金管局：3月新批按揭增33.9%
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GS(14)@2017-04-29 23:41:09【本報訊】金管局公佈，3月份新批出按揭貸款額較2月份增加33.9%至370億元，其中涉及一手市場交易所批貸款額，增加9%至75億元，涉及二手市場所批貸款增加46.5%至190億元，3月份新取用按揭貸款額較2月份增加17.8%至249億元；該局指首季並無錄得任何負資產住宅按揭貸款個案。經絡按揭轉介市場總監劉圓圓表示，今年首季樓市在一手持續熱賣及二手交頭活躍支持下，其中3月份新批按揭貸款急增33.9%，整體按揭貸款數字改善較2月份好。她指今年買家對後市信心大，一、二手物業均備受追捧，本港銀行亦趁小陽春，減按息搶按揭生意，加上收緊「一約多伙」新措施對市場心理影響大於實際，對次季按揭貸款額數字感樂觀，料次季按揭貸款額數字較去年同期好。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170429/20005465
湯文亮﹕銀主盤是由低成數按揭造成
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GS(14)@2017-05-13 01:49:11【明報專訊】最近唔知點解，突然有很多銀主盤出現，有不明白箇中原因的朋友問我，點解在樓市升勢凌厲之際，會出現銀主盤，而且按現時情况，銀主盤會愈來愈多，究竟是什麼原因？是不是那些業主在買樓的時候採用高成數按揭，結果沒有依期還款，被銀主沒收住宅單位，變成銀主盤？如果那些人沒有採用高成數按揭，銀主盤就不會出現？
朋友的說法是絕對正確，但沒有說明點解那些業主會採取高成數按揭。原則上，有心買樓的人都了解到，除非肯定未來樓價升幅驚人，否則，樓價升幅是不能夠抵消高成數按揭所付出的利息，於是我對朋友說，銀主盤湧現是由低成數按揭造成，朋友的表情並不是半信半疑，而是絕對不相信。
銀行按揭成數低 唯有借財仔
現在買樓，就算買一房的小型單位都可能超過1000萬元，這個樓價是被定義為豪宅，即使是初次置業者亦只能夠借五成，只得三四百萬現金在手的人望樓興嘆，但是他們不但有迫切需要，而且恐怕樓價繼續上升，於是向財務公司借錢買樓，避開金管局監管，樓價的確如他們所料繼續上升，但因為採用高成數按揭所付出的高息蠶食了樓價升幅，即使樓價上升，業主亦享受不到，令到那些物業的按揭成數居高不下，當樓市轉勢，或者借錢的人未能如期供款，那些採用高成數按揭物業就會變成銀主盤。
如果他們在最初買樓的時候，銀行可以接受較少的首期，令到那些人可以享受到低息貸款，樓價上升，他們的借貸比率就會下降，那些物業亦不會太過容易變成銀主盤。所以，我話銀主盤是由低成數按揭造成。
樓價雖升 借貸比率難降
不過，這個說法亦有多少強詞奪理，而現實就是買樓的人應該衡量自己的實力，有關的法例，如果仍然要採用高成數按揭買樓，必需要知道，如果樓市轉勢，供款未能持續，他們擁有的物業是很容易變成銀主盤。不過，當大家吹噓着樓市必升，大師級的人又轉軚，叫人唔好採用高成數按揭買樓，都只會是好心做壞事，或者，題目應該改為：銀主盤是買家不能夠採用低成數按揭所造成。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8355&issue=20170511
海之戀擬提供七成按揭 首3年只供息
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GS(14)@2017-05-17 22:35:43【明報專訊】最快今日開價的長實地產（1113）荃灣西海之戀首期，計劃引入首3年供息不供本方案吸客；長實地產投資董事郭子威表示，集團擬透過財務機構為買家提供七成按揭，首3年只供息不供本，全期息口料為P減1厘（P現為5.25厘）。另外，建灝啟德新盤天寰料緊隨海之戀，最快明天開價。
郭續稱，市場已有一段時間沒有推出類似計劃，相信可吸引換樓客。至於示範單位，過去兩日已有約1萬名代理參觀，本周稍後開放予公眾參觀。
娉廷撻大訂洋房提價9%重推
另長實同系元朗屏山洋房項目娉廷，錄得首宗「撻大訂」個案，為實用面積1608方呎的47號洋房，買家原本於今年3月以1782.3萬元購入，實呎11,084元，但早前終止交易；以發展商沒收樓價一成計，預料該買家兩個多月損手約178萬元，長實亦將單位加價重推，最新定價為2162.5萬元，比去年5月定價1980.3萬元，調高逾182萬元或9.2%。
此外，華懋九龍塘賢文禮士有連天台特色戶以8000萬元、實呎4.7萬元沽出，雙雙創項目新高。市場消息稱，有大手買家斥資1.56億元連購1座10樓A、B室，當中1座10樓A室，實用面積1696方呎（相連1280方呎天台），採3房2套間隔，以8000萬元售出，實呎47,170元，成交價、呎價均創屋苑新高。
賢文禮士特色戶呎售4.7萬
與此同時，賢文禮士日前錄得3伙撻訂後，其中2座6樓實用面積1462方呎B室，再以原價3291萬元售出、實呎22,510元。至於另一撻訂單位1座6樓實用面積1489方呎C室，華懋已將定價調升至3960.2萬元，比舊價調高396萬元或11%，稍後重推。
另去年底推出至今累售5伙套現3.5億元、興勝（0896）負責銷售的九龍塘THE GRAMPIAN更新價單，7樓A、B室（實用面積同為2077方呎），新定價調升至8500萬元，比舊定價7500萬元，調高1000萬元或13%。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1778&issue=20170517
謝偉銓：高成數按揭成計時炸彈
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GS(14)@2017-05-17 22:36:47【明報專訊】樓價高企，政府雖一再推出調控樓市措施，但發展商透過財務機構為買家提供高達樓價八成至九成的「高成數按揭」，表面上是助市民上車，發展商又可成功賣樓，造到雙贏局面；實際上是市民的購買力持續下降（相對樓價的急升），發展商為支撐居高不下的樓價推出的賣樓措施。市民的可承受風險正不斷減弱，後市更見隱憂。
金管局推出物業按揭的監管措施，用以提升銀行風險管理和抗震能力，但發展商透過財務機構在不受限制下為買家提供高達樓價八至九成的樓按，打開監管「缺口」，為一些可承受風險較低，或未能通過壓力測試的市民提供上車一途，樓盤因而備受追捧，但若樓市逆轉，對香港整體經濟與社會穩定，可能帶來損害。
加息周期將至 增供樓負擔
值得留意的是，發展商為買家提供的高成數按揭優惠，通常維持約兩至三年，當優惠期結束後，樓按利率會調升，買家在優惠期後若要轉用一般銀行的按揭，亦要考慮屆時能否通過銀行有關的壓力測試，若未能通過，則要補足所欠的首期差額才能成功轉按。至於沿用發展商所提供的財務機構，由於按息調高，置業者本身的供款能力又能否應付得來；加上加息周期將至，在雙重按息調高下，市民的供樓負擔能力備受考驗。
發展商為買家提供按揭貸款，間接亦增加銀行潛在的信貸風險，因為不可能排除銀行本身亦可透過旗下的財務機構為置業人士提供高成數按揭，另一方面，發展商的融資亦有來自銀行，發展商會否將有關貸款透過財務機構再借予買家，這方面是否可監管，不然亦會間接令銀行的潛在信貸風險上升。
搶樓潮難止 高成數按揭成惡性循環
金管局雖然一再出手，要求銀行留意發展商向買家提供高成數按揭貸款，但在樓價高企下，市民難有足夠儲蓄支付高成數的置業首期，令高成數按揭大有需求，造成惡性循環，亦與金管局的原有用意背道而馳，政府或可考慮透過地政總署，先針對「樓花」項目限制發展商為買家提供高成數的按揭。
事實上，首置客難上車與樓價過高及銀行核准按揭成數低有直接關係。由於樓價持續急升，供應增加的數目仍未追得上下，上車客可選擇購買的住宅單位愈來愈少，所能購買的面積亦不斷縮小，令部分市民轉投公屋及居屋等資助房屋的自由市場（已補地價），令該類物業的成交價一再創新高。市民恐慌入市，就算資助房屋，即綠表未補地價單位，亦變搶手貨，可見搶樓潮在短期仍難遏止。若任由情况持續，涉及過度借貸的買家有增無減，若遇上樓市逆轉，這些相對抗壓能力較低的市民，將首當其衝，隨時又出現大量負資產，政府又會被怪責為監管不力，政府必須防患未然，以保障樓市的健康發展、香港經濟和社會的穩定。
思籌知路召集人
[謝偉銓 銓誌言]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2721&issue=20170516
金管局收緊非首置按揭8日兩出招 料銀行停減息戰
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GS(14)@2017-05-21 00:56:25【本報訊】房地產市場持續升溫，為防銀行體系風險增大，金管局8日內第二度出招，昨宣佈第8輪共3項逆周期措施，包括增加8大銀行新造按揭貸款的資本成本，收緊投資者（涉多過一個按揭貸款）及非本地借款人士的按揭貸款要求，間接凸顯首置者優勢。對於新招效應，銀行及分析員認為，銀行資本雄厚未必需即時加按息回應，但按揭減息戰應會「收兵」，地產界則指新招無影響。記者：劉美儀
■金管局總裁陳德霖昨公佈3項逆周期措施。 彭志行攝
與前年初第7輪逆周期措施，全面降低700萬元以下物業按揭成數至六成的做法不同，新3招做法較曲線及局部，包括對採用內評法計資本的大行（按揭市場佔比逾八成），其新造按揭貸款風險權重下限由15%提高至25%，即提高其新造按揭業務資本成本；涉多於一項按揭的借款人，按揭成數上限下降一成，以1,000萬元以下物業計，按揭成數降至五成或貸款額不逾400萬元；主要收入來自香港以外借款人，基本供款與入息比率上限調低一成至三成（適用於多項按揭借款人）。
提高銀行資本助抗震
新招即時生效，但第2及3項措施，在昨日或之前簽訂臨時買賣合約的按揭申請不受影響。金管局亦於上周五，公佈3招收緊銀行對地產發展商借貸水喉。對於新招能否令樓市降溫，金管局總裁陳德霖表示，首招令銀行計算一般新造按揭的資本支持增多，「唔多唔少對樓市會有影響」，但難預計具體影響，銀行整體資本提高有助加強抗震能力。現階段該局無計劃將新資本要求，延伸至現有按揭組合，倘樓市周期續升，「有需要的話會繼續有新逆周期措施」。多番強調該局政策目標並非令樓市降溫，不過他引述數據顯示，4月住宅成交量已較1月回升逾倍至7,000宗，多項按揭人士佔新批貸款比率約兩成，「唔係一個細比例」，非本地借貸人士佔比雖僅約2%，惟正在上升中。該局副總裁阮國恒補充，以申請宗數計，上述兩類人士個案，3月份已回升至1,710宗及239宗，但該局並無特別掌握內地投資者是否佔主流。恒生銀行（011）執行董事馮孝忠表示，新招尤以第2及3項，主要是希望減少在港沒有收入的內地投資者參與按揭借貸，並增加首置人士優勢。海通國際股票研究執行董事陳昔典稱，金管局加重銀行資本要求，銀行是否加按息則看資本狀況，但最少目前熾熱的按揭減價戰應不會再持續。銀公主席及中銀香港（2388）副董事長兼總裁岳毅指，新招有助維持本港銀行體系穩健經營。
■廖先生
【睇樓客心聲】
廖先生：「新措施唔會太影響置業打算，自己喺香港未有物業，係首置。買樓睇位置，如果有自住需求，都會入市。」
■張先生
張先生：「細單位（海之戀）都要600幾萬，加埋啲辣招，喺銀行按揭貸款限制太大，都會考慮改用發展商二按計劃。」
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
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來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170520/20027202
海之戀周五開售496伙 8個月最多 長實料七成買家選發展商高成數按揭
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GS(14)@2017-05-23 17:12:29http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1309&issue=20170523
【明報專訊】雖然金管局於上周五突擊加辣，收緊按揭成數，但無阻發展商推盤步伐。長實地產（1113）荃灣海之戀1期將於本周五「曬冷」開售已推496伙，除成為金管局出招後首個開售全新樓盤外，更是市場逾8個月來首輪推售伙數最多新盤。市場消息指，本周四截票的海之戀1期，過去4天累收約9000票，超額認購17倍，凍結市場資金約9億元。
明報記者 方可兒
由於政府收緊第二套房及海外買家的按揭成數，長實地產投資董事郭子威表示，入票人士中，料約七成採用發展商指定財務公司承做的七成按揭。整批單位以定價計，市值約67億元。
4天暫收9000票 超額17倍
項目將於本周五展開首輪496伙銷售，是自華懋將軍澳海翩匯去年9月初開售535伙以來，首輪銷售伙數最多新盤。事實上，去年9月至今，市場上共有13個主要新盤相繼開售，當中6個首日全數沽清首批單位。至於華懋海翩匯首輪推售伙數較多、涉及535伙，沽473伙、近九成單位。今年樓市氣氛更熾熱，近5個月以來，首日開售伙數較多的主要10個新盤中，除遠展（0035）沙頭角尚澄外，其他首日均沽出首批中近七成或以上單位。
值得注意的是，長實北角維港頌上月開售前一天，亦適逢政府加辣，收緊「一約多伙」措施。不過，樓盤銷情未受影響，首日開售152伙，沽逾九成單位，涉及142伙。當時市場消息有指，買家「變陣」，以未有物業的家人或相關人士以首置客身分入市，結果當日售出單位全以「一約一伙」形式簽訂。
預留148伙予大手客優先揀
是次同系荃灣海之戀本周五開售的496伙，亦設有大手安排。銷售安排顯示，項目分兩輪銷售，當中有148伙、約三成單位預留予購買2至3伙的A組大手買家，至於B組買家可購1至2伙。若買家以個人名義入票，就不可再與他人組合入票，1人最多可入3票（A組最多1票，B組最多2票）。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，據其公司統計，入票人士約有三成為投資者。若以區域劃分，新界佔約七成最多，當中不少是來自新界西北的分支家庭或年輕家庭。
此外，同於上周開售的建灝地產啟德天寰今公布最新部署。市場消息指，項目最快今天加推，本周末開售，設大手買家優先揀樓。消息又指項目暫收約2200票，較已推單位超額認購12倍。至於今展開次輪84伙銷售的恒地（0012）西環翰林峰，市場消息指項目收約530票，超額認購逾5倍。
渣打 中銀 調高按揭息率
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GS(14)@2017-05-27 08:51:51【本報訊】渣打銀行昨午宣佈將上調新造按揭息率，於下周一起該行拆息（H）按揭新造業務按息水平，將由H+1.3厘增至H+1.4厘，現金回贈維持最多為貸款額1.6%水平；最優惠利率（P）計價新造按揭，由P-3.1厘上調至P-3厘。中銀香港昨晚亦宣佈於6月5日起調整按揭息率，H按由H+1.3厘調高至H+1.4厘，P按則由P-2.85厘上調至P-2.75厘，現金回贈維持最高1.6厘。東亞銀行指，正評估有關按揭息率，會密切留意市況。匯豐表示正積極考慮調高按揭息率。恒生指會參考市況及客戶關係等釐定按揭利率。金管局於上周出招，調高八大銀行新造按揭業務的風險權重（RWA）下限水平。
市場料趕尾班車上會
中原按揭經紀董事總經理王美鳳認為，渣打舉措對於同業具有指標作用，減息潮似乎已經見底掉頭。以目前市場最低息H+1.28厘為例，「一筆350萬嘅貸款（25年期計），每個月供多200蚊左右，只涉及新客戶，實質影響唔大」。她預計市場將會出現「趕尾班車」上會、爭取按揭優惠的情況。■記者江靖然
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來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170527/20035472
滙豐恒生調高按揭息率
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GS(14)@2017-05-28 10:33:27■恒生將於6月5日起加息。 資料圖片
【本報訊】金管局出招加重銀行新造按揭業務資本成本，渣打率先宣佈上調新造H按息率0.1厘至H+1.4厘後，中銀香港（2388）跟隨，龍頭行滙豐則於昨日凌晨公佈加息，上調新造H按息率0.1厘，而集團成員行恒生銀行（011）昨亦宣佈加息。恒生發言人表示，該行將於6月5日起，上調新造按揭息0.1厘，調整後H按加至H+1.4厘，最優惠利率（P）計價的P按，亦由原來的P-2.85厘（實際按息2.15厘）加至P-2.75厘（實際按息2.25厘），現金回贈繼續為最多相等於貸款額的1.6%。
東亞稱留意市況
該行表示，會密切留意市場情況，繼續採取審慎貸款原則提供按揭服務。東亞銀行（023）指正評估按息，會留意市況，有需要時作出調整。下周一調高按息的銀行包括渣打及滙豐，中銀及恒生則於6月5日起加息。以建灝地產旗下啟德天寰一個實用面積335呎的新盤為例，H按上調0.1厘後，每月按揭供款只較加息前微增160元。金管局按揭新招，針對採取內評法計算資本的8大行（按揭市場佔比逾8成），其他3行尚包括星展、南商及集友銀行。中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，4大行新造按息由H+1.3厘上調至H+1.4厘後，有關息率水平將成為按息新常態，存款基礎不及大型銀行的中小行，將會陸續跟隨調整，在加息先後步伐期間，市場會出現短暫優惠尾班車的上會潮。但是次加息幅度有限，對供款人士影響輕微。
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陳永傑：美債沉重 按揭加息有限
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GS(14)@2017-06-08 00:31:01【明報專訊】美國聯邦儲備局自前年底開始加息以來，總共加息三次，加幅為0.75厘。預計6月份再加一次0.25厘，合共1厘。縱使本港多家銀行宣布提高H按0.1厘至H加1.4厘，筆者預期往後加息幅度有限，不能與1997年相提並論。
自從香港金融管理局出手，加重本港銀行新做按揭業務資金成本之後，近日多家大型銀行上調新做H按息率0.1厘，至H加1.4厘。加息後，H按大約是2厘，與月前由H加1.38厘按揭減息戰之前，大概回到原來水平而已。
聯儲局下月再加息一次0.25厘，會令本港按息有更大加息壓力，但以本港銀行總結餘維持在約2600億元的高水平，銀行要再大幅加息機會不高，距離再大幅加息之日尚算遙遠。如果本港銀行真的頭寸吃緊，今次就不會只加0.1厘那麼輕微，起碼要加0.25厘。
儘管美國6月份加息機會甚大，但以後再大幅加息的可能有限，因為美國政府及國民總負債，近月來可謂升勢凌厲，直撲69萬億美元的天文數字。有人覺得美國總債務在今年急升，是否前總統奧巴馬留下的「手尾」，要新任總統特朗普頭痛？
倘美大幅加息 國民「硬食」
加息對於美國政府來說當然無甚問題，大可以發債印鈔辦法解決，再嚴重的話就發行更長年期的債券應付。但國民的欠債就沒法使用財技應對，聯儲局再大幅加息，國民只有「硬食」。不過，美國人反對特朗普之聲愈來愈強烈，再大幅加息對美國社會穩定造成威脅。加上特朗普亦覺得美國在低息環境比較有利，他不會抱薪救火要求大手加息。美國及香港都欠缺大幅加息動力，有利本港樓市。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6748&issue=20170605
萬科改集資用途 攻柏傲灣按揭
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GS(14)@2017-06-10 12:38:36■萬科利用集資的3.5億元為柏傲灣提供一按及二按。 資料圖片
【本報訊】萬科海外（1036）更改供股集資用途，轉攻發展商按揭貸款。萬科於2015年進行供股集得7.09億元，當中6.09億用於收購土地或物業，餘下為與新世界（017）合作的荃灣柏傲灣之銷售及推廣支出，以及提升萬科投資物業之空調系統。當中2,190萬元已經動用，即現時僅餘下6.87億元。
海之戀加推 呎價3.1萬新高
不過，萬科提出要更改集資所得用途，包括利用當中3.5億元提供發展商一按及二按，令到住宅物業銷售具有競爭力，可比擬其他發展商所推出項目，亦符合市場慣例。此外，餘下資金將會用於收購土或物業項目。柏傲灣至今累售940伙，佔項目逾95%，套現逾92億元，尚餘43伙待售。長實（1113）荃灣海之戀昨加推最後6伙，加價2%至10%，並以每呎「一口價」約31,250元發售，創項目新高價。根據價單，這批單位分佈6座49及50樓的B、C、D室，實用770至1,149方呎，間隔三至四房，定價2,406.3萬元至3,590.6萬元，優惠維持不變。若以即供付款最高折扣20%，折實呎價2.5萬元。長實地產投資董事郭子威表示，這6伙位處最單邊的6座最高層單位，形容景觀是前所未有，「靚到不得了」，望汀九橋。另外，該盤今進行第3輪銷售，推出122伙，消息指共收票約3,300張，超額26倍。海之戀第3期單位總數970伙，自上月26日開售以來，兩輪累售842伙，套現89億元。嘉華（173）等發展的香港仔深灣9號的2號洋房，原價1.7955億元，面積2,565方呎，呎價7萬元，現改以招標出售，招標日期為本周五的上午10時至下午1時。恒地（012）上水高爾夫．御苑3座8樓A室，967方呎，成交價約1,460.29萬元，呎價15,101元，有指買家為非首置，須付15%印花稅，涉及辣稅約219萬元。
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
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