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二線“四小龍”領銜房價漲幅 這八個城市可能重啟限購

來源: http://www.yicai.com/news/5015378.html

國家統計局最新發布的房價數據,首次出現了上漲前列基本是二線城市的現象。

國家統計局18日發布的70個大中城市的住宅銷售價格統計數據顯示,與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有5個,上漲的城市有65個。

其中,合肥、廈門、南京,單月上漲超過3%,漲幅驚人,加上70個城市外的蘇州,這四個城市的房價漲幅基本取代了一線城市,堪稱房價上漲“四小龍”。在房價迅猛上漲的情況下,不光是蘇州,這些城市也存在重啟限購的可能。

“四小龍”領跑

國家統計局18日發布的70個大中城市的住宅銷售價格統計數據顯示,環比價格變動中,最高漲幅為5.8%,最低為下降0.5%。

其中,環比漲幅在1%以上的城市有22個,比上月增加4個,環比漲幅在5%以上的城市有2個,比上月增加1個;最高漲幅為5.8%,比上月擴大0.4個百分點。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析,通過計算得知,2016年4月份,70個大中城市新建商品住宅價格環比增幅1.1%,相比3月份0.9%的增幅出現了明顯擴大。70城房價在2015年5月份順利完成止跌反彈的過程,爾後保持上漲態勢。2016年4月份繼續上漲,且增幅為近12個月的最大。

同比看,在連續15個月同比下跌後,2015年12月房價首次出現同比正增長。2016年1-4月份增幅處於不斷擴大的態勢,到4月份增幅為4.3%。隨著上半年房價環比的繼續上漲,預計同比增幅將繼續擴大。

在整體上漲的同時,城市之間的分化仍然十分明顯。國家統計局城市司高級統計師劉建偉分析,房價總體繼續上漲,上漲城市個數繼續增加,但城市間漲勢出現新變化,一線城市漲幅較上月有所放緩,二、三線城市漲幅開始擴大。其中,北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的新建商品住宅和二手住宅價格環比漲幅均雙收窄,深圳二手住宅價格環比甚至出現下降,而部分二線城市環比漲幅比上月進一步擴大,有些已超過一線城市漲幅。

中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經分析,在新建商品房數據中,二線城市全面取代一線城市,成為房價上漲先鋒,首次出現了上漲前列基本是二線城市的現象。合肥、廈門、南京,單月上漲超過3%,漲幅驚人,從目前市場看,包括在國家統計局統計發布的70個城市外的蘇州,這四個城市的房價漲幅全面取代了一線城市,堪稱房價上漲“四小龍”。

表1 新建商品住宅價格環比增幅排序

增幅前10位的城市 增幅後10位的城市

城市 增幅 城市 增幅

合  肥 5.8% 錦  州 -0.5%

廈  門 5.3% 哈 爾 濱 -0.2%

南  京 4.4% 三  亞 -0.1%

上  海 3.6% 唐  山 -0.1%

惠  州 3.3% 太  原 -0.1%

北  京 3.0% 遵  義 0.1%

杭  州 3.0% 常  德 0.1%

福  州 3.0% 襄  陽 0.1%

天  津 2.8% 平 頂 山 0.1%

無  錫 2.8% 濟  寧 0.1%

表2 新建商品住宅價格同比增幅排序

增幅前10位的城市 增幅後10位的城市

城市 增幅 城市 增幅

深  圳 63.4% 錦  州 -3.2%

上  海 34.2% 丹  東 -3.1%

南  京 22.6% 湛  江 -1.9%

廈  門 21.7% 襄  陽 -1.9%

北  京 20.2% 濟  寧 -1.7%

合  肥 17.6% 烏魯木齊 -1.7%

廣  州 17.6% 西  寧 -1.7%

杭  州 14.8% 嶽  陽 -1.6%

福  州 11.1% 牡 丹 江 -1.6%

天  津 10.0% 包  頭 -1.5%

數據來源:國家統計局

從同比漲幅看,除深圳、上海依然處於前二外,南京、廈門同比漲幅已經超過20%,合肥也處於全國第六。

嚴躍進說,相比此前深圳房價的持續上漲,4月份廈門和合肥房價顯得最“高調”。這是由於一線城市的房價偏高,在限購升級的情況下,部分投資投機資金開始撤出一線城市,進而進入二線城市,這使得此類二線城市的價格漲幅開始超越一線城市。從另一個角度看,這也會增加部分二線城市政策收緊的風險。

此外,無論是環比還是同比,增速靠後的城市仍大多是三四線城市。嚴躍進說,相比來看,三線城市受庫存去化周期過高的影響,房價難以明顯上升,總體保持在小幅上漲的狀態之中。當然,三線城市房價繼續下跌的可能性已不大。

多城有望重啟限購

3月一線城市樓市調控升級後,大量資金轉移至周邊城市和核心城市,瘋漲的房價也讓這些二線城市面臨調控升級的可能。這其中,作為經濟總量全國第七的大市,在去年下半年以來飆漲的房價之下,蘇州即將打響重啟限購的第一槍。

5月17日,蘇州市國土局官方網站稱,暫緩出讓相城區、姑蘇區和高新區的5幅地塊。這批土地於4月20日掛牌,吸引了不少開發商的目光。多位蘇州業內人士分析,5宗地包括準地王都撤回,說明政策方向已然清晰,樓市調控即將到來。

根據多家媒體報道,蘇州即將實施新一輪限購方案,包括購房者須滿足社保一年以上。個人所得稅2年以上,另推出買房居住證滿一年硬性規定,防止刻意炒房,補社保等情況。

嚴躍進說,蘇州即將進行的調控升級,符合市場預期,是目前房價持續上漲下的一種有效應對策略。雖然有一定的行政管控色彩,但在房價上漲過快、且無有效手段壓制的情況下,重啟限購2.0版本顯然是有積極意義的。

根據易居研究院智庫中心提供的數據,2016年1-4月份蘇州各個區的房價及相比2015年全年的漲幅分別為:姑蘇區21886元/平方米,42.84%;吳中區14877元/平方米,30.79%;相城區13204元/平方米,31.31%;新區16430元/平方米,32.97%;園區26620元/平方米,43.23%。房價普遍上漲了三四成。

嚴躍進分析,蘇州此次限購政策,和此前3月份出臺的政策有一樣的思路。但此前的政策把控,更多體現在對預售價格的管控上。表面上看能夠抑制房價的上漲,但很多房企可能通過各類雙面合同等,依然可以進行高價售樓。所以此類政策對於抑制房價的作用沒有預期的大。此次蘇州在上海和深圳後,收緊政策,顯然說明房價上漲壓力極大。

“從市場去庫存周期數據看,蘇州目前的市場基本面非常類似2010年初的狀態,當時也是庫存去化周期極小,所以才會出臺限購政策。而現在基本上也是類似的邏輯。”

自2010年開始實施限購政策以來,全國共有46個城市實施了樓市限購政策,涵蓋了四大直轄市、五大計劃單列市、大部分省會城市以及蘇州、無錫、佛山、金華等沿海地區發達的二三線城市。

不過進入2014年後,隨著樓市的下行和庫存的不斷增加,到年底,除了北上廣深四大一線城市和房價畸形的三亞共5個城市外,其他城市均取消了限購。但在房價迅猛上漲的情況下,不光是蘇州,其他一些城市房價上漲過快的核心二線城市如廈門、南京、合肥、武漢等也存在重啟限購的可能。

以廈門為例,4月22日島外同安區拍出新地王後,廈門房價開始了又一輪快速上漲,房價逼近北上深。日前推出的建發·央璽6號樓售樓處價格表顯示,6號樓單價已上調至69000元/平方米左右,個別房源破7萬元,僅半個多月單價就上漲了8000元左右。

從去年8月開始在廈門看房的肖先生說,僅僅半年過去,廈門大多區域的房價已經上漲了三到四成。值得一提的是,自2009年以來,廈門的房價就一直在上漲,即便在2014年其他城市房價下行的時候,廈門也還一直在上漲。因此近幾年廈門的整體漲幅超過廣州,堪比北上深。

廈門均和房地產評估董事長王崎認為,廈門的工資水平不高,與一線城市有不小的距離。房價高速增長之下,一般員工無法支撐越來越高的房貸本息,甚至越漲越高的房租都倒逼雇主提高待遇,可是雇主的行業經營都已經遭遇寒冬,如何付得了更高的工資?因此房價的過快上漲對實體經濟負面影響十分明顯。

合肥的瘋漲度與廈門不相上下。進入2月份,合肥房價開啟瘋漲模式,政務區房價在兩個月時間平均上漲了6000元/平方米;位於合肥高新區的百商悅瀾山項目,在此前的價格為8500元/平方米,但進入4月份已經達到12000元/平方米,漲幅達41.18%;位於廬陽區的文一名門湖畔項目漲幅達到37.5%。

武漢房價也一路“上躥”。在武漢一家金融機構上班的李小姐一直心儀位於武漢二環邊的樓盤中建南湖一號,“之前沒開盤的時候說大概1.2萬,3月份開盤均價1.35萬,還日光,4月底又有開盤的,均價已經1.5萬了。”

嚴躍進預計,受蘇州調控升級的影響,後續幾個二線城市或有收緊政策或者限購重啟的可能,從可能性大小排序看,南京、合肥、天津、杭州、廈門、武漢、鄭州等7個城市的可能性比較大。

二線 四小龍 四小 領銜 房價 漲幅 這八 八個 城市 可能 重啟 限購
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