逾3000伙互撼 買家審慎慢慢揀 「十月圍城」新盤出來
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GS(14)@2016-10-30 17:09:412016-10-19 EW
踏入十月，新盤一湧而出，發展商密鑼緊鼓浪接浪式互撼，盡推貨源，戶型包羅萬有，新界區細價樓，以至少有的市區盤，都大有選擇。
發展商趁勢狂推盤，市況烚烚，有市場人士笑言，負面因素是「狼來了」故事，低息環境持續，買磚頭回報穩陣，推動用家及投資者衝入市，樓市熾熱勢不可擋。然而，亦有人持相反意見，指短期內將有龐大新盤壓境，市場能否悉數承接，的確令人懷疑。本港整體經濟尚有危機，加息陰霾不散，亦是阻礙樓市上揚。
市場意見眾說紛紜，惟肯定的是可見未來供應多，單計本月，就有逾十個新盤開售中或即將開售，供應逾三千伙，買家大可審慎慢慢揀。
本月新盤圍城，群盤浪接浪登場互撼，單是已開售或正在入票的項目多達八個，加上即將推售的新盤，供應伙數逾三千伙，戶型多元化，由不足四百萬元的上車盤，至逾千萬元的豪宅，皆有供應。
其中四個已開售的項目，三個屬豪宅盤，包括中國海外旗下鴨脷洲新盤南區．左岸，長實及商人郭炳湘旗下帝國集團合作發展的馬頭角新盤君柏，南豐旗下筲箕灣新盤香島，力吸換樓客，至於恒基何文田加多利軒，主打細單位，力吸實力上車客。
市場上亦有四個新盤緊接開價，包括宏安及錦華地產合作發展的馬鞍山薈晴，恒基長沙灣南昌一號，麗新及商人郭炳湘旗下帝國集團合作發展的將軍澳藍塘傲，以及會德豐旗下屯門NAPA，目標客為上車及換樓客。還有，即將推售的新盤，包括新地屯門珀御及香港興業等的屯門寓。
近期，每當有新盤開價後，另一發展商總蠢蠢欲動，齊搶市場焦點，例如，由麗新等發展的將軍澳藍塘傲，於上周二開價，相隔兩天，會德豐旗下屯門掃管笏新盤NAPA，亦開價搶攻，兩者入場費都是四百餘萬元，客路相當接近。藍塘傲首批一百三十一伙，涵蓋一房至四房戶，亦有特色戶，以折實呎價約一萬三千二百元貼市搶灘，連辣稅優惠最高折扣達百分之十二至十三點二五，面積四百多方呎單位，入場費僅約四百三十七萬七千元。
NAPA首批共九十二伙，折實平均呎價一萬○四百多元，連辣稅優惠最高折扣達百分之十七至十八點五，入場費四百七十五萬餘元，跟藍塘傲一樣，四百多萬元有選擇。
群盤齊收票鎖客
新盤接連開價，睇樓客亦出動，近期，新盤售樓處水洩不通。居於將軍澳的施先生，與親友到場排隊睇樓，預算斥資五百餘萬元，心儀購入細單位。「之前抽唔到海天晉及海翩匯，見同區二手單位呎價相若，所以睇下新盤作比較。現時新盤開價較高位回落，有意購入中高層戶。」
不少父母亦計劃協助兒女上車，睇樓多時的盧女士表示，除新盤外，也緊貼二手市場。「二手有現樓，容易清楚單位座向，不過，樓花價格較平又新。」她又說，將回家做功課，與女兒商量才拍板。
另一名睇樓客包太，與朋友到新盤展銷廳參觀，她鎖定新界細單位，皆因細戶回報高。同行友人亦同聲附和，表示亦有到馬鞍山及元朗等區睇樓，打算購入一房或開放式戶收租。「新盤開則越來越細，細過公屋，不過，租俾人主要睇回報。」
市場一片好景，差估署公布，樓價指數連升五個月，其中四百三十一方呎細單位升得最急，按月升逾百分二；住宅樓宇交投量，上月更錄得七千八百二十六宗，按月增幅約三成四。數據反映新盤熱銷外，二手市場表現同樣理想，上車天堂沙田第一城等藍籌屋苑，造價近月都創下歷史新高，用家及投資者湧入磚頭市場。
林一鳴：加息屬「狼來了」
本港資深樓市分析員林一鳴指，樓市暢旺，主要是年初所預測的負面因素，包括美國大幅加息、本港經濟轉差，以及供應量急增等，半年過去都無發生，市民開始認清事實，凍結的購買力一湧而出，此外，與投資環境欠佳亦不無關係。「市民買樓收租意欲增大，因息口持續低迷，投資產品如債劵等回報偏低，股市大上大落，惟租金回報相對較高又穩定，促使更多投資者入市。」
「加息是伊索寓言狼來了的故事！」林氏形容，聯儲局強烈暗示加息，已成「例行公事」。「美國加息，要視乎環球利率情況，日圓、人民幣及英鎊等都低息，美國無條件加息，講都係『呃』市場。」他預期，美國年內大幅加息機會不大。「香港樓價只會愈嚟愈癲，尤其細價樓一定再現新高。」
有說法指，近年中資企業頻來港擸地，「麵粉價」被推高，加上建築成本增加，「麵包價」跌極有譜。林氏指這說法部分正確，地價高企，雖不是樓價上升的主因，但兩者脫離不了關係。
湯文亮：唔靚唔買
紀惠集團行政總裁湯文亮，對於發展商單月狂推逾三千伙散貨，他指，以買家角度分析，供應多屬好事，「大造時買樓，如買大閘蟹或生果一樣，今日唔靚，明天買囉，好快有批新貨到啦，大家慢慢揀，唔靚唔買！」
「一般一、二手價差兩成，新樓平過舊樓，成不正常的『新常態』，買樓當然看對象啦，誰想沽貨，就買他的！發展商比二手業主更想賣樓！」
他又坦言，發展商用盡各項付款方法促成交。「現新盤市場不是購買力強，是發展商放貸能力高！有的推出十二年特長成交期（長實及帝國集團合作發展的馬頭角君柏），我初時想不通，後來才知道，這方法吸納高薪厚職，惟儲不了大筆首期的買家入市。」
不過，湯文亮又指，未來供應龐大，市場能否吸納就要拭目以待。「現時發展商眾多，難以配合售樓步伐，你賣我又賣，開價仲要比你平啦。」
湯文亮續分析道，發展商本月頻推盤，就是得知後市供應源源不絕。「上半年新樓銷售量佔推出樓盤不及一半，發展商擔心購買力來得急，消失亦會很快，現時唔趁市況熱賣，日後就後悔莫及，有糊唔食，罪大惡極這條大道理，地產商很明白的。」
「美國大選後，我看年底前加息一次，料四分一厘，明年將加息一次起，兩次止，惟若加幅累積達一厘，樓價起碼會跌一成啦。」湯文亮強調，加息最終會來臨。
陳清白：樓價處歷史高位
有「炮哥」之稱的資深投資者陳清白，見盡樓市風浪，他直言，現樓價處歷史高位，年輕人想上車，應慎重考慮。「不利因素太多，美國及本港經濟欠佳，買到樓都驚失業，剛畢業大學生搵得幾多？不要刻意爭上車，除非你有經驗，過往在樓市賺過錢，或老竇大把錢啦！不過準買家見樓價越貴越想買，不如等下，跌兩成都慳唔少 。」
新盤主導市場，部分項目開則不足二百方呎，陳清白指出：「就算勉強上車，他日要換樓，細單位連廚房都無，太細啦，個市稍差，就無人接你貨。」
儘管有市場人士看淡，甚至有高官多番警告市民，本地經濟充滿挑戰，買樓前需小心分析，市民置業步伐卻未有減慢。
關焯照：樓市正「發燒」
經濟學者關焯照以「發燒」形容現時樓市。他指多個新盤銷情都反映，市民受市場氣氛帶動，情緒主導下入市。「很多基本因素不支持樓市向上，惟市民被氣氛影響，社會充斥『唔買樓唔得』、『遲買會買貴』的想法，導致出現『盲搶』。」他又指：「唔係叫你唔好買，惟入市前需審慎考慮往後供應或經濟因素或會轉變，如果爆煲，是否仍有足夠負擔能力。」
睇樓客心聲
盧女士
雖密密出動為女兒睇樓，惟表示未急於入票。
包太
與友人到場，熟知多個新盤情況，欲購入細單位作收租。
李女士
心儀馬鞍山新盤兩房戶，惟表示尚會考慮其他項目。
施先生
有意購入單位作結婚用途，除睇新盤外，亦有留意區內二手市場價格。
待批預售樓花一萬四千伙
自從二O一O年開始，政府開始恢復主動賣地，發展商積極投地，近年供應陸續浮現。地政總署資料顯示，由年初至今，獲批預售樓花伙數多逾一萬三千伙，創十二年來新高。
此外，上月累計待批預售樓花項目高達三十一個，涉及逾一萬四千伙，按月升一成二，屬今年第三高，可見發展商申請賣樓步伐甚積極，當中不少為大型項目，更毗鄰鐵路站，包括新地發展的南昌站第一期、新世界等旗下荃灣西柏傲灣、以及長實荃灣西站五區灣畔第一期。
有業內人士指出，利息、經濟環境、需求減少雖可壓冧樓市，卻是循序漸進，只有供應量最驚人。紀惠湯文亮忠告指：「壓冧樓市的，不是一根稻草，而是龐大供應量。如果大家知道供應大幅增加，本來打算買樓都不敢買，業主就會割價求售，樓市即時下跌。」
業界學者「有SAY」
陳清白
樓市處高位，不利因素亦多，上車置業應慎重考慮。
林一鳴
「美國可能好快加息」，已是狼來了的故事。
湯文亮
樓市大造時對買家最有利，如買大閘蟹或生果，唔靚唔買。
關焯照
市場現時由情緒主導，入市前要三思。
撰文、攝影 地產組 設計 張均賢
新盤熱銷帶挈 揸Benz戴金勞「80後」Top Sales 暴發實錄
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GS(14)@2016-10-30 17:34:122016-10-05 EW
近期新盤熱賣，帶挈代理豬籠入水，當中以年少氣壯、肯搏肯捱的「八十後」代理最受惠，他們密密開單，有的一連促成多宗新盤交易，亦有連砌「過億元」大刁，令他們由冇到有，由一貧如洗至躋身有錢人行列。
六名來自不同區域的Top Sales，最細只有二十八歲，有做細價樓，亦有專攻豪宅，儘管缺乏「父幹」，學歷欠奉，還未踏入中年，卻能輕易暴發，揸BENZ戴金勞，買名牌甚至買樓收租，讓同輩們投以艷羨眼光。
不過，風光背後，辛勞辛酸卻是必經階段，他們憶述當初入行時，親友們不看好，工作時間不定時，假期要開工，捱底薪食飯盒，甚至為了促成交易，不惜通宵瞓街「霸位」，為準買家爭取買樓一席位，今天能夠吐氣揚眉，慶幸捱得苦中苦，嚐得的成果格外甘甜！
將軍澳「霸氣主場」
「代理予人印象都是讀不成書、份工不會做得長久，有朋友更話，求人買樓呢種事，他肯定做不出！」香港置業助理營業經理石寶如（Bo），學歷中五程度，六年前，由行政文員轉任代理，扎根將軍澳。早前區內新盤海天晉銷售時，Bo盡顯主場霸氣，經手代客戶購入五個單位，成交金額約四千萬元。
她透露，今年個人營業額已突破七百萬，歸功於踏入第二季後，發展商密密推盤。除了區內新盤外，Bo亦熟悉其他區分新盤，為了取得更佳業績，她幾乎所有假期全程開工，務求「密食當三番」，以量取勝。
為簽單 不惜瞓路邊
個人營業額再創高峰，Bo佣金收入有增無減。數月前，她購入夢寐以求的全新BENZ，是入行六年內第四度換車，在她眼中，這不是炫耀，而是拚搏的戰車。「買車是入行後首個目標，對我哋來說重要，搭的士帶客睇樓，他們感到不好意思，有車就方便很多，話順路送他們睇樓，相對沒有壓力。」她更豪言，自己已逐步將衣食住行「升呢」，未來打算買樓收租，實行「錢搵錢」大計。
Bo年僅廿九歲，同輩夢寐以求的，她看似已輕易擁有，惟她說，這是辛苦所得成果，入行初期捱過底薪，為準買家，不惜瞓街霸位。「我都捱過新人的階段，剛入行即使開到第一張單，都要等幾個月才出糧，一手就更耐，當時為咗幫客人搶到先到先得形式銷售的新盤，提早兩日就去排隊，夜晚就在路邊瞓，好天曬落雨淋。」
馬鞍山「熟客刁王」
世紀21奇豐物業客戶經理胡國強（Ken），十一年前中七畢業，跟胞姐入行。「代理行業給我拚搏機會，如果不是做呢行，我諗廿多歲的我，不可能收入這麼豐厚。」月前，Ken在馬鞍山新盤薈朗，一口氣促成七宗成交，成交金額約三千萬元，客人全是區內熟客。「我不是門口撈客的街霸，他們成功機會靠運氣，大約廿個，只有一個簽得成，我專做熟客生意，平均每兩名熟客，就有一台簽單，成功機會大好多，平日我會同舊客保持聯繫，隨時留意他們的需要。」
做生意「唔揀擇」
年初樓市成交淡靜，區內單月少於四十宗成交，代理逾二百人，平均五個代理爭一單生意。Ken充滿自信地說，自己對於生意「唔揀擇」，影響較小。「自己咩都去做，居屋又睇，公屋又睇，做一些其他人不太樂於做的，不要以為單位銀碼細，就沒有潛力，客戶是你主動建立回來的，他們以後大有機會換樓，還要愈換愈大。」
「當代理，等於經營一盤生意，公司租個位給你，一切就要靠自己，要建立網絡，生意會自動上來，成功不是撞彩！」現年二十九歲的他，以過來人身份說，代理工作困身，有時要隨傳隨到。「無論去到邊，只要有客CALL，就要即走。食食吓飯，睇演唱會，中途都焗住走。」辛苦工作之餘，Ken不忘獎勵自己，除了年前換上美國旅行車外，手上戴着的是動輒五萬元起跳的勞力士名表，顯示豪氣一面。
東涌「新盤速龍」
利嘉閣高級市務經理陳渝東（Neo），渾身名牌，手戴金勞，現年二十八歲的他，外表看來較成熟。他帶領的團隊，今年打破滿名山單一團隊最高成交宗數紀錄，合共代理出售十六個單位，成交金額逾一億三千萬元。他以往主力二手市場，惟近年見二手盤源收窄，置業趨年輕化，成交聚焦新盤，因此帶領團隊加入戰團。
「全區二手實盤只有約廿個，好難做，聚焦新盤是趨勢。」他指出，近年社會觀念改變，置業趨年輕化，促使一手主導市場。「以前是結婚生仔買樓， 家率先要置業，然後才考慮拍拖及結婚。新盤發展商提供優惠及付款方式，令年輕人更易上車，盡吸市場購買力。」
置業是人生大事，為了可以令客戶安心，Neo近乎機不離手，每每第一時間解答他們的疑問。「呢行收工不等於收工，放假不等於放假，試過去泰國旅行，騎緊隻大象，電話一響，都要停一停，聽咗先。」他五年前選擇捨棄高薪的工作， 加入收入相對不穩定的代理行列，曾經令家人憂心，相信他們現時終可放下心頭大石。
元朗「街客獵人」
元朗區是今年新盤供應重鎮，一手成交量令區內代理笑逐顏開。美聯助理區域經理張國成（Key），帶領旗下團隊，成功簽署朗屏八號三十張單，涉及金額逾一億六千萬元，首九個月累計，團隊營業額突破千萬元，他不願透露實際落袋金額，惟不諱言，收入較年初低迷期，增加十倍之多。
企街邊捱飯盒
Key現年三十三歲，外表亦甚老成。他憶述，今年一月市況慘淡，整個團隊單月只有十餘萬營業額，「真係連租都唔夠畀」。為求開單，他不時與同事到屋苑做ROAD SHOW，設立街站派傳單，在路邊食飯盒成為日常生活的一部分。「當時叫外賣，向餐廳說地址，就是邊個屋苑門口，或者邊個燈位呀。」Key笑言，直至新盤湧現，為他們打下強心針，三月營業額按月倍升。「現在是收成期，年初call客、或者在街站接觸的客人，陸續出番嚟。」
計劃買樓當收租公
團隊新盤成績超卓，Key未敢鬆懈，連放假都回店舖坐鎮，他認為，代理行業收入有高有低，要能夠「好天曬埋落雨柴」。據業界人士透露，以Key的生意額，年薪逾百萬元亦是等閒事，現時，Key密密出動睇樓，希望買樓收租，晉身「收租公」行列。
南區「豪宅天后」
新盤吸引的客源不只局限於上車一族，投資者同樣亦聞風而至。中原高級資深客戶經理文嘉慧（ Candy）今年首九個月個人營業額已經逼近一千萬元，當中近六成來自新盤，經手最大宗成交金額來自維港峰，兩個單位合共以逾億元成交，為自己進帳大筆佣金。
其實，Candy與不少代理一樣，近年由二手買賣轉投新盤懷抱。「大家轉做一手，都係因為佣金較高，有部分發展商可以俾到百分之六至七，這就解釋了代理為何拚命截車呢，高佣金驅使嘛！」
高佣金 拚命截車
新盤是代理眼中「肥豬肉」，Candy服務的南區，是傳統豪宅區，為了可以與客戶「更啱嘴形」，她透露說，一直在不同方面為自己增值，例如報讀紅酒課程，參加金融講座等。「話題涉獵多個範疇，不單着重物業，他說的，你要懂，他自然對你有較深印象。」
同時，為了拉近與國內投資者距離，她勤於操練普通話，花時間了解他們喜好。「他們鍾情鐵路沿線，要新、要大的，起碼過千四呎。還有，陪他們食飯飲酒，管接管送，當他們上賓招待。大陸客較熱情，喜歡給好好款待，相反地，港人則比較低調。」
不願透露年齡的Candy，原來已是兩名孩子的母親，工作沒停手，陪伴家人的時間也減少，惟她笑言，有時會藉着購物減壓，手上名表及手鏈，都是獎勵自己的禮物。
捉緊黃金三小時與富二代交友接軌
外貌稚嫩的鄭鎮光（Kano），當上豪宅區代理僅六年，接觸大豪客，經手大買賣，Kano沒因而驕傲，笑容可掬分享待客心得，做刁秘技。「豪宅客人大多是大公司老闆，日間不會有時間聽你電話，晚上十一點至半夜兩點，才是找他們的黃金時間！」
「客戶個個叻過你，無需你給太多意見。最緊要問你取資料，你盡快俾到，試過有客人跟我說，我給資料快，捷足先登！」
Kano又認為，有別於細價樓買賣，待豪客手法需要調整。「名人私隱愈少人知愈好，再Friend都要與客戶保持一定距離。當客戶認為不適合，我絕不硬銷，輸一個客，不止輸一單，他們背後還有很多親戚朋友介紹，可能輸十張、廿張單！」
近年來，山頂南區是國內客置業新據點，Kano透露，開始時，他亦需時適應。「比較難捉摸客戶需要，他們不會給你價錢，不告訴你預算，而且睇樓好即興，試過來到店舖，話『我要睇邊度邊度，行啦，即刻去睇啦』。」按照他觀察所得，國內客鍾愛樓齡較新的物業。「最好廁所無人用過」，他們追求名牌效應，鍾情壽臣山，係因為李嘉誠之前曾在此居住。
他坦言，本港富二代及國內投資者，都是代理爭相開拓的圈子，年長富豪有指定代理跟進，難以打入，當富二代開始接手生意，喜愛上網睇盤，對新代理接受程度較高；國內投資者在港未有相熟代理，兩個圈子都較易打入。「盡可能培養多方面興趣，熟悉更多話題，以前設計接觸不多，現時正抽時間刨名師梁志天及梁景華書籍。」
Kano不謂言「搵大錢」是當代理最大動力，去年底，他擊退老行尊，促成港島巨額二手獨立屋買賣，為公司營業額進帳七百萬元，成為Q房網二手房事業部年度全國銷售冠軍，拆帳後，三百餘萬佣金袋袋平安。Kano現年二十九歲，學歷中五程度，收入卻絕不受學歷局限！
石寶如
香港置業助理營業經理
代表作：海天晉5個單位
成交金額：約4,000萬元
胡國強
世紀21奇豐物業客戶經理
代表作：薈朗7個單位
成交金額：約3,000萬元
陳渝東及團隊
利嘉閣高級市務經理
代表作：滿名山16個單位
成交金額：逾1億3,000萬元
張國成及團隊
美聯助理區域經理
代表作：朗屏8號30個單位
成交金額：逾1億6,000萬元
文嘉慧
中原高級資深客戶經理
代表作：維港峰2個單位
成交金額：逾1億元
撰文、攝影：地產組︱設計：美術組
首置客1.4億買太地新盤
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GS(14)@2016-11-11 08:07:50【本報訊】政府為減低樓市亢奮風險，推出加辣措施。不過，一手豪宅市場於加辣後頻頻錄成交。
慳稅近1,500萬
太古地產（1972）的鰂魚涌Mount Parker Residences（下稱MPR）剛賣出最後一伙貨尾，買家為首置客，慳稅近1,500萬元。美聯物業黎兆麟表示，MPR22樓E室連平台特色戶，實用面積2,748方呎，平台192方呎，昨以1.3875億元連兩個車位易手，呎價50,491元。買家為香港人，同時亦為「處男」，意思是首次置業未擁有住宅物業，只須支付4.25%最低印花稅率，涉及稅款約589萬元。若非首置客，所支付印花稅便高達15%，涉及辣稅2,081萬元，「處男」買樓變相即慳1,492萬元。所慳辣招，夠買同區康怡花園兩個兩房戶。MPR於2014年開售，全盤92個單位終沽清。被視為「梁粉」的恒隆地產（101）旗下尖沙嘴君臨天下，加辣後錄得複式大戶成交。按一手住宅銷售網顯示，君臨天下2座77樓至78樓A室複式戶，實用面積1,818方呎，另設有168方呎平台，連同3個車位，成交價1.11億元，實用呎價61,056元。未知買家是否需付雙倍印花稅。除君臨天下外，新世界發展（017）尖沙咀名鑄，日前亦錄63至65樓H室複式以招標方式賣出，單位實用面積3,855方呎，買家以1.55億元購入，呎價40,208元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161111/19830004
同區將軍澳南 僅餘一個新盤未推
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GS(14)@2016-11-20 22:19:34【明報專訊】將軍澳南一帶不乏新盤供應，單計將軍澳港鐵站以南一帶，便有12個新盤。現時尚未推出的全盤項目，只餘會德豐（0020）唐俊街項目，涉926伙。唐俊街項目與藍塘傲一樣，同樣臨近海濱地段，預料不少單位可享海景。項目正待批預售，料明年初推出市場，將涵蓋1、2房單位。
4年推售11盤 樓價升一成
將軍澳南的新盤混戰由新地（0016）於2013年1月開售天晉II，掀起序幕，短短4年間該區已經推出11個樓盤。該區供應雖多，但仍然有價有市。以2013年4月實施一手新例後所推出的新盤計，天晉IIIA首批折實實呎約1.18萬元，對比近日推出的藍塘傲首批折實實呎約1.32萬元，樓價已升逾一成。事實上，不少早前推出新盤已經沽清。藍塘傲自上月底開售以來，亦已售約440伙，已佔樓盤單位總數逾七成。此外，目前尚有小量待售單位的樓盤，則包括會德豐CAPRI、SAVANNAH及華懋海翩匯。
除了分層單位，該區部分新盤還提供洋房。其中會德豐CAPRI更已售出兩間洋房，當中2號洋房於今年8月售出，實用面積2445方呎，作價7246萬元，實呎29636元。
[睇樓手冊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0485&issue=20161119
【新盤放大鏡】啟德供應多 樓價續向上
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GS(14)@2016-11-21 03:56:41https://hk.finance.yahoo.com/new ... 8%8A-081159085.html
本月初海航集團以88億元天價奪得啟德一幅地皮，頓時令整個發展區成為市場焦點。
中海外（00688）的啟德一號（I）為區內新盤打頭陣後，料緊接下來便有啟德一號（II）及嘉華國際（00173）的嘉匯，同時還有3個項目正待批預售，涉及單位逾3,900伙，加上本年度還有6幅住宅地尚未推出，換言之，啟德發展區的住宅供應將會以海量級陸續登場。不過，環觀全港，土地供應仍然緊絀，麵粉價貴，麵包價仍然難望大跌。
本月初啟德地皮以天價成交的時候，剛好中海外（00688）的啟德一號（II）及嘉華國際（00173）的嘉匯取得預售樓花同意書。當時市場人士已預料，在「麵粉貴過麵包」的效應下，區內新盤定價不會便宜到哪裏去。然而，政府突然加辣，新盤市場忽然靜下來，不但正在開售的項目停售，就連啟德這兩個項目亦放慢推盤步伐。
作為政府規畫的住宅重點供應區，啟德現時只推出了啟德一號（I）一個項目，供應將會陸續有來。淨計目前正部署推售的兩個項目，合共提供1,524伙。其中啟德一號（II）同樣設有「港人港地」條款限制，即買家禁止以公司名義購買，而且須為香港永久性居民，並禁止向財務公司承造按揭，連出租租約期、預收租金的數目均有限制。
位於沐寧街8號的啟德一號（II），尚未公布戶型分布。但其鄰居嘉匯，則由4座物業組成，實用面積約300餘至逾2,000方呎，標準單位涵蓋1房至4房，當中主打1房及2房，1房約300餘方呎，2房約400至500方呎，佔全個項目的約7成，另有少量特色戶，預計關鍵日期為2018年12月31日。
除了這兩個項目已準備就緒外，區內還有3個項目排隊登場，目前正在待批預售。當中，在啟德一號（I）對面、由建灝地產發展的沐寧街1號項目，涉及822伙，預計關鍵日期為2018年12月底；最近啟德河的保利置業（00119）沐寧街9號項目，涉及約930伙，預計關鍵日期同樣是2018年12月底。至於位處啟德1號（II）旁邊的會德豐（00020）第1H區3號項目，涉及648伙，樓花期雖較長，預計關鍵日期為2019年3月底，但也料於明年初開售。上述5個項目，涉及單位數量已達3,924伙。
新供應多上加多
這還不特止，自2013年至今，政府合共批出了7幅啟德住宅地皮，本年度還會再推出6幅。當中，有5幅位於海航「地王」的週圍。而本季截標的，便有3幅，每幅用地可建樓面介乎39.7萬至57.4萬方呎不等，總樓面達140萬方呎。
即將在本週五（18日）招標的1L區3號地皮，可建樓面為39.69萬方呎。由於相鄰地皮便是由海航投得的地王，故市場紛紛調高地皮估值，高力國際亞洲估價及顧問執行董事張翹楚預料，是次會有約10數家財團競投，估計樓面呎價約9,000元，估值約35.8億元。
另外，區內尚有多幅規畫作住宅用途的地皮，主要分布前跑道向九龍灣方向，以及鄰近九龍城一帶。再加上，政府10月中發布了《啟德發展檢討研究》，建議提高區內多幅地皮的地積比率、放寬高度限制及改畫4幅地皮作住宅用途，若建議獲接納，啟德區住宅單位總數會大增28%至4.99萬伙，容納的居住人口亦增至13.4萬人。若以公營及私營房屋的「六四之比」計算，即約4,360伙為新增的私人單位。
港版金絲雀碼頭
雖然區內的供應陸續有來，但並不代表市民可以「執平貨」。觀乎啟德一號的地皮平均約為5,170元，但首張價單的平均呎價亦要1.45萬元，更何況區內的地皮價格屢創新高，海航投得的1K區3號地，單是樓面呎價便要1.35萬元，落成後呎價最少要2.2萬至2.5萬元，可媲美現時的九龍站。
即使其後推出的地皮樓面呎價不再戰新高，市場估計亦要8,000至9,000元，日後落成呎價最少也要1.8萬元以上，在高地價帶動下，樓價應會繼續向上。畢竟啟德發展區為市區罕有的供應，再加上沙中線（沙田至紅磡段）將會於2019年落成，可連接啟德至各區，配合本身的小巴及巴士的網絡，交通配套日益完善及成熟。
再者，區內同時料可容納4,000萬方呎的寫字樓樓面，張翹楚認為，啟德與英國倫敦的金絲雀碼頭相似，同為沿海商業區，有機會發展成香港主要的核心商業區，受此帶動，故料往後的「麵包」和「麵粉」皆貴。
啟德地皮成交
批出日期
地皮
成交價（億元）
樓面呎價（元）
中標發展商
1
6/2013
啟德一號（I）
22.70
5,428
中國海外
2
6/2013
啟德一號（II）
22.70
4,913
中國海外
3
2/2014
第1I區3號地
39.23
6,530
保利置業
4
2/2014
嘉匯
29.39
5,330
嘉華國際
5
2/2014
第1I區1號地
29.11
5,600
建灝地產
6
5/2014
第1H區3號地
25.20
6,101
會德豐
7
11/2016
第1K區3號地
88.37
13,500
海航集團
啟德發展區本年度賣地表住宅地
地皮
可建樓面面積（萬平方呎）
8
第1K區2號地
56.59
9
第1K區1號地
57.02
10
第1L區3號地
39.69
11
第1L區2號地
55.21
12
第1L區1號地
43.34
13
第1F區1號地
141.96
本月一手料僅700宗 急挫七成 林一鳴：新盤須增辣稅補貼 成交才復正常
1 :
GS(14)@2016-11-21 04:56:47【明報專訊】市場預期美國下月加息機會趨增、新辣稅出台滿兩周，加上全新焦點大盤銷售部署又按兵不動，本月至今新盤市場估計暫錄只逾400宗成交，業界預料本月全月一手成交只貼近700宗，相對上月錄約2250宗按月跌七成，比9月錄得的今年高峰位約3600宗更勁跌八成。有分析員認為，除非發展商加快推出稅項優惠抗辣，否則一手成交難以回復正常水平。
明記記者 林可為、劉詠怡
在新辣招出台滿兩周之際，過去兩日新盤市場只錄約25宗成交，再成為逾9個月來的周末成交低位。中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示，本月一手成交最旺場為4號、當日買家為趁辣稅於5號正式生效前、趕搭尾班車入市，全日錄約143宗成交；而辣招生效後，除個別日子因有軍澳藍塘傲等新盤，展開較大型銷售而令成交量稍見上升外，其餘日子每天只有「10宗、8宗成交」。
資金充裕 料豪宅仍有高價成交
陳永傑認為，在新辣招、美國有機會加息、發展商普遍不減價促銷等因素影響下，加上聖誕節開始臨近，估計本月全月一手成交只約700宗，意味按月大跌七成，與今年3月市况差勁時錄約800餘伙相若。不過，由於市場資金充裕，山頂MOUNT NICHOLSON、紅磡何文田山畔等貴價豪宅，相信仍會錄得個別大銀碼成交。
樓價未來半年最多跌一成
資深分析員林一鳴表示，新辣稅出台後滿兩周，暫時只有少數發展商提供15%稅款回贈，他認為本月新盤成交跌幅較大，料較上月（約2250宗）跌逾五成。他又估計，一手市場成交量要回升，需待發展商普遍提供新辣稅補貼優惠，屆時一手成交才可回復正常水平。林一鳴預期，樓價未來半年會下跌，跌幅5%至10%；估計明年全年新樓成交量約2萬伙，平均每月1500至1800宗成交。
事實上，新盤市場過去兩日成交不多，但不乏「首置客」入市。長實（1113）元朗屏山娉廷，錄本地客以1908萬元，購入實用1589方呎33號屋、實呎1.2萬元，據悉買家在港未擁有物業，不需付15%辣稅涉逾286萬元，而只需付3.75%基本印花稅約71.6萬元，即節省稅款約214萬元或75%。娉廷年初至今累售22幢洋房，佔項目洋房總數41幢的54%。
何畔皓畋各錄撻訂 共沒收242萬
此外，個別豪宅再現撻訂。永泰（0369）日前新推15%雙倍印花稅DSD回贈優惠的紅磡何文田山畔，據成交紀錄冊顯示，第2座21樓實用1255方呎A室，於本月4日、即港府公布推出新辣稅當日，以3281.2萬元售出，惟買家近日取消交易，料遭殺訂5%涉164萬元。
嘉里（0688）何文田皓畋亦錄新撻訂，為5座12樓實用668方呎G室，同於本月4日以1573.4萬元售出，買家料遭殺訂5%涉78萬元。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1334&issue=20161121
加辣後首個開價新盤平均呎售1.5萬浪澄灣貨尾加價17%
1 :
GS(14)@2016-11-26 13:47:08■大角嘴浪澄灣部份單位加價最多約17%。 資料圖片
【本報訊】「梁粉」無懼政府辣招，照加價賣樓。恒隆地產（101）賣足九年的大角嘴浪澄灣再重推，昨公佈183伙售價，屬政府本月加辣後首個開價的大型新盤，部份單位加價最多約17%。下周六發售的其中62伙，折實平均呎價約1.5萬元，入場費約682萬元，平過同區二手價。記者：朱連峰
■浪澄灣開放示範單位予傳媒參觀，圖為2座48樓E室。 彭志行攝
大角嘴浪澄灣已有十年樓齡，單位總數1,829伙，由2007年發售至今，尚餘逾440伙貨尾。今次重推，恒隆斥5億元全面翻新從未發售的1及2座，包括翻新每層電梯大堂，所有單位的全部電器、地板、廚櫃以及浴室潔具等裝置，也是全新，圖洗脫「十年塵封樓」之名。即使政府加辣，浪澄灣貨尾仍加價發售。昨推出183個單位全新價單及更新舊價單售價，其中62伙安排下周六（12月3日）發售，今起接受認購登記，本票10萬元，每人最多買兩伙。這183伙平均呎價22,200元，若扣除最高23%折扣優惠，折實平均呎價17,100元。下周發售的62伙全分佈於2座，折實均價約15,200元，折實價約682萬至1,560萬元，呎價1.21萬至1.86萬元。恒隆地產執行董事何孝昌指，重推整體加幅與今年4月推售單位比較提升4%，2座單位則較舊價平均加價12%。
內地客付辣稅買維港．星岸
其中3號價單的2座31樓C室三房戶，面積827方呎，原價1,411.3萬元，現加價至1,615.2萬元，呎價18,845元，加幅14%。同一張價單，今年4月推出時，總折扣優惠最高25%，現縮減至23%，即變相加價約17%。不過，由於今年區內樓價勁升，浪澄灣加價後仍平過同區二手。中原地產表示，同區八個二手屋苑包括維港灣、海桃灣及一號銀海等，現時平均呎價介乎16,365元至25,497元，浪澄灣低至少約7%。何孝昌指政府出招，對集團賣樓沒有影響，相信市場消化後會平穩發展。長實（1113）紅磡維港．星岸再錄內地客入市，有一組內地客斥資9,058.6萬元購入該盤1座25樓A及B室，合共2,504方呎，呎價36,177元。買家須付30%辣招稅，扣除發展商回贈共約985.1萬元，仍需繳付逾1,700萬元印花稅。另信置（083）灣仔囍滙1期沽出最後1伙，為5座32樓A室，成交價6,671.78萬元，呎價37,004元。項目1及2期共1,275伙已全數沽清。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161126/19845875
新盤鬥細 屯門菁雋128呎 每層29伙 俊和﹕概念來自學生宿舍
1 :
GS(14)@2016-12-01 07:49:07【明報專訊】迷你戶單位面積愈起愈細，俊和、益兆興業合作發展的屯門菁雋，最細單位只有128方呎，為近年全港面積最細新盤，發展商表示單位是以學生宿舍為設計概念；至於恒地（0012）粉嶺高爾夫．御苑，雖為豪宅項目，但同樣設有不少開放式及一房戶。
明報記者 林尚民、方可兒
菁雋位於屯門青棉徑2號，俊和高級經理（物業發展）梁志輝稱，項目樓高21層，住宅佔13層，提供356個單位。若扣除頂層的8個單位，平均每層設有約29伙。他又稱，當中開放式戶佔超過七成，實用面積由128至178方呎，一房及兩房各佔一成多，實用面積分別為227至247方呎，以及365至387方呎，另有一伙700多方呎的特色戶，大部分單位均設開放式廚房。
發展商：紫禁城再大 皇帝都係瞓張牀
翻查資料，上述實用128方呎的開放式單位，為近年全港最細面積新盤單位，對上一個紀錄，是恒地今年10月推售的何文田加多利軒，其中一個開放式戶實用僅161方呎，今次菁雋最細單位較舊紀錄再細33方呎或兩成。
對於單位面積再創新低，俊和董事潘志才表示，樓盤以學生宿舍作設計概念，並謂物業性質本為中性，他從來都沒聽過家長投訴宿舍面積太細。他更稱：「紫禁城再大，皇帝都係瞓張牀，年輕人亦需要一個房間。」另梁補充，項目正待批預售，期望1至2個月批出，並盡快推售，該盤預計2018年9月落成。
對於新盤單位面積再創新低，香港測量師學會會長劉振江表示，發展商興建這類單位，都要有一定的勇氣，但若銷售理想，不排除會有其他發展商仿效，短期內相信都有不少發展商嘗試興建迷你單位。至於面積僅128方呎是否適合居住，他認為要待物業落成後才可定論。
高爾夫·御苑逾三成開放式及1房戶
此外，豪宅新盤亦加入細單位作招徠，恒地高爾夫·御苑，分8座樓高約23、24層的分層大廈及25間洋房發展，樓盤合共的590伙中，雖主打實用逾1000方呎的大單位，但亦有192伙、即逾三成單位屬開放式戶（實用約270方呎至280方呎）及1房單位（實用約370方呎），預料2019年4月入伙。
事實上，項目毗鄰香港高爾夫球會，鄰近屋苑多提供洋房及大單位，如主打洋房的御林皇府。恒地營業（二）部總經理韓家輝表示，項目正待批預售，最快明年初推出。項目提供565伙分層單位及25間洋房，分層戶涵蓋開放式戶至4房單位，當中3房單位佔近四成，屬主打戶型。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8371&issue=20161201
受惠新盤推出 10月樓按貸款增
1 :
GS(14)@2016-12-01 08:00:34【本報訊】金管局公佈，10月新批住宅按揭貸款，較9月增加6.7%至343億元，其中一手新批貸款，受惠於期內新盤推出，更按月升16.5%至77億元。不過，政府11月初大幅提高印花稅遏抑過熱樓市，10月按揭數字暫未反映加辣後變化。銀行界估計，辣招推出加上年底市況傳統較淡，11月及12月按揭貸款數字應有所調整。該局公佈，10月新申請貸款個案，較9月按月增5.8%至14,323宗，月內新批按揭貸款中，涉及二手市場交易所批貸款增3.9%至187億元。至於轉按交易所批貸款，則升5%至79億元；而月內新取用（實際提取）按揭貸款額，則較9月減0.6%至231億港元。
辣招出台後料減少
按息方面，以本港銀行同業拆息（H）作定價參考的新批按揭貸款所佔比例，由9月的93.6%升至10月的94.8%，以最優惠利率為定價參考的新批貸款佔比，則由2.5%微降至2.4%。一大型銀行零售業務主管說，金管局按揭數字其實主要反映一手物業新批按揭業務的滯後指標，故相信辣招出台後，接下來的新批按揭數字會因而調整。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161201/19851227
新盤菁雋128呎被轟荒謬
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GS(14)@2016-12-03 05:02:30■俊和承建的港大賽馬會第三學生村，雙人睡房平均面積約161方呎。互聯網
【本報訊】細絕全港、最細單位僅128呎的屯門新盤菁雋，發展商俊和的言論及開則手法被各界狂轟。有民間組織認為要青年做樓奴買如此劏房是瘋狂及荒謬。
港大宿舍由俊和承建 面積較大
菁雋提供356個單位，面積介乎128方呎至178方呎，民間組織「青年拒當樓奴運動」昨日於社交網站狠批菁雋的設計，指出「要青年奉獻青春和自由去做樓奴買間咁嘅劏房，簡直係瘋狂」。發言人向記者補充，開則完全是荒謬，根本無視一個人正常的生活空間。此外，發展商日前更以皇帝做比喻，「紫禁城咁大，佢真正瞓覺時都係得張床」，說法亦備受爭議。據資料記載，明代時，乾清宮分上下兩層，9間房共放27張床，總建築面積達1.5萬方呎，當實用率八成，即係1.2萬方呎，相當於93間菁雋最細單位。至於發展商聲稱參考學生宿舍設計，翻查資料，由俊和承建的港大堅尼地城賽馬會第三學生村，共1,800間房，單人睡房平均面積約86方呎、雙人睡房平均面積約161方呎。房間冇露台、冇廚房、冇浴室，即是比菁雋單位大。青年拒當樓奴運動認為，「學生住宿舍，係想過群體生活和較自由的空間，而不只是一張床」。本報向運房局查詢未來3至4年約9.3萬個新供應中有多少A類單位（431方呎以下），局方稱未能提供。翻查截至9月底，約有6.42萬個單位面積少於753方呎，佔整體供應量69%。■記者黃嘉銘
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161202/19852535
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