陳德霖：收緊按揭難阻外資買樓
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GS(14)@2016-11-16 05:19:16【明報專訊】政府早前因應樓市過熱，再度推出調控措施，加徵印花稅。以往政府調控樓市除了加收稅款，亦往往由金管局出手收緊按揭。但金管局總裁陳德霖昨日表示，要觀察市場在「加辣」後的反應，才作適當行動。
陳德霖強調，金管局的樓市措施有兩大原則﹕首先當局的出發點是維持金融體系穩定，措施必定是逆周期而行，即若周期上行，便會收緊按揭政策，若發現周期向下行，則會放鬆。他認為，自政府在本月初增加樓市印花稅後，尚需時間去觀察市場的反應及走勢，才了解現時樓市周期是上行或下行，到時再作適當措施。
觀察市場對「加辣」反應後再作行動
對於有分析指人民幣貶值加速內地人來港買樓保值，他認為匯率升跌的確影響購買意欲，但同時非本地人買樓的原因有很多，包括分散投資的策略，亦會考慮到資產升值潛力。他又表示，留意到非香港居民很少在本港銀行所承做按揭，即使有，成數亦很低，暗示即使收緊按揭，亦難以限制外來資金湧入本港樓市。
另一方面，他認為美國息口變動亦對樓市有影響。他表示，現時美息存在很大不確定性，市場預期美國聯儲局在12月會加息四分之一厘，但明年特朗普上任美國總統後，美國的加息步伐會否加快，尚待觀察，息口變動將影響全球資金配置。因此他重申，買家需要評估自己的長期負擔能力，即使現時按揭利率低，但按揭最長可達30年，市場利率難以長期維持低水平。
對於早前金管局出招打擊違規二按，金管局副總裁阮國恒表示，過去一兩年銀行已停止向承做違規按揭的財務公司借貸，因此整體風險已經不大。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0185&issue=20161116
銀行車位按揭最高四成
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GS(14)@2016-11-18 17:20:10【本報訊】加辣後熱錢轉投非住宅物業，令到車位隨即升價，惟市民購買車位時需留意車位承造按揭與住宅有異，例如按揭成數、年期、按息等均有分別。
息率約2.75厘
自2013年後，所有的工商物業，包括車位，按揭貸款借貸比率一律由最高五成降至四成，換言之，假設市民現階段購買一個200萬元的車位，需要繳付至少六成首期，即120萬元，且按揭年期最長為15年，每月供款5,428.97元。利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，銀行車位按揭息率目前普遍為P減2.5厘，即2.75厘，而實際利率會因應貸款額及買家財務狀況等因素而有所不同。另外，市場上有部份財務公司可承造七成車位按揭，但息率P加1厘起。黃詠欣提醒市民購買車位前要注意估價，由於車位價錢近期急升，銀行估價未必追得上，買家宜預留多些資金作首期以備不時之需，而且部份屋苑車位只限住戶租用。另首置客以一張買賣合約一同購買住宅及車位，只需按照舊有稅率繳交印花稅，但若以獨立一張買賣合約購買車位，則需繳雙倍印花稅；車位業主亦須支付管理費和差餉。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161118/19837549
銀行按揭現金回贈達1.4%
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GS(14)@2016-11-23 07:48:53【本報訊】銀行為搶按揭貸款市佔率，紛紛推現金回贈，據市場人士透露，滙豐、中銀香港（2388）、渣打香港、恒生（011）、工銀亞洲均推出高達1.4%按揭貸款現金回贈。《香港經濟日報》昨引述消息指，中銀將現金回贈由1.3%調高至1.4%，借貸門檻僅100萬元，不過息率為1個月期港元拆息（H）加1.38厘，200萬元以上則為H+1.37厘，300萬元以上則為H+1.35厘。中銀發言人指，該行不時檢討提供予客戶的按揭服務條件，以保持業務競爭力。有市場人士指，實際上滙豐、渣打、恒生、工銀亞洲亦有推出1.4%回贈，吸引不少換樓客。不過金管局規定，若現金回贈逾1%，整筆回贈必須扣除再計算按揭成數，意味可以借取貸款額將會減少，部份客人若然借盡貸款額，則未必能使用1.4%回贈。中原按揭董事總經理王美鳳表示，銀行若減按揭息差吸客，需有周詳解釋，而現金回贈則屬於一次性成本，對銀行而言效益較大，亦容易計算成本；雖近日拆息有上升迹象，惟兩者關係不大。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161123/19842905
人行擬調控銀行按揭貸款業務
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GS(14)@2016-11-30 23:52:32■消息指人行對銀行個人新增住房按揭貸款進行控制。
【本報訊】據外電引述消息人士指，人民銀行要求分支機構對轄區內銀行的個人新增住房按揭貸款進行控制。消息指人行分支機構配合地方政府，在房地產市場過熱地區實施措施，對轄區內部份銀行進行窗口指導，要求銀行暫停發放個人住房按揭貸款數日，而上海地區的銀行被要求控制個人住房按揭貸款環比不增長。但消息人士未有透露那些城市採取上述措施，以及措施持續時間。而昨傳出山東濟南的銀行被要求不論客戶持有多少物業，一律暫停房貸業務3日至本月底。然而，其後據山東《大眾網》報道指，山東銀監局就事件回應，指目前中銀監及山東銀監局均未出台任何關於濟南市銀行業全面暫停房貸業務的政策要求。其實早在上周內地已傳出廣州、南京由本月25日起至30日暫停發放個人房貸。另外，上海市住建委前晚出手進一步調控。該委公佈進一步限貸，該市居民家庭名下無住房且無商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄者，在申請商業性個人住房貸款，首期比例不低於35%，以往只需30%。而在上海市無住房，但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄者，或已擁有一套住房者，申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的首期比例不低於50%，購買非普通自住房的，首期比例不低於70%。而人行天津分行及天津銀監局則公佈，居民家庭申請商業性個人住房貸款購買首套房最低首期30%，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買住房的，最低首期為4成。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161130/19849954
現樓按揭宗數6年半新高
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GS(14)@2017-02-05 10:38:10【本報訊】今年1月份現樓按揭登記量逾9,400宗，按月增加兩成，屬近6年半新高紀錄，同期樓花按揭登記量亦大增八成至1,553宗，屬2015年8月以來新高數字。中原按揭董事總經理王美鳳解釋，按揭登記表現滯後，上述數據只反映新辣招出台前的旺市，而辣招影響將於下月數字才反映。上月9,405宗現樓按揭登記中，四大銀行（中銀、滙豐、渣打及恒生）佔近四分之三，中銀連續兩個月成為現樓按揭一哥；而樓花按揭激增則主要受到東九龍啟德1號、馬鞍山朗薈及將軍澳海翩匯所帶動，滙豐銀行樓花按揭市場佔有率逾三成。
業界：樓價難像97年大跌
另外，美聯物業（1200）主席黃建業形容，目前樓市進入高價牛皮境況，價升量跌，屬不健康狀態，罪魁禍首是由港府辣招。他預期今年樓價會錄一成波幅，一手樓將會主導市場，全年有望達2萬宗新盤單位成交；他認為二手交投則會收縮，經濟、供應及加息等因素均會影響樓價。若利率急速上調，樓價下調速度會較快；若加息步伐較慢，樓價跌勢亦會較相對緩和。被問到中資近年積極搶地，黃指現時中資投地比率已經升至約三成水平，會對本港樓價造成影響，加上港人負擔能力增加，樓價難像1997年般大跌。黃建業強調，一旦有外圍因素令樓價回調，便是港府撤辣的時候，惟撤辣影響甚大，港府須小心行事。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170203/19916204
滿名山加推 增按揭優惠
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GS(14)@2017-02-07 05:12:32【本報訊】嘉里（683）去年5月為旗下屯門滿名山推出「1838一按計劃」，不足一年再度「加碼」。發展商昨表示，為周六開售的66伙新推「1888一按計劃」，還款期比舊計劃多出50天，即接近兩個月，但免供免息期由一年縮減至半年。滿名山料年底落成，昨加推112伙，其中66伙安排本周六發售。新推出的「1888一按計劃」由賣方指定融資公司提供一按，最多樓價八成。還款期1,888日，相等約62.9個月。首半年免供免息，比舊計劃短半年。假如買家首3年內付清樓價，3年內涉及利息全數回贈買家，若4.5年內付清一按樓價，則回贈半數利息。以最平滿庭6座地下D室為例，實用511方呎，定價931.5萬元，如一名本地首置買家自行付印花稅，可即時獲扣減樓價12%，合約價819.72萬元，首期連印花稅需付194.7萬元。如採用發展商代付印花稅計劃，合約價照定價，首期連印花稅需付198.9萬元，即自付印花稅計劃的首期資金少約4.2萬元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170207/19920425
銀行放寬按揭供至85歲
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GS(14)@2017-04-04 08:53:18【本報訊】東亞銀行（023）及華僑永亨出怪招搶按揭客戶！據悉，兩間銀行上月放寬規則，按揭計劃最長本身只可做到80歲，現可做到85歲，以吸納更多客人，現時一般銀行按揭計劃上限為80歲，較保守的僅做到75歲。現時按揭貸款最長可做30年，而部份55歲正值人生高峯階段之人士想多買層樓，因應年齡規限，只能做25年甚至是20年按揭。放寬規定後令他們可申請更長年期貸款，每月供款亦可以減低，更有吸引力。市場人士指，現時不少買現樓客人均是中產，收入相當高，而部份即使是退休階段，亦有層樓揸手收租，擁有穩定資金流租金收入，對銀行而言是低風險客戶。不過亦有分析指出，雖然該批客戶年齡層潛力大，但銀行審批準則是依據供款佔入息比率（DSR）為主，故此若果僅有筆資產，但實際上並無收入，在銀行角度亦較難借出按揭貸款。此外，據中原按揭經紀研究顯示，上月滙豐無論在現樓、樓花按揭均表現第一，拋離排第二的中銀香港（2388）。早前華僑永亨推出定息按揭，亦令其市佔率顯著躍升3名，現樓及樓花按揭分別是第7名及第5名。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170404/19979323
關注高成數按揭金管局研出招
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GS(14)@2017-04-12 22:39:13■不少發展商也提供高成數按揭。
【本報訊】樓市熾熱，不少地產發展商再活躍提供高成數按揭，滿足買家在辣招下未能經銀行借夠按揭情況，金管局表明關注潛在風險，並考慮是否需要加強對地產商貸款的風險管理。
或增加銀行對地產商壓測
市場估計，金管局正積極研究防範措施，不過可行及有效做法應該有限。經絡按揭指，買家透過發展商承造一按比率，今年首季已增至近兩成。分析員及業界預期，可考慮做法包括增加銀行對地產商貸款的壓力測試，或加高相關貸款的風險加權資產（RWA）權重，藉此加重銀行資本成本，降低業務意欲，惟有關做法比較複雜。目前奉行內部評級法的大行，對地產商貸款RWA權重，普遍比率20至50%，中小行比率多為100%，巴塞爾亦無劃一權重規定。《彭博》昨引述金管局（銀行監理）助理總裁陳景宏電子郵件回覆指，對地產商向買家提供高成數按揭表關注，考慮是否需加強風險管理。該局發言人回覆，留意到不少發展商向買家提供高成數按揭，隨着這些貸款積累，銀行潛在信貸風險可能相應增加，該局一直與銀行保持對話並已向業界收集資料，雖然發展商提供的按揭貸款，只佔銀行未償還按揭總數很小比例，但增幅正在上升，該局會留意情況，考慮是否需加強銀行在借貸予地產發展商的風險管理。經絡按揭轉介市場總監劉圓圓表示，買家透過發展商承造一按的比率，由去年12月底的14.09%，升至今年首季近兩成，反映買家傳統上經銀行借貸，轉而向發展商借高成數按揭。中原按揭經紀董事總經理王美鳳認為，當局倘就銀行對地產商融資方面作出限制，並不容易，因貸款實質用途可以多元化及一般性，難單獨區別用於支持買家按揭，而近期地產商高成數按揭，其實不如去年下旬般熾熱及優惠。永隆銀行助理總經理及零售銀行部主管鍾少權亦說，發展商提供的高成數按揭計劃，多由發展商自己包辦一二手按揭，銀行參與一按甚少，而即使涉足亦跟足金管局指引。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170411/19986500
陸振球：既做逆按揭 也申終身年金
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GS(14)@2017-04-18 11:38:59http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5744&issue=20170418
【明報專訊】政府透過按證公司推出終身年金計劃，讓年屆65歲的香港人有多一種退休投資工具選擇，初始規模上限為100億元，每一名申請人最多也只能申請100萬元的保費金額，是否夠分實在成疑。不過，終身年金計劃縱使往後可能要政府補貼，之後規模也可能不斷擴大，相信和全民退保計劃比較，政府財政因而爆煲的機率小得多。
其實，若以男性申請人計，投保100萬元，每月可取得的年金只是5000餘元，連同可領取的生果金，每月可得到的也只是7000餘元，如不是住公屋，又沒有已供完的私人住宅，單靠7000餘元來生活和消費，生活也會相當緊絀，所以作為香港人，還是要盡早做好退休部署，要懂儲蓄，也要學好投資，才能在退休後有較佳的生活保障。
按證公司除了將推出的終身年金計劃外，多年前推出的逆按揭，對於有樓的香港人，也應好好運用，尤其最近樓價屢創新高，對上了年紀的業主，可考慮趁高做逆按揭，不用怕賣了樓後無地方住，每月又可透過逆按揭提取應用現金，配合終身年金計劃，每月的生活開支金額便會大增，退休生活便也較充裕。
趁樓價高企做逆按揭的好處，是他日樓價續升，可再加碼申請，樓價跌了，卻不會因此減少每月可得到的金額！
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
按揭專家葉高昭：借按揭買樓 3招爭取好條款
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GS(14)@2017-04-27 10:18:56http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3444&issue=20170427
【明報專訊】本港住宅樓價正處於歷史高位，港人若有自住需要，並且計好自己有負擔能力，在借按揭方面若能精打細算，可望事半功倍。科一物業按揭總經理葉高昭表示，由於銀行未償還按揭貸款總額增長緩慢，料銀行在未來數個月仍會減息爭取新增按揭貸款；從事按揭轉介業務的他，就此為擬向銀行借按揭上會的準買家提供三大實戰錦囊。
明報記者 葉創成
雖然住宅樓價近月屢創新高，銀行批出按揭貸款的風險理應上升，惟某大銀行上月反而將與1個月本港銀行同業拆息（Hibor）掛鈎的按揭利率減至全城最低的「H+1.28厘」，其他主要銀行有關息率亦減至介乎「H+1.3厘」至「H+1.35厘」，均較去年的「H+1.7厘」低，銀行積極減價爭取按揭生意仍是大趨勢。
葉高昭分析，由於按揭貸款違約風險較低，一直是銀行積極爭取的業務，惟由於近年新增按揭貸款並不算強勁，扣除到期的舊有按揭貸款後，銀行未償還按揭貸款總額增長屬平平無奇。翻查金管局就住宅按揭統計的數據，截至2月底，本港銀行未償還按揭貸款總額為11,309億元，按年及按月分別增長5.1%及0.4%（見圖），因此各大銀行有頗大誘因爭取新增按揭貸款。葉高昭預計，以H為基準的按揭貸款利率在本季及下季將繼續下調。
09年銀行減息爭按揭 樓價飈升
銀行是否積極批出按揭，將決定借錢買樓者能否有足夠資金上車，故對樓價有頗大影響力。葉高昭回憶道，在2009年本港某間中小型銀行的按揭利率低至「H+0.3厘」，而且有轉介費及現金回贈；他估計，在扣除行政費用後，該銀行有關按揭個案是否仍有利潤實屬疑問，而事實上，經過當年勇進爭取市場令按揭組合大幅增長後，該銀行在之後6年曾淡出市場，至過去一兩年始再度活躍。此外，本港某大型銀行在2009年亦曾以低至「H+0.4厘」的按揭利率爭奪市場，可見當年銀行向樓市「放水」屬普遍現象；影響所及，中原城市指數於2009年由57.52點升至74.07點，反映二手住宅樓價期內錄得28.8%的升幅，升勢亦延續至今。
宜取消多餘信用卡 免影響審批
葉高昭預測，本港銀行在未來幾個月仍會減息以爭取按揭業務，假如用家計好數，確定自己有負擔能力，有意借按揭買樓，他認為應留意以下3點：
（1）取消不必要的信用卡。銀行在審批按揭時，會查閱申請者的信貸資料庫紀錄，若申請者的信用卡累計信貸額愈高，銀行對其月薪要求便會愈高，他舉例說，「若按揭申請人的信用卡累計信貸額高達100萬元，銀行可能要求其月薪達10萬元才會批出貸款」，為免影響銀行審批，他建議擬借按揭買樓者可先取消不必要的信用卡戶口。
向多家銀行申請 選最佳條款
（2）向多間銀行申請按揭。在簽訂臨時買賣合約後，買家一般須在45日內（或買賣雙方議定的時間內）準備好銀行按揭貸款以完成交易，此前買家應該到多家銀行申請按揭貸款，以便在貸款獲批後貨比三家，選擇最佳條款的按揭計劃。
自僱者保留至少一年交稅紀錄
（3）自僱者勿低估申請難度。銀行一般較願意向有穩定收入人士批出按揭貸款，當中以公務員最受歡迎，一般只要提供過去3個月的薪金紀錄便可；若屬自僱人士，即使是中小企老闆亦至少需要提供過去1年的交稅紀錄，而且獲批的機會率較低，建議他們在有需要時，可向熟悉不同銀行審批標準的按揭轉介公司求助。
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2017-04-27 10:19:37http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4957&issue=20170427
銀行按揭高層寧創業 壯大中介
文章日期：2017年4月27日
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【明報專訊】中原城市指數最新報152.77，較2008年金融海嘯前的高位73.98勁升逾倍，惟本港主要銀行股股價均未重上8、9年前高位，當中原因眾多，按揭業務盈利大跌是其中之一。葉高昭分析，當年銀行按揭貸款一般以最優惠利率（P）定價，息差往往可高達3厘，惟隨着近年銀行競爭加劇，按揭貸款以H定價，現已成為主流，息差亦因此降至僅1厘多，令有關業務盈利大減。
息差利潤大減 員工收入降
影響所及，在銀行按揭部中高層員工年薪百萬的好景日子不再，「在2008年金融海嘯前，銀行按揭業務賺錢能力強勁，因此亦樂於以高佣金鼓勵職員爭取生意，有關員工每年收入可達100萬至200萬元；但目前銀行的按揭貸款利率普遍低至H+1.3厘，並且向客戶送贈高達貸款額1.6%的現金回贈，鎖定罰息期2年。假如2年後該按揭客戶轉按，提早向銀行償還貸款，即銀行在2年內只賺取1厘息差（2.6厘減1.6厘），若扣除行政費用或中介費用後，淨利潤率料只有0.2%至0.4%，即100萬元按揭貸款銀行在2年內只賺2000至4000元，那麼銀行還有多少佣金可分派予員工呢？」
按揭轉介佔整體市場達三成
葉高昭指出，昔日在銀行按揭部任職的高層由於收入大跌，近年紛紛自立門戶，成立按揭轉介公司自己做老闆，利用自己的人脈關係及專業知識「搵客」，再向銀行轉介為按揭客戶，從中向銀行賺取佣金，「這批精英銀行家習慣了每月搵20萬元，怎會接受到每個月搵4萬元呢？如果不想生活質素下跌，他們唯有另想辦法」。由於這批精英銀行家下海創業，加上地產代理亦積極拓展按揭中介業務，葉高昭估計，本港按揭轉介佔整體按揭市場份額現已高達兩成半至三成，是市場的重要力量。
[名人樓市論壇]
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