邏輯判別，太相信自己往事造成之後遺，而輸過股票就有「一朝被蛇咬」現象，或中過馬就過份自信，勇於下注，俗稱「心雄」。其實在考量上實需持平，應再檢討以往所用方法有否缺失，再行前進。

小女子共男友一年可儲30萬(25000X12)，撥走十萬作其他投資，下年定可有60萬係手。現時樓市正回，在其中特別有興趣荃灣，元朗，沙田、屯門、太和都有大型及實用率高的屋苑，但睇樓是要實地考察一下，方會越睇越進步。所以26歲之齡，宜先儲第一桶金，好似小女子咁有些少儲錢能力，就盡量唔好輸錢及伺機置業。但機會未來臨時，都要去睇樓作準備，股票更需實戰作試煉。十萬元是一個適合之數目。至於有些人提議之PAPER-TRADE，筆者認為是不必要的，因投資最影響輸贏是心理因素，紙上談兵根本沒有把這方面納入試演。

個案說明政府政策係幾咁矛盾(答) Home Blogger

同意子彈有限，原因是家庭月入只四萬。太太照顧小朋友當然好，幼兒教育實在需要。但如因此令家庭收入減少，所得的要用延遲退休計劃作補償。

AK收入四萬，借貸力為(4.0/2/10000*2.59)=5.18mil。換言之AK可用盡全部購買力去換入三房。按揭供款如借二百萬之90%，拉最長30年只月供$7000。買入5.0mil樓房，月供款增至$18000。如不找人擔保，AK仲要先賣樓才可成功上會買入新單位，因原有單位供款$7000，再加上新供款$18000，明顯超出他入息之一半。

事情之轉向在於他能否提供現住房已賣出的證明，可以係賣樓之臨時買賣合約。當現居已賣銀行再唔會將$7000之供款計入你債務支出行列。另一個極大原因要賣樓，當然係要避免雙倍從價印花稅。現時買五百萬樓單倍都要$150,000，我相信睇呢個blog既人九成都未試過要一年交呢個金額的薪俸稅，何況在現行政策，如AK真做要先比DOUBLE，之後提出證明政府先「回水」，即係要先比$300,000，唔知幾時之後政府就會回番一半比你，大家同特首講個信字。讀者同不少人一樣現金亦只有幾十萬。

講到呢度，你就知所實行之政策係幾咁矛盾，反而阻人上車。一黎已將按揭批得九成之金額降至4.20mil，但觀於全港，是但一個三房都隨時六百萬冇找。另一個就係大加印花稅，你叫個後生點係比左首期，又再搬屋裝修後，再比幾十萬印花稅呢? 需話有得回一半，但錢係講過流動性，一下子縛幾十萬係庫房，咩都做唔到。

大家請勿對樓市太悲觀，望穿秋水等樓市跌既人亦不要太快開心，租務市場還在熱騰騰。市面太多AK呢類既case，係一個有賺錢心態既業主，於樂觀的樓市市場產出更大定居住需求，加上年中一般會發生的內地生租樓潮，相信年中租務市場又會旺起來。年內未見有誘引樓市會大瀉。特首現時做的，是叫各市場參與者最好「買定離手」，好等樓市在低息環境不升不跌。而這樣做是有助社會穩定的。至於大跌誘因可要再等市場出現另一隻黑天鵝，到時特首亦可唱幫你「成功爭取」了。

所以AK有得行既路不太多，將現樓租出，再租入三房為上策。如無別人助力，夾硬買入三房會令現時賺錢美景淪為一席春夢。現時AK賣樓可賺1.20mil。價如將1.0mil投入作買新三房之首期，萬一樓市在未來五年合共下跌22%，他便白供加上將五年辛苦作供樓的錢賠去。樓房買賣需在要三思想好而後行，升時賺得多相反下跌亦賠大呀!