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3月全國房價普漲 合肥廈門領漲、深圳跌出前三

隨著國家下調房貸首付比例、交易稅費等一系列政策的出臺，全國房地產市場迎來了一波“小陽春”。

4月18日，國家統計局發布了3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，絕大多數城市房價環比上漲，上漲城市個數比上月大幅增加，總體漲幅擴大。

數據顯示，3月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別有62個和54個，分別比上月增加15個和20個；持平的城市個數分別為0個和3個，分別比上月減少8個和5個；下降的城市個數分別為8個和13個，分別比上月減少7個和15個。

新建商品住宅價格環比上漲的62個城市里，漲幅高於上月的城市有55個，比2月份增加22個；二手住宅價格環比上漲的54個城市里，漲幅高於上月的城市有47個，比2月份增加23個。

“據測算，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比綜合平均漲幅均明顯擴大，分別比上月擴大0.6和1.2個百分點。”國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《第一財經日報》記者分析，在連續15個月同比下跌後，2015年12月房價首次出現同比正增長，隨後的1月、2月延續正增長態勢，到3月的增幅繼續擴大。隨著上半年房價環比繼續上漲，預計同比增幅將繼續擴大。

值得註意的是，此前一直領漲全國的深圳已經跌出環比漲幅的前三，取而代之的是合肥、廈門。

新建商品住宅價格方面，廈門以環比漲幅以5.4%領漲全國，合肥、上海分別以4.6%、4.3%位列前三名。而深圳的環比漲幅為3.7%，排在第四。

二手住宅價格的領漲者則是合肥，環比漲幅高達9.3%，北京（6.3%）、上海（6.2%）、廈門（4.9%）緊隨其後。深圳的二手住宅價格環比漲幅為4.7%，排名第五。

嚴躍進表示，廈門和合肥房價的高調，說明二線城市已經開始有所超越一線城市。這和一線城市管控升級後部分購房需求導入到二線城市有關。後續的房價管控思路或在部分二線城市中強化。

2016年2月，國家先是全面下調非限購城市的首套房首付比例，居民購買首套房的貸款首付比例由原來的30%下調至25%，各地還可自行下調至20%；隨後又大幅下調非一線城市的房地產交易環節契稅、營業稅，而北上廣深幾個一線城市僅部分受惠。與此同時，上海、深圳在3月25日先後出臺升級版的樓市限購政策。

這種政策上的巨大差異，導致部分一線城市需求外溢至周邊二線城市，進而帶動部分熱點二線城市房價上漲。

從國家統計局公布的3月房價數據來看，除了合肥、廈門表現搶眼外，南京、天津、杭州等二線城市的房價漲幅也在全國名列前茅。

相比之下，經歷過房價暴漲的深圳在3月開始有所降溫。根據深圳規劃與國土委的數據，深圳3月的一手住宅成交大幅下滑，成交面積為46.48萬平方米，環比下降17%。

人們對樓市調控的預期是深圳樓市降溫的首要原因。春節過後，深圳市場中就傳出政府將調控樓市的消息，包括非深圳戶籍人口購房社保年限由1年改為3年，兩年內有過貸款記錄的購房者買首套房的首付比例由三成改四成等。

而到3月25日，深圳確實出臺了樓市新政，上述傳言被證實。

“春節後市場一直比較冷淡，客戶觀望情緒濃厚，特別是‘3·25新政’之後，新房的成交量明顯下滑，在提高購房門檻和打擊投資客的情況下，未來一段時間內，新房的成交量將會持續低位。” 深圳中原研究中心表示。

根據深圳中原地產研究中心監測，深圳二手房放盤價格正在持續回落，報價下調愈發普遍，4月3日~4月9日有七成業主下調報價。而新房的成交面積已經連續六周下滑。4月4日~4月10日的一手住宅成交509套，成交面積約為5.3萬平米，環比分別下滑21.9%和24.7%。

從3萬漲到5.48萬 深圳二手房價狂奔了18個月後首現回落

正準備買房的深圳人終於看到了一絲絲曙光。原來，在樓市調控組合拳之下，深圳房價開始下跌。

深圳中原研究中心提供的數據顯示，4月深圳中原領先指數為777.0點，二手樣本樓盤均價為54807元/平方米，環比下跌2.39%。這是深圳的二手房價自2014年10月連續上漲18個月之後的首次回落。2014年10月，深圳的二手房成交均價為30760元/平方米。

由於市場觀望情緒濃厚，新房、二手房的成交量均明顯呈現出大幅下滑態勢，近乎腰斬。根據深圳中原研究中心監測，截止4月28日，全市新房成交量僅2259套，環比3月大幅下滑49%，成交均價為48600元/平方米，環比小幅下跌3%;全市二手房成交8177套，環比大幅下滑56%。

量價齊跌的局面主要緣於一系列的樓市調控政策。深圳在3月25日出臺樓市新政，規定非深戶籍人口購房社保年限由1年提高到3年，同時，近2年內有住房貸款記錄的或在深圳市已有一套住房但已結清相應住房貸款的，貸款首付比例執行最低4成。

緊接著，自4月1日起，深圳市全面調高二手房交易評估價，普遍上調50%，部分樓盤的上調幅度甚至高達100%。深圳二手房交易的稅費成本由此被大幅上調，少則幾萬，多則幾十萬，力度遠超“325”新政。

第一財經記者觀察到，由於上述幾項政策在出臺前已提前放風，很多購房者搶在3月份過戶，進而導致3月的二手房成交量大漲。

但進入4月以後，市場觀望情緒逐漸加重，尤其是二手房市場。一位中介經紀人告訴第一財經記者，在樓市暴漲的過去一年中，他一個月能賣好幾套房，但4月份成交的數量卻為0，僅做了幾單租房業務。

一般來說，當成交量持續下跌一段時間後，房價階段性調整的可能性極大。目前，深圳的二手房業主報價已經出現了一定程度的下跌。

根據深圳中原研究中心統計，受4月1日起評估價上調及“325”新政帶來的影響，在用於編制指數的188個樣本樓盤中，4月成交的樣本明顯少於上月。整體來看，全市降價樣本樓盤已過半，占比55%，較上月增加了35個百分點。其中18%的樓盤降幅超過10%，環比上月增加了17個百分點。

目前深圳的二手房交易逐漸進入買方市場，議價空間變大，不少投資客也急於出手，二手房價格整體降幅較大。

深圳中原研究中心認為，現階段開發商、業主和客戶仍處於價格博弈階段。此時，開發商的定價就顯得尤為重要，成為近期僵局是否打破和影響樓市未來走向的重要風向標。

另外，第一財經記者了解到，4月份入市的新房項目，在定價上普遍下調5%-8%，去化率也有所下降。

根據深圳中原研究中心監測，5月將會有28個項目入市，迎來上半年的一個推售小高峰，但按照3月和4月項目入市情況來看，可能會有一些項目延後。若開發商定價合理，銷售率可觀的話，將會小幅緩解市場的消極情緒，但短期內二手市場仍面臨著成交量的萎縮，價格或繼續調整。

社科院課題組：深圳房價暴漲緣於政策刺激和信貸寬松

中國社會科學院相關課題組5日發布的研究成果認為，本輪房價過快上漲加大了居民購房壓力，進一步透支城市居民未來消費能力，不利於房地產市場的穩健發展。

中國社會科學院城市發展與環境研究所、社會科學文獻出版社當日聯合在京發布《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.13(2016)》。藍皮書稱，在諸多利好政策接連不斷的刺激下，2015年全國房地產市場反彈跡象明顯，但城市分化嚴重，個別城市房價上漲幅度遠超其他城市，導致局部市場價格泡沫顯著和風險概率增大，不利於房地產市場穩健發展。

藍皮書以深圳為例說，其房價上漲雖然可以找到一些基本面支撐，例如自住需求、產業支撐、居民收入高等依據，但深究其上漲過程可以發現，深圳房價上漲過快離不開政策刺激和寬松的住房金融支持。

截至2015年底，深圳個人住房貸款余額為7420億元，同比增長40%，比北京、上海分別高出1200多億元和1300多億元，而這些住房貸款對應的住房(含保障性住房)總數均未超過京、滬的20%。這表明過於寬松的信貸環境為深圳房價快速上漲提供了重要支撐。

課題組認為，個別城市房地產市場價格快速上漲將引發一系列問題：

第一，本輪房價過快上漲加大了居民購房壓力，不利於穩定住房消費，既無助於解決住房剛性需求難題，也難以有效滿足住房改善需求，進一步透支了城市居民的未來消費能力，成為國內內需擴大的巨大阻礙;

第二，本輪房價過快上漲的背後是投資、投機性住房需求有所擡頭，在住房交易市場中既有傳統的寬松信貸支持，也有新興的互聯網金融產品推動，例如依托P2P平臺的“首付貸”和房地產項目眾籌，這些做法使房地產投資過度杠桿化，加大了金融市場的系統性風險;

第三，本輪房價過快上漲在局部市場會形成房價上漲預期，容易讓社會各界錯誤認為“房價只漲不跌”而忽視了潛在的房價波動風險，不利於改變長期以來各種資源向房地產業集聚的態勢，加大了地方經濟轉型和結構調整的難度。

藍皮書還對深圳新地鐵開通後的房價趨勢進行了分析判斷，認為深圳新地鐵開通、大型公建項目選址帶動片區價格上行，有望助推部分存量豪宅價格補漲。

藍皮書說，2016年深圳軌道交通將開通7、9、11號線，其中7、9號線連接西麗、上沙、梅林等居住區和華強北、車公廟等商業辦公區，可有效加強原特區內部組團間聯系。11號線連接福田中心區、南山、前海、機場、福永、沙井、松崗等片區，是城市核心區與西部濱海區的組團快線，同時兼有機場快線功能，可加強原特區內、外組團間聯系。深圳“兩中心一館”確定選址空港新城，結合寶安良好產業鏈，將促進空港新城發展以金融、會展、物流等為主的現代服務業，帶動西部片區發展。

“三條地鐵線路的開通及‘兩中心一館’選址，將帶動地鐵沿線和寶安西部片區房地產價格上行。”課題組表示，深圳作為全國經濟中心城市之一，高端客戶眾多，豪宅購買力強。2015年，隨著招商雙璽、華潤悅府、深圳灣一號等具有稀缺景觀品質的高端產品入市，新建豪宅稀缺品質優勢得到體現，價格直達高位。但同時，一些存量豪宅雖有景觀、區位、配套等性價比優勢，但價格優勢尚未與時俱進地體現，甚至在周邊普通商品住宅價格普漲下，部分存量豪宅價格已初現“低窪”，其補漲壓力或有待釋放。

本輪房價過快上漲的背後是投資、投機性住房需求有所擡頭。攝影/章軻

通州限購擴至商住房 北京地價高企或助房價上攻

市場猜測了近一個月的通州商住房限購令靴子落下。5月5日深夜，北京市住建委、通州區人民政府聯合發布《關於加強通州區商務型公寓和商業、辦公項目銷售管理的通知》(下稱《通知》)，暫停向三類家庭出售商務型公寓，並要求新建商業、辦公項目只能出售給企事業單位、社會組織等。這意味著北京通州區的限購政策進一步升級，由此，通州也成了全國首個同時對住宅和商住房進行限購的區域。

將影響60%~80%的成交?

5日晚上7點過後，通州某商住樓盤銷售員張欣(化名)撥通了客戶的電話，稱項目馬上要開盤，排卡即將結束，催促還在猶豫的客戶趕緊下單。幾個小時後，通州商住項目的限購《通知》就在網上傳播開來。

《通知》要求，通州區商務型公寓暫停向以下三類家庭出售：已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭;已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;無法提供在本市連續5年以上繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭。《通知》明確，購買通州區商務型公寓的家庭必須符合以下條件之一：沒擁有住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)或單身人士;已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭;在本市沒擁有住房且在本市連續繳納社會保險或個人所得稅5年(含)以上的非本市戶籍居民家庭。《通知》還要求，通州區新建商業、辦公項目應當按照規劃用途銷售，只能出售給企事業單位、社會組織等，且上述單位購買後再出售時，仍須出售給企事業單位、社會組織等。

張欣打電話的有意向的客戶，屬於“已擁有1套住房的本市戶籍單身人士”，並不在可銷售的範圍內，所以即便是去排卡，也不能通過審核。如此新政，顯然縮小了可售的客群範圍，這無疑將對通州商住項目的銷售帶來壓力。對此，亞豪機構市場總監郭毅分析，通州商住限購出臺，短期內對通州市場會有明顯的影響，對投資需求的擠壓會有明顯的收效，尤其是選擇在晚上十點頒布政策而且第二天就立即執行，並沒有給開發商留出時間差去聯系客戶簽約，對區域成交量下壓作用會非常明顯。但她同時認為，從三類產品商住、辦公、商業的限購政策，也可以看出通州政府希望能夠把特定產品賣給特定的人群，從而實現產業、城市資源的導流，打造城市副中心良好發展。

中原地產首席分析師張大偉則分析稱，《通知》說明政府避免通州利好成為房價爆發上漲的借口，政策力度非常大。他預計，通州限購的再次升級，將抑制市場的公寓成交。早前，2015年8月通州住宅限購後，北京通州住宅成交從之前的單月1000~2000套，下調到了500套上下，跌幅一半。在他看來，通州庫存的商改住項目數量在6000套左右，潛在供應大約在1~2萬套，整體來說，此次升級版的通州商住限購，這些項目將受到影響，因為要求企業購買，將影響60%~80%的成交。

去年8月，通州曾出臺“史上最嚴”的住宅限購政策。去年8月14日晚間，北京市住房和城鄉建設委員會網站公布了《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》，該通知明確要求，已擁有1套住房、無法提供在通州區落戶滿3年及近3年在通州區連續繳納社會保險和個人所得稅證明的北京市戶籍居民家庭，將無法購買通州區商品房。限購一步步升級，與通州房價變化有關。去年，在“副都”傳聞下，通州商品房成交量一度明顯上漲。以去年4月為例，根據北京我愛我家市場研究中心統計的數據，北京樓市迅速回暖，通州交易上漲更為明顯，從原來的月度600套～700套，增長至2000套以上，在北京市的成交比重也從原來不足5%上漲到7月的9.2%。

北京地價仍瘋狂

剛過去的兩年間，多省市限購陸續出現松動，北京上海等一線城市限購則毫無松動，且城市周邊、環北京區域，今年在樓市回溫、投機性需求卷土重來的市場背景下，限購範圍呈擴大之勢。一線城市房價是否會持續上漲?中國社會科學院城市發展與環境研究所5月5日發布的《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.13(2016)》指出，在全面寬松的宏觀經濟政策刺激下，2016年一線和部分二線城市房價仍將持續上漲，但隨著政策的不斷收緊，明年下半年房地產或將重回全面下滑通道。

然而，預測房價明年下半年下行的同時，明年可能入市的住宅項目，拍出的地價卻居高不下。同樣在5月5日，北京土地市場在寂莫了68天之後，再度迎來了3宗地塊的拍賣，拍賣現場競爭激烈，3宗土地均有超過10家企業參與競爭，成交地價全面上漲，合計成交金額為95.35億。其中有兩宗住宅地塊均位於昌平區南邵鎮，雖然要求“除建設保障性住房外的剩余居住規模中套型建築面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上”，但最終，其中的0302-57地塊以仍31.95億元的土地價格，配建及競建57500平方米公租房的代價，被招商和嘉銘聯合體競得。據亞豪君嶽會測算，該地塊綜合樓面價格為3.4萬元/平方米。另外一宗位於大興區黃村鎮的地塊，性質為商業金融服務業用地，經61輪的競拍，被首創以總價33.4億，樓面價超過3.5萬元/平方米的代價競得。

對於北京地價不斷走高的現象，郭毅分析，北京土地資源不可能無序擴張，土地的日趨稀缺與常住人口仍在增加的矛盾，是造成商品住宅市場供需矛盾的根本性原因，樓市供不應求推升房價上漲，基於對北京樓市的樂觀預期，開發商又雲集北京重金加碼土地，地價因此不斷攀升。在她看來，地價變化折射出房價走勢，房價漲跌則反映出供需結構的狀態，供需失衡則體現出人口、資源過度集中的結果。在北京聚集國內優質資源的現狀之下，仍將對外來人口形成巨大吸引，雖然近年來政府一直在加強控制增量人口，但目前來看，人口的流向仍是北京樓市以及土地市場保持較高熱度的核心原因。

市區土地稀缺，供不應求，推高了地價，帶動入市新房價格定價走高。這看似是最簡單的供求邏輯，但這樣的瘋狂背後，泡沫和風險也在堆積。對於5日成交的地價，一位業內人士感慨道：“黃村樓面價超過3.5萬元/平方米，意味著未來房價要超過7萬元/平方米，昌平地塊在北六環，綜合樓面價格達到3.4萬元/平方米，意味著未來這里90平米的剛需房要賣到單價7萬/平方米、總價600萬以上，這個區域的洋房成交價才3萬元/平方米，太瘋狂了。”

北京四月末二手房均價3.99萬每平米 專家稱嚴控新增建設用地或再推升房價

近日，國土資源部、國家發改委聯合印發《京津冀協同發展土地利用總體規劃(2015～2020年)》(下稱《規劃》) 。《規劃》被國土部成為國家京津冀協同發展戰略的重要組成部分、《京津冀協同發展規劃綱要》的重要專項規劃之一，要求在嚴格保護優質耕地和生態環境的前提下，以空間格局優化統領京津冀協同發展各項土地利用任務。

針對《規劃》對京津冀地區的土地及房價影響，5月4日下午接受第一財經采訪的分析人士紛紛指出，《規劃》是對環京地區目前的監管不到位、瘋狂投資的糾偏，一方面旨在疏解首都功能，一方面糾正北京周邊一些縣市通過土地供給來推動房地產發展的思路。而在對京津冀區域大規模建設行為帶來約束的同時，客觀上也可能對北京及周邊房價產生影響。

“瘦身”與糾偏

優化區域空間格局被認為是《規劃》的亮點，減量優化區、存量挖潛區、增量控制區和適度發展區被劃定，各區土地利用原則和利用導向也得到明確。其中，減量優化區中，規劃期五年內原則上不再安排新增建設用地;存量挖掘區建設用地總量基本保持穩定，已存量建設用地結構和布局調整為主;增量控制區重點保障基礎建設和公共服務用地，控制區域新增建設用地;適度發展區是承接北京非首都核心功能和京津產業轉移的主要區域，應引導人口產業合理集聚，適度增加區域新增建設用地規模。

針對《規劃》的初衷，亞豪機構副總經理任啟鑫5月4日下午對第一財經記者表示，這一新規的出臺一方面是為疏解北京城市中心非首都功能，針對“大城市病”進行瘦身;另一方面則是為規範環首都經濟圈內其他城市的土地亂象。北京市房地產協會秘書長陳誌也提到，《規劃》內容的制定，是對京津冀地區特別是環京地區目前的監管不到位以及瘋狂投資的糾偏，“原則上新增建設用地嚴控，鼓勵存量轉化、存量挖潛，不宜再進行高強度大規模建設，其實就是在糾正北京周邊通過土地供給來推動房地產發展的思路。”在他看來，存量建設用地在結構上，應保障重點基礎設施和公共服務，以引導人口產業合理集聚作為當前的首要任務。

作為負荷極重的特大城市，北京近年一直在努力疏解城市功能，這從供地計劃上可見一斑。以今年為例，2016年北京住宅用地供應計劃總量1200公頃，處於歷史低位水平，而其中城六區的土地供應量不高於全北京市土地供應總量的20%，規劃新城範圍內土地供應量應則要占到土地供應總量的70%以上。

土地之於住房，如面粉之於面包。嚴控土地，無疑將對住宅供應產生影響，進而影響住房價格。任啟鑫註意到，《規劃》中還規定，順義東部等13片集中分布的優質耕地，優先劃入永久基本農田實行嚴格保護。她對此的理解是，這一系列的新規均表明未來北京新增建設用地量將逐漸減少。新增土地減少，以消化存量為主的定位也將使得北京土地市場未來價格繼續居高不下，由此也將支撐住宅市場價格的穩中攀升。她預計，《規劃》實施之後，將終結環首都經濟圈各城市尤其是燕郊、香河、固安等城市以住宅為導向的土地財政方向，對於規範城市規劃，合理承擔非首都核心功能產業轉移將產生積極作用，同時，新增住宅用地量的減少也將使得這些區域住宅市場開始進入緊縮階段，而相對應的則是住宅產品價格的繼續攀升，另外，周邊區域價格的上漲也將倒逼北京住宅市場價格繼續走高。

北京新房走俏二手房退燒

今年3月以來，伴隨著北京房地產市場快速“回暖”，京津冀區域房價出現不同程度跟漲，個別縣市漲幅明顯，引發關註。隨後的4月1日，河北廊坊市政府辦公室正式轉發了該市房管局等六部門制定的《關於完善住房保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若幹意見》，要求環京縣(市)求實行住房限購和差別化住房信貸政策，並要求非本地戶籍居民家庭限購1套住房，且購房首付款比例不低於30%。這被稱為“廊坊版限購令”。

而對周邊的廊坊、天津樓市一直保有“輻射”效應的北京，經歷了春節後的明顯上漲之後，近期的樓市交易情況又是如何?

根據亞豪君嶽會的統計數據，在剛過去的4月，北京新建商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交1.5萬套，環比增加64%，同比增加233%，同時這一成交量也創造了自2010年12月以來的64個月新高。對此，亞豪機構副總經理高姍分析，這一階段成交量的持續攀升，一方面是 “限購”威脅之下商住成交的集中爆發，在限購靴子落地之前，商住引領成交攀升的趨勢仍將持續;另一方面，5月份開始各大房企也進入上半年業績的“關鍵階段”，供應的積極也為成交的攀升提供了基礎條件。

與此不同，作為北京住宅交易的主體，二手房交易則出現了“退燒”的趨勢。鏈家研究院日前提供給第一財經的統計數據顯示，4月第四周，北京市二手住宅網簽量為6803套，環比上升了6.2%，成交均價為39986元/平方米，環比下降1%。鏈家研究院在報告中分析稱，雖然本周北京二手房網簽量有所回升，但仍低於3月同期規模，由於需求量在前期得到了大量釋放，加上潛在入市需求的持續減少，預計後期網簽規模將會繼續回落。4月整月的統計數據顯示，北京市二手住宅網簽量為2.5萬套，低於三月的3.2萬套，成交價上漲空間將會收窄。

“去年因為不夠買房資格，沒能買，春節後再看發現房價漲了好多，東四環的老房子都動輒四五萬一平米。”“五一”假期和丈夫看房之後，一名“85後”對第一財經記者說，相比今年春節前後，她現在反而不著急了，覺得房價已經如此之高，繼續上漲的空間不會太大了。

“從供需關系上來看，本周(北京二手房)新增客源和房源數量均持續下降，其中新增客源數量大幅降低，新增客源與房源比降到歷史低位，可見隨著前期需求的大量釋放，潛在需求不足，預計後期網簽規模將會回落，同時雖然業主初始報價高，但是可接受降價的業主占比在增加，價格的博弈空間在擴大，預計後期業主心理預期會回落，報價向市場價靠近。”鏈家研究院在報告中如是寫道。

上海房價創下7個月來新低 有中介業務員開始轉行了

受益於上海的樓市調控政策，上海樓市4月成交價格較上月繼續下滑，一手商品住宅成交均價為32636元/平方米，創造了近7個月的新低。

同時，商品住宅的成交情況也大大下滑。根據上海鏈家數據顯示，4月上海市商品住宅的供應量為131.4萬平方米，環比上漲51.3%，同比上漲30.6%;成交量為97.2萬平方米，環比下滑56.1%，同比下滑21.8%。

值得一提的是，供求比方面，4月供求比出現逆轉，為1.35:1，結束了連續5個月供不應求的態勢，市場供求矛盾得以大幅緩解。

而上海樓市的成交放緩使得中介業務員也開始無所事事。“現在的客戶觀望情緒嚴重，大家都希望等著市場冷卻再入場，因此很多人看多買少。”在上海普陀區一家中介門店業務員告訴第一財經記者。

由於樓市的調整，第一財經記者在走訪中也發現部分中介業務員甚至開始“轉行”。在五一節前，記者用某打車軟件打車，該車主此前就是滬上一知名中介業務員，每月收入大概1萬，而在不久前發現“生意”不佳就開始轉行做了專車司機。

“由於調控新政因素，市場交易情緒驟減，來客量普遍縮減一半以上，中高端產品聚集區甚至減少7成，並且觀望氣氛有所擡頭，因此4月開局延續成交下滑態勢。隨著市場對政策消化，交易情緒趨於穩定，中期成交維持在20萬平方米左右運行。月末在大量供應推動以及本身的月末效應下，出現小幅翹尾動作。”上海中原地產市場分析師盧文曦告訴第一財經記者。

成交減少的同時，上海的剛需項目供應開始明顯增加，因此市場均價開始進一步下降。

“4月供應主要以公寓為主，別墅新增供應量不足1成。從區域分布來看，本月新增項目主要位於浦東、青浦、松江、南匯及奉賢區域，新增供應量均達到10萬方以上，尤其是浦東和青浦，新增供應量均在26萬方以上，為供應大區。從供應類型來看，主要為外環外剛需項目，外環外住宅新增供應量占比達到6成以上。”上海鏈家市場研究總監陸騎麟告訴記者。

上海中原地產數據顯示，當期成交均價在5萬元/平方米以上的改善型產品成交12.2萬平方米，占比12.6%，比前期減少3.5個百分點。此外，單價10萬元/平方米以上的豪宅，成交量環比減少40.5%。

顯然，剛需樓盤的入市大大提高了市場的供應，對於購房者也有更多的選擇，但是市場顯然還是比較冷淡。在五一假期的房展會上，房企參展熱情不高，房產巨頭 “招保萬金”均未建展臺，其他重量級房企僅綠地參與，參展面積比以往縮水6成以上並鮮有打折項目。

盧文曦認為，“滬九條”令過熱的樓市出現降溫，從效果來看，供求矛盾得以緩和，近期管理層對市場的一些違規操作給予治理，正常交易次序會被進一步理順。預計在從嚴的高壓下，投資投機等空間進一步壓縮，紅5月的成色或受影響。

陸騎麟則指出，從新增供應來看，開發商入市步伐反而不減反增(尤其是豪宅類產品)，一定程度上反映出的潛在購買力依然存在。由於這類客群多能規避限購，在剛需改善型購房者受到壓制而豪宅交易受限較小的影響下，未來房價反彈的概率則可能出現。

二線“四小龍”領銜房價漲幅 這八個城市可能重啟限購

國家統計局最新發布的房價數據，首次出現了上漲前列基本是二線城市的現象。

國家統計局18日發布的70個大中城市的住宅銷售價格統計數據顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有5個，上漲的城市有65個。

其中，合肥、廈門、南京，單月上漲超過3%，漲幅驚人，加上70個城市外的蘇州，這四個城市的房價漲幅基本取代了一線城市，堪稱房價上漲“四小龍”。在房價迅猛上漲的情況下，不光是蘇州，這些城市也存在重啟限購的可能。

“四小龍”領跑

國家統計局18日發布的70個大中城市的住宅銷售價格統計數據顯示，環比價格變動中，最高漲幅為5.8%，最低為下降0.5%。

其中，環比漲幅在1%以上的城市有22個，比上月增加4個，環比漲幅在5%以上的城市有2個，比上月增加1個;最高漲幅為5.8%，比上月擴大0.4個百分點。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，通過計算得知，2016年4月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比增幅1.1%，相比3月份0.9%的增幅出現了明顯擴大。70城房價在2015年5月份順利完成止跌反彈的過程，爾後保持上漲態勢。2016年4月份繼續上漲，且增幅為近12個月的最大。

同比看，在連續15個月同比下跌後，2015年12月房價首次出現同比正增長。2016年1-4月份增幅處於不斷擴大的態勢，到4月份增幅為4.3%。隨著上半年房價環比的繼續上漲，預計同比增幅將繼續擴大。

在整體上漲的同時，城市之間的分化仍然十分明顯。國家統計局城市司高級統計師劉建偉分析，房價總體繼續上漲，上漲城市個數繼續增加，但城市間漲勢出現新變化，一線城市漲幅較上月有所放緩，二、三線城市漲幅開始擴大。其中，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的新建商品住宅和二手住宅價格環比漲幅均雙收窄，深圳二手住宅價格環比甚至出現下降，而部分二線城市環比漲幅比上月進一步擴大，有些已超過一線城市漲幅。

中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經分析，在新建商品房數據中，二線城市全面取代一線城市，成為房價上漲先鋒，首次出現了上漲前列基本是二線城市的現象。合肥、廈門、南京，單月上漲超過3%，漲幅驚人，從目前市場看，包括在國家統計局統計發布的70個城市外的蘇州，這四個城市的房價漲幅全面取代了一線城市，堪稱房價上漲“四小龍”。

表1 新建商品住宅價格環比增幅排序

增幅前10位的城市 增幅後10位的城市

城市 增幅 城市 增幅

合　　肥 5.8% 錦　　州 -0.5%

廈　　門 5.3% 哈 爾 濱 -0.2%

南　　京 4.4% 三　　亞 -0.1%

上　　海 3.6% 唐　　山 -0.1%

惠　　州 3.3% 太　　原 -0.1%

北　　京 3.0% 遵　　義 0.1%

杭　　州 3.0% 常　　德 0.1%

福　　州 3.0% 襄　　陽 0.1%

天　　津 2.8% 平 頂 山 0.1%

無　　錫 2.8% 濟　　寧 0.1%

表2 新建商品住宅價格同比增幅排序

增幅前10位的城市 增幅後10位的城市

城市 增幅 城市 增幅

深　　圳 63.4% 錦　　州 -3.2%

上　　海 34.2% 丹　　東 -3.1%

南　　京 22.6% 湛　　江 -1.9%

廈　　門 21.7% 襄　　陽 -1.9%

北　　京 20.2% 濟　　寧 -1.7%

合　　肥 17.6% 烏魯木齊 -1.7%

廣　　州 17.6% 西　　寧 -1.7%

杭　　州 14.8% 嶽　　陽 -1.6%

福　　州 11.1% 牡 丹 江 -1.6%

天　　津 10.0% 包　　頭 -1.5%

數據來源：國家統計局

從同比漲幅看，除深圳、上海依然處於前二外，南京、廈門同比漲幅已經超過20%，合肥也處於全國第六。

嚴躍進說，相比此前深圳房價的持續上漲，4月份廈門和合肥房價顯得最“高調”。這是由於一線城市的房價偏高，在限購升級的情況下，部分投資投機資金開始撤出一線城市，進而進入二線城市，這使得此類二線城市的價格漲幅開始超越一線城市。從另一個角度看，這也會增加部分二線城市政策收緊的風險。

此外，無論是環比還是同比，增速靠後的城市仍大多是三四線城市。嚴躍進說，相比來看，三線城市受庫存去化周期過高的影響，房價難以明顯上升，總體保持在小幅上漲的狀態之中。當然，三線城市房價繼續下跌的可能性已不大。

多城有望重啟限購

3月一線城市樓市調控升級後，大量資金轉移至周邊城市和核心城市，瘋漲的房價也讓這些二線城市面臨調控升級的可能。這其中，作為經濟總量全國第七的大市，在去年下半年以來飆漲的房價之下，蘇州即將打響重啟限購的第一槍。

5月17日，蘇州市國土局官方網站稱，暫緩出讓相城區、姑蘇區和高新區的5幅地塊。這批土地於4月20日掛牌，吸引了不少開發商的目光。多位蘇州業內人士分析，5宗地包括準地王都撤回，說明政策方向已然清晰，樓市調控即將到來。

根據多家媒體報道，蘇州即將實施新一輪限購方案，包括購房者須滿足社保一年以上。個人所得稅2年以上，另推出買房居住證滿一年硬性規定，防止刻意炒房，補社保等情況。

嚴躍進說，蘇州即將進行的調控升級，符合市場預期，是目前房價持續上漲下的一種有效應對策略。雖然有一定的行政管控色彩，但在房價上漲過快、且無有效手段壓制的情況下，重啟限購2.0版本顯然是有積極意義的。

根據易居研究院智庫中心提供的數據，2016年1-4月份蘇州各個區的房價及相比2015年全年的漲幅分別為：姑蘇區21886元/平方米，42.84%；吳中區14877元/平方米，30.79%；相城區13204元/平方米，31.31%；新區16430元/平方米，32.97%；園區26620元/平方米，43.23%。房價普遍上漲了三四成。

嚴躍進分析，蘇州此次限購政策，和此前3月份出臺的政策有一樣的思路。但此前的政策把控，更多體現在對預售價格的管控上。表面上看能夠抑制房價的上漲，但很多房企可能通過各類雙面合同等，依然可以進行高價售樓。所以此類政策對於抑制房價的作用沒有預期的大。此次蘇州在上海和深圳後，收緊政策，顯然說明房價上漲壓力極大。

“從市場去庫存周期數據看，蘇州目前的市場基本面非常類似2010年初的狀態，當時也是庫存去化周期極小，所以才會出臺限購政策。而現在基本上也是類似的邏輯。”

自2010年開始實施限購政策以來，全國共有46個城市實施了樓市限購政策，涵蓋了四大直轄市、五大計劃單列市、大部分省會城市以及蘇州、無錫、佛山、金華等沿海地區發達的二三線城市。

不過進入2014年後，隨著樓市的下行和庫存的不斷增加，到年底，除了北上廣深四大一線城市和房價畸形的三亞共5個城市外，其他城市均取消了限購。但在房價迅猛上漲的情況下，不光是蘇州，其他一些城市房價上漲過快的核心二線城市如廈門、南京、合肥、武漢等也存在重啟限購的可能。

以廈門為例，4月22日島外同安區拍出新地王後，廈門房價開始了又一輪快速上漲，房價逼近北上深。日前推出的建發·央璽6號樓售樓處價格表顯示，6號樓單價已上調至69000元/平方米左右，個別房源破7萬元，僅半個多月單價就上漲了8000元左右。

從去年8月開始在廈門看房的肖先生說，僅僅半年過去，廈門大多區域的房價已經上漲了三到四成。值得一提的是，自2009年以來，廈門的房價就一直在上漲，即便在2014年其他城市房價下行的時候，廈門也還一直在上漲。因此近幾年廈門的整體漲幅超過廣州，堪比北上深。

廈門均和房地產評估董事長王崎認為，廈門的工資水平不高，與一線城市有不小的距離。房價高速增長之下，一般員工無法支撐越來越高的房貸本息，甚至越漲越高的房租都倒逼雇主提高待遇，可是雇主的行業經營都已經遭遇寒冬，如何付得了更高的工資?因此房價的過快上漲對實體經濟負面影響十分明顯。

合肥的瘋漲度與廈門不相上下。進入2月份，合肥房價開啟瘋漲模式，政務區房價在兩個月時間平均上漲了6000元/平方米；位於合肥高新區的百商悅瀾山項目，在此前的價格為8500元/平方米，但進入4月份已經達到12000元/平方米，漲幅達41.18%;位於廬陽區的文一名門湖畔項目漲幅達到37.5%。

武漢房價也一路“上躥”。在武漢一家金融機構上班的李小姐一直心儀位於武漢二環邊的樓盤中建南湖一號，“之前沒開盤的時候說大概1.2萬，3月份開盤均價1.35萬，還日光，4月底又有開盤的，均價已經1.5萬了。”

嚴躍進預計，受蘇州調控升級的影響，後續幾個二線城市或有收緊政策或者限購重啟的可能，從可能性大小排序看，南京、合肥、天津、杭州、廈門、武漢、鄭州等7個城市的可能性比較大。

存銷比持續走低 合肥、南京、蘇州房價上漲壓力大

在3月一線城市樓市調控紛紛加碼之後，合肥、南京、蘇州等二線城市接棒一線城市的火爆，量價齊升，存銷比不斷走低。

4月房企推盤加快

上海易居房地產研究院19日發布報告顯示，截至4月底，易居研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為25105萬平方米，環比增長0.7%，同比減少5.0%。

這35個城市包括北京、上海、廣州、深圳4個一線城市;長春、沈陽、天津、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、長沙、福州、廈門、貴陽、南寧、西安、蘭州、西寧20個二線城市;淮南、馬鞍山、濟寧、煙臺、常州、南通、溫州、九江、荊門、茂名、北海11個三線城市。

庫存略有上升，主要是因為房企推盤節奏加快，供應量加大。4月，35個城市新建商品住宅月度新增供應量為3075萬平方米，環比增長15.3%，同比增長73.1%。新增供應大於新增成交，所以促使4月份的庫存出現了上升。

分城市類型來看， 4月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3096萬、17687萬和4323萬平方米，環比增幅分別為5.2%、-0.2%和1.5%，同比增幅分別為-15.6%、-4.4%和1.4%。一線城市4月份庫存出現了增長，這和一線城市收緊調控後成交萎縮，以及推盤節奏加快有關系。總體上看，一線城市增加後續供應仍十分迫切。

二線城市的庫存環比出現了下降。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《第一財經日報》分析，二線城市4月份新增供應量為2213萬平方米，高於3月份2059萬平方米的水平。但由於在3月份一線城市限購收緊後，大量資金轉移到二線核心城市，這些城市市場十分火爆。新增供應量小於新增成交量，導致庫存出現了環比下跌態勢。

三線城市4月份新增供應量為396萬平方米，而新增成交量為331萬平方米，新增供應量大於新增成交量，這使得庫存出現小幅上升。總體上看，三線城市的去庫存任務依然艱巨。

合肥、南京、蘇州上漲壓力大

從反映去庫存壓力的存銷比來看，4月份，35個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.9，這也意味著市場需要用10.9個月的時間才能消化完這些庫存，該數值相比3月份的11.5個月收窄了0.6個月的水平。

嚴躍進說，目前存銷比數值大體相當於2013年3月份的水平。觀察歷史數據，目前存銷比處於歷史低位，這是近期房價持續上漲的市場邏輯。2016年上半年預計該指標總體上會在低位徘徊，也意味著後續房價將繼續上漲。

分城市來看，4月份一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為8.4、10.5和16.9個月。相比3月份7.8、11.3和17.9個月的數值而言，二三線城市的去化速度均有加快。這其中，一線城市總體上有所上升，這和供應量增加、以及調控升級後成交量有所下滑等因素有關。

從35個城市的具體數值看，三線城市雖然受4月份市場交易活躍的影響，去庫存壓力有所釋放，但總體上看存銷比依然較大。北海的存銷比數值最高，為30個月。另外，淮南、煙臺等城市存銷比也比較高。這三個城市均為三線城市，且去庫存周期都超過了兩年的水平。

相比而言，合肥、南京、蘇州等城市的存銷比較小。例如，合肥和南京這一數值僅有2個月，而蘇州這一數值也只有3個月，這三個城市都面臨著十分巨大的上漲壓力，近期的土地溢價率也很高，這些城市面臨著政策收緊的風險。

例如在合肥，進入2月份以來，合肥房價開啟瘋漲模式，政務區房價在兩個月時間平均上漲了6000元/平方米;位於合肥高新區的百商悅瀾山項目，在此前的價格為8500元/平方米，但進入4月份已經達到12000元/平方米，漲幅達41.18%;位於廬陽區的文一名門湖畔項目漲幅達到37.5%。

根據當地媒體報道，合肥市主要領導日前表示：合肥房地產要加強調控，防止過快增長。否則，房價擡高了城市門檻，無形中也影響城市的競爭力。

在蘇州，5月17日晚，蘇州擬限購消息傳出。主要內容包括購房者須滿足繳納社保一年以上，個人所得稅繳納2年以上，另推出買房居住證滿一年等硬性規定，以防炒房和補繳社保。

嚴躍進說，對於一些重點二線城市而言，去庫存周期甚至低於6個月的水平。尤其是像蘇州、南京和合肥等城市，去庫存周期僅僅為2、3個月左右的水平。此類城市後續房價看漲預期會繼續得到強化。對於此類城市來說，近期政策收緊的概率在增加，抑制房價過快上漲已變得刻不容緩。從長期看，積極供地、加快增加供應才是最根本的應對策略。

【社論】警惕高房價擠出效應

華為外遷的消息近日引發熱議，雖然華為方面5月22日回應稱，從未有計劃將總部搬離深圳，但關於高房價對於其他行業，尤其是制造業產生的擠出效應，卻十分值得警惕。

深圳房價究竟有多高?根據深圳規劃國土委的數據，2016年3月深圳新房成交均價環比上升3.9%，高達49989元/平方米，超出另外兩座一線城市北京、上海達20%。同時，深圳地價和房價過高對其他行業的擠出效應逐步顯現，近年由於租金成本和人力成本的明顯上漲，讓不少制造企業感受到了租金費用帶來的巨大壓力，被迫將工廠搬回了人力資源豐富、成本較低的城市，華為在東莞跑馬圈地即是例證。

早在2012年，華為就在東莞松山湖註冊了華為終端(東莞)有限公司，這幾年又加大了對松山湖的投資，截至目前，華為松山湖基地占地面積1900畝，與在深圳占有的土地總面積2460畝已是旗鼓相當，且還在追加置地。與之相對應的是，2015年華為終端(東莞)有限公司位居東莞市企業主營業務收入和納稅兩個第一。

實際上，因高房價遷出深圳的中小企業不在少數，此次華為乃中國的標桿企業，於是將討論推上輿論風口。數據顯示，深圳2015年的GDP增長率為8.9%，從各區統計數據看，不少區金融、地產貢獻十分明顯，如羅湖區金融、地產拉動GDP增長5.2個百分點，對經濟增長貢獻率達到65.2%，相反，工業增加值卻出現了6年來的首次負增長;南山區在金融、地產繁榮之際，主導產業制造業卻出現頹勢，通用設備制造等16個行業出現產值下降;龍崗區亦在官方報告中提出，若剔除華為，該區規模以上工業總產值下降14.3%。

有恒產者有恒心，高房價令不少企業被迫外遷的同時，也“逼走”了一部分年輕人，而持續的人口凈流入，尤其是高素質年輕人的凈流入，無疑是一座城市蓬勃發展最重要的因素。

上述情況並不僅限於以深圳為代表的一線城市，縣域經濟發達的昆山表現亦十分明顯。去年下半年以來，由於上海房價上漲導致的“外溢”現象，昆山房價也水漲船高，今年4月份甚至出現環比6%以上的漲幅，同比漲幅整體達到50%。且昆山與深圳等一線城市不同的是，產業結構轉型升級完成度較低，制造業占比較重，因此深受高房價影響。造成企業主感嘆地租成本過高，但企業盈利水平短期未明顯改善;企業職工則感嘆房價過高，而收入水平漲幅未能匹配，擠出效應逐步顯現。

與此同時，地價和房價的快速上漲，也會令資本大量流向房地產市場，造成信貸增速不低，但並未真正流向實體經濟，反而推升資產價格。近期以來，蘇州、南京、廈門、合肥等二線城市地王頻現、房價飆升，與資金推動不無幹系。

毋庸置疑，企業因為地價和房價過高而被迫規模式地離開某座城市，那麽對這座城市經濟發展而言，其負面影響非“土地財政”收益可以彌補。

供給側改革推進之際，經濟轉型勢在必行，房地產拉動經濟發展的傳統模式不符合市場需求，已成為各界共識。中國經濟的未來在科技研發、技術創新和高端制造，去年以來，“中國制造2025”和“工業4.0”被決策層多番提及，如今，部分城市高房價已逐步對制造業形成擠出效應，這個現象值得警惕。

人壽等險企境外頻頻買樓 業內人士稱未推高當地房價

隨著國內外經濟形勢的變化，境外不動產投資已經成為中國企業全球布局的重要一環，這其中，保險資金扮演了一個重要角色。

當前，險資監管放松，境外商業資產租約長，回報率較高的特點也推動保險公司頻頻“出海”，成為境外投資主力。

據地產顧問機構——第一太平戴維斯統計，2015年境內保險公司參與共計約60億美元的境外不動產投資，占全年總額30%。

今年4月27日， 中國人壽保險(集團)公司聯合加拿大國際大型資產管理公司Brookfield，以3.46億英鎊成功收購倫敦金融區域的辦公大樓—ALDGATE Tower, 初始回報收益率達到4.9%。

第一太平戴維斯參與了本次收購過程，為中國人壽提供相關交易服務。

Aldgate Tower位於倫敦金融城東側的Aldgate East地鐵站上蓋，距離英國中央銀行不到一公里， 總面積達30,377平方米。 大樓建成於2014年第四季度，共計16層。 目前該大廈出租率為94%，入駐的企業包括Uber、Aecom、WeWork、Tag、Ince & Co、Maersk等諸多明星公司。

作為國內最大的商業保險集團，中國人壽的本次並購，為2014年以來海外地產投資布局的第三子。

除了中國人壽，中國平安、安邦、陽光保險等企業也紛紛去境外購買物業資產。

國內保險企業為何頻頻出海?他們青睞哪些標的資產?風險如何規避?近日，第一太平戴維斯北京公司投資部助理董事王堯和張航為我們解答了上述問題。

他們認為，雖然近年來包括保險資金在內的中國資金紛紛去海外購買地產，但在當地總投資量中占比並不大，不能簡單說是中國資金推高了當地房價。

問題：國內資金為什麽要去海外買物業?對中國有什麽影響?

王堯：海外不動產投資大概是從2011年開始，我們剛開始做這業務的時候主要客戶就是中投。到2012年、2013年發生了很大變化，我們發現客戶越來越多，從險資、銀行、開發商一直到這兩年開始慢慢增多的中小型民企，財富管理公司，高凈值個人等。

這有幾個方面因素，一個是宏觀經濟層面，中國當前GDP增速，包括房地產業在內的投資回報，已經不可能複制十年前的情況。

其實包括還有另外一個因素，人民幣進入緩慢貶值通道、國內缺乏具有永久產權並且收益穩定的可投物業，成為這一波國內險資出海的大背景。

再有第三個，也是挺重要的因素，就是政策層面鼓勵。2012年保監會出臺保險公司境外投資辦法，給大部分險資開出了通往國外的窗口，鼓勵更多的險資把它的資產配置在海外。

其實之前他們也有這種需求，只不過政策層面沒有給他們很明確的指引，從2012年底出來這個政策之後，大量的險資開始出海。

在險資配置不動產這塊來說，中國企業的發展還是相對比較慢，其實全球排名前幾名的保險公司，像AIA，這些公司的資產配比里頭，有將近10%到15%是合理配置在不動產上面的。

去年我們做的一個統計顯示，中國險企這方面只有2.3%，這個配置比率還是非常低。從保險業本身自身的需求，包括它資產的安全性，資產配置上需求來說的話，是有必要與國際對接的，從目前只有2.3%的占比提升到10%左右。

張航：本質上來說資金永遠是逐利而為的，哪里有錢賺，資本就流向到哪里。從國家層面上講，隨著中央一帶一路政策的推出，政府也是鼓勵中小型的民營企業投資海外，他們也紛紛走出國門進行一些物業並購和開發，盡管項目標的投資額遠沒有險資、政府主權基金那麽大，但畢竟也是踏出了第一步。

國內一個叫總部基地的民營企業在倫敦投資的項目就是一個很好的範例。總部基地集團2005年在北京豐臺科技園成功開發了獨棟總部企業園區，目前運營狀況良好，落戶園區的大型國企和上市公司多達40多家。

總部基地六年前在英國拍了一塊地，位於東倫敦皇家阿爾伯特碼頭，是當地政府重新振興經濟的重大項目。他們之所以選擇跟總部基地合作，是因為總部基地獨棟式的園區開發理念，是為中小企業量身定制的寫字樓。這可以為英國引入更多的中國企業投資英國。同時給當地帶來更多的就業機會並拉動經濟增長。

當然這個項目的規劃也是比較符合英國當地政府對於振興經濟的要求。項目一期規劃為22個獨立寫字樓，每個樓有1500平方米到2500平方米左右。之前這樣的寫字樓業態在英國是比較少見。英國傳統的金融區，像金絲雀碼頭基本都是高層甲級寫字樓，總部基地開發的位於城市新興區域的科技園式的寫字樓應該是第一次出現在東倫敦。

還有其他一些民營企業，他們聯合中國主要的民營企業，組成大的投資集團。譬如說中民投目前也成立了一個並購基金，也積極在英國，北美地區尋找大型的整棟辦公物業標的。

不論是從政府宏觀經濟層面的鼓勵和刺激，還是從投資標的國當地的稅務，法律的透明與完善程度來講。中國資本流入境外發達市場國家，從交易保障和資金安全性上還是比較令人踏實和放心的。

另外純粹從投資回報的角度來講，現在中國二三線城市最近幾年的甲級寫字樓，包括商用物業的供給量，是遠大於實際需求的。這就造成很多城市的大型辦公物業空置率增加，商場運營困難，現金流不好。可是土地拍賣價格卻不降反升，這都為更多投資資本流出創造了客觀條件。

一線城市包括北京、上海、深圳，這三個城市目前寫字樓的空置率還是可以接受的，但租金上升勢頭不再持續，也開始慢慢保持平穩。從租金回報的角度上來說，整個北京市場年回報率還不到4%，相比成熟市場回報率以及低利率的杠桿成本，這是相當低的回報。目前包括倫敦，紐約，投資核心區域運營穩定的辦公物業基本上可以拿到4.5%的回報，甚至於到5%，這是很正常的。其它一些新興區域，像日本，現在也有很多人在考慮投資日本房地產市場，因為它有銀行負利率的刺激，這也為資本套利創造了空間。

問題：保險公司在投資海外地產的時候，有什麽特點?

王堯：險資首先考慮的是安全性，第二是收益率，第三是這個國家的政治穩定度，第四是這個國家的法律法規、會計、稅務的透明度，第五就是地產市場流動性。

2012年底出臺的險資海外投資政策，涉及去國外投資房地產是有明確限制的，具體是多少個國家多少個城市為限，險資投不動產類只能去這幾個國家。保險資金是一個長期性的資金，要保證每年的固定收益，其實它對收益的要求並沒有像其他行業，比如開發商、私人企業那麽高，它只要保證每年一個租金收益就可以了，過去幾年可能是5.5，這幾年降到4.5左右。

簡單說一個例子，為什麽這麽多企業會選擇在英國這個市場。首先英國它是一個政治穩定度比較高，再一個就是說它的稅率、法律非常透明。

在倫敦來說，大部分險資為什麽投寫字樓?一般來說，寫字樓是15年的租約，租約是每年只漲不跌的，其實很好匹配了險資的需求。買來15年，每年有固定化的需求，每年利潤都在增長，這是很好的與險資匹配的產品。

此外，寫字樓相對於酒店、商業、以及住宅開發來說的話，它對管理的需求並不是那麽高。大部分險企不具備開發能力，一般來說它是不會介入到整個開發流程，也不希望有過多的人力、物力在蓋樓，或者是物業的維護上。

問題：如果還有險資想出海的話，對它們來說，還有哪些風險需要去規避?

王堯：我們拿倫敦做例子，2011年平安買的一個樓，當時它買的初始回報大概在5.75左右。到當前最新的人壽的成交案子，它的回報率是4.75，可以明顯看到當地資產價值已經慢慢炒起來了，收益比已經被壓縮到一定程度了。

很多保險公司對資產也是越來越挑剔。包括位置、安全性、市場環境，也都是在做重新的評估。尤其美國存在一個加息預期，我們跟某一家保險公司聊，對購買的不動產定期會做一個資產價值的評估，這個價值評估最主要的指標就是無風險利率。

問題：中國企業去倫敦買物業，這些來自中國的資金在當地總投資中占比是多少?是否出現了中國企業買得多了推高當地資產價格的情況?

王堯：我們先拿澳大利亞做一個簡單的例子，現在不少報道說，因為中國投資人過去了，把澳大利亞的整個房地產市場炒起來，搞得當地都沒人能買得起房子了。但我看了一個數據後很驚訝，其實中國買家在這里並不是第一名或者第二名，它是排在第四，前面是美國、歐洲、亞太其他地區。

我們拿澳大利亞的豪宅市場舉例，高端住宅里買得最多的人是加拿大和美國人，第二是歐洲人，第三是日本韓國這些人，第四才是中國人。從整個住宅市場來說，我並不認為是中國人把當地房地產炒起來的。

倫敦是一個對全球資本吸引都很大的一個地方，它首先吸引的是美洲、東歐、中東，其次俄羅斯、新加坡、中國香港的資金，然後才是中國內地的資金，是這麽一個排序。其實中國這兩年的投資量才占了當地寫字樓交易量的20%。