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[轉載]一個投機者給80後未上車一族的告白 脫苦海

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=17529

http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13484630&extra=page%3D1

致80後未上車一族：

小弟是一位有近20年投機/投資經驗的投資者，我真的非常同情妳們處境，並想分享自己的投資心得，希望可以幫助妳們作置業決定！

小弟是一名70後的中年，只可惜(97金融風暴爆破後)98年才大學畢業，嘗盡經濟低迷下就業的辛酸，卻沒有享受到80/90年代經濟高速增長的就業順景路，加上其他總總原因，致令小弟走上投機這條不歸路。

所以小弟絕對能感受到妳們的處境，如果妳們是02/03年才畢業，可能人工比我98年畢業還要低，工作雖然努力，但上位卻很不容易，仍可能比一班所謂前輩(即小弟就業時俗稱"老屎忽")禁住。

就業情況稍為好轉時，卻要面對樓價瘋狂置業困難的問題，(現時樓價跟本與實體經濟脫節)。以現時一般年輕打工仔的人工，買不到樓是非常正常的事情(現時工資與樓價跟本就已經脫軌)，卻被一些準備高位騙妳們接火捧的賣家以嘲笑、恐嚇、指駡形式推妳們落火坑高位接貨！連財政司司長都說："炒家利用市場異常亢奮的氣氛，製造恐慌性購買的假象，企圖在火上加油以圖利。加上今年頭三季的短炒激增，令他有必要出手打壓炒風。"

作為一個有近20年投機/投資經驗的投資者，小弟熟讀了近300年的經濟發展史，並希望分享自己的投資心得來幫助妳們作置業決定！小弟並不是很富有，但從投機/投資賺來的錢已夠小弟用幾世，故斗膽在此發表文章。

我在財政司司長出招前曾出過以下多篇文章(內含小弟一些投機/投資過去)去警惕年青人不要被炒家所惑高位買樓接火棒！


http://www28.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13393849&extra=page%3D2
(有興趣知道小弟過去的可參考此文章)

年青人, 想置業應耐心等待泡沫爆破後樓價大跌才入市！

致香港的年青人：

妳願意用二十至三十年的青春去換一層樓嗎？做一生樓奴值得嗎？

於 香港買樓等於交重稅，In Form 4 Economics, it says "in Hong Kong, land is a tax". 香港稅基狹窄，財政支出靠賣地收入，所以香港買樓等於交重稅。加上發展商奸狡掠水食水深，官商勾結利益輸送，買樓等於交重稅兼幫地產商打一生工，所以現在 應該先關注自己的事業，儲夠金錢，等待最適當時機才入市買樓！

但 不要期望政府會幫忙，特區政府與地產商之間，擺明官商勾結利益輸送(天匯事件不了了之，梁展文事件等等)，點會干預市場壓低樓價幫市民置業。想政府幫市民 置業，除非特區政府被推翻，成立新的民主香港政府啦！特區政府只會將現時買不到樓的八十後青年標籤為"低能兒童"，卻不會出手相助！

現時樓價瘋癲，脫離實際經濟因素，現在買樓等於用二十至三十年的青春去換一層負資產的樓。

但不要緊，從來都是物極必反。泡沫吹得愈大，爆破後跌得愈勁！貪婪的地產商加上腐敗無能的特區政府，會促使呢個泡沫愈吹愈大，直至失控爆破。學梁錦松講，樓市有咁耐風流,，有咁耐折墮。年輕人應耐心等待泡沫爆破後樓價大跌(eg沙士價)才人入市！

作者補充：(9/11/2010)

1)怎樣脫離樓奴困境？
2003年沙士時的樓價大概是1997年樓市高峰期的三成，即妳所儲的三成首期己足夠妳付清所有樓價，不需向銀行借貸供樓，即妳不需做樓奴。

2)樓市有機會跌7成嗎？
絕 對有機會跌7成，甚至有機會跌9成。只要泡沫吹得愈大，爆破後跌得愈勁！1997年樓市高峰期時那有人會想到之後樓價會跌7-8成，當時的人只相信樓市會 升多幾十年，沙士只是觸發樓市終極一跌，就算沒有沙士當時樓市亦會跌6-7成。1989年日本樓市高峰期時那有人會想到之後樓市會跌足20年，現在的日本 樓市仍在谷底難以反彈，因1989年日本樓市需要供三代，應驗了泡沫吹得愈大，爆破後跌得愈勁！

3)年青人，妳們最大的本錢是什麼？
應 該是青春吧！有青春便可充分運用"耐性資本"，股神巴菲特所說的"耐性資本"是指成功的投資者必須具備雙重的耐心，能以無比的耐性等候入市的機會，入市以 後要有同樣的耐心等候股價上升來反映其內在價值，体現價值技投資的精髓，別人貪婪我恐懼(1997年時)，別人恐懼時我貪婪(2003年時)。正如德國股 神科思托蘭尼所講："賺錢就是那麼容易，跟群眾對著幹！"

4)對於年青人來講，供樓的最大成本是什麼？
供樓的成本不單是利息，對於年青人來講，富爸爸說供樓的最大成本可能是"放棄學習創業和投資的機會"。因創業和投資確實需要交學費(即輸錢)，買樓付首期已減少了創業和投資的資本，加上負債後的心理壓力，確實令不少人對創業和投資卻步。

5)泡沫真的會爆破嗎？
百 分之一百會，從17世紀荷蘭的鬱金香泡沫、1720年南海泡沫、1928年美國股市投機泡沫、1990年代日本股市樓市泡沫、1997年香港股市樓市泡 沫、2000年科網股泡沫等等，最終都以爆破結束！偉大的科學家牛頓都在泡沫爆破後輸光身家，並說："我能計算出天體的運行軌跡，卻無法計算群眾的瘋 狂！"


http://www28.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13327140&highlight=
  (內含泡沫形成原因)

<牛市四部曲>小弟認為現在是牛三急升前的震倉調整，大家點看？

<牛市四部曲>
牛一，於悲觀中形成
牛二，於懷疑中成長
牛三，於樂觀中上升
牛四，於興奮中滅亡

小弟認為2007年牛三(由大概19400-31700點)的升幅誘因為港股直通車，並認為今次2010年牛三的誘是因為歐美需用一個更大的泡沫，去挽救上一個泡沫爆破，所以需瘋狂印銀紙(QE2 and then QE3, QE4, QE5……)以至更大的泡沫形成去挽救經濟，而不是行緊縮政策，所以資金是無限量供應的！

正如德國股神科思托蘭尼，股市上升需要的正是資金+心理

小弟認為資金因素已非常明顯，獨欠普遍群眾的樂觀情緒。故認為現在是牛三急升前的震倉調整(因仍有人懷疑QE2的額度而沒有看清大勢)，且牛二已經過去！

請各位有識之士賜教，大家點看？


年輕人都為買唔起樓而煩惱，可我年青剛大學畢業的時候，卻沒有買唔起樓這奢侈的煩惱，分享一下我的上車經歷：10/11/10

我 1998年大學畢業，主修金融財經，畢業等於失業，97金融風暴爆破後，找一份金融相關的工作是沒有可能的事情。寄一千封求職信，得十幾個面試機會，為了 償還大學貸款，我什麼工都願意做，連普通的文員都應徵，可惜都不請，話妳班大學生高不成，低不就，結果幸運地找到份$7000的銷售員工作。我去大學同學 聚會，見到D大學同學，做7-11MT要執貨嘅有，做麥當勞MT要洗廁所又有，做保險無底薪都有，我恨不得一把火燒咗張大學畢業證書！畢業後所學到的第一 件事是如何放下大學生的身段去投入勞動市場，當時有一份$10000人工的工已是很幸福，點會有買唔起樓這奢侈的煩惱！最慘小弟鍾愛炒股，輸到要去財仔借 錢補孖展，食麥當勞$3漢堡包充饑。當時我在麥當勞對住燈火發誓，30歲前(7年後)賺不到一百萬，我就跳樓死！最終痛定思痛，認真學習投資理財，並一口 氣讀了幾十本投資及理財書。並發現單靠打工，(7年後)的確賺不到一百萬，要發達就得創業、投資，甚至投機，當時滿腦子都是錢、錢、錢。1999年科網熱 潮從新上路後，我運用"漫步華爾街"的空中樓閣理論(即形成泡沫需要有建立空中樓閣的理由)去尋找十倍股，並在99年底前憑幾十本投資書的智識，找到一份 股票交易員的工作。於2001年被裁員前，慶幸互聯網這泡沫可以發得那麼大，令小弟賺了不少錢！當時小弟真的膽生毛，竟然運用股魔"Jesse Livermore"的關鍵點理論，去沽空期指，即每低於某一關鍵點，追沽期指，結果賺了人生第一桶金，現在回想起來真的是膽戰心驚，嚇破膽。

運 用幾十本投資書的智識，加上多年的炒股經驗(小弟16歲時在股票行做暑期工時初次接觸股票，大學讀金融系時已經常炒股)，並應用股神巴菲特的名言"別人貪 婪我恐懼，別人恐懼時我貪婪"於樓市之上，於沙士谷底時一筆過付款買樓，當時買樓人人話我係傻仔，我就做傻仔跟妳班聰明群眾對著幹，最後他們笑我傻人有傻 福，真頂癮！沙士買樓我就當係買價值被低估的股票一樣，加上自己炒股及創業都輸過錢，沒什麼好怕！買便買！

總結：對於小弟呢D有經驗的投資者(應該係投機者)來講，沙士時買樓算是小弟投機生涯當中最穩健的投資罷了！

建議：我覺得買樓不單是自住那麼簡單，而是一項金額龐大的長線投資(至少對一般人來講)，不要如一些蠢師兄般純因供得起就買，而是當一項二百至三百萬的投資般看待，那麼妳可能會懂得如何操作入市！


http://www28.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13410461&highlight=

借用投資大師林森池的投資戒條，小弟給準備買樓自住的小業主的告誡

轉載自林森池的"證券分析實踐"

林森池的投資十戒第二條：
"戒被倦入狂潮的洪流，不要被外來不理性的亢奮，令妳跟蹤潮流作出投資。例如科網泡沫 、地產狂潮等都是好例子，2000年買入科網股，或1997年高峰時買入住所，你都會很痛苦！"

林森池的投資十戒第三條：
股市大崩潰時群眾的拋售，一定會導致你產生恐懼。這時候妳要克服恐懼，作出人棄我取，購入千里馬(好股票)。

以下是小弟(不是林森池)致準備買樓自住的年輕小業主的忠告：

有關投資十戒第二條
曾射首時常說希望樓市平穩發展，可卻是講一套，做一套！特區政府暗中勾結地產商利益輸送(天匯事件不了了之，梁展文事件等等)，沒有認真干預市場讓樓市平穩發展，以致樓市被倦入狂潮泡沫的洪流！

如 果樓市真的是平穩發展，這時買樓並沒有問題。但現時樓市已被倦入泡沫狂潮的洪流，不是平穩發展，這時入市的風險會是非常之大，因為泡沫期間的大升，會引發 泡沫爆破後的大跌。如果可以的話，請盡量避免倦入樓市狂潮的洪流當中！試想想，1997年高峰時買入住所，你會很痛苦！

當然會有很多業主樂於致身於泡沫洪流當中，享受泡沫當中的樓價上升，並告訴妳再唔買樓價便會再升。但請盡量避免倦入樓市泡沫狂潮，或許妳仍可享受泡沫當中樓價的一些上升，但最終妳卻要承受泡沫爆破後樓價的大跌！

有關投資十戒第三條
我相信很多人說這是沒可能做到的事情，因為恐懼是人類的天性，做不到的人亦會有千萬個藉口去解釋做不到的原因。但如妳能做到卻可以幫助妳大幅獲利，至少可以低價買入優質單位自住！


http://www28.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13397414&highlight=

<牛市四部曲>股市與樓市之間的決擇？

價值投資大師鄧普頓(Sir John Templeton)提出過的股市發展四部曲：
牛一，牛市是在一片悲觀的情緒下誕生，
牛二，在一片懷疑的情緒下成長，
牛三，在一片樂觀的情緒下成熟，
牛四，在一片亢奮下衰老而死的。」

股市方面：
小弟認為股市現在是牛三急升的起步階段，並認為現在應用 "投機之王 Jesse Livermore" 的理論買 牽頭羊(領漲股)，股市尚會有一大段升幅，恆指現時14倍P/E，離曆史高位20倍P/E尚有一大段距離

樓市方面：
小 弟認為現在是牛三的中段至後段，尚且可能仍會有一段升幅，但不會如股市牛三起步階段般會有一大段升幅。現在樓市己不是牛三急升的起步階段，而是中至後段， 兼且買樓是中長線投資，所以不會建議於牛三中後段時期熾熱階段置業！可能明年會升多1-2成，但從十年的中長期看，樓市大跌的機會高於大升的機會好幾倍！

應 否賣樓買股？對於股市新手來講，絕對不應該，除非妳有十年以上炒股經驗，因股市的風險比樓市高幾十倍。對於股票的專業投資者(最少十年以上經驗而且深懂炒 股)，而樓房是投資而不是自住，現在卻是賣樓買股的好時機，股市現在是牛三急升的起步階段，尚會有一大段升幅，樓市現在是牛三的中段至後段，升幅有限！

而且當泡沫爆破後，(雖然兩樣都會大跌)！但股市逃生會較樓市快！

大家點睇？


由於香港的樓市總是大上大落，而不是平穩發展，所以買入時機是置業的決定性因素，而不單是供得起便買！(小弟於沙士時買樓時根本就沒有住屋需求)

小 弟的投資之道"就是在市況低迷時低價買入，在市況熾熱時高價賣出！而絕不是在市況熾熱時高價買入接火棒！"如果妳沒有時間認真研究經濟政治，妳只需簡單地 運用小弟的投資之道置業便可以，因為根本沒有人可以準確預計何時加息、資金何時突然撤走、外圍環境變化......等等。

至 於如何鑑定市況是熾熱與否，妳可以讀此書"漫步華爾街(A random walk down wall street)"，或者是800兄關於"97"的文章，或者是參考kelvin ko 兄所言"每次連兇宅都玩埋，大西北、公屋都爆升，證明離爆煲不遠，真係好準！"


http://www28.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13466469&extra=page%3D13

每次連兇宅都玩埋，大西北、公屋都爆升，證明離爆煲不遠，真係好準！
連兇宅都玩埋，大西北、公屋都爆升，證明離爆煲不遠。
道理係其他樓樓價太高，唯有3,4線都玩埋，已經尾聲。另外容易引到政府出招。
真係好準！


最 後，小弟認為年青人妳們的人生是幸福美好的，何必為置業過於憂慮，應保持平常心及頭腦清醒，便不會那麼容易墮入炒家陷阱高位買樓接火棒！如果可以的話，我 強烈建議妳們嘗試創業或投資，如果成功的話，妳們將來會是一筆過付款買豪宅，過著富有而美好的生活，始終"工字不出頭"這句話是沒錯的！

引用 檢舉 新書選讀(1)──3.1 香港樓市的周期(2010/12/16) 脫苦海

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=18034

搞咁多不如買公用股──抗通脹債券(2011/02/10) 脫苦海

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=19545

諗到無野好諗，ｄ人諗到叫水浸腳目的政府吸多ｄ錢黎蝕：


http://hk.news.yahoo.com/article/110209/23/mmjr.html

港府新招 研推抗通脹債券
(經濟日報)2011年2月10日 星期四 06:00

【經濟日報專訊】物價飈升，市民均期待政府出招抗通脹。有政黨建議預算案推出「抗通脹債券」（Treasury Inflation-Protected Securities，簡稱TIPS），每年向購買債券的市民，派發與通脹鈎掛的利息，確保債券不被通脹蠶食。

據悉，財政司    司長曾俊華    認為此建議值得積極研究，已交由金融管理局    深入探討推出的可行性及具體方案。

併入外滙基金 確保不蝕本

據了解，政府初步的構思，若落實發行TIPS所籌集的資金，將由金管局    併入外滙基金一同管理，因外滙基金回報，一向高於香港的通脹率，可以確保政府不會蝕本。2010年外滙基金的投資回報率為3.6%，過去3年的平均回報率為1.2%，過去5年及10年同為4.9%，而自1994年至今則為5.9%。

TIPS的最大特點是其本金可以隨著通脹而上升，投資者常將TIPS看成可以規避通脹的投資工具之一（見另文——「歐美盛行 本金按CPI調整」）。

民主黨    建議 長者優先認購

民主黨涂謹申    建議政府推出300億元「抗通脹零售債券」，購買門檻定為5萬至10萬元，年期為2至5年；該黨並建議政府同時開發債券第二市場，以方便政府贖回債券。據悉，政府已將有關建議交予金管局研究。

現時不少發達國家或地區，也有推出抗通脹債券，如美國    財政部推出的TIPS基金。這種投資工具通常由政府發行，若持有期內物價指數上升，債券持有人的本金和利息，也跟隨物價指數上升。

民主黨認為，「抗通脹零售債券」的技術操作簡單可行，若政府推出300億元抗通脹債券，預料每年開支約12億元。民主黨並建議，有關債券應只售予本港永久性居民，不接受機構投資者，並以65歲以上的長者優先。

實施聯滙 參考回報難釐定

不過，財資市場人士指出，本港若發行TIPS，利率及通脹率的參考基準，將非常難以釐定。他解釋，香港實施聯繫滙率，利率是參考美國的利率水平，然而，因兩地經濟發展步伐不一，本港的通脹率遠高於美國。

「美國的通脹率約是1%，而香港的通脹率則是4%至5%，若參考美國的通脹率來決定TIPS回報，根本起不了對抗通脹的作用；若是參考香港的通脹水平，那這些債券的回報，便會相當之高，吸引大量資金購買，肯定會出現供不應求的局面。」

市場人士指出，若政府以香港的通脹率來釐定TIPS回報，相等於向認購市民派錢，可視為社會福利的一部分，而非其他國家發行TIPS，是為了對冲市場風險為主要目的。



民主黨倡擲300億 發「抗通脹債券」
(明報)2010年11月15日 星期一 05:10

【明報專訊】美國    大舉「印銀紙」令全球出現資產泡沫，對抗通脹升溫勢成明年2月公布的《財政預算案》焦點，財政司    長曾俊華    下月開始與不同黨派團體會面，收集意見，其中民主黨    建議政府推出至少300億元的「抗通脹債券」供市民認購，利息與通脹率掛鈎，以免港人存款不斷被通脹蠶食，建議每名港人可至少購買5萬元債券。

供市民認購 門檻5至10萬元

民主黨財經事務發言人涂謹申    認為，針對低下階層每天面對食品、日用品大幅漲價的問題，政府在2008年中推出的抗通脹措施可先再做一次，包括電費回贈1800元、免2個月公屋租金、 多發高齡津貼（即「生果金」）2個月、多發1個月綜援    和傷殘津貼等，減輕有需要市民負擔。

利息隨通脹升 交金管局    投資

他說，在協助全港市民上，政府可推出只售予港人的抗通脹債券，不接受機構投資者，購買門檻定為5萬至10萬元，年期為2至5年，政府每年向購買債券的市民派發與通脹比率一樣的利息，本金則交由金融管理局    投資。政府並同時開發債券第二市場，方便市民贖回債券。涂謹申已初步向政府提出這個構思，但不便透露政府回應。

不少地方也有推出債券抗通脹，如美國財政部推出抗通脹債券（TIPS），TIPS的本金和派息會隨通脹調整，若美國消費物價指數（CPI）上升，派息就會 增加，確保債券不被通脹蠶食。如投資者買入面值100美元    的10年期TIPS，利率為5%，當CPI為2%時，投資者將獲得7%的年利率。


http://www.hkdailynews.com.hk/finance.php?id=97111

免身家縮水 買通脹掛鈎債券

本港今年2月通脹上升2.8%，通脹升溫令購買力下降；面對通脹，理財專家建議，投資者不宜持太多現金，可撥出部份資金購入一些抗通脹的資產，當中，以通脹掛鈎債券（TIPS）和黃金均是傳統抗通脹之選。

採訪: 陳燕美

晉裕研究部分析員黃文傑指出，面對通脹重臨，建議投資者可將抗通脹投資增至佔整體投資組合約40%至50%。他建議，保守投資者可考慮買入投資TIPS的債券基金。

美 國國庫抗通脹債券和其他債券相類似，由美國政府發行供投資者認購，按發行條件付息及到期歸還本金。不過，跟一般債券在到期日歸還本金的安排稍為不同的是， 這些抗通脹債券在發還本金的時候，會參考債券發行期間的消費物價指數升幅調高本金金額，以達到抗通脹的效果。如果發行期間物價不升反跌，本金亦只會按票面 值發還，投資者不用擔心本金會因為通縮而減少。

穩陣派吼TIPS基金　

美國國庫抗通脹債券的本金會跟當地的消費物價指數掛鈎，派息以約定息率按本金計算，因此派息亦會隨著本金的上升而增加。所以在通脹的環境下，本金和派息均會因通脹而水漲船高。例如債券的本金是1,000元，固定票面息率為3厘，年期為10年，每年派息，在沒有通脹的情況下，每年派息是30元，但若遇上通脹環境，例如消費物價指數按年上升5%，以複息計算，則債券的本金會從原來的1,000元增加至第10年的1,628元，固定息率雖然仍維持在3厘，但實際上由於本金的增加，派息亦隨之增加至第10年的48.8元，投資者在通脹的環境下，仍然能得到自己預期中的回報，相反其他投資項目如果息率固定，在扣除通脹後可能回報大為縮水，甚至跑輸通脹。

投資者考慮是否投資於抗通脹債券，主要取決於對通脹的預期，黃文傑預料，歐美於下半年通脹升温，目前是買入抗通脹債券的時機。此外，投資此類債券還要注意匯率風險，若投資地區的貨幣或結算貨幣價格大跌，即使基金投資的資產升值，投資者亦可能會蒙受損失。

海通證券投資諮詢部副總裁郭家耀提醒，TIPS追蹤的是美國消費物價指數，並不能代表香港的通脹率。由於香港的食品及日用品大部份從內地進口，故內地需求及物價指數，均影響香港的通脹率。

港物價受內地影響

根據相關統計，在過去10年，TIPS幾乎每年都錄得正回報，回報大多數時候都跑贏同年期美國國債，今年TIPS價格已上升7.6%。而TIPS的波動性也遠低於黃金、商品及房地產基金（REITS）這3種同樣被視為對抗通脹的工具。

TIPS基金會投資在由不同發行人發行、年期各異，且類型不同的TIPS，從而分散投資單一類型TIPS的風險。另外，TIPS基金分為歐元區、美國及新興市場等類型，選擇時應留意各基金投資的貨幣及評級規定上的差異。


呢個政府做乜咁鐘意將自己置於財務風險？出300億每年要支出12億，即係4%。門檻係5-10萬，仲要將之視為福利或派錢。咁點解ｄ錢要派比有閒錢的人？

黏撇鬚就可以扮財爺，做官果個以為抗通脹債券只需按通脹派息，本金唔駛計；做蟻果個仲以為每年支出只係本金4%，上面條數計出黎5%通脹，本金增加 62.8%，派息由3%增加到4.88%，政府真係發行300億出黎，十年後本金變為488.4億，派息由12億加到19.52億，條數邊個填？

八 點睇電視財經節目，主持人話買樓抗通賬，租金回報3厘，計埋使費利率都唔知能否抵消。買樓首期三成，90萬可以買300萬樓，收3厘租就係9萬，七成按揭 當夠佢2.5%就係5.25萬，再扣多1%維護費用3萬，1萬都無喎！仲未計物業稅呢！買樓唔升值，真係唔知買黎為乜？

如果真係只滿足於收息，買公用股如2,6,941都好高息，駛乜搞咁多呢？

太古坊會變成太古城嗎？──未來住宅供應的第一座大山 脫苦海

土地用途有其排斥性，同一幅土地用作工貿用途就不能同時用作住宅（雖然有很多人非法地棲身在舊工廠），把土地用途轉換，將會引發土地使用價值的爭逐。筆者就舉個例子：鰂魚涌沿岸原本是太古糖廠及船塢，隨著港島市區向東擴展，糖廠一帶轉為工業用途，船塢及宿舍則轉為住宅用途；彌後商業活動由中環灣仔再向東移，糖廠街一帶陸續又轉為商業大廈。

1963年華僑日報《香港年鑑》

假設政府將太古坊一帶由工貿用途轉為住宅，大家覺得太古集團會否把太古坊轉為太古城呢？雖然太古城呎價可以過萬，但要勞師動眾拆卸舊廈重建住宅，然後將單位一次過賣散，卻放棄長期穩定的租金收益，市場機制會為太古打算：一動不如一靜。所謂改變用途只是畫餅充飢。

地點在交通方便以及行業集聚的商貿區，如大角咀、觀塘、荔枝角、葵涌等，本身已具備一定的商業價值。經過多年的北上及回流，能夠留在香港運作企業，已能支付較高租金，要拆卸工廈「請」用戶們搬走，而將之改變為住宅就要超越現時的「地租」(economic rent)。

何況以現時政策，土地更改用途要補地價，地租再加地價再加建築及利息成本，他日落成後必定昂貴。稍近港鐵站的屯門地皮，現時是新地(0016)旗下載通(0062)的巴士廠，他日成事呎價亦必定創同區新高。而大角咀那唯一的蚊型地盤，呎價亦必直追形品．星寓。容易改變用途的市區工貿地一早被發展商、市建局甚至田生垂青，滄海遺珠又能有幾何？就算有又是否現時「上車難」人仕所能負擔呢？

其餘建議改為住宅用途的土地，往往是交通不便及社區欠佳之處，例如荃灣東、小瀝源、圓洲角等，現有用途的使用價值較低，重建成本亦較低。但到落成時又會有百彈齋主說位置墮角格調欠奉，比如爵悅庭、立坊、樂悠居被謔稱為「工廠三寶」，則隔鄰荃灣東是「工廠Ｘ寶」了！

一下子能有多幅工業用地改變用途，其實是側面顯示香港產業衰退，很多本來在港運作的企業已一去無歸。在屋多過戶廿多萬的情況下，將更多土地變為住宅，間接令其他產業要支付更高地租，同時就業機會亦將會收縮，此絕非香港之福。

無地建屋，建了亦不一定夠人住──未來住宅供應的第二座大山 脫苦海

打開香港地圖，已發展面積雖然只佔一少部份，但餘下的土地要不是山嶺島嶼等難以開發，就是原居民手上的村地。莫講原居民需要土地興建丁屋，即使非原居民批租土地興建的寮屋，政府收地亦非易事，比如石崗菜園村，以及屯門紫田村，土地擁有權是政府，但居於其上的居民亦以持份者的身份，要求不遷不拆，或覓地搬村。土地就放在那裏，只是畫餅充飢，否則薄扶林村、衙前圍村、茶果嶺村、九華徑村等市區「城中村」也不會保留至今。

郊野公園用地更是想都不用想，政府徵用5公頃 郊野公園用地擴建將軍澳堆填區也阻力重重；即使是附近的私人土地，亦面對各方團體的阻撓。這些土地是歷史遺下來的問題，因為開闢郊野公園之時，一些村落仍有聚落及由原居民擁有土地，不能包括在郊野公園範圍，即使村落已荒廢，但地權仍在，居民可將土地售出，但是想改變用途亦被重重圍困，大浪西灣及沙羅洞只是冰山一角。

所以政府在施政報告之前，已放風透過填海增加土地，在東涌逸東邨對出的東涌灣填海，甚至不惜將東涌線延伸到該處設立東涌西站，但已有幾個環境團體提出反對。維港兩岸已因保護海港條例不能填海，餘下可能填海的只有大嶼山北、將軍澳、吐露港三處，即使能成事，遠水也不能救近火。

筆者認為，真正的問題並非有否足夠土地供未來發展，而是究竟有無此等需要。如果在發展上有需要更多土地，政府自然會移山填海，開路闢地，但事實上近十多年來，香港城市發展步伐放緩，人口增長緩慢，產業外流，住宅單位數量超過戶口數目達二十多萬，發展的壓力是否真的這樣大呢？比如有人建議每年至少要興建三萬多個單位，以現時每戶人口平均三人計，每年新增人口需要十萬，統計數字已否定了此等增幅。而每戶人口已接近三人，又是否有如此多分支家庭呢？

有認為政府手上可供發展的土地比私人發展商持有的更多，籌碼有限不能左右大市。此現象其實十分合理：政府除興建交通、基建及社區設施以及公營房屋外，實無需要囤積土地；政府開發土地成本由庫房支付，就應盡快推出市場以便創造更多社會價值。而非像某些人所認為，是政府抗衡發展商以至市場的「彈藥」。但即使發展商希望增加供應，將生地轉成熟地，每每也曠持日久，由農地轉為屋地，往往是以十年計，所以想增加住宅供應，實乃談何容易。

非主流書評(3)：林園炒股秘籍 脫苦海

近期上升股票集中在中字派股票，但另類風險亦是值得記取的。對於「創作式」投資項目／商業模式、「意識流小說形」賬目，是投資中國股票不可或忘的風險。有「中國股神」之稱的林園先生，其投資心得似有一點啟示。

確定性：林園對於難以理解的95%股票，連研究的興趣也沒有，其餘的5%若不能確定未來三年的收益，林園也不會買入。買入了的他也會定期追蹤賬目報告以至廠房生產情況等。賣花卉賺大錢值得懷疑，難道賣瓜菜的不用懷疑？古靈精怪的股票，研究來幹甚麼？

無風險套利：林園否定「有效市場理論」，認為市價不能有效地反映價值，可利用可換股債券及認股權換股，以及上市公司發行的認估權價來定價套利。市上流傳「清貨入call輪，滿城盡帶價內輪」的傳聞，就是類似的焗爆倉現象。「掂三萬殺光熊證」又何嘗不能是類似的操作？

避假賬：林園計算資產值，是撇除不能產生利潤的無效資產，不依賴賬目上的紀錄。計數著重現金存量及現金流，應收賬可免則免，最好能有預收賬。大家會問，何來這樣「著數」的生意？茅台、五糧液固然是這種「先錢後貨」的生意，香港地產商如果能在入伙前清貨，何嘗不是這樣？

追求不公平競爭：壟斷行業、老字號、龍頭企業、巨人的品牌／嬰兒的股本，是林園選擇的標準，大家看看升得最多的股票，如中移動、中人壽、中石油、港交所、神華、廣船等是否如此？

泡泡吹大時賺錢才最爽：林園鼓勵滿倉持股，動用財力耐性「堅決」持股，相對於其他人迴避泡沫，林園認為有泡沫時有貨才能賺大錢，寧願高位跌三成才賣，遠勝胡亂估頂清貨。比照於目前的股市情況，大家以為如何？

樓宇質素和發展商品牌 脫苦海

網上經常有某發展商樓宇的不利言論，亦有另一發展商是信心保證的言論，然後又會有人行出黎提出相反的意見。經多年的發展，香港各主要發展商樓宇的質素已充份地獲得時間的洗禮及考驗，是龍是鳳自有公論。思考問題的根源，可從香港樓宇建築業的分判制度及發展商的售後服務入手。

香港建築業是奉行分判制度，即發展商把建築工程交給總承判商(main contractor)，總承判商又分判給分判商(sub-contractor)，分判商會繼續分判落去，直到工序拆散到落手落腳做的人手上為止，據說有分判到五層之多。這種制度的目的是減低管理成本及減低固定成本，缺點是增加了品質控制的難度及工人欠保障。事實上除了引入外勞外，幾乎所有樓宇均是來來去去那批細判頭及中工大工做的，因此樓宇質素參差並不是工藝或技術問題，往往是成本及監管問題。

分判商要食飯，工人又要食飯，加上「價低者得」的分判原則，再加上業內「茶煙飯炮」的陋習，層層分判的結果是實際用於建築的金額越判越少，結果是樓宇質素要依賴嚴格的監管制度。如果發展商本身有建築公司，無形中少了一層分判，同時會較嚴格地執行監管；如果完全引判，成本上可能較有競爭力，亦可以透過加強管理提高水準，但容易外行領導外行。

另一個影響樓宇口碑的是售後服務，某些發展商收樓時會提供一段較長的保用期，某些則局限小業主需要在幾天之內完成申報執漏，然而有些問題並不是數天之內可以發現，例如窗台漏水可能要雨季才能發現，往往這類問題又會引起爭拗。苦主未能與發展商解決，訴諸傳媒便成雙輸之局。某些發展商會私下與小業主協議，以不向傳媒披露為條件私下解決，結果是大眾的印象不一定與實際相符。

如發展商自行興建樓宇，旗下的建築公司傾向以解決問題為本，以免影響公司聲譽；如是分判商或判頭，以「盡快甩身」為原則也無可厚非。當然，世事無絶對，發生相反的事情也說不定。

因此，選擇購買樓花時，不一定要全盤接受傳媒或網上的言論，但最好事前能詢問曾購買該發展商新樓的親友過往的經驗，所謂「一次不忠，百次不用」，往績欠佳仍然要試，事到臨頭只能怪自己。

股票投資(13)：技術分析導讀 脫苦海

在電腦及互聯網普及之前，技術分析予人一種神秘的感覺，以為可以用電腦預測股價表現，進而機械式進行低買高賣，最典型的例子是引發1987年10月股災的所謂「程式買賣系統」，但這個名詞在一兩年後於市場絕跡，好像這種絕技已經失傳。霸菱被神奇小子李森搞到破產前，市傳他們玩的衍生工具需要用「火箭專家」才懂的程式操作，事後發現只是哄人的笑話。到那些技術圖表在網上及電視上垂手可得時，市面上多種技術分析書籍出版，結果是好像很多人都會用。

但經過很多不同人的實踐，以至於一些價值投資學派的負面評論，近年很多人都否定了技術分析的用處，甚至認為是騙人的洪水猛獸，在書本上學習一些技術分析的雕蟲小技便行走江湖，結果輸錢收場。

德國股神科斯托蘭尼(Andre Kostolany)對圖表分析嚏之以鼻，聲言「圖表可能賺錢，但肯定賠錢」，卻特別指出兩個圖表理論：「雙重底和雙重頂理論，即M和W規則。『雙重底』W指的是，在指數上升過程中上一次指數的高點不斷被下一次指數高點打破，如果這種現象重複出現幾次，就會讓人得出指數將繼續上漲的結論。但如果圖表幾次顯示出『雙重頂』即M形時，即表明指數極限，無法繼續突破的高指數行情。」

http://wiki.mbalib.com/zh-tw/%E5%AE%89%E5%BE%B7%E7%83%88%C2%B7%E7%A7%91%E6%96%AF%E6%89%98%E5%85%B0%E5%B0%BC

筆者認為，技術分析並非像一些價值投資者聲稱全部均是不值一提，只是因為分析往績的方法被誤會為具有預測未來的功能。筆者將簡介一般人理解的技術分析，然後探討其局限性，再補充個人意見。

技術分析可粗略分為兩大分類：圖表類與指標類。

職場點滴(3)：用人唯疏？ 脫苦海

「人人都說我李鴻章用人唯親，我就是用人唯親！不用人唯親，難道用人唯疏？」

這是電視劇《走向共和》其中一個到拳到肉的對白，當然無人考據這句說話是否李鴻章親口說過，但可以說是某些人行事經歷的心血結晶。

當然，也有人反駁說：「這兩個本是logic irrelevant factors，真正的標準是才能和德行。」說得出這類話的人，要不是書呆子，便是沒有足夠的管理處事經驗。

一個人有才有德，但不為你所用，「雖信美而非唔土兮，曾何足以少留？」。一個人能不能夠助你一把，談甚麼才德還在其次，別人根本就與你不同路又有甚麼用？

所謂獅子領導的羊群，可以打敗羔羊領導的獅子，能夠說出「親疏有別」的人已經是夠坦白了，但能夠做而不講就更加好。

人因為有我，便有了親疏，人與人之間的距離，正如李宗吾《厚黑學》中的〈心理與力學〉所講：

我→親→兄→鄰人→本省人→本國人→外國人

我→友→他人→犬→花→石

一個成功的領導，應好好應用不同親疏的人，同樣地一個被領導的人也應好好應付與領導者的親疏關係，偏偏這樣簡單的道理一些「讀番書」的人偏偏不去實踐，甚至反其道而行。這些並不有趣的現象，除了在香港政壇之外，辦公室也見得多。

人的親疏並不一定不可改變，聰明的人嘗試令自己與別人的距離拉近，愚蠢的人卻去利用別人的接近圖利，反而製造了與別人的距離，甚至反目成仇。一個與人人都反目成仇的人又如何立足？將自己迫到牆角又如何自愛？偏偏我們的政界就是多這些人，股壇也有很多這樣的大股東及管理層。

非主流書評(5)：略談斗數書籍 脫苦海

有日行誑書局，看到王亭之徒弟葉漢良的斗數著作：

大約在十年前，筆者也曾鑽研紫微斗數，遍讀港台各名家著作，亦曾在網上為人開盤算命，因為某些原因，不彈此調久矣，現在看到這本書，勾起筆者介紹紫微斗數書籍之興。

現時傳世的紫微斗數古籍有兩本，即《紫微斗數全書》（簡稱全書）及《十八飛星策紫微斗數全集》（簡稱全集），由是有所 謂南派與北派之別，其實十八飛星是另一種算命方法，所謂全集即是兩種術數合併（策）而集合成一本書，還有一種更古老的術數名「七政四餘五星」，曾有高人向 筆者展現，可惜未窺其門徑。以筆者觀之，宋代至今已有千年，此兩書的內容只可作為參考，很多內容已過時。

而較近代的斗數筆記，即所謂「陸氏筆記」，有王亭之修訂的《陸斌兆紫微斗數講義》，及傳為陸氏後人陸在田著《陸斌兆紫微斗數講義評註》，筆者比較過內容，其實大同小異。順帶一提王亭之與紫微楊在明報的筆戰，當時筆者讀中學，由於未學，所以亦看不明。

其實最早在香港出現的斗數書可能是台灣的慧心齋主，還有紫雲及其兩名徒弟，較出名的了無居士，及慧耕，當中紫雲的《斗數論乂乂》系列，詳細講解推斷的過程，對於筆者進階進益甚多，筆者連孤本《斗數論名人》也在偶然的機會在王亭之徒弟開的書店購得。

而慧耕著《紫微斗數開運全集》則對斗數的學理有深入的講述，早排在馬健記仍有全套在書架上。

說回葉漢良的《星曜本義》，筆者覺得是在《王亭之談星》的基礎上再作現代詮釋，由於筆者是巨門坐命，所以特別留意，葉 書這樣寫道：「巨門與口才有關，這一點或者沒有錯，但卻容易以偏蓋全，遮蔽了巨門的核心意義。 筆者發現，在幕前工作的同事，命星由太陽、天機、天梁，到貪狼、廉貞，甚至天同、太陰的都有，唯獨少見巨門。至於在幕後做支援、策劃和管理工作的，包括筆 者在內，則倒有三幾個。 說到這裏，熟悉巨門核心意義的朋友，便已經豁然明白，何以巨門稱作暗曜。巨門的本性其實是吝嗇說話。」可是比較王書，則從古籍：「巨門主口舌，背面是非， 兄弟參商，利口舌是非行業」之類。

平情而論，兩者不可偏廢，始終紫微斗數是由古代流傳下來之技，是先要有傳統的基礎，然後才能談進一步的現代化詮釋，由於還未看完全書，以及斗數卷一及三仍未購買，筆者難以對葉書作進一步評述。

不過筆者看過最有趣的斗數書，莫如許興智著《從科學觀點看紫微斗數》，有興趣的朋友不妨找來看看。

http://www.readingtimes.com.tw/ReadingTimes/ProductPage.aspx?gp=productdetail&cid=rtcb(SellItems)&id=CB0100