環球央行齊縮表 股樓宜謹慎
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GS(14)@2017-10-07 15:09:22http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5100&issue=20171007
【明報專訊】內地十一黃金周大家原本以為北水會暫歇息，港股會待下周A股復巿才向上突破，殊不知上周六人民銀行突然預告「定向降準」，以至恒指在國慶假期後本周二開巿便即日大升逾600點，在本周三及周五更兩度升破2015年大時代的高位。按以往香港樓巿和股巿大方向相若（見圖1），如港股本月能再向上衝，則樓巿也可能會繼續尋頂。
資深股民都會記得1987年、1997年和2008年的10月港股都曾大跌，以至有10月「股災月」的說法。不過根據統計，過去20年港股在10月錄得升幅的機率高達74%，本月首周港股確是氣勢如虹，連帶新盤銷情也繼續火熱，每逢股樓俱旺之時，都會興起一個談論話題，就是買樓好，還是投資股票好？中原地產近日便發表了一篇文章，指中原樓價指數早於今年2月已經升穿2015年8月的高位，並持續創出歷史新高，恒生指數卻要待至本周三才剛升破上一次2015年4月的高位，說由此可見本港樓市明顯跑贏股市。
不過，大家若以今年初至今作比較，中原樓價指數迄今只升約一成一，但恒指卻升了近三成，單以今年計，恒指升幅無疑是遠遠跑贏中原樓價指數。况且，由於要付各式辣稅，若今年年頭是買樓作投資，要先付15%的辣稅，若短時間內要出售，要再付額外的印花稅，連同其他成本，可能涉及樓價近三成，縱使樓價至今升了一成多，若要被迫賣樓套現，也可能無利可圖，更可能是不賺反蝕，相反如果買了如盈富基金（2800），現在選擇離場，便可乾手淨腳的淨賺兩成多。
辣稅多 買樓成本可近樓價三成
也有說買樓可以透過按揭而有槓桿作用，先不說槓桿乃是雙刃劍，其實現在除非是透過財仔借貸又或向發展商買新樓承做高息的高成數按揭，否則買二手樓也可能隨時只能借五成，槓桿比率比以前大降。其實現在股巿投資工具多元化，就算不做孖展，也有兩倍槓桿的恒指ETF可以選擇，以今年恒指升了近三成計，買入一隻雙倍槓桿的恒指ETF ，今年以來的回報也已接近六成，既不用怕有CALL MARGIN的風險，也不見得所冒的槓桿風險比買樓大。
其實看好地產，除了買樓，也可考慮地產股。當然，一些勇氣十足的投資者，可能因看好內房而買入了恒大地產（3333），今年以來賺價數以倍計，不過恒大升至現水平，是否值得再高追便屬見仁見智，反而可以留意另一隻本地地產股華人置業（0127）。華置最近宣布，該公司和大股東甘比今年4月以來不斷大手增持恒大，迄今兩者帳面獲利126億多元，單是華置便佔約122億元，值得留意的是，華置現時總巿值只約268億元，若能將恒大獲利入帳，連同其他收入，華置的巿盈率隨時低於3倍，極為吸引，該股股價近期形成大型三角形，並兩度在大成交下試衝阻力（見圖2），一旦突破，股價隨時急升！
華置持恒大帳面獲利豐 隨時突破阻力
雖然近期環球股樓續升，但也不能太過盲目樂觀，皆因不單美國聯儲局已表明會「縮表」，其實連同歐洲央行、日本央行和瑞士央行，其印銀紙的速度也已大大收斂。若將四大央行的資產表規模合併繪圖，便可看出其遞增速度已急劇放緩（見圖3），若然此趨勢持續，四大央行的資產表很快便會出現收縮，亦即聯合縮表！若過往大家認定全球股樓大升浪是由各國央行擴表所造成，一旦出現全球縮表，便不宜對後巿盲目樂觀！
住宅新供應未必不足
特首林鄭月娥下周便會公布上任首份施政報告，大家都將焦點放在房屋政策上。現在大家都認為香港的住宅仍是極度不足，但實情是否真的如此？香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量教授指出，從過去數年的香港人口增長推算，計及出生、死亡及移民等因素，香港每年新增人口約6萬至7萬人左右，等同現有總人口約1%，理論上住宅單每年新增多1%便可應付所需。
莊太量進一步分析，現時香港每家庭約2.8至2.9人左右，將其以每年6萬至7萬新增人口除之，即每年只要多增約2萬個單位便足夠，現時每年私宅已有萬多二萬伙，連同公營則有超過4萬伙，政府預計未來10年可提供多46萬個公私營住宅單位，每年便有4萬多個，所以單以「總流量」計算，住宅未必不足，問題是一來樓價太高巿民未必能負擔，二是一些如劏房和工廈居住單位質素太差，都要解決和改善。
[陸振球 樓市解碼]
日本樓5年內轉手 須繳三成利潤 隔山買樓宜先了解投資風險
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GS(14)@2018-01-28 14:38:09【明報專訊】日本是港人海外置業的熱門地之一，然而當地法例和稅收都與香港有差別，投資者憧憬回報的同時，必須了解清楚買賣、租賃的細節，還有涉及的投資風險。日本置業涉及的交易費用一般佔樓價6%至8%，除了登記、中介費和釐印費，還有根據稅基的房產取得稅3%等。投資者尤其要留意在持貨5年內出售物業，須付賣樓利潤（扣除支出）的30%，作資產增值稅；如於5年後售出，稅率則為獲利所得的15%。
據代理JP HOUSING日本不動產網站資料顯示，投資者找到心儀樓盤後，須先填寫價格申請書，再交給業主議價；在雙方同意價格、購買條件和成交日期後，可簽署購買契約，並安排支付10%訂金。買家可親身到日本簽約，或安排當地律師代簽。在所有產權資料經律師確定和登記後，買家將支付樓價餘額，待款項確認到帳後，便完成整個產權交付手續。
買入物業後，投資者仍需每年按稅基繳交固定資產稅1.4%，以及都市計劃稅0.3%。稅基為根據地價和物業價格，由公式來計算，普遍遠低於交易價格；如東京稅基一般約為樓價三分之一。
日本亦設有租金收入稅，課稅額195萬日圓（約13.9萬港元）或以下，稅率為5%；隨後按級遞進，如課稅額1800萬日圓（約128萬港元）以上，稅率則達40%，扣減279.5萬日圓。
「隔山買樓」風險較高，當中包括遇上租霸等租務問題時，難以即時處理；有見及此，投資者購買日本樓時可安排租務管理。JP HOUSING網站資料顯示，租賃管理合約一般包括管理費和消費稅，前者一般為租金5%至6%；代理每年匯款3次至業主於本港的銀行戶口，如業主要求每月匯款，每次收費1500日圓。
兩機構為港人提供按揭 最多借五成
此外，如租客欠租，擔保公司亦會代繳房租；若租客提供擔保人，一旦欠租亦可向擔保人追討。與很多國家相同，日本銀行不接受沒有當地居留資格的外國人申請按揭，港人可向中國銀行東京分行或歐力士（亞洲）申請按揭，須提供資產及收入證明，最多可獲樓價五成按揭，最少貸款4000萬日圓（約284萬港元），並須親身處理有關申請。
此外，貨幣匯率對投資者購買海外物業的成本有重大影響。由於美元近期持續受壓，導致日圓顯著升值，兌港元升至「7算」水平。日本央行日前議息，一如所料維持短期利率目標於負0.1厘不變，並承諾繼續買債。任期將於4月完結的日本央行行長黑田東彥稱，目前距離通脹2%目標仍有距離，故尚未到收緊貨幣政策的階段；而在他發表言論後，日圓兌美元亦下跌，一度見110.97水平。
華僑永亨：央行料壓日圓升勢
雖然隨着近期日圓升值，現時購買日本樓看似較高水；惟華僑永亨銀行報告指出，日本財相麻生太郎曾稱，如日圓過快升值會造成問題，反映當局不欲日圓太強勢，而且美債收益率上升，反而要關注日圓回調風險。分析亦指，日本經濟表現理想，現時央行當務之急為壓制日圓升勢，相信短期貨幣政策不變。
花旗認為，即使弱美元和經常帳盈餘有望利好日圓，但日圓兌人民幣和歐元貶值，可抵消兌美元升值的影響，或為日圓兌美元提供進一步下跌空間。該行料美元兌日圓未來6至12個月看108水平。
王弼：地價低 樓價升值潛力遜港
易方資本首席經濟師王弼表示，他去年看中了北海道一個兩層高、面積約1400方呎的物業，適合家庭度假之用。該物業位處北富良野，距離旭川機場約15分鐘車程，在此度假可免租酒店的煩惱；平日空置的時間則可以出租，幫補維修費。王弼坦言多次在日本投資物業，若購入樓齡較大的物業涉及高昂的維修費，最好有一個可靠的代理人幫忙。
談到回報方面，王弼坦言調整了心態，日本租金回報只是4厘至5厘，略勝存款，但當地地價低，難像香港樓價有這樣大的升值潛力；若投資者想賺錢，要留意日本每個地方對出租或做Airbnb（民宿）的要求條款都不一樣，因此要做足功課。
明報記者 王俊騏、龍彩霞
[海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4134&issue=20180126