ZKIZ Archives


資產上漲對消費的影響——現實理解系列之五 舒顏

http://xueqiu.com/8528235036/23304863
一、

前面的幾篇文字都比較務虛,這次多一點數字。

有些機構對這次的經濟企穩寄予厚望,並認為未來的經濟復甦和以往不一樣,這次將以「內需」為引領,因此經濟轉型可期,股市也將慢慢的進入慢牛狀態。但是我卻覺得這個很不現實。我認為消費的這張圖,趨勢將繼續走低,而不是很快反轉並取代投資成為經濟驅動。
查看原圖
還有一類機構認為新型城鎮化將帶來巨大的機會,同時因為換屆,投資被壓後,所以二會之後經濟復甦會強化,機會可期。我覺得這樣的邏輯可以用一句話回答:「您分得清起點和終點麼?」

在市場經濟循環裡,消費是起點,也是歸宿。只有良好的循環轉起來,生產率才會提高,社會財富水平就能增長。很多人對中國的消費有解讀,但難有準確結論。我今天從資產價格上行的角度,來剖析一番。

我本人經濟學沒有多少修養,數學功底也有限,不過儘管如此,似乎也不妨礙對此做一番現實理解,畢竟這些道理讓人想明白即可,無需多精確。也許從中可以一窺過去十來年的資產價格上行對經濟、消費以及股市到底影響幾何。

做一些假設。

首先:假設經濟學原理「國民的總體富裕水平取決於生產率」是正確的看法。

其次:「假定名義收入最終取決於生產率,但有時因為貨幣的原因漲速比較快,有時比較慢」是現實中存在的。

最後:國民的名義收入如果在漲速上超越通脹(含房價),那麼生活(消費)會越來越好;反之,則沒有那麼好,甚至可能變得更差——假設這個觀點也是對的。

二、

我們需要粗略算一下,考慮到便於計算,以下數字,從時間窗口、供應量、增速等,大部分按照粗略估計並取整的原則選取。

中國14億人口,假設未來70%進城,大致是10億人口,平均每人30平方,那麼遠景需要總量300億平方住房。總量達到每戶一套住房略多一點點房地產業進入平衡成熟期,是大多數發達國家的規律。

假設房價沒有明顯上行的2000年前,社會已有存量100億平方,2000年到2010年的明顯上漲期內,住房供應了100億平方(實際是不到的,但如果包含2010的在建面積,則綽綽有餘,在建面積很大一部分已經預售,只是沒有結算。)2010年到2020年假設是房價平穩期,住房再供應130億平方。商業地產,按過去一般按住宅的50%算供應量。這裡還需要再多一個假設:假設2000年的房價收入比是合理的,同時2020年再次達到平衡。

以寧波市區為例,2000年的房價平均大概是3000元略不到,2010年的平均房價是18000元略不到。我們就算漲了6倍。年復合率大概20%。

從收入來算,我前面提到,在過去十年,社會的工資水平,大概漲幅是3倍。一般中產的收入從二萬多漲到六七萬,普通勞工的月收入從800漲到2500左右。我們就算漲了3倍。年復合率大概12%。

我們可以看到過去十年房價大幅度跑贏收入,大致是收入的一倍。我假設全國也是這種幅度,但是房價需要考慮真實情況。2010年萬科的平均銷售價格大致是12000左右,由於萬科當時的業務狀況已經大概進入50個城市,所以有相當的參考價值。如果萬科的定位還高檔一些,那麼我一萬元似乎可以作為全國的城市均價。

不過,我們還是要尊重統計局的數據。統計局說,不但房價還要便宜很多,而且全國的房價情況和寧波也有些不一樣。寧波的房價2010年後就停止了上漲,但按統計局的數字,2010年銷售10.43億平方米,銷售金額5.25萬億,相當於均價5000元 (http://www.stats.gov.cn/tjfx/jdfx/t20110117_402698591.htm) 。而2012年銷售11億平方,銷售金額是6.4萬億,相當於接近6000每平方。那我就按官方數據作為參考,取2002到2012的時間區間(這個區間似乎更為合適,和入世時間切合),和6000元作為2012年房價。但仍然沿用六倍漲幅的草根經驗數據,由此2002年的房價便是1000元。

三、

現在可以開始計算。

2000年前的住戶顯然是受益者,因為他們的資產漲價了,但是,由於這是他們唯一的住房,並不能出售,或者出售了也得新買,因此這僅僅是賬面收益名義收益,與消費無補。

2002年到2012年間的購房者,雖然早期買房者也受益者,但總體來說是明顯被房價的「通脹」給侵害的。由於房價的漲幅高於收入的一倍,所以在2010年,有一半的售價是被侵害的部分,起始年則為0。

我做了個簡單的表格。1000元,按20%的年復合上漲,十年後是近似6000元;按11.5%的年復合上漲,是3000元(這個價格和收入匹配。理想中的房價上行,應該低於收入增速。)。供給按照年20%的增加,從3億增加到19億,累計供應了100億平方米(把部分在建面積視作提前的供給,差不多符合現狀)。簡單用表格統計一下,得出「侵害」的總量15.3萬億。這是住宅,商業取半就是7.7萬億。商業地產裡面,商品價格遠遠高於住宅,但是寫字樓有的高有的低大致和住宅平平過。我們不做調整,就算7.7萬億。

同樣,2012年到2022年也可以算出來。不過這是個相反的過程,收入逐漸上升,十年後實際翻番,而房價相對不變,最後房價收入比回歸合理。如果房價簡單的停留在靜態的6000元,或名義值穩態增長但房價虛漲部分的絕對值從初始的3000元逐步按比例縮小至0,那麼在平均投放累計供應130億平方米的情況下,侵害的總量最少是21萬億,相應地,商業是10.5萬億。

另外,還有廠房。假設一個私人企業主,或一個股份公司,本來投資100萬可以有10萬的產出,現在需要投資600萬才30萬的產出,那麼顯然也有一部分投入是被白白「侵害」了。

如果還要說,那就是基建投資。如果造一條公路,原本只需要5個億,現在需要30億,不用說,也是受了相當部分的「侵害」。

……

四、

以上數據,怎麼取用呢?

我以為,從消費的角度,住宅部分的「侵害」可以完全計入。即在過去十年,中國家庭總體被房價上升而被侵害了15.3萬億的收入。未來十年還將被侵害21萬億。

商業地產部分、產業部分、基建部分則按比例可以從多到少考慮對消費的影響。並不能說,有錢投資的人群,一定消費無虞,實際上,社會中有大量的普通中產階級也參與了這部分投資。一個個體戶,買了商舖開小店經營,那麼他顯然被明顯的「侵害」了。你可能會說,某個人投資商舖升值了,增加了消費。但是這樣說法從全局看毫無意義,因為他的所得只是口袋的轉移,總有人為之買單。如今,實業難做,無論開小店還是辦廠,僅僅從資產收益率難以提升的角度,就可見當初的投入被部分「侵害」了。

而且,商業地產部分、產業部分、基建部分這一部分,更為重要的是,對目前中國資金緊張以及資金價格高企,有直接的關係。貸款利率現在比以前平均提升三四個百分點,對現在的規模來算,增加成本就是數萬億,未來更多。

雖然買房的大多數人,採用了按揭的方式,將買房的壓力部分轉嫁給遠期,但是利息和本金仍然需要逐年支出。

這些「侵害」加起來是個非常巨大而可怕的數字。極可能是消費不及預期的很大一個原因。

有人會問,那拆遷的人群呢?是的,身邊似乎有不少得益者,但是實際的情況是,農民僅僅從徵地收入中分到了3%的比重。

那政府總得到好處了吧?是當然是的,問題是政府把錢花到類似「四個公務員加保安公司看管一個上訪戶」的地方去了,小學生還是繼續帶課桌上課,農民還是沒有門診醫保。更重要的是:政府在一種類似棘輪困境的狀態裡,只能繼續加大投資。就像一個蹩腳的投資者,今年用一萬的本金賺了三千後,導致明年投入了二萬,接著後年投入五萬……總有一天……

而資產價格的上升,還帶來了諸多次生災害。

這裡有一個因素需要考慮,那便是生產率。由於過去十年資產價格大漲以及貨幣超量投入(不去理它是先有蛋還是先有雞),過去十年的名義收入總體上增長肯定是過快了,這不需要證實,肯定是遠遠快於實際生產率的增長。但是,並不是所有的行業都同步,在政策、制度、投資模式、公有制、貨幣等等因素影響下,不同部門的所得差異是巨大的。比如同樣都是自視為精英的群體,企業經理、工程承包人、房地產老闆、外企高層和公權力、醫生、教師、壟斷企業,後四類和前四類相比,他們的公開收入是差異很大的。由於生產率並不支持後者的高薪(雖然在資產上行加貨幣超發下,他們也因為財政暴漲而獲益,但顯然還是不滿足的對吧),所以,在過去十年裡,有大量的「部門」變得「見利忘義」,潛規則盛行。從孤兒院、足球圈、學校、醫院、到環保,他們怎麼提高收入?只能賣人、賣比賽、賣分數、賣健康、賣環境。壟斷企業則不是想著怎樣提高效率,而是想著怎樣鬧荒來提價。每個行業「靠山吃山靠水吃水」,這些都導致了社會成本的大幅攀升。

五、

那麼,究竟房地產在中國是怎樣的狀況呢?我們可以看二則對比資料。

第一張圖是美國的。可以看到美國房地產在GDP佔比長期低於15%,後來好不容易提高了些,又導致了次貸危機:
查看原圖
第二幅是中國的。中國現在第三產業的投資已經超過第二產業20%之多,房地產居功至偉啊。
查看原圖
很多人把中國的房地產泡沫,和日本進行過比較。但是,在我看來卻差異巨大,沒有可比性。先來看一則資料:

「從住宅方面看,1998年日本住宅總數為5 024.6萬戶,約相當於家庭總數4 436.0萬戶的113.3%,處於住宅過剩的局面,過剩率為13.2%,超過了1978年的8%。同年,在全部家庭中,擁有個人住宅的家庭的佔家庭總數的61.3%,其餘38.7%為租房戶。

住宅建設(包括新建和改建)一直是家庭和個人消費支出的重要方面,也是日本經濟景氣的主要指標之一。20世紀70年代,家庭和個人每年新開工建設的住宅一直在140萬戶以上,其中1970年為148.5萬戶,1990年又增加到歷史最高的170.7萬戶。90年代以後,家庭和個人的住宅建設趨於減少,2003年只為 116.0萬戶,2006年也只為129.0萬戶。從新建住宅的平均面積看(見表6),1968年為62.52平方米,2003年增加到92.49平方米,同時,獨門獨院住宅為126.37平方米,簡易住宅為60.94平方米,公寓住宅為47.95平方米。」

從這則資料中,我們可以發現,日本的房地產泡沫發生在需求基本飽和之後,也發生在經濟巔峰之際。其在1978年,即總量過剩8%。這是和中國有巨大的不同,即幾乎不存在「侵害」的情況。他們雖然也有相當的租房戶,但這個比例是在發達國家是極為正常的,有些人的觀念就是喜歡租房,他們經常會換城市,不一定固定工作而是熱愛遊歷,甚至在不同國家裡生活工作。當然也有相當多窮人買不起房,問題是發達國家會有很好的保障救助機制,他們可以在公屋裡以幾乎免費的方式居住。

從日本的1970年,以及美國的1950年,我們都看不到他們的房地產整體上有顯著的異象,唯有中國的房價未富先熱。我們必將為此付出巨大的代價。

六、

以上的分析,我並不想得出類似「房價奔潰」這樣的結論,這樣未免太俗了。我想討論的是消費,房價可以不奔潰,但是收入必須快速上升,由此才能抵消「侵害」。如果沒有快速上升,那麼消費將低迷相當長時間。反正要麼時間,要麼空間,要麼奇蹟。

那麼究竟消費拐點什麼時候會出現呢?下一篇將再談談消費。
資產 上漲 對消 費的 影響 現實 理解 系列 之五 舒顏
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=53770


ZKIZ Archives @ 2019