特首換屆 房策料「蕭規曹隨」
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GS(14)@2016-12-16 08:11:33【明報專訊】特首梁振英宣布不角逐參選行政長官選舉，意味下屆將出現新特首。所謂新人事新作風，新特首若在樓市政策上有重大變動，對樓市發展影響自然不容忽視，趙國雄表示：「不論那一位出任新特首，為保持香港整體經濟和樓市穩定，在房地產政策上，相信都會『蕭規曹隨』，在大方向上不會有重大變動。」不過，每位特首均會有不同處事方式，對經濟和地產市場亦會有不同看法，故有機會微調房策。
短期撤辣機會不大
趙續指，梁振英出任特首逾4年來，可謂出盡「洪荒之力」尋覓新土地供應，讓市場興建更多住宅，以滿足社會對房屋的剛性需求。事實上，根據政府推算， 未來3至4年私宅潛在供應量達9.3萬伙，為當局有紀錄以來的新高，意味市民上車置業的機會比過往更大。與此同時，港府亦推出不少新商用地皮，以滿足社會經濟發展需要。因此，趙國雄認為梁振英在推出新土地方面，值得肯定其努力。
由於增加土地供應，是香港可持續發展的重要基石，趙認為即使新特首上場，亦會「蕭規曹隨」，不會改變此大方向；惟在政策執行上的若干具體細節，卻有機會微調和改善。
此外，特區政府近年連番「加辣」，最新措施是在11月初推出15%新辣稅；趙認為現時仍處低息環境，歐美多國依然推行量化寬鬆措施，市場資金充裕下，熱錢會繼續流入房地產市場，為遏抑樓市再度過熱，深信政府短期內撤辣的機會不高。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6223&issue=20161216
業界料施政報告無重大房策
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GS(14)@2017-01-18 07:49:27http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4422&issue=20170118
【明報專訊】現屆政府最後一份《施政報告》將於今日揭盅，萊坊估計政府不會有重大土地及房屋的新政推出，並估計主要提及的措施，包括未來短中長期土地及房屋供應目標。
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文估計，新一份《施政報告》將繼續推動九龍東計劃，打造香港成為智慧城市（Smart City）；推動落馬洲河套地區的「港深創新及科技園」計劃；並提及一些新建議，包括大嶼山發展、研究中央水域人工島等；繼續發展地下空間及岩洞、紓緩地面擠塞及釋放土地；以及公布綠化用地、簡稱GIC的「政府，機構或社區用地」可改劃住宅或其他用途等。
另一方面，美聯物業昨日亦公布調查，結果指近四成被訪者預期今年辣招後遺症續浮現，港人愈住愈細；三成半被訪者盼今年《施政報告》着墨調整「3D辣招」，其次為增建資助房屋及覓地增加供應，分別佔約兩成。
美聯：四成被訪者料愈住愈細
美聯住宅部行政總裁布少明相信，當局在房策上未會有太大動作，將貫徹土地政策及檢討措施成效為主，現任特首自2012年上任迄今，平均每月二手住宅成交較前任特首跌約五成，二手樓價卻升近四成，量價走勢嚴重背馳，建議當局將換樓退稅期限延長至一年，助釋放二手供應，同時紓緩二手樓價「乾升」局面。
地產潮文：林鄭不敢改動房策
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GS(14)@2017-04-13 22:37:54這些年來對物業投資者來說，絕對是夢幻日子。除了八九十後成家立室這類剛性需求，及每天150個單程證「新香港人」，還有祖國源源不絕的資金，加上政府無心無力大幅增加公營房屋供應，數年來將多個黑天鵝逐一攻破。樓價租金創新高已經不算新聞，首置客一約買十五間、一房賣過千萬才算。隨着樓市越見瘋狂，不但業界都震驚，不少早年置業而大賺的業主氣焰越見旺盛，蔑視睇淡樓市的專家們、學者們。金管局近日向銀行發信，提醒要注意一約多伙按揭風險，業界亦有回應。趙樓神稱不鼓勵大手成交，但要「尊重中國人傳統」，指家人在相鄰單位居住是為了「方便照應，就算湊孫都不用駕車」，情況可理解。樓價租金暴升令很多市民與小商戶受害，但樓價暴跌會令更多市民變成負資產。候任特首林鄭月娥見證了前特首董建華推「八萬五」政策時因亞洲金融風暴與沙士，導致樓價大跌和負資產滿街，而要腳痛下台的教訓。她所得的777票當中，有幾多來自地產財團與鄉紳，她心中有數；她亦知道香港不少高官、議員政客甚至環保人士，跟地產財團甚至鄉紳存在樸朔迷離的關係；無論是推行真正有效的措施令樓市重回正軌、抑或大幅增加土地房屋供應讓市民真正安居，她一項都不敢做，以免得罪廣大既得利益者。由些可見，只要是做騷「回應」一下市民安居訴求，對林鄭、財團、鄉紳、高官、政客、環保人士來說都有好日子過，只有升斗市民才感到難受。今年是香港主權移交中國二十年，要粉飾太平，不能添煩添亂。香港能否政通人和、民生安泰，房屋政策絕對是重中之重。地產小子
http://www.propertykids.blogspot.hk本欄逢周四刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170413/19988487
布少明：冀房策助市民上車安居
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GS(14)@2017-10-15 13:58:06【明報專訊】能擁有自己的安樂窩，是很多香港人的夢想。歷屆特區政府都尋求為市民「圓夢」之法。特首林鄭月娥於參選時已承諾推出「港人首置上車盤」，料將於其首份施政告中兌現。美聯物業早前進行了「施政報告前上車置業」調查，訪問逾千名市民，以了解他們對房屋政策的看法。結果竟然發現有多達47%受訪者認為「港人首置上車盤」有助市民置業的效用存疑，比率接近一半。
理解箇中原因前，需先明白「港人首置上車盤」細節。計劃定位介於居屋及私人住宅之間，類似過往的「夾屋」，兩者同樣限制了申請家庭的入息，但夾屋沒要求買家必須是首次置業者的港人；夾屋一樣有轉售限制，業主如在5年內出售其單位，便須首先把單位向房協出售；如房協不回購有關單位，業主便可向政府補地價，然後在公開市場以市值出售。較多的限制應該是不少市民對「港人首置上車盤」效用存疑的主因，例如10年內出售擬僅可以用原價售予政府，或不補地價售予綠表、白表人士，令申請者無法享受資產增值的財富效益，因而令部分人士卻步。
值得留意的是，在認為「港人首置上車盤」無助市民置業的受訪者中，有多達45%認為增加公私營房屋供應最有助市民置業，故筆者建議政府的新房策需盡量顧及市民上車及保值的需要，才可真正幫助市民置業，增加向上流的動力。
筆者強調，任何能幫助市民上車的政策都應該支持，「港人首置上車盤」能為部分港人提供置業機會，絕對值得讚好，惟不能忽視市場真正的需要。因此，希望政府在推出「港人首置上車盤」同時，亦需積極覓地增加居屋供應，以解市民所急。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2203&issue=20171009
湯文亮﹕施政報告房策 值得鼓掌
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GS(14)@2017-10-15 15:18:28【明報專訊】剛過去的星期日，我去了港台《城市論壇》節目，專題討論施政報告內的首置上車盤方案，當時我認為政府實在是毋須冇事搵事做，幫助那些高收入人士首置上車，實在不需要為他們建造什麼首置上車單位，只要放寬他們買樓時的按揭成數，只要他們合資格，幾時首置上車都可以。
暫緩首置上車方案
當時參與討論的搵地小組成員不同意，從他的話裏感覺到這是施政報告內嘅定政策，問題只是入息上下限及數量而已，因為首置上車盤方案是由搵地小組提出，如果得不到林太同意，黃主席（黃遠輝）絕對不會提出這個方案。
其實，在施政報告公布前，已經有不同消息傳出，包括減利得稅及交通津貼等，全部都得以落實，唯獨是首置上車盤方案未有確實方案，我認為政府是暫緩執行，在施政報告後會在適當時間放寬首置上車人士按揭成數，如果效果不俗，首置上車盤方案將會永久擱置執行。
料適時放寬首置人士按揭成數
那邊廂首置上車盤方案暫緩執行，這邊廂政府就突然表示綠置居以及白居二恒常化，老實說，大家都有多少措手不及，因為恒常化的殺傷力的確很大，另一方面，政府是對症下藥，用一個一箭雙雕的辦法解決上車及上樓問題，因為任何人買了綠置居之後就會將他們擁有的公屋單位讓給公屋輪候冊上的人士，上樓加快，細價樓樓價亦會因此而下跌，最近買了細價新樓的人影響最大。我早已提出警告，一定要等林太發表了施政報告之後才考慮買樓，不過，從近日新樓盤熱賣的情况看來，不少人漠視了我的警告，在施政報告之後，如果樓價下跌，希望政府考慮放寬逆周期措施，增加購買力減緩樓價下跌速度，令樓市可以平穩運行。整體來說，這份施政報告的房屋政策不但可以接受，更是值得鼓掌。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0769&issue=20171012
李志成：適時檢討房策 避免客源重疊
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GS(14)@2017-10-22 14:06:24【明報專訊】施政報告的房屋政策以建立置業階梯為主調，特首期望協助有能力的市民早圓置業夢，政策重點包括與私人發展商合作推出「港人首置上車盤」，讓有較高收入的港人置業。與此同時，亦會增加基層過渡住屋供應，以及將「綠置居」及「白居二」計劃恆常化，讓公屋住戶可從置業階梯逐步上行，業界對此持不同意見。
筆者認為，政府針對性不斷推出「變種」房屋供應，包括早前推出的「綠置居」及「置安心」計劃，無疑能為社會各階層提供適切置業協助，起疏導港人置業需求作用，同時為市場提供更多不同類型的上車選擇。是次「港人首置上車盤」先導計劃，進一步變種，助具備合適條件的年輕家庭上車，在本港樓價目前呈上升趨勢下，不過要注意一點，樓市周期變化不定，長遠樓價有機會出現調整，一旦市况逆轉，該類房屋與私樓客源重疊的情况將會加劇，建議政府適時檢查政策，避免資助房屋供應過盛擾亂市場。
目前政府尚未公布「港人首置上車盤」計劃之申請及限制詳情，該計劃目標客群的個人入息限制介乎2.6萬至3.4萬及家庭入息限制介乎5.2萬至6.8萬，因此筆者相信相關政策，在樓市上升周期時，對私樓市場影響輕微。不過一旦樓市進入下行周期，樓價下調或為市場帶來更多可負擔的置業選擇，當細價樓量目增加，屆時上述資助房屋及私人住宅需求重疊的情况將會加劇，影響需求。而市場亦關注購買「港人首置上車盤」限制，從而降低買家入市意欲。就此，香港政府應因時制宜，隨市場變化而調節，如放寬住宅按揭成數及年期限制、降低住宅物業印花稅及取消壓力測試等，為欲上車者重啟置業之門。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4797&issue=20171016
陳茂峰﹕特首非女媧 房策對錯焦
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GS(14)@2017-10-29 22:24:30【明報專訊】今屆特首施政報告反應勝上屆，表面上是有新思維新政策，看真只是掩眼法，主調不變。就拿萬眾期待的房屋政策問題為例，特首強調以置業為主導，便很有爭議。
中共總書記（亦是國家主席）習近平去年底在中央經濟工作會議上說過「房屋是用來住的，不是用來炒的。」在十九大工作報告中，習近平又重申這觀點。這不單是中國國家政策，也是文明世界負責任政府必須履行的政策。居住是民生問題，政府有責任理妥，讓市民有能力住在合理的空間，過着人道的生活。置業是投資問題，不是政府責任。買樓望升值，是囤積居奇，沒有為社會創富，政府不應加持。政府只在廣庇天下寒士後，行有餘力才錦上添花幫市民置業。
先庇天下寒士 置業乃錦上添花
根據2016年人口中期統計報告，香港250萬戶家庭中，48.5%是居於自置物業（其中9.6%是居於資助自置居所房屋）、47.0%是居於全租或合租單位（其中21.6%是居於公營租住房屋）、剩餘的4.5%是免租或僱主提供居所。即是說有25.4%的家庭是租住私人物業，包括劏房。香港統計欠缺租住私人樓面積分佈數據，幾多個家庭是居住單位狹窄、生活條件不人道，只能靠估，肯定不在少數。按常理政府應該優先安置這批活在水深火熱中的底層市民，讓他們早日上公屋。林鄭特首的做法，是找來社福機構幫手，廣邀良心業主低價出租物業，這方法只是權宜之計，讓劏房戶入住公屋前居住環境稍有改善，最怕是政府見有成效而把劏房常規化（鬼佬謂之normalization）。
建置業階梯 或違主席旨意
特首逆主席旨意，標榜香港房屋政策以置業為主導，政府會致力建立置業階梯。這邊廂特首在宣讀施政報告，那邊廂物業炒家即刻掃盤、精明業主馬上封盤或提價。道理很簡單，置業階梯云乎哉，只是增加市民買樓意欲，房屋供應未見明顯增加。此消彼長，樓價自然跳升。
聰明勤力有抱負的林鄭特首，在樓價高企時仍要為樓市加把火，其實是機關算盡的一步。香港近半家庭有自置物業、近兩成家庭住公屋，加上有免費居所的一群，這75%家庭，可算是樓價步升的得益者。1998年至2003年負資產的教訓，沒有特首會再犯錯得罪社會大多數人，何况這大多數人都是社會上較為有財有勢有影響力的人士。再說香港經濟早給地產商挾持，多個行業寄生於地產發展，弱勢政府的施政，只能配合這卡塔爾的要求。
國際管理顧問公司麥肯錫最近有個關於房價承受力的研究Housing Affordability﹕A Supply-side Tool Kit for Cities，提出增加房屋供應才是徹底解決問題的方法（有點阿媽是女人）。報告列出多種開源方法，香港研究房屋問題的智庫及壓力團體以前也提過，但前數任特首都置若罔聞。今次國際機構提出，加上主席訓示，希望能扭轉特首及其管治班子的思維，為香港做點實事。
御峰理財董事總經理
[email protected]
[陳茂峰博士 峰哥EQ]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7531&issue=20171024
房策組合拳 殺傷力不可小覷
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GS(14)@2018-07-07 11:45:26https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8181&issue=20180707
【明報專訊】特首林鄭月娥上周公布樓巿六招，有沒有用呢？至少看到以往一些過往只以招標方式每次放賣一至兩個單位的樓盤，改為一次過公布數十個單位的價單，其實若分開來看，六招可能作用不大，但若是以「組合拳」角度進行分析，殺傷力不可小覷。
比方說，不少人說空置稅只是花招，因現時巿場的新盤空置單位未必太多，但如政府能維持每年2萬個或以上的私人住宅落成量，發展商又繼續「捂盤」不賣，那手持的空置單位便愈來愈多，便要面對被徵空置稅的問題。
計機會成本 空置稅實為樓價7.5%
說到空置稅，大家可能只着眼發展商每年只多付5%的空置稅，而其實從經濟學的機會成本角度出發，如果發展商把單位出租，其實可收約2.5厘的租金回報，若空置，不單沒租收，更要多付5%的額外稅項，一來一回損失的機會成本每年其實等同樓價約7.5%。
有說發展商可能減少投地，以至減少供應量，那政府已講明會增加資助房屋的比例，而居屋定價會和巿場脫鈎，如綠置居可以低至巿價的四二折，那發展商不投地，政府便更加多建平價的資助房屋和你搶客。好了，發展商不想被徵空置稅又要繼續投地，便要每次賣至少兩成單位，不可再「唧牙膏」，要賣得快便可能要減價！
至於有分析指多建資助房屋，等同減少了私宅的供應，會對上升的樓價火上加油，但同時原來部分買私樓的買家，轉去了買資助房屋，其實私宅的需求也會相應減少。另外，如新加坡包括組屋等公營及資助房屋，佔了房屋供應接近九成，只要供應充足，又不見當地樓價會升得高過香港？
倘發展商不投地 政府會搶客
大家還要留意一句，林鄭說要增加資助和公營房屋比例，以後政府開山填海，大家不要再說只用來建豪宅益有錢佬，那是用來建低價樓給一般巿民買的物業，不要再「阻頭阻勢」，之後政府更表示不會等大辯論，會傾向大規模填海，規模比沙田還大，即是若能填海，將可新增數十萬個單位！筆者月前曾到毗鄰新加坡的馬來西亞新山考察由碧桂園（2007）發展、名為「森林城巿」的項目，便是一個透過填海可興建數十萬個單位的項目，原來以現時的技術，由填海至可以起樓只需9個月時間，那將來香港再透過填海而新增數十萬個住宅單位，絕不是想像中的事情！
林鄭要推出樓巿新招，原因自然是樓價不斷上升，而內地人不斷來港高價買樓，更強化香港的樓巿需求。除了香港，內地人又最喜歡到哪些地方置業？如了解這方面的資訊，對投資海外物業、如何選擇合適的置業地點甚有幫助。
資助房屋增 減少私樓需求
胡潤研究院與匯加移民連續第五年發布《中國投資移民白皮書》，訪問224名平均擁有2900萬元人民幣財富的已移民、正申請移民和考慮移民的中國富豪。其中，37%受訪者表示正在考慮移民，比去年減少10個百分點；另有12%已移民或正在申請。而這些打算或已移民的富豪，原來最重要的海外投資，選擇外匯存款的比例佔43%排名第一，另30%為海外房產排第二（圖1），而他們選擇投資海外房產的城巿最高排名，依次為洛杉磯、紐約、波士頓、三藩巿、西雅圖、倫敦、溫哥華、多倫多和墨爾本（圖2）。
另外，調查顯示有關富豪的投資理念日趨保守，「安全風險控制方法」仍然是他們海外金融投資的最主要考慮因素，比例高達72%，去年為35%；「實際收益」以48%的比例躍升至第二考慮因素，去年以13%位列第四。
值得注意的是，「養老」（43%）、「財產保值增值」（21%）是他們認為家庭未來最重要的保障。受訪者表示他們海外投資的主要原因是「分散風險」（42%）、「子女教育」（30%）和「移民」（14%）。海外投資中，「穩健的收益」（71%）對他們是最重要的。他們碰到的最大問題是「缺乏知識」（49%）、「資金轉移困難」（18%）和「投資無渠道」（14%）。
另外，受訪的中國富豪，其海外資產平均佔總資產的11%，其中房地產比例最高，未來他們希望這比例提升到25%。而他們海外置業的目的主要體現在三方面：「自住型置業」、「投資性置業」和「度假型置業」，分別佔比49%、46%和5%。置業用途具體有：「自住（包含生活和工作需求）」，佔比51%；「資產配置需求」（20%）、「子女教育居住」（16%）、「樂退養老」（4%）、「海外身分規劃」（4%）、「休閑度假居住」（4%）和「健康醫療」（1%）。
中國富豪投資理念趨保守
另外，「性價比」（63%）、「投資價值」（46%）、「永久產權」（37%）和「地段」（31%）是他們海外置業優先考慮的因素（圖3）。受訪的中國高淨值人士平均願意投入520萬元人民幣在海外置業上；超過一半的高淨值人士願意投入300萬至600萬元人民幣在海外置業上，有16%甚至願意投入600萬至1200萬元人民幣。
[陸振球 樓市解碼]
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