中港買家搶貴西雅圖物業 去年樓價升一成冠全美
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GS(14)@2017-02-18 00:47:35【明報專訊】距離加拿大溫哥華只有兩個半小時車程的美國西雅圖，微軟、亞馬遜、Google、facebook等多家科技巨擘先後落戶，由上世紀80年代逐漸發展成為美國的科技之城，引來各國高科技人才。另外，加拿大卑詩省去年8月開始向海外買家徵收額外15%的物業轉讓稅（PTT），令大量計劃在溫哥華購置物業的買家將目光轉向西雅圖。受惠上述變化，2016年起，西雅圖樓價的按年增幅由3年前約6%，擴大至去年高峰期的11%，樓價升幅已經超過矽谷所在的三藩市。
明報記者 姚丁鈺
標準普爾計算的Case-Shiller指數顯示，矽谷所在的三藩市，樓價升幅由去年初起大幅收窄，由10%降至僅5%。同為科技城市的西雅圖自2014年下半年以來，樓價增幅不斷加速，由2014年6%增幅加速至去年底的10%。
根據美國地產研究機構Zillow的數據，西雅圖2016年全年樓價增幅達11.3%，市場投資「熱度」被評為「非常熱」，樓價中位數為60.9萬美元（約472萬港元）。
買家多一筆過付現金交易
現時大西雅圖區最受歡迎的是樓價介乎60萬美元（約465萬港元）至100萬美元（約775萬港元）的物業，任職於美國地產公司Windermere Real Estate的西雅圖華裔地產經紀洪豐表示，在大西雅圖區的Kirkland或Redmond，這筆資金可以買1500至2300方呎的獨立屋，這些獨立屋不用繳付物業費；不過，成功買到物業的買家往往直接以現金全款交易，並且放棄驗樓條款，比如叫價50萬美元的物業，有時有多個買家爭購，最終成交價高達65萬美元以上。
他所見的投資者中，剛拿到綠卡，或計劃未來前往美國就業、居住的買家居多，其中不乏香港人和台灣人，亦見到不少溫哥華華人。
龍頭科網企業落戶西雅圖
對於大西雅圖區樓市受歡迎的原因，洪豐認為，主要原因之一是房源短缺。根據華盛頓州金融管理辦公室（OFM）的數據，大西雅圖區2015年和2016年樓市供不應求，每年物業供應比需求少約1.2萬伙。原因之二為就業機會多，除了華盛頓大學之外，還有龍頭科技企業落戶，包括微軟、Google、亞馬遜及facebook。無論與北邊的溫哥華或南邊的加州比較，西雅圖物業性價比都更吸引。他又稱，溫哥華買家比較注重投資需求，另今年樓市比去年火熱，未知是否因內地資金湧入，但資金從中國大陸流出確實愈來愈困難。
當地向外國人貸款的銀行較少，洪豐建議合資格貸款的投資者，務必在付款2個月前將首期和6個月供樓款項，存入在美國轉帳容易的銀行帳戶，之後勿再往同一帳戶轉帳；因為貸款銀行查看近2個月存款對帳單時，會對該2個月內入帳的存款要求說明來源。
根據《西雅圖時報》，單在西雅圖市，2017年就將有近1萬伙新公寓單位供應，2018年新供應將進一步增長至1.25萬伙，彌補此前兩年西雅圖供應不足狀况，這亦是令2017年西雅圖樓市轉弱的潛在因素。Zillow數據略為悲觀，料2017年西雅圖樓市增長4.7%，而Windermere料2017年西雅圖樓市增幅為7.5%至8.5%，仍跑贏全國平均。市場普遍料西雅圖租金增幅將有所放緩。
今年供應增 料樓價升幅放緩
此外，Windermere指出一個有趣現象，2016年在西雅圖見到愈來愈多千禧世代的買家，預期2017年會見到更多，不過物業的可支付能力或成一大阻礙。這可能令更多人只能選擇距離商業區較遠的地區買樓，為這個城市的基礎建設增加潛在壓力。另外，西雅圖漲幅2016年領先全美國，並不代表西雅圖樓市爆煲風險增，因為該區的首期比例、信貸要求都仍然嚴格。
明報記者 姚丁鈺
[姚丁鈺 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0513&issue=20170217