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隨想: 美國樓市 名人堂

北京樓市壓不住

朱氏M型樓市 朱泙漫屠龍記

銀行暫停房貸蔓延至二三線城市：開始防樓市風險

　　9月10日，《中國房地產報》報導稱深圳4家銀行公開宣佈暫停房貸。而據《重慶商報》9月9日消息，由於銀行信貸額度吃緊，重慶部分銀行暫停受理二手房貸款；同一天，《中安在線》報導，合肥最近有4家銀行暫停了二手房貸款，其中農行、交行、工行等國有大行也加入停貸大軍。

　　對於大面積收緊房貸的原因，銀行方面普遍的說法是額度緊張。但也有銀行人士向《每日經濟新聞》記者透露，真實原因也許沒這麼簡單。

　　銀行收緊房貸愈演愈烈

　　據瞭解，今年以來，不少地方陸續傳出銀行暫停房貸的消息。截至目前，全國已經有北京、上海、廣州、深圳、合肥等城市相續出現暫停房貸的情況，尤其是最近幾天，似乎有蔓延的趨勢。

　　而這種趨勢不僅表現在地域上，也表現在較小銀行開始向國有大行蔓延。此前，記者在調查中發現，暫停房貸的以股份行和城商行居多，國有五大行有審核從嚴、放款延長的現象，但並沒有停貸。但據9月9日《中安在線》的消息，合肥最近暫停二手房貸款的4家銀行中，3家是國有大行。由此可見，國有大行的此前的「淡定」態度似乎正被打破。

　　某知名地產中介公司廣州地區經紀人向 《每日經濟新聞》記者表示，近來，房貸一直在收緊，現在根本不會有折扣，而且有幾家銀行在最近兩個星期也加入了暫停房貸的大軍，至於是哪幾家銀行，該地產經紀人沒有透露。

　　種種跡象表明，銀行收緊房貸的趨勢愈演愈烈，而二手房貸款則首當其衝，是停貸重災區。據《中安在線》報導，沒有暫停二手房貸款業務的銀行，利率也出現較大幅度上浮。以合肥地區光大銀行為例，雖然沒有暫停二手房貸款，但首套房貸款利率在基準利率基礎上浮10%，二套房上浮20%，而且還需要等待放款。

　　就連此前相對寬鬆的公積金貸款，如今也受到影響。據媒體報導稱，偉嘉安捷的統計數據顯示，8月北京市公積金貸款的交易量環比上月下降30%左右，國管公積金貸款受額度緊張影響，辦理人數下降明顯，而公積金貸款整體消費人群比例也由30%縮減為20%。

　　銀行警惕房貸風險

　　對於房貸收緊的原因，銀行方面普遍的說法是額度緊張，但某銀行人士王先生向《每日經濟新聞》記者表示，真實的原因也許要複雜得多，其中一個重要原因是銀行對房貸風險比以往更加警惕。

　　據王先生介紹，在六月「錢荒」之後，許多銀行心有餘悸，對風險的控制更加嚴格。

　　今年的上市銀行中報數據顯示，16家上市銀行不良貸款餘額達4400億元，相比2012年末增加了近400億元。

　　「但這種影響是廣泛的，不針對房屋貸款，但上半年部分銀行房屋貸款過度放貸的問題也確實存在，下半年只能相對收緊，這個原因不可否認。另一方面，銀行對房地產市場的預期恐怕是銀行收緊房貸更重要的原因。」前述王先生表示，上述說法只是他的個人猜測。他還認為，房屋貸款作為一種銀行爭相追捧的優質資產的時代也許在逐漸遠去。

　　王先生向記者指出，市場上有關房產稅的傳言，也提高了銀行對房貸風險的警惕。

　　盛富資本總裁黃立沖在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，房產稅的推出是大趨勢，只是時間問題。至於推出的具體時間，十八屆三中全會之後可能會有定論。

　　黃立沖認為，目前中國的房地產市場泡沫比較嚴重，「歐美發達國家普遍徵收房產稅，所以房屋作為投資品的吸引力很低，持有兩套房以上的人是極少的。人們購房的目的就是為了住，因為空房子也要徵稅。但中國的情況很不一樣，許多人持有幾套或多套，因為持有成本太低。所以現在中國面臨著這樣一個問題，許多房子是空置的，造成了資源的極大浪費。而這些空置房就形成了房產泡沫，解決這個問題的有效方案就是徵收房產稅，這個大方向不會變。」

　　「房產稅一旦推出(當然這個過程是漸進的)，那房屋作為投資品的持有成本就大幅增加，從而失去作為投資品的吸引力，房屋需求自然就下降。」黃立沖表示，這種預期正是銀行收緊房貸的一個重要原因。

　　黃立沖同時認為，另外一個原因，是房貸越來越顯現出一個特點：高風險低利潤，而且回收週期非常長。此外，房屋貸款一旦出現違約，對銀行而言，風險和收益也不匹配。

樓市慢步(13)：談地價及樓價的迷思(3)(2004-02-22) 脫苦海

供樓負擔比率

日常經常聽到「供樓負擔比率」的名詞，首先介紹這個名詞，意思是大學畢業生的月薪當中，拿出多少百份比來供樓（例如一間市區的500呎樓宇供20年）。某大銀行的資料研究部多年來有統計，可惜小弟並無具體數據在手，但據知樓價在高峰時，比率可高於100%，即是以所有的薪金也不足以供樓。

筆者記憶中，去年樓市最低潮時，供款比率約30%，以樓價上升約兩成計，便是36%，而一般銀行可接受以薪金的一半作為最大的貸款額，即供樓負擔比率是50%，假設利率不變，理論上樓價可以再升38%。

當然這個數字並無實質意義，因為目前利率在歷史低位，中期內有約五厘左右的潛在升幅，當利率回升時，供樓負擔比率會自動提升。假定供款中一半是利息，按揭利率由目前的2.5%上升到7.5%，舊有的按揭供款便會增加一倍！目前的供款比率便由36%自動上升到72%，買樓人仕不可不作長遠打算。

再把以上數據由概念化為實質數字，據統計處的「選定職業的平均每月薪金」中，「督導級及技術員級人員」資料顯示，2003年9月的平均工資是$16,665。

http://www.info.gov.hk/censtatd/chinese/hkstat/fas/wages/average_sal_index.html

即可以$8,333(50%)申請按揭貸款，以七成按揭，供20年計算，大約可以購買220萬左右的樓宇。以西九龍上車盤最低潮的一手價$2,700計，可以購買815呎，如以樓價上升約兩成多計，現價約$3,300，可購買的呎數便降低到667呎。如樓價再升一成多到$3,800，只可以買579呎了。這還要考慮利率上升的因素，如果單從工資的角度，除非有較顯著的上升，則樓價再升的幅度有限。

樓市慢步(12)：談地價及樓價的迷思(2)(2004-02-22) 脫苦海

目下的問題是：究竟目前的樓價是否升得過速？後市是繼續這種趨勢、平穩，還是轉而下跌呢？筆者現從這幾個角度分析：

樓價走勢

根據中原城市領先指數，http://www.centanet.com/cci.htm：

從樓價的「谷值」，有以下發現：

由2003年8月低點31.77計，2004年2月中的40.58，上升了27.73%。
對上一個低位是911事件後2001年11月的39.81，比目前低1.90%，用證券技術分析觀點，打破前浪底，是扭轉了一浪低於一浪的下跌趨勢。
2001年1月錄得43.54，還差7.29%。
2000年6月錄得46.72，還差15.13%。
1999年11月錄得50.62，還差24.74%。
官鱷大戰之後的低位是1998年11月的45.71，還差12.64%。
更遠的重要低點是由1994年的國內宏觀經濟調的低點，1995年11及12月的55.3，還差36.27%。

從樓價的「峰值」，有以下發現：

對上一個小陽春是2002年3月41.67，還差2.69%。
再對上一個小陽春是2001年3月是46.27，還差14.02%。
又再對上的是科網狂潮的2000年1月的55.22，還差36.08%。
1999年4月的高點是57.23，還差41.03%。
再上一個高點是1997年6月的102.51，相信這個數字並無意義。
再看對上一個高點是1994年4月的74.67，還差84.01%。

如果大家認為科網狂潮的是「泡沫價」，則01或02年應該是較為實在的價格，可推斷樓價再升多一成多便到達「科網後」的高價。又如以官鱷大戰的低位，也是有一成多的升幅。再參考九七「泡沫前」的價格，如果香港經濟能回復1994年中國宏觀經濟調控前的水平，理論上樓價可以上升八成多；若以後來的低位作準，則有三成多的升幅。

由於中原城市領先指數數據只是去到1994年，我們再參考歷史較久的中原城市指數，1997年之前的數據，要去到指數最早的數據，1992年1月1日才有40.52這個較接近的數據，換言之樓價只是升回1992年初時的水平。

綜合以上的資料，個人認為樓價仍有約一成的升幅才抵達明顯的阻力，如香港經濟中期能循健康的軌跡發展，重拾華南地區經濟樞杻地位（即只計珠三角附近的經濟影響力），與長三角、環浡海經濟帶分廷抗禮（個人認為可能性存在），以香港當時的經濟實力，樓價可有三至八成的潛在升幅，但仍待未來香港經濟發展走向而定。如果香港最後淪為一個普通的城市，相信再升多一成便要行人止步。

樓市慢步(16)：燕碎當然貴過麵包(2004-05-28) 脫苦海

餓了地二十多個月後，發展商在5月25日官地拍賣中，以超出市場預期地高價承接，甚至高到每平方呎樓面地價比現樓的價錢高！即時有人大叫「麵粉貴過麵包」，好似鵠鴻將至，地產代理、經紀個個大叫入市，業主反價，發展商封盤及收回賣樓優惠，股市即時挑戰萬二點。彷彿又重回九七前的光輝歲月。

可能真係太耐無賣過地，好多人都遺忘左賣地對股市有必然的影響，從筆者零碎記憶片段中，幾乎每一次賣地均為股市牽起波瀾。遠的如置地以當年天價接入交易廣場地段，然後股市爆煲；又如鑽石山地王（現在的星河明居）高價成交，令到股市在一日之間由該月最低點跳上最高點收市；九七前興港的周年茂與一名叫「黃月鶯」的精神病患者爭奪九龍灣地皮落敗，瞬即成為超級笑話後，股市樓市升到只有瘋子才能接受的同時，信和用每呎樓面總成本七千元爭入小西灣地王（現在的藍灣半島），及百利保伙拍富豪酒店以每呎樓面總成本三萬元爭入黃麻角地皮（現在的富豪海灣）而險告覆滅；然後是地產商聯手投地「壓價」，事後證實這個已壓的價還是要蝕賣。

往事如煙，過去幾年歷史證明，公開競投的土地價格固之然是失算的高價，但真正「蝕死人」的交易卻更多是私人轉讓土地後再補地價，例如維景灣畔、碧堤半島、珀麗灣等，要不是減值收以十億計，就是白忙十幾年。在證明發展商也是常人，也有失算的時候。

今次賣地發展商是不是發神經用麵包價買麵粉，或者好似陰謀論者咁，輕擲幾億托價出貨尾呢？個人唔會相信地產商會用咁蠢的方法托市，如果佢地睇淡後市，趕出貨的話，大不了乾脆不勾地，靜待個市乾塘，一樣可以達到托價的目的，無必要真金白銀去天價投地。而且兩塊地皮的買主均是土地儲備偏低，反而那些滿手地的發展商卻抽手旁觀。這種陰謀論便不攻自破。

有一點市場現實好多人都忽略了：同一個區域或地段的物業，價格可以差天共地。維景灣畔、宇晴軒、窩八、深灣軒，點解可以比同區樓每呎貴幾千元？以至以前的駿景園、浪翠園、海逸豪園、綠茵山莊等等，平平無奇可以賣過萬元一呎？（後來跌到阿媽都唔認得已是後話）歸根結底，有些人買樓是一種炫耀性消費行為(conspicuousconsumption)，在發展商的包裝及吹捧之下，彷彿買過或圈過過萬一呎樓就係好威！此所以，有人夠膽話拆掉紅灣半島重建可以賺二十億，賺的是甚麼錢？既然紅磡區都算係豪宅地段（何豪之有？），那麼宇晴軒可以在地圖上由荔枝角劃到去尖沙咀，然後加一個「西九龍豪宅地段」之虛名。以此推之，沙田半山銅鑼灣「當然」係豪宅喇！吐露港臨海地皮「當然」亦係豪宅喇！推而廣之，油街地皮同北角村重建計劃，「毫無疑問」也是豪宅喇！

由此推之，發展商根本就唔當果兩塊地皮係「麵粉」，而係細細塊的「燕碎」，用來煮燕窩粥的，自然價格貴過麵包，咪見到白色一粒粒就當人流先得嫁！但是，為甚麼只是燕碎，而不是燕盞，甚至是血燕呢！呢個就係關鍵所在！目前的勾地制度，任由發展商挑肥揀瘦，比著你係佢地，當然係先選一些細細粒容易食，風險不大，銀碼不大，只需起兩三年，唔駛分期興建，起出黎得果幾百個單位，又容易「扮豪」的地皮。真係用燕窩煮，發展商賺乜？

如果發展商真係對地產市道咁有信心，為甚麼不勾出北角村油街，甚至啟德舊址等大地皮，反而去大雞食細米，百幾億財團走去買幾億地，過千億財團走去買廿億的地，完全係如覆薄冰。所以，別高興得太早，呢一浪真正大升特升的，是豪宅與「所謂豪宅」，平民大百姓住的樓宇升幅有限，居屋房協樓等更升得少。發展商看在眼裏，自然唔會走去煮大鑊粥，而係煮ｄ細細碗的「燕窩粥」。當人人望住燕碎當燕窩時，發展商已在偷笑，仍然有人以為食緊麵包而矇然不知！

港樓市辣招　半數地產代理面臨失業

就算飛到悠閒的印尼峇里島參加APEC會議，香港特首梁振英對樓市調控還是一派緊張，特別在會見中國國家主席習近平的這天下午，他對習近平強調說，為了改善香港市民的住屋問題，必須「平穩」發展香港樓市！梁振英說這些話是胸有成竹的，因為香港中文大學在10月初發佈的民調指出，針對三輪樓市辣招，62％受訪者希望「維持不變」，14％受訪者更支持「進一步收緊」，這結果肯定讓特區政府下一輪的樓市管控措施更「積極以對」。

沉寂了大半年，香港整體樓市在幾輪辣招之下，如今出現一手樓與二手樓同場競逐的場面。聰明的發展商們，將一手樓盤的發售價，壓低至比同區二手樓更便宜的地步，只求盡快回款及完成全年銷售目標。10月上旬，新鴻基地產在九龍站推出的超級豪宅「天璽」大砍四成樓價，甚至比當地二手房還要便宜一成，就是最好的例子。

除了發展商打出新招，在他們身後，地產中介也唏噓不已。明輝地產負責人溫明輝是地產代理商總會紅磡分會前主席，他大嘆市道艱難：「辣招推出前，行業裡平均每個月三個經紀有一單成交，現在萎縮到十個人才開一張單。」現階段，辣招令樓市成交急劇萎縮，靠成交佣金生存的中介行業首當其衝受到打擊。中原地產創辦人施永青也說：「到全行全業經濟出現問題時，政府一定要收手。」

樓市的低谷，就是地產代理業的低谷。住宅成交曲線，就像經紀行業的心電圖，從2009至2010年的亢奮期，經過幾輪政策重錘壓制，自2012年下半年起只能在低位徘徊，不過目前在民心支持下，看來特區政府不會如施永青所言輕易收手。

根據土地註冊處數據，自從香港政府在2010年11月首次推出「額外印花稅（SSD）」後三個月，平均樓市成交總數比辣招前，大幅下滑16％。到今年2月，第三輪辣招推出，徵稅對象延伸至屬於非住宅的商舖、工廈和車位，而且印花稅率翻倍，導致今年第三季成交總量約僅15800宗、成交額預估僅840億港元，創金融海嘯後新低。

成交大幅萎縮，代理從業員自然如坐針氈，但地產和金融是香港主流的支柱行業，地產代理人數更從2009年底的2萬5810人，上升至2013年4月底創歷史新高的3萬7173人，已經形成了龐大與地產市道緊密相連的利益共同體。溫明輝說出心裡話：「我做了二十多年經紀人，如果轉行都不知道做什麼好。」從目前看，尚未見市場上或政府有協助這些經紀轉型的措施。

經紀無法「開單」，卻又要支付他們底薪，地產代理公司老闆心裡自然著急。「行業裡面，每個月起碼要發5000至6000港元的底薪給每個經紀，」溫明輝笑稱，「公司要發鼓勵信給員工，叫他們加把勁！ 」上市地產代理企業美聯物業截至6月底的半年業績轉盈為虧，半年蝕9518萬港元。每次有新辣招公佈，無疑都會成為其股價的毒藥。

中介自然抓住每一個機會表達對辣招的反對。與美聯物業份屬同系公司的美聯移民行政總裁吉安，在一個投資移民發佈會完結後，都會拿起紙牌呼籲港府為內地投資移民客戶設立退款機制，即若日後辣招撤銷，印花稅可退回。

「政府不應該干預自由市場，從銀行按揭入手控制樓市就行了，資金不足的人就借少點，例如三成至五成，」溫明輝說出了他作為從業者的看法和期望，「所有辣招都應該撤銷，政府多建公屋和居屋就行了。」

8月時地產代理抗爭行動逐漸升級，誓要保衛飯碗。先是由地產代理為主成立了「辣招苦主大聯盟」，美聯地產董事總經理黃子華更言道，未來1年可能會有2萬名從業員遭淘汰。辣招苦主大聯盟近期更聲稱，不排除有更激烈的進一步行動。

雖然利益群體發出了強烈的呼聲，但從政府官員的表態看，對貫徹辣招的立場卻非常堅定。在第三輪辣招推出後，財政司司長曾俊華就發表網誌，稱今年1月住宅樓價上升2％，且在2月份升勢持續，令他「毫不猶豫」地推出了雙倍印花稅。運輸及房屋局局長張炳良在第三季面對議員質詢時指出，以公司名義置業的人士被認定為主要是希望作資產管理用途，所以這些人可以選擇以個人名義置業，相反，豁免前者的印花稅，會發出政府決心不足的錯誤信號，將再次刮起樓市炒風；其次，相對於成交萎縮對地產中介收入的影響，假如出現樓市和經濟風險，情況會更嚴重。換言之，港府更注重宏觀風險，而非個別行業利益。

從另外一個角度來講，港府認為地產代理從業人數相較其他行業，顯得供過於求。一位接近政府決策人士向本刊表示，根據政府的內部估算和與新加坡、紐約等地的橫向比較，香港的地產經紀人數兩萬人即足夠，而目前卻有接近四萬位從業員。因此，地產代理高層對於從業員流失的警告，自然難以說服政府有所行動。

【總之】 香港政府已表達了堅定執行樓市辣招的決心，這源於對民間呼聲的回應。發展商和地產代理需審時度勢，回應政策帶來的衝擊。

樓市分析(28)：人流走向(1) 笨發

小弟於早前的網誌中，不厭其煩的提到了一個所謂「商業活動中心」理論（鳴謝脫苦海老大的正名），指樓價最主要的組成部份，應看該地區的商業價值。

其後引起左唔少網友的討論，提出了不少疑問，在此稍稍總結一下。

1. 地鐵站神話，明明係地鐵站附近或上蓋，點解都咁平？

答：又係果句，睇下果區有冇高增值的商業活動，即使位處市區的黃大仙，牛頭角等純住宅區，不會比沙田市中心為好。

筆者於前文曾一再提及，交通其實只佔樓價的一個很小部份，因為綜合黎講，香港的公共交通實在太發達。

誇張咁講，如果將交通因素無限放大，咁旺角應該係全港最高樓價的地方（笑）。

2. 成個商場係樓下，點解都唔掂？

答：商場要睇邊個管理，眾所週知+X的場真係咁多年黎都無乜進步，隨口UP的靚地屎場有都會X，匯X，筆者親身長時間接觸（>3年），夠膽講領匯的管理質素都應該會好過佢。

3. 成個區明明係人車交匯處，點解無商業價值？

答：呢個問題相當複雜，很難一概而論。事實上筆者都無把握很好地解答，即同做地鋪的問「明明咁多人流，點解D人唔入黎幫襯？」一樣。答案可能同第2點比較接近，視乎管理者能否將鋪位租予合適經營者，即與業主（可能係政府）的管理能力有關

舉例：小巴地鐵站的交匯處，做時裝多數死，因人人雞咁腳，人看似很多但有時間停低慢慢揀衫的很少。所以多數做得住的都係小食店，便利店，茶記等週轉快的店鋪。

一個地區的整體規劃，亦會很影響人流及消費的走向。

這裡試以筆者熟悉的九龍灣牛頭角區，作一CASE STUDY，說明地方規劃的改變，將極大地影響著人流走向。

九龍灣站地區，泛指德福淘大得寶嘉和園利基宏基及公屋彩盈彩霞等。

這區的商場消費力相當壁壘分明，以德福為首，淘大次之，得寶嘉和園再次，最下為下村。

土木工程拓展署：http://www.cedd.gov.hk/tc/projects/major/klnkaeb564cl.htm

筆者在原圖上加上少許標示，如下。

08年中，新的彩盈村公屋（SITE1）將落成，而牛頭角下村亦將於09年1月開始清拆，該塊空地如無意外應會重建為公園及大會堂。

這意味著牛下原有的商戶將完全消失，下階商鋪的供應會一下子減少許多。

而新增的彩盈村商場，根據房署的資料，離不開超市便利店醫務所茶記各一，再加少量雜鋪的格局，相對該村5座4千戶約萬五人（預計所有地盤落成後會有3萬人）需求來說，可謂杯水車薪。

http://www.housingauthority.gov.hk/hdw/content/document/b5/commercial/shoppingcentres/choiying.pdf

彩盈村（大部份為牛下原居民）表面上有行人天橋直達德福（圖中藍色建築），但相信絕大部份居民只會作駁腳至地鐵站之用，因為從消費力及地理格局來看，日常起居飲食並不見得要經常幫襯德福的中高檔食府（而且朝早好多根本未開鋪）。

當然，少了一批舊式公屋，多了一大片公園，理論上整體九龍灣站的價值，都應得到提升

然最受益於此處地區重建的，筆者認為反倒是彩盈村小斜坡下的得寶和嘉和園等次級商場，次為淘大，德福得益為最末。

樓市短打(14)：豪宅劈三成的密碼 梁隼

第三季推左兩個上車新盤後，第四季一手市場終於有D大價盤推出黎，頭炮就係九龍站的天璽，發展商除左入會有折，早成交再打折呢D基本優惠之外，仲加埋辣招稅（即係BSD,DSD等）七折回贈，有本事立晒所有優惠足足平三成，結果推左幾日就吸引千二張票去認購六十幾個單位，地產市場好耐未試過咁好景。

市場傳言天璽突然開售係要截擊遲D推出既柯士甸站項目The Austin，不過地產市場唔係困獸鬥，無話要你死我亡，計我話依家推天璽某程度係幫緊The Austin添，先睇睇下圖資料。

雖然樓唔係apple to apple的東西，不過將兩個盤拼一拼都睇到3大重點！

重點1：一個係現樓理論上買左可即住，一個等到2015才入伙，有得揀梗係梗現貨啦，所以依家清晒D舊貨，樓花先有競爭力。

重點2：兩個盤都係兩房單位為主，天璽仲原來有一半單位係兩房，所以又係拿拿聲賣晒佢唔好到時有得比較。

由以上推論，發展商其實好有默契就真。

重點3：之前的BSD,DSD下下衝著豪宅而來，一方面係打擊炒樓，另一方面係想資金重投股市，點知資金仍然眷戀樓市，為左避免資金再次一拆幾去買細單位，唯有借優惠之名去送印花稅令有錢人唔駛再怕買豪宅。

之前中下價樓部份資金就係來自呢D豪宅買家，依家少左呢個支持，而未來幾年又大量限呎限量單位推出市場，供應多需求少下說好的調整應該來臨了。