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億萬「鋪王鄭」慳家成性

2012-7-26  NM




鋪界都知道元朗有個「鋪王鄭」,他是炒元朗鋪的始祖,但素來低調,從不願上鏡,外界對他的發跡史亦所知不多。廿多年來,他只炒賣元朗鋪位,數目超過二百個,更奇跡地做到只賺不蝕,多年來淨賺超過一點六億元。

「鋪王鄭」名叫鄭錦祥,今年七十三歲,原來他是小學老師。坐擁逾三億身家的他,生活卻異常地慳儉,街坊指他午餐只吃三元一個菠蘿包充飢,在士多買四元一件「馬仔」都講價,講價不成便不買,整天消費只是買了十元三個紙杯蛋糕,和一份十五元的娛樂雜誌。

「鋪王鄭」接受本刊訪問,道出他第一間鋪就是這樣「死慳死抵」買回來的;他拿着這間鋪賺來的第一桶金,再不斷在市場翻滾炒鋪,棄筆從商,成為今日的億萬鋪王。

鋪王鄭健步如飛,完全不似年過七十的老人家。本月中,記者見他從元朗合益廣場的辦公室步行往大馬路的滙豐銀行,為了趕及銀行關門,他更起勢跑。速度之快,比他年輕數十載的記者也險些跟不上。眼前這位億萬鋪王,衣著十分樸素,手上沒戴錶,一連數天都是穿那二、三件同樣款式的衣服,出入街坊公廁。記者連日來跟着他,發現其生活離不開元朗市中心,連車錢都不用花。辦公室在街市附近的合益廣場,家住合益廣場樓上已供滿的高層住宅單位,他炒賣鋪位的按揭銀行,也是合益廣場內的中國銀行,和一街之隔的富邦銀行。

在其貼上「鄭氏物業」招牌的辦公室門外,記者趨前欲向鋪王鄭訪問投資心得,他先此聲明:「我從來唔上鏡o架,低調啲好。」鋪王鄭尷尬拒認慳家,他說:「我平民化啫,我鍾意食菠蘿包嘛。我每日中午都會回家吃飯,以前都有駕車,幾年前都賣埋喇。我無咩鍾意享受,投資鋪位就係我最大嘅享受囉。」

九萬蚊起步

他說七○年買第一間鋪就是在元朗擊壤路一號,「三百呎鋪九萬幾蚊,同銀行借錢買囉,月供一千二百蚊,連利息要供十幾年先供得完o架。」他在元朗柏雨中學畢業後,在土瓜灣一小學任普通科教師,月入五百元,不夠他供鋪。於是他每個月「死慳死抵」,太太就在那鋪位開士多,賣汽水小吃,賺錢供鋪。鋪王鄭是元朗南邊圍原居民,自言幾歲死老豆,小時候生活貧困,靠母親做苦力養家,故一直深知搵錢的重要性。當年能夠在大馬路有個鋪位,其實好威水。供足十幾年,直至八八年,有經紀主動找他賣鋪,他才知道那個鋪位,原來已升值至二百五十多萬元。「當時係無心插柳,之後先知原來投資鋪位賺到錢,到九○年,我連老師都唔做,用嗰筆錢全職炒鋪。」這個擊壤路一號的鋪位,在元朗大馬路旁的十字路口位,屬單邊鋪,已轉手一次,現租予一間涼茶鋪及錶行,現時估計已升至逾三千萬元。鋪王鄭一直想再買入這個鋪位,只是現任業主不願出售。

不熟不炒

鋪王鄭自言已炒賣過元朗二百個鋪位,記者翻查土地註冊記錄,替他計計數,多年來至少賺一點六億元,更幾乎有賺無蝕。唯一蝕讓的鋪,就是在九七年衝出元朗,走到佐敦,以九百萬元買入嘉富商業中心地鋪,最終在○四年蝕二百九十萬元賣出。他見過鬼怕黑,亦悟出不熟不做的道理,堅持只炒元朗鋪。他指不少外邊的經紀找他,但通通被拒絕:「我連天水圍、屯門都唔買,出面可能有嘢筍過元朗。但係呢度,有鋪我拿上手秤,就知租金值幾多,呎價幾多,十拿九穩。」他對元朗瞭如指掌,在元朗長大的記者說起小時候就讀、現已拆卸的元朗天主教小學,鄭錦祥即回應道:「你校長係陳一東,早幾年死咗喇。」再說起就讀的天主教崇德英文書院,他又說:「你校長Mr.Long,我早排喺附近見到佢,對腳唔係行得咁好喇。」就是因為夠熟,他往往掌握第一手資料,以低於市價入市。

秤鋪有一手

就像去年六月,他從博愛醫院手上,以二千三百萬元買入逾千呎位於教育路兆豐樓地鋪連閣樓鋪位,並於十多日後以三千三百萬摸出,賺近一千萬元,他津津樂道地說:「佢哋之前用四萬蚊租,但其實嗰度租到十幾萬o架,市值好高o架,我見個價錢咁抵,梗係即刻買喇。」江湖傳聞,這間鋪險令鋪王鄭惹來官非,一名行家透露:「唔知邊個去老廉投訴,懷疑有博愛董事同鋪王鄭夾埋造價。老廉查咗成個月,發現無料到先close file。」他繼續說:「邊有串謀,事實係班董事坐喺office唔知價,間鋪好多年無加租,班董事攞份四萬蚊租約去東亞銀行估價,估得一千七百萬,鋪王鄭開價二千三百萬,班董事仲以為賺咗好開心。」怎料鋪王鄭十多日後,把鋪以高價摸售,董事們才知少賺千萬。向鋪王鄭買入這鋪的現任業主,元朗區資深投資者黎啟張不忿氣說:「俾佢中間賺咗成千萬,係唔老泥,不過唔夠佢快,而我又真係睇好呢個鋪仲有得升。」現時他已把鋪租加至約十二萬元,並叫價六千多萬在市場放售,暫未有聲氣。鋪王鄭還有另外一招,就是「炮製租金」。「○七年買咗一間鋪,原本租俾酒樓,月租近二十萬,七釐息,點知經濟唔好酒樓執笠,幾個月無人租,成萬呎鋪位好難搵人租。」他不願坐以待斃,於是把鋪一劏十,租予人開美容院、髮型屋等,結果收到的租金比只租予酒樓還多幾萬,最後守了三年,兩年前以五千多萬元出售,賺二千多萬元。他手上有不少大間的鋪位都被他以劏鋪形式出租,故手上只持有二十個鋪,卻有六十多條鎖匙。又好像他持有,於九一年以七百多萬買下位於教育路的千多呎鋪位,就被他劏成十多鋪租出,價值又被提高,「本來以前租十萬蚊,而家收緊二十幾萬。」他表示這鋪市值起碼九千萬元,「不過我當係旗艦,幾多錢都唔賣。」

翻炒贏波叔

在鋪王鄭辦公室的牆上,貼有他自己手寫,提醒自己的語句:「經濟差 獲利不能差」、「要努力 資產才會升值」。鋪王鄭坦言,揀鋪位置重要外,還要看其租金潛力。看得準,令他從另一鋪王「波叔」鄧成波手上賺到近千萬。位於西菁街,現租予日式餐廳夢工房的鋪位,他○五年以一千九百萬元買入,○八年以二千八百萬元賣予波叔,去年又以五千萬元向波叔買回。「嗰條街,○八年只值咁多,租金亦只值九萬蚊,於是到價我就賣出去。兩年前,喜尚嘉喜酒樓入咗嚟,仲開咗元氣壽司等幾間食店,變咗元朗新食街。」於是他在那條街物色鋪位,發現夢工房這間鋪租一直維持在九萬元,波叔無加過租,於是出手翻兜。他緊閉雙眼,雙手揸緊拳頭說 :「呢間係一間靚鋪,就好似一個靚女咁。嘩,幾千呎,雙面鋪,樓底高,最緊要係無柱位。我覺得租金可以加到十八至二十二萬,所以買番囉。」現時他已與夢工房傾好新租約,十個月後會加至十八萬元,「我叫價一億二連租約放,而家有人開九千八百萬問我賣唔賣,未到價梗係唔賣。」

收租放盤一腳踢

翻查鋪王鄭的投資記錄,他會把部分持有的鋪位,供完後再按予其他銀行,拿取資金再買其他鋪。雖然他進取,但九七年、沙士及金融海嘯等經濟低迷時,亦沒有損傷,因他預備了足夠的流動現金:「我全部都有造按揭,借足一半,不過我預備大約三年可以用嚟還按揭嘅流動現金,就算三年無租收,個鋪又賣唔出,都無事。」記者問:「如果三年個鋪市值都升唔番呢?」他攤開雙手,恍似一無所有的說:「三年個市都唔升,我死得!但係,香港都死得。」鋪王鄭會在有待招租的鋪外掛上紅當蕩的「鄭氏物業」橫額,印有自己的手提及辦公室電話號碼,即使出了街也會把電話飛線,並親自接聽,甚至親手處理買賣鋪位,簽租約甚至收租等事,有時找來一名七、八十多歲的阿伯員工做跑腿。這做法有別於一般投資者,聘一隊人或找地產經紀代勞。「我自己做,了解多啲,先可以掌握個市場係點,某個鋪值租幾多錢。」當然,亦有另一個原因:「咁如果有飛來蜢話要買鋪,佣金都慳番。」他又補充說:「不過如果有經紀搵我,我都會俾足一個佣,你賺一千五百萬,俾百幾萬人哋,好合理。」一名活躍於元朗二十年的地產代理說:「佢係全元朗最早出道嘅投資者。佢咩都自己做,連橫額都係自己貼。佢節儉但唔孤寒,俾足佣,仲教識我哋好多嘢。」鋪王鄭縱使如何慳儉,對自己的子女卻非常疏爽,有三名子女的他自豪地說:「佢哋而家每人有自己嘅一層樓。」其中一名兒子買了約一千萬元、呎價萬六由南豐發展的灣仔Queen's Cube豪宅。相比他自己和妻子住在元朗合益廣場樓上的單位,只是四千多元一呎,富貴得多。對思想傳統的他來說,每名子女有一層樓揸手,就是他人生最大的成就。

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