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中國8月經濟失速之謎：真的是房地產惹得禍？

來源: http://wallstreetcn.com/node/208677

很多人都將中國經濟下滑歸咎於房地產，樓市的確在一二季度超預期降溫，拖累固定資產投資以及工業產出，但近來經濟大幅走軟依然還是同樣的邏輯嗎？

安信證券經濟學家高善文在最新的經濟觀察報告中稱，8 月經濟失速和房地產基建的關聯似乎不大。私人投資加速下降和中下遊行業廣泛的存貨調整可能是主要原因。

他提到：

年初以來水泥量價齊跌，這反映了房地產和基建合並增速的下滑。但最近兩個月，水泥產量低位穩定，水泥價格觸底並顯現出回升跡象，看起來 8 月工業的失速與房地產基建的關聯並不大。因此我們懷疑，私人投資的加速下降和中下遊行業廣泛的存貨調整，可能是工業數據斷崖的主要驅動力。

私人投資加速下滑和中下遊行業廣泛存貨調整的誘發因素仍然很不清楚。猜測這也許包括近期反腐的深化，和去年下半年至今年初銀行體系的信貸緊縮。去年底三中全會以來，市場對改革的樂觀預期，可能還加劇了中下遊行業尤其是下遊行業的存貨累積。

一般而言，存貨調整的拖累作用不會持續太久，大約 1-2 個季度就會消失，值得擔憂的是私人投資的加速下降，這給經濟運行帶來了更多的不確定性。受擾動因素消退和基數影響，未來幾個月工業增速也許會小幅回升，但工業品價格、工業企業盈利將持續承壓。

從9月以來，雖然房地產市場仍然不景氣，但是大中城市商品房銷售環比同比已經有所改善，只是改善的力度還很微弱。

最近，在多地放開限購後，不少地方已經開始給限貸松綁，8月紹興就成為首個限貸限購雙放開的城市。隨著政策的推開，商品房銷售則有望回升。

下圖來自安信證券報告：

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李迅雷：中國房地產危機或在2017年 政府或難阻止

來源: http://wallstreetcn.com/node/208826

近期宏觀數據的持續“降溫”，讓市場普遍對中國經濟下行壓力凸顯表示擔憂。而作為國內證券研究領域的元老級人物，海通證券副總裁、首席經濟學家李迅雷對當前形勢的解讀則並不悲觀。

“只有GDP下去了，中國經濟才有希望。”在接受《第一財經日報》專訪時，李迅雷表示，如果中國經濟繼續維持高位，那就會離金融危機越來越近了。在經濟下行的過程中，結構得以進行調整，泡沫可以隨之破滅，不失為一件好事。

《日報》：8月份的宏觀經濟數據似乎不盡如人意，很多人對此表示擔憂。談一下您對當前宏觀經濟形勢的看法和對未來的預測。

李迅雷：中國經濟基本上還是處在下行的過程中，並且遠未見底。整體來講今年增速預計在7.3%左右，明年會更低一些。有三個因素導致中國經濟可能要繼續往下走：第一是人口老齡化，第二是全社會的負債率比較重，需要去杠桿，投資就不可能有很好的增長。第三是中國技術進步在放緩。

但我並不感到悲觀，反而認為這是件好事情。中國經濟未來的支撐點應該是GDP增速6%左右。這是非常好的現象。在經濟下行的過程中，才能夠調結構，擠掉一些泡沫。經濟增速雖然放緩，但是老百姓的收入和消費增速會超過GDP的增速。

《日報》：您對於今明兩年的CPI和就業情況是如何判斷的？

李迅雷：CPI同比增速應該還是保持在低位，預計今明兩年大概在2%左右。就業壓力會有所增加，經濟增速下來肯定會對其產生影響，但不會太嚴重，中國勞動人口總數的減少，會降低新增就業人數的壓力，輕資本的第三產業比重上升，使得同樣的資本投入可以解決更多人的就業，故也會緩解就業的壓力。

《日報》：從今年上半年起，中國房地產市場開始顯著降溫，新建房屋銷售量以及庫存增量均大幅下降。這一輪比外界預期更為猛烈的衰退是否會持續下去，中國的房地產市場是否正在崩潰？政府的出手是否可以改變這一趨勢？

李迅雷：房地產可能是引發中國出現一輪金融危機最大因素，如果沒有有效的辦法來降低企業的負債率，則發生的時點可能在2017年左右，這背後的邏輯是，中國的建築周期（也稱庫茨涅茲周期）早在2010年就已經出現向下拐點，目前繼續處於下行中，或將一直延續到2017、2018年甚至到2020年，這對於房地產、汽車這兩大在過去10多年中拉動經濟增長的主導行業的負面影響是巨大的。

政府肯定會采取寬松的貨幣政策，這跟當初美國的情況比較像。美國在2000年也出現了建築周期的向下拐點，結果政府也采取了極度寬松的貨幣政策，但最終由於沒有有效去杠桿，還是導致了次貸危機的發生。對於中國的房地產泡沫問題，政府會采取一些動作，如第一步是逐步取消限購，第二步是降低貸款利率，第三步是降低首套房按揭首付比率，第四是給沒有房的人提供優惠貸款。待這些動作都做完以後，房價會繼續下跌。這就需要進一步降低利率，否則，就有可能出現日本上世紀90年發生的房地產泡沫破滅，到那時，居民的按揭貸款從目前的最優質資產變成最危險資產。因此，未來中國經濟能否避免金融危機，關鍵要看中國企業在去杠桿的過程中，企業融資成本能否有效下降。去不了杠桿，則觸發的危機如08年的美國；降不了利率，則發生的危機如90年代日本。

每輪經濟長周期都會有這樣一個危機過程發生，難有有效的辦法可以避免。歷史經驗表明，資產價格的波動時最難控制的，就像股市下跌，政府沒有辦法拯救，股市上漲，政府也沒有辦法阻止。過去13年，中國房價一直在上漲，政府采取了很多辦法都無效。同樣的，當房價下跌的時候，政府同樣難以阻止。不過，在企業去杠桿的同時，政府加杠桿應該是可行之舉，結合國企改革、股權轉讓等來共同推進，畢竟中國的政府資源是歐美日都望塵莫及的。當然，政府加杠桿必須提高透明度，否則效率會大大降低。

《日報》：怎麽評價今年央行出臺的定向寬松貨幣政策的實施效果？

李迅雷：定向寬松，這是無奈之舉，部分替代了財政政策。因為貨幣政策通常是總量政策，結構性政策通常是由財政政策來做的。現在貨幣政策來做定向的結構性政策，部分取代財政政策，從長期來講是不可持續的。

但央行這麽做沒有錯，完全是正確的，只是貨幣政策在經濟下行的過程中，其作用不如財政政策。畢竟市場是由“看不見的手”來調節的，中國經濟經過30多年的高速上行，現在應該到了下行的時候，政策只能夠平滑下行的曲線，並不能改變下行的勢頭。

《日報》：您對於今年的各項金融改革進展有何評價？在你看來，在利率市場化、匯率市場化、存款保險制度、放開資本管制等方面有沒有取得一些實質性的突破？

李迅雷：金融改革一直是政府力推的，但必須跟行政體制改革、財稅改革、國企改革、社會改革等相配合，才能取得成功。三中全會提出，要全面而深化地改革，單一的金融改革肯定是要失敗的。

總體來講，今年金融改革的亮點不多。像大家比較關註的一些金融改革，比如利率市場化、匯率市場化在短期內肯定完不成，存款保險制度說了很久，但到現在為止也還沒有推。上海自貿區里面的放松管制，也並不等於資本賬戶的開放，自貿區內的利率市場化的實驗進展緩慢。另外一方面，跟金融改制相關的負面清單進展也不大。

我覺得還是要像克強總理說的，減少審批，提倡負面清單，行政體制改革勢在必行，如果不精簡人員，這些人都坐在審批的口子上，負面清單的落實就非常困難。

《日報》：我註意到您最近在談到A股市場當前走勢時，提出了“結構型牛市初期”的判斷，具體怎麽理解？

李迅雷：利率對證券市場影響非常大。長期來看中國的利率水平是往下行，對股市構成利好，但同時中國企業的整體盈利增速也將下降。這樣看來，銀行、地產、汽車以及鋼鐵、有色、石油石化、煤炭、水泥等傳統的周期性行業的盈利增長就會下來，從而抵消了利率下降對估值水平的提升作用。因此，在投資上應該選擇高成長板塊。而結構性牛市跟中國經濟正在進行的結構轉型有關。我們看好的是新興＋轉軌的行業，創業板、中小板已經走了兩年的牛市，反映了中國經濟的轉型。傳統產業雖然估值較為便宜，但如果不轉型，今後仍沒有太大的盈利增長空間。但上證綜指是周期性行占大權重的指數，並不能反映中國經濟的轉型，其權重主要還是在銀行、房地產等傳統行業，傳統產業改革如果不推進，指數很難有一個很好的表現。

《日報》：即將開閘的滬港通所帶來的外資流入會不會對銀行等大盤藍籌股有比較大的提振？

李迅雷：不會的。現在所謂的藍籌，將來就不是藍籌了。比如說銀行股的價格很便宜，如果是藍籌，為什麽沒有人去追捧呢。即便外資看好也是沒有用的，因為它改變不了中國投資者的整體投資理念。雙方對於大盤股的估值價差會有所縮小，但還是永遠存在的。主要是因為國外投資者拿的資金成本很低，對股息率很敏感。國內投資者的資金成本很高，對股息率不敏感。其次，主要還是看投資前景。現在銀行在整個中國經濟中盈利占比已經過高，未來肯定會有所下降，新興產業的盈利占比要提升。這樣看來，銀行是屬於風險越來越大的行業。第三，中國股市還是屬於新興市場，投機性較強，而這一特性，沒有再發展20-30年是不能扭轉的。

《日報》：從資金面的角度來說，滬港通會不會對A股整體走勢構成利好？

李迅雷：我覺得也是有限的。因為整個中國經濟從過去的投資拉動型向消費拉動型轉變，經濟增速在下行，投資高收益時代已經過去，滬港通無法從根本上改變境外投資者對中國的投資興趣。

如果A股對理性的境外機構投資者有非常大的吸引力的話，那麽，為什麽中國的養老金不進來，為什麽保險公司都沒有顯著提高權益類投資比例，按道理現在保險的持股比例可以達到30%，現在只有10%左右。為何迄今為止市場擴容對投資者構成較大利空？既然大家都認為外資會通過滬港通大舉進入，為什麽哪些相對於H股折價的大市值股票總是漲不起來，而大小投資者也不趁機抄底呢？所以，這些邏輯中都隱含了滬港通不會對A股有較大提振。

《日報》：對於10月份即將召開的十八屆四中全會，您有什麽期許？

李迅雷：我個人最關註的還是加強法制建設，這對完善中國的國家治理、推進改革，給社會營造比較好的法制環境，都是非常有利的。我也發現，我們這屆政府對於社會經濟的根本問題看得非常透徹，而且，學習能力非常強，對現實問題的認識隨著時間的推移也越來越清醒了，因此，我對中國未來還是比較充滿信心。

（李迅雷 海通證券首席經濟學家 中國首席經濟學家論壇副理事長）

中國房地產指數系統2014年三季度市場總結與四季度展望

來源: http://www.gelonghui.com/forum.php?mod=viewthread&tid=2870

解讀房貸松綁：不要小看此次房地產政策向正常化回歸

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房地產行業將迎來漫長下跌式的大調整 獨立財經分析師

來源: http://xueqiu.com/8371452637/31987623



對於中國人最近10年印象最深的社會事件，很難有什麽比得上房價飛漲。房價就像一個黑洞一樣，將每一個中國人卷入其中，生活、工作、婚姻無一不受到這個的高度影響。它有時候像一個聚寶盆一樣，將人捧上財富的巔峰，有時候像一個魔咒一樣，縈繞在人的耳邊嗡嗡作響揮之不去。正如我一直以來的觀點一樣，當一個股票的上漲趨勢勢不可擋，身在其中的人如同身處幻覺之中一樣狂喜不已，那麽總有夢醒的一天，那時它的下跌速度也會讓人感到惶恐和絕望。行業的發展也不亦如是。

2014年09月30日下午，央行、銀監會聯合發文，徹底放開限購，並執行“認貸不認房”的政策，重申了七折優惠利率的下限。房地產商松了一口氣，地方政府也松了一口氣，改善性剛需購房者也長出一口氣。但是，他們也許無法料到的是，這次2008年以來力度最強的支持政策，已經是本屆政府所能做出的最大讓步，未來很多年里，中國房地產行業將迎來漫長的、下跌式的大調整周期！

也許有人要反駁我說，2014年房地產行業面臨的情景，和2008年非常類似。當時國家規定購買第二套住房的房貸首付款比例不得低於40%，貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。在遇到金融危機的大背景之下，中國樓市進入低谷，2008年1-12月，全國商品房銷售面積同比下降19.7%；當年全國平均房價為3919元/平方米，比2007年僅上漲了1.42%。當時的政府為了保住中國宏觀經濟GDP的增長目標，迅速出爐了“四萬億”的經濟刺激計劃，降低了房地產商的融資成本，同時降低了貸款利率，使得中國房價迅速反轉，2009年實現翻倍漲幅。那麽，到了2014年，情況和2008年有了哪些根本性的改變呢？

首先，中長期決定中國房地產行業未來走勢的關鍵變量，是看“總量貨幣政策”是否出現真正意義上的“放水”。只要數量上不放水，哪怕資金成本上有所降低，哪怕信貸結構上有所傾斜，都改變不了房地產調整周期的命運。2008年的“四萬億”計劃，使得大量的貨幣流通到房地產市場上，開發商的融資成本大幅降低，熱錢不斷推高土地拍賣價和房價，房價成為了老百姓保值增值的最核心手段！然而，本屆習李政府已經明確可以接受和容忍GDP增速的漸次下臺階，以贏取經濟結構轉型的順利過渡。即使GDP增速下滑，也斷然不會出臺類似於2008年的大規模經濟刺激計劃，來打斷經濟結構的轉型。中國已經不需要依靠大規模投資、大規模出口、重資產重能耗來換取一個漂亮的GDP增長數字了。GDP單季同比增速，由2013年的3季度7.8%回落至2014年1季度的7.4%和2季度的7.5%。從全社會的全局來看，缺乏外部增加的貨幣，一種單價高、流動性差、上漲預期被打破的商品，怎麽可能出現普漲格局呢？因此，這就是本輪救市政策與2008年、2012年的本質差異。

其次，近來年人民幣不斷升值和美國退出量化寬松政策的預期，使得央行的外匯占款額度大幅下降，從而削弱了商業銀行的對外放貸能力。互聯網金融產品的沖擊，使得金融機構資金來源成本顯著提升，雖然經濟在下行，但是開發商的貸款利率依然會居高不下。2007年至2008年上半年、2010 年下半年至2011年這兩段時期，貨幣政策和融資條件相對偏緊，債券、信托和理財產品等市場利率均經歷了明顯上升過程，房地產市場階段性下行；2008年下半年至2009年，以大規模刺激計劃為特征的貨幣政策極度寬松，融資利率大幅下降，房地產市場泡沫化上升，而2011年底至2012年上半年貨幣政策再次放松（三次下調準備金率、兩次降息）刺激了房地產在2012年下半年至2013 年上半年新一輪膨脹過程。因此，我們可以得出結論，從短期波動周期來看，融資條件松緊、利率水平高低是影響房地產銷售上升或下降的最直接因素。2013 年下半年以來，貨幣流動性收緊，利率市場化加速預期，開發商的融資成本顯著上升，直接導致今年以來房地產明顯調整。那麽，從長周期來看，開發商的貸款利率將長期位於高位，這種情況下，房地產行業怎麽可能避免調整呢？




第三，中國首次購房人口數量的拐點，將在2017年左右出現。房產稅極有可能在2017年前後開始進行全國範圍的征收。經歷了過去幾年的限購措施和利率條件的上浮，投資性需求的購房者，所占的比例已經大幅降低。更關鍵的是，最近半個多世紀來，中國的2個生育高峰，分別在1965年和1987年，最近一批的購房主力軍今年已經27歲，2017年將達到30歲。根據我們的測算，我國城鎮住宅面積約為235億平米，存量住宅套數2.6億套，戶均住宅接近1.1套。到2017年時等到他們作為剛需購房完畢，累計的這麽多可住房面積庫存，讓哪些人來消化呢？最近幾年以來，不動產聯網登記的工作一直在推進（當然也促使不少貪官們開始不計代價地賣房），如果到了2017年前後登記結束，政府極有可能在全國範圍內開征房產稅。房地產稅將提高住房持有成本，抑制房地產投資需求，到那個時候，房地產降價的速度將超過近幾年來房價上漲的速度。

事實上，從2013年到2014年8月份，雖然國家沒有明說要放開限購，但是已有42個城市先後取消限購，但結果並不理想。2014年1-7月，全國房地產開發企業房屋新開工面積9.82億平方米，同比減少12.8%；全國商品房銷售面積5.65億平方米，比去年同期減少7.6%；7月份銷售面積為0.81億平方米，同比減少16.35%。這說明在經濟規律作用下市場自發的調整，已經以悄無聲息又不可阻擋地趨勢在發生著！這次的政策調整，是為了避免房地產行業發生斷崖式下跌，想讓市場調整的幅度在可控範圍，為改革爭取時間空間，而不要幻想國家再度刺激房地產行業使之再成經濟增長引擎。




我們並不斷言一線城市好地段的學區房也會跟著降價，但是從全國範圍內來看，中國的房地產行業正在進入一段漫長的、下跌式的隧道周期！

有人開玩笑說，近30年來，不管政府出臺什麽政策，你都反著來，那麽肯定財務自由了。

也有人說，過去10年，做哪個行業，都沒有房地產行業來錢輕松又快，往後10年，做哪個行業都別再來房地產行業。

也有人說，一場如夢如幻的盛宴，通常以一種悄無聲息的方式落下帷幕。

更多人喜歡說，當大潮退去，才知道誰在裸泳。


附註：
1、此文觀點率先發表在我的微信公眾號上，當您在雪球網上看到文章時已經落後至少一天了，並且內容有所調整。要想第一時間收看到原汁原味的觀點，請掃描我的公眾號：TMT_Analysis 。

2、文章只陳述行業和公司的客觀數據，不做個股盈利和目標價的預測。投資者的投資決策需建立在獨立思考的基礎之上。單獨根據本文觀點進行投資，風險自擔。

【經濟觀察】高善文：對四季度房地產市場的改善抱有積極的看法 億利達

來源: http://xueqiu.com/2164183023/32063239

2014-10-09 高善文

內容提要
9 月中采制造業 PMI 與 8 月持平，與早前公布的匯豐 PMI 保持一致。合並考慮發電等數據，9 月經濟環比動能較 8 月略有恢複，但經濟增長仍然較弱。

8、9 月份以來 30 個大中城市商品房銷售面積出現恢複。救市政策，特別是金融條件的改善，有利於房地產市場的企穩恢複。我們對四季度房地產市場的改善抱有積極的看法。如果房地產銷售恢複可以確認，二級火箭的點火值得期待。

因為經濟走弱和貨幣政策調整，銀行間債券收益率，特別是長端利率出現明顯下行，收益率曲線進一步平坦化。我們認為無風險利率中樞仍有進一步下降的空間。

隨著中國經濟的下滑，全球工業活動也在走弱。近期公布的全球 PMI 和主要經濟體工業均不及預期。9 月中下旬以來，全球股票市場明顯下跌，債券上漲，美元升值都反應了全球經濟，特別是美國以外經濟增長走弱和全球風險偏好下降帶來的影響。

一、經濟低位企穩

9 月中采制造業 PMI 與 8 月持平，均為 51.1，走勢與早前公布的匯豐 PMI保持一致。分項數據中，生產和原材料庫存小幅回升，產成品庫存下降，新訂單和原材料購進價格下降。

從發電量和 PMI 等數據觀察，9 月經濟環比動能可能較 8 月略有恢複，但經濟增長仍然較弱，經濟出現趨勢性的恢複可能需要 1-2 個季度以後。

在當前內需乏力的情景下，房地產市場的變化對中期內的經濟走勢有很大影響。我們認為今年以來的房地產銷售的低迷是房地產行業周期性變化與資金緊張銀行惜貸等因素共同影響的結果。隨著房地產市場調整時間接近一年，流動性逐步寬松和政府救市政策的推出，8、9 月份以來 30 個大中城市商品房銷售面積出現恢複，一線城市的改善相對更為明顯。

9 月 30 日，央行發布了《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，大幅放款購房貸款申請條件。盡管在目前銀行資金成本較高的背景下，銀行落實首套房利率折扣的積極性可能不高。但對非一線城市限貸政策的全面放開，大幅降低短期購房難度，並使得購房中金融杠桿的作用凸顯。

草根數據顯示，10 月黃金周期間的房地產成交量有明顯恢複，部分房地產企業開始提升銷售價格。受到過度抑制的房地產市場可能在四季度出現由均值恢複力量推動的反彈，這一轉變是經濟中期趨勢的重要影響變量。

在《牛市有多遠》中，我們認為房地產市場交易量的放大是第二級火箭點火的標誌之一。隨著剛需和改善型需求積累的增加，我們對四季度房地產市場的改善抱有積極的看法。



二、工業品價格大幅下降，工業企業盈利下滑明顯

9 月下旬，工業品期貨暫時企穩。全月工業品價格跌幅較 8 月有所擴大，環比降幅或在-0.3%左右。PMI 分項數據中的購進價格指數也指向相似的判斷。

9 月商品價格的下跌出現明顯的分化，可能暗示供應面差異產生的影響。螺紋鋼期貨價格大幅下跌 14%，鐵礦石期貨價格下跌 12%，焦炭期貨價格下降5%。能化產品價格指數下跌 6%。有色金屬中銅、鋅、鋁價格穩定，焦煤、動力煤價格穩定。而水泥價格略有上升。在內需較弱和庫存調整的背景下，工業品價格的弱勢可能持續。



豬肉價格在 9 月份保持穩定，蔬菜價格在 9 月中下旬略有上漲，兩者合並對食品價格同比增長的拉動力量有限，同時考慮到燃料價格下降以及去年較高的基數，全月 CPI 同比增速可能進一步回落到 1.6%左右。

國內需求的走弱和工業品價格的快速下跌給工業企業盈利帶來顯著的負面影響，8 月規模以上工業企業利潤同比下降 0.6%，較 7 月的同比增長 13.5%顯著下降。36 個主要行業中有 28 個行業的主營活動利潤 8 月同比增速下降，其中石油加工業、化學纖維制造業、黑色金屬冶煉業受到的影響最大。而上遊石油天然氣開采、有色金屬礦采選、非金屬礦采選業的利潤增速在改善，表明本次庫存調整的壓力可能更多來自中下遊。



三、資金寬松，收益率曲線平坦化

盡管 9 月底臨近季末，因為禁止存款沖時點新政和經濟疲軟，銀行間利率較為寬松。月底的銀行間拆借回購利率較月中普遍要低 30 個 BP 左右，目前的利率水平已經回到了今年 5、6 月份的水平（圖 6）。

9 月中旬以來，隨著央行 SLF 和降低回購利率的影響，中長端利率出現了20-30個 BP 下降，短端利率下降大致 10 個 BP 左右。收益率曲線較之前更為平坦化。未來隨著政策放松壓力增大，無風險利率中樞有進一步下行的空間（圖7）。



9 月份以來，人民幣即期匯率橫向整理。隨著美元繼續升值，人民幣NDF12個月的匯率在 9月中下旬出現明顯貶值。考慮到國內經濟疲軟，流動性趨於寬松，人民幣匯率在偏弱的趨勢中。



此外，國務院上周四公布關於加強地方政府性債務管理的意見。《意見》強調，要建立“借、用、還”相統一的地方政府性債務管理機制，這進一步規範了地方政府的融資行為。

四、海外經濟相關

全球制造業呈現疲軟跡象，摩根大通全球 PMI 自 6 月份以來呈現震蕩下行的趨勢（圖 9）。近期陸續公布的全球主要經濟體，包括美國、德國和日本的 8月份工業環比（季調）均出現了不同程度的負增長。全球制造業存在較為緊密的聯系，中國經濟放緩對全球工業有負面的作用。



在經濟數據低於預期的影響下，自 9 月中旬以來全球發達和新興市場股票均出現不同程度的下跌。同時發達國家國債收益率明顯下降。全球經濟，特別是歐洲和新興經濟體的相對放緩使得美元匯率獲得一些動能，同時全球的風險偏好明顯下降支持了債券上漲但壓制了股票市場。



在全球市場變化的背景下，AH 股的相對走勢耐人尋味的。雖然 H 股受香港“占中”活動負面影響，但其 9 月中旬以來港股走勢和全球市場是一致的，體現了全球經濟基本面惡化和風險偏好下降的影響。而 A 股 9 月份的上升趨勢相對獨立。AH 股走勢的差異並不罕見，今年 5、6 月份 A 股的表現明顯落後於 H 股。現在看來 AH股溢價接近於零，處於過去三四年的平均水平。




@今日話題

施華洛世奇將進軍中國房地產，會亮瞎眼嗎？

來源: http://www.infzm.com/content/104708

阿瑪尼、LV、範思哲、愛馬仕、施華洛世奇.....這些奢侈品牌最近在忙什麽？答案是房地產！

據第一財經日報消息，10月9日，位於奧地利的施華洛世奇建築團隊相關負責人娜佳·布萊克妮（Nadja Brakonier）透露，迪拜的超奢華住宅項目只是施華洛奇公司在亞洲、歐洲和中東房地產布局中的一小部分。目前，該公司正向北京以及其他幾個中國內地城市下手，不過，由於涉及商業秘密，簽訂協議後施華洛世奇才會公布其他幾個城市的名字。

施華洛世奇公司正在全球地產領域下著一盤很大的棋，而其走出的第一步是迪拜項目。

據澎湃新聞消息，2014年8月，施華洛世奇與總部位於迪拜的的房地產開發商Tebyan簽署了合作協議。雙方將在迪拜碼頭區共同建造名為“施華洛世奇奇妙空間”的超奢華度假風格住宅，該項目包括兩棟地上分別為29層和14層高的塔樓，共擁有370多個房間，雙塔在4層將通過平臺連接，被外界稱為“Sparkle Tower”。

住宅將采用以水晶為主題的創新，包括閃閃發光的照明方案及水晶內部裝飾等等，住戶在家中可以看到迪拜碼頭、朱美拉海灘酒店和廣闊的海景。整個項目的成本價估計在數十億迪拉姆（約16.7億元人民幣），初步擬定將於於10月13日正式開工，2016年12月竣工。

目前，Tebyan已準備啟動預銷售，Tebyan的高層人員拒絕透露具體銷售價格。

有市場人士分析稱，在迪拜濱海地區周圍，優質的住宅報價在每平方尺3006元人民幣至3340元人民幣（1平方尺=0.1平方米）。而此次住宅項目的客戶經理稱，Sparkle Tower最低級的房屋售價每平方尺在1300迪拉姆（約2170元人民幣），而高級住宅的售價每平方尺將在1700至2000迪拉姆（約2838元人民幣至3339元人民幣）。

前述第一財經日報消息，迪拜項目的實施讓施華洛世奇備受鼓舞。娜佳介紹，公司肯定會繼續與各國房地產業的高端項目合作，其中一些項目已經在運作，關註的地區包括印度等亞洲國家、靠近中東和歐洲的國家。

中國也在施華洛世奇的布局之中。施華洛世奇已經跟北京以及其他幾個城市的相關公司進行了商業接觸。而至於這些地產項目建成後的用途是什麽尚未確定，但肯定是酒店迎賓用途或是住宅用途這二者之一，而且目標客戶群體的定位均是高端人群。

對此，上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對南方周末網表示，施華洛世奇進軍中國高端物業開發，主要是圍繞既有業務而搭建平臺，目標是為其高端生活方式的推廣提供一個軟硬件的空間。隨著在中國奢侈品業務的不斷開拓，施華洛世奇逐漸對國內相應群體的消費特征及空白市場有更深的領悟，通過開發相應項目，能夠形成更大的圈層以反哺其奢侈品業務，同時這也反映出中國消費結構正經歷一個升級轉型的過程。

不過，施華洛世奇並非唯一跨界進軍地產業的大牌，越來越多奢侈品牌跨界地產，而且衍生出多種合作模式。

有不少奢侈品牌通過與地產企業共同開發自主品牌進行合作。據新京報消息，2014年年初，阿瑪尼集團宣布，其旗下的阿瑪尼室內設計工作室將與門里集團攜手，在中國成都設計並打造豪華住宅項目阿瑪尼藝術公寓。其住宅將會在2014年下半年發售，項目將於2016年完成。

而今年8月，意大利奢侈品品牌芬迪 (Fendi) 宣布首次進軍房地產行業，聯合阿根廷豪華地產商在美國邁阿密開發地產項目，這是一幢12層高的面海大樓，樓內有58間獨立公寓，以品牌家具作為裝潢，售價在每套500萬至2200萬美元之間，預計將於2016年夏竣工。

在此之前，LV、範思哲、愛馬仕、阿斯頓馬丁等奢侈大牌在近幾年都已紛紛踏上高端房地產開發的道路。

據雲南信息時報消息，在地產項目的配置、設計中融入奢侈品品牌元素，也成為時下奢侈品進軍房地產市場的方式之一。如新加坡高端豪宅地產商SC環球推出的旗艦豪宅項目馬克百德The Marq，其公寓的內部設計和裝飾都是由愛馬仕負責完成，項目融合了SC環球的創新性建築設計及愛馬仕獨特而經典優雅的室內裝飾風格。

根據中國指數研究院數據信息中心監測顯示，2014年9月29日至10月5日，40個主要城市土地推出量環比減少4%，成交量環比減少38%，出讓金環比增加53%。其中，24個城市無土地推出，30個城市無土地成交。而在房產成交方面，38個城市累計成交面積明顯下降，環比下降39%，其中36個城市成交環比下降，下降城市超九成。

有業內人士認為，隨著房地產市場的調控深入，尤其是商業地產同質化問題的日趨嚴重，對於今年國內遇冷的房地產來說，與奢侈品的合作可能也是一種契機。地產與奢侈品更緊密地結合，奢侈品借由這樣一種途徑進入並滲透進每個人的生活，在競爭日趨激烈的市場環境下，企業與互補性的其他企業的品牌進行合作，通過比競爭對手帶給消費者更好的“互補性”用戶體驗從而驅動消費者購買行為的一種新興的理念和方式。

央行放松開發貸款 房地產救市再落一子

來源: http://wallstreetcn.com/node/209223

據《經濟觀察報》報道，央行對開發貸管理制度有所松動，各大銀行能夠自由地調節開發貸總量，商業銀行可以重新啟動新增開發貸款審批制度。

《經濟觀察報》從央行營業部貨幣處、中國農業銀行總行、中國建設銀行總行、中國工商銀行總行獲悉：央行對商業銀行的開發貸限額管理制度已有松動，以往央行要求各大商業銀行的開發貸不能超過貸款余額的10%，而現在，各大銀行能夠自由地調節開發貸總量。目前，央行已經把開發貸授信總量的權限下放至商業銀行總行，商業銀行可以重新啟動新增開發貸款審批制度。而過去，四大銀行甚至自發地進行月度性停貸和停止新增開發貸款審批。

中國農業銀行總行一位人士表示，“這意味著松動了開發貸的總量控制，也就是說，央行不再控制各大商業銀行開發貸和貸款總額的比例，當然房地產商的存款和貸款的存貸比仍然是要堅守，若房企在銀行存款是0元，想超前使用銀行開發貸顯然是不行的，就是從總量上給了商業銀行部分權力。”

在這樣的松動下，銀行可以支配的開發貸的資金增加了，另一方面，原本嚴格限制的開發貸理財產品也悄悄松動。具體來說就是通過金融產品配置讓開發商獲得項目債以及理財產品，甚至向房地產公司的關聯貿易公司提供流動資金的抵押貸款

央行制定的“開發貸限制令”確有松動，但商業銀行在執行過程中采取了惜貸差別化政策，商業銀行目前是支持一線城市和保障房開發貸，其他城市和領域要采取風險評估方式。中國農業銀行總行、中國建設銀行總行、中國工商銀行總行人士確認了上述消息。

開發貸的發放權限沒有往下放，而是在往上收。總體上，開發貸是增長的，但總行的條件很苛刻，審批時間很長。因此總體來看，對大的房企是保的，對小的房企是壓的。

信貸專家徐瑾認為雖然樓市成交量會有所回升，但是想要徹底扭轉房地產市場的頹勢乃至促使房價如09年一般暴漲，動力明顯不足。

今年以來，中國房地產市場進入下行調整期，大中城市房價幾乎全部淪陷，8月北上廣深的房價環比跌幅均超1%。房地產疲弱已經拖累固定資產投資增速放緩，也成為中國經濟低迷的重要原因。

為了避免地產市場的進一步走弱，9月末的時候央行和銀監會出臺文件，放寬首套房認定標準。除此之外，地方政府也各自開展松綁限貸的措施。到目前為止，除了北上廣之外，僅有珠海一個二線城市依然維持限購。（更多精彩財經資訊，點擊這里下載華爾街見聞App)

P.S：房地產開發貸款是指對房地產開發企業發放的用於住房、商業用房和其他房地產開發建設的中長期項目貸款。房地產貸款的對象是註冊的有房地產開發、經營權的國有、集體、外資和股份制企業。 房地產開發貸款期限一般不超過三年（含三年）。 貸款原則上應采取抵押擔保或借款人有處分權的國債、存單及備付信用證質押擔保方式，擔保能力不足部分可采取保證擔保方式。

財政部副部長：中國沒必要刺激房地產市場

來源: http://wallstreetcn.com/node/209280

中國財政部副部長朱光耀近日稱，沒有出臺針對國內房地產市場和其他經濟領域重大刺激的必要。房地產市場等經濟領域當前“仍然穩定”。

本周五接受路透采訪時，朱光耀一方面承認中國樓市下滑，一方面表示這不應視為問題，下滑時因為之前房價過高，應允許市場力量發揮作用。他說：

“我們密切關註，但是要讓市場來發揮作用。我們有足夠多的宏觀經濟管理工具，但是目前在采取任何重大刺激計劃方面仍非常謹慎。”

“這不僅是指房地產市場，而是整體經濟，不需要重大刺激計劃，我們必須讓市場來發揮作用。”

而在朱光耀發表上述言論約十天以前，中國政府已經出臺強有力的房地產市場刺激政策。

9月30日，中國央行和銀監會聯合發布通知，不但再次推出2008年救市時使用的三折首付、七折利率優惠，而且兌現了關於首套房“認房不認貸”傳聞，限貸標準正式松動。

這意味著，除了北上廣深四個一線城市，在全國所有城市購買二套或者二套以上的住房，都有可能享受首套房貸的三折首付和七折利率優惠。

執行方面，中國央行鼓勵金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券（MBS）、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌資，還要求擴大市場化融資渠道，積極開展房地產投資信托基金（REIT）試點。

國泰君安首席宏觀分析師任澤平此後評論認為，這是迄今為止最具力度的救市政策，利好地產，利好經濟。但由於執行上具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定，目前銀行負債端成本仍然較高，後續實施效果有待觀察。

本周五，在被問及是否擔憂中資銀行可能易受房地產市場下滑沖擊時，朱光耀稱，在認真地監控銀行領域，銀行業不良貸款率僅為1%左右，銀行方面也有“大規模資本緩沖”。

除了放松限購，中國央行近來也對銀行放開了開發貸的限制。

兩天前華爾街見聞文章援引《經濟觀察報》消息稱，各大商業銀行開發貸占貸款總額比例不得超過10%的限制已經松動。央行把開發貸授信總量權限下放到各大行總部，銀行能自由調節開發貸總量，並可重啟新增開發貸審批，不像過去那樣自發停貸。

央行此舉響應了眾多房企在高庫存當頭、資金回籠乏力之際對解禁開發貸的渴望。中國國家統計局數據顯示，今年前八個月，國內房地產市場的主要指標全線下滑：

1-8月房地產開發投資同比增速較1-7月回落0.5%；

1-8月房屋新開工面積下降10.5%；

1-8月商品房銷售面積和銷售額分別同比下降8.3%和8.9%；

8月末商品房待售面積比7月末增加930萬平方米，增至56160萬平方米。

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中國房地產投資增速再創5年新低

來源: http://wallstreetcn.com/node/209650

中國房地產市場放緩已成定勢，房地產投資增速連續8個月下滑，1至9月房地產投資增速降0.7個百分點至12.5%，創2009年8月以來新低。

中金公司指出房地產投資顯著下滑已經拖累了GDP表現。中國三季度GDP同比增速7.3%，較二季度降0.2個百分點。

上海證券首席宏觀分析師胡月曉指出，投資仍然是中國經濟增長的第一動力，而導致投資增速整體下行態勢的因素主要是房地產投資的下降，地產投資的回落為上屆政府泡沫政策的修正，具有不可逆性。

民生宏觀指出，房地產銷售弱、庫存高，融資約束緊，促使房地產投資增速不斷下行。

清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵表示，中國經濟因為房地產行業的深度調整很可能還有一到兩年的艱苦調整期，增長速度還有可能進一步下滑，為了應對這一挑戰，必須營造新的增長點。基礎設施建設是必行的增長點。

一、房地產開發投資完成情況

國家統計局數據顯示，2014年1-9月份，全國房地產開發投資68751億元，同比名義增長12.5%（扣除價格因素實際增長11.7%），增速比1-8月份回落0.7個百分點。其中，住宅投資46725億元，增長11.3%，增速回落1.1個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為68.0%。

1-9月份，東部地區房地產開發投資38737億元，同比增長12.6%，增速比1-8月份回落1個百分點；中部地區投資14536億元，增長10.7%，增速提高0.1個百分點；西部地區投資15479億元，增長14.0%，增速回落0.4個百分點。

1-9月份，房地產開發企業房屋施工面積673230萬平方米，同比增長11.5%，增速與1-8月份持平。其中，住宅施工面積479017萬平方米，增長8.1%。房屋新開工面積131411萬平方米，下降9.3%，降幅收窄1.2個百分點。其中，住宅新開工面積91754萬平方米，下降13.5%。房屋竣工面積56504萬平方米，增長7.2%，增速提高0.5個百分點。其中，住宅竣工面積43269萬平方米，增長5.1%。

1-9月份，房地產開發企業土地購置面積24014萬平方米，同比下降4.6%，降幅比1-8月份擴大1.4個百分點；土地成交價款6781億元，增長11.5%，增速回落1.3個百分點。

二、商品房銷售和待售情況

1-9月份，商品房銷售面積77132萬平方米，同比下降8.6%，降幅比1-8月份擴大0.3個百分點。其中，住宅銷售面積下降10.3%，辦公樓銷售面積下降9.5%，商業營業用房銷售面積增長7.0%。商品房銷售額49227億元，下降8.9%，降幅與1-8月份持平。其中，住宅銷售額下降10.8%，辦公樓銷售額下降19.7%，商業營業用房銷售額增長6.8%。

1-9月份，東部地區商品房銷售面積35908萬平方米，同比下降15.3%，降幅比1-8月份擴大0.3個百分點；銷售額28418億元，下降15.5%，降幅與1-8月份持平。中部地區商品房銷售面積20693萬平方米，下降2.9%，降幅擴大1.2個百分點；銷售額10337億元，增長1.1%，增速回落0.5個百分點。西部地區商品房銷售面積20531萬平方米，下降0.6%，降幅收窄0.5個百分點；銷售額10472億元，增長2.8%，增速提高0.1個百分點。

9月末，商品房待售面積57148萬平方米，比8月末增加988萬平方米。其中，住宅待售面積增加629萬平方米，辦公樓待售面積增加46萬平方米，商業營業用房待售面積增加206萬平方米。

三、房地產開發企業到位資金情況

1-9月份，房地產開發企業到位資金89869億元，同比增長2.3%，增速比1-8月份回落0.4個百分點。其中，國內貸款16288億元，增長11.8%；利用外資430億元，增長9.9%；自籌資金37535億元，增長11.5%；其他資金35616億元，下降9.1%。在其他資金中，定金及預收款21582億元，下降11.1%；個人按揭貸款9794億元，下降4.9%。

 

四、房地產開發景氣指數

9月份，房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為94.72，比上月回落0.07點。

表1　2014年1-9月份全國房地產開發和銷售情況
指標	絕對量	同比增長（%）
房地產開發投資（億元）	68751	12.5
其中：住宅	46725	11.3
辦公樓	4008	22.8
商業營業用房	10342	22.8
房屋施工面積（萬平方米）	673230	11.5
其中：住宅	479017	8.1
辦公樓	27381	24.5
商業營業用房	86673	20.1
房屋新開工面積（萬平方米）	131411	-9.3
其中：住宅	91754	-13.5
辦公樓	5315	15.4
商業營業用房	18263	0.0
房屋竣工面積（萬平方米）	56504	7.2
其中：住宅	43269	5.1
辦公樓	1415	15.3
商業營業用房	6408	12.2
土地購置面積（萬平方米）	24014	-4.6
土地成交價款（億元）	6781	11.5
商品房銷售面積（萬平方米）	77132	-8.6
其中：住宅	67669	-10.3
辦公樓	1647	-9.5
商業營業用房	5468	7.0
商品房銷售額（億元）	49227	-8.9
其中：住宅	40516	-10.8
辦公樓	1986	-19.7
商業營業用房	5469	6.8
商品房待售面積（萬平方米）	57148	28.0
其中：住宅	37676	28.5
辦公樓	2250	34.7
商業營業用房	10982	27.1
房地產開發企業到位資金（億元）	89869	2.3
其中：國內貸款	16288	11.8
利用外資	430	9.9
自籌資金	37535	11.5
其他資金	35616	-9.1
其中：定金及預收款	21582	-11.1
個人按揭貸款	9794	-4.9

 

表2　2014年1-9月份東中西部地區房地產開發投資情況
地　 區	投資額 （億元）		同比增長 （%）
		住　宅		住　宅
全國總計	68751	46725	12.5	11.3
東部地區	38737	26062	12.6	10.9
中部地區	14536	10260	10.7	12.0
西部地區	15479	10402	14.0	11.5

 

表3　2014年1-9月份東中西部地區房地產銷售情況
地　區	商品房銷售面積		商品房銷售額
	絕對數 （萬平方米）	同比增長 （%）	絕對數 （億元）	同比增長 （%）
全國總計	77132	-8.6	49227	-8.9
東部地區	35908	-15.3	28418	-15.5
中部地區	20693	-2.9	10337	1.1
西部地區	20531	-0.6	10472	2.8

 

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