內地人走資 歐洲買樓兼移民 中港樓價過高 轉攻西葡不動產
1 :
GS(14)@2017-01-31 15:15:21【明報專訊】人民幣貶值加上霧霾的困擾，即使內地收緊外匯管制，無阻內地居民尋求出路將資金外移，甚至申請移民，並且以最可靠的不動產地產為首選投資項目。面對南下香港或在內地樓價過高，相對歐洲樓價較廉宜，內地居民索性到門檻較低的西班牙、葡萄牙投資地產兼入籍，投資足跡甚至遍及東歐。
明報記者 顧冷冰
最近有金融界人士發起西葡移民微信群組，急速吸納數百人熱烈討論。不過內地收緊外匯管制令部分投資者於西班牙買樓的計劃落空，英國脫歐也打亂了家長移民西班牙再送子女到英國讀書的計劃。
葡黃金居留簽證 內地個案佔八成
葡萄牙政府從2012年10月開設黃金居留簽證（Golden Visa programme），購置50萬歐元（約415萬港元）以上的當地不動產即可擁有當地居留權，進而申請入籍。由於門檻低至50萬歐元，比購置樓價大升的中港住宅入場費低，手續亦簡便，吸引了大批中國人申請。綜合葡萄牙官方公布，截至2016年12月，累計成功獲批個案3654宗，其中來自中國的獲批申請個案3050人，佔總人數83.5%；當中有802宗個案是在過去23個月錄得，佔整體內地移民26.3%。整個簽證計劃自2012年10月累計吸資25.67億歐元（約213億港元），逾九成購置物業。
西班牙政府自2013年底，仿效葡國，開展「買樓換居留」，目前西班牙海外移民買樓數量，中國人位居第二，僅次於俄羅斯人。中國最大海外置業網站居外（juwai.com）統計，2016年平均每月西班牙房地產訪問量達200萬，按年增長80%。西班牙官方統計，中國人在西班牙投資買樓2015年增長39%，成交的平均價格增長26%至92萬歐元（約763萬港元）。房地產網站Spanish Property Insight則指，單是到去年10月份，來自內地移民的物業成交宗數達666宗，涉資4.69億歐元（約38.9億港元）。從數據反映，內地居民平均購置物業價值達70.4萬歐元（約583萬港元），超過移民所需的入場門檻。
西班牙樓價高位跌四成 資金低位買貨
有在香港金融界工作的內地人士透露，最近開始將置業重點放在西班牙。一方面，香港樓價太高，內地一線城市樓價也已經預支升幅，所以他會選擇留意樓市尚未炒熱的地區。他表示，西班牙的樓價與歐洲債務危機前相比平均下跌40%，部分沿海地區更下跌八成。現在是去當地置業的機會，這也是資產全球配置的考慮之一。「假設一個人90年代退休，所有資金都存在銀行，另一個則全部用來買樓，你想想今天差別有多大。」他表示仍然會關注香港樓市，選擇時機入市。
北京珠寶商陳小姐現時居住在西班牙，持有3個月的旅遊簽證，「我考察西班牙一段時間了！在國內是活著，在這裏才是生活」。她透露，國家政策外匯不允許買房，再加上西班牙銀行對於開戶審核十分嚴格，若無法提供令人滿意的資金來源，就不能在銀行開戶，「資金愈多，就愈不容易證明」。因此，她只能暫時擱置移民計劃，繼續以3個月旅遊簽證的方式到歐洲。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4738&issue=20170131
爭啟德地王 托高樓價 中港發展商投地博弈
1 :
GS(14)@2017-02-12 00:26:212017-01-21 HJ
樓市猶如坐過山車，主掌住宅供應命脈的土地市場也波譎雲詭，海航系為首的一批國企以狂風掃落葉姿態南下置地，佔過去12個月港府賣地總數三成，走資逾400億元；內房聲勢壯大，搶貴「麵粉」，傳統大孖沙長實（01113）、恒地（00012）等急尋突圍方法，海航則強調融資順利，有力承擔高價搶地的風險。展望今年外圍及特首選戰等不穩因素增加，中環美利道百億地王將是下一個中港財團博弈戰場。對樓市觀察入微的中原地產創辦人施永青相信「過江龍」趨勢打破地產界壟斷，對用家和上車客百利而無一害。
樓市上升周期自2003年起，眨眼像過往升軌般踏入第14年（1967至1981年、1983至1997年），前滙豐「華人大班」劉智傑警告樓價泡沫於12至18個月內爆破，緊接長達20年衰退；不過新地（00016）元朗Grand YOHO 2高價開賣仍滿堂紅，有指證明購買力充沛。長和（00001）主席李嘉誠近日表明，去年11月加辣額外印花稅15%後，樓價限於窄幅上落「不會高得太離譜」，一貫近年看淡本地樓市的立場，他坦言，集團若只留在香港發展，僅餘下經營地產一途，惟「遲早有一日會爆，太多人做地產」，一語道破長和系不再倚賴地產為單一業務，原因正是市場上競爭慘烈。
長實投地驟減，去年9月中標沙田九肚住宅項目，竟相隔4年才取得官地，當被問及土儲方針時，李嘉誠也無講明會否回歸積極投地，只強調手上仍持有不少酒店、商場、商廈及服務式住宅，物業租金收入兩、三年內料增長五成。投地態度保守，跟他對外圍環境的判讀亦有關：「全球化競爭下的政策困局，憤懣成為左右社會思想情緒的基軸；各國政局現新形勢，美國加息，眾多貨幣貶值，在這情況下市場風險難測。即使有輕微增長，投資隱憂依然存在。」
【剖析篇】李嘉誠：太多人做地產
這番話不無啟示，中國企業「走出去」已大大改變市場秩序，2016年正是中資南下的巔峰期。據地政總署紀錄，去年至今年1月，政府一共批出23幅住宅地皮，總值約722.16億元，當中7幅由中資公司奪得，涉資290.65億元，數量佔比超過三成，按金額更達到四成；連同港鐵何文田站上蓋1期，短短一年間，中資動用最少400億元買起港地。賣地場上內房國企逐鹿決心強烈，「賭王四太」澳博（00880）執董梁安琪、堡獅龍（00592）羅氏家族後人建灝地產等新晉財團又想分一杯羹，賣地戰況白熱化，素來數口精的李嘉誠自然不肯「隨中資起舞」捱貴攞地。
海航攻港樓市志在必
近期擸地最凌厲，首推海航。海航去年11月以旗下香港海島建設地產名義，一擲天價88.37億元，從長實、新地等19個對手中脫穎而出，成功奪得啟德新發展區1K3號住宅地，大幅超過估值上限1.5倍，每平方呎地價1.35萬元，創東九龍新高，甚至誇張到「麵粉貴過麵包」，拋離鄰近譽港灣、麗晶花園等二手屋苑成交呎價達30%。
到12月中，盡管眼見政府加辣，海航再斥54億元豪奪啟德1L3項目，樓面地價1.36萬元刷新自己保持的地價紀錄，市場一地眼鏡碎。其出價志在必得，令一向奉行推敲後市、講求投資回報的本地發展商大歎無奈。
中資密密掃貨，究其原因是人民幣步入貶值大時代，內地民企急需對冲貶值風險，透過上市公司平台融資收購海外資產，稅率低的香港屬於最佳落腳地；加上中央定調「房子是用來住，不是用來炒」嚴打房產炒作、大力反貪腐，對內地樓市構成巨大壓力，內房被迫來港放手一搏。
63歲的海航集團掌舵人陳峰亦來頭不小，1990年代藉海南省政府打本1,000萬元人民幣起家，趁國家試行股份制改革嘗到集資甜頭，連環以高槓桿併購同業，之後獲「國際金融大鱷」索羅斯（George Soros）兩度注資，使海航由一家小型航空公司，躋身為全球總資產7,000億元的多元化跨國巨企，去年營業收入2,300億元，陳峰更陪同國家主席習近平出訪歐洲宣揚「一帶一路」。
瞄準啟德成供應重鎮
然而，天價投地亦有隱憂。過去海航系公司併購時，慣以系內不同公司互相擔保，導致信貸關係錯綜複雜，已惹來爭議。今次中標後，海航集團立即質押手中64億股或56.11%海航實業（00521）股份。令人聯想到中國政府嚴控走資，企業境內外發債都要向發改委報批，海航水喉收緊下，惟有押股融資「撲水」。金融圈早前流傳海航估錯價，逼於無奈才再以天價拿地，以免開盤時陷入被動；另外亦傳地皮撻訂，直到政府去年底確認收款，謠言才不攻自破。
攻港大計彷似兵行險着，海航仍顯得信心滿滿。海航實業傳訊部發言人李俊接受本刊訪問時，首次詳細透露涉足香港的原因。「集團希望提升國際形象及品牌影響力，進軍香港開發住宅對我們有重大意義。芸芸各區中選擇啟德，因屬港府規劃藍圖的核心地段，未來享有優質配套資源。香港樓市面對辣招及供應增加，但長遠作為國際金融中心與內地經濟互相促進，樓市基調良好。特別中資機構租戶開始滲入，商圈從中環、灣仔分散到東九龍，啟德作為未來3至4年供應重鎮，住宅需求穩定。」
海航稱南下非因人民幣貶值，而是綜合經濟環境和企業擴展的結果，強調投資風險可控。「購地出價經過詳細研究，地價已經按期交付，不存在放棄交易、估價錯誤的說法，海航實業抵押也與土地付款無關，該項目屬風險可控、盈利可期。因地皮前後無遮擋，望開闊海景又近港鐵，會打造成高端海景豪宅，公司對日後樓盤銷情抱信心。」海航續指，已開始了降預售樓花（Pre-sale Consent）等本地賣樓制度，歡迎港企合作發展。
地價上漲間接托樓價
事實上，搶地戰與樓價息息相關。樓價自前年9月攀頂回落，去年4月調整至低谷，當時差估署樓價指數下瀉11%，中原城市領先指數（CCL）累跌13%，期間元朗凹頭地皮於加息因素籠罩下流標，加深市場恐慌，導致上半年多達7幅住宅官地低市價拋售。陰霾最重時，大埔荔枝山地皮批出樓面呎價僅1,800元，低估值下限40%；優質如赤柱黃麻角道大型豪宅地皮，價格都跌近14年來新低，重回沙氏時水平。
待至英國脫歐明朗化，中資陸續進場，地價便由去年7月抽升，大大紓緩業主心理壓力，地王誕生更成為反價、代理游說入市的漂亮藉口，支撑樓價近月跳出谷底。統計去年7月迄今，政府15次推售住宅地，當中13次錄得新高價或超估值成交。率先刺激市道是7月下旬，中資五礦地產（00230）爆冷擊倒本港四大財團，以40億元購得油塘海景項目，五礦地產副主席何劍波坦言2015年已留意賣地場，認為與內地相比，本港地價和樓價仍處於合理水平。
消息如平地一聲雷，引爆民企或內地發迹的海航、路勁基建（01098）及高銀金融（00530）相繼中標，港資只剩信置（00083）及會德豐（00020）等負隅頑抗，依舊取得土儲，但出手價錢被迫托高。嘉里建設（00683）10月投得九龍塘筆架山豪宅地，面對內地背景的世茂房（00813）和龍光地產（03380）夾擊，每平方呎地價被挾高至2.12萬元，創下歷史九龍區地王。
【趨勢篇】打破大孖沙壟斷
中資滲入，對港商構成威脅，同時改變市場生態。遠東發展（00035）主席邱達昌批評內資搶高地價，對樓市非好事，亦難明白極高價投地，將來賣樓怎樣開價，遠展投地策略受影響將會轉趨保守。新地副董事總經理黃植榮指中資出價譁然，相信除人民幣貶值背後有其他更宏觀考慮。此外，嘉華國際（00173）主席呂志亦有類似感慨，稱本港土地已經「買唔落手」。
無他，本地龍頭如新地、長實、新世界（00017）及恒地，甚或信置及太古（01972）等主宰香港樓市數十年，藍籌屋苑太古城、沙田第一城及美孚新邨等，皆出自其手筆，甚至間中被指「打默契波」壓低地價，現在變成處處受制於內地公司，自然不是味兒。施永青卻相信這趨勢將有利用家及上車客。「海航這類內地公司恃財大氣粗，一再高價投地，有人擔心會推高樓價到更不合理高位。我卻覺得市場多一些競爭，對消費者有利無害。當然，賣地是發展商爭奪原料的市場，多了競爭，地價被搶高，原有港商絕不喜歡這現象。」
「麵粉」貴了，「麵包」不是會跟着貴？施永青指純屬錯覺，「貴買貴賣是發展商的如意算盤，但現實中發展商一樣會蝕錢，像1997年後很多發展商被迫蝕本價開盤。準買家不必太擔心，將來樓價由將來市場環境決定，3年後的事情，現在誰也說不準。競爭最初在土地市場發生，競爭導致搶高地價，但輪到新盤開售時，發展商成為賣方，競爭在發展商之間出現，他們就需要以更低價、更佳質素去爭取客人，到時消費者就享受到樓市競爭的好處。」
新盤豪宅化攻同胞
現時每逢新盤開售，內地客一般佔買家10%至20%，但隨着國內企業積極起港樓，大趨勢將是內地客比例上升，發展商投其所好，亦會把供應重心由目前流行的200平方呎左右、無間隔式「劏房盤」，逐漸改為兩房、三房或更大間隔單位。
紀惠集團行政總裁湯文亮一針見血，指中資興建港樓的對象並非港人，「好多人奇怪，點解內地地產商願意以高價買地，建成房屋以後，香港人未必承受到高昂樓價。其實內房的目標不是香港人，不同國內地區地產商的對象是他們當地人。以後來自各省各地的人分別聚居在各大型新盤，猶如各省市縮影。就像紐約市集中美國各地人士，香港『紐約化』10年後會非常明顯。」
依海航買地的出價，較同屬中資的保利置業（00119）鄰近地皮貴足一倍，直逼中國海外（00688）「港人港地」新盤啟德1號的現樓呎價1.56萬元。換言之，計及建築費及利息，海航的啟德樓盤日後最少需賣到呎價2.5萬元，才有望取得合理利潤。即使為「省招牌」壓縮利潤平售，呎價亦最少2萬至2.3萬水平，可以媲美現時九龍站一帶豪宅屋苑；新晉中資財團不熟悉本港建築及售樓條例，也有機會阻礙其賣樓時間表。
民企新勢力盲搶地
內資要進入本港除直接投地，也可透過買殼或合作形式。中城建去年收購本港承建商俊和，改名為亞洲聯合基建（00711）後推出「宿舍盤」菁雋卻劣評如潮，相信仍需日子摸熟港人口味。而業務重心位於內地的高銀金融，去年首次攻港，已累積何文田區兩地共1,900伙土儲，包括110億元中標何文田站上蓋，高銀主席潘蘇通近日引入國企華融金控（00993）為投資夥伴，華融佔股16.5%，其母公司中國華融（2799）是內地最大不良資產管理公司，屬中國財政部旗下。
中資南望非今朝之事，九十年代抵港先鋒的中國海外及保利，都屬於實力國企甚至是央企精英，時移世易，現時更多民企勢力在賣地場抬頭。萬科置業去年2月吼低奪得深水埗中型住宅地，而去年投地鎩羽而回還包括世茂房（00813）、碧桂園（02007）、合景泰富（01813）、萊蒙國際（03688）、龍光地產、木薯資源（00841）、中信泰富地產及招商局置業，部分本業與地產無關，以龍光尤其積極，可以預見中資樓市新力軍將會前仆後繼。
曾被憧憬興建「無煙城」的新啟德區，迄今售出8幅土地，5幅由內房取得，中資奪地盛況可見一斑；據了解，中資下一個爭逐目標，已吼準過年後招標的美利道商業地王，可建規模達46.5萬平方呎甲級寫字樓，估值介乎83.7億至116億元，地皮矜貴因屬中環、金鐘核心區逾20年首次有供應，對上一幅供應已是1995年拍賣的添馬C37區（現時中信大廈）。
本地薑另行拓展土儲
2013年港府取消勾地，改為按季招標賣地，因條款簡明，近年吸引中資積極嘗試；相較之下，本港發展商若要發揮優勢，除了競逐官地，必須向程序繁複的舊樓、農地併購，或要平衡分紅比例的市建局及港鐵項目埋手。近年投地最活躍的本地財團、億京發展項目籌劃經理黎裕宗表示，「住宅地被中資搶到咁貴，問題源頭是國內近年陷入『政策市』，嚴厲到第二套房不接納按揭，內房的賣樓邊際利潤頓減，便順着市場熱錢氾濫湧入香港，未來地產行頭一定愈來愈多競爭者。」
黎裕宗預計，2017年中資投地更勇猛，「人民幣貶值，內地湧下來好多錢『換籌碼』。且脫歐之後，內地原本到英國投資的資金也回撤，可見去年7月後，中資投港地或買商廈都暢旺許多，睇得出那些都是不用按揭的資金。『本地薑』現時想收舊樓不易，涉及100、200伙收購動輒要付數億辣稅，政府補地價上漫天開價，導致投資風險好高。香港曾經好多小型地產商，以後會開始『歸邊』，只有做起了的中大型發展商，才能夠生存下去。」
「共抗外敵」亦是生存之道，近期愈來愈多港資財團加緊合作，各種意想不到的合資（JVC,Joint Venture Corporation）入標組合都有，牽涉4、5家公司以上，例如信置、新世界、嘉華及麗新（00488）合作以「巨無霸」姿態角逐觀塘地皮。雖然港府估算未來3至4年，本地私人樓宇供應多達9.4萬伙，供應正在出籠，且政府今年7月換屆後房策未明，租務管制有機會重臨，加上特朗普時代美息去向難測，惟中資內房民企拓展香港房地產及物業投資市場方興未艾，形成新常態難走回頭路，香港樓市已不復舊觀。
【民企起底】海航千億業務滲港 強攻股樓
《福布斯》全球企業排名第353位的海航集團業務橫跨航空、旅遊、地產金融及物流，近年不少港人熟悉的本地品牌亦被收歸旗下。海航南下追溯2006年，初期目標多與本業有關，包括賭王何鴻燊創辦的港聯航空，轉手後改名香港快運（HK Express）成為本地唯一廉航，同年重組香港航空，贊助電視劇《衝上雲霄II》之餘把航綫重點放到港人最愛的日本及東南亞，實行左右夾擊國泰（00293）。
海航之後涉足瓣數漸多，包括金融證券行、飛機租賃公司等，連滿載港人回憶60年的康泰旅行社，2011年老闆黃士心亦出讓五成股份予海航，只保留新加坡康泰，中港業務盡歸海航處理；另一轟動交易是豪擲507億元，收購持有金鐘港麗酒店的國際酒店集團希爾頓兩成半股份，全額現金支付。有趣的是，海航掃貨後喜歡改名，替新公司冠以「香港」字首，抹減中資色彩。
近月海航進一步強攻股市，一口氣斥20億元入股四家本港上市公司。最新收入囊中的龍傑智能卡（02086），以溢價17.7%的5.22億元，獲配售61.39%股權，月初又購下東北電氣（00042），此前分別憑6億元及3.9億元掌控KTL（00442）和嘉耀控股（01626）。
海航在港版圖不容小覷，啟德兩地地價142.5億元，連海航實業（00521）、航基股份（00357）及香港國際建設（00687）等，涉足七家H股上市公司，總市值150億元，另持八家中國A股主板上市公司，可謂財雄勢大。
中港買家搶貴西雅圖物業 去年樓價升一成冠全美
1 :
GS(14)@2017-02-18 00:47:35【明報專訊】距離加拿大溫哥華只有兩個半小時車程的美國西雅圖，微軟、亞馬遜、Google、facebook等多家科技巨擘先後落戶，由上世紀80年代逐漸發展成為美國的科技之城，引來各國高科技人才。另外，加拿大卑詩省去年8月開始向海外買家徵收額外15%的物業轉讓稅（PTT），令大量計劃在溫哥華購置物業的買家將目光轉向西雅圖。受惠上述變化，2016年起，西雅圖樓價的按年增幅由3年前約6%，擴大至去年高峰期的11%，樓價升幅已經超過矽谷所在的三藩市。
明報記者 姚丁鈺
標準普爾計算的Case-Shiller指數顯示，矽谷所在的三藩市，樓價升幅由去年初起大幅收窄，由10%降至僅5%。同為科技城市的西雅圖自2014年下半年以來，樓價增幅不斷加速，由2014年6%增幅加速至去年底的10%。
根據美國地產研究機構Zillow的數據，西雅圖2016年全年樓價增幅達11.3%，市場投資「熱度」被評為「非常熱」，樓價中位數為60.9萬美元（約472萬港元）。
買家多一筆過付現金交易
現時大西雅圖區最受歡迎的是樓價介乎60萬美元（約465萬港元）至100萬美元（約775萬港元）的物業，任職於美國地產公司Windermere Real Estate的西雅圖華裔地產經紀洪豐表示，在大西雅圖區的Kirkland或Redmond，這筆資金可以買1500至2300方呎的獨立屋，這些獨立屋不用繳付物業費；不過，成功買到物業的買家往往直接以現金全款交易，並且放棄驗樓條款，比如叫價50萬美元的物業，有時有多個買家爭購，最終成交價高達65萬美元以上。
他所見的投資者中，剛拿到綠卡，或計劃未來前往美國就業、居住的買家居多，其中不乏香港人和台灣人，亦見到不少溫哥華華人。
龍頭科網企業落戶西雅圖
對於大西雅圖區樓市受歡迎的原因，洪豐認為，主要原因之一是房源短缺。根據華盛頓州金融管理辦公室（OFM）的數據，大西雅圖區2015年和2016年樓市供不應求，每年物業供應比需求少約1.2萬伙。原因之二為就業機會多，除了華盛頓大學之外，還有龍頭科技企業落戶，包括微軟、Google、亞馬遜及facebook。無論與北邊的溫哥華或南邊的加州比較，西雅圖物業性價比都更吸引。他又稱，溫哥華買家比較注重投資需求，另今年樓市比去年火熱，未知是否因內地資金湧入，但資金從中國大陸流出確實愈來愈困難。
當地向外國人貸款的銀行較少，洪豐建議合資格貸款的投資者，務必在付款2個月前將首期和6個月供樓款項，存入在美國轉帳容易的銀行帳戶，之後勿再往同一帳戶轉帳；因為貸款銀行查看近2個月存款對帳單時，會對該2個月內入帳的存款要求說明來源。
根據《西雅圖時報》，單在西雅圖市，2017年就將有近1萬伙新公寓單位供應，2018年新供應將進一步增長至1.25萬伙，彌補此前兩年西雅圖供應不足狀况，這亦是令2017年西雅圖樓市轉弱的潛在因素。Zillow數據略為悲觀，料2017年西雅圖樓市增長4.7%，而Windermere料2017年西雅圖樓市增幅為7.5%至8.5%，仍跑贏全國平均。市場普遍料西雅圖租金增幅將有所放緩。
今年供應增 料樓價升幅放緩
此外，Windermere指出一個有趣現象，2016年在西雅圖見到愈來愈多千禧世代的買家，預期2017年會見到更多，不過物業的可支付能力或成一大阻礙。這可能令更多人只能選擇距離商業區較遠的地區買樓，為這個城市的基礎建設增加潛在壓力。另外，西雅圖漲幅2016年領先全美國，並不代表西雅圖樓市爆煲風險增，因為該區的首期比例、信貸要求都仍然嚴格。
明報記者 姚丁鈺
[姚丁鈺 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0513&issue=20170217