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敦沛期貨劉艷玲 教物業收租要訣

1 : GS(14)@2011-01-02 14:15:08

2010-12-25
敦沛期貨劉艷玲 教物業收租要訣   

政府出狠招壓樓市炒風，短炒物業未必再「有肉食」，不少投資者選擇將單位轉至出租。涉足樓市近20年的敦沛期貨董事總經理劉艷玲，歷盡本港樓市大起大跌，曾於高峰期持有12個物業，卻在1997年亞洲金融風暴後，因投資物業而大蝕2,000萬元。

擁有多年出租物業經驗的她，過去曾遇過不少麻煩租客，高呼出租物業是件「麻煩事」，她提醒有意購買物業作長綫收租用的投資者，當計入差餉和管理費等支出後，租金回報未必如想像中吸引，同時更教曉大家出租物業的一招半式。

對投資期貨有認識的讀者，相信對敦沛期貨董事總經理劉艷玲不會感到陌生，早於1987年已投入金融期貨行業的她，經常亮相於電視財經節目，分享對期貨投資的看法，此外，她也是位期貨、期權課程導師，向投資者教授有關知識，絕對是期貨界的專家。

98金融風暴輸2000萬

不說不知，這名期貨專家原來早在1990年已投資物業，對本港樓市素有研究，她持有的物業曾遍布港島及新界，1998年最高峰期時更持有12個物業，包括位於跑馬地、中半山等逾數千呎豪宅單位，由於當時的按揭利率高達10多厘，她每月供樓款項達40萬、50萬元。殊不知來了一場亞洲金融風暴，她惟有將手上物業相繼沽售，因而輸了約2,000萬元。

回想起以往的「慘痛」經歷，劉艷玲坦言當年的行為十分「Crazy（瘋狂）」，卻令她獲益良多；由於過去遇過不同租客，也令她「帶眼識人」，學懂怎樣選出好租客，她的故事對不少有意作「包租公」的投資者來說，是個值得借鑑的經驗。

時間回到1987年，當時香港經濟剛快速起飛，劉艷玲毅然由一個中學教師轉投金融業，開展期貨事業，並取得成果。及至1990年，劉艷玲已開始投資樓市，她買入的第一個單位，就是價值120萬元的元朗錦繡花園單位，「我決定買入單位的原因，是當時樓市起飛，買樓賺錢的機會很大，而且單位可望到為米埔景觀，加上當時銀行可承造八成按揭，只需要20餘萬就可成功『上車』，對我來說十分吸引。」持貨不足兩年後，劉艷玲以368萬元賣出上述單位，帳面大賺248萬元後，隨即以230萬元，購入屋苑另一個單位。

投資錦繡花園的同時，劉艷玲也開始投資港島區物業，她以175萬元購入太古城700平方呎的單位自住，單位升值後沽出，帳面賺近80萬元。同一時間，她向豪宅「進發」，分別以500萬元及2,065萬元購入大坑道嘉景台及舊山頂道地利根德閣豪宅。

一口氣道出了投資物業的戰績，劉艷玲輕嘆了一下，再緩緩地說：「其後在1998年，樓價開始掉頭時，我卻沒有提高警覺，忘記了『寧買當頭起、莫買當頭跌』的道理，一口氣以275萬元及400萬元買入兩個位於跑馬地的單位，同期也以1,250萬元買入干德道逾千呎的單位。」

「最高峰時，我持有的物業每月供款達40萬、50萬元，當時我只將一半單位租出，每月收取租金合計起來不足10萬元，回想起來也覺得自己好『渣』，明明在金融行業工作，但仍在跌市中買入那麼多物業，這行為是十分『Crazy』，也不是辦法，因此我在1999年底開始將單位相繼出售，帳面計算輸了約 2,000萬元。」

最令她損失慘重的，就是其中兩個錦繡花園的單位，「我用了近一年時間、斥資百多萬元將其中兩個錦繡花園單位打通為相連單位，若再加入兩個單位買入價，涉及成本近1,000萬元，及至2003年沙氏時樓市大跌，我僅以430萬元將兩個單位出售，那次真得很傷。」

現時港島區樓貴不值博

10年前傾盡全力投身樓市，劉艷玲近數年來已沒有再購入物業，除自住的錦繡花園單位外，目前只持有3個單位作收租用途，分別為兩個位於元朗，以及一個位於青山灣的單位，上述出租單位的買入價合共約1,500萬元，保守估計，目前市值已升至近2,000萬元。劉艷玲說，上述單位已完成供款，目前每月租金收入約5萬元，雖然單位近年大幅升值，但她也無意將單位出售，同時也沒有打算再購入物業。「現時我已沒有意慾購入物業，這由於港島區的樓價已累升很多，再跌的機會也不大，如灣仔區樓價在2年間升近100%，目前要購入灣仔區500平方呎的單位，需要近400萬元，值博率不高。」她一邊說着，一邊搖頭。

事業上，自從政府出招打壓樓市後，不少投資者選擇將單位由售轉租，同時在低息環境下，市民希望購入單位出租，以賺取租金回報，令本港租務市場活躍起來，有多年物業收租經驗的劉艷玲，不忘向大家分享她的看法。「或者不少市民認為買樓作長綫投資的回報十分吸引，假如你以300萬元購入一個灣仔區的單位，再以每月1.3萬元租出單位，按此計算租金回報率達4.3厘，高於銀行的存款息率等，因此不少業主物業轉至收租。」

「但值得留意的是，上述租金回報並沒有將管理費、差餉或維修費等計算入內。我曾有一個經驗，有位租客投訴物業附近的地盤影響其居住環境，要求我免去他兩個月租金，我們當然不肯，最後他搬走了。當他搬走後，我要用近10萬元單位翻新，要等待好幾個月才重新租出，這也要計入成本。」

有正職家庭租客較穩陣

另一方面，她表示要清楚租客的背景，最好有正當職業，「那些沒有正職，只說自己幫家人工作的租客我不會考慮，而租給有小朋友的家庭也較有保障，此外你要與租客溝通一下，了解他們的為人，找到租客後，我會要求地產代理先證明租客的身份，如他的職業、公司的規模等，這樣會較『穩陣』。」

劉艷玲對租客背景甚為關注，皆因她曾遇過一個麻煩租客。數年前一名穿名牌衣服的男子到她的地利根德閣單位參觀，期間說自己懂得音樂，更立即開了一張支票給她，令劉艷玲誤信這男子是值得相信的租客；怎知支票過了數天仍未能過數，那男子更突然將自己原來的家具全部搬到單位中。這時劉艷玲發現，原來這男子早前已在不同的豪宅「呃屋住」，最後要勞煩警察到來他才肯將雜物搬走。經過這次遭遇，劉艷玲在挑選租客時更小心。她補充，有意購入單位作出租用途的投資者，最好先了解屋苑的租務市場是否活躍，一般來說，較大型的屋苑較有保障。

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未來樓價大跌機會不大

政府出招壓樓市，劉艷玲坦言暫時無意購入物業，但認樓市未來大跌的機會不大，更預期部分屋苑仍有上升空間。「基於利息低、供應少這兩大因素，樓市沒有機會大跌。同時內地人愛來港買新樓，原因是內地人希望將錢帶到香港，將錢存在香港感覺相對安全。另外香港物業質素相對較內地好，因此內地人對香港樓市絕對是個支撑。」

元朗高水天水圍有潛力

「息口方面，現時香港息率那麼低，『有排加』也不會加至很高的息率。事實上，即使是加息，對供樓沒有太大的影響，假設你要供10至15年樓，加息頂多令你需要多供1、2期還款，並不會增加負擔，因此未來即使加息，對樓市影響也不會太大。」

劉艷玲表示，部分地區明年樓價仍有升值潛力，其中看好天水圍區屋苑，「現時天水圍及屯門舊區的交通網絡較從前已大有改善，加入很多交通配套，但樓價仍落後，你看，元朗YOHO MIDTOWN每呎價錢要6,000元至7,000元，其實天水圍與元朗只相距兩個西鐵站，因此YOHO MIDTOWN的價錢是不合理的，而天水圍物業則大有升值潛力。」

港島看好貝沙灣太古城

至於港島區的住宅，她則看好貝沙灣及太古城，「我相信未來移民至香港的內地人會持續增加，當中有不少是有能力買入港島區大價物業的內地人，有助港島區樓價上升，我相信貝沙灣及太古城明年樓價仍有10%至15%上升空間。」九龍區方面，她指較新型的屋苑如西九四小龍、九龍站、奧運站的物業較具升值潛力，價錢仍有上升水位，如大角咀凱帆軒呎價僅為7,000餘元，故預計這類物業也有10%至15%升幅。

「值得留意的，是未來細價樓供應會增加，包括『置安心』計劃提供的單位，政府也指定要將部分土地用作上車盤，因此面積介乎400平方呎至500平方呎的上車盤供應會增加，這類物業價錢不會大升，現時你要買入細價物業可賺錢的機會也降低。」

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劉艷玲Profile

現職：

˙敦沛期貨有限公司董事總經理，專責公司積極推動金融產品業務，推動銷售期貨商品之投資市場

˙於1987年加入期貨行業，擁有逾20年經驗

學歷：

˙持有美國洛普大學及澳洲國立南澳大學工商管理學雙碩士學位，現為華僑大學企業管理博士研究生

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2 : 龍生(798)@2011-01-04 02:03:46

LOSER! 自己炒濃左就離場唔玩
然後發表追落後理論
叫人買天水圍!
個處窮山惡水, 週邊大把地, 全港發展商個頭博命起
點升都未輪到佢啦

害死人呀, 物業投資買天水圍!!

住天水圍的朋友, 對不起...

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3 : GS(14)@2011-01-04 20:57:30

他以前那個玩法根本就有問題

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4 : 亞力士(1473)@2011-01-04 23:27:28

同炒股一樣 炒到三四線已到水尾

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5 : 龍生(798)@2011-01-05 01:41:39

咪係LOR
買左灣仔, 真個唔好彩, 買後大跌四成
只要守得住, 將來仍有機會番家鄉!
買天水圍? 傳到俾個孫都仲未到阿爺個買入價....

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6 : GS(14)@2011-01-05 21:18:12

4樓提及

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同炒股一樣 炒到三四線已到水尾

但是市場上需要大量的投資歪理

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從NBA造王者 領略投資要訣 林少陽

1 : GS(14)@2015-09-22 01:38:12

http://www.mpfinance.com/htm/fin ... lumnist/ed5_ed5.htm



【明報專訊】市沉悶，今天不談股市講波經。由細到大，我都不是一個手腳靈巧、身形健碩的男生，所有要求手腳協調靈活走位的運動，無一精通。讀書年代愛上打籃球，與就讀的教會中學資源貧乏惟獨不缺籃球場、並經常邀請外國教會球隊來我校打友誼賽，以及1980年代初開始風靡全球的NBA熱潮，有莫大關係。

帶起全球NBA熱潮的代表人物，肯定非兩位MJs莫屬─莊遜(Magic Johnson)及佐敦(Michael Jordan)。他們分別帶領的洛杉磯湖人及芝加哥公牛，分別於1980及1990年代稱霸NBA。

八十年代是屬於莊遜的年代。在1980至88年間，莊遜帶領湖人9年內五奪NBA冠軍寶座，只有球技幾乎與他一樣精湛的布特(Larry Bird)，才能帶領波士頓塞爾特人，偷去其中三屆冠軍。1984年出道、現在被球迷封為「波神」的佐敦，亦要等到莊遜1991年染上愛滋病淡出球壇，才能夠帶領公牛首奪當年的NBA冠軍寶座。

於是接下來的1990年代，可以說是佐敦黃金時代。在他的帶領下，公牛於1991至98年連奪六屆NBA盟主，94至95兩年公牛失落總冠軍，純粹因為無敵的佐敦，厭倦了沉悶的籃球比賽轉打棒球，天才中鋒奧拉祖雲(Hakeem Olajuwon)才異軍突起、有機可乘，帶領侯斯頓火箭兩度奪冠。

波神也要放低自我 發揮團隊力量

2000年代至今，可說是鄧肯(Tim Duncan)帶領的聖安東尼奧馬剌以及高比拜仁(Kobe Bryant)帶領的洛杉磯湖人分庭抗禮的年代，過去17屆兩隊各佔其中5屆NBA總冠車。直至最近幾年，才被後起之秀先後帶領克里夫蘭騎士及邁阿密熱火的詹士(LeBron James)。

一般球迷睇波，往往只將注意力集中於當紅的球星身上。正如本文說故事的形式，亦只集中於個別英雄人物的描述，卻忘記了其他輔助球員及教練團隊背後所發揮的角色。其實自1990年代初至今，在球星當道的NBA裏頭，真正的造王者其實是曾出掌公牛及湖人主教、合共為兩隊贏得11隻冠軍指環的積遜(Phil Jackson)教練，以及馬剌教練波波維奇(Gregg Popovich)之爭。

雖然近年籃球比賽愈來愈明星化，但是兩位教練用他們的成績向球迷證實，只有將所有球員團結一致融為一體，即使是板苐球員亦能隨時能融入賽事以最佳狀態備戰，那支球隊才能夠無堅不摧，奪冠而回。

寵辱不驚 客觀判斷投資形勢

對籃球運動、個人成功以至人事管理有興趣的讀者，我誠意推薦積遜教練近著《11隻冠軍指環：成功的靈魂》(Eleven Rings: The Soul of Success)給大家閱讀。他在書中會向讀者展示，即使是一批極度自信甚至嚴重自大的球星走在一起，他亦有方法讓這批難以駕馭的球員放低自我，無私地為一個更高的目標─贏得冠軍而共同努力，真正發揮3+2>5的力量，而其中一個得勝心得，是球員只有在忘記個人榮辱得失，所有球員完全發揮所長全情投入打好球賽的時候，球隊才能進入萬人莫敵的狀態。

投資成敗的關鍵，其實亦差不多：只有在忘記眼前得失的前提下，投資者才能夠進入寵辱不驚，只憑客觀判斷形勢並作出最明智的買賣(或不買賣)的決定。

[email protected]

以立投資董事總經理

[林少陽 細味．投資]

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黑客思維：一間公司的兩大成功要訣

1 : GS(14)@2016-02-15 02:18:54

一間公司成功與否，不只在乎領導的能力，真正成功的公司，即使老闆或管理層不在，也應該運作自如，並持續進步。根據論文Building Your Company’s Vision（著：James C. Collins及Jerry I. Porras），有兩大要訣可以令一間公司邁向成功。第一是核心價值，即不會隨時間而轉變的信念，例如：迪士尼的核心價值是想像力和創意。即使市場需求轉變，核心價值也應維持不變，如果這個市場不喜歡的話，那就找其他市場。一般而言，核心價值不會超過三至五個，若超過了，就意味着那些價值並非真的核心，又或是夾雜了其實可以調整改變的商業策略和運作模式。要注意的是核心價值應是創辦人真心真意相信的理念，而不是隨便選一些或是跟從其他成功的公司，因為核心價值本來就沒有對錯、高低之分，並沒有一套絕對的核心價值是我們必須採納。核心價值為何如此重要？因為它能推動和凝聚團隊，儘管有天他們已有足夠的退休金，這些價值也會令他們熱切地在公司裏繼續貢獻。不過要謹記，核心價值不是用來吸引大眾，而是吸引對的人。千萬不要設想可以改變與你核心價值不一樣的員工，因為核心價值是每個人自幼起日積月累的牢固信念，要改變可謂天方夜譚。第二個要訣是遠大的目標和可展望的未來。遠大目標意指長達10至30年的目標，可展望的未來即有鮮明生動的描述，此兩大要素加起來就是具體而又富挑戰性的理想。遠大的目標可以刺激思維、推動進步，有助團隊跳出框框和固有的策略，看得更遠更廣。上文提到核心價值是一個發現過程而非「創作」過程，展望未來就剛好相反，遠大的目標，往往需要不合乎常理的自信。舉例說，60年前，Sony的目標是要改變世界對日本產品品質差劣的印象，當時大眾聽起來可能覺得像笑話，但時至今日，日本產品已成了品質保證的代表。一間公司若能提供高薪厚職和優越的福利，當然吸引，但充其量只能留住員工的「人」。他日若有競爭對手提出更好條件挖角，則難保員工不會另覓高就。惟有是公司和員工的目標一致，秉持共同的核心價值，才能真正留住員工的「心」。若公司上下齊心，何愁大事不成？更毋須說要由管理層監控下屬有否「偷懶」等低層次問題。由此可見，核心價值和遠大目標才是使公司維持高效運作，從而致勝的關鍵。
Leon Ho
Lifehack創辦人
http://lifehack.org/career/





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160214/19490027

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投資先機：揀收息股三大要訣

1 : GS(14)@2016-03-09 16:24:17

經常收到網友喺專頁問我邊隻股票股息率高，值唔值得買嚟長線收息？其實選收息股唔可以只睇股息率，因股息率取於上一年公司的盈利及派息比率，有滯後性，筆者認為選收息股可考慮以下三大條件：股息率是選擇收息股的首要考慮，股息率計算公式為全年每股派息除以現價，一般擁有7%或以上的股息率可納入為高息股。特別派息會將每股派息推高，要突破盲點，筆者計算每股派息時會將特別派息減去因特別派息多數是一次性的，不可作為日後指標。另外，筆者會以最近一年每股派息與前兩年作比較，看看每股派息的趨勢，計算2016年每股派息時，筆者建議投資者可運用一個折扣百分比乘以最近一年的每股派息，折算後再計算一個預期股息率。派息增長能力取決於公司的盈利能力及派息比率。散戶掌握資訊有限，難以估計公司盈利是否能維持增長。派息比率則可留意主席於業績發佈會或公司業績報告上透露的未來股息派發方針，當中提及未來派息比率方向，有參考價值。派息持續性可參考過往5年或以上的派息歷史紀錄，亦需要觀察派息的趨勢及變化，公司派息趨勢是漸進式增加派息還是一年派高息一年不派息？後者當然不是作為長線收息的好選擇。除了參考派息紀錄，亦要留意公司的經營狀況變化，以渣打銀行為例（2888），縱故過往曾維持高派息，但可預期高派息政策因近年經營不善的關係不能持續，不是好的收息股選擇。窮小子
https://www.facebook.com/poorguyfans.hk本欄逢周三刊出





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160309/19521376

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【廚房貼士】煲靚飯四大要訣　米與水黃金比例1:1.2

1 : GS(14)@2016-04-23 18:41:08

白飯是我們日常食糧，要煲出一碗香濃軟滑的最強米飯，其實不需要名貴電飯煲，除了靚米外，只掌握洗米煮飯要訣，便可煮出靚飯。


要訣一：洗米，沖水2至3次即可，時間越短越好，以免流失營養。洗米水略濁是正常情況，沖洗至洗米水完全乾淨是沒有必要的，沖淨後亦不用將米完全瀝乾，倒掉多餘水份便成。要訣二：水量，這是最難掌握的要訣，就算入廚老手都偶有失手。米與水的黃金比例大約是1:1.2，或者可用手量度，手輕放在飯鍋內的米上，水量剛好蓋過中指，便是合適水量。要訣三：烹煮，煮飯時可滴兩滴醋及檸檬汁，或加入少量橄欖油，可讓米飯更油亮，不會黏在一起，過程中千萬不要打開飯煲蓋，外洩蒸氣會使米飯少了水氣滋潤。要訣四：焗製，剛煮好的飯，不要心急即食，要用飯勺將米飯「打鬆」，讓每粒米均勻受熱，再焗多15分鐘，利用鍋內的餘溫讓多餘水氣散開，米飯才有彈性。記者：何嘉茵



洗米時間不用太長，太長會流失營養。

剛煮好的飯，不要心急即食，要用飯勺將米飯「打鬆」。



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20160423/19582521

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零下30度睇北極光有要訣

1 : GS(14)@2018-02-25 03:12:33

【本報訊】追極光有甚麼要訣？於芬蘭帶隊多年的港人導遊黃兆笙（Silvia）指，除了最重要的運氣外，通常最重要的就是天氣，多雲或者落雪，就算極光指數再高都難看到極光。至於極光指數，她建議可以下載定數個免費的手機App，「都幾準，預測未來兩個鐘嘅KP值，有啲有埋地點，會發個訊息提你。」極光的出現通常都伴隨着寒冷的天氣，記者看極光那晚就是零下30多度。Silvia建議穿着禦寒衣物時可以以「洋蔥式着法」，「着好多層，裏面着羊毛，外面有件薄羽絨，再外面一件薄褸加件長羽絨，起碼3層，咁就最暖。」至於影極光的拍攝，相機最好是單鏡反光機，同時必定要帶腳架，因為很多時都需要作長曝光拍攝。Silvia建議3個相機設定，ISO800-1600不等，曝光時間4至10秒不等，光圈數值越大越好，2.8-3.5f左右；對焦方面就一定要用手動對焦，因為黑夜中自動對焦會對不到，先較至無限遠，再慢慢調較如何影得最「sharp」。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180222/20311444

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