逾3000伙互撼 買家審慎慢慢揀 「十月圍城」新盤出來
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GS(14)@2016-10-30 17:09:412016-10-19 EW
踏入十月，新盤一湧而出，發展商密鑼緊鼓浪接浪式互撼，盡推貨源，戶型包羅萬有，新界區細價樓，以至少有的市區盤，都大有選擇。
發展商趁勢狂推盤，市況烚烚，有市場人士笑言，負面因素是「狼來了」故事，低息環境持續，買磚頭回報穩陣，推動用家及投資者衝入市，樓市熾熱勢不可擋。然而，亦有人持相反意見，指短期內將有龐大新盤壓境，市場能否悉數承接，的確令人懷疑。本港整體經濟尚有危機，加息陰霾不散，亦是阻礙樓市上揚。
市場意見眾說紛紜，惟肯定的是可見未來供應多，單計本月，就有逾十個新盤開售中或即將開售，供應逾三千伙，買家大可審慎慢慢揀。
本月新盤圍城，群盤浪接浪登場互撼，單是已開售或正在入票的項目多達八個，加上即將推售的新盤，供應伙數逾三千伙，戶型多元化，由不足四百萬元的上車盤，至逾千萬元的豪宅，皆有供應。
其中四個已開售的項目，三個屬豪宅盤，包括中國海外旗下鴨脷洲新盤南區．左岸，長實及商人郭炳湘旗下帝國集團合作發展的馬頭角新盤君柏，南豐旗下筲箕灣新盤香島，力吸換樓客，至於恒基何文田加多利軒，主打細單位，力吸實力上車客。
市場上亦有四個新盤緊接開價，包括宏安及錦華地產合作發展的馬鞍山薈晴，恒基長沙灣南昌一號，麗新及商人郭炳湘旗下帝國集團合作發展的將軍澳藍塘傲，以及會德豐旗下屯門NAPA，目標客為上車及換樓客。還有，即將推售的新盤，包括新地屯門珀御及香港興業等的屯門寓。
近期，每當有新盤開價後，另一發展商總蠢蠢欲動，齊搶市場焦點，例如，由麗新等發展的將軍澳藍塘傲，於上周二開價，相隔兩天，會德豐旗下屯門掃管笏新盤NAPA，亦開價搶攻，兩者入場費都是四百餘萬元，客路相當接近。藍塘傲首批一百三十一伙，涵蓋一房至四房戶，亦有特色戶，以折實呎價約一萬三千二百元貼市搶灘，連辣稅優惠最高折扣達百分之十二至十三點二五，面積四百多方呎單位，入場費僅約四百三十七萬七千元。
NAPA首批共九十二伙，折實平均呎價一萬○四百多元，連辣稅優惠最高折扣達百分之十七至十八點五，入場費四百七十五萬餘元，跟藍塘傲一樣，四百多萬元有選擇。
群盤齊收票鎖客
新盤接連開價，睇樓客亦出動，近期，新盤售樓處水洩不通。居於將軍澳的施先生，與親友到場排隊睇樓，預算斥資五百餘萬元，心儀購入細單位。「之前抽唔到海天晉及海翩匯，見同區二手單位呎價相若，所以睇下新盤作比較。現時新盤開價較高位回落，有意購入中高層戶。」
不少父母亦計劃協助兒女上車，睇樓多時的盧女士表示，除新盤外，也緊貼二手市場。「二手有現樓，容易清楚單位座向，不過，樓花價格較平又新。」她又說，將回家做功課，與女兒商量才拍板。
另一名睇樓客包太，與朋友到新盤展銷廳參觀，她鎖定新界細單位，皆因細戶回報高。同行友人亦同聲附和，表示亦有到馬鞍山及元朗等區睇樓，打算購入一房或開放式戶收租。「新盤開則越來越細，細過公屋，不過，租俾人主要睇回報。」
市場一片好景，差估署公布，樓價指數連升五個月，其中四百三十一方呎細單位升得最急，按月升逾百分二；住宅樓宇交投量，上月更錄得七千八百二十六宗，按月增幅約三成四。數據反映新盤熱銷外，二手市場表現同樣理想，上車天堂沙田第一城等藍籌屋苑，造價近月都創下歷史新高，用家及投資者湧入磚頭市場。
林一鳴：加息屬「狼來了」
本港資深樓市分析員林一鳴指，樓市暢旺，主要是年初所預測的負面因素，包括美國大幅加息、本港經濟轉差，以及供應量急增等，半年過去都無發生，市民開始認清事實，凍結的購買力一湧而出，此外，與投資環境欠佳亦不無關係。「市民買樓收租意欲增大，因息口持續低迷，投資產品如債劵等回報偏低，股市大上大落，惟租金回報相對較高又穩定，促使更多投資者入市。」
「加息是伊索寓言狼來了的故事！」林氏形容，聯儲局強烈暗示加息，已成「例行公事」。「美國加息，要視乎環球利率情況，日圓、人民幣及英鎊等都低息，美國無條件加息，講都係『呃』市場。」他預期，美國年內大幅加息機會不大。「香港樓價只會愈嚟愈癲，尤其細價樓一定再現新高。」
有說法指，近年中資企業頻來港擸地，「麵粉價」被推高，加上建築成本增加，「麵包價」跌極有譜。林氏指這說法部分正確，地價高企，雖不是樓價上升的主因，但兩者脫離不了關係。
湯文亮：唔靚唔買
紀惠集團行政總裁湯文亮，對於發展商單月狂推逾三千伙散貨，他指，以買家角度分析，供應多屬好事，「大造時買樓，如買大閘蟹或生果一樣，今日唔靚，明天買囉，好快有批新貨到啦，大家慢慢揀，唔靚唔買！」
「一般一、二手價差兩成，新樓平過舊樓，成不正常的『新常態』，買樓當然看對象啦，誰想沽貨，就買他的！發展商比二手業主更想賣樓！」
他又坦言，發展商用盡各項付款方法促成交。「現新盤市場不是購買力強，是發展商放貸能力高！有的推出十二年特長成交期（長實及帝國集團合作發展的馬頭角君柏），我初時想不通，後來才知道，這方法吸納高薪厚職，惟儲不了大筆首期的買家入市。」
不過，湯文亮又指，未來供應龐大，市場能否吸納就要拭目以待。「現時發展商眾多，難以配合售樓步伐，你賣我又賣，開價仲要比你平啦。」
湯文亮續分析道，發展商本月頻推盤，就是得知後市供應源源不絕。「上半年新樓銷售量佔推出樓盤不及一半，發展商擔心購買力來得急，消失亦會很快，現時唔趁市況熱賣，日後就後悔莫及，有糊唔食，罪大惡極這條大道理，地產商很明白的。」
「美國大選後，我看年底前加息一次，料四分一厘，明年將加息一次起，兩次止，惟若加幅累積達一厘，樓價起碼會跌一成啦。」湯文亮強調，加息最終會來臨。
陳清白：樓價處歷史高位
有「炮哥」之稱的資深投資者陳清白，見盡樓市風浪，他直言，現樓價處歷史高位，年輕人想上車，應慎重考慮。「不利因素太多，美國及本港經濟欠佳，買到樓都驚失業，剛畢業大學生搵得幾多？不要刻意爭上車，除非你有經驗，過往在樓市賺過錢，或老竇大把錢啦！不過準買家見樓價越貴越想買，不如等下，跌兩成都慳唔少 。」
新盤主導市場，部分項目開則不足二百方呎，陳清白指出：「就算勉強上車，他日要換樓，細單位連廚房都無，太細啦，個市稍差，就無人接你貨。」
儘管有市場人士看淡，甚至有高官多番警告市民，本地經濟充滿挑戰，買樓前需小心分析，市民置業步伐卻未有減慢。
關焯照：樓市正「發燒」
經濟學者關焯照以「發燒」形容現時樓市。他指多個新盤銷情都反映，市民受市場氣氛帶動，情緒主導下入市。「很多基本因素不支持樓市向上，惟市民被氣氛影響，社會充斥『唔買樓唔得』、『遲買會買貴』的想法，導致出現『盲搶』。」他又指：「唔係叫你唔好買，惟入市前需審慎考慮往後供應或經濟因素或會轉變，如果爆煲，是否仍有足夠負擔能力。」
睇樓客心聲
盧女士
雖密密出動為女兒睇樓，惟表示未急於入票。
包太
與友人到場，熟知多個新盤情況，欲購入細單位作收租。
李女士
心儀馬鞍山新盤兩房戶，惟表示尚會考慮其他項目。
施先生
有意購入單位作結婚用途，除睇新盤外，亦有留意區內二手市場價格。
待批預售樓花一萬四千伙
自從二O一O年開始，政府開始恢復主動賣地，發展商積極投地，近年供應陸續浮現。地政總署資料顯示，由年初至今，獲批預售樓花伙數多逾一萬三千伙，創十二年來新高。
此外，上月累計待批預售樓花項目高達三十一個，涉及逾一萬四千伙，按月升一成二，屬今年第三高，可見發展商申請賣樓步伐甚積極，當中不少為大型項目，更毗鄰鐵路站，包括新地發展的南昌站第一期、新世界等旗下荃灣西柏傲灣、以及長實荃灣西站五區灣畔第一期。
有業內人士指出，利息、經濟環境、需求減少雖可壓冧樓市，卻是循序漸進，只有供應量最驚人。紀惠湯文亮忠告指：「壓冧樓市的，不是一根稻草，而是龐大供應量。如果大家知道供應大幅增加，本來打算買樓都不敢買，業主就會割價求售，樓市即時下跌。」
業界學者「有SAY」
陳清白
樓市處高位，不利因素亦多，上車置業應慎重考慮。
林一鳴
「美國可能好快加息」，已是狼來了的故事。
湯文亮
樓市大造時對買家最有利，如買大閘蟹或生果，唔靚唔買。
關焯照
市場現時由情緒主導，入市前要三思。
撰文、攝影 地產組 設計 張均賢