香港樓市熊出沒：長實新鴻基降價賣房 最高降40% O_Livia
http://xueqiu.com/5199849053/27582507隨著香港特區政府推出「雙辣招」調控，以及美國量化寬鬆政策的逐步退出，香港部分大型地產商開始大手筆降價出貨。《每日經濟新聞》記者注意到，繼李嘉誠掌舵的長江實業在香港推出的首個新盤降價25%開售後，另一大巨頭新鴻基2月10日推出位於元朗的住宅項目售價直降40%開賣。
針對龍頭地產商的輪番降價出貨，有分析認為，香港樓市漸顯熊態。匯豐證券指出，流動性、失業率、房屋供應及負擔能力4個因素，在今年內都會對香港樓價產生不利影響，預計今年樓價會下跌15%，而利率走勢更令2015年香港樓市存在下跌風險。
對於香港特區政府會否撤銷「雙辣招」，法國巴黎銀行董事總經理李偉烈此前在接受媒體採訪時表示，由於政策退出會引發龐大市場需求推高樓價，「雙辣招」在今年內退出的可能性接近於零。
龍頭地產商降價出貨
2月10日，新鴻基位於香港元朗的住宅項目爾巒推出156個新單位，平均售價約為8526港元/平方英呎（約合71679元人民幣/平方米），較去年推售時降幅達35%，較周邊二手樓價也低10%至15%。以1座2樓A室的單位為例，去年售價為1880.2萬港元 （約合1468.4萬元人民幣），如今已經大幅降至1227.6萬港元（約合958.8萬元人民幣），降幅達35%。
除此之外，新鴻基還額外提供價值不菲的優惠折扣，新地會員可獲得樓價3%的優惠，同時對提前成交者額外提供最高樓價5%的折扣，兩者加起來折扣已達8%；另外，為了吸引內地買家入市，針對香港樓市調控雙倍印花稅和買家印花稅的「狠招」，新鴻基地產提供「交易完成後回贈稅費總額70%」的優惠。以此計算，項目的最高降價幅度超過40%。
新鴻基地產副董事總經理雷霆表示，集團推出的首批單位一向有較高優惠，此次爾巒首批單位售價已低於同區二手房市場，價格極具吸引力，預計隨後加推單位將有頗大的加價空間。他表示，目前香港市場換樓需求仍然較大，年內將有更多新盤推售，樓市將平穩發展，成交較去年熱鬧。
瑞銀預計，隨著新地大幅減價售樓，將會導致未來其他開發商推盤亦會跟隨減價，短期內對二手樓價將帶來下調壓力。實際上，選擇大手筆降價出貨的還有長江實業，公司於今年初推出的香港新年首個新盤「DIVA」，折後平均售價為16886港元/平方英呎（約合141960元人民幣/平方米），優惠幅度達到25%，售價處於同區域最低水平。
預計香港樓價有新調整
《每日經濟新聞》記者瞭解到，為了平抑過熱的樓市，2012年10月26日，香港特區政府宣佈，非香港永久居民、本地和非本地註冊公司在香港購房，向其額外徵收15%的買家印花稅，並上調額外印花稅稅率5%。4個月之後，特區政府再次宣佈全面提升印花稅，針對二套房的買家，新政策規定200萬港元以下住宅按成交價1.5%繳納印花稅，200萬港元以上則按成交價的8.5%繳納印花稅，較之前的4.25%翻了一番。
在「雙辣招」出台後，去年十月，香港豪宅市場出現首波降價潮。當月，新鴻基位於香港九龍區的豪宅項目天璽推出181套尾貨，由原價2.9萬港元/平方英呎（約合24萬元人民幣/平方米）降至2.5萬港元/平方英呎 （約合21萬元人民幣/平方米），加上「買樓回贈70%印花稅」優惠，天璽項目推盤優惠幅度接近3成。由會德豐、新世界發展和港鐵聯手推出位於尖沙咀柯士甸站的新盤 「TheAustin」推出類似印花稅回贈、現金回贈等多種優惠手法，折扣率最多達到19%，兩個項目在開售當日立即售罄。
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，今年香港地產商將加快推新盤的速度，對比去年只有9000多個新盤供應，今年預期將有15000個，地產商降價促銷回籠資金的壓力加大，加上特區政府調控樓市措施等因素，預計香港樓價將有新一輪調整。
香港樓市牛熊轉折？
香港房地產市場素來以大幅波動聞名。從1997年末至2003年中，香港樓價最高下跌了76%，但從2004年起的十年時間內，香港房價開啟了一波十年牛市。監測香港樓價的中原城市領先指數（CCL）顯示，該指數從2003年末的約30點大幅上漲至120點，上漲了3倍。
受到「雙辣招」調控的影響，2013年香港樓市成交出現明顯回落，根據香港土地註冊處公佈的數據顯示，去年香港所有種類樓宇買賣合約較2012年下跌39%。樓市成交降溫對部分大型地產商銷售業績產生影響，以長江實業為例，公司去年在香港僅實現了不足50億港元的銷售額，與全年300億港元的預期相差甚遠，為過去13年來的最低。
而在盛富資本與協眾國際總裁黃立沖看來，香港樓市的牛熊轉折點在於美國量化寬鬆政策退出。「由於香港實行聯繫匯率制度，港元匯率與美元掛鉤，在超低息環境支撐下，大量熱錢湧入香港推高樓價。但由於香港購房者的按揭利率僅為2.2%，租金回報率超過3%，因此購房者可以借助於高槓桿支撐如此高的房價水平」，黃立沖表示，隨著美國縮減買債規模，量化寬鬆政策的退出漸行漸近，市場利率上漲將大幅提高購房者負擔，加上熱錢將撤離香港，香港樓市未來前景不容樂觀。
美銀美林認為，香港的租金回報率與10年期美國國債收益率緊密相關，目前二者均為2.8%。隨著10年期美國國債收益率將升至4%，假設租金保持不變，香港房價需要至少下跌24%才能讓租金回報率與美國國債收益率保持一致。此外，與1997年香港樓市見頂時相比，當時香港房屋持有人需要支付近10%的按揭利率，但現在貸款利率僅略高於2.2%，因此利率的上升對所有房屋按揭買家造成衝擊。
「一旦量化寬鬆政策正式退出，也標誌著香港樓市正式進入熊市，但香港房價下跌的幅度取決於退市的速度，如果貸款利率快速爬升到5%以上，未來有可能出現新一波斷供潮。」黃立沖認為。