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英皇老闆楊受成自沙士後密密吸納銅鑼灣及尖沙咀地鋪,配合旗下英皇鐘錶,食盡過去十多年自由行的cream of the cream,最近傳出英皇棄租銅鑼灣羅素街鋪王,大有收韁之勢;不過條韁繩就揮到去沙頭角禁區;楊受成旗下公司用咗廿幾萬買咗近未來蓮塘口岸,位於香園圍七十六至七十八號三間老屋;今時今日,即使禁區內嘅爛屋哪有咁筍價呀?查實,英皇楊早於八九年六四前一個月,大陸風雨飄搖之際,同老婆陸小曼已買入呢間由巴拿馬華僑萬福璋起嘅大宅,只不過近排轉到BVI公司名下咁啫;英皇楊喺佢本自傳《爭氣》提到八九.六四時「正當許多人對中國前途感到灰心和挫折的時候,楊受成反而沒有移走資產,相反在地圖上打量;香港永遠是中國珠江口岸南大門的一個法治、理性、文明的標準位置」。 蓮塘口岸將於二○一八年落成,英皇楊廿六年前喺沙頭角種落呢口釘,價值終於反映出來,不過可能唔係做商貿城,聽村民報料,英皇似乎有意搞骨灰龕喎! 豬肉佬被困 幾年前,小宗嘅手足踩上雨潤(1068)大陸豬欄,搵唔到豬,家陣連豬肉佬——祝義材都唔見人,皆因由上週一起,佢已被檢察機關監視居住,何解?所謂人怕出名豬怕肥,話說雨潤○五年上市,股價彈升快過飲肥仔水,由$3.7升到$33,時任雨潤主席、現為高級顧問嘅祝義材喺高位不斷減持,套現六十多億,豬肉佬繼而變身做地產佬,喺國內攻城掠地,仲識得「分散投資」,喺香港中銀大廈五十三樓開咗間投資公司,名為Cheer Global International,聘請金融界精英揸鑊鏟,聽聞回報幾和味o架!睇個公司名就知幾想國際化,祝義材老婆吳學琴揸澳洲護照,報住新加坡豪宅區Paterson Hill,一個單位閒閒哋千幾萬坡紙;你話肥唔肥先?祝嫂唔使太擔心,早排雅居樂(3383)主席陳卓林同樣被監視居住,後來劫後餘生仲返港主持業績大會,話說祝義材同中央政治局委員李源潮好熟,打個手機就能找到對方,今鋪就睇吓雙方交情有幾深囉。 中環寸嘴 工廈大王楊耀松長子,是各大有名食肆之VIP,喜歡研究已故及城中有錢佬對食之喜好,強調「貴」唔等如識食,自詡分享食經乃是提升讀者之水平。 楊少加伍少踢正少 行過跑馬地以前聖安娜餅鋪個位,有間新食肆開咗,搵啲窗簾遮住晒,唔知仲以為係鴨店,哈,個名好寸喎,叫「正少食棧」,鬼唔知係隔籬「正斗」個太子爺開嘅咩。好,我「楊少」約埋美記「伍少」(Victor)就齊齊去「正少」踢竇:嘩,開張冇耐去食晏,好似包場咁,成場得我一枱,嗰陣仲未推點心,家陣有埋點心食,$36一籠,唔使吓吓叫小菜;試咗「煎釀土鯪魚」、「正少家廚雞」,嗰日飽滯無乜胃口,反而個燉蘋果湯幾鬼潤喉;吖,個部長都唔識介紹吓樓上有間VIP房嘅,好彩我哋識問多句啫,同啲紅酒腳聚會,包間房吹水,都唔怕俾隔籬枱知嘛!「正少」食客唔多,啲食材流轉慢,不過唔怕嘅,佢老豆間「正斗」喺隔籬,賣唔晒可以「隊」去隔籬,如果唔係,包場我都驚呀!唉,今日睇電視見四叔出嚟噏嘢,唔好話我呢個做世姪唔糾正佢,叫人唔好買樓喎,計埋稅收、差餉,兩三年未必有得賺,買股票好過,仲話恒地肯定跑贏大市,但佢個邏輯都唔啱,應該話唔好買樓「收租」,可買樓自住;如果樓價唔掂,地產股都無運行啦;基金佬睇到佢咁講嘢就 PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=138370
英皇室資金、南非富豪 找上台灣共享新秀2015-10-05 TCW
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4大理由為何北京英皇集團中心的第一份租約的租金表面較低第一, 北京英皇集團中心是一個全新的商業大樓, 通常一個新的商業大樓開始招租的初期, 租金都會比較優惠, 例子一, 瑞銀UBS於2003年租用中環國際金融中心IFC, 同大業主港鐵簽了十年長約, 月租470萬元, 但有長達41個月的免租期, 實際月租只是309萬元. 10年期滿後, 新租金馬上增加至3,000萬元一個月, 差不多是舊租金的10倍. 例子二, 2007年投資銀行摩根士丹利租用環球貿易廣場(ICC)第一期, 平均呎租只有約35元, 計及免租期後, 實際租金更低至30元, 只是同時期中環交易廣場的三分一. 第二, 這次跟英皇電影簽的是北京英皇集團中心的第一份租約, 起帶頭作用, 而且電影院可以帶來人流, 並且有利提升北京英皇集團中心的知名度. 投資電影院在一間全新的商業大樓需要面對相當程度的經營風險, 給予一些優惠也是無可厚非. 第三, 今次租約的租金有2種計算方法, 基本租金只是保底的金額, 還有另一個以營業額分享比例的計算方法, 包括以下3項的總和, 然後取較高者為真正租金. 1. 電影院票房營業額租金之10%至18%, 加上 2. 小賣部銷售額之7.5%, 加上 3. 包括北京英皇集團中心廣告活動及市場推廣活動之推廣費用及作為客戶推廣活動之停車費 第四, 一般來講, 一座商業大樓最值錢的地方是在地面上的, 尤其是地面街鋪這一層, 但是地下的, 通常只做停車場, 不是太值錢. 大家不要忽略, 這次租給英皇電影, 全部是在地下的, 一般用來做停車場的面積, 現在能夠用來做可以帶動人流, 提升大樓知名度的電影院, 這不是一般經營者能夠做到的. 換句話說, 如果是其他發展商, 地下的面積可能全部只是用來做價值較低的停車場. PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=176657
北京英皇集團中心簡介北京英皇集團中心由4.7萬平方米的20層國際甲級寫字樓及2.2萬平方米的6層商業娛樂區組成, 總建築面積約10萬平方米.地上1層至4層為高端商業樓層,5層至25層為國際甲級寫字樓,地下擁有425個停車位。 整體佈局是, 地下定位為擁有10個影廳的北京首家“英皇電影城“,地上1至2層為高端零售名品定製,3層是多國餐飲,4層定位為高端商務餐飲和運動生活體驗區, 餘上20樓層均為設計標準先進的寫字樓辦公樓層. 北京英皇集團中心涵蓋了高端品牌零售、多國美食餐飲和健康生活體驗的商業舖位, 以及20層方正格局的甲級寫字樓. 處於北京東長安街中央商務核心區,將成為英皇集團在中國的標誌.寫字樓. 處於北京東長安街中央商務核心區,將成為英皇集團在中國的標誌. PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=176658
英皇國際: 北京朝陽區北京英皇集團中心明年有租金收入了根據英皇國際最新通告, 英皇電影向英皇國際租用北京朝陽區北京英皇集團中心第B1、B2M、B2 樓各層之部份,總實用面積約為6,476平方米。租賃協議由2016年7月1日開始, 為期10年. 租金用兩種計算方法, 每月基本租金或營業額租金, 取較高者為真正租金. 方法一: 每月基本租金 相當於每年租金收入大約497萬港元, 平均租金為每平方米768港元. 方法二: 營業額租金 1. 相等於電影院票房營業額租金之10%至18% 2. 小賣部銷售額之7.5% 3. 包括北京英皇集團中心廣告活動及市場推廣活動之推廣費用及作為客戶推廣活動之停車費 期望其他面積陸續租出. PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=176659
英皇娛樂酒店中期業績簡評: 準備大幅加注截至2015年9月30日止6個月股東淨利潤下跌57.7%至1.56億元(港元, 下同), 每股盈利下跌55%至0.09元, 每股中期股息下跌44%至2.8仙, 表示派息比率由25%提升至31%. 首先, 要了解一些業績期內的外在環境因素: (1) 澳門博彩總收益按年下降35.9%至1,117.17億澳門元。 (2) 來自中國內地之旅客流量連續6個月錄得按年下降. (3) 人民幣突然貶值. 業績分析: 1) 博彩業務: 期內博彩業務收入下跌17.93%至7.億元, 如果同其他同業比較, 這是相當不錯的表現. 1. 博彩廳設有67張博彩桌, 同上年度一樣. 中場博彩業務之服務收入下跌29.9%至4.7億元, 表現輕微優於行業平均水平. 2. 集團自行管理一間貴賓廳, 設有10張博彩桌, 同上年度一樣. 貴賓廳博彩業務之服務收入增長17.55%至2.52億元, 相比行業大幅倒退, 集團在貴賓廳業務表現可以說是無可挑剔, 非常好. 3. 集團共提供196個角子機座位, 較上年度減少4個. 角子機廳博彩業務之服務收入增長7.4%至1721.4萬元, 表現不錯, 但佔比太少, 聊勝於無. 綜合來講, 集團在博彩業務方面的確表現相當不錯. 2) 酒店業務: 1. 英皇娛樂酒店之客房平均房租分別為每晚1,044元, 上年度為每晚1,292元. 入住率為86%, 上年度為88%. 2. 澳門盛世酒店之客房平均房租為每晚496港元, 上年度為每晚586港元. 入住率為90%, 上年度為96%. 3. 酒店客房收入下跌23.9%至4,909萬元. 4. 餐飲銷售微跌2.58%至6,350萬元 5. 投資物業之租金收入增加13%至1,588.1萬元. 綜合來講, 集團在酒店業務方面表現也不算差. 特別項目: 1. 由於澳門物業市場下滑引致酒店物業價值下跌, 投資物業公平值變動由上年盈利930萬元轉為虧損1,060萬元. 這是非現現金項目, 但損害資產淨值. 2. 為租賃土地權益作減值虧損4,119.9萬元. 這是非現現金項目, 但損害資產淨值. 3. 2015年8月人民幣突然貶值引致集團持有之離岸人民幣存款錄得滙兌虧損, 匯兌虧損大增43.6倍至7,339.8萬元 集團每股資產淨值微增1%至2.56元, 集團持有現金增加7.73%至33.34億元, 銀行借貸則減少4.04%至5.238億元, 表示淨現金為28.1億元, 經調整非控股權益後每股淨現金(Net Cash)為1.441元, 集團總負債只有14.648億元, 現金扣除總負債並經調整非控股權益後每股淨淨現金(Net Net Cash)由0.843元增加至0.9586元, 繼續顯示印鈔機本色. 以現價1.51元計算, PB只有0.59倍, 今次大減派息雖然令人有點失點, 但經營表現優於預期, 股價對資產有大折讓, 手持現金維持強勁, 如果股價下跌, 筆者準備大幅加注. PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=176662
英皇娛樂酒店發盈警這是10月30日英皇娛樂酒店出盈警當晚筆者在雪球的貼文:英皇娛樂酒店發盈利警告, 預計截至 2015 年 9 月 30 日止 6 個月(「本期間」)之綜合溢利淨額將錄得顯著減少. 該綜合溢利淨額下調主要由於﹕ (1) 澳門物業市場下滑引致酒店物業價值錄得虧損淨額。然而,該虧損淨額為非現金項目,將不會對本集團之業務構成直接影響; (2) 2015 年 8 月人民幣突然貶值引致本集團持有之離岸人民幣存款錄得滙兌虧損。然而,銀行利息收入抵銷了部份該滙兌虧損之影響; (3) 經濟下滑引致收入出現溫和下調。 筆者意見: (1) 和 (2) 是意料之中, 幸好, 人民幣最近已經回升了不少, 而酒店物業重估損失是非現金的變動. 筆者原本最擔心的是第3項 (收入), 管理層的評語是"溫和下調", 這個盈利警告反而令筆者比較安心. 事實上, 從最近其他澳門賭股公佈的第3季業績, 貴賓廳收入跌幅較中場大. 不過, 英皇娱乐酒店的強項是貴賓廳, 相信跌幅溫和甚至有機會平穩. 如果中場的跌幅能夠控制在20%水平, 已經相當不錯. PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=176668
英皇國際: 這應該是盈利警告還是盈利喜訊?這是10月30日英皇國際出盈警當晚筆者在雪球的貼文:受惠於物業銷售,本集團預計本期間其收入錄得顯著增長。然而,由於近期位處黃金地段之投資物業續租租金呈下行趨勢,使本集團投資物業公允價值之變動預計出現顯著虧損淨額。故此,本集團預計於本期間將錄得綜合虧損淨額。該公允價值調整所產生之虧損淨額為非現金項目,將不會對本集團之業務構成直接影響。 撇除投資物業公允價值調整的影響,估計本期間之綜合溢利淨額較截至 2014年 9 月 30 日止同期將錄得顯著增長。 筆者意見: 基本上跟管理層在股東大會說的差不多. 零售租金收入大跌, 集團已經增加商業物業的比重, 但商業租金要等到明年才有大幅增長. 幸好, 今年的賣樓收益會有大幅度增長, 抵銷零售租金收入的下跌. PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=176669
價值組合第一大持股296英皇娛樂酒店最近發現有中資證券商不斷收集296英皇娛樂酒店. 296是筆者價值組合的第一大持股, 筆者已經寫過296的個股分析文章, 也分享過296的股東大會見聞. 當296公佈中期業績後股價大跌, 也無損筆者對296的信心, 更用真金白銀加碼增持.以今日收市價1.96元計算, 296今年股價上升了38.03%, 在296, 367以及一眾年初增持的藍籌地產股股價上升帶動下, 筆者價值組今年的回報已經轉虧為盈, 目前為+6.67%, 希望今年價值組合有雙位數回報. PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=192423
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