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林鄭月娥：空置稅政策本月交代 親自看看住宅定價

據香港《文匯報》消息，香港樓價節節上升，不少人都期望香港特區政府出招壓制樓價。林鄭月娥13日出席立法會行政長官質詢環節時表示，空置稅的措施已經研究到最後階段，香港特區政府會於本月交代詳情。至於住宅售價能否與市價脫鉤，林鄭月娥表示，自己的房屋政策傾向於以置業為主導，並承諾會親自看看住宅定價問題。

有議員稱，香港目前有超過9000個空置住宅物業“日日在曬太陽”，而市民的居住問題迫切待解，期望香港特區政府對此收取空置稅。因香港特區政府早前說“空置稅的研究差不多到尾聲”，他問林鄭月娥何時會有最後決定？

林鄭月娥回應稱，空置稅的研究到最後階段，“我可以在此說，在本月內，即是在6月內，政府會有所交代。”

對於社會期待空置稅可盡快落實，林鄭月娥解釋稱，有關議題，即使是政見相同的議員，都會有不同看法，而香港任何征收稅項都要經立法會同意，故會留待立法會辯論。

除了通過空置稅釋放出更多住宅單位，有議員還關心到住宅的售價問題，指出香港連續8年為全世界樓價最“難頂”的地方，一個家庭不吃不用，也要19年以上才可以置業，而住宅也是當前一般香港市民唯一的置業希望，在售價方面，政府是否會研究與市價脫鉤，恢複折扣彈性？

林鄭月娥坦言，即使有土地興建住宅，如果售價是市民難以負擔的，也只是空談，“所以，在大概兩次之前的質詢大會上，我也承諾我會親自看看居屋(住宅)的定價問題。”

她繼續稱，早前香港社會上大多接受住宅與市價掛鉤，“但2018年這一批4000多個單位的居屋(住宅)真的引起了很多社會反響，高達一萬元港幣一平方英尺的住宅令到市民覺得是否與他們的負擔能力脫節，所以這個問題還在研究中。”

林鄭月娥還被問及，能否向香港市民承諾究竟會在何時處理好住宅售價的問題？她重申，會親自看看有關問題，“希望給予你一定的信心。”

養老金“壓艙”，外資跑步入場：A股機構資金定價權增強

外資私募貝萊德首只A股私募產品甫一亮相，便引來國內資產管理機構的格外關註。參考海外資本市場發展經驗，機構投資者（含外資）占比上升後，股市波動率會明顯下降——在波動率較大的A股市場，外資機構的逐漸進入有望改善這一情況。

同時隨著養老金入市節奏加快，A股市場的穩定性有望得到進一步改善。海外經驗也顯示，養老金的逐漸入市有助於促進資本市場完善，成為資本市場的“壓艙石”，有利於資本市場的健康發展，反過來長線資金也將進一步強化A股的機構化趨勢。

“所以我們認為，機構資金定價權在增強，而且機構資金進入市場後，會對市場上稀缺的績優上市公司給出更合理的價格。”融通通乾研究精選基金經理張延閩表示。

Wind統計顯示，截至今年第一季度末，3325家A股上市公司中出現了機構的身影，主要包括公募基金、私募、銀行理財、險資、社保基金、境外基金、融資基金以及分紅資金等。

根據海通證券荀玉根統計，2018年機構投資者和養老資金等預計將給市場帶來約5100億元的增量資金；外資也有望給A股帶來約3000億元的增量資金。他預計融資余額將增加900億元，IPO、產業資本減持等因素的資金流出合計約5700億元，2018年全年資金凈流入在3300億元左右。

機構占比逐年提升

在A股投資通常又被稱為“炒股”，因為A股最大的特征之一是散戶占比高，過去多年散戶交易額占比一直高達80%，在以散戶為主要交易者的市場中，炒作氛圍濃厚，機構話語權較低。

經過多年的發展，A股正在向海外成熟市場靠近。張延閩在回顧2016年和2017年的行情後便發現，A股市場新增的都是機構資金，中小投資者逐步退出市場。

統計顯示，剔除一般法人，散戶持有自由流通市值占比從2014年6月的64.2%下降到2017年9月的60.8%，其他機構投資者合計占比同期從35.8%上升到39.2%。散戶占比下降，機構占比上升的長期趨勢較為明顯。

機構持股比例合計

時間	2014年一季度末	2015年一季度末	2016年一季度末	2017年一季度末	2018年一季度末
機構持股比例	38.2%	39.5%	44.7%	47.9%	51.9%

和聚投資首席策略師黃弢表示，穩定市場方面，機構投資者的作用體現得越來越明顯。由於機構資金基本是以價值投資作為主線，願意以相對中長期投資理念進行投資，因此這種投資理念會更大程度影響市場，使得換手和波動與過往相比都有所下降。

1990年代中國臺灣股市中外資、機構占比很低，股市大幅波動，臺灣加權指數每年平均振幅約57%，指數整體PE(TTM)水平也在15～40倍之間大幅波動。而在2003年臺灣外資及機構投資者的市場成交額占比均超過10%之後，臺灣加權指數年均振幅降至30%，指數整體PE維持在10～20倍之間窄幅波動。

眾所周知，美國資本市場培育了如谷歌、微軟、蘋果、亞馬遜等一批國際知名企業，美國發達的資本市場源於其完善的制度設計，以及成熟的以機構投資者為主的市場結構。

業內人士對第一財經稱，從A股過去的發展來看，社保基金等占比較低，最近幾年來機構資金規模不斷壯大，QFII（合格境外機構投資者）、國內的養老金、保險資金以及公私募等機構資金占比在逐漸增加。

第一財經拿到的深圳一家公募的統計數據顯示，2018年上半年A股的增量資金中公募增量是942億元，私募是242億元，銀行理財是390億元，保險資金是1295億元，社保基金是240億元，境外資金及融資凈買入分別是1957億和975億元——合計增加資金供給2317億元。

在流動性緊平衡的市場中，機構持倉比例與資金流向很好地表觀詮釋了板塊與個股的漲跌：2017年上半年，公募基金持倉的家電板塊倉位排在第四，上半年漲幅排行中，家電以31%位居A股之首。

構建發達和成熟的資本市場，需要機構投資者的發展壯大，更需要類似美國401(K)養老金計劃的制度設計引導居民大類資產配置從樓市向證券市場轉移，推動穩定的長線資金入市。

資本市場的“壓艙石”

業內普遍認為，社保及養老金是資本市場“壓艙石”的最典型代表。

過去20年來，中國基金業協會統計的公募基金產品平均年化收益率16.18%，相對於基準創造將近1倍的超額收益。但同樣也是基金行業“20年之痛”：沒有多少人拿到16.18%的收益。

有基金公司人士作出以下測算，如果用1萬元開始投資，假設視角是30年的話，投三年的定期存款，30年是2萬多元；如果用全國社保過去十幾年的平均收益來測算，就變成11萬元；如果用公募基金過去20年的收益來測算的話，就變成將近90萬元。

“這就是要堅持長期投資，而且堅持在權益類產品長期投資的核心原因。”他說。

Wind統計顯示，截至今年第一季度末，533家上市公司中，出現了社保基金的身影。其中在浙江交科（002061.SZ）、開潤股份（300577.SZ）、新綸科技（002341.SZ）中社保基金持股比例都超過17%，在浙江交科的比例超過了26%。

截至一季度末社保基金持倉

證券代碼	公司名稱	持股數量（萬股）
601288	農業銀行	979705.9
601328	交通銀行	187751.3
601899	紫金礦業	54250.6
601016	節能風電	53113.6
600795	國電電力	52442.3

今年二季度以來，養老金入市步伐明顯加快。截至6月底，地方基本養老金委托投資的資金已有3716.5億元到賬並開始投資。理論上，目前基本養老金買入股票的資金規模可以達到1100億元。

與一季度相比，資金到賬速度加快，一季度新增到賬資金335億元，二季度新增到賬資金650億元。

同時，隨著機關事業單位養老保險制度改革，職業年金巨大的發展空間正在展現。職業年金會覆蓋超過3000萬的機關事業單位和超過700萬的行政單位人員，未來三年內職業年金的發展規模有可能會改善企業年金的發展規模。每年交費在1500億到2000億元之間，預計五年以後，會超過1萬億元的市場規模。

業內人士稱，在未來五年之內，中國的養老金事業將迎來非常好的發展前景。總體的資金規模將會超過10萬億元，值得註意的是，個人養老政策落地也會給市場帶來超過1萬億元的規模。

隨著資本市場持續開放和制度的不斷完善，以及國內個稅遞延型商業保險的試點，星石投資相信資本市場有望迎來類似美國401K計劃的制度紅利，更多的長期資金通過資本市場參與分享中國新經濟和好企業的發展紅利，價值成長股將最為受益。

事實上，第一財經也了解到，國內一些公募基金公司近日發行了封閉式產品，亦是希望投資者能追求基金資產的中長期穩健增值，對基金經理來說淡化短期擇時，幫助投資者避免“追漲殺跌”，引導投資者進行中長期投資。

外資跑步入場

今年來，資本市場對外開放力度增強，在A股低迷之際，外資跑步入場也在加快。業內人士向第一財經指出，外資像黑石的投資風格，進來就滿倉，持有周期很長，幾乎不怎麽換手，是比較典型的長期投資者。

“外資對於短期波動不會像國內投資人那麽關註，而是願意從更長周期、更多維度來評估一個行業和上市公司的發展。在這個過程中即使市場風格變化、政策變化，只要沒有對行業和公司的基本面形成重大沖擊，就不會對其持倉進行調整。”黃弢說。

北上資金在今年二三月份流入明顯放緩後，二季度重新強勁流入。盡管二季度A股市場慘淡，但北上資金熱情不減，截至6月20日，二季度流入1199億元，創互聯互通以來單季度最高流入量。

記者也了解到，A、H股互聯互通之後，兩地股市在行情、風格等方面的相關性大幅提高，投資邏輯在兩地的適用性也顯著改善。比如今年以來，港股漲幅最好的行業是醫療保健、能源與日常消費，而A股漲幅居前的行業是餐飲旅遊、食品飲料、醫藥、家電和石油石化，均偏向消費以及油氣產業鏈。

同時，考慮到新納入MSCI所帶來的新增主動投資者，以及下半年A股在MSCI的權重還會上升，境外資金大概率能維持流入的態勢，但考慮到境外投資者對中國經濟放緩可能持續的擔憂以及美元總體走強的態勢，流入量大概率會有所放緩。

“從方向來看，消費醫藥占比在上升，對某個細分行業可能會更聚焦。除了行業配置，機構資金的配置更多是集中於龍頭。這點是很明確的。”黃弢表示。

從市值看，截至2018年7月31日，低於20億元市值的上市公司有234家，低於30億元市值的有859家。統計歷史市值的百分位分布，前後1/4的市值差距保持在較高水平，較2015年之前的差值水平顯著擴張，說明A股市場的龍頭效應並沒有減弱，大市值上市公司在相對意義上正變得更大。

同外資一樣，另外一個長線機構投資者則是險資。Wind統計顯示，截至今年第一季度末，456家上市公司的機構股東中出現了險資的身影，其中在中國人壽（601628.SH）、平安銀行（000001.SZ）以及民生銀行（600016.SH）的持股數量排在前三。

某保險資管投資人士在接受第一財經采訪時透露，險資考核方式與公募較為不同，更為長期，不同公司也不一樣，一般而言，險資在低位的時候會布局，在高位的時候賣出，換手率比公募低很多。

“險資對收益的要求也沒有公募那麽高，大概一年10%的收益率，能夠覆蓋成本基本就可以做。”該保險資管人士稱，險資的考核差不多是3年，主要是資產負債匹配，也不要求像公募那樣排名和競爭，基本是要求一個穩健的收益。可能牛市時不要求像公募那麽高的收益，但是熊市的時候也不要有很大的虧損。

“我們了解到，一些民營保險資管公司做長期股權投資，做權益法記賬，買一家公司利潤並表，這種的話更屬於長期投資。”上述保險資管投資人士表示。

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責編：蘇蔓薏

吉野家的牛肉饭怎么定价——数字决定公道感

1 : GS(14)@2010-07-31 23:42:55

http://www.cb.com.cn/1634427/20100728/140696_2.html
    这次牛肉饭重新开张，一开始在价格上给消费者的震动很大，但是如果客观地从市场行情来考虑的话，就会觉得这是个公正的价格。
               
         
   这是一个在白领阶层中尽人皆知的日本品牌——吉野家。大众熟悉它更多是因为牛肉饭的美味，你可能很难想象这是一家曾经闯过倒闭和主打产品衰退两次鬼门关的企业。它的掌门人安部修仁的经营理论在日本被称为“逆境经济学”，被众多的中小经营者奉为经典。本文节选自日本著名财经作者广田显司的《吉野家的逆境经营学》一书。
　　提价，牛肉饭从280变成了380
　　经过2年零7个月的等待，从2006年9月18日开始，以限定日期开业方式重新开张的牛肉饭的单价为 380日元。虽然在开张前外界谁也不知道，但这是在 2006年春天就已决定了的。那么为什么现在要暂停销售以前单价为 280日元的牛肉饭，并把价格定为 380日元呢?
　　首先从公司的角度讲，一定要给予商品合适的定位。牛肉饭是吉野家的主打，相信顾客也是这么认为的。在价钱方面也是如此，考虑到这个因素，我甚至曾想把价格定在比以前 400日元更高的水平上。
　　这次牛肉饭重新开张，一开始在价格上给消费者的震动很大，但是如果客观地从市场行情来考虑的话，就会觉得这是个公正的价格。吉野家不可能每年都改变价格，所以必须要在预见中远期市场行情的基础上来定价。
　　根据这个说法，让我们回顾一下牛肉饭价格为 400日元时的形势。当时原油价格、税制、养老金等各种社会问题纠缠凸显，并有可能会引发通货紧缩，所以后来将牛肉饭调价到了 280日元。
　　带着预判去考虑经营，最初定什么价格会在消费者心里形成一个基准，然后这个价格的基准在此后的数年间都是不变的。就是说一开始定 380，那么基准就是 380，但一开始定 330基准也就成了 330。所以说一定不能作茧自缚，让后面的路越走越窄，当然定的价格也一定是充分考虑到成本因素的。
　　摆正位置
　　和顾客息息相关的消息就是，短期内价格是不可能再上调了。但就像老早以前当进口牛肉的配给十分顺利的时候会采取降价的措施一样，以后在有必要时还会采取这种措施。正是基于这些考虑，所以认为坦诚地在一开始就设定 380日元这样一个留有余地的价位的做法，是有效可行?的。
　　当然吉野家的其他产品是和牛肉饭不同的，比如说 2005年 10月价格上涨了 10日元的猪肉饭。极端一点说，这是一次性的调价。有什么样的效果我并不关心，因为和牛肉饭带来的效益相比，它在我们公司的地位和重要性不同，这是明摆的事实，所以对它也就没有长期的考虑。
　　为什么是一次性的，就是因为即便猪肉饭的经营失败，它造成的损失也很小。猪肉饭的涨价一定不会成为像牛肉饭那样具有决定在大众心中印象的作用。很自负地说，在我眼中，猪肉饭仅仅是配角而已，即便是在两年间的牛肉饭停售期间，猪肉饭的价格也是一次性的，不会再变?动。
　　我认为不摆正自己位置就难有发展，但不认为和同行业其他公司比较是一件很重要的事情。关于价格，我常常被问到有没有参考其他牛肉饭连锁店。大众和媒体总爱拿我们和松屋、食其家作比较，我当然知道他们的情况，但这对吉野家来说，不是什么重要的事情。
　　和麦当劳、便利店作比较
　　吉野家和同行业的连锁店相比，会因为价格的原因在一定程度上影响到顾客数量。另外顾客也不会只光顾几家牛肉饭的连锁店，他们有多种选择。在人们的日常生活中，有便利店的便当、麦当劳的汉堡、拉面馆的面食……总之，对顾客来说，和吉野家类似的选择有很多，这中间就是一个选择去哪里的问题。
　　说到价钱的公道，因为这是一种心理作用，所以只有仔细揣摩好人们的心理，才会吸引大批的客人。在这方面，快餐零售企业做得好的是麦当劳，综合类做得好的要数便利店。仔细想想，也许有必要将在店里就餐的客人和买了带走的客人区别来分析，反正一切都是为了让客源增加。
    　　说到牛肉饭，松屋和食其家是率先重新开始其销售的。所以它们两家的价格给大众的印象就是“这是行情价”。即便如此，当吉野家正式重开牛肉饭销售后，情况就发生变化了。虽然吉野家开始营业在后，但在消费量上吉野家占有优势，所以大多数人开始以吉野家的价格作为市场行情的风向标。因此，我们吉野家还是不要太关注同行业的其他公司比较好。似乎只有像便利店的便当和麦当劳的汉堡等这样相似的产品在吉野家附近的话，才会产生微妙的影响。
　　到现在为止还没有提到商品的原价率。吉野家不光有直销店，而且还有加盟店。作为加盟店，必须要维持一个能够确保利益的原价率。当然原价要处在之前说过的合适的位置上，还要给予消费者价格公道的感觉。这些都是定价的基本依据。
　　这种想法的诞生和 1980年的破产是不无联系的，对于开店明知没有客源还要涨价的那种恐怖感觉，也许只有亲身经历过才能有所体会。
　　当时破产前，店铺的数量急剧增加，牛肉的配给却跟不上了。没办法，只能把已经走味的牛肉经过冷冻后和加工过的牛肉混在一起，以此来当做补充。刚开始只是一点点，后来这样的肉用得越来越多。即便是如此，牛肉的量还是不够。在此情形下，当时的社长松田瑞穗就用提高价格使客人减少的方法来维持经营。
　　涨价后，客人确实减少了。这是独一无二的松田式想法。
　　想通过涨价使顾客减少这样有规律的调整方法，也许是因为松田先生心中还有其他的考虑。在我们交流的时候他常常说，“必须要做和别人不一样的事”，然而这样的价格战略却加速了客人的离开，并最终导致破产。
　　我对2004年遭遇牛肉饭销售停滞时的体验也记忆犹新。我曾在头脑中构想了各种各样再开牛肉饭业务的场景：“如果用国产和澳大利亚产的牛肉让牛肉饭开张，并且抬高价格，等美国牛肉进口正常后再恢复到以前的价格怎么样?”之后我又反复计算，思考对策。最终决定不能为了重开牛肉饭而提高价格，而是先让其他产品来替代。
　　因为让牛肉饭作如此幅度的涨价是必须十分谨慎的。
　　牛肉饭销售停滞以后，虽然在赢利角度上来说确实很困难，但是用试验性的经营来揣摩客人的反应也是很重要的。
　　2001年，确定牛肉饭单价 280日元这个价格之前也是经过试验的。我知道客人们已经觉得牛肉饭不再有之前400日元相应的价值了，所以得思考到底定价为多少，才能让顾客接受吉野家的牛肉饭。
　　2001年4月把价格定位在 250日元，做了一次为期一周的探测消费者消费心理的试验。结果是店里蜂拥而至的顾客是平常的 3倍之多，出现了牛肉和大米供应困难的情形。把这种情况称为供不应求也许好听一点，但是，这种情况在我们的心中留下的只是败北的感觉，因为原材料不能完全满足特意来光顾吉野家的客人。
　　降价虽然会提高对客人的吸引力，但是 250日元的价格会让公司遭受损失。为了找到既能很好地开张营业，又能让顾客满意的价格，我们通过每次做 10日元的价格上浮来销售牛肉饭。后来发现当价格超过 300日元时顾客就会大大减少，而 270日元或者 280日元的时候顾客数量没有什么差别，基于此最终把价格定在了 280日?元。
　　提价很容易，但赢利靠什么
　　产品、组织体系、分店，我认为这是零售餐饮业连锁经营不可或缺的三个要素。也就是说，有好的产品、有效的经营管理和优越的地理位置这三个要素，经营才有可能赢利。
　　一般来说，企业都有着很明显的特征。像 SUKAIRA-KU属于店铺开发型，日本麦当劳属于人才开发型，这是我自己做的分类。
　　SUKAIRA-KU采取与地产所有者进行直接面谈的方式来进行租赁，即便是在资金还没有到位之前，店铺所需物品就已经备齐了。这是一种一气呵成、同时展开多项工作的模式。麦当劳可谓是人才济济。因为具有品牌效应，而且藤田给予员工很高的报酬，所以可以网罗到比较有潜力的人才。
　　那么吉野家 D&C属于什么模式呢?吉野家的优势在产品上，所以可以说吉野家是属于产品推销规划型的。我们要做的就是从原材料的配送到店铺内的制作过程中，想尽一切办法提高我们商品的质量。
    　　让我深切地感受到“吉野家是产品推销规划型公司”的，事实上正是在产品推销规划上做得很出色的松田瑞穗。总之为了提高牛肉饭的竞争力，必须付出不同寻常的努力。
　　把细节发挥到极致
　　我曾经从松田先生的儿子口中听到过对他父亲的评价：“他连平常员工没有注意到的地方都能仔细研究。”他回忆说，每周一到星期天他父亲就会带他去山梨县。当时还是孩子的他觉得很高兴，虽然目的地每回都是葡萄酒厂。后来才知道他是为了去寻找最适合牛肉饭佐料的葡萄酒。想想每周都去，真是让人感叹。
　　当然在牛肉方面他也做到了细致入微。1962年成立了牛肉加工厂，目的是把牛肉饭用的肉做到最好。听说连牛哪个部位的肉好吃、宽度和厚度达到什么样的标准等这些都是经过他认真研究?的。
　　仅仅是这些还不够，松田还在北海道建立了牧场，自行饲养牛。同时亲自去研究牛吃什么样的饲料好，还和橘子罐头厂去交涉能否使用他们加工完后剩下的渣滓。由于国产牛肉不够用，就开始使用美国牛肉，在这时他又收购了美国的肉食加工厂，建立了一系列确保品质和进行研究的体制。
　　松田先生对任何事情都是这个态度，虽然我见过各种各样的经营者，但像松田先生这样追求细节到极致的企业家真是没有。松田在原材料方面将花销的合理化也进行到了极致，“可有可无的东西没有也罢”。牛肉饭最初和牛肉火锅饭很相似，但考虑到“客人想吃的是牛肉”，于是就放尽量多的牛肉进去，少放豆腐、魔芋等，以前有的天麸罗和野鸭也渐渐从菜单里消失了。松田先生这种热衷于一件事的性情在多方面都有体现，正是有了这样的性情，才有了今天的吉野家牛肉饭。
　　所以可以说，吉野家的模式从创业以来，已经渐渐凝结在了自己培育出来的牛肉饭制作里。要想有高品质的产品，必须在推销规划上下大力气。这种松田式的精神，至今还影响着吉野家经营的各个环?节。
　　我常说的一句话是，“如果不能成为‘别人不可取代的’，那做什么都没有意义”，指的就是这个意思。具体来说，就是要孜孜不倦地寻求世界上最好的原材料产地，安置好厂房中心厨房的位置，搭配好产品最终要上市的口味，做出最合理的支出预案。
　　我发现有不少零售餐饮企业在原材料的配给方面都是自行配送，而我们是将自己的原材料配送要求告诉贸易公司和批发商，让它们从原产地配送符合我们要求的原材料，所以原产地的情况我们不能亲眼看到。
　　由于不能亲自去原材料的原产地，所以不管是在品质还是花销方面都不能达到让人完全满意。比如说吉野家牛肉饭一直使用的五花肉，以前按吉野家的规格叫它“ SYU-TOPURE-TO”。到了上世纪80年代后期，吉野家的商品开发负责人去美国后和美国肉食加工公司一起制定了新规格，称其为“ BARA肉”。
　　在店铺的经营方面，为了让每一家分店都能达到纯正的吉野家味道，我们把工作做得极为细致。牛肉饭的量一般是饭 260克、牛肉等是 85克，如果员工不能凭眼睛做到这一点那就不能上岗。我就要求，米饭不能结块，要翻松后分 2次盛?好。
　　即便是这次的牛肉饭重开，我们也是重新做了很多工作。举个例子，我们把牛肉的厚度比歇业前又减少了 0.1毫米。这次引进的牛肉因为都是嫩牛肉，所以脂肪少，口感也肯定会不一样。
　　根据破产的经验，我把“方便、美味、便宜”的经营口号调整顺序改成了“好吃、便宜、方便”。在营业利润率达到 15%后，要想再提高就要在提升口感上多下功夫了。
　　要是单纯的价格竞争，那么就是看资金实力和经营规模。但是拥有了这些也未必就能取胜，因为有一项不被其约束的因素，那就是——口味。这是保持竞争力的生命源泉所在，它作为吉野家的价值标准是应该被优先考虑的。

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2 : abbychau(1)@2010-08-01 00:38:35

我最敬重善於微操作的老闆

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3 : skfv(15984)@2012-03-25 17:08:41

日本人呢份專注同觀察入微真係好值得我地學習~

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萬南 二五中環 衍生熱爆定價留水位

1 : GS(14)@2014-10-18 23:18:53

http://www.metrohk.com.hk/index.php?cmd=detail&id=248023&search=1

衍生熱爆定價留水位




             呢排新股表現相當靚仔，一眾細細粒嘅公司，更惹嚟瘋狂認購，好似今個星期四上市嘅衍生集團(6893)，話晒係香港知名品牌，集資只係兩億幾，又食正呢排藥股當炒，自然爆到七彩，公開招股超額860倍，打入今年超倍榜頭5名，有入飛嘅芬佬已預計派得唔多，焗住上市後搶貨。招股反應靚絕，衍生絕對可以$1.2嘅招股價上限上市，但主席彭少衍係老實人，認為賣藥呢行唔鍾意賺到盡，所以上市前無將公司現金盡派自己袋，更決定預留輕微水位，以$1.18掛牌，取其意頭「日日發」，希望同股東共創雙贏，公司因此少收幾百萬元。衍生最為香港人熟悉嘅產品，係嬰幼兒飲嘅「開奶茶」，更係市場上同類產品嘅龍頭，經常見到強國人嚟香港超市藥房掃貨。老闆彭少衍更瞓身力谷呢隻王牌產品，除咗親自參與廣告度橋創作，就連自己嘅WeChat戶口，亦都以「開奶茶」做自己稱號，藉此滲入式宣傳。原來衍生仲有一大批中成藥排緊隊推出，據聞單係為咗註冊呢批藥，衍生已經花咗過千萬，彭老闆做咗好多市場研究，發現嬰幼兒發燒，依家好多家長都係餵西藥，但就食到小朋友好散，所以即將推出嘅退熱中藥，成分用咗羚羊絲，彭老闆話呢隻中藥原材料超貴，但成效顯著，所以貴一貴都值得。

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以區內貴樓8折定價　只限家庭申請煥然壹居呎價$11,800　被轟掠水

1 : GS(14)@2015-07-29 08:22:45

■煥然壹居


【本報訊】一向只以市價賣樓的市區重建局推出首個資助房屋項目，將啟德樓換樓項目煥然壹居338個單位改以市價8折出售，但只限家庭申請，謝絕單身和公屋戶，料呎價11,800元，最細332平方呎單位入場費392萬元，最貴單位為670萬元。有團體斥市建局以區內豪宅定價，打着資助房屋名目「掠水」，樓價等同私樓。記者：鍾雅宜



曾被特首候選人唐英年嘲諷賣樓「華而不實、貴到無倫」的市建局，年初被特首梁振英在施政報告點名要求提供資助房屋，項目細節昨出台。市建局舉行董事會會議後，主席蘇慶和宣佈在煥然壹居484個單位撥出338個轉為資助房屋，以市價8折出售，以2房單位為主，面積由332至568平方呎，料今年底至明年初推售。




轉讓需補回兩成樓價


但申請資格有別於一般居屋，市建局只限2人家庭或以上申請，單身人士不合資格，家庭入息和資產上限為6萬元和300萬元，申請者過去5年不能擁有住宅物業，公屋戶主不可申請，如轉讓則需按市價補回兩成樓價予市建局，轉售限制會再研究，「可能係2年或者5年」，當局亦會委託房協進行銷售事宜。市建局按7月樓價推算，8折後的平均呎價為11,800元，正式推售時會按當時市價再作調整，由此推算，最細332平方呎開放式單位售價達392萬元，最大的568平方呎2房單位則售670萬元。市建局行政總監林濬指，當局不會提供按揭擔保，故買家隨時要付高達樓價四成的首期，最平單位亦要157萬元，若屬首置人士而樓價低於450萬元，則有機會借到九成按揭貸款。消息指，現行法例限制了市建局不能提供按揭擔保。




「月入冇6萬蚊買唔起」


林濬稱是次銷售對象為中等收入的首次置業家庭，加上社會曾有意見指有大學生未畢業已申請資助房屋，故今次不會供單身人士申請，估計出售時呎價至少過萬元，「隔籬（附近樓盤）都賣緊萬五蚊呎啦」。若按8折賣樓，料可抵消建屋成本10億元及已向政府付足14億元地價，而會否向政府追回售樓差額仍需再商討。至於將入息上限定在6萬元是可讓申請人「舒服地」以入息四成來供樓。蘇慶和補充，是次屬一次性資助房屋，而綠表因已接受政府資助故不能申請。若項目獲政府同意，將進行修改地契程序，料需時數月，其餘百多個單位會留予重建戶作樓換樓，已有8戶揀選單位。





當局計算的8折後呎價為11,800元，即以同區呎價14,750來作計算基準，呎價直逼同區私樓譽．港灣和傲雲峰。公屋聯會主席王坤批評以此計算有偏頗，因居屋一般以同區私樓和已補價居屋的平均呎價作計算基準，「如果家庭月入冇6萬蚊，根本買唔起，好聽就資助房屋，根本就掠水」。立法會議員兼市建局董事會成員麥美娟亦承認計劃未必太吸引，但是認為可以協助無法申請居屋的夾心階層置業。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150729/19235960

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猴年可推新盤涉2.5萬伙 定價料須較二手折讓

1 : GS(14)@2016-02-15 17:22:46

http://property.mpfinance.com/cf ... 0215/paa01/lam1.txt




【明報專訊】近期各大發展商已相繼公布猴年推盤大計。本報統計，有機會在猴年「出閘」的主要新盤約56個、涉單位總數約2.51萬伙，當中新地（0016）、長實地產（1113）、新世界（0017）、恒地（0012）及信置（0083）5大發展商（簡稱「5大」） ，合共可推料逾1.6萬伙，相比「5大」羊年推售約1.38萬伙高約16％，反映發展商積極推盤。不過，面對經濟、樓市下滑陰霾下，有分析員認為，雖然新盤將於春節後再次主導市場，但定價上可能要較二手價有所折讓，才可搶佔市場購買力。

據中原研究部數據顯示，剛過去的羊年（15年2月19日至16年2月7日），市場錄得的一手成交登記為14289伙；而再前一年的馬年（14年1月31日至15年2月18日），則錄得17491伙。至於將於猴年「壓境」新盤大軍中，依然以「5大」主導形勢，「5大」部署年內推出的新單位料逾1.6萬伙、即佔全港總體新單位供應量2.51萬伙的64％。

新地佔最多 涉6000伙

可留意的是，「月月有樓賣」的新地，猴年擬推出的新單位將達6000伙，為集團97年後近20年來最高推售單位數量，是「5大」之最；猴年推售單位量次多的是長實，其間擬推單位涉逾3500伙，與剛過去的羊年推盤量相若，保持平穩；推售單位量第3多的是新世界（0017），猴年擬推逾2900伙，則為該集團自05年以來的11年新高。

若按地區分佈計，一如過往，猴年依然以新界佔最多、潛在推售新單位量達12155伙，佔猴年全港總體推售量接近五成；可留意的是，當中荃灣、元朗及屯門等，預計可供發售的單位合共有9178伙，意味新界西北繼續是最大的新單位供應庫。

新盤集中荃灣元朗屯門

事實上，猴年最大規模新盤正正亦位處新界西、為長實地產（1113）於2012年8月、以逾96.3億元投得的西鐵荃灣西五區灣畔項目，單位總數達2410伙，稍後將申請預售，而項目最大賣點是臨海而建，長實預計多數單位均可享有藍巴勒海峽海景。

另新世界（0017）與內房萬科置業（香港），於2013年1月以逾34億元投得的荃灣西站TW6項目，短期內也將申請預售；項目提供約983伙，屬新世界今年規模最大新盤，戶型涵蓋開放式至4房，有機會於猴年底（即今年底至17年初期間），與長實的灣畔項目對撼。

市區方面，猴年最大型新盤，卻有點「爆冷」，並不屬新地、長實或恒地三大發展商，而是嘉里（0683）於13年3月、以高近117億元投得的何文田常樂街項目、現已正式命名為「皓畋」，單位總數達1429伙， 是繼恒地06年推出土瓜灣翔龍灣（1783伙）後，過去10年來涉單位數量最多單一市區樓盤。

皓畋涉1429伙10年來最大市區盤

雖然皓畋仍待批預售， 但嘉里早於2月初、即羊年末段已預告，計劃猴年內推售皓畋，並表示項目總市值達300億元，而首推單位將不少於300伙，意味何文田一帶將有3個新盤稍後將會對戰；惟與天鑄2期、君柏主打4房戶稍有不同的是，皓畋提供的標準單位，涵蓋1房至3房（主打2、3房戶型）。

長實地產執行董事趙國雄回應指，本港實體經濟狀况仍算穩定，預計今年整體樓價波幅在10％以內。他強調，長實會保持貨如輪轉，旗下樓盤只要獲批發預售，就會推出發售。

美聯首席分析師劉嘉輝指，發展商加快推盤，意味一手盤新供應將蜂擁而至，但目前經濟和樓市氣氛轉差，估計個別新盤在定價方面，要比二手價錢有若干折讓，才可搶佔購買力，此種情况預計在元朗、屯門、將軍澳等區尤為明顯。

（樓巿數據尋真）

明報記者 林可為

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2 : GS(14)@2016-02-15 17:23:13

http://property.mpfinance.com/cf ... 0215/paa01/lam2.txt



【明報專訊】春節假期結束，猴年新盤首輪對戰，預料以新界作為戰場。「月月有樓賣」的新地（0016） 日前已預告，旗下元朗德業街17個月樓花映御（523伙、已上載樓書），最快本周開放示範單位和公布開售詳情，而長實地產（1113）元朗屏山娉廷（由41幢洋房組成、已上載樓書），亦隨時對外開放現樓示範洋房，並有機會以招標及公布價單兩種方式同時發售。這將是長實、新地繼羊年年底，同期推出元朗屯宙、錦田北峻巒1A期後，兩大龍頭發展商再次在元朗短兵相接。

猴年正月另一重點新界新盤，是新世界（0017）的西貢清水灣傲瀧（同樣已上載樓書），其提供的680伙中，近半數屬連地下或天台花園特色戶、或複式大單位，預計日內亦將公布開售詳情，和開放示範單位。

市區新盤戰方面，預計同樣由新地、長實交鋒拉開序幕。新地何文田天鑄繼去年中推出並累售112伙、套現約49億元後，稍後將接力推出主打3、4房大單位的天鑄2期（271伙），成新地猴年首個登場的市區分層豪宅，料2月底至3月初正式登場。至於長實擬同期推出應戰的市區分層豪宅，正是與新地家族郭炳湘私人合作，位處亞皆老街的君柏（228伙），同樣主攻4房大單位。

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蘇州「樓市十條」 嚴限銷售定價

1 : GS(14)@2016-03-19 21:34:19

【明報專訊】在一線城市房地產市場熾熱之際，各地方政府亦開始出手「撲火」。繼內地媒體《21世紀經濟報道》引述消息人士稱，深圳、北京、上海和廣州已經相繼全面調查P2P(個人對個人)融資平台，杜絕平台上氾濫的首付貸情況後，蘇州昨日亦出台「樓市十條」，提出同批次商品房對外銷售時，應當一次全部公示銷售價格，實際銷售價格不得高於申報價格，申報價格3個月內不宜調高，6個月內調高幅度不宜超過6%，12個月內不宜超過12%。



分析：警示作用 規條模糊

對蘇州較一線城市更快進行限制措施，興業僑豐證券房地產行業分析師何志忠表示，蘇州庫存消化理想，近期房價上漲明顯，不過仍在10%以內，並非過熱。就是次推出限價條文，可能是在目前中央對樓價格外關注的情況下給予市場警示「不要升得太過分」，但具體操作仍存在模糊區間。

他又指出，早於2013年北京推出相類似的「限價令」時，當時很多開發商以囤貨應對，令市場供應更缺乏。克而瑞研究中心研究總監洪聖奇亦認為，上述規定可鑽空子較多，又或反引起市場猜度房價仍存潛在升幅，繼而加快購買，無助減慢購房熱度。



來源: http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160319/news/eb_eba2.htm

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【拒做大嘥鬼】90後搞網店賣過期零食　食過先賣自由定價

1 : GS(14)@2016-11-20 23:53:43

（左起）洪詩瑩（Cherissa）、韓駿謙（Terence）、蘇漢熏（Ben），陳凌旭（Allison）



望望日期，再看眼前包裝上「28.08.16」這組數字，腦海有否浮現扔棄的念頭呢？約半年前，有四位90後年輕人為打破這種「先入為主」的概念，成立組織GreenPrice，專門售賣一些過了「最佳食用日期」（ best before）的食物，「我們不會有一個指標，指過了多少日子就不要食，我們會鼓勵你先試，而不是一開始就扔掉；若你試完，不喜歡再扔吧。」GreenPrice發起人之一陳凌旭（Allison）道。



根據地球之友對「最佳食用日期」的定義，食物在該日期前能保持最佳品質，過了該日期並不等同不能食用；至於「此日期前食用」（used by），則指過了該日期的食物，可能危害健康，一般適用於較容易腐壞的食物。簡而言之，前者即使過了期，品質或有機會下降，如薯片可能會「冇咁好食、脆口」，但仍可食用。



攤檔上的食物以乾貨為主，各佔山頭，標價由數元起至自由定價。

小黑板簡列「最佳食用日期」與「此日期前食用」的分別。


日棄3600噸食物絕大部份仲食得

GreenPrice有四位成員，當中有大學生韓駿謙（Terence）、洪詩瑩（Cherissa）及蘇漢熏（Ben），還有在社會初出茅廬的Allison。年多前，他們互不相識，直到一次非牟利食堂的探訪活動，始發現大家對於「過期」這回事，看法相似。「去完食堂後，我們發現現時香港每天棄近3,600噸食物，而當中絕大部份，都是可繼續食用，十分浪費。」Terence道。同時，他亦希望這些價錢較低的食物，可令有需要的人受惠。現時，觀乎市場上大部份食物的終結，均源於製造商設的一組數字；大多時「大限」一到，我們都順理成章送它一程，即使對方仍有「心跳」。一次探訪，令四人萌生出售過期（此「期」即最佳食用日期）食物的念頭。其間，他們以此概念，參加不同比賽，當中在好薈社（Good Seed）社會創新培訓及基金計劃得獎，最終拿到一筆十多萬的起動資金。過往半年，他們亦親自接觸不同的食品供應商，至今已達近20間，並以較低價錢，收購一些將過最佳食用日期，或過期近幾個月的食物。當中以飲品、朱古力、餅乾及醬料等零食及乾貨為主。平日收貨後，他們就會將貨物運回倉，售前亦會先試味，確保食用後無問題，並貼上自家貼紙，供客人識別。起初，GreenPrice以網站作為主要銷售平台，其後踏入社區，至今已參與近四次以環保為主題的市集。生意方面，亦開始上軌道，上個月的生意額約萬多二萬元。


師奶客最支持女兒體驗過期味

Terence指，根據四人辦市集的經驗，對於「過期」字眼最為着緊的，並非一眾廚房支柱的師奶們，反而是後生一群。「有一次，有位頗支持我們的家庭主婦，專程帶女兒來，希望一改她平日浪費的習慣。」原來即使品質未變，這位女孩平日一律不吃過期食物，「之後，我們向她解釋，並給她試試過了最佳食用日期的杏仁茶（茶粉沖泡），那女孩飲完之後，方發現實質沒有問題，並與家中（未過期）的差不多。」Terence續指，二人最後向他們買走幾盒杏仁茶。驟眼看，攤檔上的零食飲品各佔山頭，標價由數元起至自由定價。「雖然我們是自由定價，但都不鼓勵大家（一次過）大量地去買，而是因應需要而購買相應的份量，不要做大嘥鬼啊！」Terence打趣道。何時起，我們都不再相信天生的味蕾，任由數字牽住舌頭走呢？下次市集日期：2016年12月4日
GreenPrice
http://www.greenprice.hk/記者：湯珮然攝影：鄧鴻欣、潘志恆




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20161119/19838427

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啟德嘉匯：不以麵粉價作定價標準

1 : GS(14)@2016-12-22 08:09:09

【明報專訊】昨日冬至兼聖誕節臨近，新盤市况極為淡靜。部署明年新春後推出東九龍啟德新盤嘉匯的嘉華（0173），集團總經理（香港地產）溫偉明表示，雖然啟德地價近期屢創新高，嘉匯亦正部署農曆新年後登場，但強調不會以「麵粉」價作為樓盤定價標準，因為買「麵包」的人，不同買「麵粉」的人。

嘉華：新春後開售

對中資近日常以高價在港投地，溫承認對香港發展商造成競爭，但對本地樓市亦是正面信息，意味發展商看好後市。

此外，溫偉明認為加息對香港中短期樓市不會構成影響，因為市場資金氾濫，物業市場仍存有需求。至於旗下將軍澳嘉悅，去年至今套現31億元，目前已有九成單位獲業主收樓，最後一伙餘貨，位處2座27、28樓的D室特色戶（實用1259方呎），稍後擬招標。

MOUNT NICHOLSON 1號屋聖誕截標

其他新盤方面，九倉（0004）與南豐合作的山頂豪宅MOUNT NICHOLSON ，其中屬屋苑「樓王」的1號屋、於聖誕節上午10時至下午1時招標，實用面積9950方呎、另連2967方呎花園和2697方呎庭園，是屋苑面積最大洋房。項目年初至今累售5幢洋房、套現逾33億元。

ONE HOMANTIN 12伙加價3.5%

何文田站上蓋截標之際，會德豐（0020）3月至今累售逾350伙、套現逾41億元的何文田ONE HOMANTIN修訂價單，12伙實用由485至583方呎的兩房戶，加價3.5%，新定價1116萬至1487萬元，惟維持最高14.5%或15.5%折扣，聖誕節發售6伙。

Venezia撻訂貨631萬沽

新地（0016）元朗錦田PARK YOHO Venezia，雖然5B座2樓B室日前撻訂，但成交紀錄冊顯示，單位再以631.2萬元售出，實用面積469方呎、另143方呎平台，實呎1.34萬元。由於新買家採用不同付款方法，故成交價較之前的659萬元低逾4%。另外，PARK YOHO Venezia下周二（27日）會再推售4伙特色戶，定價688萬至721萬元。

至於中海外（0688）10月至今累售約80伙、估計套現逾40億元的鴨脷洲南區‧左岸，亦修訂價單，買家若於簽署臨約後30日、或60日內完成上會，可獲成交價1%或0.5%回贈。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7228&issue=20161222

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同系嘉匯開售前奪地 料有助定價

1 : GS(14)@2016-12-30 08:07:28

【明報專訊】嘉華（0173）是次以每方呎樓面地價逾萬元、擊敗多家中資財團再奪啟德地，有業界人士認為，雖然每方呎樓面地價較同系同區新盤嘉匯高近一倍，不過在新盤開售前以每呎逾萬元投得地皮，對同區住宅未來賣價有支持作用。

兩地共逾百萬呎 平均呎價7825

事實上，政府早於2013年起陸續推出啟德住宅地，多家發展商包括中海外（0688）、保利置業（0119）、會德豐（0020）、嘉華國際及建灝集團已於早年奪得區內用地。有業界認為，早年批出的啟德地皮每呎樓面地價僅數千元，而不少項目近年亦已步入銷售期，又適逢中資高價搶地，對該批新盤定價有利好作用。

另早年以低價奪得區內地的發展商，即使現時再以每方呎逾萬元添食，平均樓面地價亦於萬元以下，可分散高價投地的發展風險，令該批發展商具條件以較高出價投地。以嘉華連奪2幅啟德地為例，兩地地價合共為88億元，可建總樓面約112.5萬方呎，平均每方呎樓面地價為7825元。

資料顯示，區內明年有機會推售伙數涉及3924伙，來自5個項目，除嘉匯、中海外（0688）啟德1號（II）、會德豐（0020）沐寧街10號項目、建灝沐寧街1號項目及保利（0119）沐寧街9號項目。其中嘉匯及啟德1號（II）已獲批預售，預料最快明年首季登場。嘉華國際總經理（香港地產）溫偉明表示，嘉匯提供900伙，主打1、2房單位，料農曆新年後推售，因要顧及市場承受能力，不會以集團是次投得地皮做價作參考。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0524&issue=20161230

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