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英皇楊禁區落釘

2015-04-02  NM  
 

 

英皇老闆楊受成自沙士後密密吸納銅鑼灣及尖沙咀地鋪,配合旗下英皇鐘錶,食盡過去十多年自由行的cream of the cream,最近傳出英皇棄租銅鑼灣羅素街鋪王,大有收韁之勢;不過條韁繩就揮到去沙頭角禁區;楊受成旗下公司用咗廿幾萬買咗近未來蓮塘口岸,位於香園圍七十六至七十八號三間老屋;今時今日,即使禁區內嘅爛屋哪有咁筍價呀?查實,英皇楊早於八九年六四前一個月,大陸風雨飄搖之際,同老婆陸小曼已買入呢間由巴拿馬華僑萬福璋起嘅大宅,只不過近排轉到BVI公司名下咁啫;英皇楊喺佢本自傳《爭氣》提到八九.六四時「正當許多人對中國前途感到灰心和挫折的時候,楊受成反而沒有移走資產,相反在地圖上打量;香港永遠是中國珠江口岸南大門的一個法治、理性、文明的標準位置」。

蓮塘口岸將於二○一八年落成,英皇楊廿六年前喺沙頭角種落呢口釘,價值終於反映出來,不過可能唔係做商貿城,聽村民報料,英皇似乎有意搞骨灰龕喎!

豬肉佬被困

幾年前,小宗嘅手足踩上雨潤(1068)大陸豬欄,搵唔到豬,家陣連豬肉佬——祝義材都唔見人,皆因由上週一起,佢已被檢察機關監視居住,何解?所謂人怕出名豬怕肥,話說雨潤○五年上市,股價彈升快過飲肥仔水,由$3.7升到$33,時任雨潤主席、現為高級顧問嘅祝義材喺高位不斷減持,套現六十多億,豬肉佬繼而變身做地產佬,喺國內攻城掠地,仲識得「分散投資」,喺香港中銀大廈五十三樓開咗間投資公司,名為Cheer Global International,聘請金融界精英揸鑊鏟,聽聞回報幾和味o架!睇個公司名就知幾想國際化,祝義材老婆吳學琴揸澳洲護照,報住新加坡豪宅區Paterson Hill,一個單位閒閒哋千幾萬坡紙;你話肥唔肥先?祝嫂唔使太擔心,早排雅居樂(3383)主席陳卓林同樣被監視居住,後來劫後餘生仲返港主持業績大會,話說祝義材同中央政治局委員李源潮好熟,打個手機就能找到對方,今鋪就睇吓雙方交情有幾深囉。

中環寸嘴

工廈大王楊耀松長子,是各大有名食肆之VIP,喜歡研究已故及城中有錢佬對食之喜好,強調「貴」唔等如識食,自詡分享食經乃是提升讀者之水平。

楊少加伍少踢正少

行過跑馬地以前聖安娜餅鋪個位,有間新食肆開咗,搵啲窗簾遮住晒,唔知仲以為係鴨店,哈,個名好寸喎,叫「正少食棧」,鬼唔知係隔籬「正斗」個太子爺開嘅咩。好,我「楊少」約埋美記「伍少」(Victor)就齊齊去「正少」踢竇:嘩,開張冇耐去食晏,好似包場咁,成場得我一枱,嗰陣仲未推點心,家陣有埋點心食,$36一籠,唔使吓吓叫小菜;試咗「煎釀土鯪魚」、「正少家廚雞」,嗰日飽滯無乜胃口,反而個燉蘋果湯幾鬼潤喉;吖,個部長都唔識介紹吓樓上有間VIP房嘅,好彩我哋識問多句啫,同啲紅酒腳聚會,包間房吹水,都唔怕俾隔籬枱知嘛!「正少」食客唔多,啲食材流轉慢,不過唔怕嘅,佢老豆間「正斗」喺隔籬,賣唔晒可以「隊」去隔籬,如果唔係,包場我都驚呀!唉,今日睇電視見四叔出嚟噏嘢,唔好話我呢個做世姪唔糾正佢,叫人唔好買樓喎,計埋稅收、差餉,兩三年未必有得賺,買股票好過,仲話恒地肯定跑贏大市,但佢個邏輯都唔啱,應該話唔好買樓「收租」,可買樓自住;如果樓價唔掂,地產股都無運行啦;基金佬睇到佢咁講嘢就


英皇室資金、南非富豪 找上台灣共享新秀

2015-10-05  TCW

在創業者一定要來朝聖的TechCrunch破壞大會上,充滿工業頹廢風的碼頭倉庫會場南側,緊鄰著虛擬實境展示區,是十二家台灣新創公司努力打「國際盃」的舞台所在。

依規定,每家公司都只能有一張小圓桌,但是卻無礙超高人氣,創投、媒體以及科技業者川流不息,人手拎著一顆台灣小皮球紀念品,仔細詢問台灣新創公司的營運模式,動不動就造成走道大塞車。

「過去參加國際大型創業展,總是看到韓國派出軍容壯盛的『國家隊』,讓形單影隻的台灣創業家非常羨慕。」

Codementor創辦人劉威廷說,這次是政府第一次補助,讓新創公司集體在這麼重量級的大會上亮相,大家搶破頭爭取出席機會。

想代表台灣,可不容易。由國家發展委員會出資、台灣新創競技場公司負責執行,以競賽方式從六十四支團隊中,篩選出十二支台灣創新團隊,遠征舊金山設立國家展示區,與中國、日本、北歐、阿根廷、巴西等國,同時競爭創投業者的眼球與資金。

全球當紅的共享經濟趨勢,台灣也沒缺席,這十二支代表團隊中,有三家推出分享式服務,成為會場創投爭相接洽的對象。

其中實力最為堅強的,莫過於Codementor。想學寫程式,卻找不到老師?或是自己雖懂軟體設計,但在某個關卡就是無法突破,找不到厲害的專家來幫忙?Codementor能一鍵線上找到「程式導師」,為你解答。

這個採收費服務的程式開發者線上教學平台,才上線一年,就已經有六萬多名會員、三千名「程式導師」。而且國際化程度超高,有一半導師是美國軟體設計師。來 自英國、俄國、東歐的程式合計也占了大半。去年Codementor到芬蘭參加歐洲的Slush創業大賽時,打入前四強,是台灣新創公司有史以來最佳成績。

類似的線上軟體教學分享的新創公司其實不少,在今年TechCrunch會場上,也出現競爭對手擺攤打對台。但Codementor依然以程式導師人士最多、品質最好,營運模式最有機會成功,成為會場焦點。

為了確保品質,每一位申請成為程式導師的網友資料,創辦人劉威廷都親自檢查。Codementor平台上一些武功高強的導師,收費已能高達每小時一百美元 (約合新台幣三千三百元),由於在工程師間頗有名氣,許多程式設計師甚至把擔任Codementor導師的經歷,寫進履歷表中。

劉威廷已經是第三次創業。他分析,目前公司的優勢第一是領先同業切入市場;第二是能透過台灣工程師超強的運算與程式能力,做到快速媒合適當導師,「就像Uber最好能五分鐘內就有車子抵達,Codementor做到半小時就有導師上門服務,才能吸引用戶持續待下來。」

竄起最快新秀,則非經營線上「分期付款平台」的Installments莫屬。該公司的 平台還沒正式上線,在TechCrunch破壞大會上,就有代表英國皇室資金的投資人、南非富豪集資的投資代表、舊金山當地創投,累計就有超過五組投資人 表達了投資意願。這些人的眼光果然了得,因為,就在大會開展前夕,Installments宣布從矽谷、台灣創投手中,募得一百七十萬美元種子基金。

綜合了最夯的Fintech(金融科技)、電子商務以及分享經濟特質的Installments平台,讓小賣家也能自訂分期付款期數。上網賣自己的車,買 家卻一時拿不出那麼多錢,這時賣家就能設定分期期數,好讓自己的二手車賣個好價錢。此外,小型醫美診所想讓顧客分期微整形,牙醫要讓患者分期付款植牙,都 可以透過這個平台自己設定分期期數。

該平台十月在美國推出測試版,美國雖有所謂的消費貸款中間商,能幫買家做分期,但抽的手續費高達交易金額的兩成,Installments以線上自動化方式服務,手續費只需一%到七%不等,相當有競爭力。

走過TechCrunch破壞大會的台灣展區,你會看到兩位老外拿著客製化包裝的森永牛奶糖,擠擠眼神秘的說:吃下這顆聰明藥,你就能瞬間「說中文也能通喔哦」!

可別以為你走錯區了。Linqapp創辦人洪善群(Sebastian Ang)為德國籍,父親為印尼華僑,英文姓氏是台語發音的洪。來台讀碩士、從政大IMBA(國際商學院)畢業的他,選擇在台灣創業,剛拿到政府發放的第一張在台外籍創業者簽證。

臉書的重度使用者可能還有印象,二○一三年七月,兩個老外想要藉由環島馬拉松募資,創業成立公司,最後他們改變策略,不募錢了,改為公開募集一百萬個讚後,帶著台灣國旗環島路跑。最後路跑完成,而公司也真的成立了。

洪善群說,Linqapp想解決的,是老外在台灣真正面臨的生活難題。深夜回到家,門上貼著粉紅色紙片、寫著密密麻麻中文的通知,不知什麼意思,一鍵拍照 貼上App社群,馬上就有人解答:你家明天要停電啦!與人聊天不知道「靠北邊走」的意思?不懂為何很多店都遇上「澳洲來的客人」?字典查不到的,一鍵發 問,就能有講母語的網友用白話解釋給你聽。不是生活在異鄉的外國人,還真挖掘不出這種商機。

但這不只是個讓人免費使用的社交App。在TechCrunch破壞大會上,Linqapp正式發表語音版,語言不通時,不知如何告訴計程車司機想去的地 點,按一鍵,就能找來通兩國語言的網友,直接用網路電話幫你跟在地人溝通。未來還將規畫讓擁有好口碑的厲害雙語專家,收費接受詢問,成為專業的語言交換市 場。

將分享經濟與社群網站結合,還有清楚的獲利商業模式,雖然公司App還很陽春,第一輪種子基金都還沒募集,但在TechCrunch破壞大會上,一位Uber大股東已經上門跟洪善群約好,會後要好好聊聊投資計畫。

「這幾家的優勢,是國際化能力。」曾經利用分享經濟服務旅遊四十多國,今年還將與外國陌生人換屋互住的台灣新創競技場執行長黃蕙雯,對分享趨勢特別有感受。她分析,分享經濟最重要的就是消費者滿意度,做跨國生意必須懂得國際營運的「眉角」。

她舉例,Linqapp有歐洲連結,Installments有矽谷基地,Codementor能無障礙切入國際市場,與創辦人劉威廷擁有美國創業與產品經驗有關,Codementor證明,結合國際經驗加上台灣厲害的工程師團隊,是台灣創業家很大的利基。

由於過去較少在國際舞台發聲,台灣新創公司在全球並沒有太大的知名度,也不容易找到合作夥伴,這也是為何國發會以創業拔粹計畫鉅資補助年輕創業家出國參展。不過可惜的是,今年倉卒成行,並沒有台灣團隊獲選進入TechCrunch破壞大會的二十五隊新創團隊競賽(Battlefield)名單中。

「不用等三年,以台灣創業家的實力,預計下一屆就能有台灣團隊進入Battlefield。」黃蕙雯說,就請大家拭目以待吧!

【延伸閱讀】竄起最快分期付款平台 Installments

成立:二○一三年十月負責人:陳仁彬員工人數:二十一人產品特色:個人對個人分期付款,全球首創讓小賣家決定分期期數募資進度:完成一百七十萬美元種子基金募集

【延伸閱讀】最國際化程式設計導師 Codementor

成立:二○一三年五月負責人:劉威廷員工人數:十二人創業成績單:芬蘭Slush創業賽前四強,目前有會員六萬多人、程式導師三千人募資進度:已募得第一輪種子基金逾百萬美元

【延伸閱讀】最即時的「老外翻譯機」Linqapp

成立:二○一三年八月負責人:洪善群(Sebastian Ang)員工人數:八人產品特色:真人社交語言翻譯平台,已經有八萬會員,能翻譯八十六種語言募資進度:預計明年春天完成種子基金募集

 



4大理由為何北京英皇集團中心的第一份租約的租金表面較低

第一, 北京英皇集團中心是一個全新的商業大樓, 通常一個新的商業大樓開始招租的初期, 租金都會比較優惠, 例子一, 瑞銀UBS於2003年租用中環國際金融中心IFC, 同大業主港鐵簽了十年長約, 月租470萬元, 但有長達41個月的免租期, 實際月租只是309萬元. 10年期滿後, 新租金馬上增加至3,000萬元一個月, 差不多是舊租金的10倍. 例子二, 2007年投資銀行摩根士丹利租用環球貿易廣場(ICC)第一期, 平均呎租只有約35元, 計及免租期後, 實際租金更低至30元, 只是同時期中環交易廣場的三分一.

第二, 這次跟英皇電影簽的是北京英皇集團中心的第一份租約, 起帶頭作用, 而且電影院可以帶來人流, 並且有利提升北京英皇集團中心的知名度. 投資電影院在一間全新的商業大樓需要面對相當程度的經營風險, 給予一些優惠也是無可厚非.

第三, 今次租約的租金有2種計算方法, 基本租金只是保底的金額, 還有另一個以營業額分享比例的計算方法, 包括以下3項的總和, 然後取較高者為真正租金.


1. 電影院票房營業額租金之10%至18%, 加上
2. 小賣部銷售額之7.5%, 加上
3. 包括北京英皇集團中心廣告活動及市場推廣活動之推廣費用及作為客戶推廣活動之停車費

第四, 一般來講, 一座商業大樓最值錢的地方是在地面上的, 尤其是地面街鋪這一層, 但是地下的, 通常只做停車場, 不是太值錢. 大家不要忽略, 這次租給英皇電影, 全部是在地下的, 一般用來做停車場的面積, 現在能夠用來做可以帶動人流, 提升大樓知名度的電影院, 這不是一般經營者能夠做到的. 換句話說, 如果是其他發展商, 地下的面積可能全部只是用來做價值較低的停車場.

最後想說一些公道話, 做生意不要斤斤計較, 永遠只想自己賺到盡, 也要從對方(租戶)的角度著想, 最好是達到雙贏, 才可以長遠維持.

北京英皇集團中心簡介

北京英皇集團中心由4.7萬平方米的20層國際甲級寫字樓及2.2萬平方米的6層商業娛樂區組成, 總建築面積約10萬平方米.

地上1層至4層為高端商業樓層,5層至25層為國際甲級寫字樓,地下擁有425個停車位。

整體佈局是, 地下定位為擁有10個影廳的北京首家“英皇電影城“,地上1至2層為高端零售名品定製,3層是多國餐飲,4層定位為高端商務餐飲和運動生活體驗區, 餘上20樓層均為設計標準先進的寫字樓辦公樓層.


北京英皇集團中心涵蓋了高端品牌零售、多國美食餐飲和健康生活體驗的商業舖位, 以及20層方正格局的甲級寫字樓. 處於北京東長安街中央商務核心區,將成為英皇集團在中國的標誌.寫字樓. 處於北京東長安街中央商務核心區,將成為英皇集團在中國的標誌.

英皇國際: 北京朝陽區北京英皇集團中心明年有租金收入了

根據英皇國際最新通告, 英皇電影向英皇國際租用北京朝陽區北京英皇集團中心第B1、B2M、B2 樓各層之部份,總實用面積約為6,476平方米。租賃協議由2016年7月1日開始, 為期10年.

租金用兩種計算方法, 每月基本租金或營業額租金, 取較高者為真正租金.

方法一: 每月基本租金



相當於每年租金收入大約497萬港元, 平均租金為每平方米768港元.


方法二: 營業額租金
1. 相等於電影院票房營業額租金之10%至18%
2. 小賣部銷售額之7.5%
3. 包括北京英皇集團中心廣告活動及市場推廣活動之推廣費用及作為客戶推廣活動之停車費

期望其他面積陸續租出.

今日早上以1.46元增持10萬股296英皇娛樂酒店

再跌再加.


英皇娛樂酒店中期業績簡評: 準備大幅加注

截至2015年9月30日止6個月股東淨利潤下跌57.7%至1.56億元(港元, 下同), 每股盈利下跌55%至0.09元, 每股中期股息下跌44%至2.8仙, 表示派息比率由25%提升至31%.

首先, 要了解一些業績期內的外在環境因素: 

 (1) 澳門博彩總收益按年下降35.9%至1,117.17億澳門元。
(2) 來自中國內地之旅客流量連續6個月錄得按年下降. 
(3) 人民幣突然貶值.

業績分析:

1) 博彩業務:

期內博彩業務收入下跌17.93%至7.億元, 如果同其他同業比較, 這是相當不錯的表現.

1. 博彩廳設有67張博彩桌, 同上年度一樣. 中場博彩業務之服務收入下跌29.9%至4.7億元, 表現輕微優於行業平均水平.

2. 集團自行管理一間貴賓廳, 設有10張博彩桌, 同上年度一樣. 貴賓廳博彩業務之服務收入增長17.55%至2.52億元, 相比行業大幅倒退, 集團在貴賓廳業務表現可以說是無可挑剔, 非常好.

3. 集團共提供196個角子機座位, 較上年度減少4個. 角子機廳博彩業務之服務收入增長7.4%至1721.4萬元, 表現不錯, 但佔比太少, 聊勝於無.

綜合來講, 集團在博彩業務方面的確表現相當不錯.

2) 酒店業務:

1. 英皇娛樂酒店之客房平均房租分別為每晚1,044元, 上年度為每晚1,292元. 入住率為86%, 上年度為88%.

2. 澳門盛世酒店之客房平均房租為每晚496港元, 上年度為每晚586港元. 入住率為90%, 上年度為96%.

3. 酒店客房收入下跌23.9%至4,909萬元.

4. 餐飲銷售微跌2.58%至6,350萬元

5. 投資物業之租金收入增加13%至1,588.1萬元.

綜合來講, 集團在酒店業務方面表現也不算差.

特別項目:

1. 由於澳門物業市場下滑引致酒店物業價值下跌, 投資物業公平值變動由上年盈利930萬元轉為虧損1,060萬元. 這是非現現金項目, 但損害資產淨值.

2. 為租賃土地權益作減值虧損4,119.9萬元. 這是非現現金項目, 但損害資產淨值.

3. 2015年8月人民幣突然貶值引致集團持有之離岸人民幣存款錄得滙兌虧損, 匯兌虧損大增43.6倍至7,339.8萬元



集團每股資產淨值微增1%至2.56元, 集團持有現金增加7.73%至33.34億元, 銀行借貸則減少4.04%至5.238億元, 表示淨現金為28.1億元, 經調整非控股權益後每股淨現金(Net Cash)為1.441元, 集團總負債只有14.648億元, 現金扣除總負債並經調整非控股權益後每股淨淨現金(Net Net Cash)由0.843元增加至0.9586元, 繼續顯示印鈔機本色. 

以現價1.51元計算, PB只有0.59倍, 今次大減派息雖然令人有點失點, 但經營表現優於預期, 股價對資產有大折讓, 手持現金維持強勁, 如果股價下跌, 筆者準備大幅加注.

英皇娛樂酒店發盈警

這是10月30日英皇娛樂酒店出盈警當晚筆者在雪球的貼文:

英皇娛樂酒店發盈利警告, 預計截至 2015 年 9 月 30 日止 6 個月(「本期間」)之綜合溢利淨額將錄得顯著減少.

該綜合溢利淨額下調主要由於﹕

(1) 澳門物業市場下滑引致酒店物業價值錄得虧損淨額。然而,該虧損淨額為非現金項目,將不會對本集團之業務構成直接影響;

(2) 2015 年 8 月人民幣突然貶值引致本集團持有之離岸人民幣存款錄得滙兌虧損。然而,銀行利息收入抵銷了部份該滙兌虧損之影響;

(3) 經濟下滑引致收入出現溫和下調。

筆者意見: (1) 和 (2) 是意料之中, 幸好, 人民幣最近已經回升了不少, 而酒店物業重估損失是非現金的變動. 筆者原本最擔心的是第3項 (收入), 管理層的評語是"溫和下調", 這個盈利警告反而令筆者比較安心. 事實上, 從最近其他澳門賭股公佈的第3季業績, 貴賓廳收入跌幅較中場大. 不過, 英皇娱乐酒店的強項是貴賓廳, 相信跌幅溫和甚至有機會平穩. 如果中場的跌幅能夠控制在20%水平, 已經相當不錯.

英皇國際: 這應該是盈利警告還是盈利喜訊?

這是10月30日英皇國際出盈警當晚筆者在雪球的貼文:

受惠於物業銷售,本集團預計本期間其收入錄得顯著增長。然而,由於近期位處黃金地段之投資物業續租租金呈下行趨勢,使本集團投資物業公允價值之變動預計出現顯著虧損淨額。故此,本集團預計於本期間將錄得綜合虧損淨額。該公允價值調整所產生之虧損淨額為非現金項目,將不會對本集團之業務構成直接影響。

撇除投資物業公允價值調整的影響,估計本期間之綜合溢利淨額較截至 2014年 9 月 30 日止同期將錄得顯著增長。

筆者意見: 基本上跟管理層在股東大會說的差不多. 零售租金收入大跌, 集團已經增加商業物業的比重, 但商業租金要等到明年才有大幅增長. 幸好, 今年的賣樓收益會有大幅度增長, 抵銷零售租金收入的下跌.

價值組合第一大持股296英皇娛樂酒店

最近發現有中資證券商不斷收集296英皇娛樂酒店. 296是筆者價值組合的第一大持股, 筆者已經寫過296的個股分析文章, 也分享過296的股東大會見聞. 當296公佈中期業績後股價大跌, 也無損筆者對296的信心, 更用真金白銀加碼增持.

以今日收市價1.96元計算, 296今年股價上升了38.03%, 在296, 367以及一眾年初增持的藍籌地產股股價上升帶動下, 筆者價值組今年的回報已經轉虧為盈, 目前為+6.67%, 希望今年價值組合有雙位數回報.

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