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呂志和：明年樓價穩 有錢仍可入市

1 : GS(14)@2014-12-12 18:10:04

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141212/news/ea_eab1.htm

【明報專訊】內地經濟放緩，不少港人憂影響本港樓市，嘉華國際(0173)主席呂志和昨日出席集團周年晚宴，籲市民「無錢(明年)就唔好炒樓」，但指出政府樓市辣招成功壓低樓價，若有錢則可趁仍在低息環境入市。


不評論入主亞視

呂志和未有看淡本港樓市，指出公司明年在香港至少推出5至6個樓盤，至於內地方面，他認為經濟放緩未有影響內地樓市，料樓價平穩發展，呂志和認為至於會否在內地投地，他則表示公司已有很多土儲在手。

對於被問及入主亞視時，呂志和表示不會評論外間傳聞。身兼銀娛(0027)主席呂志和又表示，近期澳門賭收下跌屬正常，強調公司在澳門不是單靠博彩收入。他指出，希望公司不只做博彩業，而銀娛副主席呂耀東則補充，希望旗下「澳門銀河」第二期及金都酒店能多元發展，發展非博彩業務。

瑞銀﹕港經濟2016年或惡化

此外，瑞銀上周發報告為本地經濟把脈，投資研究執行董事梁裕昌昨指出，擔心貿易、旅遊及地產三大經濟支柱，未來兩年會同步下滑，「情有點奇怪，過去樓市不行，仍有旅遊業支撐，但今次可能同時面對困境」。他認為香港作為轉口港的地位漸褪色，因內地與韓國、澳洲簽訂自由貿易協議，將來未必利用香港轉口貨物到內地。他估計，如未來兩年香港經濟下滑，2016年後或進一步惡化。

由於貿易佔本地GDP中頗重比例，故一旦其他地區「有樣學樣」，與內地簽自貿協議，香港過去作為自由貿易港的優勢將會消失，本地與內地港口之間，可能要打「價格戰」。同時，梁氏指出旅客留港過夜的數量很大機會減少，反映香港吸引力變差，來港旅客由高消費一族，變成普通消費群，奢侈品銷售勢面臨衝擊，「相信所有零售商要改變營銷策略，來迎接低消費力的旅客。」

樓價下跌亦另一項衝擊本地消費的主因，而下跌其中一項因素，為內地豪客由投資香港樓，轉為投資英、美市場。「近年本地人受惠資產增值，在消費上尤其是名車、珠寶等較鬆手。」梁裕昌認為，奢侈品的需求很大機會下跌，雖然名店未必會撤離旺區，但在舖位需求減少下，舖租有機會下跌。

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反向投資專家 趁別人失魂落魄入市 黃國英

1 : GS(14)@2015-02-04 16:41:35

http://eastweek.my-magazine.me/index.php?aid=40140

近日各國動作頻頻，令股匯債油均見大幅波動。有危自有機，部分有名的反向投資者，已在部署擇肥而噬。橡樹資本的馬克斯（Howard Marks），就開始在歐洲搜購受壓債券（distressed debt）。此君不時給投資者寫信，連巴菲特亦稱要第一時間拜讀。最近財富雜誌刊出他的訪問，意見有其可取之處。

自去年年底起，美股波幅上升，升幅卻欠奉。現時差不多每日日中波動起碼1%以上，不少投資者都認為操作不如早前容易。馬克斯卻認為十二月時的金融市場，要比早前如九月時要穩陣，他的取態也變得進取。事關之前人多樂觀自信，志得意滿的情緒洋溢，他當時相當審慎，特別是市場改轉風向可以極快，隨時擺向另一極端。到了十二月，單是美股已經歷兩次初具規模的下挫，而且還出現油價大跌，他感受到大眾的牛市思維，開始稍有逆轉，所以雖然去年年底的資產價格水平，其實稍高於九月時，但因心理上早有防備，反而較好。而且他認為，從長線操作的角度，從失魂落魄的對家手上買走資產，永遠比在一群雄心壯志的炒家中高追有着數。



美股去年底開始有波幅無升幅，大眾牛市思維逆轉，馬克斯反認為比九月時穩陣。

談到對投資者心理的打擊，油價大瀉的影響絕對首屈一指。最初期的油價下跌，金融界尚且維持理性，計算對經濟的益處，有甚麼公司受惠、消費者的荷包有多少進帳云云。有論指這個幅度的油價下跌，相當於向美國人減稅1.3萬億，應該對消費有幫助才是。馬克斯認同這個推論，但這是中長線的經濟效果，與投資者的短線情緒未必有很大相關性。一種與經濟關係最密切的商品，出現50%的價格波動，初時投資界看成是好事，但市場最怕過分波動，油價跌勢急勁，卻沒有任何說得通的「解釋」，很快大家的看法便會變成「不對勁」，再來便是「這個世界真是又混亂又複雜」，這種取態促使人們離場觀望，當然短期利淡。相反，最旺場的時間，就是人人都認定「我明晒」，氣氛才會熱烈。

馬克斯自言常常會幻想其他投資者腦海中的對話，他估計過去數年特別是去年，投資者都是為資產回報率不足所困：「存款無息，國債得兩厘，我想要八厘。」大家心中沒說出口的一句，則是：「如果不能穩陣地賺八厘，那就冒更大的險博八厘。」在馬克斯的「主場」：高收益債券，已經明顯出現這種情況。人們接受更高風險的債券，所要求的息率，比這類債券以往的水平為低，也就是說付出的價格偏高，而且還接受較薄弱的保障條款。馬克斯指出，如果投資者本身有評鑑該項債券的能力，被低息環境逼上梁山，也是無可厚非。既然有自己的永生本領，那自負己責，冒險亦無妨。但如果純粹追求回報，過分承擔自己接受程度以外的風險，甚至是根本不清楚有甚麼風險，那便很可能出事，都是小心為上。

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港人港樓喜雅兩房首破700萬 3年賺200萬 買家無懼股市波動入市

1 : GS(14)@2015-07-13 17:30:02

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150713/news/ea_eaa1.htm



【明報專訊】近期雖然股市波動，但買家仍願意以高價入市。標榜「港人港樓」的房協「喜」字系列，包括長沙灣喜薈開售在即前，同系同區喜雅於剛過去周末，即連錄2宗成交，其中一個實用510方呎兩房戶做價更高見718萬元，不但為屋苑兩房戶首破700萬元成交個案，更較對上紀錄688.8萬元高出4.2%，實呎逾1.4萬元，料將成為喜薈參考價。

明報記者 方可兒

有買家等不及喜薈推售，近日以破頂價搶先購入喜雅二手單位。中原分行經理雷澤麟表示，喜雅2座高層A室，實用510方呎(建築634方呎)2房戶，以718萬元成交，創屋苑2房做價新高，實呎14,078元(建呎11,325元)。原業主2012年以508.8萬元一手購入，持貨3年帳面賺209萬元或41%。他續稱，另一伙位於1座高層C室，實用456方呎(建築568方呎)的2房戶，昨亦以648萬元售出，以506萬元購入價計，帳面賺142萬元或28%。

東港城複式高見1600萬

將軍澳東港城亦錄得罕見複式成交，做價及呎價雙雙破頂。市場消息稱，東港城6座頂層一個實用964方呎(建築1184方呎)的複式戶，另連500方呎天台及450方呎平台，以1600萬元成交，實呎高達16,598元(建呎13,514元)，成交價及呎價均創屋苑新高。對上複式戶成交已追溯至1年前，當時2座一個實用1131方呎單位以1350萬元成交，是次成交價將對上紀錄推高18%。原業主2010年以805萬元購入，帳面勁賺795萬元或近1倍。

油翠苑實呎9077元 創屋苑綠表新高

另世紀21聯席董事謝寶昭表示，油塘油翠苑B座高層9室，實用639方呎(建築847方呎)，以580萬元成交(綠表價)，實呎9077元(建呎6848元)，成交價及呎價齊創屋苑綠表價新高。原業主2010年以約240.7萬元(綠表價)購入，帳面獲利339.3萬元或1.4倍。

新元中實呎11416元破頂

此外，美聯高級營業經理李怡澤指，新元朗中心4座高層B室，實用466方呎(建築576方呎)，以532萬元成交，實呎11,416元(建呎9236元)，呎價破盡屋苑紀錄。另美聯營業經理葉容生稱，粉嶺逸3座高層C室，實用506方呎2房戶，以610萬元售出，實呎12,055元。原業主於2013年3月以458.8萬元購入，持貨不足3年需付額印稅61萬元，扣除使費後料仍賺約70萬元或15%。

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2 : GS(14)@2015-07-13 17:31:04

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150713/news/ea_eaa2.htm
美孚業主殺訂23萬後加價重售
2015年7月13日

【明報專訊】過去一周股市起伏不定，荔枝角美孚新有買家於上周初，即股市大跌前購入單位，其後股市大幅下跌後，隨即於上周五撻訂。單位業主除殺訂約23萬元，更加價10萬元重新放售。

市場消息指，美孚新2期百老匯街40號低層D室，實用708方呎(建築949方呎)2房戶，原本以770萬元成交，實呎10876元(建呎8114元)，其後買家撻訂，料業主殺訂樓價3%，即約23萬元，並加價10萬至780萬元重新放售。

另一撻訂戶加價20萬售出

事實上，美孚新本月亦錄另一宗撻訂，但日前已加價20萬元，並成功重新售出。屋苑1期百老匯街6號高層C室，實用1022方呎(建築1362 方呎)，最初以1360萬元成交，撻訂後以1380萬元再度售出，連同殺訂，料原業主多賺約61萬。

不過，過去兩天十大屋苑交投依然疏落。中原統計，十大屋苑僅錄約9宗成交，半數屋苑均「捧蛋」收場，僅天水圍嘉湖山莊錄得4宗成交支撐大局。

美聯住宅部行政總裁布少明表示，雖然股市波動，但二手業主持貨力強，大部份叫價仍強硬，準買家又持觀望態度，令交投大減。惟股市波動只屬短期影響，待股巿穩定後，購買力將進一步釋放。

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買家無懼撻訂潮入市 美議息前夕 環海242伙沽六成

1 : GS(14)@2015-09-19 19:57:52

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150918/news/ea_eaa1.htm


【明報專訊】美國聯儲局議息前夕，九建(0034)紅磡3年長樓花環海‧東岸，昨晚開展次輪銷售推出242伙單位(折實平均實呎近1.7萬元)，銷售反應似未受加息陰霾、以及樓盤日前連環錄得11宗撻訂的消息影響。消息指首小時售出逾100伙，共涉50組客，每組購入兩伙。至於購買1伙的散戶買家於昨晚10時後才開始揀樓，估計全晚沽約150伙，佔全晚可售單位約六成。事實上，環海‧東岸售樓處現場昨晚在開售前，曾因為聚集的準買家人數太多，而令不少人鼓譟。

明報記者 方可兒、李宛婷、林可為

環海‧東岸次輪銷售，正值聯儲局議息前夕，某程度上可被視為預測地產後市的探熱針。不過，樓盤過去逾10日以來，累積接獲入票依然超過1500張，反應算不俗，亦顯示準買家未有受樓盤出現「11連撻訂」而打退堂鼓。

首小時沽100伙 每組買家均掃兩伙

對於樓盤開售前，有準買家因現場人太多而鼓譟，九建市務及銷售部總經理楊聰永回應稱，自己對賣樓秩序安排十分「肉緊、投入」，雖然截止人龍時間較原先預定遲，但認為每個樓盤在截止排隊後，也有一定緩衝時間，而公司已即時加開多部升降機以疏導人流。

樓盤昨晚推出的242伙，包括8伙屬首度推出的1a座實用面積352方呎兩房戶(折實入場費548萬元起)；而首輪將會先處理購買兩伙的大手買家(A組買家)，消息指首小時售出約100伙(以開放式及1房單位為主)，即涉及約50組買家。另一般購買一伙的散戶客(B組買家)，據悉在昨晚10時後始開始揀樓，估計全晚累積售約150伙，連同之前售出單位，樓盤近兩周累沽約485伙(扣除撻訂但仍未重售的單位)，佔項目單位總數1008伙的48％。

買家指長樓花期不成問題

買家司徒太太表示，今次入市是為協助其大學生兒子置業，並由她負責繳付首期，每月供款則由兒子負責。另一買家謝先生則指，樓盤樓花期長達3年，「但3年後發生甚麼事亦無人知曉，人生就是一場賭局」。

恒地嘉里如常推盤

另一邊廂，市場擔心加息令樓市雪上加霜。恒地營業(一)部總經理林達民認為，雖然息口對樓市有一定影響，但最重要是聯儲局要明確宣示加息立場，若表明短期內不會連番加息，反而可以令樓市明朗化，增加市民的入市信心。嘉里(0683)發展執行董事朱葉培則表示，市場對加息已有心理準備，因此不會影響集團推盤步伐；朱認為，若美國落實加息，代表經濟環境轉好，並對香港樓市抱樂觀態度。

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綠表客偷步買鳳德邨未獲購買證　疑違規入市

1 : GS(14)@2015-09-23 02:17:09

【本報訊】新白居二快出台，未補地價居屋及公屋交投加快。部份市民擔心新一批白居二會再刺激樓價向上，不惜「偷步」入市。市場消息傳出，有心急綠表客疑打茅波，被指在仍未取得購買證下偷步搶盤，斥250萬元購入鑽石山鳳德邨公屋單位，業主轉頭再加價20萬元放售。記者：朱連峰　陳家雄　陳東陽


消息指出，鳳德邨一個高層實用面積443方呎單位，業主1999年向房屋署僅以約25萬元購入，並於今年5月獲局方批出「可供出售證明書」，即是單位可在公屋第二市場出售予合資格買家。




憂新白居二搶貴貨

政府最快本月底推出第二期「白居二」，雖然名額縮減至2,500個，但不少市民為免到時同人搶貴貨及無盤，於是紛紛偷步入市，甚至有公屋戶綠表資格準買家，在仍未取得「購買資格證明書」疑違規偷步搶盤。消息指，上述鳳德邨兩房戶，日前於公屋第二市場以250萬元易手，呎價5,643元，買家即場落訂3萬元。有指該買家仍未取得購買證，正等待批出有關文件，但心急偷步搶盤。據知，買賣雙方已簽訂臨時買賣合約，但出古惑招，合約上的日期是空白，留待買家取得購買證後才填上，全數定金則由代理行託管。此外，業主有見公屋也缺盤，即使是次成交價已屬高價，但仍向地產代理表明，「如果有人畀到270萬會撻定」，賺多20萬元。不過，由於有關臨時合約沒有訂明日期，是否具約束力成疑，若買賣任何一方毀約，對方是否須要賠訂，該爆料代理則指，「就算業主唔退訂，你都吹佢唔脹。」除非雙方訂明合約條款，例如若買家最後未能獲批購買證，有關合約亦告無效，賣方須退回訂金。



記者昨午到鳳德邨涉嫌偷步賣樓的單位，大門緊閉，記者多次敲門後亦無人應門。鄰居指單位內仍有四人居住，但近日已陸續將單位內物品遷走。有專做公屋第二市場買賣的地產代理直言，類似疑違規偷步入市個案不時聽聞，「呢啲違法嘢係人都知，但個個心態係捉到先算。」事實上，首批白居二推出時，部份人未有證已急不及待搶入市。新白居二未到，綠表居屋樓價先炒起。祥益黃慶德稱，屯門富健花園綠表價首破300萬元，3座低層B室售315萬元，呎價5,321元，樓價及呎價破盡屋苑紀錄。同區龍門居7座低層D室亦售263萬元，呎價5,434元屬屋苑綠表最貴。世紀21將軍澳魏仕良稱，有綠表客為免錯失心儀屋苑單位，偷步入市，將軍澳寶盈花園連錄兩宗買賣，為1座低層G室及6座高層E室，成交價373.8萬及499萬元。



【街坊看法】


■易先生


租戶易先生：1992年一家6口入住鳳德邨一個超過500方呎單位，即使單位叫價僅28萬元，但當年因資金問題而無透過租置計劃購買單位，但至今無後悔。


■羅先生


業主羅先生：當年以21萬元購買一個500方呎單位，覺得近年公屋變得搶手是因為樓價高昂，啲人上唔到車惟有買公屋，但從來無諗過賣咗層樓，所以唔清楚購買資格證明書的事。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150803/19241221

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抵美前受《華爾街日報》專訪　為暴力入市辯護習指中共沒參與網絡竊密

1 : GS(14)@2015-09-24 01:48:02

■習近平（左）與彭麗媛抵達美國後，今起將出席一連串活動。　



【習近平訪美】中國國家主席習近平昨乘專機抵西雅圖，展開首次對美國的國是訪問。行前他接受《華爾街日報》（Wall Street Journal）書面訪問，回應美方關注的問題，包括網絡安全、南海造島、人民幣貶值、政府干預股市等。這是習首次為「政府救市」作回應；對美方指中方網絡間諜活動，習稱中方也是黑客受害者，中國政府不會以任何形式參與、鼓勵或支持企業從事網絡竊取商業秘密的行為。


習近平的專機當地時間22日上午（北京時間今日凌晨）抵達西雅圖埃弗里特機場。華盛頓州州長英斯利（Jay Inslee）與前任州長美國前任駐華大使駱家輝，率數十名政商界高官到現場歡迎。習近平啟程前《華爾街日報》刊出對習的書面專訪，習回應了12個問題，包括南海島礁建設、網絡黑客、中國經濟問題等。有趣的是，就在習近平出發前，白宮國家安全事務顧問蘇珊賴斯（Susan Rice）發表演講，直言美方會就上述問題向習交涉，同時要求北京釋放諾貝爾和平獎得主劉曉波及維權律師浦志強等一眾政治異見人士，大有先造輿論、「先兵後禮」之意。




遏制股市恐慌情緒

習近平在專訪中回應黑客問題稱，中國也是黑客活動授害者，政府不會以任何形式參與、鼓勵或支持企業從事竊取商業秘密行為。不論對商業還是對政府網絡攻擊都是違法犯罪，應予打擊；表示中方願同美方加強合作。但美方輿論認為，北京從不承認自己涉黑客，前年習在加州與奧巴馬會晤也承諾打擊黑客，但回去後中國黑客又頻攻擊，美國司法部去年公開通緝5名中國軍方黑客，以示警告。網絡安全是這次中國領導人訪美白宮迫切要交涉的問題，美方甚至放風要制裁中方，北京急派政治局委員、中央政法委書記孟建柱以習近平特使名義先訪白宮，兩國最終擬在習到訪華盛頓前，簽署一項歷史性的「網絡軍控協議」，承諾和平時期不先對對方商業基礎設施發動網絡攻擊。奧巴馬希望該協議獲更多國家響應。對中國政府干預股市，習近平稱，一般情況下政府不干預股市，但前段時間中國股市出現異常波動，為免發生系統性風險，政府採取了一些措施，遏制了股市的恐慌情緒，避免了一次系統性風險，他辦稱「境外成熟市場也採取過類似做法」。這是習近平首度就7月A股崩盤、當局暴力救市作回應。



網民指不及江澤民坦誠

對南海填島建設，習近平強調南沙群島自古是中國領土，中國對部份駐守島礁進行建設和設施維護，不影響也不針對任何國家。中共領導人出訪前接受到訪國媒體專訪，是慣用公關手段，前任胡錦濤、江澤民亦如此。有網民比較2000年江澤民接受美國哥倫比亞廣播公司（CBS）主播華萊士專訪，覺得習近平書面受訪不夠江坦誠面對。《華爾街日報》





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20150923/19305896

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傳人行入市 人民幣走強

1 : GS(14)@2015-09-27 02:51:23

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150926/news/eb_eba3.htm

【明報專訊】外電報道，為配合國家主席習近平訪美，人行昨日同時介入在岸和離岸人民幣市場拋售美元，昨日在岸人民幣(CNY)和離岸人民幣(CNH)雙雙走高，兩者差價也進一步收窄。
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在岸離岸差價進一步收窄

昨日CNH匯率在下午4時後開始顯著上升。截至晚9時31分，CNH漲196點子，至6.3971。CNY昨日亦走強，開市報6.3800，隨後逐節抽高，收市價由前一日的6.3823升78點至6.3745，升幅0.12%。

兩地人民幣的差價亦較前一日顯著收窄，惟過去一週CNY仍下跌0.16%。

習訪美 欲穩匯率

彭博引述消息指，為配合國家主席習近平與美國總統奧巴馬的會晤，人行昨日再透過國有銀行於人民幣在岸及離岸市場，拋售美元干預匯率。

知情者稱，習奧會將會討論到兩國貨幣匯率政策，而習近平盼營造中國匯率走勢穩健形象。習近平訪美期間亦重申，中國不會通過打貨幣戰或者貶值來刺激出口。

人行在9月10日罕見地插手離岸人民幣市場，導致當日CNH一度急升800點子，市場認為此舉極大地打擊了套利行為，有助於CNY和CNH差價的收窄。

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周顯：港府要入市 先製造輿論

1 : GS(14)@2016-01-22 17:22:54

http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/en30_en30.htm


【明報專訊】有人討論，認為現時股市的市盈率，已經接近1998年港府入市時的估值，問港府會不會效法當年官鱷大戰，買港股救市呢？

我的答案是﹕不會，至少是現時不會。

這個問題，不能單從經濟方面去回答，必須先要從政治方面去回答。因為，要想政府入市，有一個先決條件，就是製造輿論。

當年的官鱷大戰前夕，有很多傳媒報道，說索羅斯等國際性的對冲基金在香港興風作浪，作出「撳機」，一邊狙擊港元，一邊沽空港股賺錢。這種輿論，令到香港人對於這些國際大鱷十分憤怒，因為這不是普通的正常沽空，而是藉着狙擊貨幣來作出的惡意攻擊。

輿論鼎沸後 政府才「出招」有名

也正因為有這些輿論，當年香港政府的入市，便得到了大部分市民的支持。但是，現時香港傳媒，尤其是那些支持政府的傳媒，還未有幕天席地攻擊外國對冲基金，所以我不相信港府會入市干預。如果這一次港府又要入市，在之前一個星期，必然會見到那些親政府的傳媒，逐招拆解大鱷的招數，並且指名批判幾個重點「重犯」，當輿論鼎沸後，政府才出招有名。

日前一大伙人去好酒好蔡吃飯，覺得這間被讚譽到天上有地下無的餐廳，實在是highly exaggerated，我不是說不好吃，只是普通的好吃，完全不值這個價錢囉！我認為，如果這間廣州來的過江龍不是開在門高狗大的中國建設銀行大廈，而是普普通通的一間私房菜，開在天后之類，價錢是現時的一半，也許還勉強可以接受。然後，我再問好幾個朋友，包括識飲識食的公子哥兒Gary，大家都有相同的看法。所以，我們這伙朋友一致公認，最準確的食評，還是出自周顯大師的推介，哈哈！

[周顯 投資二三事]

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港股低殘 大孖沙紛增持 四叔郭氏家族 今年斥5億入市

1 : GS(14)@2016-01-24 01:37:03

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160123/news/eb_eba1.htm


【明報專訊】港股踏入2016年持續下滑，恒指至今已累跌12.93%，普遍股份也跌至低殘，引發中、港、外大孖沙紛紛趁機會撈底增持及回購，力頂愛股。港交所《證券披露權益》顯示，被稱為「股神」巴菲特的接班人李祿，罕見於1月8日出手大手增持比亞迪(1211)，持股量由7.99%增至8.24%，涉資高達8649萬元。不過以今年累積計算，就以新鴻基地產(0016)郭氏家族出手最重，至今已出資3.27億元增購新地0.13%股權。

李祿對上次入市增持比亞迪為去年12月28日，在場外以每股平均價42.663元接貨，涉97.3萬股，斥資4151萬元。他在1月8日大跌市時，出資8649.26萬元大手吸264.5萬股，並在昨日申報增持股份的大孖沙中出手最重。雖然李祿出手力頂，受跌市拖累，比亞迪股價昨日已跌至35.6元，較其入場增持的每股38.19元作價為低，帳面已虧損685萬元。

台資魏應洲家族 頻增持康師傅

今次跌市中，出手最重的本地大孖沙為新地郭老太鄺肖卿及郭炳聯家族莫屬，在1月4至18日累計10日出資3.27億元增購387.4萬股，持股增至25.97%，每股平均價為84.455元。若以新地昨日收報81.95元，郭氏家族帳面也要虧損約970.4萬元。另一入市增持常客的恒基地產(0012)主席李兆基，則在1月4至19日共10個交易日出資1.97億元，增持恒地455.7萬股，每股平均價43.31元，以恒地昨日收市價38.45元計算，是次增持的帳面虧損多達2214.7萬元，為近期入市增持而帳面虧損最多的富豪。其他華資家族則暫未見積極入市增持。

至於稀客台資康師傅(0322)魏應洲家族，亦在1月份頻密增持康師傅，在1月出資多達1.17億元增持康師傅0.21%股權，持股增至33.61%。另因為濠賭股超殘，何氏家族兩姐弟何超瓊及何猶龍亦分別入市增持信德(0242)及新濠國際(0200)，涉資達1221萬及5160萬元。另一濠賭股勵駿(1680)則在1月份共15個交易日回購5461.5萬股，涉資5459.16萬元，為今年以來入市回購最大手筆的股份。

明報記者 陳偉燊

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賣樓套現投股債 靜待低價再入市

1 : GS(14)@2016-01-25 01:52:33

2016-01-01 HJM

筆者放售元朗物業後，取得約260 萬元現金，其中60%買中電債券、30%買股票和10%為現金，部分股票為高息股。但求比持有單一元朗物業賺取更高收益，同時亦更為穩健，還可靜待股樓急挫後沽出價值穩定的債券，低價入市。

筆者在8 月初放售了元朗物業。清還銀行按揭、扣除交易費用後，取得約260萬元現金。

收租回報僅2%

先看收租回報。物業售價503 萬元，而月租為11300 元，每年135600元，一般財經節目會推算租金回報為2.69%。可是這尚未扣除每月管理費982元，差餉/ 地租月均616 元，物業稅月均1310元﹝表一﹞，扣除過後，每月實收8392元，剛好只有2%。以上還沒有計算樓宇維護費（樓齡已屆17，3 年後可能要支付大修費用）。筆者實在認為其他投資的回報較好。物業已售，一大筆現金到手，如何進行穩健投資呢？

大額開戶賺迎新獎賞

筆者發現有些銀行大額開戶會有獎賞，不妨先行賺取。筆者選擇了花旗銀行，投入新資金150萬元便可獲現金回贈2200 元，開立各種服務還可再獲900 元現金或超市現金券。而最吸引的還是買股免佣，把那260 萬元投資股票，免佣隨時省下幾千元，長遠也划算﹝表二﹞。

筆者放棄了收租，也想找一些定期收入以作替代，保險公司的年金可能適合。一般人買保險都是月供或年供，但像筆者這種突然有筆收益，其實可以選擇一次性付款，稱為「一次整付」，往後不用再付保金。友邦建議筆者一次整付13 萬美元（約100萬港元），第六年起就可每年領取8100 美元（每月5231 港元），一共59年，直至筆者100 歲。經紀聲稱那相當於年均回報約4%，此項計劃稱為「簡愛．延續」保障計劃2。

保險公司年金頗吸引

保誠的類似計劃稱為「雋陞」儲蓄保障計劃，經紀聲稱那相當於約6% 年均回報，他建議在第19 年、筆者55 歲時才開始提款，每年提取31600 美元（每月20408港元），一共26年，直至80歲。

其實提款與否純屬個人決定，保單持有人可以選擇繼續滾存收益。最重要是到底年金保單能帶來多少「總紅利」。根據兩份計劃，同樣一次整付13萬美元，到保單第25年，假如一分錢也不提取，友邦保單的「現金價值」將達437868 美元，而保誠的紅利則更高達645896美元﹝表三﹞。不過紅利目標只屬估算，並非保證。而紅利也分為保證和非保證部分。若只追求保證紅利，這些保單就難言吸引。

縱使以上年金計劃不無吸引力，但筆者並沒有買入，因為保單在最初幾年取消，通常會有懲罰，而筆者希望保存彈性，靜待股災樓災，到時入市賺取的就是100%回報。

利息相對較高的企業債券是另一個選擇。花旗銀行游說筆者買債券，筆者選擇了中電的債券，它於2015年發行，2025年到期，票面息率3.125%。筆者甘於接受這個回報率，並靜待股樓急挫後沽出價值穩定的債券，低價入市。

企債回報可達九厘

在《信報月刊》2015 年11 月號的樓市專題中，投資者莫惠芬（Fanny）稱買入債券的回報可達八九厘，筆者不肯定Fanny 買入哪種債券，但要做到這個回報，其實可以憑藉槓桿。花旗便介紹了這種「增值投資組合」服務，其網站亦有詳細介紹。以筆者買的中電債券為例，它的息率是3.125%，假設筆者買了一個單位的債券。然後花旗願意以這一個單位為抵押品，給筆者借錢多買兩個單位。而借貸成本為L + 1.4%。L 是LIBOR（倫敦同業拆放利率），現時為0.19%，因此總借貸成本為1.59%。當筆者借了1.59%，買入第二個中電債券的單位時，這個單位的回報就是3.125%-1.59%=1.535% 。由於筆者可借貸額外買入兩個單位，因此付一個單位債券的成本，就有三個單位的債券收息，總共收取的債息為3.125% + 1.535%+1.535% = 6.195%，於是買債券也能獲取頗高回報，兼且看來穩健，又具備流動性。

可是，筆者最後也沒有做槓桿那一部分。因加息在即，L 也會逐漸增加，所得回報就不再如此吸引。更擔心的是，一旦槓桿部分出現負回報，又或加息後導致原有債券不再吸引（票息相對太低），市場將會爭相拋售這些債券，尤其低息環境已久，投資世界已不知為債券做了多少倍槓桿，到時那種爭相踐踏的情況，或會觸發連環斬倉，令債券價值如滾雪球般下滑。

債券基金首次認購費5%

為什麼筆者孤注一擲買入中電債券，而不選擇一籃子債券，更能平衡風險與回報？事緣那中電債券一個單位也要20萬美元，筆者根本沒有資金再買另一個單位，不可能買入多種債券來組成債券組合。（部分債券入場費較低，但根據花旗給筆者的列表，最低也要7萬美元）。

如果真的想做一個組合，資本有限的你也許只能選購債券基金。可是基金的管理費為每年1%，首次認購費需要5%，將對債息收入構成嚴重打擊，風險與回報恐怕並不吸引，情況有點像MPF。假如你通過保險公司購買巿場上的基金，保險公司可能會額外收取每年1.5% 的「行政費用」以及1% 的「投資組合管理費用」，連同基金本身的1% 管理費，筆者買的債券要派超過6% 債息，收益才不過與中電債券看齊。然而6%以上的債券，意味風險較高，故筆者寧可選購上述的中電債券。

三類高息股

債券是不會怎麼增長的，今天以100元買入債券，到期日公司也不過把100元的本金償還給你。增長部分要寄望股票。同時持有股票與債券，亦是一個較均衡的組合。考慮到原有的物業也只是想收取定期收入，故筆者亦傾向打高息股的主意。一家公司如要定期派發股息，必定具備定期收入，而且負債並不沉重，該等收入毋須償還巨額利息。地產（收租）股、房地產信託基金和公用股都屬此一類別。然而今天不少地產股的盈利數字均包含「物業重估」數字，難以衡量它的經常性收益，故筆者選購地產股時，會特別重視它的租金收入而非盈利數字﹝表四﹞、﹝表五﹞、﹝表六﹞。租金收益和本港土地儲備並不反映企業業務的全部，因它們仍可能有酒店、通訊等業務以及內地土地儲備。

部分地產股縱然以經常性收入計算的市盈率不算吸引，但因坐擁大量土地儲備，亦可能於未來帶來龐大的潛在現金收益。另一方面，雖然新鴻基地產的股息較弱，甚至被質疑5 年未加股息，可是由於它持有元朗大量土地，恰巧筆者售出的正是元朗物業，假如筆者看錯了，元朗地價長升長有，那樣仍可通過持有新地間接得益，有點安慰作用。這是作為賣樓的一種對沖。

總結而言，筆者放售物業後，把那筆資金分配為60% 中電債券、30% 股票和10% 現金。買入的股票部分選自上表，也有其他的，以及部分美股，就是每樣一點點，但求比持有單一元朗物業賺取更高收益，同時亦更為穩健。、

記得家父曾說，應盡量考慮怎樣運用資金，對家庭最為有益。誠然，在個人收入有限的情況下，投資收益確能作為補貼，它會影響派發家用的能力，收益較高，家用自然較可觀。身為家庭支柱，努力工作之餘，對於投資也實在未敢輕忽。

謝冠東

作者畢業於中文大學翻譯系，東東網上字典創辦人（www.kwuntung.net ）， 中大EMBA 專欄作者。自幼在沙田長大，2008 年起在深水埗租屋自立，2010 年約30 歲在元朗上車置業，2015 年換樓買入荃灣物業。對房地產別有興趣，每天收看now TV《樓市每日睇》，務求足不出戶，亦能認識18 區大小宅邸。曾於《信報財經月刊》、《獨立媒體》及《立場新聞》談論置業心得。

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