從2012年5月開始的新一輪樓市復甦主要集中於一二線城市，三四線城市則相對表現疲軟。
在國家統計局公佈的70個大中城市住宅銷售價格數據中，房價回升的主要集中於一二線城市，房價下跌的則多為三線城市。由於過去兩年「跨越式」的發展，一些三四線城市的房地產風險正在迅速積聚。
開發商的業績，也驗證了上述趨勢。佈局集中於一二線城市的開發商，在2012年業績增長顯著，佈局側重三四線城市的開發商則增長放緩，甚至跑輸大市。一些地產商開始重新思考戰略佈局。
據香港媒體報導，恆大地產董事局主席許家印在與數家基金高層會面時透露，恆大在三四線城市運營環境遇到困難，公司不得不改變策略轉戰二線城市。
土地市場上，萬科、保利、華潤、招商等大型房地產開發商的戰略重心也重新聚焦一二線，在北京、上海、深圳、南京、成都、武漢、蘇州等城市大規模拿地。特別在2012年四季度，大型房企瞄準一二線城市集中補倉，土地成交大幅上漲，「地王」頻現。
三四線樓市庫存過剩
在兩年前房地產限購伊始，一二線城市普遍在限購政策範圍內，需求被強壓，樓市成交迅速萎縮。三四線城市則是「風景這邊獨好」，量價齊升，吸引諸多開發商進入。在調控政策最為嚴厲的2011年，恆大地產全年完成銷售額803.9億元，迅速躍升至第一軍團，憑藉的正是在廣大三四線城市的佈局。
2012年，形勢發生了逆轉。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭告訴財新記者，今年一二線城市和三四線城市的樓市走勢明顯分化。下半年以來，一二線城市成交量和價格都在反彈回升，但很多三四線城市的成交量在下跌，而且價格也低於2011年。易居房地產研究院選取了34個典型城市作為樣本研究。其中，一二線城市的商品住宅銷量相比2011年出現了非常明顯的反彈；三四線城市的商品住宅成交量卻較2011年出現了接近20%的跌幅。
摩根大通的報告也指出，從區域看，2013年一二線城市會樂觀一些，而三四線城市的去庫存壓力會更大。
中國房產信息集團在2012年10月發佈的《中國城市房地產市場風險排行榜》也顯示，風險排名前50位的城市無一例外均為三四線城市。其中酒泉、呼倫貝爾、鄂爾多斯等城市均在前列。北京、上海、南京、杭州等一二線城市的風險則相對較低。中國房產信息集團研究中心總經理陳嘯天認為，人口規模、市場需求以及過量的土地供應，構成了三四線城市房地產市場的最大風險。
「很多項目賣完一波後就賣不動了。」一位大型房企內部人士告訴財新記者，三四線城市外來人口很少，本地需求和購買力非常有限。此外，還要面臨當地開發商的低成本競爭。
中坤集團董事長黃怒波表示，三四線城市的樓市普遍庫存過剩。在2009年「4萬億」刺激及2010年地產商轉向三四線之後，很多三四線城市大量批地，土地出讓規模激增。在大部分三四線城市，2011年商品房銷售面積佔最近三年年平均土地出讓量的比例不足20%。
陳嘯天表示，從短期看，三四線城市在經歷了2010年-2011年的需求集中釋放後，正處於有效需求相對虧空的狀態；從長期看，三四線城市的產業化跟不上城鎮化（或房地產化）的進程，人口規模、人均收入都不足以支撐三四線城市房地產開發量的爆髮式增長。
2012年的樓市回暖，主要由一二線城市帶動。據國家統計局的數據，2012年1月-11月份，全國商品房銷售額約為5.35萬億元，同比增長9.1%。另據CEIC統計，截至2012年11月底，全國40個主要城市住宅銷售面積佔全國銷售面積的比例，已從2011年的35.6%回升至39%。這一數字的峰值為2009年的44.1%。
以三四線城市為主的恆大地產、碧桂園等房企，在2012年跑輸大市。前11個月，恆大地產銷售額為846.3億元，同比僅增長6%。碧桂園2012年前11月完成420.9億元的合同銷售額，同比也僅增長6.5%。二者均低於全國9.1%的增幅。雅居樂更是預計難以完成全年銷售目標。
相比而言，以一二線城市為主戰場的萬科、保利等企業，增長顯著。2012年前11個月，萬科銷售額達1271.5億元，同比增長18.4%。保利地產前11個月的銷售額為920.3億元，同比增長36.1%，並已確認全年銷售額超過1000億元。
「掉隊的都是輸在一線城市。」廣東保利地產開發有限公司董事長余英表示，一個過千億的房企，一線城市的銷售必須佔總銷售額的40%-50%，二線城市銷售佔30%-40%，其餘為三四線城市貢獻。保利地產在給財新記者的書面回覆中稱，今年廣東公司、北京公司單個公司的銷售均突破100億元，珠三角區域實現銷售額近300億元。
重回一二線
隨著樓市復甦，開發商的注意力重回一二線城市。自2012年9月以來，大型房企已在上海、深圳、成都等一二線城市製造了11個「地王」。
截至12月中旬，保利地產2012年共斥資218億元拿地，拓展26個項目，建築面積約980萬平方米。除江門、三亞兩個項目外，新拓展項目基本位於一二線城市，其中在北京和上海就新增土地儲備約80萬平方米。「保利地產的全國戰略佈局主要覆蓋長三角、珠三角、環渤海和海西經濟帶，一二線城市的發展策略能帶來可觀的銷售收益，也增加抗風險的能力。」保利地產稱。
萬科的佈局相對平衡。「在拓展新城市時，我們會綜合考慮人口、經濟規模和市場庫存等因素，只有滿足公司的投資標準時才會進入。」萬科對財新記者書面回覆稱。在2012年萬科拿地的40個城市中，仍然以一二線城市為主。
2012年四季度以來，一二線城市土地成交明顯增加。「現在，繼續對三四線城市投入過多精力意義不大。」前述大型房企內部人士告訴財新記者，一二線城市也在四季度加大供地力度，大型開發商積極補充庫存，導致成交量上漲。
「開發商認識到，規模想做大，核心仍然離不開一二線城市。」一家央企背景的開發商也如是說。據中原集團研究中心統計，2012年前10個月，從標竿房企拿地上看，一線城市佔比20%，二線城市佔63%，三四線城市僅佔18%。
招商地產董事長林少斌公開稱，招商地產的戰略佈局只進入核心一二線城市，以及部分發達三線城市的核心地段，未來一二線城市將是公司銷售和利潤的主要來源。
富力集團聯席董事長張力也在近期表示，當前三四線城市逐漸成為泡沫最大的地方，富力將調整策略，集中精力於一線城市。富力在這一輪調控中，曾轉向三線城市發展項目，但效果不佳。2012年，富力曾一度將銷售目標從400億元下調20%至320億元。截至2012年11月底，富力地產協議銷售額約292億元。張力認為，以限購為主的房地產調控政策還將持續兩年，一二線城市儘管受到影響大，但恢復起來也很快。
龍湖地產2012年拿地支出達到181.6億元，總建築面積超過300萬平方米，也主要以一二線城市為主。龍湖在15個城市有新增土地儲備，其中一線城市1個，二線城市10個，三線城市4個。「龍湖的策略是加大一二線城市佈局力度，補充城市中心優質土地。」龍湖地產內部人士說。從今年開始，龍湖減少了郊區大盤項目的拓展，主要轉向一二線城市中心城區土地項目，以提高周轉率和利潤。
多位房地產界人士一致認為，在現有的城市結構和土地政策下，房地產未來幾年的主戰場仍在一二線城市。