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港樓市辣招 半數地產代理面臨失業

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就算飛到悠閒的印尼峇里島參加APEC會議,香港特首梁振英對樓市調控還是一派緊張,特別在會見中國國家主席習近平的這天下午,他對習近平強調說,為了改善香港市民的住屋問題,必須「平穩」發展香港樓市!梁振英說這些話是胸有成竹的,因為香港中文大學在10月初發佈的民調指出,針對三輪樓市辣招,62%受訪者希望「維持不變」,14%受訪者更支持「進一步收緊」,這結果肯定讓特區政府下一輪的樓市管控措施更「積極以對」。

沉寂了大半年,香港整體樓市在幾輪辣招之下,如今出現一手樓與二手樓同場競逐的場面。聰明的發展商們,將一手樓盤的發售價,壓低至比同區二手樓更便宜的地步,只求盡快回款及完成全年銷售目標。10月上旬,新鴻基地產在九龍站推出的超級豪宅「天璽」大砍四成樓價,甚至比當地二手房還要便宜一成,就是最好的例子。

除了發展商打出新招,在他們身後,地產中介也唏噓不已。明輝地產負責人溫明輝是地產代理商總會紅磡分會前主席,他大嘆市道艱難:「辣招推出前,行業裡平均每個月三個經紀有一單成交,現在萎縮到十個人才開一張單。」現階段,辣招令樓市成交急劇萎縮,靠成交佣金生存的中介行業首當其衝受到打擊。中原地產創辦人施永青也說:「到全行全業經濟出現問題時,政府一定要收手。」

樓市的低谷,就是地產代理業的低谷。住宅成交曲線,就像經紀行業的心電圖,從2009至2010年的亢奮期,經過幾輪政策重錘壓制,自2012年下半年起只能在低位徘徊,不過目前在民心支持下,看來特區政府不會如施永青所言輕易收手。

根據土地註冊處數據,自從香港政府在2010年11月首次推出「額外印花稅(SSD)」後三個月,平均樓市成交總數比辣招前,大幅下滑16%。到今年2月,第三輪辣招推出,徵稅對象延伸至屬於非住宅的商舖、工廈和車位,而且印花稅率翻倍,導致今年第三季成交總量約僅15800宗、成交額預估僅840億港元,創金融海嘯後新低。

成交大幅萎縮,代理從業員自然如坐針氈,但地產和金融是香港主流的支柱行業,地產代理人數更從2009年底的2萬5810人,上升至2013年4月底創歷史新高的3萬7173人,已經形成了龐大與地產市道緊密相連的利益共同體。溫明輝說出心裡話:「我做了二十多年經紀人,如果轉行都不知道做什麼好。」從目前看,尚未見市場上或政府有協助這些經紀轉型的措施。

經紀無法「開單」,卻又要支付他們底薪,地產代理公司老闆心裡自然著急。「行業裡面,每個月起碼要發5000至6000港元的底薪給每個經紀,」溫明輝笑稱,「公司要發鼓勵信給員工,叫他們加把勁! 」上市地產代理企業美聯物業截至6月底的半年業績轉盈為虧,半年蝕9518萬港元。每次有新辣招公佈,無疑都會成為其股價的毒藥。

中介自然抓住每一個機會表達對辣招的反對。與美聯物業份屬同系公司的美聯移民行政總裁吉安,在一個投資移民發佈會完結後,都會拿起紙牌呼籲港府為內地投資移民客戶設立退款機制,即若日後辣招撤銷,印花稅可退回。

「政府不應該干預自由市場,從銀行按揭入手控制樓市就行了,資金不足的人就借少點,例如三成至五成,」溫明輝說出了他作為從業者的看法和期望,「所有辣招都應該撤銷,政府多建公屋和居屋就行了。」

8月時地產代理抗爭行動逐漸升級,誓要保衛飯碗。先是由地產代理為主成立了「辣招苦主大聯盟」,美聯地產董事總經理黃子華更言道,未來1年可能會有2萬名從業員遭淘汰。辣招苦主大聯盟近期更聲稱,不排除有更激烈的進一步行動。

雖然利益群體發出了強烈的呼聲,但從政府官員的表態看,對貫徹辣招的立場卻非常堅定。在第三輪辣招推出後,財政司司長曾俊華就發表網誌,稱今年1月住宅樓價上升2%,且在2月份升勢持續,令他「毫不猶豫」地推出了雙倍印花稅。運輸及房屋局局長張炳良在第三季面對議員質詢時指出,以公司名義置業的人士被認定為主要是希望作資產管理用途,所以這些人可以選擇以個人名義置業,相反,豁免前者的印花稅,會發出政府決心不足的錯誤信號,將再次刮起樓市炒風;其次,相對於成交萎縮對地產中介收入的影響,假如出現樓市和經濟風險,情況會更嚴重。換言之,港府更注重宏觀風險,而非個別行業利益。

從另外一個角度來講,港府認為地產代理從業人數相較其他行業,顯得供過於求。一位接近政府決策人士向本刊表示,根據政府的內部估算和與新加坡、紐約等地的橫向比較,香港的地產經紀人數兩萬人即足夠,而目前卻有接近四萬位從業員。因此,地產代理高層對於從業員流失的警告,自然難以說服政府有所行動。

【總之】 香港政府已表達了堅定執行樓市辣招的決心,這源於對民間呼聲的回應。發展商和地產代理需審時度勢,回應政策帶來的衝擊。

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