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昨天整理文件櫃，翻開2009年的筆記本，裡面有我記錄的2000-2008年深圳和衡陽兩座城市新建住宅成交量和價格，我上網把2009-2012年的數據也查了出來，整理後製成圖一和圖二：

 



   2005年開始，我在衡陽做過一段時間房地產顧問。從那時起，我一直把深圳和衡陽作為研究中國房地產的樣本。這兩個樣本很有代表性：深圳代表了中國的一線城市，衡陽則是三線城市的典型代表。

兩座城市2012年人口和經濟規模見圖三：

需要說明的是，由於筆記本上未說明數據來源，我不能保證本文所用數據一定準確，但不會有很大的差錯。從以上數據似乎可以得出這樣一個結論：如果說現在中國的房地產有泡沫，那麼，一線城市的泡沫主要體現在價格上，三線城市主要體現在成交量上。

2004年，北京、上海等地房價明顯上漲，深圳總漲不起來，有一個理由很有說服力：1993年在深圳買房的人到1997年虧損過半，人們心有餘悸。到了2005年，就在政府加大對房地產宏觀調控的同時，深圳的房價開始起飛。2008年受金融危機影響，下跌了一段時間，2009年又恢復上漲。從統計數據看，2011年之後的房價略有下降，但在深圳呆著的人都知道，這是結構性因素造成的：關外的成交量佔比越來越大。若就同一地段比較，除2010年年初出現過短暫下跌外，2009年到目前為止都是處在上升趨勢。

衡陽跟深圳同處華南板塊，衡陽主城區的新房客戶約15%是在珠三角工作的衡陽人。所以，衡陽主城區的房地產走勢受深圳的影響很大。不過，這座城市也有自己的一些特點。從上面的圖示可以看出，衡陽主城區的住宅價格和成交量都是在2007年突飛猛進的。不過，這種突飛猛進很快戛然而止，2008年4月開始出現量價齊跌。圖中看到的是按年統計的數據，能看出2008年的成交量下滑，看不出價格的下跌。其實，那次下跌很厲害，普通電梯房，2008年2月可以賣2500元/平方米，到2008年7月，2100元/平方米都賣不出去。這讓很多開發商膽顫心驚。不過，這種膽顫心驚持續不到一年，之後在「4萬億」的刺激下，衡陽主城區的房價反彈力度很大，一直保持上升趨勢。

從價格來說，十三年時間，兩座城市的房價運行週期幾乎相同，都處在上升的態勢，中間有些波動，最大的一次下跌是在2008年。從成交量來說，兩座城市新建住宅成交量卻在完全不同的年份達到最高點：深圳是在2005年達到901萬平方米（同一年衡陽主城區的數據是46萬平方米），衡陽主城區是在2010年達到258萬平方米（同一年深圳的數據是321萬平方米）。兩座城市的住宅銷售量似乎存在「蹺蹺板」效應。

2000年到2012年，十三年時間，深圳的新建住宅成交量年均為587萬平方米，衡陽主城區則為107萬平方米，深圳為衡陽主城區的5.5倍。最近三年，深圳的新建住宅成交量年均為321萬平方米，衡陽主城區則為240萬平方米，深圳為衡陽主城區的1.3倍。兩座城市的人口規模相差9.8倍，經濟規模（GDP）相差24倍（需要說明的是，衡陽數據採用的是主城區，不含下屬縣市和南嶽區，跟新建住宅的統計範圍相同）。據我瞭解，深圳新房入夥後三年內入住率一般可以達到60%以上，而衡陽主城區很多樓盤都達不到40%。可見，衡陽的房子是建多了。我以為，「房子建多了」是中國三線城市的普遍現象。作為一線城市，深圳市政府有很多經濟來源，加之政府內部的內控制度嚴格一些，賣地不如那些三線城市那麼急迫和隨意。三線城市的政府更加依賴土地財政，土地供應量一直很大。

在衡陽做房地產顧問時，我總是跟開發商強調風險，響應的人很少。最近幾年碰到衡陽的開發商，我都不願談這個問題，就如2007年股市到了6000點，你跟人談風險，別人會覺得你有病。雖然深圳的房價高出很多，關內稍好一點的住宅已經到了4萬元/平方米，差不多是衡陽主城區的10倍，但看到最近三年深圳的新房成交量只有衡陽主城區的1.3倍，感覺持有深圳的物業比持有衡陽的更踏實。

2005年開始，我開車周遊了全國不少地方，沿途琢磨投資和考察房地產。在周遊過程中，我見證了中國房地產發展最快的一段時間。2006年11月，我在浙江金華、溫州等地，明顯地感覺到了房地產泡沫。金華有個開發商是朋友，帶我去看他開發的樓盤，銷售已經出現困難，房子建成現樓還剩下一大半沒賣掉，這在當時是難以想像的。到了溫州，售樓處見不到客戶，業務員都在打牌聊天。看到的這些地區到處是新房子，不管賣沒賣掉，大多空著，沒什麼人住。我就認定這些地區的房地產快崩盤了。但剛過不到一年，2007年國慶前後，我得到的消息是這些地區不光沒崩盤，存量都賣得差不多了，房價還出現了暴漲。從那時起，我再也不敢簡單地來理解中國的房地產，更不敢輕易下結論說泡沫即將破滅。

預測泡沫破滅就如瞎子摸象，是不靠譜的。再說了，中國的房地產從地域上來說，大多數地方量價沒有同時出現大的泡沫（只有少數地區，如鄂爾多斯和溫州，量價同時出現大泡沫，前一段時間房價出現大幅下跌），怎能輕言崩盤？

不過，我以為，我們可以跟隨泡沫起舞，但舞到一定的時候，要及早離開。前幾年我也投資過房產，從2009年開始我逐漸把資金轉移到了股票市場。在股票市場，除了小試花樣年（H股）和招商地產B股外，一直不敢重倉房地產股，就是跟我在衡陽的經歷有關係。