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有關自住樓投資 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2012/11/blog-post_11.html
今次止凡轉載了中青兄回應一位網友Okayduck的文章, 是在2011年年初有關樓市操作的討論。樓市由2009年升到今天, 實在升了不少, 自住樓的樓價大升, 但又要自住, 眼白白看著樓價大升又享受不了, 如何處理呢?

玩弄財技, 太多方法了, 看看下面的文章便知道。不過大家要小心, 今天的磚頭投資環境已經被政府弄得不像從前一樣, 梁政府不是富豪們的一夥, 相信在他的理念中, 自由經濟與投資者利益並不是首要保障的條件。



近日的感覺是, 社會上誰叫得最大聲, 梁政府就會回應誰, 就算影響香港的自由經濟美譽也在所不惜。初出來工作的香港人買不到樓, 叫得很大聲, 政府就出招, 樓市再不跌再出, 再升再出。

政府就好像對買樓有一個概念, 買樓應該是香港人買的, 香港人不應用公司名義買的, 應該用自己身份證買的, 買入就應該自住, 3年內都不應賣的, 不符合以上的條件行為都有問題, 一一都要被徵重稅才對。但有時, 政府想出來的概念不一定對, 不一定適合所有香港人, 尤其是商業活動, 現在有點明白為何梁振英的私人公司「一舖清袋」, 人人都是走這條路, 磚頭投資致富的神話將會被他沒殺。


source: 迷茫中青的寫作空間

回網友 - 有關自住樓投資 (2011年1月27日)

有網友提問關於自住樓投資之法，由於所需篇幅頗長，現開新一篇回應一下。

網友 Okayduck 說:

很高興看到你的清晰論點, 亦非常同意。自住樓不能亂動, 而我常有這樣的迷茫, 但在看過你另一文章說過財務自由, 有時運用下自住樓的槓桿, 租差及息差來做對沖, 就當是資金重組, 也是可行的. 以下是我現行的做法, 希望大家交流下, 亦希望以你的知識道出一點風險讓我不斷作出收改, 從而達到財務自由的領域。


第一 : 自住樓之保本+對沖

將你而家層樓放租, 再用收回來的租金租一個抵租單位。

例如: 你層收租物業有５釐回報，再租一些摸頂盤 (炒家接了發展商高開之新盤), 一般都會以低過市價租金搶客幫補貨款支出。有D租金回報只有２釐或更低, 5減２釐食息差絕對可考慮。

如你收回來的租金大過你所比的還有錢袋袋, 又有機會住一層較新的樓。當然地區可能遠一點及常常搬家, 但邊等層樓升, 邊羸租差同息差應能抗衡通賬。


第二 : 自住樓之增值

第一層樓如值350~400萬, 而樓市上升20~30%, 便可以現時低按息轉按購買有6~7釐租金回報的車位收租。我之前亦曾用有限資金(未足夠第二層樓首期), 買了一個車位, 念住穩收６～７釐, 點知吾夠五個月已成功轉手得到３０％回報, 即是如果層樓升了而又借到多７０萬 (可買到兩個車位), 應可短時間內有14萬利錢。

不斷用以上2個方法 (供款+保本＋增值）當買基金咁應可, 希望好快會有第二樓房再作進一步的投資。


中青回應:

師兄你想討論風險，所以中青也就重點說風險。不過有言在先，投資理財，各施各法。中青偏向膽小和保守，如果 Okayduck 師兄相對進取一點，請自行調節。

關於「買樓放租、再租樓住」，中青自己覺得是蠻好的點子 - 事實上中青自己正是這樣做。極端一點，你把 5、6 個唐樓套房租出去，自己就可以住凱旋門。不過這好像跟「對沖」沒有什麼特別關係（除非你是想說「對沖通漲風險」？）

至於「賺息差」的概念 - 放租「高腰 (yield) 樓」、自租「低腰 (yield) 樓」，理論上是對的。要注意的是你所付出的樓價的對比。如果你買一、兩層「高腰樓」，以相同租金支持你享受「低腰樓」，好處是你購入比如 500 萬的單位，就可以租用及享受市值 800 萬的新樓豪宅。不過過程中沒有現金進袋子裡，事實上「賺」不到「息差」；如果要有現金進口袋，你可能要購入等值的物業，而你就要面對另一種風險。

市場的眼睛是雪亮的，「高腰樓」之所以高 yield，一定有其原因。很多時候我們會想像 Yield 高的物業一般是殘舊、唐樓、偏遠、甚至是凶宅。這些只是一般特性，Yield 之所以高最直接的原因是市場對他的升值潛力不寄予厚望。所以如果你用同樣的價錢購入 Yield 高的物業，再租 Yield 低的新樓豪宅，雖然你有現金收入，但你同樣是在流失升值潛力。所以師兄形容的「邊等層樓升，邊羸租差同息差應能抗衡通賬」頗難同時出現。（By the way，如有租值高，潛力厚的樓盤煩請 pm 我  ）

另有不甚重要的一點，放租要繳稅，計算「息差」時請留意。還有，現放租只能做 5 成按揭，對資金需求相對提高。

關於自住樓升值、分拆、再分拆... 很多網友都知道可行，我們稱之為「整大個餅」，前輩網友 YC 兄的 blog 有精彩描述。珠玉在前，「整餅」的好處及過程中青就不在此班門弄斧了。要留意的是，你剛剛的成功故事，很大程度上是拜樓市持續向好所賜。樓市如果橫行，這計劃也能做到，最多只是慢一點。但如果樓市急回，租金隨之下跌，而你又已過度抗張，就很危險喇。不過，現在按揭成數降低，要「整餅」的難度雖然已經提升，但相對又降低了過度抗張的風險。另外，超低息環境也可以讓你加速渡過危險期（供本供得快，相對欠銀行的成數加速降低）。

對於風險，每一個人都有不同看法。最重要自己計好數，及計算最壞情況下自己是否承受得了。

數字背後的意義 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2009/08/blog-post_16.html
價值投資最重要是知道所投資東西的價值, 如果說投資股票, 很多時都會看公司年報評估其價值, 而數字所反映的意義又是否投資者所理解的呢? 這就是很關鍵的要點。

年報內容是要按會計原則編寫, 但這些會計原則很多時都與我們的認知有些出入, 最經典就是機器用具的變值, 這個只為平衡入數所設計出來的概念, 買一部數千萬元的機器, 為避免嚴重影響一年的資產變化或營利收入, 便攤分多年入賬, 這就是其中一個基本的會計原則。

還有一些未收到的收入也可入賬, 未正式開始一個新項目前, 這個新項目的所有支出是否一定要入賬也說不定, 總之, 很多變數是可以給會計師和公司管理層玩弄變化的。


另一方面, 這些會計原則隨時會出現修改, 近年的重點修改有地產物業價值變化要按公司收入及支出入賬, 子公司的壞賬要在母公司的年報反映等, 在這些會計原則變化下, 還跟以前一樣追求市盈率等數字還有否意義? 其意義又是否跟以前一樣呢?

止凡認為作出投資前, 就好都是先投資自己, 投資在自己的知識上, 往後的投資才能找到真正的價值。


此文章首次在「永不當田雞」發表於 2009-8-16

後記 
 兩年多前寫了這篇短短的文章, 到今天, 身邊認為自己算是懂股票投資的朋友還是說市盈率, 再深入一點也開始不懂, 當然還有不少買了多年股票的連市盈率也不懂。

強積金廣告 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2012/11/blog-post_15.html
強積金半自由行落實了, 止凡看到電視有關選擇強積金的廣告, 心中實在不是味兒。實不相瞞, 我對強積不悅的程度達至曾想過自己開設強積金公司, 合法地管理自己給親友的強積金, 心想, 開家公司不過一萬幾千, 每年幾千元營運, 到政府註冊後, 把身邊親友的強積金都轉過來, 一點點的手續費都應該足以營運罷。

當然看過有關資料, 政府承認為合法的強積金公司要有一定要求, 動不動都要有過5000萬元客戶存款額之類, 不能走法律罅管理自己的錢。

為何看了廣告心中不是味兒呢? 首先, 今天的強積金, 最好的年回報也只是幾個巴仙, 說實在點, 我的投資回報實在好太多, 為何迫我在一籮欄橙之中選擇一個比較不欄的來吃呢?

還有, 廣告內容是教市民選擇強積金要注意什麼, 有手續費, 過往表現, 但又不等於未來表現, 又有市場佔有率, 又數字、又圖像, 每間公司都有幾個基金, 又股票、又債券, 又進取、又保守、又指數、又地區, 實在教人眼花瞭亂, 試問一個普通市民對投資有多瞭解呢? 當年實行強積金已經叫全民跑進投資海域, 如今還要再下一城, 要市民自己選擇, 實在死路一條。

我寧願像新加坡政府一樣, 全民的強積金都供到政府庫房, 讓政府統一進行投資, 賺又好, 蝕又好, 全國人都用眼看著, 大家都賺蝕一致, 不用煩, 不用把手續費奉獻給沒有建樹的基金經理。

對! 有建樹的話, 我對手續費從不論惜, 但今天, 他們控制我的金錢, 把它蝕掉, 還要我給手續費, 實在不知所謂。

樓市中，什麼是「供」、什麼是「求」? 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2012/11/blog-post_16.html
止凡看到中青兄寫的這篇文章, 歸納了有關樓市供求實況。今天政府對樓市沒有太多供應的前題之下, 試圖把需求減掉, 希望解決供不應求的問題。

成交是減了, 但樓價還沒有下跌, 其實需求不是少了, 只是上會能力或購買誘因被政府消減, 令買樓更難, 但不是說沒有需求, 要買樓的始終都要買樓, 有樓在手的始終不願減價, 自以為成交少了就是控制了需求只是在掩耳盜鐘。

細心看中青兄這篇文章, 可以觀察到樓市供求的大方向, 實際需求如何產生, 自然對樓市長遠大方向略有認知, 對因為政府短期搞亂市場規則可以輕易掌握, 保持心水清, 等待機會。



source: 迷茫中青的寫作空間

樓市中，什麼是「供」、什麼是「求」? (2011年4月22日)

中青在前往馬來西亞的飛機上寫了這一篇。首先聲明，這不是一篇看好 / 看淡的分析文章。內容有點學術，希望各位指教。

在上一篇《樓市急轉彎？ -- 我的親身體驗與分析》的一文裡，中青嘗試利用「供求」分析預測樓市走勢。「供求」經常被用於分析樓市。我們有時候聽到一些論者拿出「數據」，支持其「供不應求」或「求過於供」的看法。究竟這些評論有多科學？究竟樓市中，什麼是「供」、什麼是「求」？

中青見識有限，以下都只是自我的構想，誠邀指教。中青認為，能夠影響樓價（非租金）的「供應」應該為：

—〉新建成可發售單位
加：可發售樓花
加：一手貨尾
加：二手正在放盤單位（由於任何原因，業主無意出售的單位，中青覺得並不是供應。正常情況，如果價格提升到一定水平，業主可能就決定割愛放盤了。但也有其他原因，比如 SSD 約束了業主放盤的決心。）
減：回收、拆卸的舊樓單位（其實另一個理解的方法是這提升了需求。但為統一起見，關於「屋」的因素一律放在供應方）

以上各項，其本上有數可計，除了二手放盤。二手放盤數目彈性十分高，盤可以突然放出來，也可以突然封盤。再者，業主放盤，也未必真正打算放賣，可能只是想試價。不過，撇除業主的真正心理此一因素（這不能估計），總放盤量基本上也應該是一個不錯的二手供應估計。

總結，供應還算是有跡可尋。

能夠影響樓價的「需求」則為：

A - 因自住需要，有意並有經濟能力購買物業的人士 / 家庭 / 組合,包括並不限於：

—〉新婚夫婦
加：離婚夫婦
加：任何原因下打算獨立居住的分支家庭
加：新移居本港人士
加：賣樓轉租後，等待再入市的人士
加：一直在租樓（包括公屋），打算上車的人士
減：移民到外地、及離世而無人承繼物業的業主（其實他們是製造了一個供應，不過為了統一，也把他們算到減少需求頭上）

大家可以看得出，表面上，以上各項都有統計數字，但實際需求卻很難量化。比如新婚夫婦 -- 究竟有多少對新婚夫婦本身沒有物業、有多少會進入公屋、有多少會選擇租樓… 可說是無從估計。情況同樣適用於新移居本港人士和離婚夫婦。另外，由於沒有經濟能力的渴望，並不構成「需求」，而統計這群人之中誰有能力也非常困難。最後，有一些群組的數量牽涉心理：比如「想」買樓的租客。我們如何知道誰「想」買樓呢？以上都使量化需求，基本上成為不可能的任務。

另一大需求是：

B - 投資客 - 投資客可以是個人、公司、基金。投資的需求更是十分飄拂，無從統計。我們只知道影響投資意欲及能力的因素包括：

- 實質利率
- 遊資數量
- 租金回報
- 按揭成數
- 政策風險
- 甚至虛無如「升值預期」及更多更多…

這些都可以說無從量化。

總括而言，任何團體、人士嘗試用一些疑似科學的「供求數字」，意圖說明「供不應求」或「求過於供」，都是不準確的！

中青認為，我們應該比較兩個時段，影響「供求」的因素的變化，從而模糊地估計「供」與「求」的變化，再而估計樓價升跌。舉例，SSD 增加了業主放盤的顧忌，減少了放盤量。假設其他因素不變，供應減少，推高價格。不過，大家都能看出，這個「假設」很不靠普，這也是分析樓市困難，和有趣之處。

各位，這是中青嘗試建立的一個簡陋分析框架。自己也覺得不怎為可靠，大家可以評論一下嗎？

2014樓市開始跌? 止凡

cpleung826.blogspot.hk/2012/11/2014.html
今集有線電視的樓盤傳真分析樓市, 她說是從某blog看到的分析文章, 從多個角度分析之下, 樓市有機會到2014年開始回落, 理據如下。

土地供應於董建華的八萬五政策出台之後, 在98/99年時達到超過30000個供應的高峰, 之後就大幅回調, 而一般建樓都需要大約4年時間, 及後樓市谷底的確出現在4年後的02/03年, 其後就慢慢回升。

之後, 政府的土地供應在整個曾任權政府都處於底位, 到2010年為谷底, 一直到今年2012年才升至高位, 超過16000個供應, 這批供應預計會在2016年落成及投入市場。現今發展商都會在單位落成前一年預售, 即2015年開始正式加大供應。



美國的低息政策又會維持至2015年, 分析之下, 2015年將會又加息, 又增加供應, 在兩面攻擊之下, 樓市很難支持。有線又提出, 一般市場可能提早一年會有行動, 故2014年市場有機會已經開始回落, 跟一些風水師的預測一致。

信不信由你, 對於風水師及美國加息日子, 止凡就偏向不信, 關於風水師的論點就不用多說, 至於美國加息的日子, 今天伯南克說2015年, 可能下次宣佈2016年或2020年, 又或者見失業率好轉或通脹加劇而立即加息也說不定。

至於供求的分析則有點意思, 如果2016年由於供應高峰期而變成樓市谷底的話, 2014年開始下跌也正常不過, 加上樓市絕對離不開經濟學最基本的供求問題, 任何不提供供應的政策都只是「塘水滾塘魚」, 實質作用不大。

曹仁超觀察, 樓市一直有一個大約7至8年的週期, 大約計一計, 再等2年左右就開始回調, 要上車的實在急不於一時, 再等等也無所謂吧, 無謂做接火棒。而投資的更是, 其他市場比樓市吸引很多, 不要老是說資金沒有出路就亂買東西。

給簡單的投資者 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2012/11/blog-post_20.html
如果對投資不太熟識, 沒有深入研究投資產品的一般市民, 多會手持現金以不變應萬變, 止凡有一個很簡單的操作適合這類投資者的, 就是買入有限額的物品。

楊受成先生曾跟謝霆峰說過一定要懂投資, 買地舖是一個很好的選擇, 因為他深信舖是買一間少一間的, 物以稀為貴, 一定升值。

這是簡單道理, 香港大部份富可敵國的家族都是靠地產起家的, 其中最強的家族可謂「利氏」家族, 他們是銅鑼灣的地權令他們的家族資產不知有多少億。所以, 很多投資老手到最後都把資產放到最可靠的地方, 即「磚頭」。

「磚頭」只會越來越少, 就算政府如何對房策朝令夕改, 始終很難變出很多土地出來, 這是有限額的物品, 長遠一定升。

另外, 貴金屬及珍品也是一樣, 但當然計及擁有的過程, 不會有「磚頭」的回報效果。無論如何, 今天手持現金一定輸, 因為美元不是有限額的物品, 她每天都被印很多出來到市場用, 不停在貶值, 港元也被迫要跟隨。

不懂投資的, 就簡單地找些限量品儲蓄一下, 只要普通常識也足以應付這種操作, 好像iphone產品之所以炒上天, 全因限量, 內地有需求但沒有貨而已。橫豎都是長期持有, 一定不可選擇印量不停增加的現金。

潛入投資學堂揭炒樓「秘」招 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2012/11/blog-post_22.html
source: http://blog.yahoo.com/_OEGIUGKI7CYZXS5RGAL5CCWCBE/articles/1045223

FCI學堂, 止凡一直有聽過, 亦有看其中一個搞手的網址, 相信FCI原本的宗旨好像富爸爸公司一樣, 想提高一般人的財務知識, 話是這樣說, 實情就不知道了。

但FCI好像慢慢變得教人賺快錢的公司, 說實在點, 教香港人慢慢富起來簡直是悶死人, 沒有市場, 這類公司只有這條出路。既然教人賺快錢, 我自然就對FCI失去興趣, 從來沒有想過參加他們的課程。

連結內這篇文章是由記者放蛇直擊實況, 的確內容豐富, 尤其是對玩弄稅務的技倆更是有趣, 更有財叔等樓市高手為講師。可惜, 我想這個集團實在太希望生存, 慢慢就要想很多怪方法吸水, , 課程最後鼓勵學員集資抄樓抄舖, 最後變成終極目標是要集資投資。

幾千蚊一個課程尤自可, 但如果參加完之後好像信徒般迷信地放下一百幾十萬就有點離譜了。這令我想起油王Rockfeller曾經教訓他的兒子的說話。

當時Rockfeller的兒子初出來社會做事, 就有些朋友找他夾錢做生意, 當兒子向Rockfeller討論這事時, Rockfeller反問兒子有否想過為何人家要找你呢? 你又沒有做生意經驗, 找你的朋友所擁有的能力也跟你差不多, 你真的只付出資金而不用付出勞力就能賺錢? 說到底, 找你合夥的原因無非都是因為你有一位很富有的爸爸。

這故事令我印象深刻, 以後當有人找我夾錢做生意, 一起開設公司投資云云, 我只要拿錢出來就能有多少回報之類, 我都會想這個故事, 為何人家會找我? 我除了有資金之外還有什麼原因會被選中? 我憑什麼能得到這個賺大錢的機會? 如果想不通的話, 他們的唯一原因就是為了我的資金而已。

FCI的參加者, 剛上完幾堂, 真的就有很強的賺錢能力嗎? 隨便集資做能富貴起來? 誰人都可以? 想清楚一點吧。

計劃生活 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2012/11/blog-post_26.html
初出來做事, 很多時都會失去life balance, 將很多時間都側重到工作上, 久而久之會發現自己的生活越來越消失, 個人越來越迷失。一位80後就有這個情況, 止凡與他討論之後, 亦有給予他一些意見, 希望可以幫到他。

早前在這個blog都有寫過關於計劃事項及定立目標的文章, 主要是把影響個人的事情按重要性給緊急性分為四大類, 但有人又會說好像大部份工作上的事情都是緊急的, 連放假都要回公司解決問題, 這就要看看工作經驗及處理事件能力, 很多事情千絲萬縷, 處理不好時會令事情由不緊急都會變成他日的緊急, 這要靠自己領悟, 亦是職場上分高下的其中之一個元素。記得有前輩說過:「你忙? 你忙得過CEO? 你睇幾多單jobs? 佢要睇曬所有jobs!」, 時間、分工, 看你如何處理。



至於目標, 我建議可以分為概念及確切的目標, 而兩者要相互關連, 在這裡可以討論幾個範疇作參考。

家庭
概念目標 - 要5年後有更好的家庭關係
確切目標 - 定立回家吃飯日, 每星期迫自己有一天回家吃飯

朋友
概念目標 - 要5年後有更好的朋友關係
確切目標 - 每兩個月找朋友們吃一次飯

財務及個人知識增長
概念目標 - 要5年後有更好的財務狀態
確切目標 - 每年看10本有關財務知識的好書, 即每日看10頁書 (或每一個月找止凡吃飯一次, 哈哈), 又或是每星期看一間公司的年報

身體健康
概念目標 - 要有更好的健康
確切目標 - 逢星期六做1小時以上運動, 或聯絡朋友定期打波

工作事途
概念目標 - 在工作上有更好的代待遇
確切目標 - 每三個月找一兩小時分析同行市場人材動向, 看看求職網的市價

結婚, 置業, 人生大事
概念目標 - 2年後結婚及置業
確切目標 - 安排及管理財務, 同時開始定時看酒席, 留意樓市動向, 看買樓所需要瞭解的資料 (看畢「取之有道」的舊文), 或者每兩星期研究一個地區的樓市

以上是其中一部份的生活改善目標, 當定好確切目標就存入電話日記, 好像工作上的會議一樣, 定期提醒自己要做功課。

為何要定立目標呢? 因為原來我們自讀書以來, 永遠都有人為我們訂deadline, 要考試, 要交功課, 要畢業。到出來工作時, 工作部份依然有deadline, 但個人發展的deadline突然消失了, 所有個人發展都沒有死線, 很多人對沒有死線的事情就沒有開始日期。

記得一兩年前已經跟他討論樓市, 他當時已經希望能置業, 但到今天他對樓市的知識亦沒有多少增長, 例如今天影響樓市的因素, 供款比例、按揭成數及年期、利率、熱錢、不同區份的新盤開價及二手過往樓價、經濟跟樓市關係、內地客在新樓及二手樓所佔比率, 全都沒有多大研究, 全因儲蓄未夠就沒有深究, 感覺今日樓價貴全因看見報章報導, 什麼內地人買貴港樓, 什麼天價成交之類。忠告一句, 沒有好好計劃, 事情是不會發生的。

另外, 我又鼓勵這位80後發展一個工作以外的興趣, 這是管理學大師Drucker的意見, 這對事途及擴展人生觀很有幫助, 而工作以外的興趣亦要認真發展, 不是得閒參加一下那種。舉例攝影要投入, 達至專家級數, 參加比賽, 要在行內出名為目標。養魚種花都要配種賺大錢, 成為專家。這都是找尋精彩人生的一些技巧。

到什麼時候出擊 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2012/11/blog-post_25.html
記得早前止凡聽星火燎原某一集, 主持們互相問對方到什麼時候會全力出擊投資, 不限樓市、股市及任何市場, 這個問題的確很有趣, 而火燎森的回答更要令他的支持者反思。

當時有幾位主持及嘉賓, 有位說會在美國推QE3之時 (當時還未有落實的), 會買一些股票或限量資源。有位就說會看中央推港股直通車, 會訓身買入香港H股。記得當時沒有人說買樓或舖, 這有點不夠全面吧。而火燎森就說如果巴菲特來買任何一集香港或內地股票的時候, 他就連底褲也賣掉亦會跟買。

當其他主持人問 :「買邊集呢? 需要分析一下嗎?」, 火燎森就回答:「唔洗架啦, 你以為你分析力強得過佢 (巴菲特)嗎? 總之佢買乜, 我買乜。」

這一個言論, 明確顯示火燎森其實很有賭性多於投資理念, 他的信念就是對巴菲特有百分之百的信心。當年他跟巴菲特買中石油的一次就令他贏了一次大錢, 為他帶來豐厚身家, 又出書, 又要電台主持節目, 這一次投資的確帶給他很多。

事後火燎森對自己那一次經驗說得高明之極, 好像一切都盡在自己掌握之中, 人家擔心的一切問題最後沒有發生, 包括借卡數沒有問題嗎? 借錢買股, 股價升還好, 股價跌怎麼辦? 銀行一定不會追按股差額嗎? 中石油停派息怎麼辦?

而火燎森就認為沒有發生的原因都因為他的分析及計算, 認為人家杞人憂天。於是他再用這一招套用在比亞迪之上, 結果今天損失8成以上的股價亦沒有沽出, 他亦有透露動用過孖展而曾經差點就被斬倉賣股, 幸好最後還算補得到。

火燎森將買中石油的概念及模式合理化之後, 當時好像到賭場買大開大, 但同時又不去面對比亞迪這一次的買大開細的問題, 贏錢就英明神武, 輸錢就忘記經驗, 如今又再話直接就將巴菲特的投資照抄, 還全力以付, 這算是成功投資嗎?

不過據說火燎森今天身家不少, 還搞生意, 如果所有都是事實, 他亦有值得學習的地方, 起碼能在贏錢後保持實力再增加自己資產。只是今天請他不要再說出這類理論了, 因為他的影響力比以前大很多, 這類買盡、借盡、去盡的心態實在不是大部份人有功力消化得到, 最終只會令一些欠缺財務知識及一知半解的人輸得很重。

投資就是找抵買的 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2012/12/blog-post_2.html
投資秘訣「低買高賣」, 人人都識, 不過操作起來就是不多人能做得到, 因而發展出很多「趨勢投資」、「技術分析」之類的東西, 止凡認為都是把事情簡單複雜化而已。

為何1997年及今年處於樓市高位時就個個喊著要買樓呢? 股市破頂再破頂的2007年就人人要買股票呢? 很明顯大部份參與人仕都忘記了「低買高賣」的簡單理論, 而是看趨勢, 預期未來價格會比今天更高。相反, 到樓市股市低迷之極的時期就無人會買, 因為預期未來不會有好轉, 但事實是誰能走出這個迷思, 誰就會悶聲發大財。

其實在市況低迷時, 投資產品的所有數據都是非常好的, 樓市低迷時買樓的話, 樓價會很低, 進場資金不會高, 租金回報又會有支持 (租金回報的分母也是樓價), 政府又會推出政策鼓勵買樓, 發展商亦盡能力推出優惠鼓勵買樓, 而樓市低迷的時候, 再下跌風險反而少了很多, 日後樓市上升的空間會更大, 即樓價未來升幅亦會比較大, 對投資者來說是所有都是好處。

到樓市高位時 (當然要事後才知道是否見頂), 樓價高, 租金回報低, 政府推出各類政策加大供應及增大買樓及借貸難度, 發展商的樓亦不愁沒有人買, 相對會減少優惠, 下跌風險又會大增, 上升空間又不多, 樓仍是這間, 但各種因素都對投資者不利。

股市亦非常相似, 同一家公司, 比較過往市盈率, 股息率, 市帳率等, 大概會知道股價的位置, 而最抵買的時候, 正正是這支股票能派高股息率的時候, 而其股價就樓對低, 未來升幅可能亦最大的時候。

投資就是這樣, 沒有需要犠牲的東西, 不是要這個就沒有那個, 而是同一時間, 找一個東西, 什麼好處都集於一身。一個投資品, 抵買的時候, 持有時回報率又會高, 潛在升幅又會大, 當時買入的環境又會好 (多數人人想你買東西, 而人人都想賣東西的時候), 沒有需要作出任何取捨的決定。

可是, 偏偏大部份人都不是找這類投資機會, 而是市好預期好, 市壞預期壞, 這跟「低買高賣」只會越走越遠。

投資可以很簡單, 不是要做絕世高人, 不需要去發掘人人都不沾的東西, 不需要研究人人都不瞭解的事情, 亦不需要老是跟大眾唱反調, 只需要找出值得投資的東西, 在它最抵買的時候, 所有因素都歡迎你買入, 人人都希望你買入時, 把它買下及持有, 這就夠了。