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大部分O2O都違反了互聯網經濟特性？

來源: http://www.guuzhang.com/portal.php?mod=view&aid=1440

地產股投資第一課（1）地產盈利模式的特性 那一水的魚

http://xueqiu.com/2074020838/37044009
研究一個行業，首先必須搞清楚他的盈利模式。下面先讓我們看看房地產這門生意。

除了極少數開發商從事一級開發外，其餘大多數開發商，實際都是從事二級開發。現在很多一級開發也都是ZF及旗下的投資公司在做。所謂一級開發，就是把「生地」（或者叫「毛地」）搞成熟地，主要就是拆遷（舊城）、或者基礎建設（市政道路及水電等，荒地）。而二級開發，就是在招拍掛市場上，拿到已經整理好的熟地，蓋好房子再賣掉。除此之外，還有一級半，這個就不多說了。後文分析的房產開發商，如無特殊說明，均指二級開發。

實際上地產的盈利模式很簡單，買地——蓋房——賣房。收入超過成本及稅收的部分，就是利潤。但是房地產也有一些自身的特性，使得地產股的質素千差萬別：

一、預售制度。商品房在建設過程中，就可以出售給客戶並收回全款。開發商並不需要等房子全部蓋好才能賣，也不能啥也不干就賣紅線圖。商品房能否出售，取決於開發商是否拿到《預售許可證》。
開發商在拿到預售證之前，是純投入階段。主要的投入就是買地的資金，以及拿證前的建設資金。拿到預售證以後，開發商每賣一套房，就能將該套房的全部資金收回，即使這套房子後面還需要兩三年的建設和投入。
因此，一些開發商比較在乎的兩個指標：
1、       【拿地到開盤時間】。這個指標越短，說明開發商在前期積壓資金的時間也越短。快的公司可以做到8、9個月（需要很高的辦事效率和執行力）。因為最開始，拍地前的地塊調研無需投入太多資金，因此大頭的資金投入主要都是從繳付土地款那一刻開始。項目開盤前，還需要做產品設計、報建、招投標、施工建設等等工作，這期間都是只能投入資金，不能回收資金。
2、       【開盤銷售去化率】，特別是首開。開發商在首開前，就會做很多營銷和推廣。為的就是拿到預售證以後，能夠立即賣掉一大部分，回籠資金。但是，並不是所有的地產項目，都能夠達到較高的開盤去化率（與地段、產品、價格、營銷等很多因素都有關係）——除非是房價暴漲市民排隊買房。而且作為營銷團隊的領導，也有一定的私心，去化率太高會被老闆認為定價過低，去化率太低會被老闆認為能力不足。一般認為普通年份開盤去化率在50%至70%都是比較成功的。

二、土地。因為房地產的「不動產」特性，每一塊土地都是獨一無二無法複製的。但是也要注意，並不能因為其「無法複製」，就認為房地產只漲不跌，因為人是可以流動的，不住在這塊地上，我住旁邊不行嗎？不在這個商場買東西，我在旁邊的商場買就不行嗎？地塊的價值，主要由地塊本身上蓋物，以及一定交通半徑範圍內的其他地塊上蓋物決定的。從一定程度上說，由地塊周邊一定交通範圍內的人流密度和資本密度決定。
商品房最主要的成本，土地成本、建築成本、三費成本等。同一個區域的競爭樓盤，其他的成本都可以在一條起跑線上競爭，唯獨土地成本，是從拿地時就決定的，是多少就是多少，無法通過更有效的管理，更合適的規劃設計、更先進的工藝去改進。也因此，拿地的時機非常重要。不同的地塊（地段及拿地成本），被用來規劃成剛需盤、改善盤、別墅盤、商業盤乃至城市綜合體等不同類型的地產項目。一個項目是否能運營成功，拿地因素佔到六成（拿地時就會做一次可行性研究和定位，以及資金規劃等），拿地後的定位和產品規劃佔兩成，後期的建設、營銷等佔兩成。
由於拿地的成本差異，在此又引申出兩個重要的指標：
1、【土地成本/售價】佔比。理論上說，這個指標越高，則前期的資金佔用越多，不利於資金周轉。當然這個指標也不是一錘定音的，因為還需綜合考慮其他因素。例如城市規模和人口流動等，一些三四線城市，雖然這個指標低，但由於供過於求嚴重，後期銷售受阻，也是不利的。
2、【土地成本/淨利潤比】，這個指標也是非常重要的。舉個例子：假設拿地花了1個億，建設成本及稅收等花了1個億，淨利潤也是1個億（只是簡單舉例），那麼土地成本/淨利潤比=1。這意味著什麼呢？這意味著這個地塊開發完畢以後，一個雞蛋就變成兩個雞蛋了（後續開發規模增加一倍）。如果從回款（現金流）的角度考慮，實際還不需要等項目開發完，只需現金流接上，一個雞蛋就已經變成兩個雞蛋了。這個問題在後期的第一課也可能會提到。

三、利潤率和周轉率。一般情況下，開發商很難同時兼顧利潤率和周轉率。也就是說，利潤率高的情況下，往往周轉慢，反之亦然。這個道理其實也就是最基本的商業道理「薄利多銷」。
舉個簡單的例子：一個項目的淨利率是7%。假設房價上漲10%的情況下，能夠讓淨利率上升到14%。那麼一個快周轉的開發商，由於快速開發，一個雞蛋已經變成了兩個雞蛋；另一個囤地的開發商，慢慢賣等著房價上漲——雖然它只有一個雞蛋，但最後賣出了兩個雞蛋的價格。哪種模式更好？這個在後期的文字中再詳細討論。

四、土地增值稅。這個稅種其實在房地產開發中佔到比較大的一塊比重。A股會計制度將土地增值稅算在【營業稅金及附加】裡，H股則算在【所得稅開支】裡。H股看得直觀一些，很多H股的情況是，土地增值稅的金額跟企業所得稅差不多，還有一些甚至土地增值稅+企業所得稅＞企業的淨利潤。由於土地增值稅是實行超率累進稅率，普遍來說利潤率越高交的稅也越多。所以土地增值稅是有利於快周轉型的房企的。減少土地增值稅主要的途徑，一是降低利潤率+快周轉；二是提高建設成本，也就是做精裝修房。

取代去中心化 分布式特性更適合區塊鏈金融

國際貨幣基金組織（IMF）在第一份數字貨幣報告中指出，區塊鏈具有改變金融的潛力。

近兩年區塊鏈技術在金融領域的應用研發和實驗如火如荼。然而在高速發展中，隨著實踐的摸索，相關理念已經在“實踐見真知”的過程中逐步蛻變，同時在落地過程中大量的現實困難也被“抽絲剝繭”擺在市場面前，而這成為當前區塊鏈更多炒“概念”而不見“項目”的主要原因。

《第一財經日報》記者了解到，針對區塊鏈在細分金融領域的落地，“分布式”已經成為被市場和業內人士驗證的更為合適的特征，而非在初期階段大量輿論聲音所提到的“去中心化”。

分布式而非去中心化

“區塊鏈金融的第一個特點是分布式。”全國人大財經委委員、中國互聯網金融協會、區塊鏈研究工作組組長李禮輝在2016第二屆區塊鏈全球峰會上明確指出，對於高頻次、跨平臺的金融應用場景而言，去中心化的金融機構無法適應，由此區塊鏈金融的特點應該是分布式。

從目前區塊鏈技術現實可以發現，比特幣的區塊鏈技術是通過構建分布式的機構體系和參與者的共識協議，形成不需要中心的數據庫系統。所有約定的參與者均參與數據的記錄和驗證，再通過分布式傳播發送給各個節點，即使部分節點失效，也不會影響整個數據庫的完整性和信息更新。

但是，李禮輝指出，這種結構對於硬件要求較高。第一，海量數據存儲需要巨大的空間;第二，數據同步需要高速的網絡;第三，各個節點的容納能力需要達標和均衡。一旦交易頻次超過系統的容納能力，或者超過最弱節點的容納能力，那麽交易就將自動進入隊列排隊，大量的耗時給使用者帶來不良體驗。

“完全‘去中心化’的結構適用於比特幣這類流量很低、每秒幾筆的低頻次交易。而金融應用場景中，高頻詞是常態，以銀行卡、股票、外匯等金融業務為例，該類業務的交易峰值每秒可達萬筆之上，同時金融產品和服務通常是跨平臺的。”李禮輝舉例道，以應用區塊鏈技術構建數字票據為例，即首先要解決數字票據系統與電子票據系統等平臺的對接問題、數字票據交換與資金清算的實時對接問題。

銀行間市場清算所股份有限公司副總經理李瑞勇亦表示，不能將區塊鏈技術與去中心化等同起來。

從目前行業更多的理解來看，區塊鏈技術所謂的去中心化更多是指取代資本投入極大、市場份額集中、標準高度統一的現有金融市場基礎設施。“但從現有實際探索中可以發現，並不能等同。”李瑞勇表示，截至目前，區塊鏈技術在金融市場技術設施領域的探索更多是革新。

此外，基礎設施處於金融市場核心地位，與其他市場機構以及各類基礎設施相互連接，區塊鏈技術難以單兵突進，構建全新的生態系統，因此更難做到完全去中心化。

“從現實發展來看，單純提供交易便利、保障市場安全的基礎設施機構已經走向了多元競爭，但是清算機構卻在加速集中。”李瑞勇進一步闡釋到，國際金融危機之前，國際場外金融衍生品市場即是一個徹底去中心化的市場，沒有任何交易清算數據，完全依賴大機投資者之間的相互信任。危機之後，全球即達成共識，要在場外金融衍生品市場全面引入集中清算機制，應對系統性風險。

此外，李立輝還指出，金融的本質是“用別人的錢做自己的生意”，因此要裝進法律和監管的籠子里，新技術的金融應用不應“去中心化”，更不能“去政府”、“去監管”。在分布式結構中，“多中心”之間存在競爭性合作關系，只有效率最高、可靠性最高的中心才有可能被大多數參與者認可，也才能成為“主中心”。由此，金融監管機構對各項金融交易的監督和控制，必須通過主中心和多中心來實現。

區塊鏈落地難題：法幣與代幣市場不連通

雖然區塊鏈技術在金融領域應用的前景已經可期，並且已經在多個領域不斷嘗試落地，但是仍然面臨著大量現實障礙和挑戰。

中國證券登記結算有限公司總經理戴文華指出，目前中國登記結算市場管理了將近3億賬戶，18000只證券，總市值達到54萬億元，相當於美國GDP的三分之一，日結算總額約為5000多億元。作為區塊鏈最容易突進的清結算領域，面對如此龐大的結算機構，不可避免地面臨著諸多問題。

“區塊鏈技術最大作用是在比特幣和代幣之外，形成資產分布式的登記、轉移、擁有以及支付。”戴文華指出，在這過程中，首先面臨的障礙即在資產登記、擁有、轉移過程中的法律保護問題，目前中國較多法律限制資產登記。“在哪些條件下屬於違反法律，又如何解決商業隱私的問題，都需要考慮。”戴文華說。

此外，試圖利用區塊鏈技術解決結算環節問題的前提是將虛擬貨幣和現實貨幣連接起來，但是，目前我國銀行體系不允許法幣市場和代幣市場相互連接，相繼而來的問題是如果做資產的登記、轉移、擁有和交易時如何回歸至人民幣?

區塊鏈分布認證如何面對目前在中國市場每天高達幾千萬筆海量交易，以及如何建立整體經營基礎設施的理論框架和邊界也是不得不考慮的問題。“全球金融體系建立需要在金融基礎設施上有統一的標準和統一的共識，這需要政府去面對和解決。”戴文華表示，由於目前中國金融市場的證券發行和資產產品的發行是審核制，所以進入門檻較高，相應對投資者門檻較低。基於金融安全的考慮，如果金融產品的門檻低，那麽投資者的金融門檻就要提高，否則無法控制全球性金融風險的挑戰。

此外，近年，區塊鏈技術仍然在局部領域和個別環節不可避免地發生了風險，以以太坊自治組織The DAO眾籌資金被劫持事件以及Bitfinex交易所比特幣被盜的事件為例，均暴露了區塊鏈現有技術結構上仍有漏洞。

李禮輝表示，已經被監管層關註的行業性動態現象共表現在三個方面。一方面，“自流通貨幣”監管缺失。類似於比特幣、自稱為“數字貨幣”的“自流通貨幣”陸續出現，在參與者認可的範圍內已經可以作為支付工具和記賬單位，但它目前是無國別、無監管、無法律責任主體的。“這類遊離於監管之外的‘自流通貨幣’有可能成為洗錢和非法融資的工具，必須註意防止新的技術被用於非法領域。”李禮輝說。

另一方面，區塊鏈技術尚存技術風險。在金融領域，規模化應用高新技術必須通過具有安全性、可靠性的權威驗證和認證，防範技術壟斷風險和技術性操作風險。

此外，區塊鏈技術的金融領域的應用依然存在技術瓶頸。從已經公布的研發成果看，在區塊鏈的共識算法、加密算法、智能合約等核心基礎技術領域已有一些進展，但尚未達到生產級別。“一些專家預計，區塊鏈核心基礎技術要取得突破，實現規模化應用，可能需要1-3年的時間。”李禮輝說。