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俄羅斯經濟的另一種聲音：農產品替代石油、擴大供給降房價

對當前的俄羅斯經濟如何對癥下藥？俄羅斯國內的政策建議平臺也有不同的觀點。

斯托雷平俱樂部，一個為俄羅斯總統經濟委員會提供政策建議的專家組織認為，俄羅斯經需要找到新的增長點替換石油。斯托雷平俱樂部成員維克多·茲瓦格里斯基對俄塔社表示。

事實上，斯托雷平俱樂部得名於1906年至1911年期間俄國首相彼得·阿爾卡季耶維奇·斯托雷平推行的、旨在摧毀村社制度、扶植富農經濟的土地改革。該俱樂部成員將自己成為“市場派的現實主義者”，在許多方面提出的經濟政策觀點都與俄羅斯中央政府和中央銀行有所不同。

農產品取代石油？

“在20世紀早期，俄羅斯沒有石油出口的情況下也發展得非常好，還能向所有國家出口糧食，農產品是全歐洲最好的。因此，‘新石油——糧食和牛奶’的口號完全沒錯。另外，我們應該對農業基礎技術（生物乙醇、生物技術和制藥學）進行深入改革，只有這樣會帶來高額的收入，以至超過石油和天然氣等原材料出口的收入。”茲瓦格里斯基表示。

根據斯托雷平俱樂部專家的意見，農業發展理應得到金融支持——針對農業發展的信貸應該使用最低的利率，該措施可以讓所有地區的農業生產商擁有相同的權利，並提高他們的競爭力。

引進人力資本

斯托雷平俱樂部也對引進人力資本表達了特殊關切。“簡而言之，俄羅斯當前存在技術熟練工人的嚴重不足。教育體系一直針對於培養‘白領員工’，也就是管理者。但由於當前國家商業環境正處於困難的狀態下，並不需要那麽多的管理者。”茲瓦格里斯基補充說，在俄羅斯的實體經濟部門中，缺乏年輕的專家。因此，一旦國家開始儲備人力資本，企業也將獲得更多的可能性，在獲取人力資源上得到稅收減免，那麽在生產領域缺乏專業人才的問題也就可以得到解決。

減壓中小企業

斯托雷平俱樂部也對中小企業的發展給予了特別的關註，因為在新經濟條件下中小企業正是增長的驅動力。根據專家們的看法，為了創造的新的中小企業，必須確保“完全零度”條件，並至少在中期內從整體上降低對商業的財政、行政壓力。“2015年大部分中小企業主面對的財政壓力（罰金、稅收、勘察成本）整整提高了20-30%。而關稅壓力則提高了30-40%。”

斯托雷平俱樂部相信，俄羅斯的中小企業應轉向專利體系，為企業設立“絕對透明”的規則。“針對中小企業的專利體系在所有發達國家都存在。這與服務業領域的企業尤為相關。過去，擺在我們面前很大的工作就是完善專利制度，而現在需要就收入維持單一的稅率。”

降低基準利率

斯托雷平俱樂部也提出了降低基準利率的建議。根據茲瓦格里斯基的意見，俄羅斯聯邦的基準利率應該在3-5%之間。

“據比較：美國的基準利率為0.4%，歐盟0.25%，日本甚至是負利率。日本在國家層面倒貼給企業，促使他們開辦企業——而且完全不是能源、資源和煤炭企業。除此之外，不僅僅要降低信貸的利率，同時也要降低借入資金的成本，尤其要房地產商降低核心利率。”

“擴大不動產市場上對居民的供給、從而降低購房的成本非常重要。當前，根據人民收入水平和買房成本比，俄羅斯是全世界買房最困難的5個國家之一。與巴基斯坦和摩洛哥並列。”根據斯托雷平俱樂部的觀點，俄羅斯借貸的利率和基準利率應該下降到3-5%，建築貸款利率應該不高於10%。

二線樓市領漲5月房價 北上廣深漲幅跌出前十

房價還在漲，其中二線城市漲幅明顯快於一線城市。

中國指數研究院數據顯示，2016年5月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為11662元/平方米，環比上漲1.70%，漲幅較上月擴大0.25個百分點。從漲跌城市個數看，74個城市環比上漲，24個城市環比下跌，2個城市持平。

而房價上漲依舊是不可避免的事實，全國100個城市(新建)住宅均價較去年同期上漲10.34%，漲幅較上月擴大1.36個百分點。同時，北京、上海等十大城市(新建)住宅均價為22113元/平方米，環比上漲1.93%，漲幅較上月擴大0.40個百分點;同比上漲15.48%，漲幅較上月擴大1.06個百分點。

雖然一線城市房價也在上漲，但漲幅卻罕見地跌出前十，反倒是二線城市出現領漲的局面。

漲幅居前十位的城市依次是：廈門、合肥、無錫、南京、廊坊、東莞、杭州、中山、南昌、珠海。具體來看，廈門、合肥漲幅超過5%，無錫上漲4.06%。南京、廊坊、東莞、杭州、中山、南昌漲幅在3%~4%之間，珠海上漲2.72%。以蘇州為例，5月24日土地拍賣的11幅地塊的平均溢價率達到了115%，土地市場的火爆又進一步傳導到房價，因此房價不斷上漲。

事實上，今年以來，蘇州等二線熱點城市土地市場持續升溫，為穩定市場，蘇州政府緊急出臺土地“限價令”，引導房企理性拿地，防止土地市場過熱。

中原地產首席分析師張大偉認為，二線城市漲幅超過一線城市的最主要原因是因為政策因素。在3月份，一線城市出臺了不同力度的約束性政策抑制了一線城市的價格上漲。從限購、限貸政策看，二線城市目前的寬松程度也最大，所以導致在前4月資金寬松的情況下市場活躍。

“廈門、南京、合肥等城市目前的庫存處於明顯加速去化過程中，這幾個城市本身的供小於求，預計這些城市很快可能面臨升級的調控措施。”張大偉告訴記者。

需求方面，一線城市整體成交量增速繼續放緩，上海、深圳同環比均下滑;南京等二線熱點城市政策收緊效果顯現，成交量較上月有所回落，但同比漲幅仍維持在高位。

雖然一線城市成交增速放緩，但是價格依舊在絕對高位。比如，北京上漲3%。

以上海為例，根據上海鏈家市場研究部數據，2016年5月上海新房市場供應量為127.2萬平方米，環比下滑3.2%，同比上漲19.2%;成交量為98.8萬平方米，環比上漲1.6%，同比下滑30.6%;成交均價為36700元/平方米。

“5月以來拍地價格的不斷升高，市場熱情重新被點燃，因此房價還是在高位。”上海鏈家市場研究部總監陸騎麟告訴記者。

6月1日，上海寶山區寶山新城顧村A單元10-03、10-05地塊進行土地拍賣，最終由信達地產以58.05億奪得，樓板價36962元/平方米，溢價303%，這個溢價率也是近期上海土地拍賣的新高。

對此，中國指數研究院認為，部分城市樓市及土地市場仍存在過熱風險，政府將繼續嚴密監控，適時出臺調控政策，穩定市場發展。價格方面，部分熱點二線城市各類需求增長，供不應求矛盾加深，而短期內供應增長有限，房價仍存上漲動力，同時高價土地頻出，也增強了未來房價上漲預期。若政府采取有效措施，抑制投資需求釋放，房價漲幅或將逐漸企穩。

香港人搶購泰國住宅 都是高房價產生的擠出效應

香港寸土尺金的地價令很多人蝸居於狹小逼仄卻價格高昂的公寓，樓市泡沫和房價的壓力讓更多的香港人開始考慮添置海外物業。近年來東南亞國家如泰國、新加坡等地被港人列為海外置業的首要目標，泰國長期以來為眾多香港投資者所熟知，加上巨大的價格優勢，其住宅項目無一例外引發港人的搶購狂潮。

近日泰國最大公共交通運營商BTS集團和泰國房地產開發商Sansiri合作的最新住宅項目THE LINE Asoke-Ratchada在香港舉行推介會。該項目位於曼谷新核心商業區內，因為地理位置和交通條件的便利，目前已有超過1000位買家登記參加下個周末的展銷會。

該項目在香港的獨家代理商、帝皇地產和亞洲銀行家俱樂部首席執行官賴遠方稱，新項目此次將面向香港買家銷售100-150個單位，約占單位總數的21%-31%。據以往經驗，他預測參加兩周後公開發售會的買家將會超過2000人，競爭將十分激烈。

地產商Sansiri的創始人及行政總裁Apichart Chutrakul談道，去年兩家公司曾合作推出多個住宅項目，在市場上引發極大回響，所有單位都在推出的第一天全部售罄，總價值超過29萬美元。它們吸引了不少海外買家青睞，據公司統計，這些項目的海外買家占10%，當中超過一半的買家來自香港地區。

數據顯示，2015年兩家公司合作的項目THE LINE Jatujak-Mochit和THE LINE Ratchathewi中，香港買家的投資比例分別占項目總值的10%和14%。關於這次的新項目，雙方預計香港買家的投資額將達1400萬美元，占項目總值的20%。

港人在泰投資有著很長的歷史，對泰國市場十分了解，這使得BTS集團、Sansiri公司和其旗下項目被香港投資者所熟知。Chutrakul表示，集團將海外業務的重點放在香港是因為他們希望能成為國際化的發展商。香港是他們海外最大和最優質的市場，他們將提供層數最好的單位供香港買家選擇。面對大中華地區的潛在市場，Chutrakul說，公司有在有在中國銷售相關項目的計劃，將來也會增加中國市場的投入力度。

Chutrakul指出，公司良好的聲譽是其銷售業績十分理想的重要原因，交樓時單位的實際情況往往能夠符合業主的預期，甚至超出預期，這是其他項目做不到的。此外，物業臨近交通樞紐，突出的設計、貼心的售後服務，以及豐厚的投資回報，都是吸引投資者的主要原因。此外，此次新項目的物業租賃回報率將高達6%。

賴遠方認為，雖然目前中國對海外資產的管控較為嚴格，香港投資者更容易進行海外投資。但從旅遊業的趨勢可以預測，若幹年後泰國將會成為中國人投資的熱門目標，屆時相關價格也會顯著上升。

Chutrakul介紹，泰國政府對於外國資金購房政策較為寬松，每100個單位中最多能銷售給外國人49個單位。外國買家可以擁有房子的產權，但是不能擁有土地所有權。關於今年的項目規劃，Chutrakul稱，包括THE LINE Asoke-Ratchada這一目標群體主要為CBD上班族的高層公寓在內，今年集團將與BTS公司繼續合作推出5個位於曼谷主要交通沿線的新項目。

據悉，這一新項目將於6月11至12日在香港萬豪酒店進行全球公開發售，屆時買家可於現場或透過電話等渠道進行認購，此次發售實行先到先得制。該項目單位售價為110萬港元(14.2萬美元)起，每平方米單價將於本周末公布。

中國房價行情平臺租金榜：北上深領銜高房租

房價節節上漲，一線城市和二線核心城市的房價均已十分高昂，這些城市的年輕人絕大多數買不起房，可是三四線城市就業機會又不多，要想繼續待在核心大城市，只能選擇租房。

這兩年，隨著房價持續上漲，房屋租金水漲船高。租不起房逐漸變成一個大問題，大到引起國務院重點關註。

國務院辦公廳日前印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》(下稱《意見》)，要求到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規範、租賃關系穩定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系。《意見》還提出各地要制定支持住房租賃消費的優惠政策措施，引導城鎮居民通過租房解決居住問題。

那麽各地的租金水平又是怎麽樣，哪些城市租房壓力更大呢？

大城市租房也不易

《第一財經日報》記者根據中國房價行情平臺發布的中國城市租金排行榜，對42個主要城市（省會、計劃單列市和部分經濟大市）的房屋租金統計對比發現，北上深三大一線城市的租金在全國遙遙領先，廣州以及杭州、廈門、三亞緊隨其後。在房屋租售比方面，廈門租金收益相對最低，要收租63年才能回本。

必須指出的是，這里的租金都是平均租金的概念，即在市轄區的所有的房子平均租金價格。在任何一座大城市內部，中心區和偏遠區域的租金價格差異極大。另外，以下所說的價格，均為每平方米的價格。

數據顯示，北京的平均租金達到71.24元，也就是說在北京租一套100平方米的房子，價格要超過7000元，當然在中心區域，則遠遠不止這一價格。緊隨其後的是上海和深圳，這兩個城市的平均租金超過66元/平方米。

在北上深之後，第二梯隊的城市與三大一線城市差距極大，比如一線城市廣州雖然排在第四，但與其他三個一線城市相差了22元，差距相當之大。不僅如此，在漲幅方面，北上深房租同比都上漲超過10%，而廣州仍然不溫不火，同比僅上漲1.64%，這是因為，過去一年，北上深房價上漲較快，而廣州一直保持理性平穩的狀態。

排第五的是近年來經濟發展勢頭十分不錯，最有希望邁入一線城市行列的杭州，平均租金達到41.39元，基本與廣州在一個檔次，租金漲幅也達到了5.62%。這也說明，隨著這兩年杭州信息經濟的快速發展，進入杭州的年輕白領越來越多，房屋租金也水漲船高。

在杭州之後，廈門和三亞兩座旅遊城市分列六、七位，這兩座城市目前的房價水平比較高，尤其是廈門，房價遠遠超過廣州，排在北上深之後，位居全國第四，因此房租高企也屬正常。

從第八位的南京開始，大部分城市的租金差別不大，比如南京平均租金為33.23元，第14名的溫州租金為30.21元。總體上看，沿海發達地區的城市房價高，房租也比較高。在14個平均租金過30元的城市中，除了哈爾濱，其他城市均位於沿海地區。

相比之下，42個主要城市中，租金最便宜的幾個城市分別是石家莊、呼和浩特、無錫、烏魯木齊和合肥。其中石家莊和呼和浩特的平均租金都低於20元，其他三個城市也僅略高於20元。倒數第五的合肥盡管近來房價快速上漲，但平均租金也僅有21.52元，這說明租金相比房價有一定的滯後效應，預計未來該市房租上漲仍有較大空間。

廈深收租回報期最長

不過，租金漲幅雖然快，但是還無法追上房價上漲的步伐。這其中，房屋租售比可以反映一個城市的收租回報周期。

按照國際慣例，租售比是衡量一個地區房地產運行良好的重要指標，指每平方米月租金與房價之間的比值，國際標準通常為1∶100到1∶200。不過由於國情等方面的差異，例如發達國家在房屋持有環節的成本更高，因此房租也會更貴。

再比如，中國的消費觀念與發達國家不一樣。中原地產首席市場分析師張大偉說，中國購房者資金來源與西方不同，不僅來自夫妻雙方，他們的父母也會出錢付首付；其次，發達國家的房產自有率比較低，對房產的熱衷程度不高，購買後用於自住的用途高，投資價值不高。而在中國，房產在整個社會財富里面作為儲蓄用途抗通脹的比例很高。因此相比收入，中國的房價水平更高。

因此，綜合各種原因，中國的房屋租金回報周期也遠遠比國際標準更長。《第一財經日報》記者統計20個房屋的租金回報周期最長的一二線城市數據顯示，這些城市的房屋租金周期大多超過400個月以上(即使第20名的武漢也接近這一數字)。

其中，房屋租賃回報周期最長的是二線城市廈門，房屋租售比高達1∶756，也就是說，需要出租房屋756個月(約63年)才能收回購房的本錢。

廈門的回報期之所以這麽長，與其近年來快速上漲的房價有關。自2009年以來，廈門房價都保持上漲的勢頭，即便是2014年全國房價下行調整的時候，廈門房價仍持續上漲，尤其是在今年以來一二線房價的上升過程中，廈門作為二線“四小龍”的一員，漲幅相當驚人。

50多歲的陳先生來自福建泉州，目前在浙江做點小生意，2014年底在廈門杏林灣入手了一套80多平方米的房子，每個月要還1.2萬元左右，去年年中由於資金緊張，陳先生一度想要賣掉這套房子，不過最後還是支撐下來。“幸好支撐了下來，現在這套房子升值了至少100萬，做生意要賺多少年才能賺到啊。”

“廈門房價基本就是喊上去的。”去年8月以後一直在廈門各個區域看房的肖先生說，相比去年8、9月，現在廈門城區的大部分房價已上漲三四成。“現在許多上班族靠自己已經不大可能買得起這邊的房子。”

根據中國房價行情平臺的數據，5月份廈門的平均房價已達到29027元，超過一線城市廣州近9000元，直逼北上深，位居全國第四。不過房價在高漲，房租上漲相對較慢，目前廈門的租金水平位居全國第六，僅相當於北上深的五成多，相當於廣州的86%。這也說明，相比高漲的房價，廈門的實體經濟所能支撐的租金水平要滯後很多。

另一個經濟特區深圳位居第二，其租售比為1∶740，相當於要收租62年才能回本。盡管深圳的房租也漲了不少，但畢竟房價上漲的速度更快。2015年以來，深圳大部分區域的房價都漲了一倍以上。

在廈深之後，是去年下半年以來房價高速增長的二線城市南京，其租售比達到1∶631，相當於要收租53年才能回本。北京排名第四，租售比與南京相近。上海位居第五，其租售比也達到了1∶616。這五個城市的租售比都超過了1∶600。

值得註意的是，相比房價，租售比排名靠前的城市，不再是一線城市“專屬”，多個二線城市均漲幅靠前，例如除了租售比周期最長的廈門外，南京也高居第三，珠海、溫州、蘇州、天津和合肥分列第6到第10位。

這其中，廈門、南京、珠海、蘇州和合肥都屬於去年下半年以來房價高漲的二線城市。但是由於房租遠遠沒有房價上漲的步伐快，因此這些城市的房屋租賃周期也在不斷拉長。

租賃回報周期過長，也影響了住房租賃市場的培育。張大偉認為，租售比過低是影響建立住房租賃市場的關鍵因素，要想達到《意見》想要的效果，需要後續配套措施的出臺，使房價不再大幅上漲，整體價格平穩，租售比提高，這樣才能建立完善的住房租賃市場。

42個主要城市平均租金

部分城市房屋租售比

24個小城鎮房價過萬 浙江為何最多

今年以來，在樓市進入到高燒模式之後，一線城市和二線核心城市的房價均已十分高昂。對部分年輕人來說，周圍的小城鎮似乎是不錯的選擇。不過，現如今，要在核心城市周圍的小城鎮居住也已不易。

《第一財經日報》記者根據中國房價行情平臺發布的全國小城鎮房價排行榜統計發現，已有24個小城鎮的房價突破萬元大關，這些小城市主要包括兩類，一類是環深圳、上海和北京三大一線城市周邊，由於一線城市購買力外溢所帶來的房價上漲。另一類主要是浙江板塊的很多縣城(縣級市)，前幾年浙江房價整體上漲較快，基數較高，近些年房價實則較為平穩。

需要說明的是，這里的小鎮既包括了縣、縣級市，也包括東莞、三亞等不設區縣的地級市下屬的郊鎮，因為在這些城市的鎮相當於其他城市的區縣。由於數據依據的是各城市所轄縣市級區劃的小區在當月出售的存量住宅均價的算術平均值(元/㎡)，區域範圍較小、樓盤不多，而且是一月一統計，因此數據相對變動較大。

環一線城市上漲快

這其中，排名第一的仍然是三亞的鳳凰鎮，其均價達到16891元/㎡。憑借得天獨厚的地理氣候優勢，三亞吸引了大量北方人來過冬、養老，置業需求旺盛，前幾年三亞房價一直高漲，曾長期位居全國第四，只是近兩年才有所下降。鳳凰鎮房價已經比之前高峰期時下降了不少。

東莞鳳崗鎮房價今年以來扶搖直上，與鳳凰鎮的差距已然很小，只少100多元/㎡。今年1月，鳳崗鎮的房價還只有14489元/㎡，位居全國第四，但4個月間就上漲了2000多元。按照目前鳳崗鎮的上漲態勢，超過鳳凰鎮指日可待。

與鳳崗鎮相似的還有同樣毗鄰深圳的東莞市塘廈鎮，這個經濟大鎮今年1月房價還只位居第八，但5月已升至全國第四，4個月間房價上漲了3000多元，漲勢超過了鳳崗鎮。

在超過萬元大關的24個小城鎮中，東莞就占據了7個之多。這是因為在深圳房價高漲的情況下，大量的購買力外溢到東莞的臨深片區置業，直接造成了東莞的房價直線飆升，今年臨深片區幾個鎮的房價同比上漲都在50%以上，房價明顯超過東莞市區。

與之有相似邏輯的還有北京周邊的廊坊、上海周邊的蘇州轄下的一些郊縣。例如毗鄰北京的河北廊坊轄下燕郊鎮(屬縣級市三河)以16728元/㎡位居第三；三河市位居第八，大廠縣位居第18，香河縣雖然沒有過萬，但是也超過了9000元，位居第40。

在河北，有“北三縣”的說法。所謂“北三縣”，是指廊坊市下轄的三河市、大廠回族自治縣、香河縣，這三個縣市行政上隸屬河北廊坊市，卻被京津包得嚴嚴實實，成為河北的“飛地”。特殊的地理位置，讓這里成為了河北的經濟特區，可謂離北京最近的“後花園”，吸引了大量受制於北京高房價而轉移過來的購房需求。

此後，北京市政府東遷，通州城市副中心確立，通州發布史上最嚴限購政策，與通州一河之隔的“北三縣”和京南的固安（即廊坊“四小虎”）樓市之火越燒越旺，漲幅甚至跑贏了深圳，構成了環京樓市中最為活躍的四個板塊。

繼今年3月滬、深等一線城市之後，環京北三縣（燕郊、大廠、香河）和固安4月相繼發布樓市限購限貸政策，環京地區大量樓盤待售停售，廊坊“四小虎”遭遇限購冷水，樓市開始降溫。

得益於一線城市房價高企、購買力外溢的還有蘇州的昆山、常熟等地。易居智庫研究總監嚴躍進說，今年3月後，滬深部分剛需以及投資投機購房需求開始轉移至周邊的城市，也帶動了周圍地區房價的上漲。

不過，大量非本地人“任性”買房，也給這些在收入和消費水平上明顯低於一線城市的二三線城市居民增加了不小的壓力。易居房地產研究院研究員曹倪娜分析，由於需求溢出效應，環一線城市周邊吸引了大量有購買力的購房者，推動房價快速上漲，而這部分人的收入並不全部來源於當地，推高了這些小城市的房價收入比。

浙江板塊：高位橫盤多年

與環一線城市相比，另一部分房價上漲較快的小城鎮主要來自浙江板塊。在24個房價過萬元的小城鎮中，來自浙江的就有10多個，可見浙江房價整體水平比較高。

這其中，溫州轄下的瑞安市以15260元/㎡位居全國第五，臺州轄下的溫嶺市位居第七，金華轄內的義烏和永康也進入到前十名。溫州的永嘉縣、臺州的臨海市、麗水的青田縣、溫州的樂清市、杭州的淳安縣、寧波的臨海縣房價也都過萬。此外，江山、海寧、象山、武義、余姚等縣(縣級市)房價雖沒過萬，也都超過了9000元/㎡。

浙江板塊房價普遍較高，有多重原因，一是在全國各省份中，浙江的民營經濟和縣域經濟最為發達，城鄉居民實際收入水平在直轄市以外的各省份中最高。從自然地理條件來看浙南、浙西等地都是丘陵地帶，山地多，平地少，城市發展空間比較小，房價比較高。

另一方面，2008年國際金融危機對浙江經濟影響較大。受外貿經濟、制造業、民營經濟增速放緩的影響，浙江宏觀經濟下行壓力增大，其後不少資金脫離實體經濟，流入了房地產。2009~2010年浙江房價上漲十分迅猛，脫離了經濟基本面，所以含有較大泡沫成分。杭州、溫州的房價都超過了廣州，直逼上海、北京。

不過，2011年後由於經濟下行壓力較大，浙江板塊房價開始大幅下跌。而在2014年以來全國樓市普遍下行的時候，浙江板塊率先下跌，跌幅比較大。嚴躍進說，過去浙江民間資本充斥樓市，投資投機型的購房需求較大。隨著實體經濟漸趨疲弱，房價持續上漲態勢終究難以支撐。

今年4月，上海易居房地產研究院發布《近6年70城房價趨勢報告》（下稱《報告》），對全國70個城市新建商品住宅的價格按定基增幅進行排序，即對比2010年全年的房價。

研究發現，2015年12月份增幅列在後10位的城市分別為溫州(-22%)、唐山(-3%)、杭州(-3%)、海口(-2%)、寧波(-2%)、蚌埠(-2%)、泉州(-1%)、金華(0)、青島(1%)和大理(1%)。這其中，浙江板塊占據了4個，即溫州、杭州、寧波和金華。也就是說在過去五六年間，浙江板塊的房價基本沒有上漲，甚至還略有下跌。

不過，如果以2014年底的數據對比2010年的數據來看，溫州為-24%，杭州為-8%，寧波為-6%。可見2015年以來浙江板塊已經有了明顯的反彈。今年以來更是進一步上漲。

當然，即便在止跌反彈過程中，浙江省內不同城市的分化亦十分明顯。浙江省統計局的數據顯示，3月份，浙江11個設區市新建商品住宅銷售價格環比普漲，上漲的城市比上月增加4個，其中，漲幅較大的是杭州(2.3%)、寧波(1.6%)、溫州(0.5%)。同比7漲3降1平，其中，漲幅較大的是杭州、寧波、溫州；降幅較大的是臺州、衢州、舟山，分別下降3.1%、0.8%和0.5%。大城市與中小城市之間的分化仍十分明顯。

廈門合肥南京蘇州房價狂飆 做生意多年不如買套房

在3月一線城市樓市調控紛紛加碼之後，盡管一線城市已明顯降溫，但以南京、蘇州、合肥和廈門為代表的二線城市接棒一線城市的火爆，房價、成交量及土地出讓量不斷刷新紀錄。

國家統計局18日發布的5月份70個大中城市的住宅銷售價格統計數據顯示，與4月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有4個，上漲的城市有60個，持平的城市有6個。環比價格變動中，最高漲幅為5.5%，最低為下降0.5%。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉對此解讀稱，房價總體漲勢放緩，一、二、三線城市環比漲幅均比4月有所收窄。據測算，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比綜合平均漲幅分別比上月收窄0.3和0.4個百分點，其中一線城市環比平均漲幅分別比上月收窄0.8和0.7個百分點，二、三線城市環比平均漲幅都分別比上月收窄0.2和0.1個百分點。

同比來看，5月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市均為50個，分別比上月增加4個和3個。房價同比總體繼續上漲，但城市間漲勢出現新變化。一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均開始收窄，而二、三線城市同比平均漲幅則在上月基礎上繼續擴大。

中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》分析，新建商品房數據中，二線城市全面取代一線城市，成為房價上漲的先鋒。相比4月，5月上漲城市中一線城市繼續降溫，二線城市開始全線瘋狂。

這其中，廈門環比上漲5.5%位居第一，合肥環比上漲5.1%位居第二，南京上漲4.1%。從目前市場看，包括在國家統計局統計發布的70個城市外的蘇州，這四個城市的房價漲幅從4月開始就已全面取代了一線城市，堪稱房價上漲“四小龍”。另外天津、杭州、武漢、福州、無錫、南昌、鄭州、寧波、石家莊、濟南等城市漲幅單月環比均超過了1%。

這其中，“領頭羊”廈門自2009年以來，房價都保持上漲的勢頭，即便是2014年全國房價下行調整的時候，廈門房價仍持續快速上漲。今年以來，廈門又繼續一波快速行情，半年內大部分區域已上漲四成以上。根據中國房價行情平臺的數據顯示，5月份廈門的平均房價已達到29027元，超過一線城市廣州近9000元，直逼北上深，位居全國第四。

來自福建泉州的陳先生，目前在浙江做點小生意，2014年底在廈門杏林灣入手了一套80多方的的房子，每個月要還月供1萬2左右，去年年中由於資金緊張，陳先生一度想要賣掉這套房子，不過最後還是支撐下來。“幸好支撐了下來，現在這套房子升值了至少100萬，做生意要賺多少年才能賺到啊。“

合肥的上漲速度與廈門不相上下，5月合肥下屬長豐、肥東、肥西三縣樓盤備案價均已過萬，且部分熱門樓盤備案價直逼兩萬，肥西信地華地城在不到一個月的時間內，備案價由8311.81元/平米漲到10200.53元/平米，漲幅為22.7%。

在土拍市場，早在今年4月底的土拍中，合肥城建以1490萬/畝拿下肥西【2016】6號地塊，高達10159.04元/平的樓面價使肥西的樓面價在三縣中率先破萬元大關。下屬縣的樓面價都過萬，細思極恐啊。

在二線“四小龍”繼續狂飆突進的同時，一線城市則開始降溫。其中，深圳漲幅明顯放緩，環比漲幅只有0.5%，市場開始明顯降溫，在調控政策影響下，深圳二手房連續2個月未上漲。北京、上海等等城市漲幅也開始放緩，不過，雖然一線漲幅放緩，但絕對值依然處於高位。

張大偉說，盡管絕大多數城市房價環比都出現上漲，但城市間漲幅差異仍然較大。從數據指標看，雖然二線城市刷新新高，但本輪樓市從2015年5月開啟全面上漲火爆周期，在經歷12個月的沖高後，在2016年5月開始觸頂跡象明顯。後續漲幅將持續放緩，不排除在2016年4季度出現部分城市開始下調的可能性。

穩房價拉經濟兩不誤 熱點二線城市可增土地供應

一半是海水，一半是火焰。

一邊是一線城市和部分二線熱點城市節節升高的房價和地價，一邊是全國房地產投資增速低位運行和三四線城市的高庫存壓力，如何在發揮好房地產投資對宏觀經濟支柱作用的同時，又不會造成新的庫存積壓？這其中，增加一二線城市尤其是二線熱點城市的土地供應迫在眉睫。

房地產投資拉動不足

在本周舉行的5月份國民經濟運行情況新聞發布會上，國家統計局新聞發言人盛來運說，從總體情況來看，房地產商的投資還是比較謹慎的。有三個數據可以證明，第一個數據是房地產投資增速，1~5月份房地產投資同比增長7%，比1~4月份回落0.2個百分點。

第二個數據是土地購置面積，1~5月份同比下降5.9%，雖然降幅比上個月有些收窄，但還是在繼續下降的。房地產土地購置面積在去年大幅下滑30%左右基礎上繼續下滑，可以說明房地產商拿地總體上還是比較謹慎的。第三個數據是土地成交價款，1~5月份土地成交價款同比增長4.7%，這個速度低於房地產的投資。

“這三個數據說明從全國來講，房地產投資還是比較謹慎的，並沒有出現特別過熱的情況。”盛來運說。

那麽為何在一線城市和二線城市房價快速上漲、地王頻出的同時，另外一邊房地產投資卻沒有“過熱”呢？這其中最大的問題在於區域之間、城市之間的分化不斷加劇。在一線城市和部分二線熱點城市上升的同時，部分人口外流、庫存較大的二線城市和廣大三四五線城市仍然不冷不熱，面臨著巨大的去庫存壓力。

對絕大多數三四五線和部分二線城市來說，采用一系列刺激政策去庫存仍是當前的“主旋律。”比如，6月13日，大連市發布《關於化解房地產庫存促進房地產市場平穩健康發展的意見》，從18個方面，旨在消化庫存、穩定市場。其中，對在校生和畢業未滿5年的高校畢業生，在大連市內四區購買新建商品住房的，在取得房屋所有權證後，政府給予購房補貼，補貼標準為：博士每平方米400元，碩士每平方米300元，本科和大專學歷每平方米200元。

類似的去庫存刺激政策，近期還有山西、新疆等地也紛紛出臺。這也說明，目前對絕大多數城市來說，去庫存仍然是重中之重。而且由於絕大多數三四線城市和部分二線城市面臨著人口增長緩慢、供應過剩等問題，去庫存是一個相當漫長的過程，在未來相當長的一段時間內，這些城市要指望開發商繼續拿地、增加投資已不大可能。

但是，由於房地產開發投資占固定資產投資的比重較大，而且還能拉動上下遊的鋼筋、水泥、建材等行業，因此房地產開發投資對當前我國經濟穩增長仍十分關鍵。尤其只有保持一定的發展增速，才能為經濟轉型和結構調整贏得空間。

中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》稱，在當前經濟增速放緩且面臨轉型之際，房地產行業的支柱作用再度被強化，房地產市場無論是對投資還是消費增長貢獻都不容忽視。

在這種情況下，如何讓讓地產開發投資保持一定的增長，又不會造成新的庫存壓力？這其中，一二線城市增加土地供應無疑是一個非常好的選擇。

5月初，對於此前24部委提出的“增加一線和部分二線城市住宅建設用地供應”的行動規劃，國家發改委副秘書長兼國民經濟綜合司司長程建林作出解讀稱，盡管全國住房庫存量很大，但仍要采取區別對待、分類指導的原則。

程建林分析，北上廣深和三四線城市不同，住房庫存量相對較小，“前段時期房地產消費旺盛，一線和部分熱點二線城市房價漲幅很大，說明其核心問題不是需求問題，而是供給問題，所以要增加這部分城市的住房建設用地。”

熱點二線城市應增加土地供應

在現實操作中，北京和上海兩個強一線城市的“大城市病”已經非常嚴重，包括交通擁擠、霧霾等現象都與中國的超大城市化密不可分。目前這兩個城市的常住人口都超過了2000萬，目前已經進入到嚴控城市人口規模、邊界的階段，目前我國也正在逐步分散北京、上海等超大型城市功能，這些超大城市的邊界也得到嚴格控制。

以上海為例，在用地方面，將在“十三五”逐年減少建設用地增量，規劃建設用地總量實現負增長。到2020年，要守住3185平方公里的紅線，比原來的規劃目標減少41平方公里。未來五年，上海新增建設用地只有約60平方公里。

而深圳作為一二線城市中土地面積最小的城市，僅有1900多平方公里，目前城市發展已經基本飽和。因此，從客觀條件上說，北上深這三個房價最高城市要大規模的供應土地，已不大現實。這三個城市在執行嚴格的限購舉措情況下，同時正盡量加強與周圍區域的合作，分散部分城市職能。

一方面是北上深這幾個超大城市嚴控城市發展邊界和人口規模，另一方面是廣大三四線城市、中小城市雖然落戶比較容易，但由於產業發展、公共資源的欠缺，難以吸引人們進入。相比之下，二線城市將有比較大的發展空間，而且這些城市也可能成為未來我國城鎮化的重點。

中國社科院城市發展與環境研究中心研究員牛鳳瑞就對《第一財經日報》分析，北京和上海的城市人口已經達到2000萬左右，確實出現了很多“城市病”。但很多二線城市的人口在五六百萬左右，離北京、上海的距離還非常遠，還有很大的增長空間，“中國一個省區的幅員和人口就相當於一個歐洲大國，所以如果擁有一個500到1000萬人口的省會也很正常。”

以目前房價上漲壓力最大的二線“四小龍”為例，南京的城區人口在“四小龍”中最多，達到599.65萬，但離1000萬的超大城市仍有很大距離，蘇州為437.5萬，合肥的人口只有330多萬，廈門更是只有283萬，這幾個城市都還有很大的發展空間。

而無論是二線“四小龍”，還是武漢、鄭州、東莞等熱點二線城市，這些城市都屬於經濟發展勢頭較好、人口流入較多的二線城市，需求較大，適當增加土地供應不會帶來新的庫存積壓的問題。

另一方面，充足的供應可以讓這些熱點二線城市房價保持在相對合理的水平。比如一線城市廣州，以及二線城市杭州、長沙、重慶這幾個經濟發展較好，人口流入較大的城市，這幾年房價比較平穩的一個原因，就在於供應十分充足。

以廣州為例，根據陽光家緣的統計數據顯示，截至5月31日，廣州全市一手住宅網簽量達到12715套，不僅是“史上最紅”5月，而且還刷新了限購之後，廣州單月的成交量紀錄，僅次於2010年10月廣州樓市限購政策出臺時成交“井噴”的16759套。這是廣州樓市成交繼3月破萬、4月破萬後，連續第三個月創出成交天量。但在價格方面，廣州仍保持平穩理性。由於各種原因，這幾年廣州的土地供應規模一直比較大。

也就說，對目前房價上漲迅猛的熱點二線城市來說，要保持房價的平穩增長，最好的辦法就是增加相應的土地供應。以近幾年房價上漲迅猛的二線城市廈門為例，2015年廈門商品住宅成交350.28萬平方米，這一成交量不及成都的零頭，但這幾年廈門土地供應一直偏少，樓市供不應求。因此，適當增加土地供應，就能有效減緩目前房價高漲的壓力。

只是對不少地方政府來說，在地王頻出、土地溢價高漲的情況下，現在賣一塊地可能相當於過去賣三塊地的錢，地方政府在增加土地供應、平穩房價上也可能缺乏足夠的動力。

但是，這些地方的眼光還應該放得更長遠一些。尤為關鍵的是，二線城市並不具備北上深這樣依靠現代金融和互聯網信息經濟等現代服務業輻射全國的能力。在這種情況下，實體經濟的發展仍十分重要，而保持合理平穩的房價對實體經濟發展十分關鍵。

實際上，觀察近年來幾個經濟發展最好的二線城市，如重慶、長沙等，土地供應均十分充足，房價都較為平穩，這幾年裝備制造業發展態勢也最好。再如杭州，過去房價曾一度超過一線城市，但這幾年來，由於大量的土地供應，杭州房價橫盤多年。恰恰是這幾年，杭州的信息經濟實現快速增長，經濟增速在沿海一二線城市中領跑。

因此，二線熱點城市適當增加土地供應，不僅不會造成新的庫存積壓，而且還能讓房價保持在相對平穩理性的水平，為實體經濟發展創造更好的環境，同時帶動房地產投資的增長，促進宏觀經濟的平穩健康發展。

部分一二線主要城市土地面積及人口規模

穩房價拉經濟兩不誤 熱點二線城市可增土地供應

一半是海水，一半是火焰。

一邊是一線城市和部分二線熱點城市節節升高的房價和地價，一邊是全國房地產投資增速低位運行和三四線城市的高庫存壓力，如何在發揮好房地產投資對宏觀經濟支柱作用的同時，又不會造成新的庫存積壓？這其中，增加一二線城市尤其是二線熱點城市的土地供應迫在眉睫。

房地產投資拉動不足

在本周舉行的5月份國民經濟運行情況新聞發布會上，國家統計局新聞發言人盛來運說，從總體情況來看，房地產商的投資還是比較謹慎的。有三個數據可以證明，第一個數據是房地產投資增速，1~5月份房地產投資同比增長7%，比1~4月份回落0.2個百分點。

第二個數據是土地購置面積，1~5月份同比下降5.9%，雖然降幅比上個月有些收窄，但還是在繼續下降的。房地產土地購置面積在去年大幅下滑30%左右基礎上繼續下滑，可以說明房地產商拿地總體上還是比較謹慎的。第三個數據是土地成交價款，1~5月份土地成交價款同比增長4.7%，這個速度低於房地產的投資。

“這三個數據說明從全國來講，房地產投資還是比較謹慎的，並沒有出現特別過熱的情況。”盛來運說。

那麽為何在一線城市和二線城市房價快速上漲、地王頻出的同時，另外一邊房地產投資卻沒有“過熱”呢？這其中最大的問題在於區域之間、城市之間的分化不斷加劇。在一線城市和部分二線熱點城市上升的同時，部分人口外流、庫存較大的二線城市和廣大三四五線城市仍然不冷不熱，面臨著巨大的去庫存壓力。

對絕大多數三四五線和部分二線城市來說，采用一系列刺激政策去庫存仍是當前的“主旋律。”比如，6月13日，大連市發布《關於化解房地產庫存促進房地產市場平穩健康發展的意見》，從18個方面，旨在消化庫存、穩定市場。其中，對在校生和畢業未滿5年的高校畢業生，在大連市內四區購買新建商品住房的，在取得房屋所有權證後，政府給予購房補貼，補貼標準為：博士每平方米400元，碩士每平方米300元，本科和大專學歷每平方米200元。

類似的去庫存刺激政策，近期還有山西、新疆等地也紛紛出臺。這也說明，目前對絕大多數城市來說，去庫存仍然是重中之重。而且由於絕大多數三四線城市和部分二線城市面臨著人口增長緩慢、供應過剩等問題，去庫存是一個相當漫長的過程，在未來相當長的一段時間內，這些城市要指望開發商繼續拿地、增加投資已不大可能。

但是，由於房地產開發投資占固定資產投資的比重較大，而且還能拉動上下遊的鋼筋、水泥、建材等行業，因此房地產開發投資對當前我國經濟穩增長仍十分關鍵。尤其只有保持一定的發展增速，才能為經濟轉型和結構調整贏得空間。

中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》稱，在當前經濟增速放緩且面臨轉型之際，房地產行業的支柱作用再度被強化，房地產市場無論是對投資還是消費增長貢獻都不容忽視。

在這種情況下，如何讓讓地產開發投資保持一定的增長，又不會造成新的庫存壓力？這其中，一二線城市增加土地供應無疑是一個非常好的選擇。

5月初，對於此前24部委提出的“增加一線和部分二線城市住宅建設用地供應”的行動規劃，國家發改委副秘書長兼國民經濟綜合司司長程建林作出解讀稱，盡管全國住房庫存量很大，但仍要采取區別對待、分類指導的原則。

程建林分析，北上廣深和三四線城市不同，住房庫存量相對較小，“前段時期房地產消費旺盛，一線和部分熱點二線城市房價漲幅很大，說明其核心問題不是需求問題，而是供給問題，所以要增加這部分城市的住房建設用地。”

熱點二線城市應增加土地供應

在現實操作中，北京和上海兩個強一線城市的“大城市病”已經非常嚴重，包括交通擁擠、霧霾等現象都與中國的超大城市化密不可分。目前這兩個城市的常住人口都超過了2000萬，目前已經進入到嚴控城市人口規模、邊界的階段，目前我國也正在逐步分散北京、上海等超大型城市功能，這些超大城市的邊界也得到嚴格控制。

以上海為例，在用地方面，將在“十三五”逐年減少建設用地增量，規劃建設用地總量實現負增長。到2020年，要守住3185平方公里的紅線，比原來的規劃目標減少41平方公里。未來五年，上海新增建設用地只有約60平方公里。

而深圳作為一二線城市中土地面積最小的城市，僅有1900多平方公里，目前城市發展已經基本飽和。因此，從客觀條件上說，北上深這三個房價最高城市要大規模的供應土地，已不大現實。這三個城市在執行嚴格的限購舉措情況下，同時正盡量加強與周圍區域的合作，分散部分城市職能。

一方面是北上深這幾個超大城市嚴控城市發展邊界和人口規模，另一方面是廣大三四線城市、中小城市雖然落戶比較容易，但由於產業發展、公共資源的欠缺，難以吸引人們進入。相比之下，二線城市將有比較大的發展空間，而且這些城市也可能成為未來我國城鎮化的重點。

中國社科院城市發展與環境研究中心研究員牛鳳瑞就對《第一財經日報》分析，北京和上海的城市人口已經達到2000萬左右，確實出現了很多“城市病”。但很多二線城市的人口在五六百萬左右，離北京、上海的距離還非常遠，還有很大的增長空間，“中國一個省區的幅員和人口就相當於一個歐洲大國，所以如果擁有一個500到1000萬人口的省會也很正常。”

以目前房價上漲壓力最大的二線“四小龍”為例，南京的城區人口在“四小龍”中最多，達到599.65萬，但離1000萬的超大城市仍有很大距離，蘇州為437.5萬，合肥的人口只有330多萬，廈門更是只有283萬，這幾個城市都還有很大的發展空間。

而無論是二線“四小龍”，還是武漢、鄭州、東莞等熱點二線城市，這些城市都屬於經濟發展勢頭較好、人口流入較多的二線城市，需求較大，適當增加土地供應不會帶來新的庫存積壓的問題。

另一方面，充足的供應可以讓這些熱點二線城市房價保持在相對合理的水平。比如一線城市廣州，以及二線城市杭州、長沙、重慶這幾個經濟發展較好，人口流入較大的城市，這幾年房價比較平穩的一個原因，就在於供應十分充足。

以廣州為例，根據陽光家緣的統計數據顯示，截至5月31日，廣州全市一手住宅網簽量達到12715套，不僅是“史上最紅”5月，而且還刷新了限購之後，廣州單月的成交量紀錄，僅次於2010年10月廣州樓市限購政策出臺時成交“井噴”的16759套。這是廣州樓市成交繼3月破萬、4月破萬後，連續第三個月創出成交天量。但在價格方面，廣州仍保持平穩理性。由於各種原因，這幾年廣州的土地供應規模一直比較大。

也就說，對目前房價上漲迅猛的熱點二線城市來說，要保持房價的平穩增長，最好的辦法就是增加相應的土地供應。以近幾年房價上漲迅猛的二線城市廈門為例，2015年廈門商品住宅成交350.28萬平方米，這一成交量不及成都的零頭，但這幾年廈門土地供應一直偏少，樓市供不應求。因此，適當增加土地供應，就能有效減緩目前房價高漲的壓力。

只是對不少地方政府來說，在地王頻出、土地溢價高漲的情況下，現在賣一塊地可能相當於過去賣三塊地的錢，地方政府在增加土地供應、平穩房價上也可能缺乏足夠的動力。

但是，這些地方的眼光還應該放得更長遠一些。尤為關鍵的是，二線城市並不具備北上深這樣依靠現代金融和互聯網信息經濟等現代服務業輻射全國的能力。在這種情況下，實體經濟的發展仍十分重要，而保持合理平穩的房價對實體經濟發展十分關鍵。

實際上，觀察近年來幾個經濟發展最好的二線城市，如重慶、長沙等，土地供應均十分充足，房價都較為平穩，這幾年裝備制造業發展態勢也最好。再如杭州，過去房價曾一度超過一線城市，但這幾年來，由於大量的土地供應，杭州房價橫盤多年。恰恰是這幾年，杭州的信息經濟實現快速增長，經濟增速在沿海一二線城市中領跑。

因此，二線熱點城市適當增加土地供應，不僅不會造成新的庫存積壓，而且還能讓房價保持在相對平穩理性的水平，為實體經濟發展創造更好的環境，同時帶動房地產投資的增長，促進宏觀經濟的平穩健康發展。

部分一二線主要城市土地面積及人口規模

行政區房價排名：京滬深包攬前20

今年以來，在樓市進入到高燒模式之後，一線城市和二線核心城市的房價均已十分高昂。那麽，若以行政區來看，哪些城區的房價高呢?

《第一財經日報》記者根據中國房價行情平臺發布全國行政區住宅房價排行榜顯示，目前在北上深的中心區，房價都已是“7字頭”。這其中，北京的西城和東城最貴。此外最貴的24個區，全部被北上深三大一線城市包攬。

需要特別指出的是，由於中國房價行情平臺的數據始建於2005年，而2010年後，北京和上海兩大城市的行政區劃進行了調整，一些區被合並取消。例如2010年7月，北京東城區、崇文區合並，成立新的東城區，西城區、宣武區，設立新的北京市西城區。2011年，上海黃浦區、盧灣區兩區建制撤銷，設立新的黃浦區;閘北區、靜安區"撤二建一"，成立新的靜安區。

在南京，南京市將撤銷秦淮區、白下區，以原兩區所轄區域設立新的秦淮區;撤銷鼓樓區、下關區，以原兩區所轄區域設立新的鼓樓區。

由於原有的區域之間房價差別較大，比如原靜安區與原閘北區房價就相差較大，因此為了更具有可比性，這里的數據仍沿用原有的行政區劃來劃分。各城市行政區的小區在當月出售的存量住宅均價的算術平均值(元/㎡)即為該區域的房價。

這其中，排名第一的是北京原西城區，該區域房價已經達到94877元，逼近了十萬大關。排名第二和第三的分別是原東城區和原宣武區。也就是說，北京的核心區是目前中國房價最貴的城區。

在北京之後，上海的原靜安區和原盧灣區位居四、五位，房價均超過了7萬大關。深圳的南山區位居第6，也接近了7萬大關。在前十名中，有5個區域來自北京，3個來自上海，2個來自深圳。

值得註意的是，房價超過4萬大關的22個城區，全部來自北上深三大一線城市，主要是這些城市的中心城區。

在隨後的23名到50名的區，主要由兩部分構成，一部分是北上深三大一線城市的遠郊區，如上海的寶山、松江，北京的順義、大興，深圳的龍崗等。還有一部分則是一線城市中房價最低的廣州和廈門、南京、天津等二線城市的主城區，如廣州的天河、越秀、海珠，廈門的思明、湖里，南京的建鄴、鼓樓、玄武，天津的和平，杭州的上城、西湖等。這些區域的均價在2萬2到4萬之間。

這其中，一線城市廣州最貴的天河區均價為3.2萬元左右，僅位列第29位，不到其他三個一線城市中心區域的一半。大體上，目前廣州市區的房價也不到北上深的一半。在2015年以來，北上深房價大幅上漲的情況下，廣州房價一直保持平穩理性，即便是今年三月以後連創天量成交，但價格方面仍很平穩，漲幅很小。

在廣州之外，南京和廈門這兩個二線城市也有多區入圍前50強。其中，南京的建鄴位居第31，原鼓樓區位居第34，玄武第43，原下關區位居第47，原白下區位居第49。廈門入圍的3個中，島內的思明和湖里分列26和32位，島外的海滄也位居第50。這樣的分布也符合整體城市的房價水平，即在北上深三大一線城市之後，廈門房價高居全國第四，南京第五，廣州第六。

房價連跌五年 海南樓市庫存要賣49個月

盲目投資致供需嚴重失衡 海南樓市庫存比全國還高

記者 胡易 實習記者 姚亞楠 發自上海

碧海藍天、國際旅遊島、世界長壽之鄉，這些得天獨厚的資源優勢，並沒有助力海南房地產市場的上漲，在全國一二線城市房價一片“漲”聲中，海南房價卻遭遇5年來連續下跌。

另一方面，被海南房子熱銷、開發商新樓盤不斷面世的熱鬧景象所掩蓋的，是當地因非理性投資導致的供需嚴重失衡的現實，這也讓海南這個旅遊熱門聖地的樓市庫存明顯高於全國平均水平。但當地部分市縣房地產投資仍在盲目增長中。

海南房價“一蹶不振”？

海南備案成交數據顯示，海南商品房成交均價在2011年達到13366元/平方米的最高點，2012年滑落至10140元/平方米，此後4年內，成交均價在1.1萬元/平方米左右。今年1~5月網簽均為9883元/平方米。

具體到城市來看，海口的成交均價2011年為8934元/平方米，此後開始走低，2014年有所回升，達到至8999元/平方米，近三年來整體較為穩定。

海口歷年成交均價

數據來源：易居研究院

但三亞的房價近五年來則出現了大滑坡，在2012年達到27070元/平方米後，此後波動較大，截至2016年4月，成交均價降至17880元/平方米，降比高達五成。

三亞歷年成交均價

數據來源：易居研究院

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，海南房地產市場之所以會有“一蹶不振”的效果，實際上和此類城市投機性需求過多是有關系的。從實際情況看，很多人到海南投資購房的初始動機是因為此類區域碧海藍天，認為適合居住等需求。但後續發現很難轉手，這造成房產市場流通性較差。另外，眾多房企投資非理性的狂熱，大規模土地出讓後，市場供應總體偏高。

而對於海南來說，即便有房屋成交，入住率也並不高，造成社區氛圍不足。“這些因素都會影響海南的樓市價值，甚至制約海南房價的上漲。”嚴躍進指出。

庫存居高不下，投資繼續增長

海南省住建廳相關數據顯示，2016年一季度在全省房地產開發投資同比增長15.7%，房地產銷售面積和銷售額同比增長均在七成以上，增速均比去年同期提高近100個百分點。近幾年,海南每年銷售商品房面積1000萬平方米左右，但與此同時，每年商品房開工面積也高達1600萬平方米左右。

據海南錦誠機構發布的報告顯示，2015年末，海南全省庫存量3639.23萬平方米，全省平均去化周期48.85個月，顯著高於全國平均水平。省會海口、國際旅遊城三亞成為當地庫存最高的區域，易居研究院數據顯示，截至2016年4月，海口庫存量達594萬平方米，三亞庫存量達241萬平方米。

據海南省建設廳調查，海南除海口、三亞、三沙、陵水、瓊中、臨高6個市縣外,其他13個市縣因商品住宅消化期超過全省平均水平。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，海南的庫存壓力體現為三方面：第一是去庫存周期偏高，總體上看即便購房政策比較寬松，大規模的庫存房源也不可能在短期內得到消化。第二是庫存壓力大的城市數量較多，比如海口、三亞、陵水等城市，基本上都有高庫存的壓力，或者說圍繞海岸線投資項目已經成為當地投資的一個重心。第三是潛在的去庫存壓力比較大。比如說目前有很多已成交而未開發的用地，這會使得海南整個房地產市場面臨各類去庫存壓力。第四是空置率較高，很多房源即便已經銷售，但也會有較大的空置現象。

去年至今，海南當地政府頻頻出手“救市”，但效果甚微。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從後續市場預期看依然很難明顯得到提振，一個很重要的原因是海南房地產市場的供應規模大，海岸線的開發力度太大，這都容易形成庫存規模和壓力。但此類市場的一個特點是，後續交易量依然會上升，源於後續房地產市場的繼續提振和發展。而且從實際情況看，因為房價不算太貴，很多人可能會“無視”此類產品的交易價格下跌現象。

嚴躍進指出，海南最大的優勢就是氣候和地理位置優勢，而最大的劣勢就是產業導入不給力的特征。從這兩方面看，優勢內容可以使得養老產業得到較好的發展，後續此類產業規劃應該繼續進行下去。而劣勢方面，則需要培育一些新型的產業，比如發展休閑文化產業等。