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溧陽市房地產市場見聞與思考 西峰

http://xueqiu.com/1025819408/27506126
不好意思，剛才有個數據出現重大錯誤，更正了重新發一下。

最近也一直考慮家鄉房地產的未來，剛好看見這個帖子，利用坐高鐵的時間做了一個粗陋的分析，希望各位專家指教。

1、 家鄉簡介

我老家是屬於蘇錫常地區常州市管轄的縣級市溧陽市，全國百強縣，地處蘇浙皖三省交界地區，交通便利，位於長江三角洲1小時經濟圈內，屬於上海經濟區。距上海、杭州200公里，距南京、蘇州、張家港百餘公里，寧杭高鐵穿境而過(高鐵在溧陽有一站，從北京回家現在只需要4個半小時了)，距南京祿口國際機場80公里，距常州奔牛國際機場60多公里。溧陽自古是魚米之鄉，所以農林牧漁都發展的不錯，工業方面最近主要是電纜，變壓器及少量的紡織和化工。其中上上電纜據業內朋友介紹，處於國內領先地位。近幾年旅遊業發展迅速，著名的天目湖旅遊區、南山竹海、還有中國十大溫泉。

2、房價現狀

溧陽的房價一個最突出的情況是貴。2005年至2010年，年均漲幅在20%以上。14年1月均價8700元每平米。新城區較好的樓盤1萬多每平米，在旅遊區天目湖的高端別墅價格居然已經達到2.3萬每平米。我家居住的地方，距離第一中學，實驗小學和人民醫院步行距離20分鐘以內，三年前的價格不過4000每平米，現在新樓盤價格8600每平米。根據房價壓力指數=60平米房子的總價/2倍的人均全年可支配收入，目前溧陽作為一個縣級市，房價已經高於地級市常州和無錫地區。房價居高的主要原因除了全國房地產市場火爆，居民對房價上漲預期強烈以外，地方保護主義下當地開放商壟斷了本地房地產市場也是一個非常重要的原因。最近五年城鎮化建設迅猛，老城區改造和新城區擴建同步進行。北側的老城區以改造為主，南側的新城區是近年新建的，目前重點規劃發展的是金杭高鐵沿線，南側燕山森林公園旁的燕山新區。目前主城區建設面積2570平方千米，預計2020年可翻番。今後家鄉發展定位是長三角休閒度假旅遊新興區域、蘇浙皖交界地區商貿集散中心之一。

3、房價展望

這次過年回家，發現老城區周邊和郊區商品房鱗次櫛比，直觀的讓我感受房地產在老家存在泡沫。目前我身邊的親戚朋友，多數均有兩套房以上。而且溧陽整體人口老齡化趨勢顯著，60週歲以上人口最近這幾年佔比在15%左右，所以購房需求不強。據溧陽統計局資料，2012年溧陽市常住人口76萬，2020年有望達86萬，隨著城鎮化進程，城區常住人口有望達到40萬。根據2005年人口結構數據測算，2005年總人口77萬，男女比例基本相當，18-35歲1.68萬人，佔比2%。假設18-35歲人口占比基本不變，則2020年城區人口中這一年齡段的人口將不足1萬人。若根據常州市第六次人口普查的統計推測，勞動人口15-64歲佔據總人口的78%，則2020年溧陽市這年齡段的人口將為67萬人口。

考慮到溧陽人喜歡住大房子的習慣，中原地產在調查溧陽房地產消費市場時，稱我家鄉人「愛面子，喜攀比」。按照一對新夫妻居住面積100平米測算，2020年不足1萬人的青年人新婚買新房，主城區需要50萬平米的新增商品房。如果誇大一下需求，假設改善性住房也有需求50萬平米，則總需求為100萬平米。根據中原地產2011年統計數據，僅溧陽主城區目前各主要樓盤的可售面積已達238.88萬平米。11年之後的數據沒有查到，但是根據筆者的感受，房地產開發在11年之後，增速明顯，周邊地區開發了許多高層住宅小區。同時考慮到目前不少家庭有兩套及兩套以上住房，且老齡化人口對住房市場的需求將會部分退出，溧陽市主城區目前的新增商品房可能已經供過於求。

另外，儘管地處長三角經濟繁榮地區，目前沒有發現溧陽具有明顯的人口和資金的集聚效應，因此也很難想像在為了的三五年人口會出現急速增長，或會有大量資金湧入溧陽從而推高房價。事實上，近年來溧陽常住人口增長緩慢，整體流動性不足，目前房地產成交量也不旺盛。個人認為未來溧陽房地產市場不存在上漲的理由。結合國家新政府對於房地產調控的堅定態度，整體資金面和信貸（包括對房地產公司的放貸和居民住房貸款）收緊，以及部分公租房，廉租房（保障性住房溧陽做的還不錯）等政策性住房分析，溧陽房地產價格堪憂。

4 民眾態度

目前家鄉民眾對房產未來的走勢也不像前兩年的一致看多了，家鄉的論壇中唱空的人士也逐漸變多。家中親戚也有希望房產能夠變現的。根據部分房產中介反應的情況，大戶型的住房在市場上銷售已經較為困難。部分人人們因為過去十年國內和溧陽房地產價格和暴漲產生了慣性思維，認為房價會繼續上漲。殊不知當年日本房地產破滅後，東京房價曾跌至最高峰的40%，且在低位徘徊了10年左右。而溧陽作為三四線的縣級城市，其社會和經濟地位顯然與東京有雲泥之別。

總之從市場供需，經濟背景判斷，溧陽的房價沒有繼續上漲的理由。繼續上漲，只是延續擊鼓傳花的博傻遊戲。等市場情緒變化後，如果在未來的三五年出現深度調整我不會意外。

春節樓市見聞之成都 何田

http://xueqiu.com/5537986930/27462490

謝謝@西峰 @天天靜心課 的邀請，斗膽就那麼幾天的粗淺見聞說說感受，不準確的地方請大家指正。

第一次去成都，從臘月29到正月初六，總共待了7天，先後在天府新區美年廣場/環球中心、東二環華潤二十四城、最中心的天府廣場等地方轉過，房價在8000-15000不等。東北三環外熊貓基地附近7000左右。

整體建設水平非常高，天府新區/天府大道規劃很不錯，亮化做的很好，建設基本成熟，兩旁基本以寫字樓為主，既有當地的新希望、通威等企業，也有外來的棕櫚泉、花樣年、綠地等，直觀感覺供應量很大。

天府大道東西兩側為居住小區，以與天府大道交叉的天府二街為例，包括華潤鳳凰城、復地、綠地等國內知名房企開發的住宅為主項目，整體感覺入住率非常有限，這條路上有個華堂超市，方圓三五公里也就這一個商超，面積不大（總面積應該在2萬以下），比社區店稍微大點而已。我住在天府五街與天府大道交叉口的美年廣場，目測入住率在50%上下（看有沒有晾衣服或亮燈之類），後期還會開發酒店式公寓（花樣年在這個區域有福年廣場、香年廣場、美年廣場等多個項目），8000-10000/平米。

順道還見了兩個朋友，一個在東北二環的華潤二十四城，目前價格12000，2011年上半年約10000買的，一個在西南二環裡的武侯區，房價不詳。可能華潤和花樣年都有南方背景的原因，房型都做的不錯，我住的房子是三居，總建面積不到100平，雖然每個房價不大，但總體感覺還不錯，就是客廳大的不正常，朋友在華潤的三居也差不多100平，陽台等地方偷了不少面積。

高新區是成都的發展重點，引進了不少IT企業，市政府也搬過去了，所以這兩年南三環附近是發展重點，但老成都人都喜歡在二環以內（房價約12000-15000），新城區應該很多投資的人（類似我住的房子就純粹是別人投資的，臨時借給我們住），所以入住有限。

寫字樓/商業過剩是成都不小的問題，直觀感覺這幾年在建寫字樓量應該跟整個北京差不多，不過好多應該都是單位自建，比如長虹、攜程等，外環高速（去機場會經過）邊上的環球中心，號稱亞洲最大的單體建築，跟北京的世紀金源差不多大，有娛樂場、商場、洲際酒店等，人氣還行，停車免費，晚上的音樂噴泉很漂亮。

至於當地人對經濟的看法，壓力比不上我在北京，但發展空間似乎受限了。我兩個朋友，一個在IT公司，研究生畢業五年了，結婚生子階段，壓力很大，工資上升空間不大（IT行業在成都還算不錯了，很多國內IT公司都在當地有分支機構，如華為、聯想、360等），因都是外地來成都發展的，買房買車養孩子的壓力比較大；一個在房地產公司，夫妻其中一方是成都人，現在加上父母的房產共有三套房，生活壓力小些，但由於所在公司這兩年新拿地項目不多，所以晉陞空間不大（在成都大量供地的情況下是個例外）。

總體感受，成都人民還是挺幸福的，吃的不錯，消費和房價不高（類似重慶、武漢，這兩個城市一個我去過很多次，一個大學在那裡念的）。想起春節期間很火的幾個關於大城市、小城市的帖子。中國的發展當然需要不同等級的城市都有前景，提供一個相對體面的生活環境給大家，但每逢節假日，我看到這麼多人來來往往，我就感覺，由於人多資源少，或許整個國家要真正發達，還有很長的路。當然，從房地產的角度來講，人多資源少是個好事。不過類似、成都、重慶這樣大規模供應土地的方式，房價不會太漲的。

零零碎碎寫的很多，由於沒有專門去售樓處看，不僅準確，供大家參考。

回鄉見聞 盧山林

http://xueqiu.com/7466783427/27498209
國泰君安有色組整理了網絡上全國各地回鄉見聞十七篇，供大家參考！見聞地域橫跨了十多個省的縣市農村，我們希望能從這些點來瞭解中國基層面的社會問題。我們從見聞中可以發現如下一些問題：
1，農村農業確實是大問題。農村空心化日益嚴重，耕地荒蕪或轉作宅基地的情況沒有好轉。農村的河流和土壤污染嚴重，環保有很大空間。終於可以理解習主席為啥在十七屆三中全會把農村糧食問題放在首位了。
2，二三線城市房價有風險。二三線城市出現大量新建住宅，不少在2014-2015年上市，擔心會出現銷售困難局面，不知對地產商和銀行有多大負面影響。
3，家鄉人民的收入普遍提高。年輕人低收入的能賺2000-3000元/月，更多人收入在3000-5000元/月之間，如果能有一技之能（如建築等）收入能達到5000元/月以上。和一線城市白領的差距不大。
4，汽車普及率提高很快。就我看到的，年輕人和父母在一個城市生活的基本都買了車。普通家庭買10萬以內的國產車，有錢的家庭買20萬以上的合資車撐門面。
5，反腐執行的還比較嚴厲。地方公務員和事業單位人員都抱怨沒有過年福利了，公務車也不敢偷偷亂用了。
6，農村信基督教的變多了。很多家的供桌上，聖母取代了觀音和大肚佛的位置。

一、回鄉見聞——內蒙古烏蘭察布
內蒙最落後的地區之一，烏蘭察布集寧區，沒什麼資源也沒什麼工業。常住人口35萬，舊城區沒什麼太大變化，比較冷清。新城區卻正在大肆建設，面積差不多有舊城區的四倍。開車60km/h的速度走了二十分鐘仍然能看見在蓋房子。感覺都快和呼和浩特一般大了。都不知道這些房子最後賣給誰。房子價格不高，4000元/平米。當地教師收入平均5000元左右/月。其他事業單位的物價工資也差不多。小工收入兩三百一天貌似。物價挺高，小飯館一碗普通面條15元，炒菜一盤20以上吧。其他就沒什麼了，最感嘆的就是房子蓋的太多。

二、回鄉見聞——西部某省
西部某吊絲省份的n縣交界處的一個小農村。
目前年輕人在老家蓋樓都選擇沿路建設,不像老一輩都要選個好風水的地方。
年輕人蓋樓了,一般又都把小孩接到大城市打工,所蓋之樓多為空樓,還需要父母時不時去看看多數樓現在都是兩層的,主要是老家的人覺得可能會被拆遷,所以幾乎都加了一層樓.目前110M^2的第二層,所有費用(含人工費)約4萬(不含裝修)!而如果被拆遷,則按照900元m^2-補償老家的人現在對耕地都很敏感,家裡國家給出的徵收價格是42.5元/m2,還有山林等土地,現在都非常重視.重視的目的倒不是其質量,而是可能會獲得的賠償費用!可以說,土地資本化的意識,已經深入到天國最深處。
從鄉鎮到村的路上,一路都有新建的樓房,已經沒有當初走讀時候的冷清.同時殘磚斷垣也處處可見,經打聽,原來是村民為了賠償而搶修的建築物,但被政府視為違建(政府已經打過招呼,不要建設,這些人都是為了套錢而建設,不是為了住)而拆除!
人們之所以這麼瘋狂,是因為,周圍一個村,因為為了把土地讓渡給某石化公司建設石化項目而整體搬遷,在賠償過程中,如果有人知道明天要來測量,今晚加班建設的樓房,都可以獲得賠償.這件事情給後來的人們樹立了一個很壞的榜樣,這直接導致另一個村拆遷事項,目前也沒有達成一丁點協議。
已經搬遷的那個村,最多的獲賠償200萬左右,整個村平均一人約10萬/人,政府還承諾在鎮上免費提供宅基地,在宅基地完工之前,政府為搬遷的家庭每戶提供9000元的房租/年!
縣城周圍到處是工地!都在蓋房子
人們也都擔心地產會崩盤,但又對之趨之若騖!

三、回鄉見聞——河南商丘睢縣
縣城房子蓋的太多了，賣不動，有下跌的趨勢。
土地開始流轉，承包了地的，基本全轉向經濟作物。有房地產開發商弄到的地，基本是荒著，隨便種些東西，有錢賠，等著轉成非農業用地，搞旅遊休閒農業。我認為基本上沒這個可能，村裡的人也不會同意，盯著呢。
基本沒啥產業，還是外出打工為主。

四、回鄉見聞---山東某縣城
1、縣城農村生活還是很艱苦，男人基本都是在外面打工，春節回來互相交流最多的是打工賺錢多少，誰誰開車回來了，誰誰在縣城買房之類。春節放鞭炮比往年明顯減少。餓不著，但生活條件差，消費著廉價商品。
2、母系社會，基本上家裡就靠女人，做飯，洗衣服，家務，帶孩子（孫輩）。兒女啃老很多，不管父母有錢沒錢，基本都啃。
3、交通，路修的很寬，車不多。街道髒亂。出租車過年隨便漲價。
4、縣城大超市進不去，都是本地超市壟斷。
5、酒精氣息濃厚：澡堂，逛街，30歲以上男的，酒味，煙味濃烈的很多。

五、回鄉見聞——嶺南某縣
嶺南縣級市，一百多萬人，一直以來是魚米之鄉，去年全年財稅收入16億。從財政收入來看，總體來說是個窮地方，但人口和勞務輸出得多，大家覺得生活得還不錯。
住：
之前即便在市區內，大部分居民都是住自建的房子，一般四五層。現在隨著進城的人越來越多，市區商品房也不少了，甚至有些大一點的鄉鎮也有了商品房。市區一般的在3500 rmb/m2以上。也有碧桂園開發的高檔盤，別墅或聯排別墅，8000 rmb/m2，在郊外。
行：
各親親慼慼，包括農村打工的，只要家裡有壯勞力並且負擔輕的，都買了代步用轎車。兒時的玩伴，基本上都有自己的車了（35歲左右）。大年初一，本來想去當地最大公園玩玩的（離我家4km)，開車開了一個多小時，沒到門口，絕望了，又開回來，接著又堵了一個多小時。（註：大部分車都是外地牌，人們基本都是在外面謀生）
物價：
牛羊肉 > 38元/斤，土雞（活）：25元/斤，一刀切豬肉：15元/斤，其實也不便宜，但是，肉質確實比北京的好多了。青菜很便宜。
收入：
在外打工的不清楚，正常本地的各種單位，2000~3000/月就不錯了，能提供的穩定崗位實在是太少太少，很多人找不到工作干，全職主婦很多。
城市面貌：
髒亂差，這也和當地習俗有關，過年時，不到初三不能掃地……
農村：
空心化，沒啥人口了，也就過年才能多見些人，其實即使過年，在農村人也少多了。之前農村常見的各種慶祝活動（舞獅舞龍棋牌球賽等），都再也不見蹤影。

環境：
有廠礦的地方，局部污染非常嚴重，主要是煤煙（水泥，陶瓷），以及污水排放（電子廠，紙廠之類），街道揚塵很多，垃圾能夠集中存放，但都存在亂焚燒垃圾的現象。

六、回鄉見聞——安徽中部小鎮
人口現狀：大部分年輕人都移民到附近的中等城市了，鎮上只有老年人，小孩子更是寥寥無幾，90年代初的三所小學，每年都能招7，80人，現在三所小學合併為一所，招6，7個人就不錯了
工業現狀：鎮上有個煤礦相關的企業，長期以來是鎮上的經濟支柱，目前工人工資在兩三千左右，其他小企業的工資一千左右（安徽確實是個屌絲地方）
商業現狀：鎮上有數家小超市，因為平房很便宜，很多附近的農民也來養老
房地產：新建了很多30層左右的高樓，是kq的保障房工程，但因為地處偏遠，基本完全沒人住，標價3千左右
投資渠道：無
空氣綠化水：前幾年鎮上建了個小化工廠，因為嚴重水污染被關停。最近上游建了個特大規模的化工廠，但是對環境目前影響不太大。樹早在90年代就被砍光了，綠化不行。
結論：小城鎮的老齡化和嚴重萎縮已成定局。

七、回鄉見聞-——魯東南
魯東南沿海一個山區縣，人口50多萬，不靠海，經濟在山東算中等吧。
1. 縣城周邊全都是新蓋的住宅樓，新盤一個挨一個，環境不怎麼樣不過都起了高大上的名字，其中一個樓盤叫「星河灣」，還有一個叫「御景園」，價格也就三千到五六千的水平，到了晚上這些樓盤亮燈的房間很少。一個親戚二十多歲在北京打工，和女朋友加在一起一個月六千左右，租住沙河的農民自建房，去年結婚丈母娘要求領證必須有房，回家讓父母借了二十多萬首付買了一套空放著。一個親戚在鎮上機械廠打工，月收入有三千左右，也是為結婚借一二十萬首付買了房子，沒錢裝修空放著，嫌住樓也不舒服，結婚後還是住家裡的平房。一個親戚在家鄉開診所，賺錢不少，這幾年也買了好幾套房子空放著，說是以後養老。
2.市政建設力度很大，環城是雙向八車道的大馬路，很多宏偉的政府建築，最氣派的就是政府部門的大樓還有壟斷企業比如煙草電力，老丈人站指著剛建好的沿河公園，自豪的說這
公園不比北京的公園差。聽一個政府工作的親戚說縣的財政收入不多，這些都是政府欠了很多債建的。拆遷力度很大，能看見很多村都是整村整村的平掉，當然中間少不了幾個孤零零的釘子戶。
3.路上汽車越來越多，縣城裡的商業區停車位都不太好找了，絕大多數都是十萬以內的，國產車比如長城比亞迪奇瑞吉利這些檔次的佔很大比例，偶爾可見好一點的。很多新手，從坡起熄火和龜速爬行以及盲目並線能看出來，估計都是開車時間不長。有親戚兩口子收入每月六七千，也借錢買了十萬左右的福克斯，因為單位裡的人都在最近一兩年買了車。
4.幹部的福利受反腐影響很大。一離休的親戚，以前每個月都有肉蛋魚，逢年過節都有過節費，今年這些都沒有了，據他說一年少收入七八千，那些在職的少收的禮品賄賂更多。
5.污染很厲害，在家的幾天每天都是濃霧，初一出門能見度不到20米，能聞到刺鼻的氣味，而那幾天帝都空氣都是優和良。一起吃飯的親戚朋友們都認為帝都是空氣污染最厲害的地方，卻意識不到身邊嚴重的污染。
6.農村勞動力很缺乏，想維修個房子都很難找到人，水利設施還有道路缺乏維護。石材廠亂挖石材，把山裡的植被都破壞了，廢石材扔的到處都是污染環境。養豬場和養雞場垃圾隨便往河裡扔，廢水隨便往河裡排。

八、回鄉見聞——反腐成果
家鄉小縣城，各大單位過年什麼都不敢發了。我爸單位訂購的東西都退了。
公車查的很嚴，高速路口都在查。後備箱一瓶酒都不敢放。週末單位大院公車排成排，不敢開了

九、回鄉見聞——四川某普通地級市
1 農業縣改成區，還設立了經濟開發區，據說也是縣級的行政區。個人感覺有點蛋疼，聽說是應對上面的政策，跟省直管縣有關，我也不是很清楚。
2 房價基本上沒變化了，記得前幾年每次春節我爸都會說某個樓盤又創下了新高，今年很失望，聽到的價格和上次基本是一樣的。現在基本上市區6k，新區5k，附近鄉鎮3k。
3 隔壁家小孩三本計算機畢業，找了個3.5k的工作沒去，培訓了3個月，在成都找了個5.6k的工作。從我媽那裡聽到的，大媽們很專業，說待遇時還有零有整的。
4 我媽之前遇到我初中同學，問他家的情況，前幾年聽說他家貸款買挖掘機一月還2w多按揭，覺得很厲害。現在才知道當時借高利貸買的，後來還不起賣了挖掘機自己還添了錢才把債還上，現在該同學打工月薪1.8k，他lp在德克士打工，有2k多，算工作不錯的。他還說在老家的初中同學裡面xx同學混得不錯，因為他上過大學，姐夫又是所在單位管人力的，現在工資還不錯，買了房和車。
5 一個遠房親戚在當地最好的醫院做醫生，月薪七八千，算當地高富帥（其實不高也不帥），娶的播音主持專業畢業在電力局工作的美女，女生家庭背景也不錯。
6 一個鄰居本來合夥開廠，挺有錢，結果經營混亂開垮了，現在唯一資產也就是地皮了，掛出去1500w，暫時沒人買，他家沒現金了，生活開支都成問題了，靠他lp開茶館維持。之前他家兒子上大學時本打算找關係去個好單位，現在沒錢了關係也不靈了。他家兒子畢業後在野外搞了三個月測量，吃不了這個苦辭職了，現在找了個感覺不靠譜的單位說是在培訓。
7 當地新蓋的樓盤幾乎都是坑爹貨，我爸說市區基本也就倆樓盤有點小區環境，其他的基本上連個小區都沒有。

十、回鄉見聞——湖北縣城
上個帖子說中部縣城很多人打工年收入10w往外，我住湖北武漢，老家也是湖北的，316國道上的小城鎮根據我的感覺，個人年收入10w以上的也許還不是很普遍，但是家庭收入10w往外的確實很普遍了，但是基本上都是依賴與房地產行業，包括：泥瓦工，包括室內裝修，基本上大工一天收入都在250往外，下面縣城、小鎮上的人工費跟武漢持平，有可能還略高，從事這些行業的女人一天收入基本也都在100一天往外，很多是兩口子一起在工地上； 五金，包括不鏽鋼、鋁合金門窗之類，這是目前年輕人從事最多的行業，多數是十五六歲入行，基本上第一年能保本或略虧，第二年基本上能小賺，三年以上的靠譜青年，年掙10w是比較容易的
農村基本上沒什麼人了，一般地裡也都沒空著，主要是河南的收割機大隊伍，每年從北往南的不停的在跑，到了農忙的時候在城鎮裡幹活的中年人回去忙兩三個星期就完了，如今有這個收入是很正常， 不過我有點擔心的是這個狀態能保持多長時間？房地產行業還能這樣火熱持續10年麼？
能持續10年往外當然好，基本上都富裕了，
如果不能持續那麼就，很多已經進入這些行業的年輕人，尤其是那些20-35歲之間的，從來沒進過工廠，再去工廠也很難適應了，將來何去何從？

十一、回鄉見聞——新農村路在何方？
過去的十年中，國家連續多年出台一號文件，集中精力解決了農村的部分問題，緩解了農村問題的持續惡化。但是，十年過去了，農村問題指標而沒治本，問題依然存在，甚至是被表面的繁華掩蓋而積蓄起來了，如果處理不慎，哪一天爆發出來，依舊可能成為社會動盪的一大誘因。
過去十年，所做工作實際上就是實現工業反哺農業的問題，增加了對農村的投入。但對於農村的去向，農民的將來，農業的維持，都沒有很好地解決方案。所以，一旦工業本身出現問題時，無法支撐對農業的投入，三農問題必然會出現報復性的反彈，從而成為社會動盪的大問題。
回家，發現農村存在相當多的問題。在此我做一些儘可能的客觀描述，以供大家參考。
一、農民問題。在這些年的社會發展中，農村的人口結構已經發生了巨大的變化。村子中一部分人家，通過讀書和工作等方式，跳出了農門，幾乎和村子聯繫很少了。而另外一部分人家，通過早年在外打拚，賺的第一桶金，如今就發家致富了。對於大部分人來說，都是留在村中，通過外出打工或打臨工等方式獲得經濟的來源。對於這部分人，他們的特點是通常文化水平低，與父輩相比，缺乏那種吃苦耐勞的性格，同時，極易受到外界不良思想的影響，因此，道德底線較低，也缺乏法律的意識。
對於村子中格局的形成，外出人員由於回家較少，影響較少，所以，幾乎是由生活在村中的村民自發形成。影響村風的因素主要包括基層政府引導、經濟基礎和社會思想等因素。在這些因素中，基層政府基本處於癱瘓狀態，甚至是退出狀態，所以，那種影響處於宏觀，而非微觀。自然村的自治，大多是通過血緣關係來決定一切，那個家族人多，能打架，那這個家族自然獲得了話語權。而公共權力，也就是基層機構，對此即無心，也無力，大多是採取了默認態度，只要不出人命，就看不到政府的那隻調解的手。雖然，宗族的影響曾經在農村中起到決定性的作用，但是，解放後的數次運動，早已經打破和清掃乾淨了那些封建的殘留，只是，如今公權力的退出，留下來的真空亦不知道怎麼填補了。
農村的經濟基礎，也就是經濟來源，主要是來自打工收入。土地的產出已經微不足道，分的土地的作用只有這麼幾個作用，一是獲得國家的補貼，二是賣地所得，三是變成自家的宅基地。所以，在取消農業稅之後，土地與農民的關係，已經發生了變化，農民和土地之間已無那種依附關係了。對經濟利益的爭奪，也正成為農民潛意識的一種行為。在這個經濟利益的爭奪中，法律和公權力都成為旁觀者，只要不死人，決定的標準只有兩條，一是家族的力量，二是暴力。
對於現代的農民，在外界思想的衝擊下，變得自暴自棄、麻木不仁和自私自利的個體，血緣關係成為判斷利益共同體的基本依據，除此之外，金錢是所有行為驅動的根本動力。村子中稍有能力的，都儘可能的離開村子了，留下來的，大部分素質相當的差。整個村落的道德底線早已蕩然無存，也無人有此能力改變現狀。想在村子中做事，一是有錢，二是有權，三是有人，四是出賣肉體。

十二、回鄉見聞——江西鄱陽
自然村一個，村裡年青人基本外出打工。
1。買車的越來越多，在家的，也有外地開回家的；
2。又有不少去縣城買房的，房價3000+；
3。工地的收入很高，10w+不是難事，進廠做衣服的越來越難，有不少年青人轉戰工地；
4。菜價與城市持平甚至更高，假冒偽劣商品橫行；
5。不抽煙的年青人很多；
6。老實幹活，踏實過日子是主流觀念

十三、回鄉見聞——浙江台州
老家浙江台州北邊一個平時人口38萬不到，過年人口55萬的縣城，20多萬人（因為平時也有一點外來人口的）都去外面上學的上學，工作的工作，做生意的做生意了~。縣城在浙江排名是倒著數的，大概能排倒數前25的樣子，周邊的縣也都算各個地級市裡面倒數的……。沒辦法，因為山多交通實在是不方便，再加上中心城市不太給力，就成這樣子了。
我是住在該縣二鎮（也可以說是一鎮，縣城是街道了）裡。過年的時候坐公交車都要搶著上了。也是，平時38萬人口的交通公用設施一到過年的時候就明顯不夠用了。想想這也和鐵路總公司的煩惱差不多吧。
過年的物價肯定是偏高的，我就不說什麼誇張的數字了。豆芽大概是6元一斤，豆腐現在是3.5元一斤吧，早餐的小籠包是10元1屜都是過年才有的價格。平時小籠包大概是7元1屜 10個。沙縣小吃蘭州拉麵好像都是全國統一價，我去看了一下和北上廣深是沒有區別的。水果，本地草莓是25元1斤，我最常吃的普通香蕉是3.5元1斤，碭山梨是3元一斤，青棗是8元一斤，感覺都比城市要貴。
再來說說小城的房價吧，基本都是1萬以上的樓盤，二手房是在8000左右，不過，這裡一直在建經濟適用房，大部分的經適房最後的去向是小縣城裡有關係的人，大概是4000多一平方，市場價的40%左右，這也是我一直反對政府大規模建經適房的原因最後的流向都是不太正常的越是小的地方越是要拼關係的 浙江大部分小縣城房子都是1萬左右了
本地工資很低大部分年輕人都是2000~3000左右的工資實際上本地的工資是支撐不起這麼高的消費的由於本地的產業比較低端工資也低大部分大學生（本科）一出去就不會再回當地就業了，基本都留上海杭州寧波等地了。農村的空心化也很嚴重，平時一個村子裡，見不到多少人了，而且，是在相對好一點的鎮裡，都是這種情況，我對浙江省提出的中心鎮的建設也就呵呵了，還是覺得中心城市建設，才更符合當前的情況。到時候，中心鎮建好不久又衰了，浪費錢毫無意義。
縣的經濟情況顯然不太好但縣裡無論哪個角落奧迪寶馬奔馳路虎都是隨處可見的在本地也算不上什麼豪車了從過年的情況來看好點的村子基本都是一戶一車了差點的村子也差不多3戶一車了車子普及率還算不錯的 賓利凱迪拉克保時捷也不少只可惜牌照都不是浙J ，浙J對於他們來說，也就是過年才來一次的地方 浙A浙B滬滿大街的跑還有青海新疆陝西黑龍江廣東江蘇北京等全國各地牌照的車子。
對了本地有兩家上市企業都很小的規模除了啤酒廠濾網橡膠汽車用品製藥造襪子等產業該地最大的產業就是旅遊業了每年差不多能吸引1000萬（具體數字沒找到但1000萬是有的 2010年上半年就400多萬了）的遊客吧。
新近領導又開始想發展特色農業，種起了火龍果、草莓、葡萄、水蜜桃、甘蔗等各種經濟作物。政府免費平整土地並將各村的土地統一承包給了糧食局再轉包給種植大戶，統一種經濟作物，每畝地每年的承包費是400斤的稻穀，大概是600元不到的樣子~~~不過老百姓也高興，大部分的地荒著也是荒著，都好幾年了，壓根沒人種，以前我也想說一下這個良田棄耕的問題，在浙江還是蠻嚴重的，我家還有一點自留地，在土地上種的全是大樟樹，反正不用人管，放那兒，長大了再賣給樹商，沒人買就一直種那兒。哈哈~~不過良田不種稻還是挺可惜的。
我老家在鎮區1公里左右的一村子裡，有人花35萬買我老家房子，沒賣（我家還有一老房子。幾百年了，文物販子來我家要拆我老家木雕石雕，笑死我了，也沒賣） 現在想想
北上廣深的房價其實也不是那麼誇張了。隨便一個農村人賣一賣房子+賣地也能有不少，錢不是，再加上自己掙點，在北上廣深湊個首付也不是很難的事。
有時候，我也在想老家人的掙錢本領真的是太高了。我們這種上班的DS和他們實在是無法比，近些年也聽聞有些人做生意不太順的，但大部分人也是能夠活的不錯的。具體的情況是，在外地開浴室的大概1個月能有5萬的收入（兩夫妻）。賣五金的比這高一點，賣手機有一段時間是很賺錢的（以前1—2年能在楊浦區買一套房），現在虧錢，一年幾十萬幾十萬的虧，最近貌似又好了一點，旁邊做這些生意的比較多，所以，有所瞭解，賣五金建材其實有一定風險的，都是三角債，要墊資什麼的，頭腦手段一定要好，還有就是誠信，他們在羨慕著我們我們在羨慕著他們有錢人得不到的才覺得是最好的。
農村有點跟不上時代的，通網線以及網購（主要是快遞送貨範圍太小了）是很不方便的，這點也讓人無語。雖然，我老家離鎮裡不遠~。
還有介紹一下山區的情況吧。山區的情況越來越不盡如人意了，窮的真的是很窮，電當然是有的，可惜他們有了錢，還在山區建房。我很不理解這種情況，還是覺得應該將他們遷到鎮裡來，否則，各種扶貧成本實在是太高了。年輕人是很不願意去山區的，除非是旅遊、探險之類的，那邊醫療教育各種水平也跟不上，有部分人過的還是蠻艱辛的。
水泥路，只要是行政村都有一條，哪怕是山區~~~~ 習大大在的時候，搞的（或者是習大大後面一位趙搞的）。
環境：農村的環境是很糟糕的。雖然，基本每個村都建了公廁，但是，排污的最終去向竟然是天然的水塘，這讓我有點接受不了。。。覺得噁心每個村也有管垃圾的清潔工了，定時收垃圾的。水塘真的是~~小時候游泳摸螺螄洗衣服洗菜都可以，現在的水塘水都發綠看了很倒胃口的，也有是近幾年修路，將很多天然水道截斷了，活水變成了死水等原因。
我對老家的希望就是早點建杭台溫鐵路或者紹台鐵路，老家一直沒鐵路，旅遊業也發揮不出最大的效力，回家也只能選擇自駕或者大巴，還是蠻不方便的，通鐵路回家可以多點選擇，更主要的是方便，還很快~也能幫助一下還在縣裡面的父老鄉親們，多一點致富的路。
說了這麼多，都是些實話，只是淡淡的敘述一下，浙江一個普通落後縣的情況，有點亂，大家見諒。我給的信息其實還是蠻多的城市化的大潮是勢不可擋鄉村的沒落已然是現在進行時了。下圖是我家鄉的一位攝影大師拍的關於家鄉的景色歡迎大家來我家鄉旅遊或者養老也是不錯的。


十四、鄉村見聞
幾年沒回了，今年略將所見寫寫。
1，考學的，基本安家在城市。沒上學的，基本從青年到中年在廣東浙江打工，老小留守。
2，手機電視基本普及，有些家也有了冰箱洗衣機。房屋翻新的不多，大都是舊屋，說明打工基本能養家，但普遍掙錢不多，大多數人沒能力翻修新房。
3，主要交通工具是摩托，路是土路，能通卡車
4，供電比以前好，高壓電，沒有以前偶爾停電現象了
5，土地拋荒嚴重，種地收割已用機器，比以前用人和牛輕鬆多了
6，村民幸福感強的兩件事，一當然是掙錢多，二是生了幾個男孩；
7，以前做飯是燒禾和煤，現在主要是柴禾，電飯鍋，電磁爐；
8，賭博很普遍，特別是過年的時候。
9，最近幾年讀書無用論很流行，但大多村民還是覺得上學比不上學好。
感想:經濟上的進步大都依賴打工，這也意味著很大的風險，如果經濟衰退，無工可打，大多數村民的生活水平會急劇下降。

十五、回鄉見聞——華北某縣城
中部某欠發達省，資源大縣，縣城人口六萬人。今年煤炭市場不好，所以縣城經濟受影響，不過超市火爆，飯店火爆，大街上汽車川流不息，小區好汽車越來越多，北京天津牌照的相當多，當地較重視教育，鄰居好幾個小孩在北京混的都不錯，小區不少鄰居在北京都買了房子。據親戚說農村人越來越少，出現了農業合作社。當地公務員年收入只有三四萬。

十六、回鄉見聞——老挖綠教的坑，今天說說我老家基督教的情況
春節回到南方老家農村，農村裡的青壯年基本都外出打工，只留下老人和小孩。農村地區教堂林立，幾乎每村都建，而且資金雄厚，每次都給參加祈禱的老人一定物資獎勵，鍋、毛巾、米、油之類，小孩去有牛奶糖果，老人小孩都樂意去，有些人因此真信了，過年就不去廟裡上香，不放鞭炮。當年香火旺的廟現在冷清破敗許多。過年去老舅家拜年，老人一口一句主保佑你地叫，這可是真信啊。
幫忙建房子，信教有誰家建房子，號召教友義務幫忙，有的還送水泥鋼筋，很有吸引力。幫忙埋死人。村裡青壯年外出，老人死了少人料理後事，一般傳統葬禮要麼潦草了事要麼花費巨大，信教的人死了後事教會會出面料理，儀式隆重花費又少，這對老人誘惑極大。這兩條都是聽來的，可信度極高。
這些教會不同以往的教會，因為他們從不去鎮上的大教堂禮拜，鎮上大禮拜堂同時供奉著耶穌和觀音可以燒香來拜（地方特色我小時候就這樣），他們不屑。
資金雄厚，錢從哪兒來？突然間這麼多訓練良好的神職人員是誰支持、培訓的？
政府部門對這種態勢完全無視。

回鄉見聞以及我對房地產的理解。 浪漫盧梭

http://xueqiu.com/3714977098/27539569
三年春節回一次老家（平時也回去，只是這次時間比較長，看得地方比較多。），主要想談一下對老家小城和農村房地產的感受。
在下老家是湘南一個交通便利，經濟欠發達的農業大縣，有大米，黃花菜，草蓆等優勢產品，還有鐵礦。但是，就目前的自然條件來看，是養不活近一百萬人的。所以，老家去廣東，廣西，云南，貴州打工，做生意的特別多，應該說家家都有吧。
春節，清明節一到，小城就非常的熱鬧，滿大街都是外地車牌，不過，最近三年，本地車數量猛增，大有忽略外地車牌之意。
背景大概交待了。現在來說房地產。先說農村，兩個字：驚訝，四個字：特別驚訝。村村通公路在我完全忽視的情況下，以驚人的速度在擴展，越是看的地方多，就越覺得驚訝，也許，我們在北上廣深疲於奔命的時候，老家的鄉親們卻在滿懷熱情地鋪路，建房子。基本上，路通了，房子也建好了。現在內地的建築，裝修工人特別吃香，一天基本有200-300人民幣的工錢（指能獨立作業的師傅級技工），好的民房包工頭有200-300萬一年的收入，可以賺到50萬左右。
至於資金來源，我經過幾次完全獨立的調查，得到的答案卻幾乎相同：基本上是全家傾其所有，而這些錢，也基本來自於家中子女在外地打工，做生意所賺得的，在本地賺錢的機會還是比較少。因為基本生活已經無問題，而家庭最大的目標就是建房，並且按照城市的標準來裝修，所以，幾乎所有人都在所不惜。這個基本有了美國的鄉村風格了。
但是，擔憂還是有的，雖然路已經到家，家已經按照城市化的標準建好。利用地下井加樓上水塔的方式建立了下水道系統，但是，污水處理，固廢垃圾處理卻仍然是傳統方式，而且農村電力系統極不穩定，大量加裝空調可以能更加造成負荷超標。
再就是，傾其所有建起來的房子，卻一年365天享受不到60天，因為大部分時間還是需要外出奔波賺錢。那個美好的房子，並不是古代大官或者富豪做來炫耀鄉鄰，而是一生的血本，這個衝突，在經濟下行的時候，如何解決，還沒看到眉目。（待續）
在鄉下，看不到絲毫對中國經濟，金融危機的擔心，大家熱衷的是如何多賺錢，而且，也確實在賺錢，這是因為鄉下是經濟的末端，是毛細血管，任何來自於心臟不好的毛病，毛細血管處是一時感知不到的。這也是我去年跑了多地旅遊的感受，在內地，青海，西藏，你感知不到經濟危機在哪裡，只是現在還看不見。在老家也是這種感覺。建房的不是一家兩家，準備建房的也不是一家兩家，都不靠貸款，甚至也不審批。在民風俗成的情況下，很自然就建上去了。
再來談談小縣城的情況。小縣城在之前基本沒有規劃，現在的新區，就是新政府旁邊，是有規劃的，但是，因為拆遷未完成，基本也就是道路的規劃而已，本人的理解，縣城的房地產處在一個很複雜的狀態，一方面，進城農民確實很多，因為讀書和醫療方便的緣故，大部分鄉下人都在縣城買了房或者租有房子，而正宗的縣城人（定義為二十年前就在縣城居住的人），卻嚮往到市裡或者省城去買房子，因為他們要送小孩去重點中學讀書，縣裡還有很多以集資名義建起來的房子，不過相對於廣大進城農民的慾望來說，也未見什麼過剩的狀態，但是，價格是明顯高估的。因為所謂的電梯房，已經在3000元/平方米以上了。
拆遷明顯處在一種官商勾結欺壓被拆遷者的狀態！官府用的是紅頭文件，而商人是有利才追逐，至於合理嗎？公開和平等嗎？其實完全不在考慮之列。對於大城市來說，拆遷戶或多或少會有一些好處。而對於小城鎮郊區的拆遷，則完全是巧取豪奪，軟硬兼施，被拆遷者所得非常有限。為什麼呢？一個拆遷，政府要得大頭，商人要唯利是圖，不見兔子不撒鷹，那麼，分到老百姓手中的，就微乎其微了。但是，拆遷過後，失地農民被迫進城，卻不完全掌握在城市生活中所必要的技能，最後，年老者只能成為環衛，保姆和待業在家的人，相比之前城郊的生活水平，其實是下降的。
再來談談我對房地產的理解。中國人，居者有其屋的慾望很強，房子是個人財富的最大部分，按照外國的習慣，一棟好房子保有幾百年，只換裝修不換框架，其實是房地產最經濟的模式。可是，中國的房子，從古老的祠堂開始，卻不到100年就要更換，這當然很浪費。我相信，目前的建房技術和方式，房子可以保持100年或者以上。也就是說，以目前這樣的建房速度和房產可以保4-5代的壽命，很快，不論城鄉，建築都會飽和化。2014年或者2015年，房地產是不是肯定出現月滿即虧，是可以想見的。
很多人不明白一套房可以住幾代人這個道理。是我們中國人，經歷多次戰亂，私有制，共產主義的政策瘋狂調整，早已經變得一窮二白。現在好不容易建一個房子，哪裡想得到，將來會過剩呢？

人口集聚決定房市發展，未來轉變不可避免——回鄉樓市見聞點評 何田

http://xueqiu.com/5537986930/27528074
特別說明：對各城市的分析來自原作者「見聞」及我的梳理，僅代表作者和我的意見，有意挑起地域爭論就不必要了。不保證數據的完整性和結論準確性，僅供參考！

很高興參與@西峰發起、@萬科週刊 支持的「回鄉樓市見聞」徵集，在親自寫了我第一次去但一直關注的成都之後，對各個城市做個點評，具體如下：

2月8日@西峰發過來的21份見聞中，從城市來看，大體分為五類：一是直轄及境外城市，包括上海、北京、台北三峽區等3個；二是省會城市，包括杭州、南京、濟南、鄭州、武漢、成都等6個；三是計劃單列市，包括寧波、廈門等2個；四是東北沿海的三四線城市，包括浙江的慈溪（隸屬寧波）、樂清（隸屬溫州）、平湖，江蘇的南通，河北唐山某農村等5個（我特別感興趣這個村在哪裡，裡面提到宅基地重建、農民自建房等諸多現在「新型城鎮化」相關的東西了）；五是中西部的三四線城市，包括陝西漢中、湖北咸寧、湖北松滋、貴州安順、山西懷仁等3個。

除一份匿名外，以上城市見聞來自雪球網友@藍白蒼穹 @coffeebeanMM @投資筆記 @ LeoZhang999@大風飛揚 @imliver、Makalokaine  鶴鳴 JIM的春天 uvt125 風險控制第一 閒情偶不記 我家的黑皮皮 滄海一豆Isaac 水果沙拉liu woodpin  Amos Zhang  keke216 以及新浪網友陳達博 冷酷的Noah 胡曉山，感謝大家提供的材料，如有遺漏還請指出。

第一部分：各類城市特點總結

1、 直轄及境外城市：房價高、供應少、成熟市場特性逐漸顯現

北京、上海、台北（三峽區）三個城市見聞各有特色，北京只說了三環內的樓市，對改善性需求、房價、收入水平很樂觀，認為家庭年收入30-40萬很普遍（比魔都上海作者預期好多了），未來三環內房價突破10萬很普遍，最大問題可能來自政治危機；上海作者則認為本地人兩三套房不常見，很多朋友出國，拋出上海房子去海外置業，對未來預期不佳；台北三峽位於遠郊（把他跟北京、上海放一起是因為不想再單列一類，而他所屬的台北也算國際大都市），人口增長主要來自中心區和海外轉移的中老年人（離塵不離城），產業以旅遊/農業為主，當地特產黑豬肉有好多濫竽充數的，這一點跟我們倒是很像。

總體感覺，把北京、上海兩篇文章放在一起，給人的感覺是無論房價還是收入水平對比，帝都完勝魔都。我們的統計數據也是這樣，2013年北京新房價格累計上漲近30%，上海約15%。http://fdc.soufun.com/index/BaiChengIndex.html …，出現這樣的情況，應該更多是兩名作者生活圈子的差異而不是城市本身，比如北京也有很多對當地沒信心拋售房產的案例。但這樣的對比還是挺有意思，案例中提到的央企、政府官員、金融街、學區房等龐大的「剛需」，是北京不同於上海的重要特徵。

2、 省會城市：杭州從天堂到地面，南京、濟南補漲，鄭州、武漢、成都發展當中

作為少有經歷過暴漲與顯著下跌的城市，杭州案例對樓市歷史表現、當地政府規劃、各區域特點說的很細，民營經濟的興衰是決定當地樓市前景的重要變量。而南京、濟南2013年房價漲幅較大，恰好都是經濟一直不如同省蘇州、青島等地的省會，或許這是因為中央控制力加強帶來的。這也告訴我們，在分析各地樓市時在除了GDP之外還要考慮財富集中度、國有企業、金融機構集中度等。

鄭州有鄭東新區，武漢有「滿城挖」書記，成都有規劃和建設甚至好於北京的天府新區，三個中西部城市都面臨類似的供應過大問題，大家都表示買房壓力小於京滬，但需要注意的是，IT業發達的成都都難以提供豐富的晉陞空間，不知道更多的中西部城市，如何為新進城居民提供更多職業，這才是房市長久發展的根本。

3、 計劃單列市：寧波高峰已過，廈門因面積小、環境優勢而有長足空間

寧波房價上漲主要集中在2011年以前，近年來基本沒漲反跌，跌幅基本在20%以內。與同省的杭州類似（後面還有樂清、平湖等地也一樣），寧波房價的調整與當地民營經濟的困境密切相關，作者對未來走勢不樂觀。但廈門（我2012年春節在廈門過，城市不大，環境很好，島外正處於大規模開發期）則不同，過去一年房價漲幅居全國前列（百城指數顯示漲幅居第二位，僅次於北京http://fdc.soufun.com/index/BaiChengIndex.html …），城市面積小，人口增長多，作者認為未來房價可能「5-3-2」，即島內5萬，近島一圈3萬，再往外一圈2萬。

以前做研究時，我曾經想過把計劃單列市（除了上面之外還有大連、青島、深圳，以及雖然不是計劃單列市但經濟異常發達的蘇州）的樓市拿來單獨分析。對外開放早、本地人口少、城市面貌新、沒有大規模舊城改造、經濟發達、環境宜人是這些城市的共同特點，與南京、濟南、瀋陽等經濟相對一般但因為省會聚集大量「老錢」、「政府機構多帶來更多灰色收入」不同，這些城市要麼靠旅遊地產和外來投資性需求（如廈門、大連），要麼靠大量的外來普通階層，如蘇州，房地產市場與其他城市有一定區別。或許以後有機會詳細分析吧。

4、 東部三四線城市：浙江的平湖、樂清、慈溪等地高漲後正在下行，唐山某農村的「新型城鎮化」道路有「亮點」

與杭州、寧波等發達城市類似，同屬浙江的平湖、樂清、慈溪，儘管目前房價較高，但普遍正在下跌當中，如樂清之前最高3.5萬，目前1.5-2萬，作者認為未來可能繼續微跌。供應量過大、本地居民房產多、當地經濟減速導致外來人口減弱或收入水平下降，是東部三四線城市的普遍困局。位於江蘇的南通，雖然沒有出現明顯的下行，但也表現出供應量大、銷售不暢的局面（數據顯示，2012年底南通城鎮居民人均住房面積超過40平米，目前已賣出去的土地和在建項目相當於每人15平米左右，後面有詳細圖）。

有意思的是位於河北唐山某農村，開始大規模平房改造，農民上樓如火如荼，一部分自住（水費、物業費免20年，收電費），一部分賣給外來人。村支書的權利很大，連春節發的每人1000元購物卡也只能在他家的超市買東西，但村支書也難呀，部分拆遷的賠償款沒結清，鎮委書記被抓，多出來的房子無人送也不好賣。展望未來，村支書將成為新型城鎮化和農村土地制度改革的重要節點。還有個不好評價的人情冷漠：車撞人後逃逸沒人管；老光棍在家死了甚至變臭，這可能是發展當中必然面臨的問題吧，有點像資本主義萌芽時期的「圈地運動」。

5、 中西部三四線城市：陝西漢中、湖北咸寧/松滋、貴州安順、山西懷仁等，人口淨流出，經濟發展是大問題

中西部三四線城市應當聚集了中國最多的戶籍人口，但人口外流嚴重，如漢中2010年人口普查比十年前少了20%，房價基本不漲，大規模拆遷、集資建房，本地居民收入低，月收入2000是普遍現象。有個有意思的看點，如貴州安順，一樓商舖最高達13萬/平，地下商舖7萬/平，作者認為泡沫很大。

過去幾年，我在研究中國城市房地產投資吸引力時，將研究範圍從35個大中城市擴大到全國近300個地級城市（http://fdc.soufun.com/report/6730.htm  http://fdc.soufun.com/report/6731.htm），包括了大量東中西部城市，得到一個大體的結論：中西部絕大多數城市都可能面臨供應過剩問題，而東部沿海地區的三四線城市，由於經濟發達，吸引更多人，問題相對不突出，這次收到的文章體現出來的情況大抵如此。但這次還發現，東部三四線地方政府土地財政擴張快、大拆大建供應規模大、房價已超出多數居民收入的問題也需要引起關注。

第二部分：對目前形勢和未來走勢的幾點看法

1、 全面把握各地市場困難之極，房地產市場沒有真正專家，實地查看至關重要

本次樓市見聞的意義在於，發現了更多非專業文字和觀察數據。雖然部分參與者屬於房地產或相關從業人士（包括我在內），但基本不依賴官方統計數據，而是憑藉草根觀察或親友訪談的方式來獲取當地信息，表現形式更加鮮活。對個人感知的關注，可能是這次活動的最大意義所在。正如微博興起後傳統媒體的逐漸消亡，話語權逐漸向普通人轉移。

另一方面，個人觀察難免以點帶面，並非當地市場的全面體現，比如北京的作者實際上只說了「三環內」的北京，與絕大多數剛需（80後或剛剛畢業沒幾年的外地進京「屌絲」）基本無關。中國指數研究院的數據顯示，2012年，五環外成為北京新房成交的絕對主力，其中五六環之間成交面積佔比突破50%（53.9%，2010和2011年分別為40.6%和44.4%），六環外接近30%，五環以內只佔約15%。2013年北京房價漲的多的就是五六環，比如房山區的萬科長陽半島2010年來從12000左右到現在近30000，四環以裡的高端住宅或二手房漲幅相對較小。比如上海是中國高端住宅需求最大的一個城市，2013年1-11月，上海800萬以上的新房共成交5451套/675億元，北京為3689套/488億元，比上海低約30%。

要真正把握各地房地產市場變化，唯有結合案頭的數據分析和實地的樓盤調研，長此以往才能獲得真正的感受。

2、 人口聚集是經濟發展和房市走勢的關鍵，城鎮化速度放慢和老齡化背景下，未來房地產市場走勢放緩是必然

無論是剛需猛烈的北京、上海，還是人口淨流出的陝西漢中等中西部三四線城市，一個城市經濟和房地產市場的發展，本質上取決於其對人口的吸引力及其這部分人口的創造力和購買力。成都、武漢等地由於較強的教育實力和區位，廈門由於環境和對外開放政策，樂清、南通等地由於民營經濟和相對較低的成本，引來眾多企業和人口進駐，最終帶來經濟發展和房地產市場起步上揚。

據聯合國的預測，2011-2020年，在城鎮化率達到50%之後，城鎮化速度將從過去1.4%左右降至1%左右，每年新增城鎮人口將從之前十年的2000萬人以上下降到1700萬人左右；另一方面，2010年人口普查顯示城鎮居民人均住房面積已接近30平米，除廣東、北京、上海等外來人口多的省市外，絕大多數省市都在30平米以上。人口流入減少、現有居民住房充裕（就像多篇「見聞」中提到的很多城市人口淨流出、當地人均兩套房等），將使得未來房地產市場的發展空間縮小。

我們預測2011-2020年住宅需求總量約160億平米（包括120億平米的商品住宅和40億平米的保障性住宅，報告完成於2012年底http://fdc.soufun.com/report/6154.htm），其中50億來自新增人口，60億來自原有居民改善，50億來自拆遷（與前一項一起都可視為改善型需求），預計中國商品住宅的年高峰在13-14億平米之間（2013年已達到11.6億平米，未來個位數乃至負增長可能成為常態）。因此，居民收入水平能否持續增長、拆遷速度能否保持將是住宅市場發展的關鍵，改善性需求將逐漸取代首次置業市場絕對主力。

3、 供應過剩與不足、房價高漲與下跌同時上演，不同區域和城市的結構性矛盾難以緩解

圖：2010年及未來3-5年典型城市人均住房建築面積
查看原图註：住房潛在新增供應=2011-2012年竣工面積+2013年初在建未竣工面積+已供未開工土地*容積率；城鎮人口按2010年末城鎮人口及城市化率走勢估算。
數據來源：CREIS中指數據、fdc.soufun.com

在總量難有大幅增長、新建規模連續多年超過銷售和竣工規模的情況下（2011-2020年商品住宅總需求約120平米，但2013年在建商品住宅49億平米，其中15億平米新建，銷售11.6億平米，竣工7.9億平米），三四線城市供應過剩的問題需要警惕。據中國指數研究院測算，2010年，三類典型城市人均住房面積分別為30平米、30平米、36平米。據測算，所有在建及待建項目竣工後，三類城市的人均住宅面積將分別達到36平米、44平米、49平米，分別提高6平米、14平米、13平米，多個二三線城市潛在供應十分充足，明顯超出當地人口實際需要。

7億城鎮居民當中，近三億外來人口（他們可能是農民工，也可能是有小城鎮戶口但在大中城市工作生活）的居住需求如何滿足可能是影響未來住房市場的重要變量。目前政府的期望是放開中小城市落戶，政策落地能否改變大家都就業和居住習慣（以後清華北大之類高校畢業生，如果有一半甚至更多離開北京，可能北京的房價問題就解決了），是城市結構矛盾能否改變的前瞻性指標，我個人不看好。

展望未來，一線城市的高房價與二三線的高供應可能長期存在，政府的托市行動（或者任何一屆中央都力爭的「穩」）仍將持續，通過加息、控制流動性、允許地方政府或信貸違約等方式來刺破流動性泡沫是萬萬不敢的，房地產市場的糾結仍將持續。

4、 房市混亂局面難以緩解，在房價之外我們更應關注個人偏好的變化

房地產市場作為關注度最高的市場，承擔了中央、地方、個人、銀行等諸多「利益相關群體」，因此「回鄉樓市見聞」在春節期間得到這麼多人的響應。我畢業以來近8年都在房地產業，雖然近期轉向互聯網金融熱潮，但仍在搜房體系當中，肯定還是做跟房市有關的事情。房價上漲下跌與多數人的生活密切相關，也是大家感興趣的話題。我也一直樂此不疲，寫的報告和言論大都指向房地產市場量價變化和未來走勢判斷，經常為早一天完成所需報告並給客戶而興奮。

但實際上，在房價之外，還有很多可以關注的東西。比如我近期重看《浪潮之巔》，該書記錄美國IT行業的誕生、泡沫、回歸，IBM、微軟、蘋果等諸多知名企業的誕生和浴火重生；比如互聯網金融概念下的P2P貸款、眾籌、比特幣，在互聯網精神的指導下，通過對數據價值的重新挖掘，服務於中小企業和個人，改變了傳統金融的諸多弊端（當然，互聯網金融還在成長當中，問題也不少，但互聯網作為一種摧枯拉朽的工具，已經並將繼續改變我們的社會，房地產業也不例外）；比如《老二非死不可》、《商業的常識》等有關投資和商業的書，重構了我以前的部分偏見，讓我發現社會和商業的種種亮點。

展望未來，新一屆政府的長效機制仍在摸索（包括但不限於土地制度改革、房產稅收制度改革、金融體系改革、城鎮化和人口政策等），短期難以改變市場運行態勢，房市混亂局面仍將持續。在房價之外，我們應當更加關注人的價值，關注人來人往背後的原由以及個人偏好的不斷轉移。對開發商及相關從業者而言，隨著85後、90後進入社會和房地產市場，我們以往對社會的判斷都會發生重大改變。萬科最近密切關注小米、阿里、海爾等房地產之外的企業，也是要借外力來完善組織架構和商業模式。

正如《浪潮之巔》、《偉大的博弈》、《歷代經濟變革得失》等「史書」給我的感受：在這個時代，唯有變化才是最大的不變。積極擁抱變化並轉型，才能有未來。

祝大家馬年吉祥，想神馬就有神馬！

華爾街見聞情人節特輯：像經濟學家那樣約會

來源: http://wallstreetcn.com/node/76496

還記得嗎？那一年，華爾街見聞和讀者一起傳情美聯儲、燃情經濟學。年年歲歲花相似，歲歲年年節如一。對你的情意不僅限於某個日子，卻可以借某個日子用特別的方式傳情達意，這或許也算節日給我們每個人的一份“禮物”。 難得東西方情人節今年同一天到來，華爾街見聞再次搬來看似不解風情的經濟學，展示另一種魅力。都說理論要聯系實際，要是約會，經濟學的理論能不能真正幫上忙？斯坦福大學的一位經濟學家Paul Oyer會回答：當然能，而且還是時髦的網上交友、線下約會哦。 在近作“網戀讓我知道要掌握的經濟學知識都有哪些”（Everything I Ever Needed to Know About Economics I Learned from Online Dating）中，Oyer介紹了他認為網戀也適用的經濟學理論。在此，華爾街見聞根據Quartz的摘錄內容在此與大家分享一些經濟學家的心得： 1、市場厚度：說白了，海選成功幾率高，所以才有人想往人多的城里跑。 美國國家經濟研究局（NBER）2004年的一項研究發現，無論是買方更多還是賣方更多，成交的幾率都沒有兩者比例穩定的時候大，人數相當的時候成交幾率高得多。 如果可選對象更多，用人機構或是求職者都更有可能得到滿意的招聘或求職結果。 在用人方眼中，即使是一比一的比例，同一家公司的應聘者也不會全都很適合應聘的崗位。 如果擴大招聘範圍，應聘人數增加，就能找到更多的適合人選。 約會也是同樣的道理：要找個理想對象就必須盡可能擴大挑選的範圍。 大多數時候我們的運氣不會那麽好，不大可能一約一個準，一下子就撞上意中人。 古人要是見到在水一方的“伊人”，可能還先要輾轉反側、寤寐思服“糾結”下。我們現代人肯定先拔腿往“伊人”方向靠攏，往心儀對象居住的那個城市或者那附近地區去。 當然，要是為了尋覓佳人周遊世界未免太幼稚。Oyer提出一個更簡單的做法：挑選一個你覺得找得到最多約會對象的地方。 2、逆向選擇：用白話解釋，免費的反而可能是最好的。 這話可以理解為，買家反倒比賣家掌握的消息多。在保險業，逆向選擇意味著吸煙的人會得到更多的保險賠償，他們更有可能選擇買保險，所有人都要交更多的保費。 不吸煙的人就不大可能買這樣的保險。 從約會的角度看，有些人出於某種原因覺得自己遇不到知心愛人，這樣的人倒更有可能成為一些交友網站的付費會員。 但如果會員最後碰到的大多是沒有吸引力的約會對象，那樣的交友網站就會嚇跑一些優秀的單身男女。 既然網上交友沒有強制性，可能最好的方法就是不斷嘗試，在不收費的廣大網絡世界尋找知心人，那里也許是適合人選最多的地方。 Oyer還建議，在決定向可能成為愛人的對象透露多少信息的時候，不妨也考慮逆向選擇。 這意味著，我們應該知道約會應該有所保留，信息不會全都公開，你的約會對象對你也會有所隱瞞。 而且表現自己的時候也要註意。 在你未來的伴侶眼中，你的某些癖好是挺可愛的，可要是一些不了解你的人見了，倒未必有好印象。 3、信號傳遞：用商品做比，就是知道商品有多少價值，而且很快證明物有所值。 如果你跟人發簡訊約某人，通常說明你希望結識對方，可對方根本不了解你是不是真心實意。 這時候，你空有一身本領也沒用，必須把這些本事都讓人信服地展示出來。 要是求職呢，就要向應聘公司展示自己的教育背景、學歷、工作經歷等等，證明自己是勝任招聘崗位的最佳人選，讓老板覺得應該開那個薪水請你。 所以，如果是第一次和網上的約會對象見面，當然要盡量留下最好的第一印象。 這樣就沒問題了？此言差矣。 數學家Chris McKinlay用數據挖掘和分析縮小網上約會對象的範圍，但他還是難以找到摯愛，直到他給自己定了規矩才柳暗花明。 他定的規矩有：不飲酒、不看音樂會和電影，因為這幾項活動都會讓約會對象分心。另外，如果見面後談話陷入僵局，不要再勉強繼續。 4、搜尋理論：這說來簡單，四個字：別等太久。 如果你周圍有不少單身對象是自己的理想型，就很難決定選哪個人發展一段戀情。 Oyer在書中警告，不要太挑剔。他寫道： 到了某個時候，別不安分了，愛你身邊的人。 所以，我們可以歸納為，搜尋的時候要花時間，了解自己可以得到哪些選擇，而一旦你覺得自己有點忘乎所以了，要盡量現實點。 遇上一個適合的對象，別因為指望以後還會碰上更好的人選就錯過一段姻緣。

回鄉樓市見聞：還原一個真實的房地產 圈兒

http://xueqiu.com/2310812643/27776566
編者按：

過去十年，房地產一直位於輿論的漩渦中心，因為它與我們每一個人的利益休戚相關。2013年農曆歲末，@西峰 在雪球、百度百家、新浪微博等網絡媒體上發起了一個「回鄉樓市見聞調查」的活動，引起了廣泛的回應，討論跟帖達上千條，收到的樓市見聞大概包括了中國近百個城市，地域從南到北、從沿海到內陸、從城市到鄉村都有了覆蓋。之後西峰將網友提供的具代表性的見聞整理彙集成《回鄉樓市見聞 36 篇合集》共享發出，一週時間在一些媒體的瀏覽人數就超過了幾十萬。

不同區域巨大差異背後有什麼共性？民間草根調研戳穿了哪些陰謀論？一起瞭解真實的房地產市場——

@西峰 ：我為什麼發起樓市回鄉見聞調查？

因為工作和興趣的原因，我關注樓市已經十來年了，而這期間幾乎是房地產爭議最大的十幾年。從中央到地方，從媒體社論到草根雜談，大家對樓市的看法差異極大。在一個秉承多元價值觀的社會中，這些差異原本正常。交易的雙方常常持相反的判斷，這些差異促成了交易，也同時提高了雙方的福利。

不過在當時的語境下，這些不同卻引發了各界的不安。以動機而非事實作為主要判斷依據的陰謀論也一度成為輿論主角。這就使得多空雙方的討論陷入晦暗，而良性討論亟需的數據和全面觀察，往往成為討論中短缺的部分。

好在我們已經身處互聯網時代了。主流媒體沒報導到的，有沒有可能通過自媒體的徵集方式來解決呢？於是在農曆新年前幾天，我通過網絡發起了一個各地樓市見聞的調查。

原因之一是我覺得目前的政策、報導和觀察偏重特大城市太多。統計局70個大中城市樓市的監測，也僅僅只覆蓋中國600多個城市中的一成比例。由於各地經濟發展情況參差不一，樓市價格和漲跌情況也多不同，少數幾個中心城市的狀況遠不能代表其他地方樓市的面貌。佔數量九成的城市和鄉村也需要有樓市的研究和記錄。

原因之二是時逢農曆歲末，正好是大家回家過年的時候。我想是不是可以通過追尋梁思成、趙元任當年田野調查的思路，也在樓市發起一次實地考察。從民間草根的角度來徵集各地樓市見聞，以彌補相關報導、資料乃至研究方面的不足。


                                                  回鄉見聞調查戳穿了哪些傳言？
                                                                                            作者：@西峰

正如我們之前提到的，中國的樓市首先是區域性市場，地區之間的發展差異、貧富差異、城鄉差異以及對人和資本的吸引能力存在巨大差別。不過即便如此，從收到的稿件和討論中，我們仍然可以找到一些共性。例如，我們沒有觀察到溫州人炒高當地樓市的見聞，也沒有收到外國人炒高樓市的見聞。這些曾經被大肆報導的傳言，不但因缺乏數據和邏輯而顯得荒謬，而這次調研的結果也再次否定了的這些看法。

我們先談談這次調研中觀察到的共識。

1、樓市只漲不跌麼？

過去的很多觀察都是以北上廣深等特大城市為樣本，在歷盡過去宏觀調控的十年的空調後，許多人得出結論，中國的樓市長期來看只漲不跌。至少在未來的20年內如此。以大砲著稱看漲房市的任志強更是直斷，城市化進程結束之前，樓市不可跌。

真的不可能麼？其實未必。從見聞回饋的情況來看，確實大部分大城市和特大城市在歷經2010年末開始的大幅調整後，最近2年來仍然延續樓市上漲的態勢。但是許多內陸和中小地區的樓市，其實房價早有壓力，至今仍未恢復。考慮到中國地區差異巨大，城鄉有別明顯，籠統的談樓市漲跌仍然很可能是一個不算精確的話題。

2、人口流入導致樓市上漲

人口流入導致樓市上漲原本是我多年來的一個觀察。原本主要是在華東地區和幾個特大城市得到了驗證，這次借回鄉樓市調查，也得以在其他地區得以進一步驗證。

我們看到，人口流入的地區主要有幾個特點：一是主要集中在東部沿海地區。二是人口向省會和特大城市集中。聯繫到中央提出的控制大城市人口，促進人口向三四線城市流動。這個措施其實是和目前的人口流動方向截然相反。中央這一政策的出台，能否就此改變人的流向，也是值得關注的事件。

除此以外，一些三四線城市，如果有人口大幅流入，其房價漲幅也甚為可觀。其中心城區的樓價，也會處於周邊地區的高點。

但反過來，人口外流的城市樓市未必不興旺。但是購房者多，居住者少。樓價低的地區反而空置嚴重。這是和以往許多報告不太一樣的地方。考慮到這些地區平時關注度較低，其樓市如此的現狀，更加應該引起大家注意。

3、省會和中心城市樓價較高

這次觀察驗證了這個觀點。

大城市一般居於規模上的優勢。大量人口積聚也使得公共設施、就業機會、分工和合作更具效率。不過國外大城市的發展一般是源於市場自然原則的結果。而在中國，城市的發展還會受到城市的行政級別影響，這個算是影響房價的特色部分了。

中國是一個強勢政府，政府手中擁有巨大的行政資源。因此行政級別較高的上位城市，往往借此獲得比周邊地區更好的發展優勢。

容易觀察到，幾乎所有的省會城市都是本省樓市價格之冠。作為一個省會，這些城市天然佔據了本省最好的教育資源、醫療資源。同時憑藉行政的力量和財稅安排，進一步增加其在工業、商業、交通方面的優勢。因為，這些省會城市可以輕易的吸引到本省最精英人士。而持續的人口流入，也帶動房價的上漲。

而北上廣深這四個超級城市，其吸引了更區域性的，遠遠超越本省的覆蓋面。北京作為首都，集全國的行政中心、經濟中心、教育中心和交通中心為一體，吸引大量「三北」（東北、華北和西北）地區的居民流入；上海輻射華東，廣深主要吸引華南。因此這些城市房價領先全國也就不奇怪了。


                                           拋開偏見，什麼驅動了樓價的增長？
                                                                                         作者：@西峰


所有的房地產市場都是區域市場。

以整體看待中國房地產市場的方式，其實模糊了各地的差異，而能給出有實際意義的判斷是非常有限的。因此，要理解中國的房地產市場，在區域上就要區分。既要意識到整體房價的宏觀因素，也要注意到影響噹地房價更加重要的區域條件。在時間上則要分清影響房價的長期因素和短期擾動。

在這篇文章中，我主要談推動房價的長期因素。其中最主要的大致包括：經濟增長、利率、土地供應、人口流動以及城市格局。其中經濟增長和利率可以算是影響房價的宏觀因素。地方土地供應、人口流動以及城市格局是影響房價的區域條件。

先談宏觀因素。

1、經濟增長帶來房價上漲動力

中國房價的普遍性上漲大概開始於1999年。有些城市開始的早一些，有些城市開始的晚一些。房價上漲的主要動力一是經濟持續增長帶來的收入和財富增加，二是住房市場的形成給了土地和住房資源流動的可能。

其後，中國每年都保持GDP8%以上的實際增長，而含通脹在內的GDP復合名義增長率，大約在14%左右。到2013年底，中國GDP增至 56.9萬億元，比1999年的8.97萬億，足足增長6.3倍，而同期居民收入增長也有4倍多。因此在經濟高速發展的背景下，房價上漲有了最基本的驅動力。

2、低利率帶來的置業興旺

中國是實施利率雙軌制的國家。居民和企業存款利息不高，但是貸款很難。大量廉價的貸款主要是向國企傾斜。而其他中小企業和個人很難獲得國有銀行提供的貸款。從這幾年溫州民間貸款的利息來看，民間私下黑市的借款利息要比官方的報價高出近2倍。

唯一的例外就是房貸。這幾乎是個人唯一可以輕鬆獲得的大額低息貸款。從過去10年房貸的基準利息來看，多數年份只在6%上下，只有一年多時間突破7%。不少購房者還曾申請到7折和8.5折的貸款，而公積金貸款也會進一步降低購房者的利息負擔。因此，在按揭低息的政策下，購房者貸款的熱情被大大鼓勵了。如果考慮到過去10年多數年份有著不小的通貨膨脹率，購房者實際享受的是近乎零的利息,而相應引發的購房熱情也就可以理解了。

經濟增長和利率雖然各地略有差異，但是整體上來看還是全局性的，具體到各地的樓市情況，則並不能簡單適用。容易發現，許多GDP多年高增長的地方房價其實不算太高。而房價絕對值最高北京、上海，已經連續多年GDP增長排名墊底。

因此，接下來應該說說影響房價的區域因素了。

3、土地供應的影響

許多人會認為在中國土地的供應者只有政府，因此政府模仿香港而實施的飢餓供地，是房價上漲的主要動力。這話對，也不對。實際上，要區分著看。

中國實行城市土地國有，因此城市土地供應者只有政府，這沒錯。但地方政府賣地，多數看的是眼前，看的是總額。早在2003年土地招牌掛之前，各地土地出讓其實非常無序，甚至不少區縣都有權出讓土地。各地競爭的結果就是土地供應氾濫，地價幾乎一文不名。典型的就是珠三角以及散佈各地各種名目的園區。

飢餓供地學起來不難，但真的要實施，有幾個條件：

1、當地長官需有點長遠眼光（許多地方市長任期只有兩三年，要求他們有長遠意識不賣地不出政績不容易）；

2、歷史負擔小，過去沒有大量出讓土地留存至今影響噹下的土地市場（這個主要看前任留下的政治遺產）

3、有財力進行土地儲備（雖然可以依靠銀行，但是持續這個工作對很多城市也有難度）

4、人口要流入（一、二線城市可以滿足，其他多數都出局）

所以目前來看，多數地方政府很難在地價和土地出讓金總額之間保持平衡。越是發展滯後的地方，土地出讓往往越是寬裕。要讓土地供應持續保持在短缺的狀態，能做到的城市並不多。

但是如果做到了，房價上漲就在供應方面有了較為堅實的可能性。

4、人口流入

人口流入是影響樓市需求方面的重要因素。

一個人去到一個城市居住和生活，很大程度上代表著他對那個地方的偏好。一個人口持續流入的城市是興旺的象徵，反之人口持續流出的城市，則容易缺乏就業機會和商業市場，未來發展堪憂。

過去幾年，許多媒體喜歡報導逃離「北上廣」（北京、上海和廣州）的消息。認為高昂的樓價、擁擠的交通和巨大的工作和生活壓力，已經促使大量人口離開這些中心城市。這些報導未必虛假，但是可能只是真相的一面。對這些千萬人口的城市來說，找到一些離開的例子不會太難。但同時也要看到同期有更多的人湧入這些城市。只看到下車人數而忽略上車人數顯然是片面的。

5、城市格局

影響城市格局的因素包括交通、基建、產業、地理、城市規劃、氣候特點等等，這些因素對於城市發展和房價的影響許多著作都有提及。因此我暫不做贅述。我這裡特別要提的是兩點，即城市的行政級別和產業結構對於房價的影響。

5.1城市的行政級別

城市級別算是最有中國特色的影響房價的因素了。

大城市一般擁有規模上的優勢。大量人口積聚也使得公共設施、就業機會、分工和合作更具效率。不過大城市的形成一般是源於市場選擇的結果。而在中國，城市的發展還會強烈受到城市行政級別影響，這個算是影響房價的特色部分了。

5.2城市的產業結構

城市的產業結構是另一個容易被忽視的因素。

所謂城市的產業結構就是一個城市第一、第二、第三產業發展情況。我們通過觀察三個產業增加值佔GDP的比重情況來瞭解城市的產業結構。

第一產業主要是農業，第二產業主要是工業和建築業，第三產業則是包括金融業在內的服務業。對於中國來說，第一產業早就不是主體了，大部分城市的GDP以第二和第三產業為主。

但其中還有區別。簡單的說，在其他因素相仿的情況下，第三產業比重高的城市房價容易提升。以華東為例，上海周邊如無錫、蘇州、南京、杭州等城市，其人均GDP都接近或大幅超過了上海，但其房價大致只有上海的一半。究其原因，這些城市產業結構還是以工業為主，服務業相對較低。

作為世界工廠，中國的工業創造的增加值是相當高的。但是工業通常是資本密集型產業，工人被替代性強，工人工資增長容易受限。因此工業發達的城市容易有高產值、高稅收和高GDP，但是因為其居民收入增長相對較緩，房價增長有限。例如前面提到的蘇州、無錫，其人均GDP均高出上海兩成多，但其房價多年增長緩慢，其絕對值亦不及上海的一半。相應的，其商業和辦公市場，亦大大滯後於上海。

作為對比，上海的第三產業已經遠遠超過第二產業的比重。作為第三產業的服務業，更為依賴人的作用。而出於對人才的倚重，城市和企業在吸引人才流入和待遇方面都有更高的要求，這同時提高了城市居民對房產的需求和負擔能力。而作為省會的南京和杭州，其人均GDP雖不及蘇州和無錫，但其第三產業比重也較高，其房價高於蘇錫也就不奇怪了。

【見聞專訪】揭秘“華爾街之狼”的傳奇人生

來源: http://wallstreetcn.com/node/98497

在他25歲左右時年收入就超過5000萬美元； 有1000多位受過他銷售技巧培訓的股票經紀人為他工作； 籌集15億風投資金白手創建多家公司； 曾控股其中30多家公司； 曾擔當50多家上市公司顧問； 電影《華爾街之狼》的熱映把真正的“華爾街之狼”——喬丹·貝爾福特（Jordan Belfort）重新帶入人們的視野。付出沈痛代價並從錯誤中吸取教訓後，他從戲劇般的人生起伏中崛起，成為非凡的商業成功者。現實版“華爾街之狼”、環球傳奇行銷大師將於7月22日首次空降上海。華爾街見聞作為本次活動的媒體合作夥伴，對貝爾福特進行了獨家專訪。 華爾街見聞：電影《華爾街之狼》熱映，許多人通過萊昂納多·迪卡普里奧的表演看到你的生活經歷。你現在也有了許多中國粉絲。老實說，你第一次看到這部電影時感覺如何？這部電影你一共看了多少次？ 喬丹·貝爾福特：當我第一次去看這部電影時，我受到了很大觸動。電影很棒，我非常喜歡。但是里面提到的有些事，我可從來都沒做過。比如說，我們不會去買那些毫無前景、一塌糊塗的公司股票，那不是我們的作風。我做得更多的是風險投資，買入的公司大多是具有發展前景的公司，這些公司有的表現出色，有的因為虛報誤報而表現不佳。只有這一點讓我覺得有些心煩。里昂那多表演很出色，他把握住了券商和訓練的本質。我特別喜歡他的表演。我看過這部電影的預告片，又跟著妻子和孩子去看了正片。這部電影我一共看了五次，每次我都很喜歡。 華爾街見聞：你曾說這部電影應該被當作一個警示故事來看，那你最希望人們在看過這部電影後得到什麽樣的警示呢？ 喬丹·貝爾福特：我覺得最關鍵的一點是，人們應該記住，在這部電影中，你看到的並不是一個完整的我。你在電影里看到，最終我鋃鐺入獄，失去了一切。但我最終悔過自新並東山再起的事實，顯示了一個人可以將自己從失敗和錯誤中解救出來，而且變得更為強大。很重要的一點是，人們必須意識到，電影中那些看起來很好玩的銷售培訓、積極和幹勁、企業家精神，這些都是可以學習借鑒的。但是，千萬不要像我一樣越過自己的道德底線，那是毀掉了我的生活的罪魁禍首。你可以笑我做過的這些事，但不要重走我的老路。如果我之前不曾偏離航向，我現在可能已經坐擁數十億美金了，而不是像現在這樣從頭再來，即使我和過去同樣出色也於事無補。不要重蹈我的覆轍。 華爾街見聞：你會不會擔心這部電影會讓人們對你的記憶停留在原來的那個喬丹·貝爾福特，而非現在這個改頭換面的你？ 喬丹·貝爾福特：是的，所有人在生活旅途中都會犯錯。我想，無論是教人做交易、成為企業家還是激勵他人中，我們每個人都天賦各異。而且，我覺得我應該接受那時的失敗，並從中吸取教訓。如果他們能在銀幕上展示我現在的生活，包括我如何周遊世界去幫助別人變得富裕，那自然最好。但這樣的電影就不會那麽激動人心。如果是我，我可不會拍這樣一部電影。電影中的人物只會做正確的事，這種電影太無聊，充滿說教。某種程度上，人們會想看一些更為戲劇化的故事。他們會希望我的新生活多在電影里展現一些，因為那可能也很有趣。或許可以拍一部前傳或續集，畢竟電影還是遺漏了不少東西。 在某種程度上，我的新生活也很有趣，不過，我現在的生活里沒有毒品交易這一項，我所做的每一件事都完全符合道德標準。但我猜這沒有電影里我把遊艇沈沒的故事好看。 華爾街見聞：你曾擁有了一切，卻又失去了一切。你會如何總結自己在華爾街的這段生活？ 喬丹·貝爾福特：我認為我在華爾街的那段生活是我一生中最好也是最壞的時光。說是最好的時光是因為，在這段時間中我白手起家，建立起自己的商業帝國，變得富有。說是最壞的時光，則是因為我偏離了航道，迷失了自我，將自己得來的一切盡數失去，最後還進了監獄。這是最好的時光，又是最壞的時光，展現的是人性中最好的一面，以及最壞的一面。 華爾街見聞：如果你有機會能從頭再來，你會改變自己的人生軌跡嗎？還是走上舊路？ 喬丹·貝爾福特：我肯定會走一條不同的路，這是毫無疑問的。我再也不會做對我客戶造成損失的事了。但是，還是那句話，沒人能倒轉時間，從頭再來。我們該做的只是吸取教訓，並通過這樣的方式將自己變得更為強大。這便是我已經在做的事。 華爾街見聞：你因為證券欺詐和洗錢在鐵窗中度過了兩年，是什麽激發你想要寫這樣一部自傳呢？ 喬丹·貝爾福特：我寫出這樣一本書，是受到了獄友的鼓勵。我們對彼此講述了自己的故事，他聽了我的經歷，說這經歷很有意思。他給了我寫這本書的想法，而我接下來要做的只是把自己的故事記錄下來。 華爾街見聞：你在獄中遇到的最有意思的事情是什麽？ 喬丹·貝爾福特：我覺得最有意思的是，我以犯人身份去坐飛機。事實上，我需要坐飛機橫跨整個國家，到亞特蘭大的法庭去受審，最後像電影里那樣被判有罪。判決之後，我被關押起來，戴著手銬跟在其他人身後。真的是太瘋狂了。我記得那天很熱，至少有100華氏度。牢獄里有八個人，整個屋子一股汗味。我不知道自己是在那里呆了一天還是一個月。那是我這輩子遇到的最瘋狂的事。 更多專訪內容請見：專訪“華爾街之狼”：賺錢最重要的技能就是說服他人 （實習生 鄭冰玉 對本文亦有貢獻）   【“華爾街之狼”7月空降上海】 時間：2014年7月22日 14:00-18:00 地點：上海國際會議中心 課程類型： 白金席位 贈送 1.與《華爾街之狼》原作者、環球傳奇行銷大師喬丹·貝爾福特單獨合影一張； 2.課程結束之後與喬丹·貝爾福特晚餐 3.喬丹·貝爾福特親筆簽名書一本 4、瑪朵SPA全家福禮盒 VIP 席位 贈送： 1、喬丹·貝爾福特親筆簽名書一本 2、瑪朵SPA親情分享禮盒 白銀席位 【預約電話400-6960-528】

見聞視覺：全球各地“果粉”瘋狂排隊等iPhone 6的“眾生相”

來源: http://wallstreetcn.com/node/208402

iPhone 6明天就要開售了！現在才想到排隊？那你還是歇著吧，因為全球各地的忠實“果粉”們都守在蘋果商店門口排隊好幾天了，很多隊伍已經長達好幾百人。什麽美聯儲議息，阿里巴巴上市，蘇格蘭公投，“果粉”們心里只惦記著：“再過一個晚上，第一批iPhone 6和6 Plus就會被一搶而空！”

從德國到英國，從日本到澳大利亞，從新加坡到香港，讓我們去全球各地看看這些蘋果商店門口的獨特“風景線”。

德國

德國柏林的蘋果商店門口已經有數百人排隊了。

“果粉”們情緒亢奮，像慶祝節日那樣喝彩。

怕曬的小夥伴們撐著傘也要排隊。

還有人索性搬了個床墊來睡在蘋果商店門口。

 

英國

倫敦的蘋果商店也開始排隊了（英國人最擅長排隊了-，-）

倫敦一些“果粉”都搭著帳篷在蘋果商店門口“露營”了。

倫敦攝政街（最繁華商業街之一）的蘋果商店門口隊伍

這哥們真有商業頭腦，在賣自己排隊“位子”，不過他承諾所得收入將捐給睡大街的流浪者。

 

日本

日本東京的蘋果商店門口，據說這倆哥們已經在這里坐了一星期了……

東京“果粉”

日本愛知縣首府名古屋的隊伍也不短啊。

 

澳大利亞

排隊餓了又不能走開怎麽辦？叫外賣！澳大利亞悉尼的“果粉”叫了披薩外賣直接送到蘋果商店門口。

排隊也不閑著，悉尼蘋果商店門口的一位“果粉”看上去很忙。

澳大利亞第四大城市珀斯（Perth）的蘋果商店門口的隊伍已經有六七十人了。

 

新加坡

新加坡的蘋果商店門口隊伍已經超過一百人了。

 

中國香港

香港蘋果商店門口的隊伍也排了好幾天了。

（圖片來源：Business Insider）

9月22日見聞APP早餐精選

來源: http://wallstreetcn.com/node/208486

下文陰影部分為莫尼塔公司提供的分析意見。

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亞洲

央行：三季度37.4%企業家認為宏觀經濟“偏冷”。

中國歷史最長的一個調研數據顯示三季度經濟下滑程度略好於8月的數據劇烈下滑，人行三季度5000家企業調查顯示國內訂單出口訂單大致穩定，但國內訂單指數大幅低於二季度，企業總體經營情況指數差於2008年金融危機時期，與莫尼塔微觀調研反饋的信息大致吻合。如果要穩定四季度的經濟增長，最短平快的辦法還是政府推動一批基礎設施項目建設。

周小川樓繼偉G20表態：中國不會做較大政策調整。

在上周央行連續出手特別是降低正回購利率後，市場的政策預期開始出現反複，對於穩定市場情緒有一定積極意義。但在當前的政策框架下，由強刺激帶動基本面反轉的概率幾乎沒有，央行行長周小川和財長樓繼偉的表態再次確認了這一點。9月的高頻指標出現小幅改善跡象，但更多反映的是基數和天氣因素的影響。本周二將公布匯豐PMI初值，能否維持在50的榮枯線以上值得關註。PMI初值和打新資金沖擊是影響市場的重要變量。

李克強稱壓低利率最好方法是讓跨境資金有效流入，加快降低融資成本。

邯鄲樓盤崩盤危機隱現：多個樓盤停售，不斷湧出爛尾樓，多個項目停工，開發商不知去向。

建行董事長王洪章已確認央行向五大行投放5000億元的常備借貸便利（SLF）。

把自然資源規劃起來！“資源國資委”呼之欲出。

日本欲繼續加稅，財政貨幣政策將護航。

印尼財長：亞洲將成為美國加息的犧牲品。

 

美國

美聯儲(Fed)最新數據顯示，二季度美國家庭負債同比增長3.6%，為2008年一季度以來最快。

根據美聯儲報告，美國家庭凈值二季度增長1.39萬億，與可支配個人收入的比值升至628%，為危機後最高水平。家庭資產的上升主要體現在股票以及房地產的增值，負債的上升速度雖然不及資產，但加杠桿在進行中。二季度家庭負債同比增長3.6%，為危機後最快。 其中，消費品信貸強勁增長8.1%是驅動家庭負債上升的核心因素。美國就業市場的進一步改善，可支配收入上升以及美國家庭逐漸加杠桿意味著美國個人消費支出四季度將是繼續溫和上漲的。

美國對俄石油制裁第一步：美孚暫停北冰洋油田作業，該油井儲量達數十億桶。

作為美國對俄羅斯石油業制裁的第一步，全球石油巨頭埃克森美孚公司(Exxon Mobil)暫停開采位於俄羅斯境內北冰洋地區的一處儲量達數十億桶的近海油井，這對於俄羅斯經濟和埃克森美孚公司公司來說都是一種打擊，但是該事件顯示的信號是美國有意對俄羅斯石油展開制裁，並且這樣的動作後面可能還會出現，力度可能更大，雖然這樣的制裁還不至於傷及俄羅斯的經濟穩定，但無疑對俄羅斯的能源開發以及出口產生極大的影響。

阿里巴巴開盤價92.7美元；收盤價93.89美元，較IPO定價大漲38.1%。

CFTC報告顯示截至9月16日當周大型投機者黃金期貨凈多頭持倉創14周新低。

 

歐洲

蘇格蘭獨立公投宣告失敗：44.7%贊成獨立，55.3%反對。

蘇格蘭獨立公投的失敗使英國經濟短期下行的壓力緩解，但是從最終的結果來看，英國政府將會讓渡一部分權力和利益給蘇格蘭，同樣傳聞中北愛爾蘭和威爾士也在醞釀同樣的行動，要求獲得和蘇格蘭同樣的待遇。總體而言，短期內英國經濟還將受政治波動的影響，最直接的影響將是對英鎊造成長期壓制。

烏克蘭政府與親俄勢力在明斯克談判中於深夜達成和平協議。

時隔十五年，法國再此對伊拉克實施轟炸，摧毀了恐怖組織IS的一個後勤倉庫。

ECB執委：歐元貶值明顯，或無需進一步刺激措施。

 

其它：

G20誓言刺激全球增長，呼籲歐洲采取更多行動。

 

全球金融市場回顧：

標普500指數跌0.05%；納斯達克綜合指數跌0.30%；道瓊斯工業平均指數漲0.08%。

德國DAX指數漲0.01%；英國富時100指數漲0.27%；法國CAC40指數跌0.08%。

美國10年期國債收益率下跌4個基點，收於2.59%。

12月份交割的紐約黃金期貨價格下跌0.8%，收於1215.3美元/盎司。

10月份交割的WTI輕質原油期貨價格報收於每桶92.41美元，下跌0.7%。

人民幣兌美元收報6.1405，幾乎持平，上日收報6.1406。

上周五美股沖高回落，標普道指一度再創歷史新高，但隨後出現回落，最終標普納指收跌、道指上漲。阿里巴巴正式登陸紐交所，開盤價較IPO定價大漲36.3%，成為史上募資規模最大IPO。聯儲加息預期繼續帶動美元走強，盡管蘇格蘭未獨立，英鎊創兩周新高，但歐元大跌0.6%，日元更創6年新低。大宗商品也受此拖累，黃金下跌0.8%，白銀暴跌3.8%，WTI油價下跌0.7%。我們認為近期美元仍將維持強勢格局，將對其他貨幣匯率和大宗商品帶來較大下行壓力。

周五兩市大盤繼續小幅反彈， 截至收盤，上證指數報2329點，漲0.58%；深成指報8047點，漲0.53%。創業板報1499點，漲0.56%。全天兩市成交3061億元，量能與周四基本持平。盤面上，國防軍工、餐飲旅遊、農林牧漁等板塊漲幅居前，交通運輸、有色金屬、銀行等板塊跌幅居前。

上周滬深兩市大盤先抑後揚，周二滬指創出本輪反彈的新高之後掉頭快速下跌。後半周股指雖然出現連續反彈，但幅度較弱。本周A股將迎來9月份以及“十一”小長假前的收官之戰，由於新股發行及月末因素，股指整理的機會應該相對偏大。

 

全球經濟和金融資產追蹤：

 

Daily Scope：“去地產化”穩增長背景下，地產投資相關商品將長期處於弱勢

上周金融市場值得關註的有兩個方面：一、美聯儲FOMC會議略偏鷹派的表述並未引發市場過激反應；二、傳言央行對五大行5000億SLF投放，政府穩增長目的較為明確，短期內我們認為會優先推動不需要實體數據去驗證的投資標的。

上周四FOMC會議美聯儲略偏鷹派，我們認為加息時點是在4月還是6月重要性在不斷下降，重要的是美聯儲終結寬松政策之後美元升值以及利率上升帶來的全球流動性的變化。總體而言，之前套息套匯資金流出部分新興市場國家不可避免，但是上世紀90年代中期美聯儲加息帶來的新興市場的金融危機不一定會發生，全球經濟一體化以及08年金融危機以來全球經濟的risk on/off 的同向波動都意味著美國經濟的改善將有利於其他國家經濟的回暖，所以對於強美元以及高利率的影響，我們認為對黃金以及原油價格的壓制要明顯強於新興市場經濟相關的工業金屬以及軟大宗商品。

上周二傳言央行對五大行進行了5000億的SLF投放，此舉最終的目的可能是為了消除年初以來商業銀行對實體企業貨幣投放的不順暢，即商業銀行風險偏好較低導致資金密集型行業獲得信貸受阻，7、8月份新增社融以及貸款都得到了很好的體現。從對商品市場的影響來看，政府穩增長的決心不容置疑，所以極差的經濟數據勢必會引發政府出手，但是最終貨幣的投放也並不會完全投放到資金密集型的行業當中，因為當前政府“去地產化”的穩增長意圖較為明顯，所以最終我們可能看到的一種情況：經濟在貨幣支撐下企穩，非地產行業投資回升，而經濟增長的速度在逐步下滑，主要的原因是地產相關行業對經濟的支撐同樣在下滑，這可能是政府在強調經濟結構調整背景下，能夠容忍經濟增速出現小幅下滑的重要原因。所以與地產投資相關的商品可能會在未來政府不斷穩增長而進行刺激政策的環境下，依然處於弱勢。

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