樓市分析(28)：人流走向(1) 笨發

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小弟於早前的網誌中，不厭其煩的提到了一個所謂「商業活動中心」理論（鳴謝脫苦海老大的正名），指樓價最主要的組成部份，應看該地區的商業價值。

其後引起左唔少網友的討論，提出了不少疑問，在此稍稍總結一下。

1. 地鐵站神話，明明係地鐵站附近或上蓋，點解都咁平？

答：又係果句，睇下果區有冇高增值的商業活動，即使位處市區的黃大仙，牛頭角等純住宅區，不會比沙田市中心為好。

筆者於前文曾一再提及，交通其實只佔樓價的一個很小部份，因為綜合黎講，香港的公共交通實在太發達。

誇張咁講，如果將交通因素無限放大，咁旺角應該係全港最高樓價的地方（笑）。

2. 成個商場係樓下，點解都唔掂？

答：商場要睇邊個管理，眾所週知+X的場真係咁多年黎都無乜進步，隨口UP的靚地屎場有都會X，匯X，筆者親身長時間接觸（>3年），夠膽講領匯的管理質素都應該會好過佢。

3. 成個區明明係人車交匯處，點解無商業價值？

答：呢個問題相當複雜，很難一概而論。事實上筆者都無把握很好地解答，即同做地鋪的問「明明咁多人流，點解D人唔入黎幫襯？」一樣。答案可能同第2點比較接近，視乎管理者能否將鋪位租予合適經營者，即與業主（可能係政府）的管理能力有關

舉例：小巴地鐵站的交匯處，做時裝多數死，因人人雞咁腳，人看似很多但有時間停低慢慢揀衫的很少。所以多數做得住的都係小食店，便利店，茶記等週轉快的店鋪。

一個地區的整體規劃，亦會很影響人流及消費的走向。

這裡試以筆者熟悉的九龍灣牛頭角區，作一CASE STUDY，說明地方規劃的改變，將極大地影響著人流走向。

九龍灣站地區，泛指德福淘大得寶嘉和園利基宏基及公屋彩盈彩霞等。

這區的商場消費力相當壁壘分明，以德福為首，淘大次之，得寶嘉和園再次，最下為下村。

筆者在原圖上加上少許標示，如下。

08年中，新的彩盈村公屋（SITE1）將落成，而牛頭角下村亦將於09年1月開始清拆，該塊空地如無意外應會重建為公園及大會堂。

這意味著牛下原有的商戶將完全消失，下階商鋪的供應會一下子減少許多。

而新增的彩盈村商場，根據房署的資料，離不開超市便利店醫務所茶記各一，再加少量雜鋪的格局，相對該村5座4千戶約萬五人（預計所有地盤落成後會有3萬人）需求來說，可謂杯水車薪。

彩盈村（大部份為牛下原居民）表面上有行人天橋直達德福（圖中藍色建築），但相信絕大部份居民只會作駁腳至地鐵站之用，因為從消費力及地理格局來看，日常起居飲食並不見得要經常幫襯德福的中高檔食府（而且朝早好多根本未開鋪）。

當然，少了一批舊式公屋，多了一大片公園，理論上整體九龍灣站的價值，都應得到提升

然最受益於此處地區重建的，筆者認為反倒是彩盈村小斜坡下的得寶和嘉和園等次級商場，次為淘大，德福得益為最末。