香港在一帶一路的機遇
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GS(14)@2015-05-18 14:29:42http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150518/news/ec_ecj1.htm
【明報專訊】在當前的國際環境下，推動人民幣國際化的重要環節之一，就是逐步讓人民幣在離岸市場連續流動和交易起來，建立起完善的離岸迴圈機制，包括流出、流通和回流環節。「一帶一路」戰略的推出為促進人民幣流出境外創造了條件，我們需要在此基礎上探討促進人民幣境外實現自迴圈、進而進一步推動人民幣國際化的途徑。
一帶一路綱領文件《推動共建絲綢之路經濟帶和21世紀海上絲綢之路的願景與行動》(以下簡稱一帶一路綱領文件)在貿易暢通方面提出了要構建區域內和各國良好的營商環境，積極同沿線國家和地區共同商建自由貿易區；在對外投資方面提出要加快中國投資便利化進程，消除投資壁壘，拓展相互投資的領域，這就為人民幣向海外輸出創造了條件。
亞洲開發銀行預計，2010年到2020年，亞洲各經濟體的基礎設施要想達到世界平均水平，內部基礎設施投資需要投入8萬億美元，融資需求和融資缺口巨大。如果其中一半資金使用人民幣結算，也將向海外輸出大約24.8萬億人民幣，相當於中國外匯儲備規模 。
成跨境結算中心 擴離岸人幣資金池
在一帶一路戰略下，中國可通過發展香港離岸人民幣市場完善人民幣海外迴圈機制。
1、穩步擴充香港離岸人民幣資金池
(1)持有離岸人民幣的交易動機與人民幣跨境貿易相聯繫。2009年7月初，中國開始實施人民幣跨境貿易結算，香港成為人民幣跨境貿易結算主要地區，這引起了香港人民幣存款的大幅增長。香港人民幣存款餘額從2009年12月的627億快速上升到2014年底的1萬億人民幣(見圖)。
從戰略設想角度看，可以在一帶一路背景下積極發掘海外機構基於貿易需求持有離岸人民幣的交易動機。在一帶一路綱領文件中提到要促進中國和海外各個國家貿易暢通，解決中國投資貿易便利化問題，消除投資和貿易壁壘，構建區域內和各國良好的營商環境，積極同沿線國家和地區共同商建自由貿易區。在此過程中積極推動和安排海外人民幣的使用，香港可以扮演人民幣跨境結算中心的角色，藉此機會逐步擴充離岸人民幣資金池。
挖掘持有人民幣的投資和投機動機需要進一步豐富香港人民幣計價資產品種，引導海外投資者從關注人民幣短期的升值貶值趨勢轉變為關注人民幣金融產品本身的投資屬性，例如可以在香港引入人民幣對基金等更為複雜化的資產管理產品，鼓勵發展人民幣私募股權基金，發展離岸人民幣結構化理財產品等。
(2)在中國資本帳戶尚未完全開放的條件下，可以嘗試將部分QDII額度改為人民幣形式，增加在岸人民幣市場支援香港離岸人民幣市場的力度。
還可以通過加強香港人民幣離岸中心和世界其他人民幣離岸中心的聯動，在地理位置和時區上形成與亞洲市場的互補，解決人民幣交易的時差問題。
為離岸人幣產品提供定價基準
2、探索確定香港離岸人民幣基準利率
香港人民幣貨幣市場交易主要包括回購以及銀行間同業拆借，因此可考慮發展成為離岸人民幣基準利率的選擇包括香港金管局和清算行的回購利率以及人民幣香港銀行間拆息定價(CNH HIBOR)。
目前，香港的回購交易不產生新的資金價格，因此難以成為離岸人民幣基準利率。CNH HIBOR由香港金管局和財資市場公會於2013年6月推出，主要根據15至18家活躍於人民幣同業市場報價銀行所報利率計算得出。CNH HIBOR可以反映香港人民幣離岸市場短期內的資金供給和需求情和成本，是市場普遍認為可以發展成為基準利率的標的。我們也要看到CNH HIBOR發展為真正基準利率的障礙。由於拆借市場日均交易量約為50億至80億美元，遠小於離岸人民幣貨幣掉期規模(日均交易量可超過200億美元) 。交易不活躍導致了CNH HIBOR還難以全面反映市場供求情。
只有穩步擴大人民幣資金池規模，使得市場參與者更容易通過同業拆借獲取人民幣，才能使得CNH HIBOR更全面的反映資金供求狀，從而為離岸人民幣產品的多元化發展提供更準確的定價基準，促進香港離岸人民幣市場的發展。
3、 開發針對一帶一路戰略需求的香港離岸人民幣產品
(1) 融資產品
在銀行貸款方面，隨一帶一路戰略推進境外人民幣的使用，第三國的企業會有在港申請人民幣貸款的需求，會促進離岸人民幣貸款業務的未來發展。一帶一路綱領文件也提出要深化中國－東盟銀行聯合體、上合組織銀行聯合體務實合作，以銀團貸款、銀行授信等方式開展多邊金融合作，在港金融銀行機構可以積極參與到多邊人民幣金融合作中。
除常規貸款業務外，香港的銀行應該針對一帶一路國家特殊金融需求開發出相匹配的產品，例如伊斯蘭融資金融產品。絲綢之路經濟帶重點暢通中國經中亞、俄羅斯至歐洲(波羅的海)；中國經中亞、西亞至波斯灣、地中海；中國至東南亞、南亞、印度洋。可見一帶一路沿線有很多伊斯蘭國家，有相應的伊斯蘭融資需求。
另外，可以鼓勵一帶一路沿線國家和地區企業在香港發行人債或者人民幣股票籌資，同時鼓勵在沿線國家使用所籌資金，從而擴大香港人民幣資本市場的發行主體和規模。
擴人幣計價大宗商品種類
(2)大宗商品衍生品
在推動人民幣國際化中，將人民幣與大宗商品綁定發展是有效的措施之一。中國作為資源大國和人口大國，在國際大宗商品貿易中一直處於被動接受國際價格的狀。一帶一路戰略為人民幣獲取大宗商品計價權提供了契機。
我們可以將作為國際金融中心的香港定位為人民幣計價大宗商品交易樞紐，在香港交易所設立人民幣計價大宗商品交易平台，擴大人民幣計價大宗商品種類 ，推出諸如煤炭、油氣等大宗商品衍生品，將商品交易發展成香港離岸人民幣市場的一部分。
(巴曙松為中國銀行業協會首席經濟學家、哥倫比亞大學高級訪問學者)
[巴曙松及葉聃 中國專論]
不宜局限「中國機遇」 港應放眼亞洲
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GS(14)@2016-05-17 03:36:14【明報專訊】中國經濟增長放緩，與內地關係緊密的香港自難獨善其身。對於香港經濟前景，有別於港府極力宣揚「中國機遇」，高盛私人財富管理中國區副主席暨首席投資策略師哈繼銘認為，香港既然是國際金融中心，而不是中國金融中心，就不要單單投向內地一個籃子，應該更?眼於國際，特別是亞洲區域經濟金融。
一帶一路投資宜謹慎 免成蝕本生意
哈繼銘稱，中港經濟關連度主要體現在貿易及旅遊，近年這兩方面都因不同原因而疲弱；投資合作方面關係並不密切，雖然一帶一路似提供了一個增長空間，但他提醒，一帶一路的投資項目較有政治色彩，而香港一向以來專長是純商業化投資，因此帶政治性的投資項目要小心謹慎，否則別說利潤，「可能連本金都未必能拿回來」。
哈繼銘又稱，過去幾年，香港一方面因為聯繫匯率而享受美元的好處，另一方面與內地的關係而得到中國經濟起飛的利益，但隨?這一兩年中美情?由好轉壞，令香港一下子反轉過來，由雙重利好變雙重受壓。
多發展亞洲關連金融業務
而在這種新形勢下，香港該如何自處？哈繼銘表示是比較複雜的問題，但認為「香港被稱為國際金融中心，而不是中國金融中心，自有其理」，他直言，中國金融中心有上海擔當，輪不到香港，所以香港也不應該單單只看中國這個籃子，而要從「國際」?手，例如金融衍生業務，不一定要全放在人民幣產品，而應該多發展亞洲區域相關連的金融類業務。同時他建議，本港產業空心化已太明顯，要盡快多元化起來，發展更多屬於自己的產業才是。
來源:
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160516/news/ea_eaa3.htm
港人愛住上海夠Chill夠多機遇
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GS(14)@2016-08-14 14:28:21■港人Keith（左）與Jordan享受被派駐上海的生活。 《蘋果》記者攝
【周日熱話】上海被視為香港的競爭對手，隨着國際公司重心轉移，越來越多港人被派駐上海工作，深入「敵營」感覺如何？《蘋果》記者近期走訪幾位港人，他們認為上海充滿機遇、很chill。何謂chill？既是放鬆也是潮。不過，城市高速發展背後，「軟件」仍未跟上，醫療方面尤為明顯。非官方數據指，截至去年，在滬定居的港人逾10萬人。《蘋果》記者上海直擊
「的確有好多文化差異，但上海未必係差。」港人Jordan任職某國際品牌的視覺策劃，四個月前被公司派駐上海，從開始的不習慣，到現在的欲罷不能，「我而家住嘅就係舊洋房，兩層，好chill。完全係香港搵唔到嘅生活，返唔到香港」。
Jordan帶記者來到他最愛的法租界，這裏保留了不少西式建築，也有很多西式餐廳，雪茄、咖啡、民國建築、歐洲般閒適生活……多元化的消遣有美式的、local吧、主題club，不光在酒吧街，別墅區也別有洞天，Jordan說：「香港係周末有得玩。呢度係一至七都有得玩。而家好多外國名DJ唔會去香港會嚟上海，因為地方大人多，呢度1,380元人民幣（約1,613港元）門票都大把人買。」
■在港任職空姐的Cathy與男友Andy讚上海文化多元。
■法租界的餐廳有歐式的閒適。
港人追熱潮 滬鑽研文化
上海人對文化的推崇令Jordan讚嘆：「佢哋鍾意嗰個文化，就會研究。香港唔會，三個月興完就冇。」以自己的工作為例，在上海擺櫥窗設計，總會吸引一大班人圍觀，「香港需要設計，但畀唔起錢。大陸人發展硬件ok，軟件未配合，但佢哋肯消費，願使錢。」
Jordan認為內地人多市場大，港人在此有優勢，畢竟在服務、管理等方面經驗更久，「我哋可以預見機會、抓住機會。我有個朋友在大陸賣台式炸雞排，一年開咗100間分店」。街口一個果汁店，短期內已開三間連鎖店；一家新開的雪糕店更是大排長龍。港大畢業的Keith是時裝買手，被派駐上海工作已三年。鍾情玩音樂的他也享受這裏空間比香港更大，「香港band房可能係工廠大廈，上海好多地方都有，有藝術園區畀人畫畫夾band，或者有啲大廈地底做band房」。上月底，Keith的樂隊BUZZ在上海夏日藝術派對表演，隊友有港人、新加坡人、北方人和歐洲人。不過Keith認為上海只是暫居之所，「最終會返香港，始終屋企喺嗰度。又要睇吓香港有冇嘢做啦，講市場的話，上海係好好嘅」。受訪當日，Keith和band友瑞士人Andy到法租界的上海話劇藝術劇院門口busking（街頭賣藝），「香港都有busking，多數喺中環，不同之處呢度人比較投入，輕鬆啲。香港節奏快啲，忙啲」。附近還有人吹簫，與結他英文歌遙相呼應。旁邊打牌的阿伯說：「很好呀，多元化嘛。」
Andy在上海住了一年，數周後會搬來香港「投奔」女友。女友Cathy是空姐，和很多港人一樣感抗拒內地，但上海例外，「上海很意外地很靚，文化很fusion」。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160814/19735482
倫敦金融城市長：脫歐為港帶來機遇
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GS(14)@2016-09-10 13:49:43【本報訊】倫敦金融城市長茅杰飛（Lord Mountevans）勳爵率領商界代表團訪港三日，他表示脫歐公投為中國、香港和英國帶來相當大機遇，倫敦繼續致力成為第二大離岸人民幣清算中心。茅杰飛指，脫歐公投對離岸人民幣清算中心的直接衝擊不大，重申倫敦金融城積極支持人民幣國際化，亦是人民幣國際市場的西方樞紐，將繼續與中、港緊密合作，力保倫敦繼香港以外、成為第二大離岸人民幣清算中心。此外，自去年「8.11」人民幣滙改後，離岸人民幣交易資金池持續縮減。另一邊廂，歐洲實施負利率措施，或吸引資金回流相對回報率較高的人民幣交易。茅杰飛表示上述因素對人民幣只作短暫影響，有信心人民幣國際化進程不受阻。此外，茅杰飛於此行曾與財政司長曾俊華、金管局總裁陳德霖和港交所高層等財金官員會面，但沒有披露見面會談內容。茅杰飛認為英國脫歐公投後跟中港兩地帶來相當大的機遇，不認為本港一國兩制受動搖，香港對於英國投資者仍具備投資吸引力。茅杰飛與商界代表團今次訪華行程由上周三（7日）至下周三（14日），昨日完成訪港行程後，將轉到上海、北京和天津。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160910/19766058
關永盛﹕中國企業精明指數 捕捉AH價差機遇
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GS(14)@2016-09-27 07:29:45【明報專訊】受惠市場對深港通即將開通的憧憬，近日大量資金南下購買香港股票，港股通的成交額及淨流入大幅上升。在8月16日宣布深港通的消息前，8月的日均買入成交額為16億元人民幣，宣布後的半個月則跳升至27億元人民幣。9月的首10個交易日的總買入成交額更高達569億元人民幣，超過8月份的總買入成交額487億元人民幣。
資金南下 AH股價差收窄
在資金南下相當踴躍的情况下，AH公司（即同時在內地及香港上市的中國企業）的H股部分受到投資者的青睞。根據港交所的資料，8月份的南下十大活躍股中，淨流入金額最高的五隻股票中有三隻為AH 公司。AH股價差亦開始出現收窄的迹象，恒生AH股溢價指數於9月21日為118.9點，較深港通宣布前的126點下跌約7點，當中8月份最受南下資金歡迎的建行價差更收窄超過一成。
AH股價差收窄，除因為H股價格較具吸引力外，亦可能反映內地投資者藉AH價差而進行AH股的套利。有關AH股套利策略的其中一個方法，可參考2015年推出的恒生中國企業精明指數「國企精明指數」。國企精明指數在現有的恒生中國企業指數「國企指數」的基礎上加上AH股轉換機制，每月檢討國企指數成分股中的AH公司的價差，若持有的H 股部分較A股昂貴，便轉為持有A股，反之亦然。
轉換機制 按AH股價格作選擇
由於A股價格高企，現時國企精明指數中40隻成分股僅一隻是持有A股，近期表現與國企指數相若。倘若南下資金持續強勁而AH股價差繼續收窄，國企精明指數中持有A股的比例可能會逐步提升，來回轉換（例如﹕由持有H股改為持有A股，再換回H 股）會漸趨頻繁，該指數的回報有可能優於國企指數。對於認為AH股價差將會繼續收窄的策略型投資者來說，國企精明指數可是其中之一的投資參考指標。
有關以上指數表現，請瀏覽
www.hsi.com.hk/dl_centre/factsheets/tchi。
投資涉及風險。所有於此文件所載之資料僅供參考之用，有關資料或內容均不代表恒生指數公司對任何投資作出明示或暗示的建議或及推介。過往表現並非其將來表現的指引。
指數小錦囊
Q: 與指數掛鈎的結構產品有什麼特點？
A: 在低息的環境下，與指數掛鈎的結構產品可能是其中一種較吸引的投資選擇。市場上結構產品各有特色，不少均與市場指數掛鈎，如保本基金及保本投資存款等。以與指數掛鈎的保本基金為例，基金將扣除收費後的大部分資金，投資於定息工具組合以提供本金保證及/或保證回報，餘下的資金則會投資於與特定指數掛鈎的衍生工具，從而爭取來自該股票市場的潛在回報。（Source: Hang Seng Indexes Company Ltd.）
恒生指數有限公司 董事兼總經理
[關永盛 指數縱橫]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1279&issue=20160927
何國良：港資產管理業逆風見機遇
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GS(14)@2016-10-17 08:00:31【明報專訊】由於上市公司林林總總，從事基金投資界別時常有機會接觸不同行業，為了可以深入瞭解相關行業的特性、行業盛衰週期和各種行業經營特色，投資業同仁都會投入不少研究資源作出行業分析。
北水南下 先註冊機構有領先優勢
筆者從事基金投資多年，發現一個頗有趣的現象：投資同仁在做投資研究時，很關心上市公司的經營情况，老是追問管理層可有什麼策略，可以令公司的成本減低，如何提高盈利，如何在整體的產品線上加入更多高毛利的產品等。但當他們面對自己公司的經營運作時，這份客觀而商業為本的分析能力彷彿就變得模糊。
在市場上，分析資產管理行業特性的研究，主要會指出行業幾大特質。首先，資產管理行業是一個行業集中度低的行業。以全球資產管理行業來看，龍頭的公司亦只佔7.5%（以資產管理規模計算），另外，由於產品的同質性強，產品的價格成為公司相互間競爭的一個常用手段，再加上近10年，低收費的ETF不斷搶佔市場份額，整體行業盈利能力因而亦承受了一定的壓力，因此，市場對這個金融子行業的前景並沒有太高期望。
如上述，雖然全球資產管理行業在吹逆風，但筆者對香港資產管理行業卻有比較樂觀的看法。大家在股票市場已感受過北水南下的威力，在資金配置方面，大陸的投資者中應會有不少人是願意以基金形式作為其海外資產的一部分。而且這趨勢，在更多合資格公司在基金互認的框架下北上宣傳後，將會有更大的效果，並可以持續而非短暫的現象。另外，由於要符合基金互認框架銷售的基金需要在香港已註冊滿一年，因此，為此早有準備的基金有着不可忽視的先發優勢，因為在好一段時間，競爭對手並不能在同一通道上進行銷售，形成寡頭壟斷。
規模效應 盈利可大幅增長
基金公司另一行業特色是規模彈性，當銷售成功而促成資產管理規模上升時，在成本沒有同步上升的情况下，盈利的增幅會比資產管理規模的升幅高，這是驅動盈利增幅和估值的最好時機，股價的表現亦會特別優於大市。而且，在基金行業中，顧客投資經歷和感受十分重要，因此，如果首輪的北上產品有明顯的口碑，這些領頭公司的優勢將可持續。
安保投資亞洲區股票投資主管
[何國良 基金看世界]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8360&issue=20161017
施羅德日股投資主管Nathan Gibbs﹕留意日企轉型機遇
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GS(14)@2016-11-23 07:38:28【明報專訊】曾經市場期望日本首相安倍晉三的經濟政策及貨幣量寬會為日本經濟帶來轉機，但觀乎最近市場聲音卻認為安倍三支箭並不太成功，日圓由於特朗普當選美國新任總統一度成避險貨幣，令日圓曾升至100，幸而市場情緒變為平靜，日圓才回跌。日圓偏軟則對日股有利，日股會否跟隨美股繼續走高，相信與企業改革及通脹會否重臨息息相關，若果日圓能持續走弱，更有利日股表現。
施羅德日本股市投資團隊主管Nathan Gibbs認為，日本央行訂立2%通脹目標太高，他相信在2018年3月讓通脹達到2%的目標，恐怕仍是無法達成。事實上，很多分析報告也指對未來10年的通脹預期平均值雖也走高，但僅由0.25%小幅升至0.29%，市場欠缺信心，或許與日本央行在貨幣政策的立場，與先前差異不大所造成。早前日本央行將量寬規模及措施不斷改進，未來利率保持負0.1厘，或每月維持80萬億日圓的資產購買規模上，都依然維持不變。不過，令市場對日本經濟轉向較樂觀，乃是安倍宣布了規模高達28萬億日圓的刺激方案，其中並有高達7.5萬億日圓是直接來自於政府支出。但另一方面市場也預期日本政府控制日本10 年期政府債券利率於特定水平，是為日本央行削減購買規模，預先埋下了伏筆。
央行通脹目標難達到
日本央行也擴大了資產購買計劃，將購買資產擴到指數股票型基金，也就是ETF之上，希望能透過這個方法來推高股市，並吸引更多投資者入市。但市場對日本央行的措施仍然有疑問，投資者要留意安倍未來的政策會否逐步實現。 在筆者執筆時，日本福島發生7.4級地震，市場擔心上次福島海嘯令日經大跌及對經濟造成負面影響，幸而今次未有波及核電廠，日股也先跌後升，相信是因為今次地震對福島未有造成嚴重事件而鬆一口氣。
企業開始願意增派息
市場愈來愈認為，除非安倍在結構性重整上獲得重大的成果，否則光是靠各項刺激政策，還是無法達成期望的目標。不過，安倍也有多項措施企圖刺激就業市場，例如現在日本政府已開始鼓勵女性與護理人員再度進入就業市場，其他可以考慮的方向，還有開放外國勞工進入日本市場就業，由於欲釋放女性勞動力，故對託兒行業會有刺激。同時，日本人口老化問題嚴重，故看好健康護理及老人服務的企業。如果日本想要提高在全球出口市場中的市佔率，就必須要提高生產力，並善用日本的強項，也就是其創新的能力。日本國內有許多的優質企業，能提供良好的增長與獲利機會。
日本企業在公司治理方面，也受到國際的影響而開始有了改善。日本企業在派息等日益增長，公司的高層人員與外界的接觸，其意願也是愈來愈高，好像也開始聘請海外或外國人做董事。Nathan Gibbs表示相當樂於看到，有愈來愈多現金部位過高的日本企業，願意透過特別股利發放給股東。所以，不論日本政府或央行怎麼做，或對日本經濟有任何的疑慮，我們都還是能在日本股市中發現不錯的投資標的。日本最好的企業不會只是坐著等待，看安倍政府還會做些什麼，所以在日本投資時，施羅德研究團隊仍然會根據企業的質素而選擇。
SONY低調轉型 避免競爭
對於很多投資者認為日本企業如SONY及豐田等企業，好像與外國企業難得競爭，但Nathan Gibbs則不同意，他認為日本產品廣受全球消費者歡迎，以SONY為例，該企業十分有智慧，因為沒有與蘋果及三星爭智能電話市場，反而發展軟件市場，但沒有出名，故大家較會忽略。現時很多日本企業也在轉型中，投資者要留意相關改變。
明報記者
[龍彩霞 基金特區]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7187&issue=20161123
英鎊樓價跌 難得機遇 中港投資者搶購倫敦物業
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GS(14)@2016-11-25 07:11:23【明報專訊】紐約、倫敦及香港的樓價排名一直維持世界首幾位，除了用家之外，也有很多是投資者，為何這些大城市會受投資者歡迎，相信是因為城市安全外，供應也有限，價格一直獲得支持。而今年特別在於英國公投脫歐及特朗普當選美國總統，難得倫敦樓價有所回落，英鎊兌港元也曾跌至31年的低位，不少投資者欲趁英國樓價調整低吸。不過有投資者也擔心今次調整只是開端，環球局勢還有更多不明朗因素，那投資者是否應該暫作壁上觀呢？
明報記者 龍彩霞
Euroterra Capital管理合夥人Pantazis Therianos及LCP行政總裁Naomi Heaton均認為，英國樓價雖然因脫歐公投結果受壓，但倫敦市中心樓價仍然十分堅挺，當地發展商並沒有劈價求售，主要因為倫敦是一個長期供不應求的物業市場，租務市場持續活躍，足以抵消脫歐後所造成的短期影響。Naomi Heaton表示，受惠於英鎊匯率下跌，英國學費及生活費平均下跌超過10%，再加上置業成本下降，變相令投資英國樓更有吸引力。曾經有研究報告表示，過去35年，期間全球經濟經歷很多起跌，但英國樓每年平均仍有6.1％升幅，租金回報亦有2至4厘。
過去35年 英樓價平均年升6.1%
Naomi Heaton表示，由於倫敦成本下降，吸引了很多亞洲買家入市，Pantazis Therianos透露，在脫歐當個星期，中港買家急升30%，可見倫敦十分吸引。Naomi Heaton提醒投資者要留意倫敦有不少區域，投資者在選擇地段要做功課，例如2018年倫敦將有新地下鐵線通車，還有一系列的重建工程。筆者也發現倫敦現時正在進行很多工程，如本港紅磡的情况。另外，隨着就業人口及文化逐步滲透至活化地區，倫敦將出現更多的新興地點，吸引更多人前來投資。
Naomi Heaton表示倫敦房地產市場在投資者面臨不確定性時停滯。而脫歐公投結果公布後，倫敦市中心物業成交量平均減少15％。但2005年大選，倫敦物業當時交易量也下跌31%，在新首相誕生後反彈了26％。故她認為今次銷量下跌情况也是類似。據物業網站Zoopla最近的一項調查顯示，94％的人預測未來6個月有雙位數增長。
買家集中買1000萬元以下單位
Pantazis Therianos表示，近年來自中國及香港買家增長迅速，而該類買家對按揭貸款的依賴度低，在經濟不明朗時不太可能被迫賣出物業。Heaton表示，近期不少買家集中在100萬英鎊（約967萬港元）以下的單位。這類單位受到最近稅收改變影響較小，預計該類單位的價格增長將繼續保持強勁。反而超過500萬英鎊的銷售量則下降了8.6％。
今年英國政府提高物業稅，例如資本增值稅（Capital Gain Tax） 針對個人名義持有物業，2016至2017年財政年度，扣除免稅額後最低稅率為18%，最高28%。另一方面，以往外國賣家出售英國住宅，毋須繳資本增值稅，但自2015年4月6日或之後出售，便要繳交資本增值稅，稅率最高為28%。租金收入稅（Rental Income Tax） 計算方法與商業或僱用的入息稅相同，分別為20%、40%或45%，視乎稅階而定。至於律師費方面，在一般情况下，1 房單位收取約1500英鎊，較大單位按比例收取更高費用。
倫敦以外物業 回報高風險大
現時投資倫敦樓市，回報率未必很高，但長遠來說物業增值會變得很吸引，現時倫敦物業約有6厘回報，倫敦以外地區可以更高，但風險可能較大。有時海外家長會購入物業予子女在留學地居住，附近大學的一般比較值租。現時海外買家也可承做按揭，亦有一些機構專門對海外買家提供按揭服務。
Pantazis Therianos承認現時覓地較為困難，特別公司只發展倫敦市中心，而公司旗下物業多望公園及交通便利。惟近年因為中港投資者對倫敦物業需求增加，倫敦市中心樓價獲得支持，故即使脫歐仍有吸引力，好像在脫歐當周公司在香港舉辦的海外物業展銷會更是爆滿，加上英鎊回落，吸引手持與美元掛鈎港元的香港投資者入市。Pantazis Therianos的同事帶筆者參觀了旗下一個單位，實用面積為607方呎連104方呎露台，市值為140萬至150萬英鎊，原來該單位的業主正是香港買家。現時該單位為放租用途，因為看好倫敦樓市有升值能力，而且放租容易。
[龍彩霞 環球樓市]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2044&issue=20161125
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