投資者掃「另類」單位
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GS(14)@2016-08-15 05:26:26【明報專訊】樓市開始回升，盤源續被消化，「另類單位」亦獲承接。除了凶宅，近月市場亦錄不少銀主盤、破產貨成交，當中以盤源稀缺的大碼豪宅銀主盤居多，「舖王」鄧成波上月亦斥資逾7000萬元購入淺水灣麗景園一伙銀主盤。
鄧成波7038萬購麗景園銀主盤
南區上月連錄大碼銀主盤成交，先有南灣大廈以5000萬元售出，後有麗景園以7038萬元易手。資料顯示，麗景園3座高層雙號室，實用2576方呎（建築2800方呎），連車位出售，擁淺水灣全海景，為屋苑約兩年半來首間銀主盤。銀主以招標方式售出，最終由「舖王」鄧成波以7038萬奪得，實呎27331元（建呎25136元）。該銀主盤原業主於2008年4302.5萬元購入，帳面升值2735.5萬元或逾六成。
銀主盤以外，青衣長安邨有「破產貨」以低市價售出。資料顯示，長安邨第5座一伙位處「鳳凰樓層」、實用349方呎的單位，單位由兩名業主於1999年以13.52萬元（未補地價）購入，其中一名業主於2002年破產，另一名則於今年離世。單位以280萬元（已補地價）成交，實呎8023元。對比另一伙低層面積相同單位，做價曾高見292萬元（已補地價），連同樓層因素計，上址較正常單位市價低約5%。
[樓巿數據尋真]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2112&issue=20160815
豐連三單位撻定
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GS(14)@2016-08-16 06:24:17■豐連3伙兩房戶撻定收場，料買家合共損失73.7萬元。 資料圖片
【本報訊】今年單日銷情最好的新盤屯門豐連，據成交紀錄冊顯示，連續有3伙兩房戶撻定收場，涉及單位全數於本月6日項目開售首日簽訂臨時買賣合約，成交價介乎447.6萬到517萬元，料買家5%定金遭發展商沒收，合共損失73.7萬元。
將軍澳呎價2.88萬破頂
「劏房專家」恒地（012）深水埗海柏匯26樓A室交易同告吹，料買家損失17.3萬元定金，發展商昨日將上述撻定戶及同系紅磡傲形11伙餘貨停售，市場預期為提價作部署。新世界（017）市區劏房盤Skypark亦有開放式單位撻定，料發展商殺定27萬元。單位面積細絕馬鞍山的宏安（1243）薈朗今日截票，至昨晚市傳收約2,400票，超額認購逾8倍。樓市走勢逆轉，預計明年初入伙的新地（016）將軍澳天晉IIIB期1A座31樓及32樓A室上行複式戶，以4,809.6萬元沽，實用面積1,670方呎，連1,077方呎平台及私人泳池，呎價2.88萬元，創區內住宅呎價新高。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160816/19737882
恒地一個月11盤削優惠加價 迎海‧御峰部分單位累加逾一成
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GS(14)@2016-08-17 07:32:21【明報專訊】自6月底英公投脫歐後，樓市谷底反彈，多個新盤銷情均見理想，恒地（0012）系內在過去一個月就有11個樓盤先後提價或削減優惠，其中馬鞍山迎海．御峰，昨日提價逾6%後，部分單位售價比半年前貴超過一成。
明報記者 林尚民
「四叔」李兆基旗下包括恒地、香港小輪（0050）及與其他發展商合作推售的多個新盤，近月先後提價，單計過去1個月，就有11個新盤削減優惠或加價（見表）。最新一個加價樓盤，則是今年2月首次推售、主攻大單位的迎海．御峰，就價單所見，部分餘貨加價約6.6%，若對比今年2月首批單位，累積加價近11%，如實用1632方呎的10座6樓B室，2月首推時定價2145.6萬元，發展商隨後於3月中已提價至2231.4萬元，現再加價6.6%至2379.3萬元，累積加幅10.89%，實呎14,579元。
利奧坊．曉岸1個月加價8%
不過，要數過去1個月加幅最多的新盤，則是利奧坊．曉岸，項目於上月底先取消2%印花稅優惠，至本月初加價3%，上周再度提價3%，變相在短短1個月內合共加價8%。事實上，除住宅外，該公司與新世界（0017）元朗尚悅，一批車位售價就由100萬元加價近五成至148萬元。
逸瓏園加推16伙 加價1%至3%
此外，信置（0083）西貢逸瓏園亦加價1%至3%，涉16伙，昨日已上載新價單，並將於本周六生效，其中實用691方呎的1座7樓F室，定價由1154.3萬調升至1188.9萬元，加幅3%。信置營業部聯席董事田兆源表示，樓市轉旺，項目受買家追捧，故決定加價。他補充，逸瓏園已累售七成單位，約177伙，套現約18億元。同區同系逸瓏海滙，昨加推38伙，其中32伙為標準戶，屬一房及兩房間隔，另外6伙為花園特色戶，折實價451萬至830萬元，平均折實呎價11,899元，市值約2.8億。田表示，單位屬原價加推，單位中最高呎價為2座地下D室特色戶，折實價828.5萬元，折實呎價14,434元。該盤已累售44伙，套現近2.6億元。
代理料深港通進一步刺激樓市
另美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，深港通短期內將進一步刺激樓市，而且一旦熱錢湧港，相信不乏資金流向磚頭實物資產，該公司將密切留意深港通為物業市場有機會帶來的商機，暫維持下半年目標開設20至40間分行、招聘約600名代理計劃。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2805&issue=20160817
Grand YOHO 擁鐵路優勢 中大型單位吸換樓客
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GS(14)@2016-08-20 11:04:31【明報專訊】新地（0016）打造的西鐵元朗站王國，包括新元朗中心、YOHO Town及YOHO MIDTOWN等，重頭戲Grand YOHO正式登場，與其他同系元朗沿線項目一樣，坐擁交通便利的優勢，加上各期商場面積共逾百萬方呎，成為新界西北最大型的購物熱點，料帶旺該區樓市。
明報記者 李哲毅、方可兒
攝影 馮凱鍵、楊柏賢
Grand YOHO共分4座發展，提供1128伙，預計明年3月入伙，樓花期約8個月。項目約七成為兩房戶，細分為兩房及兩房連儲物室，共756伙，實用面積498至592方呎；約三成為3房戶，細分為3房、3房連套房及3房連套房和儲物室，共328伙，實用面積596至768方呎；另設44伙特色戶，實用面積491至1734方呎。全個項目標準戶中設有露台及工作平台的單位佔約六成半。
七成2房戶 三成3房戶
連裝修的9座36樓F室示範單位，實用面積798方呎，屬3房連主人套房及儲物室間隔。設計師利用雲石與鋼材打造現代時尚感，地氈鋪設半個客廳，為整個單位增添豪華感覺。
由於整個項目的單位大部分牆身非主力牆，住户可因應自己的生活格調裝修單位，例如設計師將示範單位實用30方呎的儲物室改成品酒間。同時，單位以玻璃分隔與客廳相連的廚房及房間，增添空間感。
單位其中一間睡房改為書房，設計師善用書房的的小窗台，並升高窗邊位置，結合成書枱，並擺放座椅，讓住客享受閱讀的休閒時光。主人套房實用面積逾70方呎，房間放置雙人牀後仍可三邊上落，更備有衣櫃等儲物空間及梳妝枱，房間特色牆身採用絨面設計，更特意配置掛牆鏡，華麗實用。另一間睡房則可放置單人牀、衣櫃及書枱。
大廳空間充足 對流窗助通風
至於1座36樓G室的交樓標準示範單位，實用面績507方呎，屬2房間隔。客飯廳約130方呎，有足夠空間擺放餐枱及梳化，而且備有對流窗，有助空氣流通。浴室設有窗戶，並備有鏡櫃作收納之用。示範單位的廚房亦相連16方呎工作平台，供住戶在有蓋、通風的地方晾曬衣物。
會所提供50多項設施
發展商於展銷廳設置闊度近10米的大型模型，讓準買家了解基座商場及會所設計。會所提供50多項設施，包括六個游泳池，甚至可作證婚之用的宴會廳。另值得留意，是次推出的4座為整個Grand YOHO發展項目首期，入伙後或受其他後續期數的工程影響。
■ 有片睇，如欲觀賞更多Grand YOHO現場環境，可瀏覽明報置業網影片：
http://property.mpfinance.com/
[睇樓手冊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1800&issue=20160820
《必勝房產投資術》作者曾琦殷：借二按攻澳洲細單位
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GS(14)@2016-09-01 05:51:33【明報專訊】1997年後本港股樓表現大不如前，年輕人上流機會亦減少。不過，「80後」的曾琦殷於2000年中五畢業後隻身到澳洲留學，靠化妝品生意賺到第一桶金，跟着先後投資悉尼物業及在布里斯班發展地產，目前發展和管理逾1億澳元（約5.83億港元）的房地產項目。她近日出版《必勝房產投資術》，接受訪問時分享自己過去多年主力投資澳洲細單位的心得：借二按加碼再買樓長期持有，賺盡樓市升浪。
明報記者 葉創成
本港土生土長、僅30歲出頭的曾琦殷，2000年中五畢業到澳洲升學，到今日成為當地地產發展商，創業路由2002年以5000元在悉尼雜貨店售賣日韓化妝品開始，「繼父是一名建築師，有很多親戚在澳洲居住，所以家人安排我到澳洲讀高中及大學。當時本港經濟正經歷通縮期，我每次回港也覺得本港的貨品比澳洲便宜一大截，故2002年便以5000元在本港批發商買入日韓化妝品，帶回悉尼轉售」。
由於資本有限，曾琦殷最初將化妝品於悉尼某一雜貨店寄賣，向店主就利潤分成作為租金。當時本港尚未開放自由行，在澳洲讀書或生活的中國內地人不能隨便來港購物，故對日韓化妝品需求很大，曾琦殷這門小生意迅速獲得可觀利潤，她除了頂租該雜貨店全部樓面外，更飛到日本與當地化妝品經銷商訂貨，以取得更低的批發價。故此，她在就讀大學時已賺到人生第一桶金。她說，「賺到錢後第一件事便是買樓」，2004年斥資65萬澳元（約379萬港元），在悉尼買入實用面積達千呎的住宅單位。
當地讀大學 賣化妝品賺錢買樓
曾琦殷的化妝品生意愈做愈大，2007年已擁有6間連鎖店，盈利與日俱增，亦為她提供資本連連置業，先後在本港新界買入一住宅單位，以及在悉尼購入一寫字樓單位自用。有關物業至2008年已錄得可觀升幅，加上她看到化妝品行業前景轉淡，於是深入鑽研房地產投資技巧，之後決定轉讓3間化妝品零售店，套回現金加碼投資房地產，「我的目標是達到財務自由，即是可以『打跛腳唔使做』，當時我一方面擔心隨着年紀漸大沒有足夠的精力打理化妝品連鎖店，另一方面亦留意到街上的空舖愈來愈多，反映電子商貿的興起打擊傳統零售業，決定開展人生的第二個事業——地產。」
根據澳洲統計局數據，當地樓價於2004年起展升浪，即使在2008年第二季至2009年第一季的金融海嘯期間曾出現調整，但跌幅不足5%，2009年第二季已掉頭回升，跟着15個月累積升幅逾兩成，大漲小回至2015年底，累積升幅接近1倍（見圖），故期內在當地投資物業的確頗容易賺錢。曾琦殷強調，所謂「學習」，是「學完之後便要練習」，故她於2008年金融海嘯前後，出售原先自住的千呎單位轉買細單位，「逼自己去投資更多物業」，再將物業組合加按以購入更多細單位，高峰期曾擁有10套物業，大部分持有至今，「從投資的角度看，首先我推崇細單位，買兩個細單位較一個大單位好，因為呎租較高，而且轉手亦較靈活；第二我喜歡只買不賣，假如樓市長期看升，賣樓是一種浪費，因為之後你只能以更高價才可買回同一單位」。
按揭計劃只還息不用還本 加按再買
接着曾琦殷問記者，「澳洲有一種按揭計劃，需要置業者長期供款，只付利息不還本金，你覺得這是否好的選擇呢？」這個計劃「供一世也供不完」，一般人聽起來就覺得不划算，但她笑說，過去12年澳洲樓市持續上升，採用這種按揭計劃其實最好不過，「每月供款3000澳元（約1.7萬港元）聽起來很多，但考慮通脹因素，等於物業升值、按揭貶值，10年後的3000澳元已變得相對少；另外，隨着樓價升值，亦可以抵押該物業再借二按買多層樓。」
記者將上述「必勝房產投資術」總結為「吼細單位」、「只買不賣」、「加按再買」等3招，惟認為這些招數只可局限於樓市上升周期。曾琦殷回應說，買樓時機的確非常重要，但由於全球各地的經濟表現、物業供求及政策方向各有不同，故只要選中適當地點，任何時候都是買樓的好時機，「有調查公司統計，去年香港樓價是家庭入息中位數的19倍，貴絕全球，但悉尼只有12倍，很多美國大城市更只有數倍，既然這樣，投資者為何一定要買香港樓，不到其他城市尋找機會？」
[名人樓市論壇]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0990&issue=20160901
下半年新盤推逾萬單位
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GS(14)@2016-09-06 04:35:40【本報訊】新盤市場熱鬧，近日多個一手盤開賣爆搶客戰，但須留意下半年將有超過1萬伙一手單位可望開賣，當中啟德、荃灣及屯門各逾千單位，勢成供應重災區。乘樓市氣氛轉旺，發展商勢把握年底前旺勢加快推出新盤搶客。日前有首個新盤推出的啟德新發區，有港人港地限制的啟德1號1期首批300伙全沽清，周邊各地盤亦有意年內賣樓，包括啟德1號2期及沐寧街兩個項目，共有約2,370伙一手供應。
學者：樓市年底降溫
荃灣區戰況最激烈，共有3個鐵路概念盤，以規模計，長實與港鐵的灣畔提供2,410伙數量最多，亦是長實今年最具份量的重點新盤，首期只會賣970伙；新世界等發展的柏傲灣則共有983伙可於年底前推出。至於屯門合共有4個項目，共約1,358伙有意年底前賣樓，大部份都是200餘至400餘伙的中小型項目。嶺南大學經濟系兼任教授何濼生指，近期一手銷情強勁，證明市民住屋需求大。由於息口短時間內難加，最多只加一次，令買家心態由上半年觀望轉化為購買力，發展商亦趁機吸納不少購買力。他相信以市場消化能力，供應量並非特別多，但料第四季樓市將較現時稍為降溫。■記者程俊華
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160905/19760475
元朗新盤單位兩周貴147萬Grand Yoho 狼死加價20%
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GS(14)@2016-09-06 04:35:40■元朗Grand Yoho昨加推113伙，售樓處日前人頭湧湧。
【本報訊】美國加息預期降溫，令近期轉熱樓市「火上加油」，過去周末日，一手樓展現驚人購買力，3個新盤賣出逾千伙單位，涉資約90億元，發展商隨即加推加價。新地元朗Grand Yoho昨加推113伙，部份單位狼加價逾20%；華懋集團將軍澳海翩滙同樣加推155伙應市，部份單位加幅約7%。記者：陳家雄 湯家明
新地上月中開始兩度開賣Grand Yoho，副董事總經理雷霆表示，過去周末推售228伙全數沽清，連同首輪沽308伙共套現45億元，累售536伙已佔項目1,128伙的47.5%。因應市況，昨加推113伙分佈1座、2座及9座單位，折實呎價13,888元，發展商指原價加推。若以定價計算，最低呎價14,287元，銀碼最平是1座6樓B室，實用502方呎，定價717.2萬元。按價單顯示，加推的2座10樓E室實用520方呎，定價868.41萬元，呎價16,700元。相比兩周前，即上月17日首批公佈的2座10樓D室，實用521方呎，定價721.59萬元，呎價13,850元，2伙相鄰單位樓層、座向一樣，同為向東並設露台，面積只相差1呎，但兩周加價146.8萬元，每呎貴逾2,800元，加幅達20.6%。是批新貨包括4伙特色戶，當中兩伙連天台，呎價達2.41萬元。對於有新推單位定價貴達兩成，雷霆指定價有根據，因項目已近現樓，就算相同座向，不同單位的景觀有分別，睇圖未必能反映實況。另一邊廂，同於過去周六開賣的將軍澳海翩滙，截至昨午3時，華懋集團表示共沽481伙，佔首批可供發售單位535伙近九成，套現超過30億元。買家當中4成來自將軍澳區，主要為換樓客。
■Grand Yoho
海翩滙賣貴5.8%
海翩滙昨加推155伙，實用面積由444至883方呎，優惠維持6%，另加印花稅回贈，折實售價由537.14萬元至1,124.69萬元，折實平均呎價11,847元，較首批11,196元，貴5.8%。個別單位賣得更貴，如昨加推的1座10樓D室，實用面積484方呎，定價682.6萬元，呎價14,103元，比較上一批同座同層毗連、518方呎的E室，雖然實用面積相差34方呎，但同屬兩房間隔，座向景觀樓層一樣，定價684.8萬元，呎價僅13,220元，今次加推賣貴6.7%。華懋集團銷售部總監吳崇武表示，今次加推單位景觀及座向不同，部份單位價錢或不變，另一部份單位因間隔與座向不同或稍提高，主要為兩房單位。至於港人港地啟德1號，中國海外過去周六沽清300伙，最快今天加推。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160905/19760471
會德豐將軍澳盤申請「劏細」單位
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GS(14)@2016-09-06 22:40:14【本報訊】會德豐（020）將軍澳南最後一個唐俊街23號項目，單位數目由926伙申請加建至976伙，當中主要為1房及2房單位，比批地時限建最少875伙多出逾一成，可謂延續越劏越細的風氣。同區最大型的加建項目則為港鐵（066）日出康城項目，可建單位由原本2.15萬伙，增加至2.55萬伙。當中由新地（016）持有的第四期，將增加600個單位至約2,200個。而新地更加可以稱得上為劏細單位專家，除上述日出康城第四期項目外，系內天水圍區內土儲亦狂加建單位，早前向城規會申請將鄰近濕地公園第112區限量地，上月獲城規會批准興建約2,194伙，相比當日政府批地時的限量條款的1,330伙，多出六成半。毗連的第115區限量地，去年已獲批1,850伙，亦較批地時最少興建1,140伙增加逾6成。另外，已近售罄的宏安（1243）馬鞍山薈朗，提供640伙，較批地時最少興建310伙增逾倍，同系薈晴提供364伙，亦較批地時要求最少興建180伙增逾倍，料於年內賣樓。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160906/19761613
綠置居擬6折售 入場費94萬預留百單位供單身申請
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GS(14)@2016-09-07 08:06:28■景泰苑地點為新蒲崗分層工廠大廈舊址。資料圖片
【本報訊】專為公屋綠表人士而設的首個「綠表置居」計劃今年10月推出，消息指房委會建議以市價6折推售857個單位，平均呎價5,658元，以面積最細的192平方呎單位計算，入場費僅94萬元，首期只需4.7萬元，當局擬向單身人士提供100個單位配額，確保單身族亦有機會揀樓。記者：鍾雅宜
房委會資助房屋小組委員會本月12日討論有關綠置居計劃，項目「景泰苑」位於新蒲崗分層工廠大廈舊址，共有857個單位，據悉項目只供綠表人士購買，不包括租置計劃業主，單位面積由192平方呎至494平方呎，以391至407平方呎單位佔最多，達254個，佔3成。當局參考了今年7月同區樓價，亦縮短定價至揀樓的時差，由定價至揀樓相距約半年。同區單位實用面積呎價為9,430元，6折後呎價為5,658元，建議售價由94萬元至298萬元不等，今年10月接受申請，12月攪珠，明年1月開始揀樓，料明年中可入伙。
長者家庭優先揀樓
據了解，在揀樓次序方面，當局建議參考居屋做法，以有長者家庭申請者優先，共有400個配額，其次為一般家庭，最後為單身申請者，單身申請者亦設100個配額，可選購任何面積單位。綠置居業主在購買單位後3至5年內，如選擇在居屋第二市場出售單位，只可售予綠表買家；如在5年後售出單位，則可將未補價單位售予合資格購買資助房屋的任何人士，或在補價後售予任何人士。，單位項目收益為17.65億元，扣除約13.02億元成本後，有4.63億元盈餘，項目設一年保養期及10年樓宇結構安全保證。據悉，當局曾考慮提供更高折扣，但為免招致公眾批評過份優待綠置居申請者故決定以市價6折出售。房委會為買家提供最長30年還款期的按揭貸款保證，最高可按9成半，換言之，最平單位首期只需4.7萬元。公屋聯會主席王坤料計劃有一定吸引力，但認為當局應參照90年代推出的「可租可賣」計劃定價，按申請者負擔能力，將供款佔入息比例下調至3成，即估計以市價55折定價，能更切合申請者需要。資助房屋小組委員會主席黃遠輝料項目反應不俗，認為以市價6折定價合適，因現時建築成本未計算行政成本等，如再下調折扣，單位可能會低於成本出售，不符合當局訂下的原則。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160907/19762822
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