張佩儀﹕海外置業隔山買牛 宜充分準備
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GS(14)@2016-12-16 08:11:32【明報專訊】近年港府多番推出樓市「辣招」，減低了不少物業投資者入市興趣，並開始轉攻其他國家，尋找更多物業投資機會。據市場調查，逾六成投資者有意於海外置業，較3年前有所增加。然而，投資外國樓始終是「隔山買牛」，存在風險。過往在熱門海外房地產市場，曾多次出現爛尾樓事件。因此，在投資外國樓前，應仔細了解市場及細則。筆者選了幾個受港人歡迎的海外房地產市場，總括一些值得注意的事項。
1. 日本須購足保險
由於日本位於地震帶，因此應為物業同時購入地震及火災保險，以抵銷維修費用。日本人口集中城市，鄉村人口稀疏，物業空置率高，投資者宜購買城市地區物業，保證回報率。近年日圓走勢波動，投資者小心「賺價蝕匯」。此外，日本屬非移民國家，而且人口老化，房價短期難大升，宜中長線投資（5年以上）。
2. 加拿大先申請許可證
非加拿大居民投資物業出租必須每年提交報稅表，而且根據外省公司管理法，非加拿大居民購買安大省物業前須事先申請許可證。貸款買樓者需在加拿大開立銀行帳戶以支付供款，而且這種戶口通常需在加拿大境內激活。
部分貸款銀行接受POA，而POA可分為一般委託和有限委託。一般委託指被委託人可代委託人辦理任何事宜；有限委託指有限委託只能辦理物業交易事項。
3. 英國宜購買一手樓
從2017年4月起，透過離岸公司、合伙或信託擁有英國物業需交遺產稅；從2016年4月1日起，若投資者在英國境內或境外擁有物業，須繳付標準稅率以外額外3%土地印花稅。另外，英國市中心地區的開放式單位的租金回報稍佳，而兩房單位則較易放售。若不太熟悉英國地理，宜購買一手樓。
4. 歐洲非全屬神根國
歐洲房產有永久擁有權及土地產權之分，投資別墅者可重新建設物業，而投資別墅者不能擅自更改物業外觀及用途。在部分歐洲國家（希臘、塞浦路斯、葡萄牙、西班牙）買樓能獲得居留權，但須注意各國最低門檻、居留期、資產要求等分別，而投資歐洲物業能獲得神根簽證，但投資者需注意並非所有歐盟成員國也屬神根國家。
5. 泰國親身視察
外地投資者在泰國買入別墅的最長租約限期為30年，此外，泰國發展商興建樓宇前不須申請，所以投資者除參考建築圖紙，宜親自到現場視察環境，而且外國人購買公寓的面積合計不能超過整棟公寓總面積49%。
6. 馬來西亞選KLCC或檳城
馬來西亞利率低，宜分期付款，增加現金流，獲取更高利潤。若投資出租，宜選擇接近KLCC或檳城的物業。
7. 新加坡4年內轉售須付特別稅
海外買家需付15%額外手續費，若在4年內轉售物業須付特別印花稅。
總括而言，投資他國物業屬於海外投資，存在一定風險。
因此，在作選擇前應詳細了解當地的物業市場環境及買賣細則，以保障自己權益，提升獲利機會。
美國萬利理財控股有限公司 亞太區總裁
[張佩儀 財女手記]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2963&issue=20161216
余淑穎：5年置業計劃 儲蓄目標要靈活提高
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GS(14)@2016-12-30 08:09:37【明報專訊】Joe的的理財目標是在5年內置業，買入400萬元物業，本人認為基本條件下是可行的，但也有兩大重點要留意的，其一是壓力測試。一般來說，400萬元以下的物業，即使是單身人士也可以向銀行申請九成按揭，只要在已釐訂上按金額後，將當時按揭息率加2厘，測試其償還能力，若供款只佔申請貸款人的總收入50％或以下的話，便能通過壓力測試。Joe目前每月總收入2.7萬元，以未來5年持續每年加薪3.8％左右為目標，即5年後每月總收入達3.5萬元。
其二是降低個人投資風險及努力儲蓄，將資產提升至可承擔20％首期。雖然Joe是可承受較高風險的股票投資者，但要留意當樓市回調至符合他上車要求時，能否準確地預算置業首期等開支？日後為了置業，預料日後的儲蓄目標將要靈活提高，投資取向宜轉為中風險。
股票宜設止賺位按市况套現
其實在投資市場中要挑選高風險的投資產品時，需要考慮是否可承受全盤虧損的風險。既然Joe的資產增值目標是為了置業，我相信理性分析、多參考歷史數據，勝過道聽塗說。現時Joe手持的股票主要是大藍籌，但因為類型較分散，而綜合平均每年股息只有約1.67厘，筆者建議Joe好好設定止賺位，將手持股票因應市况套現，備作置業裝修等。
同時Joe可利用現在還未置業的5年時間，將每月餘下可儲蓄的2萬元以月供基金形式投資儲蓄，50％投資於偏低風險的國家通脹掛鈎基金，30%投資美元高息債券基金，餘下20%選擇現時持續向上平穩增長但較高風險的美國藍籌股。
理財信箱 歡迎來信
讀者如有理財問題，歡迎來信詢問。
來函：寄香港柴灣嘉業街18號明報工業中心A座15樓經濟版編輯收
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電郵：
[email protected]
來信請列明家庭或個人收入、開支、資產、欠債、理財目標及可承受風險。
美聯金融集團高級副總裁
[余淑穎 理財信箱]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8558&issue=20161230
花旗：56%市民嘆置業無望
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GS(14)@2017-01-07 00:26:59【本報訊】近年本港樓價越來越貴，人人都話「買樓很難」。花旗銀行公佈去年第四季市民置業意向調查發現，近56%「無樓一族」受訪者認為，未來10年置業無望，主要考慮到樓價續升及負擔能力等因素。政府推出樓巿「新辣招」逾兩個月，惟調查結果顯示，即使增加印花稅亦無礙港人置業意欲，按季微升1個百分點至18%，連續兩季錄升幅；過去一個月有睇樓的受訪者佔整體一成。花旗零售銀行業務主管林智剛表示，由於市況不穩因素增加，以及預期樓價繼續升，有近七成人認為現時非置業好時機。有睇樓受訪者中，僅7%明確表示未來三個月會落實置業計劃，按季跌5個百分點。林智剛相信，巿場需求仍存在，但「（市民）對樓巿嘅fear（憂慮）大咗，其一係擔心樓價會繼續升，加辣之後樓宇成交宗數減少，正反映佢哋心態。」此外，美國宣佈明年逐步加息，買家供樓負擔增加，也影響他們置業信心。
料400萬才買到理想物業
對於近年不少地產商推出平均呎價過萬元的「劏房盤」，林智剛表示調查無直接問及受訪者有意購買面積多大的單位，但指57%人認為至少要花400萬元才買到理想物業，「相信好多有意買樓嘅人，心目中想住嘅居所，都唔會係200幾呎嘅單位。」是次調查於去年第四季末進行，以抽樣電話形式訪問500個巿民。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170106/19887908
杭州女子獲港身份證即置業
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GS(14)@2017-01-22 02:14:06杭州女子Teresa持73號籌，經美聯物業以719萬元買入兩房單位，她認為柏傲灣位置佳，往來深圳及機場亦方便，打算自住。她表示，自己剛取得香港永久居民身份，故毋須支付15%買家印花稅，強調自己是首次在香港置業，又留意到香港租金貴，因此租樓不如置業。被問及買入單位是多少人住？Teresa表示目前應該是一個人住，但父母有時候會來港，所以考慮買入兩房單位，而今次置業家人亦有支持，但暫未決定按揭安排，須與家人再商量一下。
■80後收租王鄭先生
借用爸爸名義慳稅
鄭先生年僅34歲，已持有3個物業，買完柏傲灣儲夠4層樓，今次是以沒有物業揸手的爸爸名義買入800餘呎三房單位，涉資逾1,300萬元，遲下先轉返自己名，打算付兩成首期，借八成按揭。自己本身住同區海濱花園，所以多年都是心儀荃灣區，現持有三個物業當中，有兩個位於荃灣，另一層在屯門，全部收租，問及為何年紀輕輕已可有3層樓（未計剛買的柏傲灣），他直言是自己開公司，但未有透露做甚麼行業。
■IT女甘小姐
獨力儲蓄百萬首期
甘小姐抽到50號前籌，成功以450萬元購入中高層318方呎開放式戶，靠自己儲了三、四年錢，沒有家人資助下付近百萬元首期入市，打算自住，應該不會收租，強調不擔心樓價跌，即使是跌，如果冇賣到，就唔算蝕。自己本身住於同區多年，一直都好想買此樓盤，之前抽過華懋的將軍澳海翩匯，但最終無入市，始終鍾情荃灣區，特別是此樓盤，原本估計去年底有得買，豈料拖到現時，更表明同區其他新盤不及此樓盤，直言對長實項目海之戀冇咩信心。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170121/19903943
周期思維助養成儲蓄習慣 設立短期目標 逐步達成置業退休計劃
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GS(14)@2017-02-09 23:36:45【明報專訊】人人都知儲蓄重要，卻往往未能養成好的儲蓄習慣，那如何才可以好好儲錢？富衞保險表示，根據消費行為學者Leona Tam與Utpal M. Dholakia的儲蓄理論，「管好你的腦袋，就可以管好你的錢。」一般人對時間的觀念都是線性的，就像一條永遠向前的直線。原來這種想法會令你在不知不覺間，對未來過分樂觀，以為將來還有很多時間，甚至相信自己遲些可能會有更高人工、支出會減少等，因而減少儲蓄的動力與金額。例如5年後想要30萬元進修，以線性思考時，很可能會拖到最後3年才開始儲錢，結果變得吃力。
上述研究旨在鼓勵人儲更多錢，於是兩位學者提出儲蓄應該要用周期思維，即是把時間定義為一個循環。像1年就是由12個月循環組成，如果每個月儲5000元，1年有6萬元，5年後剛好是30萬元。人腦對短期目標的專注度較高，太長遠的時間及目標，令人忽略迫切性，又會過於樂觀。在調查中以周期思維儲錢的人，比傳統線性思維儲蓄金額多出78%。所以適宜把一個長遠及比較大的目標金額，例如置業、進修、退休，分割成多個小型目標，例如如果想儲100萬元，就把它策劃成儲100次1萬元，而且這樣感覺上沒那麼遙不可及。
儲100萬元目標 分成儲100次1萬元
如果讀者在日常理財戶口之外另開儲蓄戶口，或能使儲蓄變得較為容易。不妨考慮在月初出糧時，把一筆定額資金從支薪戶口轉入儲蓄戶口。大家也可考慮參加銀行的儲蓄計劃，每月自動從自己的戶口中扣取供款。要開始儲蓄，最好先從交學費或度假等較小的目標入手，下一步才考慮置業或退休計劃等較大的目標。訂立的儲蓄目標應力求清晰和切實可行，當有一個明確的儲蓄目標，便會有動力實行儲蓄計劃。另外，不妨從短期儲蓄目標開始，如先清還信用卡欠款或債務。
另外，巿面也有不同的儲蓄產品可以考慮，且可因應進入加息周期而「度身訂做」。永明金融新近推出2年短期供款的「翱翔儲蓄計劃」，投保人繳付兩年的保費，可享5年的儲蓄保障。於保單期滿時，可享每年2.6厘的保證回報。
善用儲蓄產品完成計劃
永明金融分銷與市務總經理區張明儀表示：「環球政治因素令2017年全球經濟前景更難預測，因此永明金融推出可以提供短期儲蓄及穩定回報增長的 『翱翔儲蓄計劃』，是特別為有短期儲蓄需要的顧客而設。」「翱翔儲蓄計劃」是以美元結算的非分紅儲蓄計劃，除了在保障期內為顧客提供人壽保障外，受保人可選擇於投保時預先繳付第二年的保費，以獲取於首個保單年度每年2.6厘的預繳保費保證息率。
此外，「翱翔儲蓄計劃」的最高投保年齡為75歲，申請手續簡易並毋須驗身或回答任何醫療問題。計劃亦特設免費24小時國際緊急支援服務，能獲得緊急醫療支援，包括醫療運送及遺體運返、預繳入院訂金、運送必需之藥物及醫療器材等服務。而中國人壽香港也有類似儲蓄保險計劃，只需供款3年，可享6年保障期；6年後保證期滿金額最少達已繳總保費之114%。而宏利中宏裕美元保險計劃繳付兩年保費，期滿利益保證相等於繳付保費總額（以美元計算）的112%。
儲蓄保險到期才可取本利
以上屬短期儲蓄產品，其實市面上有多種儲蓄保險產品，保費為美元、港元及人民幣，保費繳付期由一筆過、3年、5年至20年不等，不同選擇的繳付期為保險增加了更多儲蓄成分，使投資人可隨自己收入增加逐漸「存」入資金。買儲蓄型保險，須知道屬長線投資，待到期時才可取出本金及利息養老，若不幸在未到期時緊急用錢，則達不到收益效果，甚至會蝕錢。不同產品中途可取回的資金均有差異，但通常回本時間均較繳費期限長，若提前取出或面臨大比例虧損。
明報記者
[龍彩霞 理財專題]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0466&issue=20170209
由香港到英國 穩步踏上置業路 莊太量：寧願供完一層再買一層
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GS(14)@2017-02-16 10:06:59http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8169&issue=20170216
【明報專訊】買樓不論自住或投資，往往是會影響一生人的重大決策之一，作為經濟學教授的中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量，其在香港及英國的置業經歷自然經過深思熟慮和合乎經濟原則，值得大家參考。
明報記者 葉創成
外界普遍認為，大學教師收入普遍較高，並且穩中有升，故此他們敢於在經濟轉差、樓價大跌時置業，買樓可謂贏在起跑線。
置業先為退休生活鋪路
莊太量接受訪問時說，他十多年前在本港經濟處於下滑周期時接連買樓，在大學任教是原因之一，但也涉及他對香港的感情，以及用專業經濟學分析為退休未雨綢繆，「1999年我尚未取得中大的終身教職，但當時考慮到日後即使不在中大任教，也會留在香港工作，故此需要一層樓，便拿一成首期出來再向發展商借二按向銀行借七成按揭買入新盤翠擁華庭。2002年我取得中大終身教職後，校方提供3個住屋津貼方案供我選擇，包括（一）入住宿舍；（二）領取長期租金津貼；及（三）買樓並領取10年的供樓資助。我選擇了後者，因為住大學2000多呎的宿舍時無疑很開心，但退休後如何維持此一生活水平呢？領取租金津貼亦有同樣問題，故我選擇買樓。買樓後，層樓一世屬你所有，只要你一諗到退休問題，就會知道買樓好過租樓」。
不過，莊太量強調，自己的理財哲學傾向保守，故2002年買入滌濤山單位後，等了數年待翠擁華庭單位回升至買入價後，便沽出該馬鞍山物業套現，盡快還清自住滌濤山單位的按揭，「我唔鍾意欠銀行債，寧願等自己日後儲夠錢後，有機會才再買第二層樓收租」。
深圳經濟高增長 間接支持港樓價
莊太量現已供滿自住的滌濤山千呎單位，令人羨慕，尤其是根據Demographia的數據，去年本港住宅樓價與家庭年收入的比率高達18.1倍，目前港人才買樓上車明顯吃力得多。
難再爆金融風暴 港樓價難大跌
雖然如此，他認為目前年輕人若有自住需求及供款能力，仍然應該入市，「我能夠於樓市低潮時買樓，只是好彩而已。樓市一個周期可長達20年，一般人不可能等20年才買樓，從來都是有需要、有能力便買樓。例如目前年輕人若有需要結婚，我覺得便應該買樓，因為如果你要等20年才買樓結婚，相信女朋友都走咗啦，你自己計掂數，供得起又係長揸就買囉，唔好計到咁盡！」
目前本港住宅樓價已升至歷史高位，此時此刻仍去買樓，前提是判斷樓價不會如1997至2003年般大跌七成。雖然莊太量也曾親身經歷該下跌周期，但他相信歷史重演的機會不大，「首先，樓價大跌與高失業率是孖生兄弟，只有當本港很多人無工做供唔起樓，才會賤價拋售自住物業，我不覺得此一情况會再出現。
贊成郊野公園邊緣覓地建屋
第二，深圳經濟近年發展很快，居民收入與日俱增，支持當地樓價急升，此過程不存在泡沫；目前深圳樓價僅較本港樓價低三成，假若本港樓價日後下跌五成至低於深圳樓價的話，我相信很多深圳人會來港買樓，反彈力好強。作為比較，1997年本港樓價是深圳樓價的很多倍，即使本港樓價跟着幾年下跌七成，到2003年仍遠高於深圳樓價，故當年本港樓價的確有下跌空間，而現時情况已並不相同。除非日後再爆發亞洲金融風暴，令深圳及本港樓價一齊大跌，但目前我看不到這情况會出現」。
既然本港樓價料持續高企，莊太量建議港府可參考新加坡的做法，增加公營房屋的供應，滿足港人置業需求，「新加坡大部分人口居住在政府供應的組屋，面積普遍逾千呎，雖然新加坡人每月須就此把相當部分的收入月供公積金，但這樣做可以換來安居樂業，我覺得也是值得的；而這些組屋不少是靠填海取得土地及輸入外勞興建的。就香港的情况來說，我建議港府在郊野公園邊緣大量覓地，再輸入外勞興建公營房屋，這樣做雖然會對環保人士或本地建築工人帶來負面影響，但香港人的整體居住環境卻可以提高，應該是利大於弊」。
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2017-02-16 10:07:48http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9339&issue=20170216
百萬投資英國酒店 5年回報五成
文章日期：2017年2月16日
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【明報專訊】近年美元強勢，不少本港投資者均有興趣投資海外物業，莊太量於2105年底便在英國曼徹斯特一筆過（full pay）以約100萬港元買入酒店單位收租，5年保證回報達五成，有關個案值得參考。
看好曼徹斯特潛力
買樓首要考慮是地點，莊太量看好曼徹斯特的潛力，「曼徹斯特是英國除倫敦以外的第二大城市，本土自住需求殷切，加上當地有不少名牌大學，海外留學生眾多亦帶來租住需求。另外，北京及曼徹斯特去年已開設直航航班，而曼徹斯特日後將有高鐵連接倫敦，屆時往返兩地的時間由3小時減至1小時，基建改善令當地樓價長線睇升」!
至於莊太量買入的酒店單位，賣方保證由購買日起計未來5年每年向他提供8厘的淨租金回報，並且承諾可於5年後以購入價的110%向他回購單位，故此投資於5年內的保證回報率達50%，相當吸引；他笑說，此交易的最大風險是賣方未能履行承諾，惟他已做了盡職審查，相信賣方不會違約，「最重要是發展商及中介人可靠，他們在此行業已經營10多20年，酒店項目亦是舊樓翻新，沒有爛尾樓風險，而我也曾入住該酒店，覺得管理不錯」。
[名人樓市論壇]
畢馬威籲港府免首次置業稅
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GS(14)@2017-02-18 00:50:11【本報訊】香港地價高企，政府庫房盈餘多，會計師行畢馬威昨日公佈，估計港府受惠土地及印花稅收入較預期高，其財政盈餘會遠高於原來的預算114億元，達到770億元。故此，畢馬威建議應讓本地永久居民，若首次置業，並購買500萬元或以下的住宅，應豁免印花稅。薪俸稅稅階及免稅額，亦應按通脹調整，減輕中產負擔。對於有意參選特首的曾俊華及林鄭月娥，提出累進利得稅，畢馬威稅務服務主管合夥人劉麥嘉軒認為，這方面已在港提出多年，喜見上述二人提出相關措施，她歡迎引入累進利得稅。至於曾俊華所提出負入息稅，則需要研究如何在港運行。港府將於下周三公佈財政預算案，畢馬威稅務合夥人何家輝認為，財政司長陣前換帥，對預算案未必有大影響，而他預期政府派糖機會高。該行稅務合夥人梁愛麗認為，每名年屆40至65歲的居民，可獲1,000元政府補貼來健康檢查，可助他們及時發現隱患，而自願醫療保險容許扣稅，每戶每年最高2萬元，可望降低公立醫療的需求及開支。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170217/19930887
4年1620萬香港溫哥華置業 當紅司儀黃心美：買樓不靠男人
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GS(14)@2017-02-23 17:38:48http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0800&issue=20170223
【明報專訊】近日有「港女」在電視節目中語出驚人，表明追求者要送她2000萬元豪宅，聲稱「無樓咪白撞」，令全城嘩然。但事實上，女性買樓其實不一定要靠另一半。ViuTV節目主持人黃心美接受訪問時分享道，她在2013年以1200萬元買入九龍東新盤800方呎3房單位連車位，靠自己及家人的儲蓄作為首期，去年她憑着擔任活動司儀年賺逾200萬元，提早償還部分港樓按揭外，更與妹妹黃心穎以420萬元在加拿大溫哥華買入600方呎住宅連車位，增添多一個物業。她強調，女性想要買樓，首要靠自己的能力，而與家人互相扶持亦十分重要。
明報記者 葉創成
上周各大討論區被某女士將物業列為擇偶唯一條件的言論洗版，黃心美則在同一周分別主持保險及精品家具公司活動，估計賺取數萬元的酬金，足夠她供2、3個月樓。在活動之後，黃心美接受本報訪問，親述過去4年自己與家人自力更生，合共以1620萬元先後在本港及加拿大置業的奮鬥歷程。
2013年2月金管局進一步收緊按揭，購買1000萬元或以上物業的按揭成數上限為50%。黃心美於該逆周期措施出台後，以1200萬元買入九龍東新盤3房單位連車位，故須付600萬元首期。黃心美透露，當時她將「紅簿仔所有的錢拎晒出來」，「再由屋企人（父母）幫手」，勉強籌得三成首期，再向發展商借入相等於樓價兩成的二按，湊夠五成首期600萬元，最後向銀行再借餘下五成按揭600萬元始成功上車。
父母付部分首期 與兩妹同住
黃心美強調，買樓上車做業主是自己多年的心願，她每年到泰國拜四面佛均會就此許願，很高興在2013年能夠如願以償：「我覺得有層樓之後，個人實在咗好多。我經常會想，如果我無買樓的話，到我60歲失去工作能力的時候，我住在哪裏呢？我無可能一直租樓住吧？如果我一直租樓住，租金從何而來呢？目前起碼我有個屬於自己的小天地，等供滿層樓後，即使我退休，起碼我仍有個地方住。」
買樓作退休保障可以理解，但當年既然要集合多方力量才籌得首期買大單位，為甚麼黃心美首次置業不考慮先買細單位呢？她透露，這是出於實際需要：「2010年我剛回流香港，也曾住在父親的屋苑，之後亦只租住泓都細單位；但2013年我已經開始與兩名妹妹（編按：任職空姐的三妹心慧，及任電視台藝員的四妹心穎）同住，又有女工人又有4隻狗，所以只有大單位才容納得到。」
雖然2013年上車時略感吃力，惟過去3年多以來，黃心美入住新居後順風順水，除了可以應付每月2萬多元的銀行按揭供款外，亦已經悉數償還向發展商借的240萬元二按。供樓能力強勁，原因是賺錢能力增加，黃心美表示，公司ViuTV對她很好，現有工資已足夠她支付日常開支，而她靠做活動司儀、拍樓盤廣告（編按：她在2015年曾為豪宅何文田山畔任代言人）、當網絡紅人賺到可觀收入，故她數年前達到每年收入100萬元的標桿後，去年更已跨越另一標桿——年賺逾200萬元。
去年任活動司儀賺逾200萬
在黃心美的外來收入中，任活動司儀賺錢最多最快，她去年主持了數十個活動，每次收費達五位數，夜間較日間活動收費較高，需要愈多種語言及時間收費亦愈高。她笑說，要做一個好司儀，本身固然要有語言天分，而努力學習亦十分重要，「廣東話及英文我本身都精通，如果有機會獲客戶選中做司儀，我當然要預備到最好，因為只有做得好這一次，客戶下次才會繼續聘請我。但目前識講廣東話及英文的司儀也大有人在，我的另一優勢是識講普通話，除了因為我的前夫是台灣人外，更重要是我在Now TV任職時認識了一名來自內地的撰稿員，目前有何拼音問題，我便會打電話問功課。多懂一種語言無疑更吃香，好像本月初我主持某間建築公司的活動，500多名出席者中有10多人需要聽普通話，我便說足廣東話、英文及普通話等3種語言，照顧好每一名貴賓。」
籲學一技之長 提升賺錢能力
雖然並非每個人都像黃心美一樣有做司儀的天分，惟她強調，年輕人只要努力增值自己，總有機會可成功買樓：「揀一個自己好叻的範疇，再在此領域積極鑽研，希望由此提高賺錢能力，我祝你們好運也可早日上車。」
自從2013年買樓後，黃心美除了積極提升收入外，亦減少開支儲錢供樓，「例如若我想買一件5萬元的非必需品來獎勵自己，我會想同一筆錢可以用來供逾2個月樓，這樣衡量之後，往往便不會買！所以我一個月最多可以儲到6位數（逾10萬元），並且把這些錢用來供樓。」
與前夫結緣10年 稱未花對方分毫
另外，2006年至2015年的十年，黃心美與前夫Thomas由拍拖到結婚至離婚，大部分時間分隔兩地。黃心美指出，在這段關係中，兩人從來都是經濟獨立，而她從未花費過對方一分一毫，而2013年買樓從籌首期到供樓均與他無關，「我經常都覺得，呢個世界上無人比自己更可靠，我唔想靠男人去成就我想得到嘅嘢。你要得到甚麼也好，也要靠你自己囉！」
黃心美買樓靠自己靠家人不靠男人，相信值得她引以為傲，而對於那位22歲便想追求者送2000萬元豪宅的「後起之秀」，她亦有一些建議供對方參考：「我覺得她這樣說，只是想吸引大眾注意而已，未必是她心裏面的真正想法。再者，我覺得她只有22歲，還有很多前途和時間去建立自己，令將來成就更多，不一定要搵一個男人送樓，為甚麼她不這樣想——『無任何事情比自己有能力更加開心？』」
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2017-02-23 17:39:17http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1923&issue=20170223
【明報專訊】黃心美的四妹黃心穎（圖），是2012年香港小姐亞軍，現為電視台經理人合約藝員，曾主持《學是學非》等推廣粵語的節目及在劇集《東坡家事》憑「蘇小妹」一角走紅，社交網站專頁獲逾十萬名粉絲追隨。不過，黃心美在是次訪問中笑說，目前本港樓價實在太高，故她相信心穎若要在港買樓，「一定要更加努力」。
420萬元夾份加國置業
磚頭始終是最可靠的投資，故雖然黃心穎暫時買不起港樓，但去年與姊姊黃心美仍以70萬加元（約420萬港元）在溫哥華買入600呎住宅連車位。黃心美分析，該物業雖是樓花，料3年後始落成，但自己一家人1998年移民加拿大後曾在溫哥華生活多年，十分了解當地，加上銷售該樓盤的經紀是她好朋友，其母親日後料會協助物業管理，故她認為這是一項好投資：「420萬元可買到溫哥華600呎住宅，既有會所又有車位，同樣價錢在香港可以買到甚麼呢？日後我若有閒錢，亦會優先考慮當地置業。」
黃心美透露，她與妹妹心穎各付42萬元，以84萬元兩成首期上車購買該物業，之後兩人亦會合力供款，惟樓契上只寫上心穎的名字，辦理按揭事宜亦由她負責，「我與妹妹心穎感情很好，只需要口頭講好夾份買樓，不需要白紙黑字寫明」。
[名人樓市論壇]
摸魚手札：續談年青人置業的老問題
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GS(14)@2017-04-09 10:43:05間中會拜讀欄友利世民的專欄，因為大家的基礎知識和理念都很相約，本科讀經濟出身，深信所謂自由經濟的理念，他是香港運轉自由經濟邏輯比較圓潤、比較全面的專欄作家。呢期佢很喜歡呃like，寫了幾篇關於樓市的大熱文章，我有一點體會。講樓，不一定要講樓價高低，那是財演之流的分析，因為財演着重資產價格的升跌。當然，講樓也可以從公共政策層面去講，不過那就是think tank政策研究的層面，大家鬥拋理論同數據，理論有假設，數據也可有不同解讀，這類東西很惡頂。更重要係，買樓的心態。利世民兄講的係一個重點係很簡單、貼地，就是不要讓磚頭變成宗教。宗教講的係精神依賴，一個形而上的理念，而不着重講現實科學邏輯。世民兄眼中的宗教是更貼近一個盲信買樓就是上流出路的精神鴉片。呢一種精神鴉片，毒害了我哋呢一代人。上一代對買樓的睇法，既是滿足了住屋需求，也是投資品。行過書店睇財經書，也常常見到呢一類的原教旨聖經，講的都係同一套語言，例如買樓就是財務自由的出路、買樓就可以生活無憂等。現代這一代講的只是卑微的住屋需求，我們買樓是走不到財務自由的路。如果?家我哋買完層樓，也不會再食到那個十幾年的樓市大升趨勢，樓唔會大升，咁就談不上財務自由了。金融服務界的張華峰離地上太空，指摘年輕人不努力。喂！大佬，你二、三十年前買的樓，?家升了幾多先？客觀的宏觀環境不配合，這一代人做乜都出不到頭來。最近又有少年股神指摘八十後、九十後掛住旅行，去消費而不儲錢買樓。這個指摘對八十後可能係啱，但九十後最後生都只係27歲，大學畢業生的人均工資有數得計，就算唔食唔住都唔夠錢儲首期啦，呢個係非常科學和合乎邏輯的數學問題。社會太盲，因為鬧後生仔係無成本，所以議員會鬧、少年股神會鬧，那些「不醒人事」的人事顧問，都係盲鬧。?家我哋呢一代買樓，大多數都無能力full pay到，層樓買完還是要供。只要一供，就被份工困住十幾年，唔好話追理想，可能轉工都會怕。要達成財務自由之代價就是要犧牲十幾年的工作自由，是否值得就是價值問題了。講年輕人置業，好多都係價值判斷，唯獨有一點是必然正確，就是有意幫年輕人的政策是不停被人鑽空子，本末倒置了。好像長實樓神咁，自己也不買長實樓，寧用首置買豪宅。中聯辦首置買樓，瀟洒講一句「So what？」一些幫年輕人上車的政策被濫用，呢個問題，長遠點都要解決。呢個方向，點都係政治正確的。渾水
http://www.facebook.com/muddydirtywater
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170409/19984124
債務重組專家 97年入市輸光汲取教訓 黃嘉錫：樓價已瘋狂 勿借錢置業
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GS(14)@2017-04-20 09:44:21http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1575&issue=20170420
【明報專訊】黃嘉錫律師事務所創辦人黃嘉錫曾在1997年買入大量物業，經歷其後6年樓價大跌七成的「樓災」，對高位買樓成為負資產後被迫蝕讓、輸光身家的慘痛教訓記憶猶新。他接受訪問時表示，目前本港新盤呎價普遍逾2萬元，明顯已超越本港居民的負擔能力，甚至接近瘋狂水平，建議準買家現時須有充足現金、即可不借按揭才好買樓，否則若日後樓價掉頭大跌，隨時淪為負資產。
明報記者 葉創成 攝影 劉焌陶
黃嘉錫於1997年樓市高峰期曾持有多個物業，惟當年第四季亞洲金融風暴席捲香港，本港樓價隨即大跌，他回憶20年前大起大落的經歷，恍如昨日事歷歷在目，「1997年買樓的時候，我已經是律師行合伙人，收入非常好，一個月可搵數十萬至百萬元，有錢可以投資什麼呢？買股票驚自己不在行，買磚頭是很正常，以為也是很安全的投資。當時我買樓已經算是保守，付足三成首期，心想放租由租客代為供樓，若然不夠，我每個月補貼幾千至一萬元，補貼幾間亦只需數萬元而己。而且當年樓市很興旺，回歸前大家都唱好，想不到回歸後幾個月已開始冧市，我記得『十一國慶』時我在北京旅行，其間聽到亞洲金融風暴已殺到本港，揸重物業的我已被嚇窒」。
97年月入數十萬 揸重物業突成負資產
1997年10月外資狙擊港元，金管局須大幅加息捍衛聯繫匯率，本港經濟步入衰退，樓價亦大跌，令黃嘉錫淪為負資產。更要命的是，每月供樓利息開支大升，但物業續租時又須減租才可租出，加上旗下律師行生意亦減少，令黃嘉錫原本以個人收入貼錢供樓的如意算盤打不響。結果，他於2000至2001年沽出物業止蝕離場，並且一家幾口由渣甸山豪宅搬去天后不足千呎的單位，經歷人生的低潮，他表示：「在1993年，我年僅30年歲時已開設自己的律師行做老闆，但1997年錯誤的買樓決定，令我輸光所有積蓄，並且成為負資產，這對我來說是一個很大的教訓。」
當然，在1997年高位連環買樓的，並不止黃嘉錫一人，亦包括不少公務員、醫生、教師、律師及銀行家，隨着其後數年樓價大跌，他們亦一樣成為負資產；這些專業人士無力負擔每月沉重的供樓開支，部分選擇向銀行借高息私人貸款以解供樓燃眉之急，最終舊債新債均無力償還；惟他們若宣布破產的話，可能會被降職甚至辭退，承受重大壓力，更有不少人因此走上自殺之路。
創立債務重組業務 助欠債者分期還款
身歷樓價大跌之痛的黃嘉錫，於2001年亦看到上述社會問題，故成立以自己名字命名的律師行，為負資產者與銀行洽商個人自願安排（Individual Voluntary Arrangements、下稱IVA），給予面臨破產之人士另一個選擇。債務人可向債權人提出IVA還款建議，透過法庭聆訊申請臨時命令，並需要總欠債金額75%的債權人通過。當債權人通過還款建議後，IVA 便正式實行。債務人可在定期、定額、定息的情况下清還所欠債項。黃嘉錫解釋：「當年我發明IVA為負資產者債務重組，舉例說，某人本來欠債500萬元，年息20厘，無力償還需要破產，便會被銀行收樓拍賣後抵債；但我與銀行磋商，勸銀行不要逼死該客戶，讓他可分100個月、每個月償還5萬元，並且將利率減至5厘。銀行最初也不願意接受，認為應根據合約精神行事，但最後銀行也接受了，我覺得銀行考慮到社會責任，而且若把大量物業收回後，再以銀主盤方式在市場推售，樓價一定會進一步大跌，對各方面也非好事。」
在2001至2009年期間，黃嘉錫在各大媒體鋪天蓋地賣廣告宣傳IVA理念，廣告開支數千萬元，他亦由此打響名聲，並處理了近9000宗IVA個案，市場佔有率逾五成，賺取數以億元計的債務重組費用，其後亦再次買樓，目前家住紅山半島豪宅，堪稱「從邊度跌倒就邊度企返起身」。另外，黃嘉錫估計，在他近9000名IVA的客戶中，有1000至2000名由此保留了自住物業，部分亦持有至今，與他一樣享受到2008年金融海嘯後樓市大漲小回的升浪。
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2017-04-20 09:51:59http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2137&issue=20170420
【明報專訊】雖然黃嘉錫是近年樓價升浪的受惠者，但他認為，目前500方呎新盤售價逾千萬元，呎價逾2萬元，很明顯已超越一般港人的購買能力，他是次接受訪問，主要目的是希望擬置業者三思而行，不要重蹈他自己及其他人在1997年高位買樓的慘痛經歷。他表示：「買樓並非錯事，亦可以是很好的投資，但入市的時機很重要，不要在每個人都唱好時，你才『仆個頭埋去』；還有，你一定不要高估自己的還款能力，避免借太多錢去買樓。」
不要人人唱好時入市
黃嘉錫總結說，目前樓價去到不合理甚至瘋狂的水平，只有可以「一炮過」付清樓價，不需要借按揭置業者，才有資格買樓，「我自己的想法是，現時我不會借錢買樓，除非我自己有現金才會買樓。假如我的子女要結婚希望買樓，我會勸他們想清楚自己是否供得起；若子女問我借錢或希望聯名買樓，我也不會借，否則日後樓價大跌成為負資產，豈非大家攬住一齊死？」
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2017-04-20 09:52:18http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2308&issue=20170420
【明報專訊】黃嘉錫會考及高考均成績優異，1986年畢業於香港大學法律系，是同年代的「天之驕子」；雖然1997年高位買樓慘遭滑鐵盧，惟他於2001年起透過提供IVA（負資產者與銀行洽商個人自願安排）服務，幫助其他負資產人士渡過困境，自己亦再次累積可觀財富。
在黃嘉錫1986年港大法律系畢業的同窗中，不乏社會名人，當中包括律政司長袁國強、刑事檢控專員楊家雄、港大法律系副教授戴耀廷及《明報》前總編輯劉進圖等。
黃嘉錫表示，當年港大法律系只有80名畢業生，經過逾30年的事業發展，自己與一班同班同學均去到事業上的高峰，「除了較出名的幾名同學外，我有很多同學已經是法官、御用大律師、資深大律師，因為大家已經53歲、54歲，作為專業人士，不論在政府或私人機構均應該去到頂層」。
[名人樓市論壇]
4 :
ng caddy(36072)@2017-04-21 22:36:17又會三篇一齊
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GS(14)@2017-04-22 07:21:29他是同一個訪問
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