個人也要企業能力──「霸權」從何而來(2010/07/31) 脫苦海
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投資市場的成敗利鈍往往顯出人性的弱點，人們趨利避害卻被眼前的景象迷惑，以 為現在看到的，將會繼續延續下去，可是只需「回帶」一望，世上沒有永遠升市，亦沒有永遠跌市，只有變幻才是永恆。所以筆者最近亦表明，即使眼前樓市節節上 升，亦不表示值得以現價買樓，並非筆者看淡後市，而是以投資論，估值較低的股市不是更值得考慮嗎？ 此亦是筆者一向批評某些論者，以為樓市長升不跌，地產商永遠受惠，建立萬世霸 權。歷史的事實表明，此款霸權從未存在，即使有之也只是歷史長河內的一瞬。有人說香港經濟被六大地產家族把持，莫講此六大家族當中的猶太家族並非以地產為 主業，即使其餘的五大家族，即「李郭李鄭」及包吳氏，亦不是以地產業起家。華資財團崛起之際，有所謂「地產五虎將」，即長實、新地、恆隆、合和及大昌， 與方今「五大地產」比較，只餘下前二者，而加添了恆基、新世界、信和。更早期香港的商業王國是「四大洋行」，即怡和、和記、太古、會德豐，要不是退居二 線，就是被人吞併。現今的所謂霸者，他朝亦可以因決策錯誤、管理不善，甚至是接班問題而退位讓賢，「家族霸權，世代相傳」，從何談起？
香港的地產發展商，原本從事各行各業如製造業、金銀珠寶業、商品貿易、航運 等，從而賺到第一桶金，才有足夠財力轉營地產，甚至進軍零售業、公用事業。如果因為部份發展商事業廣大而視之為霸權，則亦可以說是「工業霸權」、「貿易霸 權」、「公用霸權」，而無視這是資本主義的「優勝劣敗，能者居之」的現象。對筆者來說，他們的企業才能(entrepreneurship)，才是壯大的主因，其道理一如「揀股要揀管理層」。
在大師姐的著作中(P.204)明言生財需要擁有三個要素──土地(land)、勞動力(labour)和資本(capital)，所獲得的是租金(rent)、工資(wages)及利息(interest)，工資和利息來自人類的努力，而土地擁有者沒有創造土地或其價值。有讀過經濟學的人應該浮現出一個疑問：第四項生產要素──企業才能何在？古典經濟學的確只有前三個可見的要素(physical factors)，可是近代經濟學者指出第四項生產要素，其所獲得的回報是利潤(profit)。
無論根據馬克斯主義、佐治主義，以至大師姐的著作，壓根兒就不承認所謂企業才 能，認為企業能不斷壯大及擴展，並不出於其主事人及管理團隊的竭精盡智，而是來自於剝削勞工或土地使用者。如果這是事實，則資本擁有者及土地擁有者就不會 倒閉，管理不善者亦能透過資本及土地壟斷而永續，然而無論銀行或發展商倒閉是不絕於書。至於說大地產商霸權令到中小地產商遭擠出市場(P.157)，諷刺的是最近百利保與新地嘉里合作推出南灣項目，麗新則推出翠峰28及萃峰。
與其訴說社會怎樣不公平，不如尋找當中的規律令自己得益，財團是因企業才能乘時而興，作為個人亦可尋求發展此種才能，比如在2005年英文版出版時見到樓市大有可為而入市，到今日2010年中文版出版後路人皆見時計劃收割，已經獲益不淺。有些文章令人看後心曠神怡，事後卻是過眼雲煙。
炒家風險大，用家反而可以考慮？──「潮流樓評家」的意見(2010/08/07) 脫苦海
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由於個別熱門屋苑如太古城、美孚等創出接近九七年高峰的成交價，一片「回到九七」之聲甚喧塵上，摸貨短炒成交逐漸出現，據講還有所謂「摸上摸」、「摸上摸上摸」。而九七年傳出有所謂「十八摸」，當然不是《鹿鼎記》內韋小寶所講的妓院歌調。所謂「摸貨」，是指確認人(confirmor)持有的單位，在物業買賣雙方簽訂買賣合約後，原買方可找尋另一買家(sub-purchaser)承接單位，到正式成交時（即簽署樓契及支付餘款），原買家需確認承接者的身份，一般稱為確認人。摸就是mor的發音。 不熟悉炒樓操作的讀者可能看得一頭霧水，筆者就用拍拖結婚為比喻：某一對男女拍拖時山盟海誓，非君不嫁非卿不娶（必嫁必娶？），甚至隆重其事搞個訂婚儀式，那麼他日結緍又是否必定此男此女，而非「情人結婚了，新娘／郎不是我」呢？還是「生雞拜堂」呢？
二手市場的臨時買賣合約有時會加上「必買必賣」條款，到簽署正式買賣合約時確 認成交，然後還有一段時期後才簽契及支付尾數。在一般情況下只是原買家與上手業主之間的事，但在樓市暢旺炒家活躍時，就會出現所謂「特長成交期」。原買家 固然是有心去炒，爭取更多時間來空手套利，對於賣方來說，特長成交期增加交易的風險，尤其是摸上摸，只要其中一個環節因交不出錢或其他原因，在市況逆轉時 就有機會「斷纜」而交易告吹。
所謂等價交換，賣方的風險不是白冒的，因為炒家睇好後市，而願意出比市價為高 的價格，換取長成交期，以爭取空手套利的時間。以價論價，同一單位用家一般是爭不過炒家的，因為後者更願意冒風險而出高價。此所以筆者說市淡宜買市旺宜 賣，是從用家的角度考慮，市旺時用家就要與更多炒家爭逐，而且要吃資訊不平衡的虧。
對於炒家來說剛好相反，市淡成交少時是絕對不宜出手的，價格平一點又如何，如果找不到交易對手，實力不足或過度擴充的話隨時周轉不靈。筆者曾分析黎汝遠先生在力寶中心一役寧願壯士斷臂，無謂輸掉機會成本，這才是炒家之道──無機可投，不如蝕多少等下一鋪。
筆者之所以長篇大論講述炒家與用家之別，是因為最近不只一次看到有多人說現水平的樓價炒家風險大，反而用家睇長線可以考慮入市。發表類似意見者明顯是不明白炒樓的運作以及用家的利害關係。
正因為用家將持有物業是以年計甚至以十年計，購入水平的高低就比炒家重要，網上流傳睇足幾年樓都未能決定的「鬼故」，以筆者觀之，就不明白樓市低潮時不買，何以偏偏要在熱火朝天時人有我有參上一腳？用家較長的持貨期，並不表示他們應該在現階段入市，以便坐貨坐足幾年。
真正的炒家當然不需要聽取大教授，大經濟學家的意見，時機一現及時而出，入貨價略為偏高又如何，反正吃的是短期的時勢，找一個更大的傻瓜。老編小魚兄經常拿所謂「潮流散戶」開玩笑，筆者暫時未看到有沒有「潮流炒樓戶」，卻看到有些「潮流樓評家」。
有人問：「今天香港有多少家庭能負擔目前樓價？5%？10%、15%或更多？」。筆者的答案是：「2009年底私人住宅總存量1,090,600個，2010年七月份有12,957宗住宅交易，以年率計，是14.28%。」對於住公屋的七十多萬個家庭，以及那接近一百萬個不買不賣的家庭來說，樓價高低是無關宏旨的。
中美利港 林黃趙李──炒樓活動局外人不易參與(2010/08/14) 脫苦海
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「炒樓」一詞又重新在傳媒大面積出現，筆者最近也收到某些電郵詢問炒樓之道。其實這是問和尚借梳──問錯人。雖然筆者知道炒樓的運作，但從沒有參與，難道一路住一路等升等跌玩財技也算是炒樓麼？
一般人想參與炒樓，恐怕是對此種經濟活動欠缺理解。股票流通量大，又有交易平台，資訊透明度牌面上較高（但最重要的街外人卻不知），同質性又高，故一般人去炒股票，吃虧的總算有限；但物業市場，尤其是二手買賣，局外人實難知內情。比如有朋友問太古站某屋苑最近有一單$5,500的成交，為甚麼這樣低？筆者這樣答：D座。
除了資訊不平衡外，炒樓的另一難是人脈，因為無論貨源或客源，均是操之於該盤經紀之手，尤其是一些地區如北角，連中美利港四大代理也要讓路給當地的中小行，而他們也依附於當區的炒家提供貨源。筆者在網上找到一篇描述「美孚師奶炒樓團」的文章：
http://hk.myblog.yahoo.com/yomagyomag/article?mid=494
美孚……最著名有林、黃、趙、李四位阿太，佢地每人手上長期有幾十件貨。由於佢地喺大客，兼買賣多，在美孚冇地產敢唔賣佢地賬；如果有平少少嘅貨，而唔賣俾佢地，嗰位sales都 怕且要同佢地幾位好好咁講個合理解釋。久而久之，平嘢只喺賣俾佢地，就成為習俗。佢地入左貨喺會成間執靚先賣的，頭頭尾尾約需四個月，而每件貨基本都賺， 個市如果好唔就，唔得咪最多租一年。用『流水作業』四個字就最適合形容佢地。所以不論市好市差佢地都一樣入貨，如果唔入貨，條流水作業線就將會出現真空， 幾個月後冇貨賣。第二，就喺佢地辛苦建立的入貨出貨王國，金漆招牌，喺唔破得嘅。
美孚的物業投資者，著名的還有博客張大朋（http://dpz88.spaces.live.com/default.aspx），由一間自住的美孚單位開始，一間一間地複上去，到九七前清貨，之後再入過，除住宅單位外，更有美孚的舖位。張先生更有多本著作出版，其中一本是《股市投資實戰策略》，筆者看過，可算是樓股雙絕，有興趣的讀者可以看一看。
其實過萬戶的大型屋苑，如太古城、第一城、嘉湖，甚至未來兩萬戶的日出康城， 都有一群群這樣的人，與其簡單地視之為炒家，不如視之為小型的產業鍊。經紀賣筍盤給他們，然後裝修單位，再高價放租或放售，對像當然就是局外人，就像打麻 雀時「三娘教子」，三家數牌，輸的自然是街外人。
港台e線金融網8月5日 訪問著名炒家陳清白先生，當中最精彩的部份是講述如何用一間太古城翻身，靠的是陳生對樓盤合理價熟悉，而經紀亦自動報盤，平盤就入，入完放租或到價就放。 翻查陳生屢次接受傳媒的紀錄，差不多每一次都是睇淡，但並不阻礙其炒樓成績，只要參與其中，持續的升市對活躍的炒家是有利無害。
一般市民不應被傳媒報導吸引奢言炒樓，或者輕信樓市見頂爆煲之論，而出售自住 物業租樓等跌。如果只是希望置業解決居住問題，在市場低潮時買入乖乖地按時供款，大升浪後有可觀利潤，才去想換樓賣樓加按之類。如果希望投身炒樓一族，但 又無御用經紀，又無樓宇化粧團隊，就要看看自己有何條件火中取栗。
選股要選人──怎樣評價管理層？(2010/09/02) 脫苦海
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上篇講選股的第一步是選管理層，筆者所指與一般人認為不同。很多所謂「好勁」的管理層，如果他們根本就不是為股東做事，以筆者之見對投資者來說是完全無用的，以下是筆者以前寫過的選擇股票及管理層的方法：
九選六不選
九選
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1. 從事行業正在高速增長期，市場仍未飽和，未有壟斷情況出現
2. 公司本身是市場壟斷者，或寡頭壟斷者，或已出現規模經濟(economy of scale)
3. 公司透過R&D成功發展新產品或業務，或透過收購合併壯大
4. 公司透過發展品牌或控制垂直式合併控制貨源及銷售網，獲得比同業高的利潤
5. 公司在面對市場轉變前，能調整業務及轉型
6. 管理層在業務發展及危機處理多次表現出色
7. 管理層能明確地指出公司中長期的發展方向，並付諸實行
8. 管理層必須要公平對待大股東與小股東，能平衡兩者衝突
9. 管理層能與政府及市民維持良好關係
六不選
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1. 「無故集資」：筆者認為最嚴重的罪狀，即是在沒有明顯提出發展計劃之下集資，只是草草地說「作為減債及公司一般營運費用」之類的廢話。很多公司即使大把資金，也要求股東供股，或發新股給街外人攤薄股東權益。上市目的由幫股東搵錢，變成搵股東錢
2. 「頻頻改組」：有些集團擁有很多間上市公司，即使貴為長期恆生指數成份股的，也曾經將A 公司的業務淘空，塞給B公司導致負債纍纍。公司業務架構頻頻改變，即是在一開始經營時已沒有良好的規劃
3. 「又收又放」：將公司屬下業務分拆高價上市，過不多久低價私有化，表面上母公司可以透過這些交易獲利，實際上子公司的股東也是公司的股東，今日能夠損害子公司股東的利益，他朝也能損害母公司股東的利益
4. 「監控無力」：管理層無法控制下流子公司的業務運作，最近的例子是有公司投資證券業需要注資，幸而股市當旺獲得意外之財，但幸運是不會永遠伴隨的，他日也可以被這些非核心業務拖垮
5. 「博而不精」：公司經營多種不同業務，卻沒有協同效應，令到管理層不能專注主要業務方向，甚至令本業凋零。例如做地產的又去搞娛樂事業，結果兩樣都搞得不好
6. 「私以忘公」：大股東在上市公司與私人業務的利益分配失去平衡，除了以前提及的世家之外，最近有龍頭公司主席被人稱讚為「搾牛奶高手」，可惜上市公司的牛奶被搾掉之後，變成了私人投資業務。人人為己無可厚非，但作為街外人無謂為人作嫁衣裳
此兩文亦收錄在《投資啟動生活》一書中。
數字是第四步──揀股之道(2010/08/31) 脫苦海
http://www.talk-global.info/viewthread.php?tid=11718&page=1#pid127254
揀股票，第一步就係管理層，第二步係商業模式及市場結構，第三步才去講甚麼策略管理之類，到最後才是去計估值，點解ｄ人硬係要本未倒置？
投資（包括買股票、買樓，或者做一盤生意），最重要的部份都係難以量化的。
舉個例子，你將投資的股票收窄到香港地產股，你只係計第四點，分分鐘就係買左麗新、華置、百利保，甚至永義。但你問我，只會睇12、16、83，連1同17都唔會睇。
咁你可能會話，上市公司數目一千間以上，行業是一百個以上，每行可能有5-10間公司，邊得閒睇得晒？
原則上你對某個行業好熟悉，才談得上去研究及投資，所以脫苦海就睇地產，市場先生同Cory就睇金融股，會計仔就製造業公司。
等我開個問題考考你：邊一隻服裝股最好？ 答案就係永遠沒有答案。
出幾多力，即係有幾多料──老細點睇「半斤六兩」(2010/09/26) 脫苦海
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之前講過半斤六兩的問題，現在是續篇：
利字當頭—望得遠做得近
人要發奮圖強、擁有卓越的表現， 必然需要一點原動力去加以推動，而無可否認，「錢」確是在工作的推動上佔據着重要的位置。但問題是，大部分未能成功的人，往往只計算眼前的利益，要先得到 回報，才願努力工 作。相反，成功者的想法卻是背道而馳，先努力工作，不計較回報，當贏得了口碑，金錢、尊重與成就也自然會隨之而來。
這樣的說話，或許你會感到莫名其妙，現在，我就跟你說一個真實的故事。
我有一位好友，在某大集團工作逾十年，從見習生做起，直至現在當上集團內的總經理，從薪金平平開始，按年遞增。有天，老闆對他說：「我會調派你到一間新上市的公司做CEO，下星期二上班，現在你手頭上的工作，可交給你的副手去處理。」
此事距今已有兩個月，早前我們一起相約晚飯，在這獨自交談的機會下，我就問他：「你為何不向老闆詢問有關的細節、待遇與工作範疇？一個『哦』字，你竟然就披甲上陣，來到這間陌生的新公司。
請問你知不知道你的月薪是多少？你的職權如何？人事部有否跟你提及？你的老闆又有沒有與你商量過？」他面露自信的笑容對我說：「沒有！沒有！沒有！」
我呆了一呆，他續說：「我不擔心老闆會『搵我笨』，原因是過去這十年，我們之間已建立了絕對的信任，而且，我是從不會計較老闆給我多少回報的，只會做好自己的工作，因為相信我若能做出好的表現，老闆自然會論功行賞。
世上每個老闆都一樣，當他給你10元的薪水，自然會期望你做到15元的工作，可是現在有許多人，卻不明白這個道理。最愚蠢的是，老闆給你10元人工，就只交5蚊貨仔的那種人，他們還沾沾自喜，覺得自己賺了，『着數』了！
這些自以為聰明的人，偏偏不知道『你精老闆都唔笨』，總是『渣流攤』與偷工減料，遲早也會被人裁！另一種同樣自認精明，實質『戇居』的打工仔，在收取老闆10元薪水後，就只付出10元的工作，不多也不少，無拖也無欠。
如此一買一賣看似沒有問題，但當中卻全無感情可言，這種人在老闆的心目中，其實與前者的偷懶員工無異，老闆心裏會想：『這個人處處斤斤計較，差點要用磅來秤到足，我才不會給予你機會呢！否則他日你成了氣候，反轉豬肚就是屎，我豈不是更笨？』
而我，就是第三種 – 新界牛！老闆給我10元去工作，我不會只做到15元作回報給他，更是盡全力去幹，做到幾多得幾多，直至我能力到了頂點為止！我不相信老闆會虧待我，因為若 他待我不好的話，我還是可以『炒他魷』，到時絕對有『大把』行家與同業會向我伸出友誼之手，那時，我能索取的價錢定必會更高！」
職場有些人自以為很聰明，其實當上了大笨蛋也不知道。所以這個世界，每天也有人在打求職信與不斷轉工，原因是他們不明白職場求生之道就是要吃得 開，不怕蝕底，以及望得遠，做得近；所謂望得遠，不只是望遠兩天或兩、三個月，而是要看整個發展的長線，那才是職場內的成功必殺技！
黃毅力
黃生「枝筆」仍然是以打工仔的角度睇事，佢身為大老闆，當然知道老細應該係點睇。筆者換轉從老細的角度睇呢三個例：
1. 收10元人工，出5蚊貨仔──呢個員工原來只值$5，點解我會出$10請佢呢？買錯野，速速換左佢。
2. 收10元人工，出10元的工作──呢個員工值$10，咁無理由加人工比佢；同埋，有無Ｄ值$12可以用$10買黎代替呢？
3. 收10元，工作超出15元──呢個員工唔只值$10，公司有值$20的野，應該要交比佢做，出$18人工，可以炒左兩個共值$15的員工）
員 工在老細眼中，係factor of production的其中一種，佢地係唔會理會員工出盡全力與否，佢地見到$5功課，呢個人就只值$5，而應該用$4.5或以下黎請。所以初出來打工， 應該要出盡全力，現任老細同其他有眼見的人自會衡量，所以有ｄ人係唔需要見工的，一轉工就轉左去供應商或者客戶度，因為老練的老細往往知道，幾精心設計的 招募測試，都不及親眼見。
作為打工仔，我們需要知道兩樣野：其一是你應該要盡力同時比人見（人地見唔到就盡力都無用）；其二，既然良禽可以擇木而棲，今日出幾多糧唔係最重要，而是你有無本事嚮條街度搵到更好的工作同待遇。
讀書進修唔係唔好，但市面上太多學店，佢地可以比張沙紙你，但並不一定能增加你的工作能力及市場價值。例如所謂MBA，有幾多個老細，真係會因為呢三個字母而升值加人工？工作上有太多的秘密，係無得學的。
其實打工一如sell野，有心sell的當然就盡sell，不單要賣晒所有優點，而且要比盡量多人睇到，最好梗係有人爭喇！周大仙在發達指南有講：「16.5真正的終極資產：你本人」（P.248）
計一大輪都唔知自己想點──投資最忌計死數(2010/10/01) 脫苦海
http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=15975
在討論區發現有兩個計死數的例子：
http://www1.uwants.com/viewthread.php?tid=3161883
一個人花8塊錢買了一只雞，9塊錢賣掉了，然後他覺得不劃算，花10塊錢又買回來了， 11塊錢賣給另外一個人，問他賺了多少錢？
答案不是一元嗎??
我念呢題唔可以計出黎
8<---本錢
9<---第一次賣所得
賺<---1元
現有9元
10<---第二次買入的本錢，由於之前只有9元，所以這次要另外再攞多1元，因此已把之前所賺得的1元扺消，變成賺0元
11<---在0賺蝕的情況下以10元購得再以11元賣出
因此最後賺了的是1元
大家唔好自己加任何情況落去(本身拎住20蚊 or 問銀行借等等)這會改變左問題既本質
有D人話兩個買賣是獨立的，但很明顯是接著的，利用之前所得再買(其實識中文嘅人都會知啦，如果你仲係堅持係分開計的話，唔該學好D中文先啦；仲有1+1計黎把鬼咩，如果真係既話，叫板主封佢ID啦)
而單純用數字去計，由於不明因素(我真係唔識講>.<
是一定會計錯的
大家討論下~~~
我認係念錯左，應該係2元，不過我依然堅持買賣不是獨立的!
http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13161093&extra=page%3D2&page=1
貶左都唔知...財經透視Edmond個案是很多香港自住業主的縮影 
年多前Edmond以 $1,600,000購入屯門單位，現己升值至 $2,200,000，賬面（表面）賺 $600,000，業主會因此而考慮換貴些或大些單位，如德福，表面上也是正確。但實際上是貶了$300,000。因為德福年多前 $2,300,000，現也升值至 $3,200,000。Edmond和很多自住業主也計不出和不知道。
以下運用了兩種不同形式去讓大家知道Edmond怎樣貶 $300,000：
形式一)
- $900,000 + $600,000 = -$300,000 （未計佣金律師雜費等開支）
（被賺） + （賺） = 貶
形式二)
$1,600,000 (原樓價) + $600,000 (賺) + $1,000,000 (補貼) = $3,200,000 (德福)
除去$600,000賺，即Edmond今天需要用$2,600,000去買入德福
較年多前只買$2,300,000為多
$2,600,000 - $2,300,000 = -$300,000
(今天買) - (年多前) = 貶
答案：
其實樓價越升，賬面數越升，但自住業主實際就越「貶」一旦換大些或貴些的單位。
由於Edmond和自住業主只著重自住物業升值，嚴重忽略了周邊物業也同時升值這一環。
計一大輪數做一大堆scenerio，結果都唔知道自己想點至囉到最多著數。
既然人類沒有預知能力，就無可能事前知道邊個係最好決定，有賺咪得囉！
計多左又唔會變先知的，反而令到自己無所適從，睇唔到大方向。
股票、物業等投資呢個遊戲其實好簡單：
在市況淡靜價格較低時，盡你最大的能力同時要穩陣地買入優質資產
到市況火熱人人心紅時，減倉減風險增加資產流動性及變現性
早一兩個月，筆者係咁話樓貴股票平，而家大家知發生緊乜事嗎？
筆者辜且將投資簡化為：錢（含外幣）、股票（包括非衍生的證券及票據）、實物（包括樓），這裏已包含超過七成人的投資額度。
以目前低息環境，錢呢個項目可以不理（包括人民幣，其實升極都有限）。
股票，要精於選擇（大學問黎）
實物，大部份反映貨幣的購買力貶值，而樓宇可以平息借，又可以使用或收租。
請大家看看下圖：
這 裏介紹一個概念：西格爾(Jeremy J. Siegel)常量──6.5-7%的實際股票收益率。根據美國過去二百年的數據，扣除通脹後，股票的年收益率一直處於6.5-7%之間（《投資者的未 來》163頁），即每十年翻一番；債券實際收益率是3.5%；票據和其他短期貨幣市場資產為2.9%；而黃金只有0.1%；貨幣就慘了1美元的購買力經 204年後，只剩下6仙（6%）。
筆者沒有西格爾先生的耐心去計算香港物業的收益率，以下是四叔傳附錄內的資料：
1996年以後的資料在此：
http://www.rvd.gov.hk/en/doc/statistics/his_data_2.pdf
http://www.rvd.gov.hk/en/doc/statistics/rvd1_1.pdf
計算的方法是B類單位每平方米價格，除以10.76，2010年7月的數字如下：
港島區：$8,001（比1965年高156倍）
九龍區：$6,633（比1965年高127倍）
新界區：$4,505（比1965年高104倍）
恆生指數1964年7月31日基數100點，以目前恆指約22000點計，增長了220倍，可見如果能追及大市（比如買盈富基金），股票的回報比物業高。
但不要忘記，物業有槓桿，就算跑得最慢的新界區，大約做兩倍槓桿（五成按揭）已幾乎可以追及（當然要計按揭利息），港島區更只需做1.4倍槓桿（三成按揭）。
用最小本錢，做最大生意，控制最大資產，這些才是大數。鬼唔知買德福（金額）升得多過屯門咩！不如話買九龍站甚至山頂呢！
「樓奴」未做何以成「老婆奴」？──「置安心」只是一個選項(2010/10/30) 脫苦海
http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=16661
施政報告「置安心」計劃發表後，各界紛紛表達意見，當中毀譽參半，一些人認為計劃十分合理，但更多人認為計劃有很多漏洞，以及質疑為何不復建居屋，硬要拿一個大家都不清楚的計劃作為代替？
筆者早幾期 已指出香港住宅供應有兩座大山：土地使用價值爭逐將樓價推高、供應 有限但發展壓力被高估。土地有價而要使用者付出代價時，他們又是否真有如此龐大的需求？尤其是那些希望上車者，或自命無殼蝸牛，或認為要買到間屋才可以成 家立室，到真正要他們科水買樓，半賣半送他們未必供不起，不過又會說用二十年供樓，令到自己二十年都不能轉工，或者認為自己被層樓綁住，未能實踐人生理想 或降低生活水準。說穿了，他們不想面對置業問題的本質──選擇與機會成本。
人生充滿選 擇，置業只是其一，最理想當然是付出最少代價而得到最好待遇，但我 們知道理想往往在現實中不存在，結果唯有在現存的選項中取捨。結婚可以選擇「是否與家人一起住」；「結婚一定要買樓」換一個角度是「不與家人一起住」，可 以是租可以是買；偏生有些人認為，一定要自置物業；結果又要面對買甚麼樓，以及儲蓄首期及其後供款的問題。
有選擇就有機會成本，租樓住可以不用出首期，但期間樓價上升就不能享有增值，同時要面臨被加租及經常要搬遷的問題；如置業不去租樓，又要面對樓價下跌的風險，數以十萬計的首期被凍結不能作其他用途，還要長年期供樓，更要負責支付管理費、差餉、地租等費用。
若能從這務 實的角度看待，「置安心」可以視為解決個人置業問題的新增選擇── 將租或買的決策推遲幾年，所交租金是凍結五年的市值租金，而租金的一半可提出作為首期。不參與「置安心」而租樓的，交的仍然是市值租金，只不過要面對加租 的可能，以及業主不會大發慈悲將收到的租金退還一半。
若人們能平 常心看這個計劃，不失為鎖定參與者未來幾年的租金支出，即使最終決 定不置業而拿不到一半的租金津貼，並不能算是金錢上的損失，因為到市場租樓，也要支付全數的租金吧！參與者損失的只是機會成本，自行放棄政府津貼的置業機 會，而不應理解為「迫人買樓」。至於當事人為甚麼甘心放棄，人家怎樣計數，已超出旁人的能力範圍。
筆走至此， 本應收筆，但一名前恆生商學會學生會主席，現在就讀中文大學一年級 的王同學說：「我女朋友話，買唔到樓我唔嫁你！」其實王同學今年才入大學，如無意外畢業時應該已經有「置安心」單位可供申請，如到時王同學成功入圍，租五 年後可以提一半的租金做首期，剛剛好切入其「廿八歲才儲夠首期買樓」的計劃。
至於王同學認為要求「增加置安心計劃的數量供應及資助」，入學只有個多月的王同學應該在「國際貿易及中國企業課程」中學習經濟學的兩大原理：”Limited Resources, Unlimited Wants”及”Opportunity Cost is the value of best alternative foregone.”
罩門初現──銀行可能收緊信貸(2010/11/06) 脫苦海
http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=16855
近期對於樓市的議論，均偏向於樓市的實物供求，比如政府推出多少土地，有多少單位落成，對居住的新需求之類，但事實上住宅的需求不單是多少人居住及購買，更重要是多少錢去買，背後隱藏的是金融體系的按揭市場。筆者在去年樓市分享會(http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=9910)時這樣說：「樓市波幅將超越貨幣購買力下降的表現，不能單以供求分析，信貸收縮將成為『樓市罩門』。」筆者看到這個罩門正在出現。
金管局總裁陳德霖提交立法會文件（http://www.info.gov.hk/hkma/chi/legislative/index.htm） 顯示其對目前金融環境及樓市的憂慮：「豪宅樓價較1997年第三季升13.8%，較2008年金融海嘯累升47.4%，購買豪宅的家庭供樓支出占家庭收入 比重約七成，超越銀行對住宅按揭貸款人所設置的壓力測試上限。一般住宅升幅較窄，目前一般住宅較1997年高峰期低10.1%，惟較2008年金融海嘯則 累積反彈46.7%，購買一般住宅的家庭供樓支出占家庭收入比重四成多。住宅按揭平均每宗借貸額達250萬，還款期23年，均創10年新高。」
一眾政府人員近數月均出口術為樓市降溫，筆者卻重視金管局總裁陳德霖的言論，皆因真真正正掌握短期樓市榮枯的是銀行體系，一如金融海嘯之後，銀行一放水樓 市即見生機。人們有意買樓，如果銀行不批按揭，結果亦是無能為力；要樓市降溫，最直接打擊購買力的是收緊銀行的貸款政策。筆者早已風聞，近日銀行對於申請 按揭人仕，除降低估值外，更會詢問首期是否自有資金，加按時又會詢問資金的用途。結果是減少入市資金，從而令入市意欲降低。
對於監管機構來說，銀行體系的健全及穩定是首要，至於是否令到某些人更難上車，或投資者炒家會否因而周轉不靈，是超出其考慮之列。偏生議員就愛以此大造文 章。立法會議員何俊仁認為，金管局的遏樓價招數對炒家來言軟弱無力，呼籲當局要尋求其他如徵稅等財務政策。陳德霖答得更妙：何議員的講法是對的，除信貸 外，亦可以在供應、控制銷售手法及稅項等方法，控制泡沫，但這不是金管局控制的範圍。
金管局職責是監管銀行，擺事實列數據尚在責任範圍，卻有議員要求兼任分析師及預言家。議員林大輝追問樓市何時會「爆煲」及銀行利息何時會掉頭上升。陳德霖 直言：金融市場變化萬千，難以作出判斷。議員涂謹申批評陳德霖對金融欠缺分析及判斷，無力對社會起穩定作用。不如由涂議員親自發言，以便對社會起穩定作 用，還是怪責陳德霖不留下小辮子？
無疑前任總裁任志剛對某些事情有問必答，陳德霖的謹小慎微顯得畏首畏尾，但筆者認為「知之謂知之，不知謂不知」，以現時的資金泛濫市，再加上短期新樓供應 緊張，才出現眼前的樓市景象。無需加息，只要銀行減少按揭優惠，已能對市場產生冷卻件用。如渣打及恆生已提高H按息率由H+0.7%變為H+0.8%至1 %，相信其他銀行亦陸續有來。各銀行為提高資本比率相繼集資，對於利潤微薄的按揭業務是否要改一改遊戲規則？
至於供應，自從公佈明年4月1日起發水比例上限為10%後，各發展商爭相入則，筆者估計三至五年後此等供應將陸續落成，而樓花將於兩三年後推出，到時還是否像目前那樣奇貨可居呢？
由量變到質變，後市已見陰影，當然筆者並不認為樓市轉勢在即，樓換樓的朋友只是將贏回來的再押上去，但對於「磚都無塊」而希望上車者來說，在此市況及估值，又是否值得傾盡所有再以高按揭成數入市呢？筆者勸這些朋友三思，尤其是期望政府幫一把，隨時「幫你變成害你」。
買樓兩頭賺──量化寬鬆政策下物業成為理想投資(2010/11/21) 脫苦海
http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=17193
量化寬鬆政策引發投資市場的變化，美元及相關資產弱勢已成為自我完成的全民共識，很多人但知所謂「買實物抗通脹」， 或因為港元與美元掛勾，便以存人民幣作為另一種出路。此處出現兩個考慮：首先，所謂實物，可以是黃金、物業，甚至有人去囤積商品甚至農產品，究竟選擇那一 種？第二是，所謂商品貨幣如澳元紐元，或甚囂塵上的人民幣投資，牌面上表現比美元強，又是否理想？
市傳國內炒賣諸如大蒜、蔬菜、肉類之類農產品，甚而有人煞有介事說因為各地冷藏設備發展起來，有利囤積居奇云云。而香港亦有一鼓收集諸如紅酒、名錶、錢鈔、茶餅作為投資標的。筆者不敢說類似的操作不能獲利，卻難以視之為投資，因為他們面對流通性及異質性的問題，導致難以大額進出，以及定價困難。相比之下，黃金及其他商品期貨就無此弊，不過相比之下物業金額大，而且高透明度的成交紀錄令定價較易，可以判斷估值水平。
此外還要考慮槓桿此一因素。黃金及其他商品期貨均可以高槓桿方式運作，而被人目為高風險投資；可是以按揭買入物業， 其實亦是槓桿，比如七成按揭是用三倍多，如按到九成則高達十倍，然則何以少人批評？說穿了，物業市場較少出現斬倉情況，即使物業市價低於按揭額，出現負資 產情況，只要按時供款，往往銀行亦不會收回物業拍賣抵償。至少在金管局網站看到負資產的統計數字，即是金管局亦默認此種現象的存在。反而其他商品，未跌到 負值，經紀行已經call margin追加保證金。因此物業投資的安全系數比其他商品高得多。
而另一被人忽略的因素是除了現金會貶值，其實債項也會貶值，美國政府深明此道，因此不惜大印銀紙製造流通量，今天的 債去到若干年後已貶去一截。借錢買物業，動輒十年、廿年甚至卌年，其間銀行欠款所代表的購買力亦隨通脹而降低。過去數十年樓價輾轉上升，債務購買力輾轉下 降，無論地產商或小業主，均是兩頭賺錢。
至於不買實物資產，改存商品貨幣或人民幣投資產品又如何？其實所謂人民幣升值，是購買力下降速度較慢的假象。美國政 府會印銀紙，難道歐洲、澳紐或中國不會做？至少中國政府亦是大量放水進入市場，而不會坐以待斃，國內物價上升已成普遍現象。據報導甚至出現國內居民回流香 港購物的現象，在流動性海量之下，各種貨幣只有爭相貶值一途，用那種貨幣只是程度上的分別。
租或供物業，往往佔家庭支出的一大部份，即使不以投資視之，能鎖定或控制居住支出已是自保。尤其在當今時勢，誰人會低價出售自住物業？樓價大跌又從何說起？
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