http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=16855
近期對於樓市的議論，均偏向於樓市的實物供求，比如政府推出多少土地，有多少單位落成，對居住的新需求之類，但事實上住宅的需求不單是多少人居住及購買，更重要是多少錢去買，背後隱藏的是金融體系的按揭市場。筆者在去年樓市分享會(http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=9910)時這樣說：「樓市波幅將超越貨幣購買力下降的表現，不能單以供求分析，信貸收縮將成為『樓市罩門』。」筆者看到這個罩門正在出現。
金管局總裁陳德霖提交立法會文件（http://www.info.gov.hk/hkma/chi/legislative/index.htm） 顯示其對目前金融環境及樓市的憂慮：「豪宅樓價較1997年第三季升13.8%，較2008年金融海嘯累升47.4%，購買豪宅的家庭供樓支出占家庭收入 比重約七成，超越銀行對住宅按揭貸款人所設置的壓力測試上限。一般住宅升幅較窄，目前一般住宅較1997年高峰期低10.1%，惟較2008年金融海嘯則 累積反彈46.7%，購買一般住宅的家庭供樓支出占家庭收入比重四成多。住宅按揭平均每宗借貸額達250萬，還款期23年，均創10年新高。」
一眾政府人員近數月均出口術為樓市降溫，筆者卻重視金管局總裁陳德霖的言論，皆因真真正正掌握短期樓市榮枯的是銀行體系，一如金融海嘯之後，銀行一放水樓 市即見生機。人們有意買樓，如果銀行不批按揭，結果亦是無能為力；要樓市降溫，最直接打擊購買力的是收緊銀行的貸款政策。筆者早已風聞，近日銀行對於申請 按揭人仕，除降低估值外，更會詢問首期是否自有資金，加按時又會詢問資金的用途。結果是減少入市資金，從而令入市意欲降低。
對於監管機構來說，銀行體系的健全及穩定是首要，至於是否令到某些人更難上車，或投資者炒家會否因而周轉不靈，是超出其考慮之列。偏生議員就愛以此大造文 章。立法會議員何俊仁認為，金管局的遏樓價招數對炒家來言軟弱無力，呼籲當局要尋求其他如徵稅等財務政策。陳德霖答得更妙：何議員的講法是對的，除信貸 外，亦可以在供應、控制銷售手法及稅項等方法，控制泡沫，但這不是金管局控制的範圍。
金管局職責是監管銀行，擺事實列數據尚在責任範圍，卻有議員要求兼任分析師及預言家。議員林大輝追問樓市何時會「爆煲」及銀行利息何時會掉頭上升。陳德霖 直言：金融市場變化萬千，難以作出判斷。議員涂謹申批評陳德霖對金融欠缺分析及判斷，無力對社會起穩定作用。不如由涂議員親自發言，以便對社會起穩定作 用，還是怪責陳德霖不留下小辮子？
無疑前任總裁任志剛對某些事情有問必答，陳德霖的謹小慎微顯得畏首畏尾，但筆者認為「知之謂知之，不知謂不知」，以現時的資金泛濫市，再加上短期新樓供應 緊張，才出現眼前的樓市景象。無需加息，只要銀行減少按揭優惠，已能對市場產生冷卻件用。如渣打及恆生已提高H按息率由H+0.7%變為H+0.8%至1 %，相信其他銀行亦陸續有來。各銀行為提高資本比率相繼集資，對於利潤微薄的按揭業務是否要改一改遊戲規則？
至於供應，自從公佈明年4月1日起發水比例上限為10%後，各發展商爭相入則，筆者估計三至五年後此等供應將陸續落成，而樓花將於兩三年後推出，到時還是否像目前那樣奇貨可居呢？
由量變到質變，後市已見陰影，當然筆者並不認為樓市轉勢在即，樓換樓的朋友只是將贏回來的再押上去，但對於「磚都無塊」而希望上車者來說，在此市況及估值，又是否值得傾盡所有再以高按揭成數入市呢？筆者勸這些朋友三思，尤其是期望政府幫一把，隨時「幫你變成害你」。