📖 ZKIZ Archives

樓市政策又出招 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2012/10/blog-post_26.html
梁振英政府每次推出新政策前, 都會出一出口術以試水溫, 經常都聽到「消息人士」透露, 何來「消息人士」呢? 不外乎是政府人員放風。近日又提樓市政策, 可能徵收1%供樓利息稅, 加上SSD可能由2年延長至5年。結果今日終於出招, SSD延長至3年, 非港人買樓要交15%稅。

政府之前出完SSD(兩年期)之後, 成效有目共睹, 炒家已經絕跡, 但樓市繼續升, 未停過。止凡都曾經出文分析, 加上之後鎖緊按揭上會難度, 每項政策都是在二手供求平衡上拿走供應, 完全不對焦。原本以為由於這是上一屆政府的政策, 曾俊華還在, 他是上一屆政府的人, 所以才繼續保留這類政策。



而當初我深信梁政府應該知問題所在, 只不過不想取消曾俊華的前施政而已。誰知今天更加再下一城, 我現在覺得梁政府亦完全相信這些招數是可以壓低樓價的。推出2年SSD, 炒家已經不再炒樓市, 走到舖、工商等地方炒, 即樓市已經沒有炒家, 延長至3年又為什麼呢?

觀察了政府出招後的情況, 身邊有不少朋友已經代入了自己的智慧, 他們看到政府這些政策不能壓樓價 (因為事實證明), 然後反過來認為政府是一早知道的, 認為政府一開始就不想壓樓價, 只是借壓樓價為藉口來出招托樓價, 為地產商服務。何其陰謀。

又有些朋友認為政府只想能入市買樓的資金安全, 沒有能力上車的市民就不容他們買樓, 只為保險能買樓市民的實力, 就算樓市一旦大跌也不太多市民跳樓。至於樓價, 政府從沒有心想它跌下來, 因為想樓價跌不是這樣出招的。想像得政府何其高明。

而我則認為, 政策未推之前, 根本沒有人太肯定它在市場上的效果, 所以政府也不可能知道, 「陰謀論」及「政府高明論」者只是事後孔明而已。而問題是政府看到前一招的效果後仍再下一城, 這一著就比出第一招更蠢。

我認為私樓市場的效率及智慧根本不需要政府經常幹預, 政府不可能比市場聰明, 亂發招只會自暴其短, 好心做壞事。除非市場出現根本性問題, 否則對私人市場作太多干預通常都沒有好結果, 反而政府應該注意民生問題, 優化公屋政策, 解決籠屋問題之類。

地產股 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2009/01/blog-post.html
還有, 看世界資金及經濟, 美國的QE資金流向也是一個分析要點。這樣看來, 地產股實在是週期性股票, 尤其是香港已經發展到今日的地步。如果買入地產股長線持有, 可能不及每三兩年時段在不同資金水平及政策環境下沽出或增持, 今天的我仍然有這個感覺。

由 97 到 2010 -- 從前輩經驗討論樓市對策 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2012/10/97-2010.html
止凡有時間一口氣看了中青兄的blog, 中青兄的文章以討論樓市為主, 雖然他近期沒有再發文, 但有些文章或故事仍然值得深思。

既然政府又出招, 樓市生態又將會起不少變化, 轉載一下這些有趣的樓市故事。


source: 迷茫中青的寫作空間

由 97 到 2010 -- 從前輩經驗討論樓市對策 (2010年8月16日)

前幾篇討論樓市，柏德菲臘 兄慷慨分享自身經歷。得師兄同意，分析一下他的個案。現引述經歷如下：

我11年前已經朋白師弟你個理論，利用911事件帶來的低息環境，加上當時仲未有正面 信貸資料庫，我和幾個朋友夾埋差不多買了18個單位 (我佔60%，平均每個3M) 收租，仲要借到盡來提升回報率，點知人算不如天算，03年沙士差點令我們全軍覆沒，幸好有屋企人幫先過到骨，依家才能收成正果，雖然如此，希望大家唔好模 仿，我完全係夠運，當時我們根本估唔到風險原來有咁大！

沙士時，雖然銀行冇call loan，但由於有兩個單位係係97年高位時接貨，嚴重負資產之餘仲要租不抵供，非常吃力，加上個人收入大減，亦無法減持資產套現 (因為跌到所餘無幾)，最後問家人借了廿萬先能渡過難關。

可能有網友會質疑點樣可以買到18個單位，因為30%首期已經要用16m，有咁多錢仲 駛乜咁搏？由於本人從事證券行業，97年及千禧年和朋友炒股賺了些少錢，為了分散風險先不斷買樓收租，我們有四個人，每人向不同銀行借錢 (一個單位一個名)，買下一間買下又一間，到後期由於地產市場不景氣，發展商用好多優惠條款吸引買家，只要供得起，95%按揭我們都做了幾間 (25%二按由發展商旗下財務公司負責，仲要首兩年免息免供，兼送釐印費，加埋銀行現金回贈及經紀佣金回贈，差不多一個仙都唔使就可做業主)，因此首期只 係用了12m左右(條數點計仲要前幾年埋數先知)。

夾錢買樓呢個計劃，我們並冇週詳計劃，覺得只要單位租出就有收入可以供樓，加上銀行好少無端端call loan，風險應該不大，當時冇諗過樓價會跌過不停，更估唔到要跌足六年。當時大家計過，就算有些單位短期租唔出，我?已預留資金應付，問題應該唔大。

我們最失策有兩點：(1) 冇及時處理97年買落的兩間負資產單位，任由問題惡化 (應該補差價賣樓或抬錢填部份債，然後要求減按息)，造成日後致命點拖累；(2) 影響股市同樓市升跌的因素類同，利用買樓分散風險的效用不大。

如果只問結果，我們依家當然好風光 (大把貨賣)，但錯誤的決定卻得到良好的結局只反映我們夠運，希望有機會再和各位分享下呢11年的買樓收租經驗


中青兄評論:

事後論英雄 (簡稱"馬後砲") 一下，我好認同陸 sir 曾經講過，不可以用結果合理化過程。除了師兄所言，中青觀察師兄有 5 點失策， 1 大強項：

過度擴張 - 如果師兄不是有「十八羅漢」，而是只有「十兄弟」，甚至「四朵金花」，就不會這?狼狽。當然，什?是「過度」，當時很難斷定。經歷幾浪之後，大家都心理有底最壞可以壞到什?程度。如果再基於此預算一點 buffer，就很安全。但反面就是會賺少了。

漏計風險 - 當時師兄沒有想過「what if...」。缺乏風險意識。只看到 upside 看不到 potential downside。 當然，這個也是 97 時的通病。世界的危機日新月異，如何認清真正風險，避免走入絕路，是我輩要終身學習的課題。

低估「禍不單行」效應 - 通常有 crisis 時，股、樓、租金收入、甚至人工都一起跌。互相交叉影響，對自己的殺傷力就倍增。

輸錢加碼 - 輸就最難就是要認輸，不要想「覆桌」。因?輸錢，最多變窮；但輸錢再輸錢，就可能要走佬！

目標不清 - 師兄當時是想分散風險，（隱含鎖定利潤之意？），但事後看其實更是加碼賭大左。如果目標是「鎖定利潤」，動作應該是 full pay 買樓，而非再借。當然，這個可能也是現在才能理解到。

（我不會說什麼 "錯在入貨價太貴」 之類，以當時的知識及市場情況，鬼知道是平是貴咩！正如 32000 點時好多人睇 40000，這個沒問題 - 假設做好準備萬一去不了 40000 反而去了 12000 自己不用走佬去臺灣，或者執紙皮箱終老就可以了）

一大強項，不是有家人救，而是看來師兄這麼多年都能維持強大收入（雖然師兄謙稱收入已經大減）！任何牽涉借貸的活動，如果沒有一條水喉射住，只靠投資本身產生的現金流去支撐，一但形勢逆轉，現金流有機會同時失去，就會兵敗如山倒。

我崇拜的博客 YC 兄，他的做餅行動經驗可以借鏡，但並非人人能玩.....他開始做餅行動時還是公務員，現已退休，但已經遠遠脫離危險期。我輩如非有超穩定收入，做高借貸時要睇車。

執筆之時，政府剛公佈新措施壓抑樓價。中青不是政策專家，只懂一點點經濟學皮毛。這些措施都並未動搖樓市升溫的根本原因： 供求短暫失衡及平價資金太充裕。估計措施造成心理影響大於實際。樓市可能會呆一呆（並不一定跌價），之後還是會再上。

但這種措施背後卻帶出一個隱憂。政府越來越頂不住輿論及各方勢力的壓力，越來越積極參 與/干預樓市。既然估計樓價會再上，中青不妨順道估計政府會不斷繼續出招。政府最希望一直頂住樓價慢慢升，這個亦可說是最有可能 (most probable)的走勢。但這種調控藝術，操作起來談何容易。所謂上得山多終遇虎，做多左難免有錯。難保有一招的力度過猛，再配合外圍意外，樓市就會 爆。這個結果發生的機會暫時不算太高，但或玄率已經提高 (變成 possible)。

局長的概念實在難明 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2012/10/blog-post_28.html
政府星期五晚針對樓市出了兩招, 這兩天分別有多位局長出來評論有關政策, 他們說的話, 止凡實在難以明白, 更認為他們不懂樓市。

昨日, 張炳良局長受訪問, 被記者問及有關SSD會令二手樓供應減少? 張局長不同意有關說法, 解釋說政策迫使買入二手樓的業主不想被徵稅, 而選擇兩三年都不會放售, 但除非他們把房子空置, 否則總要放租的, 這樣仍然對樓市產生供應。

樓市現在缺租盤嗎? 想上車的是想租樓但沒有租盤供應嗎? 多了租盤就是二手樓供應? 買賣供求問題能被租盤解決? 我實在不太明白張局長的概念。



今日, 陳家強局長受訪問, 他說政府在出招後不斷觀察市場情況, 看到新政策一出, 二手成交即時大減, 證明新政策對市場有效, 成功減低成交, 亦即減低需求, 政府會研究更多招數在有需要時出台。

成交減少代表需求減少? 成交減少樓價就降低? 過去兩年的成交都被SSD減至低位徘徊, 但樓市一直升個不停, 我很懷疑政府這班局長到底有多瞭解自由經濟及樓市。

不過話說回來, 我現在的情況又不太受政府亂招影響, 最好政府真的能令樓價下降些, 好讓更多投資機會出現。但通常政策一是效用不大, 一就是令樓價大跌, 大跌時就有連鎖反應, 起動了跌勢就一發不可收拾, 這是索羅絲的反射理論, 當年他也是利用這個理論追擊不同國家的貨幣。

水浸了, 又可以裸泳 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2012/10/blog-post_30.html
近幾日, 政府要維持聯繫匯率, 要多次向市場注資, 全因美國印出的銀紙又流了住來, 令港元強勢, 政府要沽港元買美元。同時, 政府又對樓市出招, 預期更多游資熱錢會進入股市, 把股市推高。

巴菲特說過:「到水退的時候才知道誰在裸泳」, 止凡發現巴菲特的策略是防守第一的, 永遠都在最大問題的時候才進攻, 水退本身就是一個大問題, 所有人都在慌忙找泳褲時, 他早以著泳褲到處走了。

到水浸時又如何應對呢? 巴菲特不會做任何事情, 因為沒有好機會投資, 以靜制動。然而在水浸前的一個或多個水退潮, 巴菲特一早已經「入飽貨」, 大家見水脤都瘋狂跳進水中玩耍時, 巴菲特一早在水中潛水了, 所以什麼也不做, 亦不需做。

至於炒炒賣賣的投資者, 經常都會手持現金, 到水浸時又想進水中玩耍, 搭一轉資金順風車, 我沒有反對這樣的操作, 不過這樣操作完全要估計何時水退, 而對未來的估計又不可能神準。

近日, 聯儲局主席伯南克話2014年頭約滿之後不會續約, 到時, 他所說過的QE3無限期印銀紙以及2015年之前都不會加息這些政策, 會否被下一任聯儲局主席取消呢? 下一任主席不相信印銀紙可以救經濟的話, 美國的貨幣政策會否走另一個方向呢?

2014年? 還有時間吧, 但請記住, 消息對市場的影響不一定等事成那天的。還有美國總統大選結果未定, 新上任總統有什麼動作也對資產貨幣市場有影響, 玩水的人對這些消息都要十分掌握。

2014年不續約, 這個消息會在2012年影響市場嗎? 還是到2013年頭或年尾? 還是一個人的去留根本對市場沒有影響? 我自問沒有這個智慧去捕捉及分析這類消息, 在水浸時玩水? 還是留給有能力及精力的人吧。

先天不足的行業 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2008/05/blog-post_21.html
從投資生意的角度上看, 有很多行業是先天不足的, 有些是週期性行業, 但又不能說所有這一類先天不足的行業都是週期性行業, 實在很多是增長性行業也是先天不足的。

上面所形容的先天不足不是指這類行業沒有錢賺, 相反, 這類行業可以有很多產生巨財的機會。那麼何謂先天不足呢? 所指的是就算當上了這個行業的龍頭, 也可能在數年之內被拉下來, 原因可能是這些行業的特性、所出售商品或服務的特性、太倚賴人為的因素、或很難產生競爭優勢的行業, 行業內的可預測性很低, 同時, 在行業內的生存很困難, 競爭也十分大。



行業的特性

很多行業的入場門檻很低的, 例如網頁 IT的行業, 可以說只要你有一個很好的 idea, 再成立一間公司, 你就有可能把這個行業的龍頭擊倒, 換句話說, 就算你當上了這個行業的龍頭, 對你的地位其實一點保障也沒有。

還記得多年前身邊的朋友都會用ICQ在網上作討論交流, ICQ在全球的滲透率是非常之高的, 當時想不到會有什麼網上討論軟件可以把它取代。可是在數年後的今天, 身邊幾乎沒有人用 ICQ, 全都轉用了MSN Messenger, 加上facebook, 數年後又會是什麼軟件的天下呢? (今天又有智能電話的whatsapp) 誰也不能預測。

又話說近日微軟希望收購雅虎, 如果真的成事的話, 兩間公司合起來大約能佔網上搜尋器的 3成多市場, 不及Google的過半市場率, 在我心目中, 微軟及雅虎曾是電腦 IT界的一哥, 記得首先在世的網上搜尋器應該是雅虎吧, 如今也不及Google, 今天壟斷了市場的 Google在數年後又會否繼續壟斷呢?


所出售商品或服務的特性

止凡大學時候的畢業論文 (或畢業報告) 是研究變頻技術的火牛, 可以用在手機充電器, 或電腦的供電。為了這個項目, 曾在實驗室研究了多個月, 看了很多教科書及論文, 最後製作了一隻不錯的火牛及一份拿 A的畢業報告。畢業後, 有一天跟教授討論起這個行業的前景, 他說這一行對技術的要求十分高, 更要無止境地不停創新, 只要你的作品因為某種新技術可以令其組件少了一些, 令其成本及價錢比競爭對 手的少了一毫子, 全世界的訂單及生意就會湧過來 (有點「世界是平的」的遠見), 因為產品在功能上是一樣的, 假設都通過了一些國際學會所定位的測試, 沒有人會注意其品牌的, 這時候你就發達了, 但請不要開心得太早, 因為當你停下來不進步時, 你的技術很快就會被人追過的。

若干年後, 有一次電腦中的Network卡壞掉了, 到電腦店隨便買一張回來, 只用了數十元, 回家安裝時看了看卡上熟悉的電器組件, 回想起大學時對著它們的日子, 發現這張卡上的技術實在複雜, 而只用了數十元就可以得到它, 實在有點感慨。好 像十年前用過萬元買一部486的電腦, 可能有些讀者已經不知道486是什麼, 現在不知 P幾 CPU的電腦也不用三、四千元, 太便宜了, 還未計算通脹, 心想...電子行業一定一點也不輕鬆, 要長期成為龍頭一定比其他行業辛苦, 利潤逐年減, 對技術質素的要求卻逐年增, 又是先天不足吧。


太倚賴人為的因素

人才是行業的重要因素, 但如果一個行業太過倚賴人才才能成功的話, 那麼這個行業很難維持長期壟斷優勢。例子有之前所講的電子行業, 行業中每間公司的成功與否很取決於研究人員的突破, 設計師的出色概念, 而這些是可遇不可求的, 即使每年投入很多錢到公司的研發部, 相信也不能保證每一次都是你的公司對技術的突破比別的快。

很多讀者立刻會問: 「事實上人才真的是一個重要因素, 有行業可以保持成功但對人才要求很低的嗎?」

是有的, 只靠一個完善的系統, 一個很好的品牌, 大家可想一想可口可樂公司, 生產可口可樂的技術近 100年都沒有大的改進過, 更不需要改進, 很殘忍地說, 在可口可樂公司入面的任何一個員工都不是很重要, 公司的盈利不會因為某一個員工的請辭而有任何改變, 公司內的員工每天都做著流水作業的工序, 在這種公司內絕對是 'Everyone can be replaced'。

大家都聽過飛機師要求加薪而罷工, 這足以令整間航空公司陷入癱瘓。相反, 在多年前, 有一班地鐵的司機同樣要求加薪而罷工, 結果地鐵公司並沒有讓步, 在兩天內教導公司內所有工程師操作地鐵, 因為地鐵系統十分高智能, 地鐵司機大部分時間只需控制開關門及處理訊號。感覺上航空業比鐵路業在人才要求上更為高, 而我的分析只集中在機械操控上。

另外就是對管理層的要求, 巴菲特喜歡買一些簡單的行業, 連傻子都懂得營運的行業或公司, 這正是對人才的倚賴性問題。沒有蓋茨的微軟公司會否這麼厲害呢? 沒有李嘉誠的長實會變成怎樣呢? 他們離開了的話, 這些公司將會怎樣呢? 感覺上不能保證, 因為這類公司的系統十分複雜, 沒有一個高明的領導人可真是一個大問題; 相反, 很多公司我們可能不太知道其CEO是誰, 或已經換了很多代CEO, 但也相信任何一個執行者都能營運這些公司, 因為其系統簡單及成熟, 自然傻子上台都懂。


很難產生競爭優勢的行業

有專利權是一個很強的競爭優勢, 在一個地區只有一家公司可以做這一類生意的話, 實在可以漠視其他競爭對手。品牌也是一個很厲害的競爭優勢, 因為消費者可以因為品牌效應, 願意付出較高價錢購買商品。還有很多的競爭優勢可以供投資者分析。

可是, 如果一個行業中很難找到競爭優勢, 可以說在這行業中只能靠成本控制、鬥低價、鬥賤價來爭市場佔有率, 佔有了的市場又很容易被其他競爭對手反擊而失去, 這又是先天不足。

香港的無線電話網絡開放了多年, 加上可以帶手機號碼轉台, 網絡商試推出一些什麼「心連心月費計劃」、「免機價計劃」等, 希望產生一個可綁住顧客的競爭優勢, 其實感覺上, 手機的網絡每一個都差不多 (筆者出入地方的訊號接收計算), 對我而言, 他們哪個價錢最低就會最吸引, 因此, 在這行業中的競爭將會十分血腥。


綜合以上一些因素, 令先天不足的行業很難成為有長期競爭優勢的投資對象, 對這類行業, 中、短線投機, 買價值差距倒是不錯, 但長線投資則有所保留, 因為公司在這些行業中天生就不能保證其市場地位。

如果是考慮長線投資的話, 我認為應該儘可能選擇沒有先天不足的行業。有機會再分享吧。


此文章首次在「永不當田雞」發表於 2008-5-21

後記 
 
今天回看這篇文章, 仍然覺得找對行業來投資是長線投資的基礎, 身邊朋友好多時一開始就會問投資對象的內裡數字如何, 一埋手就分析股票數據, 一看便看PE。他們都會把股票當成是一些數字或分數, 盈利多少, 比率如何, 但進入這個環節之前, 應該宏觀地瞭解這類公司的賺錢模式。

賺錢模式好可能是好公司, 但又不一定是好公司, 好公司又不一定是好股票。因為賺錢模式好與否是一回事, 經營得宜與否又是一回事, 股價抵買與否又是另一回事。按先後次序, 我則認為先看賺錢模式, 如果這個第一步都無睇頭, 盤數再靚, 股價再殘都不是我杯茶。

為何要買白銀? 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2012/11/blog-post.html
話說止凡除了投資下股票, 還會間中買下黃金, 買黃金的方式是在特別的紀念日子與老婆一起衝入金舖, 買了就儲起來, 錢是花了, 跟買紀念品無異, 但相信若干年後這些金飾將會價值不菲吧。

連紀念日子都拿來投資, 幸好老婆又贊成, 黃金永遠都保值, 比銀紙更甚。近年, 又加多項, 就是儲蓄白銀, 透過美國戶口買白銀ETF, 買入又是不理會, 希望他日可以有金有銀上等人。

先討論一下我對貴金屬的見解吧。雖然巴菲特曾經說過黃金是沒有用的東西, 甚至說過把全球黃金都放在一起, 可以打造一個64立方呎的正方體, 但就一無事處, 沒有利息, 沒有用途。可是, 一直以來黃金都是保值之選, 就算美國在1971年廢了金本位, 今日黃金的價值亦沒有動搖過, 看了貨幣戰爭一書之後, 對此概念更強。

說實點, 黃金的確沒有多大用處, 只要有一天所有人突然放棄對它的追捧, 它的價值可能跟石頭沒有分別, 最多只是能發出金光的石頭。這個情況會發生嗎? 可能會吧, 但我知道自從利用黃金作交易單位代替「以物易物」以來, 黃金變得一文不值這事情從未發生過, 為何在這個世代會發生呢?

閱讀過多幾本富爸爸的書籍都會知道, 作者對白銀投資非常著迷, 原因跟黃金投資概念大同小異, 但白銀比黃金多一個好處, 就是它有廣泛的工業用途, 這會把白銀消耗掉, 即日子久了, 白銀會比黃金有更大需求。正所謂物以稀為貴, 到時黃金跟白銀的價格比率自然會拉近。

不過話說回頭, 我的投資主力仍然是股票或物業, 只不過在 QE1, 2, 3之下, 儲蓄貴金屬算是多一個有利可圖的投資選擇。但請留意, 我買貴金屬亦是以儲蓄形式, 算是豐富資產類品, 我對炒賣貴金屬實在不懂, 亦沒多大興趣, 希望大家不要看完這篇文章後, 就去拿貴金屬炒賣一番。

何時換樓？ 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2012/11/blog-post_4.html
止凡在中青的blog中又發現另一篇值得再看的文章, 當中討論有關在高低位樓市操作的分析。

其中有一個概念非常之好, 就是形容樓市就好比股市, 可以在好市時趁機換走弱勢股, 再換馬到強勢股。而在樓市, 強勢及弱勢往往會取決於地點及質素, 強勢樓往往升快跌慢, 而弱勢則相反。

這又是早前我討論過的觀察, 三個地區 (港島、九龍、新界) 的中原指數在97年一起都是100起步, 一直跌至03年, 再慢慢升至今天, 三個地區的指數大大地分開了, 簡單的強、弱勢顯然易見。

當然還有其他因素決定樓房質素, 不過樓市始終比股市簡單很多。


source: 迷茫中青的寫作空間

何時換樓？ 2010年10月30日


在討論區看到一貼，討論「自住樓換樓的繆誤」，引起了頗為激烈的爭議。

http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13328016&extra=&page=1

文中大意是理論上樓市升並非換樓「升級」的最佳時機，反而跌市時才是較好時機。本來這是一個善意的提醒，但就伸延引發出是否應該「升市換細、跌市換大」的討論。中青也有點意見：

套用股市概念，「升市減持，跌市增持」是普遍的做法。由於一層樓不能分拆出售，增持減持只能以換大 /  換細樓來完成。

好市換大樓有其風險，背後其實是利用已供部分加上升值部分，套出首期，以更高的槓桿購買「升級」單位。

假設 200 萬樓，借140 萬，供了 3 年，假設只剩下 120 萬貸款。

樓價升到 300 萬時，賣樓可套現 180 萬。利用這 180 萬，業主可以買 600 萬樓 「升級」。樓價只升了一半，但就可以有一倍的「升級享受」，這就是槓桿的威力。但更大槓桿也代表更大的負債 (負債由 120 萬跳升? 420 萬)，風險當然增加。加大了槓桿，樓市繼續爆升固然賺多了，但「萬一」 (說到風險當然不一定發生) 樓價下跌，賬面虧損就會變大。相信文中作者是基於這個觀點，指出好市換大樓的增持風險。


以上中青很認同，但從理論回歸現實則有很多侷限。

1. 對不少人來說，一層自住樓已經是其最大的資產。如果樓市下跌，跟本沒有多餘資金換大樓 (業主的資產增值極其量只是已供款部分)；相反，就算深明以上道理，樓市上升也是唯一的機會讓該業主冒險「升級」。

2. 上文假設樓市是整體上落，大、細、平、貴樓的升跌幅度相同。現實世界卻並非如此，較優質的單位往往升得多一點，跌得小一點。這就把問題變得更複雜。

3. 自住樓也有很多其他考慮。例如搬得遠一點、細一點，家人是否同意？如果已經是買了小型單位，還有沒有空間向下換樓？

4. 這裡亦牽涉另一股市投資概念，就是在好市時趁機換走弱勢股，換馬到強勢股。因為股市低迷時，雞股無人理會，只有雞犬皆升時才是最佳逃生機會。在股市，這個「好市換走雞股」的概念跟「升市減持」沒有衝突，往往可以同步進行。但套於樓市，只有一層自住樓是不能分注的，減持就等於賣走一手好股來買一手雞股。這就是另一個現實世界樓市的限制。

總括而言，「升市減持」的道理顯淺而合理，勸大家不要輕易在好市盲目「升級」也是一個善意的溫馨提示。可惜對於自住樓，操作上有太多其它考慮。所以中青也不會鼓勵大家隨意賣樓「減持」。

大家換樓時，往往基於很多非經濟原因，只要明白以上的理論後，依然覺得可行，就可以啦。

P.S. 所有投資行為，甚至日常生活的行為，都一定有其原因。只要這個原因不是「人家這樣說」或「報紙這樣寫」，並且自己明白背後的經濟原理，就可以無悔而為之。這也是中青希望訓練自己能做到的。

不蝕的股票就打和 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2012/11/blog-post_5.html
朋友話:「呢期股市升好多, 之前坐艇d股票算到價, 放一放。」

止凡:「賺好多?」

朋友話:「唔係呀, 只係之前蝕好多, 親佢呢一浪大升蝕少少放左佢, 唔係佢一陣又跌返落去, 我咪又要坐過...」

這是散戶常見的現象, 初初賺時不賣, 但通常一買入股價就即跌, 一跌就死持不放, 時間久了, 心態有變, 忘記了當初買入的原因, 又或者當初可能只是跟風買入, 於是今天股價升回買入價就希望放掉, 回本便算。

另一種散戶常見的現象就是升股就放, 跌股就死持不放, 賺錢的股票及戰績就到處講, 但滿手還未到價的股票就不公開, 或者認為自己是長線投資, 不到價不放, 再後就是一手垃圾貨。

回想簡單的投資王道, 有錢人會儘量買入優質資產, 當然在價格吸引時買入, 儘可能大量儲存優質資產, 把負債及垃圾賣掉, 而有時資產過份高價時又可能賣給別人, 讓資金買入其他更吸引的資產。

能夠錢搵錢的是優質資產, 儲存優質資產正是有錢人的遊戲, 看看富豪榜內的傢伙大多都是這樣運作, 但散戶上面這兩種行為就跟富豪的遊戲存在著很大的偏差。

認清買資產的原因 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2012/11/blog-post_8.html