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香港房地產三次「熊市」，其間銀行、股市興衰史 易水不寒

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【透過歷史，感知未來】
（來源：網上文章）

從二戰戰後開始考察，香港房地產市場在發展過程中，至今有過三次較大幅度調整的「熊市」。我們可以順便考察下香港銀行行業在房地產大幅調整過程中的興衰成敗。房地產行業作為香港的主要經濟支柱，房地產市場波動對經濟的影響比日本、台灣、泰國、美國等國家地區都更為顯著。

第一次「熊市」：1965-1968年

從1954年開始，香港就進入了房地產市場的快速發展時期。一方面是中國內地遷移過去的居民劇增，也帶去相當多的資金。香港60年代初期，人口就增加到300萬。而伴隨的是工業經濟的騰飛，1956-1966年，香港製造業工廠數量從2944家增加到了8941家。財富的積累以及人口的迅速增長，加上香港房地產商推進的「分層置業」和「分期付款」模式都導致了香港戰後房地產市場的繁榮。期間房價的漲幅是很驚人的，在尖沙咀商業區，地段較佳的商舖在1954年一年，房價就翻了1倍。

而當時的香港房地產企業也大幅增加到1960年的接近2000多家，其中有一定規模的也有400家之多。不過這些房地產企業大多在後來的市場競爭中被淘汰了。例如當時房地產行業的龍頭公司：置地、霍英東的立信置業、嘉年地產、廖創興家族等等，在後面都逐步退出或走向衰亡。

繁榮之後就必然是調整，到60年代初期，市場已經暗藏殺機。這就是60年代初期香港爆發的銀行危機。起源是1961年的著名華資銀行：廖創興銀行被擠兌破產，創始人廖寶珊腦淤血病逝。為避免進一步的銀行風潮，港英政府制定和通過了《1964年銀行條例》，首次真正對銀行業進行監管，並設立相應的監管指標。其中最主要的包括針對股本的要求（每家銀行必須有500萬股本要求），流動資金比例至少為25%，投資股票/房地產不能超過股本加儲備積累的25%，單一客戶貸款比例不能超過總額的25%等等。

港英政府的想法很好，但結果卻是致命的。因為香港銀行業在經歷了長期的粗放式發展後，積累的問題反而全部暴露出來。例如廖創興銀行在1960年的存款總額為1.09億港幣，但在房地產上的投資和貸款就高達8200萬，加上家族同時又有經營房地產，其內部的關聯交易頻繁。在缺乏存貸比、資本充足率限制、單一客戶貸款比例限制、流動性限制等等必要的行業監管條件下。香港銀行，特別是華資銀行的經營毫無穩健性可言，危機一觸即發。

1965年1月香港，明德銀號被迫申請破產，然後是廣東信託商業銀行爆發擠兌潮。擠兌風潮席捲全港，在缺乏存款保護背景下，加上英資政府的「不作為」，使得老百姓驚慌失措。恆生、廣安、道亨、永隆等諸多華資銀行被擠兌。後來在香港政府宣佈英鎊暫時為法定貨幣，並且從倫敦大舉運送紙鈔到港，同時限制儲戶取款的金額等舉措下，暫時平息。不過不久，又爆發更大規模的擠兌浪潮。經營了30多年的本地最大的華資銀行——恆生銀行被大舉擠兌，一個月就失去了存款的1/6，提款的人群，從銀行總部一直排到了香港會所。最終不得不以極其低廉的價格向匯豐出售股權宣佈結束。這場規模浩大的銀行風波，最終只有匯豐、渣打等少數外資銀行獲益。其中匯豐銀行獲益最大，一舉吞併恆生等本地華資銀行，幾乎壟斷了香港銀行行業（市場佔有率超過40%）。而華資銀行從此走向衰落，也僅有永隆、道亨等少數存活較久。

在銀行危機收縮信貸後，引發房地產危機。冒進的房地產商因此遭遇資金周轉的危機。1965年香港地價、樓價、租金都開始大幅度下跌。普通住宅及高檔住宅價格在一年多時間跌去50%，商業及工業地產價格跌幅更大。在1966年的短暫喘息後，1967年又遭遇香港爆發「反英抗暴」運動，港英政府出動軍警鎮壓群眾，左派受國內文革影響，反抗英國政府管轄的活動此起彼伏。香港政局不穩，大批外資人員撤離，中資的中產階級也紛紛移民。在風雨飄搖中，房地產市場再度惡化。1967年港英政府賣地收入僅有1962年的18.7%。

在危機背後，是新興力量的崛起，李嘉誠、李兆基、郭得勝、鄭裕彤等後來的地產大亨們正是在危機中看到香港未來的希望，大舉在低迷時期逆勢吸納廉價地皮物業。這是一次財富的重大轉移。

儘管香港在1967年又一次修訂了《1964年銀行條例》，但並沒有解決香港銀行的監管問題。例如香港作為一個特殊的管轄區，沒有自己的中央銀行。匯豐、渣打銀行一度作為發鈔行，匯豐甚至常常扮演「准中央銀行」的最後支付者角色。這些問題，為80年代的又一次大規模銀行風波埋下了隱患。

值得一提的是，香港恆生指數（追溯到1960年）從60年代初期的90多點，暴跌至1967年的58點左右，跌幅接近五成。如果時光機器將你帶回1966年-1968年的香港，估計正常人是沒有膽量敢於投資股市的。首先就是政局不穩。1966年就由於天星小輪加價事件引發動亂。隨後港英政府宣佈戒嚴，期間騷亂導致多人死亡。1967年澳門又爆發一二三事件，葡方鐵腕鎮壓，造成3死63人受傷。這導致港澳等地的左派人士極為活躍，被外國人壓制已久的矛盾被激化。接著是全港大規模罷工，港英各部門基本處於癱瘓狀態。港英政府同時進行全港戒嚴和宵禁，宣佈禁止在任何地方張貼「大字報」等煽動性標語。到9月份，有內地的一些中國搬運工人與羅湖邊界的香港警察發生衝突，收繳了他們的槍械。因此，香港人認為中方會軍事介入，人心更加惶恐不安。

其次是，香港中下層居民普遍對港英政府的「不公平」、腐敗等現象感到不滿。1966年8月份的《星島日報》上刊登的文章是：「認為香港無出路，百萬居民迷茫」。民意調查，從18000多戶家庭深入調查，接近25%的居民表示如果可以選擇，將移民別處。因此判斷約100萬的居民有意離開香港。白種人對有色人種的種族歧視和不公平的政策措施，成為老百姓最為詬病的地方。

加上當時香港的工業製造業面臨歐美發達國家的「反傾銷」，製造業舉目維艱。而房地產市場的崩潰以及銀行的大規模擠兌破產，導致股市更是雪上加霜。到1967年，股市已是散戶聞風喪膽的地方。《星島日報》1967年6月的報導這麼說的：「本港上週股票市況，出現大規模崩潰局面，由於人心浮動，降價拋售者擠，跌得更見淒厲。」

正是在這麼蕭條黯淡的局勢下，香港股市卻開始了新的一波牛市，而且是至今為止最大規模的牛市。恆生指數從最低約60多點，漲到了1973年的1700多點！而房地產市場、進出口貿易、經濟總量，都出現了空前的繁榮。丑到極處便是美。不到兩年後的1969年，香港人開始從各個方面來解釋股票市場的大幅度上漲了：例如時局的穩定、外資的湧入、「移民」資金的回籠等等。

第二次「熊市」——1981-1984年

其實從1973-1976年期間，香港房地產市場也度過了三年左右的調整時期，但由於此前一輪熊市的打擊尚未完全消散，期間房價的漲幅還算平穩，遠不如股市累計的泡沫大。因此，當市道調整時，房地產市場價格沒有出現大幅度下跌。倒是香港股市在極度投機泡沫破滅和第一次石油危機的雙重打擊下，出現了歷史上最「熊」的超級熊市，恆指一度暴跌至150點，跌去90%多。

值得一提的是，同樣的，香港人將股災歸結於很多因素，例如銀行加息、石油價格飆升、怡和公司發現假股票等等。甚至也有名嘴呼籲政府「救市」，1973年5月7日，就有這麼一篇文章，稱「港府應該放手買香港股票」。不過也有有識之士指出，香港對上市公司應有更為嚴格的管制，另外，本地人缺乏投資經驗也是其中最主要的原因。他指出「如果不是，恆指絕不會升至1700多點的高峰，如果投資者在1700多點時購入置地（房地產龍頭）公司的股票，當時股價為50.5港幣，市盈率高達178倍。」

在石油危機和股市崩潰的雙重打擊下，香港經濟舉步維艱，全港失業人數高達20萬人，停工關廠時有所聞。而此時，一大批在牛市時期上市的公司暴露出「包裝過度」和財務造假事件。例如保利工程公司，1972年12月上市，發行價2.2元港幣，上市兩個月後的1973年3月份的股價已經漲至25港幣，上漲超過10倍。香港沒有IPO資金賬戶的管制，因此，保利工程拿著募集的資金又投入股市炒作股票，此外，主業也存在造假。到1974年終於暴露出種種問題，最後被勒令停盤退市，僅僅上市不到3年。這只是當時香港股市亂象中的一小部分。1975年《星島日報》這麼描述的：「很多壞分子利用香港證券市場監管真空，偷龍轉鳳將產業變換，誇大市值，再將股票申請上市，所以一個樓宇、一條船、一紙發明，也可以搖身一變成為上市公司。不足兩年中，已有一家公司被迫清盤，25家公司宣佈不派息，既不派息也不發佈財務報表的，則佔40家。」

1973年的香港股災，股票下跌幅度是非常驚人的。不但包括很多小型公司股價跌成仙股（不足1元），藍籌股和行業龍頭公司也都跌到只剩渣。例如匯豐銀行1973年最高峰時股價66.4港幣，到1974年的一年後，最低跌至7.6元港幣。老牌地產龍頭香港置地公司股價從66港幣，跌至一年後的3.4元。李嘉誠的長江實業，從28.6元，跌至1.7元。

在股災後，香港政府檢討了自身的監管措施，終於在74年2月通過了《證券法例》和《保障投資者條例》。設立了證監處和證監專員。對於不正當買賣行為進行了約束，包括內幕交易、造市等等。正是經過了對於市場規則的制定和監管完善，香港股市不僅沒有覆滅，反而在後期迎來更大的輝煌，這是後話。

在1973年-1975年的經濟衰退、房地產市場蕭條和股市崩潰的多重打擊下，仍有不少優秀的企業脫穎而出，並且成為日後香港股市的中流砥柱。例如匯豐銀行，1973年-1976年的淨利潤分別為2.79億、3億、3.33億、3.93億港幣，沒有出現過業績倒退。恆生銀行也是如此，淨利潤分別為7000萬、8150萬、9110萬、1.19億港幣。還包括東亞銀行等其他香港銀行龍頭公司，都實現了業績的平穩增長。而李嘉誠的長江實業、李兆基的新鴻基地產等，也都保持了業績的平穩。正是這種優勝劣汰，保證了香港經濟的長期活力。

話說「行到水窮處，坐看云起時」，正當香港經濟在70年代初期焦頭爛額時，危機卻不經意間溜走了。1976年，石油危機終於告一段落，香港經濟迅速迎來轉機，當年GDP增速高達17.1%。同時，香港政府逐步放鬆了對外匯、黃金管制，1978年宣佈解凍對銀行牌照的發放，大批國際銀行開始進入香港。同時期，香港人口繼續膨脹，從1970年的400萬增加到1980年的500萬，大量新移民和67暴動時移民的居民重新返回香港。另外，50-60年的生育高峰期人口正值結婚年齡，核心家庭正逐步取代大家族家庭，對住宅的需求旺盛。內地方面，1976年正式粉碎了四人幫，結束了內耗，1979年老鄧復出，將工作重心轉移到經濟上。同時建立了經濟特區，吸引外來投資。香港經濟引來了前所未有的空前繁榮，1975-1981年，GDP年均增速達到10%以上。

這些因素都刺激房地產市場在1976-1981年出現了繁榮。記錄在案的例如小型住宅（40平）的售價，從1976年的大概2650元/平方米，大幅飆升至1981年的10500元/平方米。香港中區非工業用地拍賣的價格，從1976年最低14910元/平方米，上漲到1981年的347200元/平方米。其中，中區的康樂大廈附近地塊，拍賣收入超過47.55億，創當時的世界最大宗地產交易，單價超過329640元/平方米。在價格飆升的刺激下，投機性日趨嚴重。「炒樓花」、「炒大廈」，炒風日盛。一個叫「金門大廈」的被在1978-1980年間轉手3次，價格從7.15億，炒到16.8億。地價、房價的不斷上漲，逐漸脫離了老百姓的實際承受能力。

例如1975年，香港普通中小型住宅售價為2300元/平方米，一套40平米的小戶型售價為9.2萬港幣。當時香港普通居民月收入為1300元，購買一套房相當於一個人6年的工資收入水平。到1981年地產高峰時，小型住宅售價為10000元/平方米，而普通居民月收入為3000元港幣，相當於8年半的工資水平。另外，銀行的不斷加息也導致信貸出現收縮。1978年樓宇按揭利率平均為10.62%。1981年10月，樓宇按揭利率更是升至21%的驚人水平。高利率削弱了購買的能力和增加了負擔的財務費用。另外，隨著第二次全球石油危機的爆發，世界經濟在1981-1982年左右陷入了經濟衰退中，貿易保護主義抬頭，這對於出口業務較大的香港經濟構成了沉重壓力。

這些因素累積在一起，終於在1981年導致房地產市場崩潰。同時伴隨的是銀行爆發第二次擠兌破產風潮和股市的綿綿熊市。

1982年鐵娘子撒切爾夫人在北京訪問，中英雙方傳出在香港前途問題上產生巨大分歧。於是房地產市場以及股市信心最終崩塌。1982年香港地價普遍下跌40%到60%不等。跌幅最大的是工業用地和高檔住宅。南灣道的一些高檔住宅土地價格也下跌了60%。香港政府的賣地收入佔財政總收入的比例，從最高35%，降到了83年的15%。在低價暴跌的同時，房價也開始大幅下跌。住宅價格普遍下跌3成到4成。例如北角住宅房價從10000元/平方米，跌至6640元/平方米。

冒進的房地產公司遭遇滅頂之災。恆隆地產、鷹君集團、嘉年地產，還包括老牌的龍頭置地公司，都遭遇困境，而佳寧置業等公司更是破產結束。隨之而來的，是銀行業的新一輪危機。

1982年，百年老店謝利源金鋪倒閉，是整個危機的導火索。接著是傳出與之有業務往來的恆隆銀行被擠兌，短短幾個月便到了瀕臨倒閉的地步。這家歷史悠久的華資銀行因為在房地產上投入了太多的資金，導致措手不及。最終被香港政府接管。這家銀行暴露的問題觸目驚心，虧損高達3.36億，其中一筆2.66億的款項，被董事挪用。隨後，大來信貸財務公司清盤，香港存款保證公司、美國巴拿馬財務公司等一批發放信貸的財務公司破產。1985年危機進一步達到高潮，包括海外信託銀行、工商銀行（並非國內的工商銀行）、新鴻基銀行、嘉華銀行、永安銀行、友聯銀行等一大批小型銀行被迫清算。

由於再次暴露出來的銀行業問題，1986年香港修訂了新的《銀行業條例》，其中很大程度是參照了當時剛剛萌芽的巴塞爾協議，例如首次提出了資本充足率的監管指標等等。儘管仍然未能完全解決問題，但畢竟在不斷的修訂改進中，香港的金融監管日趨完善，也為後面成為國際化金融中心奠定了基礎。

值得一提的是，儘管遭遇房地產、股市和經濟的多重危機，香港的銀行業龍頭公司，都保持了很好的發展勢頭，並沒有出現危機。例如匯豐銀行，繼續利用危機蠶食對手市場份額，繼續鞏固了自己在香港人心目中的「崇高信用」。匯豐銀行在1981-1985年期間，淨利潤從21.16億港幣，平穩增長至27.19億港幣，期間沒有一年是業績倒退的，但增速相對處於歷史的低潮時期。1977年-2003年期間，匯豐銀行的淨利潤從6.14億港幣，增長到了2003年的683.2億港幣，增長了100倍。期間，只有1990年、1998年、2001年業績出現過倒退。恆生銀行也表現出色，1981年-1985年的淨利潤從5.94億，增長到9.32億，沒有一年業績倒退。淨利潤從1977年的1.54億，增長到了2003年的95.39億港幣，大致也有接近100倍的漲幅。同時，匯豐銀行和恆生銀行也是極少數能幾十年都在恆生指數成分股之列的公司。

儘管1981-1984年的房地產「熊市」讓人印象深刻，但恐怕沒有人能想到，隨之而來的，卻是更大規模的房地產牛市，不僅持續時間超過了10年，而且漲幅也更為驚人。同時，令人跌碎眼鏡的，還包括了股市。香港股市自1982年開始調整，最大跌幅接近40%，至1985年，市場反覆沉淪，幾次從600餘點上漲至1000多點，然後又跌回原地。在消磨完投資者的信心和意志後，股市終於開始迎來更大規模的牛市，恆指從600多點，一口氣漲到了1987年10月的接近4000點，只不過用了短短2年時間。繁華過後便是危機，1987年10月的全球股災再一次不經意間重創香港股市，恆指短短幾個月便暴跌至1800多點，真是一夜回到解放前。

回首香港歷史，不管是金融、房地產，還是股市，都是這麼在繁榮和危機中交替前進，只有那些臨危不亂，眼光長遠的，才能不斷將危機轉化為機會。而那些利慾熏心，被繁榮矇蔽眼睛的炒作之士，則不斷在各種危機中被市場消滅、淘汰。

第三次熊市——1998-2003年

和上兩次熊市相比，香港房地產市場的第三次熊市持續時間之長、下跌幅度之巨，都是相當驚人的。但即便如此，香港的房地產市場並沒有因此停滯不前，目前的房地產市場再度沉溺在繁榮和泡沫之中，房地產價格也逐步恢復到10多年前的高峰。

沒有瘋狂，就沒有恐慌。任何投資品被演變為赤裸裸的投機品時，災難就在不經意間降臨了。解釋1998年-2003年的房地產熊市，就不得不提到從1984-85年開始的房地產市場狂潮，這一輪繁榮時期維持了13年左右，房價漲幅累計超過5倍。

這一輪房地產牛市的起源，是中英在1985年5月27日簽訂的《聯合聲明》，規定了中國在1997年7月1日恢復對香港行使主權，根據一國兩制方針，在香港設立特別行政區。特別是在附件三中，對香港土地契約做出明確規定，對於1997年前香港特區批出的所有土地契約均按照法律予以承認和保護。就此，困擾了香港數十年的前途歸屬問題得以最終解決。各方人士對香港的擔憂煙消云散，81-84年的房地產熊市終於走到盡頭，開始新一輪的繁榮週期。這一次大牛市可以分為三次升浪，一次高過一次，每一次調整都是短促而小幅度，緊接著就是更大幅度的繁榮，直至最後推至泡沫頂峰。第一次是1985年-1989年，第二次是1991年-1994年，第三次是1994年-1997年回歸期間。

很有趣的是，香港房地產市場的繁榮和蕭條，幾乎可以從土地拍賣中看出倪端。1985年的房地產牛市也是如此。1985年4月18日，港府將約1.15萬平方米的金鐘地王土地進行公開拍賣。結果香港各大財團紛紛參與競投，競爭非常激烈。此次拍賣會，云集了香港各大房地產商和銀行、政府要員，以及媒體記者約700多人。最終，太古地產以7.03億競標成功，高出底價約40%。而要知道，1983年港府全年的土地拍賣收入也不過5.85億。這次轟動的拍賣也正式宣佈房地產市道恢復。

1985年私人住宅價格出現了20%-30%的上漲，大型住宅更上漲超過50%。至1988-89年的第一個小高潮，香港房地產指數上漲了一倍左右。市區新樓到1988年，平均售價為15000多元/平方米，超過了1981年的歷史高峰：13000多元/平方米。相比1984年的6300元/平方米售價，上漲超過130%。（注意香港單位一般是平方英呎，換算為平方米時，只是簡單估算）

在1985年以後，港幣跟隨美元貶值，帶動了香港製造業出口，並且也刺激經濟迅速恢復。人均生產總值從1984年的5900美元，增長到了1989年的10000美元，是亞洲四小龍之首。由於經濟轉型，香港向金融服務業、房地產、旅遊、進出口貿易等發展方式轉變。寫字樓，特別是高檔寫字樓供不應求，例如中區交易廣場的租金，從1987年的310元/平方米，上漲到了1989年的850元/平方米。當時香港的寫字樓租金水平已經是全球第三高價，僅次於東京和倫敦。

另外，不可忽視的是隨著法制制度的健全，香港已經成為全球著名的金融中心和自由港。透明的法制制度、高效的政府管制、較低的稅收成為外資的重要集散地。例如日本在80年代隨著日元大幅度升值，本地製造業出口受限，大批資金在外尋找投資出路。香港因此也成為日本資金重要的投資渠道。據統計，在1986年-1989年期間，日資在香港房地產上的投資就高達200億港幣。

經歷了70年代-80年代初期的高通脹時期後，通脹壓力逐步減輕。1985年後香港樓宇按揭利率逐步降低至10%左右。1987年股災後進一步降息至6.5%左右，為多年的最低水平。同時，銀行由於競爭，將貸款期限放寬至20年，很多銀行還提供了大量的優惠條件。這些也成為房地產市場繁榮的良好資金基礎。

同時，老百姓的炒房之風再起。1985年7月發售的柴灣杏花邨，引發數百人通宵排隊搶購，同時還發生了黑社會僱傭打手插隊的事件。當時的一份申請表，轉手也可以賣到5萬港幣左右。隨後愈演愈烈，1986年還發生過排隊打架鬥毆，導致有人因此致死事件。

1989年由於內地的五四事件爆發，再一次引發香港人的恐懼。房地產市場和股市也同時掉頭向下，出現了一波小幅度的調整。同時，香港又產生了新一輪的移民潮。不過這些都沒有阻礙市場的進一步上漲。1990年時，香港房地產市場以及股市就已經收復了失地，並且開始進一步上漲。1991年中英就新機場達成諒解，新機場的啟動對房地產市場猶如一針強心劑。房地產市場又演變為投機狂潮的可能，當時有業者估計二手樓買賣中55%都是炒家，期樓中，有70%估計都是炒家在買。

1991年8月，迫於各方壓力，港府終於頒佈了「港七條」，包括規定訂金為樓價的5%，登記時每人只能購買一個單位的功能等。但效果看起來並不佳，於是港府在12月份又推出了「新港六條」，包括向買賣樓花者徵收2.75%的印花稅，最重要的是將首付比例，從原來的一成，提升到三成。但是在財富效應和價格猛漲的驅動下，這些政策未能阻礙房地產價格的進一步上漲。1992年第一個季度，香港很多大型私人住宅售價已經達到40000元/平方米。1993年香港房地產商為了規避「首付三成」的限制，通過財務公司向購房者提供額外的貸款，以至於甚至首付比例可以降低至5%（即九成半的貸款）。包括李嘉誠的長江實業、恆基等大型房地產商也都這麼來做。

而香港經濟在90年代更是突飛猛進，90年代是全球經濟和股市的黃金10年。1992年鄧大人又進行了南巡，改革的春風席捲全國。香港人明銳的撲捉到了這種機會，大舉北上，將製造業向內地轉移。1994年香港人均生產總值已經達到21800美元，超過了英國、加拿大等發達國家。在這樣的背景下，房價繼續攀升，1994年第一季度，中小型住宅平均售價已經達到50000元/平方米。豪宅價格更是漲幅驚人。

1994年，港府再度迫於輿論壓力，宣佈進行新的「房地產市場調控」。包括了增加土地供應、打擊投機活動等等。並且聲明，如果這些措施不奏效，將啟動更加嚴厲的調控措施。1994年第二季度，房地產市場開始小幅度調整，售價從最高峰下跌了20%-30%。但一年多後，隨著董建華的首任特區行政長官當選，香港人對1997年的感覺，從恐懼不安，逐步轉變為憧憬。當然，最後進一步演變為極度樂觀。於是房地產市場再度爆發最後的主升浪。其中豪宅更是引領了行情。例如某豪宅成交價高達200000元/平方米，帝庭院的一個認籌的籌價就高達130萬港幣之多。1996年豪宅價格飆升了30%-40%。1997年伴隨股市的進一步上漲，財富效應更加推動房地產投機成風。一個豪宅的認籌的資格，居然可以賣到203萬港幣！

1984年-1997年，香港房地產市場終於經過10多年的上漲，形成了一個巨大的泡沫。根據仲量行物業公司的數據，香港房價期間整體漲幅達到9倍左右，而大型住宅和豪宅上漲了13倍。同時，由於香港股市的構成已經逐步轉變為金融和房地產為主，因此房地產市場的極度繁榮也帶動了金融業的繁榮，從而將股市不斷推高。兩者的相互強化，使得這一輪牛市持續時間和力度都空前絕後。這也為後面的大熊市，埋下了伏筆。

同時，房地產和股市的投機狂潮，導致整個社會都存在不務正業、瘋狂過度投機的思想。香港的貧富懸殊也越來越大。1996年香港超過42%的收入落在了只有10%的人手中。香港貧富懸殊水平達到20多年的歷史最高。香港政府的拍賣土地政策，也被市場認為是推高房價的罪魁禍首。1997年港府接到過很多恐嚇電話和郵件，矛頭都指向高房價和香港的土地拍賣政策。另外，中國政府對於回歸期間營造「河蟹」的局面，也是政府縱容房地產市場泡沫的重要原因之一。

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1998年-2003年的房地產熊市一般認為是由於亞洲金融風暴所致。但實際上，任何泡沫在到達頂峰時，都有那麼一根針在等待它。如果不是從泰國爆發貨幣危機開始，也會從其他地方開始。就像索羅斯所說，失衡的經濟必然會有促使它調整的因素出現。而以索羅斯為代表的對沖基金不過是扮演了這個角色而已。

亞洲金融危機的演變就不必多言，總之，到1997年底，實際上房地產市場已經岌岌可危。1998年1月，各區的大型住宅售價已經較1997年高峰時期下跌了30%，很多回到了1994年高峰期的水平。香港政府在短暫下跌後就迫不及待推出了「扶持房地產發展」的政策。包括暫緩公屋建設計劃，鼓勵居民自由置業等。這些政策促使1998年中期出現了短暫的回暖。但到了1998年第三季度，形勢就進一步惡化。特別是8月份，國際游資第一次展開對港元聯繫匯率機制的衝擊，港府展開慘烈的保衛戰。股市和房地產市場進一步惡化。1998年底，大型住宅售價已經比高峰時期回落了50%。各大房地產商醒悟過來，展開了激烈的降價促銷戰。例如新地推出的曉峰園大幅降價至42000元/平方米促銷，而對面的長江實業也進一步降價到41470元對戰。

同時，亞洲金融危機的爆發和房地產、股市的雙重崩潰，再一次重創香港經濟。本地生產總值，從1998年到2003年多年負增長。股市雖然在1999年沾了科技網絡泡沫的光，出現迴光返照，但隨後就再度大幅下跌。到2003年，屋漏偏逢連雨天，倒霉時喝水都會塞牙縫。正當香港經濟低迷不堪時，薩斯病毒肆虐，接近300多人喪命。香港被報紙形容為「死港」。2003年成為香港人最鬱悶、痛苦的一年。2003年GDP負增長2.2%，創歷史最高水平。同時失業率飆升至7.9%，也創下歷史最高紀錄。加上致命病毒的襲擊，房地產和股市的雙重低迷。香港人苦悶可想而知。03年還因此爆發了超過50萬人的大遊行，實則是宣洩心中的鬱悶。

但還是那句話，丑到極處便是美，按照曹仁超的話，這叫「黑暗盡頭是光明」。2003年也成為香港經濟、房地產、股市的低谷。2004年開始又進入了新一輪的景氣週期。恆指在3年後便上漲了3倍多，達到30000點的歷史高峰，這在當時是不可想像的。

回到本文重點，在這種極度惡劣的環境中，香港的銀行業發生了什麼變化。我說的非常惡劣，是因為幾點：

1、房價的大幅度下跌和交易量的極度萎靡。房價從最高峰到2003年最低谷，大致下跌了60-70%。

2、香港銀行針對房地產的貸款總量佔比非常高。

3、伴隨的是經濟和股市的大幅度回落。經濟負增長時間很長，且失業率飆升。

因此考察這段時期非常有意義。

根據統計，香港銀行和其他金融機構發放的樓宇按揭貸款，從1992年的3688億，增加到了1998年的10058億，在香港所有貸款總額中的佔比，在1998年達到51.4%的歷史高峰。房地產公司（包括建築公司）的總市值佔香港股市的31.05%，為第一大權重板塊。另外金融佔23.17%。從香港金融管理局查到的信息表明，1997年香港貸款中，也有超過40%的貸款投向了房地產類（抵押貸款和房地產公司等貸款）。另外，銀行業面臨的還不只是房地產的問題，由於港府進一步放寬了管制，例如撤消了儲蓄存款利率上限，實際上完全放開了利率管制，銀行的息差進一步收窄。

我們來看看匯豐、恆生和東亞銀行在期間的表現。其中匯豐銀行當時已經是全球性銀行，但恆生銀行和東亞銀行皆是本地銀行，因此也許比匯豐更能反映當時銀行業的狀況。

恆生銀行：

業績方面來說，1998年淨利潤出現了27%的下滑，至68億港幣。1999年-2003年，恆生銀行的淨利潤分別為：83億、100億、101億、99億、95億。的確徘徊不前，但並沒有出現大幅度的下滑。由於保持了極高的派息率（幾乎將全部盈利用於派息），其淨資產回報率還是維持很高的水平。從1999年的17%，提升至2003年的23%。

期間的貸款增速非常緩慢，房地產市場泡沫破滅後，對於貸款的需求大為減少，恆生銀行的貸款增速在2002年將至只有0.7%，2003年也只有1.9%。

在此期間，恆生銀行保持了較高的資本充足率水平，核心資本充足率保持在11%以上，資本充足率保持在13%以上。

淨息差也的確隨著市場利率的下降和市場化，趨於下降，2003年淨息差為2.28%，相對於2002年的2.46%，繼續下跌了18個基點。

期間的呆壞賬並沒有出現大幅惡化，相反保持非常平穩。2002年恆生銀行的壞賬率為2.7%，2003年為2.3%，反而有一定幅度的下降。但是注意到期間的壞賬可能有些已經撇帳。恆生銀行的壞賬撥備相對於國內目前的撥備水平是偏低的。例如撥貸比在2003年僅有1.10%，撥備覆蓋率，僅有48.3%。放在今天的國內，是絕對不達標的。再強調一下，國內目前針對銀行的監管，至少從紙面上是遠比當年香港更嚴厲的。

例如對於資本充足率來說，香港的銀行，例如恆生銀行的資本中，包含了對於物業和長期投資股票的重估價值。2003年股東權益為396億港幣，其中就包括了68億左右的「重估儲備」。如果這麼計算的話，國有銀行的「股東權益」還會有很大的提升空間。因為中國不允許將這種物業或長期投資股票的「增值」部分納入淨資產中，除非是專門用於收租的商業物業，例如金融街，才存在部分的「重估」。

另外，中國銀行業的「靠息差」過日子的現狀，多少也是由於管製造成的。恆生銀行的非息收入佔比在2003年超過31%，其中絕大部分是投資收益和保險業務收入。因為它允許兼營證券、基金、投資和保險業務，實際上都是全牌照的混業經營。

匯豐銀行：

匯豐在80年代開始全球擴張，到90年代末已經是全球性的大銀行，因此很好的對沖了不同區域之間的經濟波動。匯豐銀行1998年-2003年的淨利潤分別為：334億、419億、516億、421億、486億、683億港幣。期間只有2001年出現過一定幅度的下滑。這六年淨利潤翻了一倍。但是由於期間發行了不少新股用於收購，因此每股收益，從1998年的4.19元，增加到2003年的6.54元，幅度不如淨利潤增長那麼快。2001年的業績下滑，是因為當時阿根廷爆發嚴重的金融危機，為此做了9億美元左右的撥備。與香港本地倒並沒有什麼太大關係。

匯豐銀行當時的擴張也是以股本稀釋為代價的，而且也遭到很多人的詬病。例如2003年收購美國HI銀行花費了148億美元之巨，超過HI銀行三倍賬面價值。超過100億美元被計入商譽，要求逐年根據現金流情況進行攤銷。HI銀行當時情況非常糟糕，幾乎是虧損狀況，而且壞賬率很高。在收購後，匯豐還專門為此在兩年內拿出了80億美元作為壞賬的撥備。加上收購花費的148億美元，代價可謂不小。為了湊足資金，基本上都是發行新股來融資的。當時市場也認為匯豐幹了大蠢事，而且未來的商譽攤銷將極大拖累業績。但事實證明了這只是瞎猜測。匯豐後面不僅沒有為此進行大額的攤銷（因為扭轉了HI銀行的危機，經過測試後就不需要進行大額的攤銷）。反而在收購HI後在美國市場佔有了一席之地，隨後北美地區成為匯豐重要的盈利部門。

至於香港房地產熊市對匯豐的影響微乎其微，就不再累述。

東亞銀行：

東亞銀行也算是非常老資格的香港本地銀行，1984年就入選恆生指數成分股至今。

業績方面，1998年和其他銀行一樣業績倒退，但幅度很大，下降了60%。1999年後逐步收復失地，2003年淨利潤恢復到了危機前的水平。

在房地產泡沫破滅後，東亞銀行的資產負債規模也徘徊不前，加上息差縮小，因此利潤連續5、6年都維持在較低水平。

資本充足率方面，東亞銀行一直維持較高的水平，2003年超過17%，同時貸存比也只有71%，顯示這些老牌的銀行在放款上還是比較穩健的。對比60年代和80年代初期，當時的銀行根本就是野蠻生長，很多銀行放貸都超過了存款總額，而且對於一個行業發放巨額的貸款。

1998年的房地產熊市對東亞銀行的影響還是比較大的，但經過一次性大額提取撥備後，東亞銀行仍然在後續的幾年中實現了業績的平穩。從隨後的2008年再一次看到，銀行在危機後大額的進行撥備，將壞賬撇清後，仍能維持自己的盈利水平。2007年東亞銀行淨利潤超過40億港幣，較1997年頂峰時期仍翻了一倍，較1998年低點翻了差不多5倍左右。2008年再一次在全球金融危機中遭遇危機，淨利潤從42億下滑到區區1100萬港幣，但2年後，東亞銀行的淨利潤又恢復到了42.24億的歷史最高水平。

回首十年，一個北京人的房地產投資經歷 jassonw

http://xueqiu.com/1821218550/28633592

房地產重複A股的軌跡？ 張化橋

http://blog.sina.com.cn/s/blog_50c88c400101pu1n.html
牛津大學一學者認為，當今世界最大的經濟學難題是，中國的房地產泡沫（和相關的信貸泡沫）如何終結。

很多人預言，這兩個泡沫終究會爆破，就像美國的次貸危機一樣，甚至更加嚴重，更加富有戲劇性。

不過，我認為，這兩個泡沫也許會像咱們的A股股市一樣，溫水煮青蛙，長達20－30年。

1992年以來，中國的股市一直在給巨大的泡沫放氣：它的市盈率從一百多倍，一直在往下走（除了偶有上漲，比如2007年），現在股市當然依然太貴：除了銀行以外，市盈率還有20－30倍。泡沫還在繼續放氣。

中國股市以散戶為主導。某隻基金表現好，立刻就有大量贖回。某隻股票表現好，也立刻成為解套的對象。大家把虧錢的股票和基金緊緊抓住不放，打死也不出。PeterLynch 諷刺說，"這相當於一個不理性的園丁，把鮮花拔掉，但為雜草澆水"。

中國樓價如果下跌，人民的反應也許會像股票下跌一樣：牢牢抓住不放，打死也不賣。

下面是我在香港《南華早報》的文章。我還拿中美房地產的情況，以及政府的不同態度做了一些比較。

房地產何時崩盤？ 坐關

http://blog.sina.com.cn/s/blog_6f1d7b2e0101ez21.html

「改革造就了萬科， 而不是房地產」 萬科董事長王石訪談

http://www.infzm.com/content/99694

為什麼一定要保住老大呢？誰想超就去超，我們就做第二第三好了，關鍵是要核心競爭力。我寧可當「瑞士」，去整合全球的資源。人家真想超過你，他的動作就得變形；你要是在乎，你的動作也會變形。

我今年63歲。70歲之前，我想建個大學。萬科現在已經有一些雛形，比如有博士後站。70歲之後，我可能考慮去沙漠裡建設一片綠洲農田。

1988年股改對萬科的意義非常重大，因為產權終於清晰了。應該說，在萬科最初的歷史裡，是改革造就了萬科，而不是房地產。

華潤的增持是表明了一種姿態，讓其他的投機者不要在萬科的問題上動腦筋。表明華潤對持有萬科股票很有信心，如果想在這方面做文章，是得不到什麼的。

2014年，結束了在英國劍橋為期三個月的訪問學者之行後，萬科董事長王石開始頻繁出現在公開場合，談改革歷程、談企業家身份認同、談管理之道。此時，王石在海外遊學已長達三年。

萬科成立於1984年，今年是它的「大日子」——三十週年。王石的日程排得滿滿的——3月28日下午出席完股東大會後，第二天都在萬科公開論壇之「致敬1984」系列演講的深圳站活動上；當晚馬不停蹄趕往北京，參加3月30日在北京大學舉辦的「企業家精神與中國未來」論壇，由國家發展研究院周其仁教授對話王石和馮侖；3月31日又在清華大學安排了一場，這次對話的是柳傳志，還有經濟學家樊綱、錢穎一。

南方週末記者自3月29日起跟蹤採訪，其間數次對話王石。

「為什麼一定要保住老大呢？」

「從改變自己、改變自己的企業開始」

「曾經離政治很近」

「國企股份制改造， 我們是領跑者」

鄂爾多斯人暴富後不會理財：一股腦兒投入房地產 莫傷

http://xueqiu.com/8988736182/29052912
（看來雞蛋還是不能全放在一個那啥裡啊～～～）

　　鄂爾多斯作為中國新型城鎮化的經濟轉型代表，其一舉一動已成為全國焦點。從深層次看，究竟什麼原因在左右它的起伏？

　　鄂爾多斯東勝區委外宣辦副主任郭小軍在接受證券時報記者採訪時一針見血地指出，快速擁有財富後的鄂爾多斯人還沒有掌握駕馭財富的方法，即鄂爾多斯人還沒學會理財。

　　「2000年以後， 伴隨著能源產業的發展、煤炭價格上漲使得東勝區居民很快富裕了起來。」郭小軍介紹，「所以大量資金迅速流向了來錢快的民間借貸，而民間借貸的資金又大部分流向了房地產，2009年鄂爾多斯房地產走向火爆到2012年盛極而衰，當房地產市場顯露崩盤跡象的時候，鄂爾多斯民間借貸鏈條迅速瓦解，從而進一步加劇了房地產市場的波動。」郭小軍描述的情形也是當前許多城市正可能發生的情況。

　　客觀而言，富裕的鄂爾多斯人由於缺乏多種投資渠道，也沒有理性管理財富的經驗，他們只是將手中的現金一股腦兒投入房地產、投入高利貸，一定程度上，某些投資可以說是非理性的。有相當多的普通居民甚至不知道他們辛苦積攢下的錢怎麼就突然蒸發了，更將「金融危機」來了比喻成如豺狼虎豹般的攻擊。

　　眼下，煤炭資源價格大幅下跌，房地產價格局部鬆動，高利貸資金斷鏈，鄂爾多斯資源主導型的經濟增長方式也出現了很多問題，而當地人因為手頭上的錢都壓到了房地產裡，放貸給出去的錢也要不回來，有的只是各種抵押的房產、商舖、汽車等資產，因此，鄂爾多斯人都想如何能盡快從困境中走出。

　　郭小軍認為，東勝區產業結構正在調整，想改變一直以煤炭業為主的狀態，又趕上了國家的系列經濟調整，舊的產業鏈在升級、新的產業未成規模，直接導致難以吸引外來人口過來就業，外來人口不多，本地經濟復甦的速度減慢，也導致房地產去庫存難上加難。

　　窮極則思變，鄂爾多斯亦在謀變。當地在努力打造新業態，據記者瞭解，近年鄂爾多斯在打造裝備製造產業集群推動轉型。此外，鄂爾多斯集團現代羊絨工業園區、酒業加工區、食品加工園區等各具特色的產業園區也在發展中。

　　同時，當地政府正在推進「十萬大學生鄂爾多斯創業圓夢行動計劃」的實施和科技教育創業園「智慧谷項目」的建設，鼓勵企業轉型，利用閒置的住宅、寫字樓、廠房、商舖，重點引進科技孵化、文化創意、動漫創作等創業項目，一方面盤活存量地產，另一方面通過優惠提供場地和稅收方面的支持，吸引外地人來鄂爾多斯創業。

　　北上廣深等一線城市才有的創業氛圍，在這裡也呈現出當地的特色，無論是大學生創業園區裡的「小丑快遞」、還是由走西口時代遷居至此的喬家大院後人牽頭組織的「車庫咖啡」(眾籌模式)、亦或是將手上資產變現的紅火「二手車買賣」，都寄託了當地人想走出低谷的願望。

　　此刻，在「中國的小香港」，「世界的小迪拜」光環徹底褪去後，鄂爾多斯政府、當地企業以及普通老百姓，都多了一份理性。人們投資更重視風險，民間借貸等高風險項目已少有人敢涉足，越來越多年輕人願意嘗試餘額寶[微博]、理財通等風險偏低的貨幣基金。

　　懂得財富合理分配、資源有效增值是一個人理財觀念的成熟體現，對人所聚集的城市而言，亦是如此，長期習慣於資源主導的鄂爾多斯也在成長過程中理解政府的現代化「理財」方式，事實上，轉型路向來不易，傳統觀念和慣性所帶來的積習非一日之功可掃之，漫漫路上，需要外界更多的理解。(證券時報記者 李明珠 楊晨)

任志強:為什麼房地產未到拐點 西峰

http://xueqiu.com/1025819408/29341697
註：這篇報導部分數字好像也有問題，估計是記者錯漏或者未經審核。但是比之前的好不少，大家可以看看。

　　近日，任志強在接受經濟觀察網記者獨家採訪時，反駁了房地產市場「拐點」說，並詳細闡釋了其認為房地產市場長期向好的原因，以及其獨特的「房地產週期」與「養豬」理論，養豬和房地產開發有著什麼樣的關係？豬肉價格和房價又有著什麼樣的漲跌規律？

　　經濟觀察網：有一種觀點是，現在存銷比超過20的城市都有十幾個，有的城市消化庫存超過十年。目前房地產市場是不是供應確實過剩？

　　任志強：

　　什麼是存銷比？存銷比是按當月的銷售量來計算的，如果按上一年的銷售量計算，你看看他說的存銷比對嗎？是因為銷售量下降了，所以存銷比上漲了。

　　比如說北京一年有13萬套房子，一個月1萬套，我們現在6萬套房子的庫存，那也就是不到6個月消化。如果現在一個月的銷售量突然下降成3000套了，那就變成要20多個月才能消化，感覺好像很可怕。

　　應該按常態來計算，一年、兩年時間裡平均每個月銷售1萬套，6萬套就是6個月，我個人認為6個月的庫存是不夠的。正常情況下，應該12個月的存量是比較合理的。

　　而且我們計算為存量的房子不是真正的存量，只是有銷售證的房子，但是房子很可能剛達到基礎正負零，還沒竣工。我們現在說名義上庫存5億多銷售量，可是銷售量不是5億多。如果銷售不好，我可以放慢建設速度啊。08年，萬科不就是工程到基礎正負零就停工了嘛。

　　我們通常按今年的總銷售量來算，比如說去年是12個多億的銷售量，總庫存量是5億多平方米，這個比例大概是2.4吧，這個量我個人覺得大了點。

　　經濟觀察網：有觀點認為，按照商品房開工口徑來看，中國千人建設套數2000年是5，到2011年已經突破20，即使在美國、加拿大、德國、澳大利亞、英國、日本等國家的城市化高度進程之中，除韓國、日本以外，一般沒有超過12的，所有國家都沒有超過14； 2011年中國的千人建設套數，已經達到了35套，說明中國房地產供應過剩。您怎麼看？

　　任志強：

　　千人指標和開工量是兩個概念，通常不以開工量計算，是以竣工量計算，之間有著巨大的時間差。比如說開工1000萬套房子，在美國大部分是當年開工當年竣工，除了集合式公寓，中國不是，我們一年竣工量是開工量的27%，27%是什麼概念呢？不到開工量的1/3，那就是說大大縮小 了供應量。

　　另外，我們說的千人指標是指市場化的商品房。但實際上計算在內的有相當一部分不是市場化的房子，其中大約有30%以上的是保障類住房。北京保障類住房則大於50%，實際的商品房佔家庭戶數的比例就只有3%。比如通州，商品房和保障房就是各佔一半，其中有一半的房子是保障性住房，是政府分配的，它和市場沒關係，這種保障性住房就應該從千人指標裡扣掉。

　　從北京去年的土地供應可以看出來，去年北京商品房土地供應大概完成了60%的計劃任務量，保障性住房完成了125%，因為土地供應計劃商品房和保障房分別是800公頃和850公頃，大致是1：1的關係，但是土地供應結果卻是保障房多出了150公頃，商品房和保障房變成了四六開的比例。

　　經濟觀察網：您覺得目前房地產市場銷量下滑、價格下降的主要原因是什麼？

　　任志強：

　　我覺得對現實房價影響最大的是信貸，是個貸收緊。從今年一季度數據看，房地產開發貸沒有減少，反而是增加了。但是影響房地產銷售最大的是個貸，08年那次也是因為個貸出了問題，11年的時候也是個貸出問題。

　　銀行個貸政策對市場的影響遠大於限購政策。從0.75到1.1倍的利率變化會影響約25%的可支付能力，會大大提高購房的實際成本。我們最簡單的計算辦法，就是100萬的貸款，0.75和1.1倍利率就差了25萬，我房子降20萬，買房絕對值還是增加了5萬，房子降10萬，你買房成本就增加十幾萬。

　　從我個人看來，取消這些非市場化的因素，包括執行個人購房按揭貸款利率優惠，是非常重要的。

　　經濟觀察網：您覺得過去十年房價不斷上漲的主要原因是什麼？

　　任志強：

　　應該說過去房價多少次暴漲，都是因為不合理的調控吧。我為什麼在過去十年屢次能把房價走勢都判斷對？就是因為它是一個非常不市場化的狀態。越是供給跟不上，越壓縮需求、不增加供給，所以才會出現一個暴漲。我判斷去年房價暴漲是因為前年的供給嚴重不足，所以我知道在這個時候會暴漲。

　　但因為大家看到供給嚴重不足的時候就會增加供給，所以暴漲一年之後供給就增加了。如果完全市場化的時候，市場自己會調節，我覺得房價有上有下，在不同城市是很清楚的一個市場供求決定價格的狀態。

　　毛病就在於我們過去都是用非市場化的手段去壓價，而從來不是用增加供給。我經常用豬肉來舉例子，在豬肉供給少的時候，政府就拚命的補貼，按道理說豬肉供給少的時候價格就上來了，你不補貼他也會養豬。但是補貼完的結果呢？豬肉價格又掉下去了。所以中國豬肉波動越來越厲害，如果以波動週期來看，2012年生豬週期為一年，到今年是兩個月就波動一次。

　　所以今年豬肉價格「三起三壓」了，現在老百姓又開始殺豬了，殺豬就導致供應減少。養豬跟房地產不一樣，養豬農民是認賠了，我殺豬就算了，房地產是我不認賠，儘管降價我有一些損失，但我還沒到認賠的時候。

　　養豬需要繼續投入，要不它就死啦。但房子不需要再繼續投入，所以養豬和賣房不一樣。房子可以爛尾，過一段時間，供給調整完了，房價漲起來了，我再建，這就是供給，供求關係。

　　但過去十年，我們從來不考慮這個問題，政府總是在行政干預。現在房地產供給增加了，但是行政干預並沒取消。按道理說，供給增加的時候，行政干預就該取消了，但是行政干預並沒取消。現在，大家還反對取消行政干預，認為行政干預是「救市」行為。反對者的理由似乎就只是為了從非理性上或者是從感情上希望把房價打壓下去。

　　從市場經濟理論來看，造成房價上漲的原因和結果是什麼呢？是因為你不理智造成的。如果把行政干預取消以後，房地產市場就恢復正常了，你就不用管它了，房價該高它就高，該低它就低，哪個地方供應多，哪個地方價格就下去了。供應多價格下降，市場就平衡了，那麼供應少的地方價格高，市場就會增加供給。

　　經濟觀察網：近日，媒體報導，國土資源部將暫停對外發佈全國供地計劃，改由地方自行公佈各省供地計劃。

　　任志強：

　　房價上漲根子就是2003年的18億畝耕地紅線，2003年以前，我們每年大概房價上漲大概3.5%，收入增長九點幾，所以03年的時候，我們測算全國房價收入比是最低的，只有3.89。

　　限制土地紅線以後，2004年就是「8.31」大限，開始土地招拍掛，之後房價就一路上漲。後期的房價上漲都和土地供應過緊有關，當然也和貨幣有關。現在很多人認為房價上漲只是因為發票子，最主要的還是因為土地供應過緊。

　　現在為什麼土地價格不下去？如果是拐點，土地價格會下降。2008年，我們看到最先下跌的是土地價格，08年土地價格下跌，是因為07年土地上漲得太快。2007年11月，中央經濟工作會議提出「兩防」，防止投資過熱、防止通貨膨脹，所以這時候土地價格開始下跌，然後房價開始下降。

　　但是2009年，房價大漲的時候，為什麼沒人買地呢？是因為原來地壓了一大堆呢！這是供求關係問題。所以09年土地價格並沒有高速上漲，到10年土地才上漲，土地一上漲又推高房價上漲，這時候又開始壓這頭。10年房價漲得很快，然後11年、12年又開始限購。

　　房價上漲的同時，土地供應卻下降了，所以生產就下降了，生產一下降，我就知道去年房價一定會漲。我是根據供求關係判斷的。

　　所以漲到現在的結果，就是去年房價漲的同時大家買了大量土地，供應開始增加。因為房地產和養豬都有個滯後效應，養豬是9個月一個週期，3個月小豬，6個月成豬，180天出欄，房地產是三年或者兩年才「出欄」，所以它至少要滯後一年半。我們現在快的9個月開工，12個月可以買房，至少滯後一年多，現在正是一年多週期的時候。

　　去年土地供應從負變正，房地產供應在今年開始增加，在部分地區供求關係實際上是轉化了，轉化的同時你又沒有取消抑制需求的因素，就出現「認賠」了。

　　所以年初的時候，我提出警告，去年庫存增加，是供求關係轉化的一個表現。我不認為所有庫存都一定是真實庫存，庫存裡頭可能分為兩類，一類是永遠賣不掉的庫存，比如說遠郊區、鄂爾多斯，這種地區在城鎮化相當長一段時間內是消化不掉的，是「死庫存」。

　　另外一部分庫存，是不斷增加的新庫存，這些新庫存實際上是決定當地房地產市場的供貨。現在大部分過去供應量比較穩定、沒有出現太短缺的城市，房價反而沒有大幅度下降，過去供應短缺、房價上漲比較高的城市，當供給增加後開始出現下降。

　　我們城鎮化速度每年增長一點幾，可是去年房地產投資增長的速度是十幾、二十幾，暫時追不上，但是它們兩個之間總會會有重合或平衡的時候。我們為什麼這一波老是不平衡？是因為這邊老是壓著，它就不平衡。要是完全市場化，市場就自我調節了。

　　什麼是拐點的概念？拐點是一直向下，如果你下來上去、上去下來叫波動。沒有人把股市波動叫做拐點，是吧？房地產現在也這樣。畢竟160多個城市房價還在往上漲。

　　從全國平均來看，局部地方可能有下降，局部地區可能有上漲，還是個波動關係，不是所有城市全都垮了。從大的背景來看，我們的GDP還是在保持7%以上的增長。從全世界房地產泡沫破滅的規律來看，都沒有在經濟高速增長的情況下出現，都是在經濟低速增長的時候出現，比如說增長2%、3%，可能會出現房地產泡沫破裂，或房價會出現下跌，那可能是宏觀經濟導致的問題。

　　經濟觀察網：支撐房價上漲的因素還有哪些？

　　任志強：

　　在世界各地發生房地產泡沫的時候，城化率是什麼情況？我們城化率很低，而且在不斷地補充城化率，日本、美國都是城化率很高的城市，出現房地產泡沫是因為它們沒有後續外來的大量補充人口。

　　一個新的說法，美國這次出現房地產危機的一個重要原因是，布什要通過3000萬人的移民計劃沒有通過導致的。這3000萬移民如果轉為正式美國居民的話，美國的房子不夠用。中國現在後續的補充人口還多著呢，房價跌了，進城的人更多，後一波是不是會暴漲？

　　另外人口結構中家庭分裂在加速。適齡結婚的人口高峰仍在持續，23歲年齡人囗的最高峰在2015年，如果5年後的28歲結婚，就是2020年，這一段時期家庭分裂速度是加劇的。家庭分裂速度加速的時候，在全世界任何一個國家，都是房價上漲的，都是供求關係在短期之內可以平衡，但是長期之內還需要不斷的波動。人口老齡化加速，也讓家庭分裂加速。五普與六普的數據中一代人為家庭居住的比例從27%增長到38%。

　　最後，消費結構也正在發生變化。2011年時商品房銷售額第一次超越了食品銷售額，到去年商品房銷售額已經達到8萬億，食品銷售額還是5萬多億，2013年兩者的差距超過了30%。家庭消費中吃的比重下降，住的比重上升並加速。從家庭個人來說這個比例變化，住房消費是越來越多，有1000塊消費可能800塊錢吃飯，到你收入1萬塊錢的時候，你絕不會拿8000塊錢去吃飯。在美國食品消費已經在第四位了，我們的住房消費也可能慢慢變成第一位，歐洲、日本住房消費都是第一位的。與國際相比，我們住房消費比重還有3倍的增幅餘地。

　　經濟觀察網：那您對現在的房地產市場怎麼看，您看好嗎？

　　任志強：

　　我當然看好啦！你們別搞錯了，開發商如果不看好中國的房地產，他就不干了，因為這個投資一失敗就崩啦。所以我一再強調他不是養豬，那個豬週期短，這個是長週期的。

來源：《經濟觀察網》

日本房地產泡沫破裂後的平民生活 石麒麟

http://xueqiu.com/7747145153/29412915
日本房地產泡沫破裂後的平民生活

　　[邦主說]泡沫時期的所有邏輯都會在泡沫破滅後被證偽，幾十年後回過頭來看會覺得自己是多麼的愚蠢和無知。不過，相對其他國家而言，日本的結局雖然苦澀，但還不算是災難，因為在1990年的時候，日本已經在海外再建了一個海外日本為自己供血。我們有這麼好的運氣嗎？

　　仲道/文

　　96初，到日本的第一天，住在一棟樓裡的鄰居須藤用茶盤端著沏好的抹茶來到我的房間，這可能是他獨有的「初次見面、彼此認識一下」的表達方式。語言溝通上的障礙也只能是簡單的十幾分鐘「寒暄」，須藤把他房間裡的電話給了我，讓我告訴家裡人可以通過他的電話和我聯繫。

　　在我沒有裝電話的近兩個月的時間裡，去須藤那裡接過幾次電話，每次接完電話我都帶點東西過去感謝一下。這樣一來，每個星期抽1、2個小時坐下來聊聊天就成了一種習慣。

　　須藤48歲，是一家從事商業設施管理的管理員，每月工資40多萬日元。我當時很奇怪，他的工資不算低，又是獨身，為什麼還會住在這樣一棟月租金只有3萬多日元、一居(12㎡)一廚(4㎡)一衛(3㎡)、5人合用一個浴室的樓房裡呢？(如下圖)

查看原图圖1　　須藤對我這種疑問表示非常理解，他告訴我說，在日本經濟泡沫時期的88年，他花6000萬日元購買了一套二層別墅。現在這套別墅的價格已經跌到了3000萬日元。他把別墅已經出租出去了。他住現在這樣的房子是為了省下錢來和別墅的租金合在一起還銀行的貸款。等他65歲的時候就可以還清貸款，然後再把房子抵押出去得到養老送終的錢。不過，他的妻子並不願意和他一起住這樣的房子，離婚了。

　　97年，進入大學院後認識了搞金屬材料研究的博士生小董(中國人)，有一天他開車帶我到一個很荒涼的地方去摘柿子。我問他這裡的柿子為什麼可以隨便摘，他說，這是他導師在泡沫經濟時期買的地，按那個時期的發展規劃，這裡應該可以劃入東京通勤圈的範圍了，很遺憾，你看看現在，還是這麼荒涼，也只有這搞金屬研究的教授腦袋才這麼「硬」，才會相信東京圈會擴大到這裡。

　　小董又說：在研究室做實驗的時候，教授沒事兒總叨叨這塊地，看來這塊地讓他挺煩心。教授在89年以5萬日元/㎡買了這塊地，一共是1.5億日元。教授說如果現在有人出1個億，他就賣。93年有人出價2.5萬日元/㎡，教授捨不得，現在，2萬都找不到買主了。種了這些柿子樹還沒時間照料，我們到這摘柿子吃就是幫他忙了。

　　我注意看了看這塊地，除了幾十棵柿子樹，其它都是荒草。當時來的高興勁兒晾了一大半。

　　後來在02年做店舖選址調查時又路過這裡，感覺還是以前的老樣子。我順路到當地的公共圖書館查了一下，這塊地屬於市街化調整區域，這種區域內的土地並不完全屬於建設用地，如果要化為建設用地，當地的政府部門必須投資進行給排水、液化氣、5.2米以上寬度的道路等基礎設施建設。教授買這裡的土地，大概是基於泡沫經濟時期的城市發展速度，要不了幾年，政府部門就會投資把這裡化為建設用地了。如果真如教授所料，地價至少要漲到10萬1平米，再如果化成了建設用地中的商業用地，30萬/㎡也完全可能。很可惜，教授這個「賭注」沒押對。

　　99年，在就職的公司裡認識了川瀨，他和我都愛好登山，我加入了他們的登山俱樂部，一般是星期六(5.88, 0.05, 0.86%)的早晨6點在山下集合，10點多登山結束後到溫泉洗洗澡回家。

　　有一次三連休，俱樂部組織去日光登山，日光是日本著名的旅遊觀光地，不少成員都帶了自己的家人或朋友。

　　我們從山上下來後，沒有去登山的人已經在溫泉旅館等候了，這其中有川瀨的妻子，川瀨把我介紹給她，並邀請我和他們一起吃晚飯。自從見了川瀨的妻子，我再看川瀨的時候，總感覺他是一個很神秘的人物。

　　川瀨已經50歲，但只是公司裡一個非常普通的工程師，可他的妻子不僅長得漂亮而且言談舉止完全是一個名門形象。在日光，川瀨的妻子穿的是和服，日本女人穿和服時的走路姿勢、坐姿、目光等等都是有講究的，沒有受過專門訓練的人裝不出來。接受這種訓練的一般是「大家」的女孩子、或者是準備成為「大家媳婦」的女子家政大學的學生。在大學院我遇到過來自女子家政大學的研究生，相比之下，川瀨的妻子可以做這些「大家媳婦」的老師。

　　和川瀨一起登山的次數越多，越是想知道他到底是個什麼人，可又不便直接問，擔心問不好還有可能把關係搞僵了。

　　過了一段時間，有機會和關口一起去施工現場，他來這個公司已經9年了，我和他的私人關係不錯，路上就我們兩個人，這是個機會，我說：「在日光見到了川瀨的妻子，她穿和服的樣子和我平時看到的其她人真不一樣，魅力十足，一定是「大家」出身吧」，關口說：「不知道，不過，川瀨以前可是社長，妻子一定錯不了」，我又問川瀨為什麼成了一個普通職員時，看關口不太樂意回答，我也就不好再問。

　　時間長了，從人們的隻言片語中，對川瀨有了一個基本的瞭解。川瀨從東京理工大畢業後就來到我就職的這個公司，不到40歲就成了公司的核心技術人員，一直在東京品川、公司總部工作。對公司發展貢獻很大，基本工資近百萬日元。85年，也就是泡沫經濟形成初期，川瀨辭職創辦了一家住宅製作工廠。一起步就發展很順利，到88年，川瀨不僅貸款擴大了生產規模，同時在東京的一等地還購買了一套近2億日元的高檔公寓。沒想到，90年後，形勢急轉直下，工廠的訂單幾乎為零。川瀨1億2千萬把東京的公寓抵押給了銀行，希望度過難關、保住工廠。可最終還是在97年破產了。這個公司的高層念川瀨的能力和多年的交情又讓他又回到公司，不過總部是回不去了，工資聽說只有40萬。

　　因為在自己的身邊，經常聽到泡沫經濟時期有關購地、購房的事兒，就開始琢磨：日本的一個普通百姓隨便說句話都要從腦子裡過一下，搞不懂的事情不會做，那麼，日本的地價、房價為什麼會上漲？是什麼原因讓他們堅信地價、房價還會漲？他們的工資並不高，房價已經超出了他們的正常支付能力，為什麼還會降低其它方面的生活水平來買地、買房呢？

　　日本的房價為什麼會上漲？不少人認為是緣於1985年9月的「廣場協議」。就這麼一個有關貨幣匯率的協議就能導致日本人瘋狂貸款購房？如果百姓無錢銀行憑什麼貸款給你？日本百姓又憑什麼堅信地價、房價還會漲？所以說，「廣場協議」充其量只能說是「導火索」，那麼「炸彈」是如何形成的呢？也就是說日本百姓的購房款來自何方？對於這些疑問，在2000年公司忘年會上，我得到了一個答案。

　　2000年底，公司終於發獎金了，已經連續三年沒發獎金了。公司大概是希望把好人做到底，年底的忘年會也由公司出面來組織，這和前幾年職員自發組織的忘年會相比，檔次也高了不少。

　　週末的下午6點到9點，大家喝完了忘年會的第一場酒，接著來到卡拉OK包房。喝得醉醺醺的吉田問我是不是來過這種地方。

　　我說：「來過，但是可沒有這麼高檔」，

　　吉田一聽哈哈大笑：「這種地方也算高檔，泡沫的時候，公司的忘年會是要到銀座去的」。

　　「是嗎，忘年會能到銀座開，咱們公司太有錢了」，

　　「不僅僅是咱們公司，全日本的公司都一樣，那個時候的銀座人滿為患，至少要提前半年預定才有位子」，

　　「真是太好了，我怎麼沒趕上呢，真遺憾，怎麼會一下子就不景氣了呢？」

　　「這個你要怪罪的話，你就怪罪中國吧，我們被中國給騙了」，

　　吉田的回答讓我當時沒反應過來，以為吉田喝醉了。

　　這時，關口已經扯著嗓子開唱了，吉田也開始忙著用桌上的各種酒勾兌自己喜歡的味道。儘管是高興的日子，吉田大概又要借酒澆愁了，他和須藤的情況很類似，所不同的是須藤在泡沫時買的是別墅，吉田買的是東京的公寓，兩人現在住著類似的房子。

　　在大學院的時候就經常聽小董談起日本泡沫經濟時期的繁榮景象。小董是90年來的日本，他說：他剛來的時候，每天到學校來接留學生去打工的車，平均2個小時就一趟，1小時的工資一般是1200-1500日元，有些還可以當日結算，掙錢實在是太容易了，和現在大不相同。因為勞動力嚴重缺乏，日本政府對很多南美和其它一些國家的偷渡者，以及簽證到期不回國的人也是睜隻眼閉隻眼。泡沫經濟崩潰會，日本的入國管理局才開始驅趕這些人。

　　不過，至於當時日本為什麼會如此繁榮，大家覺得本來就是這樣，在留學生中也極少議論這些問題，更不會去想這和中國有什麼關係。

　　自從忘年會上聽吉田說日本的泡沫繁榮是因為中國，不管是不是醉話，我還是想弄個明白。

　　登山的時候，我問川瀨，日本泡沫經濟和中國有什麼關係？

　　川瀨說：「中國開放以後，日本的電器、汽車開始大批量出口中國，去過中國的日本人說，中國和日本相比至少相差30年，中國有12億人，如果我們給中國造東西，達到日本現在的水平那得要造多少年。所以很多日本人就堅信在自己的有生之年日本經濟會一直繁榮下去」。

　　「果然如此，記得我一個鄰居為了買一台東芝[微博]雙缸洗衣機，一大早4點去排隊」川瀨的話讓我想起了中國改革開放初期的一些事。當時我國還沒有彩電、錄像機、冰箱、洗衣機等等這類家電的生產線，市場上的日本電器無論是非法走私貨還是合法進口貨，最終都要出自日本的工廠。這對日本來說中國這個市場實在是太大了。

　　我接著說：「想必那個時候，大家的收入一定非常高了」，

　　「是啊！最不景氣的公司，每年的獎金也有半年的工資」，

　　「掙這麼多的錢，大概也只能買地買房了」，

　　「是啊！每年的獎金就可以還購房按揭了，誰會想到會發生後來的事情呢」。

　　日本在85年之前，住宅市場並非完全商業化的市場，80%以上的普通工薪家庭住的都是公團房、縣營房、市營房、社宅等等這類公益性住房。在這其中，1955年日本政府設立的【日本住宅公團】又是最大的住宅提供者。

　　上個世紀70年代末，日本的汽車、家電製造技術不僅可以與歐美抗衡，有些已經處於國際領先地位，產品開始大量出口海外。1981年，「日本住宅工團」更名為「住宅、都市整備公團」，工作核心由直接提供住宅轉型為建設和改良城市居住基礎設施。日本住宅公團的工作轉型是日本政府希望借日本產品大量出口海外給日本經濟帶來繁榮的機會，為住宅商品化所作的準備，通過住宅商品化滿足國內住宅個性化需求，由此提高日本國民的居住條件。

查看原图圖2　　85年的「廣場協議」讓日本人口袋裡的錢一下子增加了至少20%，促使日本政府開始加速全面推行住宅商品化，商業銀行開始大量為居民購房發放貸款，貸款利率大幅下調(見下圖)。日本的房價也由此開始了急速攀升。

查看原图日本購房貸款利率　　在日本經濟一片繁榮，房價不斷攀升中到了90年，日本各大銀行不僅突然停止購房貸款，並大幅提高原來的購房貸款利率。92年開始徵收地價稅(徵收額度為財產繼承稅評估值的0.3%)。日本政府為什麼要出台這樣的經濟政策？日本汽車、家電等其它行業的繁榮景象為什麼也突然消失了？這意味著日本經濟由此開始步入「泥潭」嗎？又如何看待日本經濟「空白」的十年呢？

　　在房價、股價一路高漲，日本經濟一片繁榮的90年3月27日，日本銀行出台了《控制不動產融資總量的通知》，這一《通知》被後來稱為日本泡沫經濟崩潰的「發火點」，房價，股價掉頭下跌(見下圖)。當年8月，日本銀行又把短期貸款利率上調到6%。更有甚的是92年大藏省又出台了地價稅，讓已經一蹶不振的不動產業更是雪上加霜，高端百貨業因其店址位於城市最繁華的地段，每年0.3%的地價稅竟然超過商品利潤的20%，地價稅對房價的抑制力可見一斑。

查看原图日經指數走勢圖　　日本政府為什麼要出台這樣的金融政策，是他們沒有想到這些政策會導致樓市、股市大跌。那麼，在樓市、股市已經開始暴跌的92年，大藏省為什麼還要出台地價稅，讓不動產業絲毫得不到喘息的機會呢？

　　有不少人認為：90年之後的幾年，日本政府一連的經濟政策把日本經濟推入不能自拔的「泥潭」，讓整個日本經濟出現「空白」的十年(90年中期-2000年)。

　　準確地說：不是90年的政策有問題，而是85年日本全面開放不動產市場，寄希望通過不動產來讓日本經濟繼續保持高速發展的政策有問題。在不動產市場全面開放的85年-89年，日本以及世界的變化讓日本政府清楚的看到了85年所犯這一政策錯誤的嚴重性。90年以後的政策不過是對85年所犯錯誤的緊急更正。

　　讓我關注有關日本泡沫經濟的諸多論說，並認可上面的這種論斷，還得從和吉田的一次聊天說起。

查看原图六大都市地價及變動率走勢圖　　每次和吉田一起去施工現場，他都會以「一早兒，稍微喝了點兒」為藉口，躺在車上看漫畫。這次，他上車就坐到了駕駛位上，我覺得挺奇怪，猜想他一定有什麼事兒。還真是，剛進東京不久他就下了高速，在東京市區內狹窄的小路上繞來繞去，非常熟悉的把車停在了一棟30多層的公寓旁邊，讓我稍等他一下。

　　我下車在四周轉了轉，心裡琢磨：這可能就是吉田買的公寓，這種地段的住宅不會便宜，看來吉田在泡沫時期真發了不少獎金。

　　過了十幾分鐘，吉田回來對我說：「一來這裡我就心煩，安全第一，拜託了」。他這是又打算躺旁邊看漫畫了，他很隨便，和他說話也就比較直來直去。

　　我一邊開車一邊問他：「這是你買的公寓？」

　　「是。」

　　「這裡真是東京不錯的住宅專用地，離地鐵站很近而且還很安靜。」

　　吉田一聽很得意：「那當然，當時交了定金來抽籤的人是總套數的20倍，」

　　「你真夠幸運的。」

　　「幸運談不上，我沒有抽籤，咱們公司是這棟公寓的投資人之一。」

　　我確實有點吃驚：「怎麼，咱們公司在泡沫時期也投資不動產？」

　　「這有什麼奇怪，如果不是各行各業都投資不動產，不動產泡沫怎麼會那麼大。」

　　「看來你要參加抽籤就好了，也許抽不上，等兩年情況就截然不同了。」

　　「不可能，買不上這個樓盤，還要買別的樓盤，總之，那一年是下定決心一定要買。」

　　「看來，你的泡沫煩心病是命中注定了。」

　　「哈哈～～，對，讓我煩惱的信號不是從這棟樓裡發射過來，就是從那棟樓裡發射過來，總之，這種煩惱一定是要有的。」

　　「哈哈～～，在日本，有你這種煩惱的人太多了，應該推舉一個能讓大家消除煩惱的人當總理大臣。」

　　「我死的那一天就是這個總理大臣的誕生日。」

　　「哈哈～～，既然你一輩子都住不進自己買的公寓裡，為什麼不賣了呢？」

　　「開玩笑，我交了首付，還支付了十年的按揭，怎麼能賣呢？」

　　「如果房價剛開始下跌的時候，你就賣掉，也就不會有現在的煩惱了。」

　　「是啊！可我不是神，誰會想到泡沫已經崩了十年了，房價不但不漲，還在一直下跌呢。」

　　「泡沫剛崩的時候，也沒什麼人著急賣房，是不是大家都相信房價還有上漲的可能。」

　　「是，至少是堅信房價不會下跌的這麼厲害。」

　　「既然如此，也應該有一個相信房價不會下跌的理由吧？」

　　吉田想了一下說：「相信的理由很多，每個人也有自己的想法，但基本上還是依據一般的常識性判斷。日本經濟主要是依靠出口，日元升值對產品出口形成嚴重妨礙，政府肯定要增發貨幣使日元貶值，如果每年持續增發貨幣，恢復到原來日元兌換美元的匯率標準上，房價不會降。」

　　「那為什麼不增發貨幣呢」

　　「對呀！十年過去了，地價、房價一直下跌，日本的不動產價值以每年100兆、100兆的速度減少，這總理大臣換了好幾個，絲毫也看不到政府要增發貨幣的意思，真搞不懂這幫混蛋腦子裡在想什麼。」

　　「政府既然堅持不增發貨幣也應該有不增發的理由吧，你怎麼看？」

　　「這我可不知道，這是錢！！！大家都能看明白了就不是錢了。」

　　「哈哈～～，看來，吉田桑要擺脫煩惱只能等下回看不明白的泡沫到來了。」

　　吉田長嘆了一聲：「不可能再有了，再來一次泡沫，日本人連糧食都吃不上了。」

　　「日本工業這麼發達，可以進口糧食。」

　　「開玩笑，那日本不就成了農業國的奴隸了嗎？」

　　「照你這麼說，政府急忙把地產泡沫捅破也是因為農地？」

　　「不一定是全部，但這肯定是一個非常重要的原因，這些農村的地主最討厭，泡沫的時候，一窩蜂的要在農地上蓋房子，這不等於是讓大家沒糧食吃嗎。」

　　「照此來說，如果從農地這個角度看，政府不增發貨幣也是有道理的。」

　　「對！也應該警告警告這幫地主，不許打農田的主意。可是讓我也一起跟著倒霉。」

　　自從聽吉田說了這番話後，對90年樓市、股市暴跌是由於日本政府金融政策不當所造成的說法產生了懷疑，我開始相信日本政府不顧一切捅破房地產泡沫是有目的的，我希望得到一個答案。所以後來，就一直比較留意有關這方面的新聞、記事。

　　房地產是不是有泡沫是以實體經濟為參照物，房地產價值脫離了實體經濟的支撐就被認為是泡沫。

　　但是，房地產泡沫一定會崩潰，或者說房地產泡沫一定要以房價暴跌的方式來結束，這在經濟學上是找不到依據的。脫離了實體經濟支撐的房地產泡沫一定要被捅破嗎？答案也是不一定的。

　　在經歷了房地產泡沫崩潰的日本學術界比較主流的觀點是：房地產泡沫是不是需要被捅破主要由社會因素來決定。那麼，日本為什麼要捅破泡沫呢？

　　進入上個世紀80年代，伴隨中國的大門開放，一直持續繁榮的日本經濟也進入了鼎盛期。

　　但是，中國及其它發展中國家的彩電、冰箱等生產線的投產，讓日本政府清楚的看到了，發展中國家的低價格很快要對日本的製造業構成致命的打擊。在單純的價格競爭面前，日本只有死路一條。日本依靠先進的工業製造技術、通過來料加工、出口工業製品帶動日本經濟繁榮的路，已經看到了盡頭。

　　在日本政府意識到了日本所面臨的困境，但且還沒有找到應對方法的時候，「廣場協議」更是給了日本當頭一棒。使得給日本經濟帶來繁榮的製造業，陷入了既要與發展中國家的低價格抗爭，又要承受日元升值重壓的兩難境地。要保持日本經濟繼續高速增長，必須尋找新的經濟增長點。

　　不動產！讓日本人已經鼓鼓的腰包去投資不動產，無疑是讓日本經濟解「燃眉之急」的有效通道。開啟商業化的不動產市場，對日本農村的地主是一個最大的利好，當時執政黨(自民黨)的最大支持者就是以地主為核心的農協。

　　85年9月的「廣場協議」簽署後，本來就已經擔心日元貶值的日本國民，對於政府諸多的不動產優惠政策，就如同找到了一個可以讓紙幣保值的避風港，把大筆資金投入不動產市場。

　　當大筆的資金湧入不動產市場而使不動產開始升值的瞬間，一個潘多拉盒子——保有需求被打開了。日本的不動產屬性開始了悄然的改變，由[使用需求]轉向[保有需求]，後果也就可想而知了。再加86年高達2位數的貨幣增發量，到了87年，在絕大部分日本人眼裡，土地已經成了最值得保有的資產。

　　面對如此之大的市場需求，日本各大銀行對土地展開了激烈爭奪。通常情況下，銀行對土地抵押融資是按土地評價值的70%貸出，北海道拓值銀行以120%提供融資，由此可見土地在銀行眼裡已經成了金礦。

　　隨著日本不動產價格的急速攀升，投向不動產的資金也越來越多，全國的不動產開發項目一個賽過一個大，整個日本「鶯歌燕舞」，連銀座這種日本最高檔的紅燈區也成了普通人可以光顧的地方。

　　但另一面，正在建設的第二東名高速因地價高漲，計劃難於推進。日本道路公團的經營狀況極度惡化。各地方性的公共投資建設也因地價高漲而困難重重。

　　88年，不動產業持續數年的高額利潤讓豐田汽車、富士重工、日立電機等等這些日本實體經濟的領頭羊再也按耐不住，開始大舉進入不動產業。

　　不動產的高速發展已經嚴重影響到了日本經濟的未來發展方向。因此，圍繞日本應如何發展的爭論越來越激烈。如果把這些爭論歸納一下，爭論主要是圍繞3個方面展開：

　　1. 促進不動產業的發展是否符合日本的基本國策？

　　2. 不動產業的發展是否能保持日本經濟的持續繁榮？

　　3. 如果對以上兩個問題的回答都是「NO」，那麼什麼樣的經濟模式更適合於日本？

　　1990年日本泡沫經濟崩潰，表面上看是日本政府一連串的經濟政策所致，其政策實質是日本政府對以上爭論的一個明確回答。

　　二戰以後，日本有兩個被稱為不變的基本國策，一個是基本農田制度，一個是科技興國戰略。

　　所謂的基本農田制就是日本的基本農田保有量必須能夠滿足日本的糧食自給自足，不能在糧食問題上受制於他國。不動產開發的持續高漲，直接威脅到了日本基本農田的保有量。

　　所謂科技興國戰略，是二戰後，日本政府對已經是一片焦土、百廢待興的日本應向什麼方向發展做過長時間的論證。曾一度想效仿荷蘭成為亞洲與歐美之間的貿易集散地。但考慮日本與荷蘭在人口數量與所處外部環境等方面相差甚遠，貿易集散地的構想被徹底否定，最終決定走工業科技興國的道路。

　　依靠不動產來拉動日本經濟的發展，很顯然是已經背離了工業科技興國這個不變國策。

　　日本是一個資源嚴重依賴進口的國家。要獲取資源，日本必須要用他國需要的商品來進行交換。如果投向不動產的資金越來越多，日本整個產業結構和就業結構就會向不動產業傾斜。出口創匯的製造業就會萎縮，能夠從他國獲取的資源也就越來越少。10年、20年後，隨著發展中國家的崛起，本無價格優勢的日本產品連技術優勢也將失去。再沒有了可以和別國交換的商品，日本人對不動產的爭奪就如同貧窮的村民去爭奪無電、無暖、無氣、無油的土坯草房。

　　所以，儘管企業和人都離不開土地，土地的價值應該佔到企業利潤的多少？應該佔到個人收入的多少？這在世界上也沒有標準。但是，日本資源匱乏必須用高技術含量的產品去交換，這在日本社會是一種共識。日本的住宅市場價格，自55年設立日本住宅公團到85年一直就是由政府主導。所以，日本政府把泡沫捅破有足夠的社會基礎。還想再重複說明的一點是：談論房地產是不是有泡沫，首先要界定房地產是被當做「工具」來使用還是被當做「古董」來收藏。只有被當做「工具」時，房價才能和實體經濟直接聯繫在一起。如果被當做「古董」，房價和實體經濟就沒有了直接聯繫。如果沒有這樣的界定，房地產有無泡沫也就無法談起，結果只能是各說各話。

房地產這齣戲很有看頭 坐關

http://blog.sina.com.cn/s/blog_6f1d7b2e0101g0gy.html

房地產止血

2014-05-19  NCW

在經歷了連續多月的成交下行後，政策開始鬆口，但止血不是反轉，預計二三季度將會有更多城市和開發商降價跑量◎ 財新記者 李慎 文lishen.blog.caixin.com 2014年5月12日，央行要求各銀行合理髮放個人住房貸款，央行副行長劉士余表示，根據市場需求，優先確保住房消費貸款的資源配置。 在4月底的一次溝通會上，一位上市房企董事長私下對媒體說： 「中央政府提的 『雙向調控』 ，意思就是不調控， 『分類指導』 ，意思就是不指導。總理已經說得很清楚了，中國話都聽不懂嗎？」在今年3月的「兩會」上，國家住建部部長姜偉新透露了今年樓市調控的新思路：雙向調控；隨後，國務院總理李克強在政府工作報告中提出： 「針對不同城市情況分類調控」 。 到底怎樣針對不同城市採取差別化的調控政策？上述開發商的解讀是： 「有的地方政府，自己都快不行了，還在那傻傻地挺著，不放鬆限購，那你怪誰；有的地方，財政沒什麼問題，你要去放鬆限購，那中央不叫停你才怪；所以，中央的意思是，自己按照自己的財政情況來，該放就放。 」開發商或許真是政府官員肚子裡的蛔蟲。半個月後，財政吃緊的地方政府果然開始鬆綁，或明或暗放鬆限購政策。5月12日，中國人民銀行開會強調「優先滿足」居民家庭首套自住購房貸款，這一表態更是一掃此前樓市霧霾，讓人為之一振。 央行副行長劉士余當天在央行主持召開的住房金融服務專題座談會上稱，要研究落實差別化住房信貸政策、改進住房金融服務有關工作，合理配置信貸資源，優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品房的貸款需求。五大國有銀行和股份制銀行分管副行長及相關部門負責人參加會議，媒體冠之以 「人行救市」的標題。 中信里昂證券亞洲地區房地產行業研究部主管王豔表示： 「近期，北京的一些銀行已經調低了房貸按揭利率，政府對房價下跌的容忍度很小，會比較早出手救市。但這次出手不會像2009年，把房地產市場推上去，而是止血，不讓它流太多血，流一點血就行了，保保底。 」種種跡象表明，樓市在經歷了連續 多月的成交下行，開發投資增速下滑，並已經開始傳導至土地市場交投後，政策開始鬆口，為房地產 「止血」 。接下來市場的走向也似乎開始清晰起來：隨著信貸的放鬆和開發商沖半年報業績的壓力，需求和供應兩方面都將有所釋放，樓市成交破冰在望。 救市自選動作 房地產每一次的鬆綁，無一不是從地方政府救市開始，而在救市之前的買賣雙方博弈中，購房者等待樓盤降價，開發商等待政府救市，市場觀望情緒濃厚，是一大顯著特徵。今年也不例外，不但春節過後傳統的 「小陽春」沒有出現，「五一」小長假也呈現出「人氣旺但成交淡」的現象。 今年的 「五一」樓市，上海房展會四天到場人數超過12萬，創下新高，深圳、東莞等城市客戶上門量也達到今年來的最高峰。 世聯行統計的全國近千個案場數據顯示，客戶上門量回升至今年最高水平，遠高於2008年，甚至高出 2011年同期，表明客戶購房意願遠沒有市場預 期的低落， 「需求就在那裡」 。 但是，受信貸緊縮、限購嚴格、輿論唱空等多種因素的綜合作用，即便有部分樓盤打出了促銷牌，市場觀望情緒依舊濃厚，出手少、成交低，房價下降預期強烈。根據世聯行的統計數據， 「五一」當週，全國33個重點城市的商品房周成交面積環比降幅達18%，呈現繼續 回落態勢。 4月底，市場鬆動伊始，最早傳出打折消息的是杭州「世茂之西湖」 項目。 財新記者在售樓處現場瞭解，該項目推出十套兩居室的特價房，總價從原來的210萬元左右降到190萬元左右，並要求購房者在簽訂購房合同後一週內付清首付款，開發商加速回籠資金意圖明顯。 由於只有十套特價房，且樓層、朝向不好，奔著打折來看房的客戶數量不少，實際出手成交的寥寥無幾。項目置業顧問葉凱向記者表示，風傳杭州不久就將放開限購，所以開發商的心態還是不著急賣房，拿出來做特價的房源也不多，一旦限購放鬆，他們對杭州市場的需求很有信心。 半個月後，市場風傳的放鬆限購成為事實，從無錫降低購房落戶門檻、南寧放開限購政策，到銅陵採取購房補貼、公積金放寬、預售資金監管放鬆等一系列全面 「救市」政策，各地的微調手段也趨於多元化。 上週，鄭州提出一項貸款優惠政策，經住房置業政策性擔保機構與貸款人（即商業銀行）協商，貸款人可以增加借款人的貸款比例、增加貸款年限或者適用優惠貸款利率，政策試用範圍包括個人住房商業銀行貸款以及個人住房公積金（組合）貸款。各地調控政策的微調增多，反映出市場形勢和地方財政的嚴峻狀況。 在中國的房地產市場中，銀行信貸緊縮對市場的影響程度往往要超過限購政策，房貸利率的降低能促進樓市的活躍，房貸利率收緊則會遏制樓市的快速上漲。從近年來樓市起落的歷史上看，信貸收緊的年份房價一路走低，信貸相對寬鬆的年份，房價則一路高漲。 在線金融搜索平台「融360」發佈的 《中國房貸市場4月份報告》顯示，4月房地產信貸收緊態勢延續，商業貸款的優惠利率正逐漸取消，銀行房貸難、放款慢已成普遍現象，部分銀行甚至出現半年不出款的情況。其中，首套房利率進入高於基準時代，普遍上浮至基準利率的1.1倍 -1.2倍；二套房利率也加速調高，最高上浮至基準利率1.3倍。在調查的23個城市中，有16個城市出現停貸現象，停貸的銀行以股份制商業銀行居多，如平安銀行、民生銀行、廣發銀行等。 因此，在地方政府救市的同時，央行發出的「止血」動作尤受市場追捧。 不少業內人士認為，央行 「5 · 12」講話最重要的內容是對首套房貸款的支持，短期看，它將給樓市帶來不小的信心提振作用，特別是對剛需、小戶型的項目和開發商的利好作用更大。 不過王豔向財新記者表示： 「只針對 首套房貸款的優惠，也側面體現出政府『分類調控』的政策內涵， 『止血』而已，並不是又一次把房價推高。 」央行此番表態對市場成交究竟有多大刺激作用尚有待觀察，但仔細研究銀行房貸政策不難發現，今年以來，各大銀行已經對房貸出現 「戰略放棄」的態度，除國有銀行「出於社會責任」未減少房貸業務外，其他銀行正在逐漸減少個人房貸業務，更多銀行駐點開始撤離售樓處。 其中民生銀行和平安銀行自去年開始已撤離房貸市場；花旗銀行最近也停止房貸發放；還有一些商業銀行，如中信銀行、廣發銀行，則將首套房貸利率設為基準上浮20%，等於變相 「趕客」 。 融360報告稱，從相關銀行人士處得知：第一，銀行今年不再設房貸任務；第二，銀行對房產開發項目把關趨嚴，開始用市場化眼光審視房產項目，像做信託一樣做房地產貸款業務。這意味著銀行將開始「篩選項目」 ，即便央行有表態，但各家銀行在放貸之前也將綜合考慮項目投資回報等多重因素。 開發商積極「跑量」 在部分地方政府放鬆限購和首套房貸款優惠的雙重刺激下，樓市成交回升在望。從供給端來看，5月開始，開發商加速推盤「走量」的意圖也非常明確。 「五一」小長假後首週，中原地產監控數據顯示，全國21個城市共有68個項目開盤，共計推售12943套，開盤項 目個數環比增加14個，推售套數亦環比增長26%。隨著供應的增加，成交也有所回升，5月4日 -10日的一週認購總套數為5631，環比增長38%，平均認購率為44%，較上週亦增加4個百分點。 新盤加速入市的同時，定價也更趨謹慎靈活。世聯行監測的全國各地樓盤 數據顯示，5月以來熱銷的案例有所增多，走量好的樓盤需在價格讓利、地段和產品多方面比拚；首次發售的新盤在定價上更具靈活性，應對淡市採取低價入市的項目越來越多，分期首付、按揭貼息的現象在很多樓盤被採用，起到促進成交的作用。 1至4月，開發商業績普遍下滑，能夠取得良好銷售業績的項目均採取了靈活的定價策略。當期，中海地產累計合約物業銷售額約455.65億港元，同比下降12.4%；樓面面積為264.8萬平方米，同比下降22.32%。在中海華南地區銷售貢獻較多的，是位於廣州的中海譽城項目，該項目4月推出年度新品，開盤當 天即售罄，是廣州市新黃埔區成立以來的首個「日光盤」 。 能夠再次 「日光」 ，即與定價策略有很大關係。據歷史數據顯示，2013年該項目的價格上漲速度最為猛烈，從最早起步價9000多元 / 平方米，飆至均價15000元 / 平方米。進入2014年，該盤 新加推的部分產品成交速度開始放緩，價格也出現了滯漲。於是中海譽城4月調整了新組團的開盤價，最便宜的單價折後約12800元 / 平方米，均價徘徊在14000元/平方米 -15000元 /平方米。 摩根大通在研報中指出，這種低於市場預期的開盤價，成功籠絡了一大批剛需客戶，隨著行業進入 「減價走量戰」 ，中海也將跟隨採取刺激銷售的策略，由於中海的項目毛利較高，面對減價戰會有較大防守性。 另一家全國性地產巨頭龍湖地產也表示，在住宅市場出現波動的情況下，堅決去存貨是集團今年的運營關鍵詞。 該公司在一份新聞稿中稱，在市場遇到分化的情況下，將通過靈活的銷售策略保證「有盈利的增長」和「有回款的簽約」 。4月，龍湖實現合同銷售額34.8 億元，銷售面積30.6萬平方米，同比分別微增7.7%和5.2%。 「今年對開發商都會很難，整個房地產行業資金都會很緊張。 」世茂房地產一位高管向財新記者表示，相信多數開發商都會採取措施加速走量，在定價上肯定也會隨行就市。 「止血」並不是推高房價，與往年「政策一放開，房價就瘋漲」不同，今年有不少客觀因素制約著房價的過快上漲。央行的 「差別化信貸政策」放開的只是首套房貸款，開發貸和二套房貸款依舊緊張；還有大規模保障房的平抑作用，如中央力推的「棚戶區改造」 ，以及包括北京的自住商品房在內的各式各樣的保障房入市。 以北京的自住型商品房為例，自推出以來，已經有14990套房屋開始公示，北京擬在2014年推出5萬套自住房。這個數字相當於北京2013年二手住宅成交規模的30.8%，也相當於北京2013年整個一二手房成交總量的17.8%。近兩成市場常規總需求分流，肯定會對市場產 生影響。 中信證券發佈的報告更認為，自住型商品房分流的需求，應該遠大於自住型商品房的套數，原因就在於自住型商品房申請的遊戲規則。和保障性住房不同，自住型商品房申請門檻低，所有具備購房資格的居民都可以申請，京籍無房和保障房輪候家庭優先申請，而且每個居民可以同時申請多個自住型商品房項目，如果申請中籤而不買房也無任何懲罰措施，且申請流程也十分簡單。 這樣一來，對京籍無房戶來說，持續申請自住商品房的唯一條件其實就是不買房；對於除了京籍無房，其他具備北京購房資格的居民來說，持續申請自住商品房的唯一條件，還是不買房。 此前，北京第一個自住型商品房項目的網上申請家庭數達到14.8萬個；第二個和第三個自住型商品房項目，分別有22.7萬和21.0萬人申請。在過去的幾個月時間內，遠遠超過北京一年二手房交易總量的剛需，被「留滯」在自住型商品房的搖號申請中，其對市場需求的分流作用顯而易見。 截至目前，開發商在購地方面都很謹慎。據中原地產研究中心的統計，5月，四大一線城市經營性用地截止到期面積僅為80公頃，刷新自去年以來的月度新低。預計5月一線城市經營性用地成交土地面積環比將大幅回落五六成，僅達到去年月度平均水平的四成左右，土地市場將難以延續火熱行情。 中原集團研究董事程澐表示： 「土地成交量的大幅回落，表面上看是由於到期地塊的減少所致，背後更深層次的原因主要有兩點：一是開發商資金鏈緊張，購地意願不高；二是政府此時推地賣不出價錢也容易流拍。 」數據顯示，今年一季度，僅有28% 的開發商經營性淨現金流為正，這一情況與2008年一季度大致相當，而2008年二季度開始出現全國性的大範圍降價。 這種情況下，開發商的理性選擇是減少購地支出，保持足夠的現金流應對市場可能發生的變化。 賣地方面，由於地方政府對土地財政依賴度較高，聰明的政府必定會在樓市低迷的時候減少推地。因為此時若推出地塊，參與的開發商少，容易流拍不說，也難以賣出高價。從歷次調整來看，政府都會在樓市低迷時減少推地，尤其是優質地塊不會在此時推出。 「土地市場的低迷實則反映出開發商資金緊張和預期的悲觀，我們預計二季度、三季度將會有更多城市、更多開發商降價跑量。 」程澐表示。 在中國的 房地產市場中， 銀行信貸緊縮 對市場的影響程度 往往要超過限購政策 在住宅市場 出現波動的情況下， 堅決去存貨 成為很多地產公司 今年的運營關鍵詞