港府加辣 增加海外置業意欲 強美元助港人八折英國上車
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GS(14)@2017-04-29 22:55:49【明報專訊】本港樓價持續高企，數據顯示港人不吃不喝也平均需要19年的收入才能買斷物業，負擔水平位列全球第一。眼看樓價尚未見頂，加上美元強勢增強了港人於海外的購買力，而且「買磚頭保值」的思維早已植根港人心中，因此不少港人選擇轉戰海外地產市場，當中以英國和日本最為熱門。康宏國際地產建議，「無殼一族」可先考慮於海外上車，取得較佳回報後再於本港置業。
明報記者 王俊騏
康宏國際地產早前進行港人投資海外物業調查，訪問了1029名市民，發現已投資海外物業的被訪者中，七成人平均投放金額為100萬元以上，主要針對「上車盤」。而已擁有海外物業的受訪者中，超過55%持內地物業，其次是英國、加拿大、澳洲和日本；而有四成人未持有本地物業。此外，行政總裁張永達透露，每當政府推出樓市辣招，都會增加市民對海外樓的興趣，而且作決定時會更快，並相信本港樓價不會下跌。他表示自香港政府收緊住宅印花稅，堵塞「一約多伙」漏洞後，有關海外物業的查詢多了兩成至三成，包括來自大手客。
英澳樓租金回報率勝本港
調查又發現英國是有意投資海外物業人士的首選，比例達56.5%，澳洲和日本則緊隨其後；而匯率是吸引市民前往以上國家置業的一大誘因，因為這些國家的匯率曾大幅向下調整。值得留意的是，僅有17%人視內地物業為投資首選，相信與樓價急升有關，導致其吸引力大不如前。
建議初期購細單位 長期投資兩房
康宏發現，市民普遍傾向預算100萬至200萬元用作海外置業，當中最主要考慮租金回報保證，其次是租賃管理公司和現樓等因素。物業升值潛力和追求平穩投資回報是市民投資海外樓的主因，較少用作自住；而缺乏相關投資知識、沒有足夠資金則是窒礙市民入市的因素。張永達建議，投資者初期可選擇買入細單位，長期建議投資兩房，因為租客搬遷機會較低和升值潛力高。他相信港人海外置業是中長線投資策略，將成為新趨勢，特別吸引尚未上車但偏好「買磚頭」的市民。
在一個不熟悉的環境置業，康宏建議市民事前需要留意匯率風險、按揭貸款事項和二手市場流通量，以及選擇具公信力的發展商和透過可靠的中介公司管理租務，並需關注手續費和稅項，例如印花稅等。除了上述事項，投資者亦須觀察置業地點的租金回報率和空置率；康宏數據顯示，英國和澳洲等國的租金回報率都勝於香港，而這兩國物業的空置率也比較低。
作為港人移民熱點之一的加拿大多倫多上月樓價按月升6.2%，創下有紀錄以來最大單月升幅 ，而市政府早前計劃徵收空置稅，藉此壓抑樓價。張永達稱此舉可能令按揭收緊，但該市空置率低於1% 和居民住屋需求大，相信對樓價影響不大。至於英國脫歐和歐洲多國大選，他表示對匯率影響較大，但「買樓睇長期回報」，認為不會影響市民投資意欲。
英樓價升破去年脫歐公投水平
自去年6月英國脫歐公投後，英鎊一度大幅貶值，引起不少港人投資當地物業的興趣。地產中介公司Rightmove公布，英國今年4月樓價按月升1.1%，達31.3萬鎊（約311萬港元），突破脫歐公投時的31.04萬鎊水平（約308萬港元） ，主要受買家需求強勁帶動。不過，倫敦樓價按年下跌1.5%，見2009年5月以來最大跌幅；當中內城區樓價急跌4.2%，近郊地區則升1.7%。Rightmove主管Miles Shipside表示，以上強勁數據或能緩和今年6月英國大選前市場的恐慌情緒，並指彈性較大的倫敦高端住宅市場須以更低廉價格吸引買家，抵消相關購買稅上調的影響，令當地物業售價仍有吸引力。
料市場已消化英上調印花稅
發展商Ronson Capital Partners銷售總監Laurence Ronson則認為，英國樓市開始消化印花稅消息，海外買家又受惠於英鎊疲弱，置業時已變相獲超過20%折扣。他表示過去每當政府調高印花稅，市場需要約12至18個月消化，相信目前人們已開始理解和接受。他又建議擁有300萬元預算的海外首次置業買家，可選擇於倫敦東部或西部較偏遠地區置業。
[海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7354&issue=20170428
九龍倉置業地產投資(1997)專區
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GS(14)@2017-09-05 09:11:37http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20160314877_C.pdf
AGGRESSIVE ENTERPRISES（即位於香港中環會德豐大廈 3 樓至 24 樓的商用物業
（物業甲）的間接擁有人）全部已發行股本之買賣
會德豐與九龍倉各自的董事會謹欣然宣布，於二○一六年三月十四日，九龍倉旗下一間
全資附屬公司訂立了協議甲，以向會德豐一間全資附屬公司購入：(i) Aggressive
Enterprises 的全部已發行股本（購入現金價格約港幣三十九億零四百萬元），以及(ii)
Aggressive Enterprises 於完成日期應付的股東貸款總額（截至協議甲日期為港幣十一億
一千六百萬元）（按一元算作一元的基準）。
ESTCOURT（即位於香港中環會德豐大廈地下 C 單位的商用物業（物業乙）的間接擁
有人）全部已發行股本之買賣
此外，會德豐與九龍倉各自的董事會謹欣然宣布，於二○一六年三月十四日，九龍倉旗
下同一間全資附屬公司訂立了協議乙，以向實際上由吳光正先生及其配偶擁有的一間公
司購入：(i) Estcourt 的全部已發行股本（購入現金價格約港幣九億零四百萬元），以及
(ii) Estcourt 於完成日期應付的股東貸款總額（截至協議乙日期為港幣二億三千七百萬
元）（按一元算作一元的基準）。
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GS(14)@2017-09-05 09:12:31http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20170309209_C.pdf
投資物業
就集團部分投資物業資產，以介紹形式分拆上市，並透過實物分派予本公司股東之可行
性研究正在展開。直接獨立分拆或能為投資者提供更多及更佳的選擇。評估利弊的建議
將盡快提交予董事會考慮。
3 :
GS(14)@2017-09-05 09:13:07http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20170809190_C.pdf
投資物業的策略評估
本公司於二○一六年全年業績公告內宣布策略性評估後，已按香港聯合交易所有限公司
證券上市規則第 15 項應用指引向聯交所提交建議，以介紹形式分拆其全資附屬公司九
龍倉置業地產投資有限公司獨立上市，建議亦已獲聯交所批准。
九龍倉置業地產投資有限公司正準備向聯交所申請批准九龍倉置業地產投資有限公司
股份於聯交所主板上市及買賣。
九龍倉置業地產投資有限公司將會以香港投資物業為主，並將持有本公司擁有 72%權益
的上市附屬公司海港企業有限公司。九龍倉置業地產投資有限公司將持有一個由海港
城、時代廣場、荷里活廣場、卡佛大廈、會德豐大廈及 The Murray（正改建成奢華酒
店，於二○一七年年底開幕）六項香港優質投資物業組成的組合。該組合共有約一千一
百萬平方呎樓面面積，總值超過港幣二千三百億元，每年營業額逾港幣一百三十億元。
分拆後，本公司將集中於中國內地投資物業及發展物業、其他香港物業，以及物流和酒
店管理。
建議分拆現處於初步階段。九龍倉置業地產投資有限公司的上市申請尚未提交聯交所及
尚未獲批准。分拆是否進行須視乎會德豐、本公司及九龍倉置業地產投資有限公司的董
事會的最終決定。因此，本公司股東及有意投資者務請注意，建議分拆九龍倉置業地產
投資有限公司獨立上市不保證一定進行，亦不確定進行日期。本公司會在適當時候作進
一步公告。
4 :
GS(14)@2017-09-05 09:13:39http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... N201709041759_C.pdf
於二○一七年九月四日，九龍倉置業地產投資有限公司向聯交所提交上市申請表（A1
表格）以申請九龍倉置業地產投資有限公司股份以介紹形式於聯交所主板上市及買賣。
經編輯的 申請版本 預期自二○ 一七年九月五日起可於聯交所網站
http://www.hkexnews.hk/APP/SEHKAPPMainIndex_c.htm 閱覽及下載。申請版本其
中包含九龍倉置業地產投資有限公司集團的若干業務及財務資料。
會德豐和九龍倉的股東和有意投資者務請注意，申請版本為初稿，其所載
資料可能會有重大變動。會德豐和九龍倉概不承擔與申請版本相關的任何
義務或責任。
建議分拆將以分派方式進行。九龍倉董事會擬宣派一項特別中期股息，並以分派方式
派付，即按於記錄日期每持有一股九龍倉股份獲發一股九龍倉置業地產投資有限公司
股份的基準，向九龍倉合資格股東（包括會德豐）配發及發行九龍倉置業地產投資有
限公司新股份。緊接建議分拆完成後，九龍倉合資格股東（包括會德豐）持有的九龍
倉置業地產投資有限公司權益將與彼等於記錄日期持有的九龍倉權益比例相同。
分派須待上市委員會授出上市批准而該批准並無在建議分拆完成前被撤回方可作
實。倘此條件不獲達成，則不會作出分派及建議分拆不會進行。
建議分拆後，(a)九龍倉不會保留任何九龍倉置業地產投資有限公司已發行股本權
益；及(b)九龍倉置業地產投資有限公司不再是九龍倉的附屬公司，但仍然是會德豐
擁有 62%權益的附屬公司。
5 :
GS(14)@2017-09-05 09:17:07現金推入餘下九龍倉，九龍倉置業地產多債
6 :
GS(14)@2017-09-06 11:33:45http://www.hkexnews.hk/APP/SEHK/ ... ls-2017090401_c.htm
招股書
7 :
GS(14)@2017-09-06 15:19:251. 時代廣場及海港城，以及中環物業資產之控股公司，持有51 72%股權
2. 51持有Marco Polo Hotel，中國幾個投資物業及蘇州國金
3. 國內2個物業由51持有，餘下也是合營物業
4. 最大客戶佔2%，五大9%
5. 分派65%股息
8 :
GS(14)@2017-09-06 15:23:406. 風險：遊客、收入集中2大物業、擴張受限、維修、改用途、意外及保險、國內物業、E-commerce、疫症、競爭、季節性、債務、估值、物業興建時間、外匯管制
9 :
GS(14)@2017-09-06 15:25:287. 1886年取得地，1960年發展， 至1980完成，1998年再增大投資至鑽石山及銅鑼灣，後尖沙咀擴建完成，擴至國內，再增大中環組合，上市
10 :
GS(14)@2017-09-06 18:58:228. 海港城1,727億，時代廣場545億
9. 收入主要來自商場，佔收入50%，寫宇樓20%，賣物業20%，其他10%
10. 商業租用率99%，每年5%增長
11. 服務式住宅租用率76%
12. 酒店租用率80%，租金下降
13. 天星小輪也在上市公司
14. 時代廣場五大商場租戶佔收入21%，出租率97%至100%，寫字樓五大租戶佔收入28%，出租率94%至96%
15. 荷李活五大商場租戶佔收入25%
16. 中環卡佛五大商場租戶佔收入16%
17. 會德豐五大商場租戶佔收入42%
18. The Murray 用左75億
19. 星光行資產也納入
20. 國內資產不會增加
21. 海運中心開9.4萬尺商場
22. 商場租約2年，寫字樓租約3年
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11 :
GS(14)@2017-09-06 19:15:5923. 私人好多資產
12 :
GS(14)@2017-09-06 19:17:1224. Huge value
13 :
GS(14)@2017-09-06 19:19:5325. 歐肇基：11及恆基系
14 :
GS(14)@2017-09-06 19:21:2026. 2016年盈利增5%，至86億，2017年上半年增7.5%，至47億，輕債
15 :
onon1122(39755)@2017-09-26 20:14:16湯sir點睇呢單分柝
利申：有手九倉，唔想佢分柝，柝左好似4不象
16 :
太平天下(1234)@2017-09-26 21:48:20onon1122在15樓提及
湯sir點睇呢單分柝
利申：有手九倉，唔想佢分柝，柝左好似4不象
更具體問題，d 輪點計先？
17 :
GS(14)@2017-09-29 01:45:32太平天下在16樓提及
onon1122在15樓提及
湯sir點睇呢單分柝
利申：有手九倉，唔想佢分柝，柝左好似4不象
更具體問題，d 輪點計先？
真是call 就無著數，
18 :
GS(14)@2017-09-29 01:45:45onon1122在15樓提及
湯sir點睇呢單分柝
利申：有手九倉，唔想佢分柝，柝左好似4不象
我覺得根本就是要搞到4不像
19 :
GS(14)@2017-11-03 00:27:30http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... N201711021464_C.pdf
正式分拆
20 :
GS(14)@2017-11-09 06:39:22http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20171109018_C.pdf
正式招股書
上市備考市值約1,400億至1,500萬，預計派息約55億，預計派息率約3.7%至3.9%