房策組合拳 殺傷力不可小覷
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GS(14)@2018-07-07 11:45:26https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8181&issue=20180707
【明報專訊】特首林鄭月娥上周公布樓巿六招，有沒有用呢？至少看到以往一些過往只以招標方式每次放賣一至兩個單位的樓盤，改為一次過公布數十個單位的價單，其實若分開來看，六招可能作用不大，但若是以「組合拳」角度進行分析，殺傷力不可小覷。
比方說，不少人說空置稅只是花招，因現時巿場的新盤空置單位未必太多，但如政府能維持每年2萬個或以上的私人住宅落成量，發展商又繼續「捂盤」不賣，那手持的空置單位便愈來愈多，便要面對被徵空置稅的問題。
計機會成本 空置稅實為樓價7.5%
說到空置稅，大家可能只着眼發展商每年只多付5%的空置稅，而其實從經濟學的機會成本角度出發，如果發展商把單位出租，其實可收約2.5厘的租金回報，若空置，不單沒租收，更要多付5%的額外稅項，一來一回損失的機會成本每年其實等同樓價約7.5%。
有說發展商可能減少投地，以至減少供應量，那政府已講明會增加資助房屋的比例，而居屋定價會和巿場脫鈎，如綠置居可以低至巿價的四二折，那發展商不投地，政府便更加多建平價的資助房屋和你搶客。好了，發展商不想被徵空置稅又要繼續投地，便要每次賣至少兩成單位，不可再「唧牙膏」，要賣得快便可能要減價！
至於有分析指多建資助房屋，等同減少了私宅的供應，會對上升的樓價火上加油，但同時原來部分買私樓的買家，轉去了買資助房屋，其實私宅的需求也會相應減少。另外，如新加坡包括組屋等公營及資助房屋，佔了房屋供應接近九成，只要供應充足，又不見當地樓價會升得高過香港？
倘發展商不投地 政府會搶客
大家還要留意一句，林鄭說要增加資助和公營房屋比例，以後政府開山填海，大家不要再說只用來建豪宅益有錢佬，那是用來建低價樓給一般巿民買的物業，不要再「阻頭阻勢」，之後政府更表示不會等大辯論，會傾向大規模填海，規模比沙田還大，即是若能填海，將可新增數十萬個單位！筆者月前曾到毗鄰新加坡的馬來西亞新山考察由碧桂園（2007）發展、名為「森林城巿」的項目，便是一個透過填海可興建數十萬個單位的項目，原來以現時的技術，由填海至可以起樓只需9個月時間，那將來香港再透過填海而新增數十萬個住宅單位，絕不是想像中的事情！
林鄭要推出樓巿新招，原因自然是樓價不斷上升，而內地人不斷來港高價買樓，更強化香港的樓巿需求。除了香港，內地人又最喜歡到哪些地方置業？如了解這方面的資訊，對投資海外物業、如何選擇合適的置業地點甚有幫助。
資助房屋增 減少私樓需求
胡潤研究院與匯加移民連續第五年發布《中國投資移民白皮書》，訪問224名平均擁有2900萬元人民幣財富的已移民、正申請移民和考慮移民的中國富豪。其中，37%受訪者表示正在考慮移民，比去年減少10個百分點；另有12%已移民或正在申請。而這些打算或已移民的富豪，原來最重要的海外投資，選擇外匯存款的比例佔43%排名第一，另30%為海外房產排第二（圖1），而他們選擇投資海外房產的城巿最高排名，依次為洛杉磯、紐約、波士頓、三藩巿、西雅圖、倫敦、溫哥華、多倫多和墨爾本（圖2）。
另外，調查顯示有關富豪的投資理念日趨保守，「安全風險控制方法」仍然是他們海外金融投資的最主要考慮因素，比例高達72%，去年為35%；「實際收益」以48%的比例躍升至第二考慮因素，去年以13%位列第四。
值得注意的是，「養老」（43%）、「財產保值增值」（21%）是他們認為家庭未來最重要的保障。受訪者表示他們海外投資的主要原因是「分散風險」（42%）、「子女教育」（30%）和「移民」（14%）。海外投資中，「穩健的收益」（71%）對他們是最重要的。他們碰到的最大問題是「缺乏知識」（49%）、「資金轉移困難」（18%）和「投資無渠道」（14%）。
另外，受訪的中國富豪，其海外資產平均佔總資產的11%，其中房地產比例最高，未來他們希望這比例提升到25%。而他們海外置業的目的主要體現在三方面：「自住型置業」、「投資性置業」和「度假型置業」，分別佔比49%、46%和5%。置業用途具體有：「自住（包含生活和工作需求）」，佔比51%；「資產配置需求」（20%）、「子女教育居住」（16%）、「樂退養老」（4%）、「海外身分規劃」（4%）、「休閑度假居住」（4%）和「健康醫療」（1%）。
中國富豪投資理念趨保守
另外，「性價比」（63%）、「投資價值」（46%）、「永久產權」（37%）和「地段」（31%）是他們海外置業優先考慮的因素（圖3）。受訪的中國高淨值人士平均願意投入520萬元人民幣在海外置業上；超過一半的高淨值人士願意投入300萬至600萬元人民幣在海外置業上，有16%甚至願意投入600萬至1200萬元人民幣。
[陸振球 樓市解碼]