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住宅轉商業：餡餅或陷阱？ 王威_永正資本

    載於2012年4月《新地產》

    近兩年來，有個明顯的現象，就是住宅開發商紛紛轉型做商業地產，至少是宣稱要做商業地產。如果僅是做做宣傳或只是散賣些寫字樓和商舖，在住宅限購的背景 下，也未嘗不是合理的選擇。但如果擬大規模做大型商業地產的持有及經營，特別是購物中心，我認為，這很危險，少數新進入者能吃著餡餅，但多數開發商只是在 跳陷阱。（限於篇幅，本文重點談商業地產中最難的大型購物中心。）　

    首先分析這個行業特點。從需求來說，一直是穩定增長，購物中心就是滿足吃喝玩樂需求，不可能爆髮式增長，不可能今天吃三頓飯，明天吃十頓飯。反觀住宅，在 限購之前，因為有投資投機需求，需求是無限的，但商業永遠不存在無限需求，這是兩者核心的區別。因為限購政策，住宅只剩下剛性需求了，做一個不很恰當的類 比，商業地產過去、現在和未來一直都是剛性需求。

    從供應角度來看，供應總體是過度的，而且已經泡沫化，現在各種統計數據都說明這點，不再贅述。我舉個6年前的例子。我2006年加入凱德商用，做的第一個 項目是望京凱德廣場。當時我做了一個調查，發現望京已有200萬平米的商業供應量，今天大家去看，到望京轉一圈，真正能夠活下來的商業最多50萬平米，其 餘百分之六七十都已死掉。這是商業的一個真實的縮影，即使在北京和上海，只要留心觀察，關門的商場比比皆是。商業供應過度的現象早已存在，但之前不受關 注，因為大家專注於住宅，而且房價高漲，開發商在商業地產犯下的錯誤都被掩蓋和彌補。

　　從商業本身的難度來看，王健林說：住宅是小學生，商務地產是中學生，商業地產是大學生。我絕對贊同，因為我原來也做住宅，到凱德商用後才做商業，在第 一年感觸特別深，就是一種小學生上大學的感覺。可能大家都知道難，但做過之後才知道它真的很難，超過你的想像。商業和住宅還有另外一個核心區別：商業做不 好會關門，變成負資產，但是住宅項目不會死，至少在過去十年，住宅做不好，打個折還是可以賣掉。對此，住宅開發商一定要有清醒認識。

    三年前做商業地產的開發商還屈指可數，為什麼這兩年突然有眾多住宅開發商紛紛宣稱轉型做商業地產呢？原因可以分成三類：主動、被動和盲目。主動轉型的少之 又少，近乎於無；被動轉型，是因為單純的住宅用地越來越少，現有的土地儲備中有數百萬平米的商業用地，因此不得不做，這是大型住宅開發商轉型的主要原因； 而中小型開發商則多為盲目轉型，以為商業地產很賺錢很容易做，一頭紮進來，這樣的案例比比皆是。

　　不管什麼原因，轉型的最佳時機已經過去。第一，這個行業裡已有眾多的強者；第二，商業不同於住宅，對地段的要求要高的多，優質的地塊和項目基本已經被 搶走，適合做商業的地塊已經越來越少；第三，規模是商業的核心競爭力，強者更強，贏者通吃，後來者很難超越；第四，在目前的市場和政策環境下，採用以住養 商的模式難度越來越大，住宅主業不穩，主動的從容的轉型實際並不存在。

    毫無疑問，商業地產的需求和機會是巨大的，未來也一定會出現新的成功的玩家，但對住宅開發商而言，特別是中小住宅開發商，如果之前根本沒做過商業地產，最佳選擇是不做商業地產，能不做就不做，如有商業地塊和項目，最佳做法是賣掉。

    如果非做不可，不管是被動還是主動，要解決以下幾個問題。

    第一，長期資本，尤其是當住宅的利潤不足以養商業時。

　　第二，運營能力，如何保證商業項目能夠真正活下來而非關門。

　　第三，商業本身一定要掙錢，以商業或奧特萊斯的概念圈地，這是短期行為，靠運營獲取良好的租金收益是長期發展的真正方向。

　　第四，規模，除非你能在西單或王府井拿著地，否則商業地產要麼不做，要麼就要有規模。

    第五，人才。一方面是人才很稀缺，另一方面則是住宅開發商老闆和高管對商業的認識、思路和心態，這也是屬於人的問題。住宅開發商不管住宅做得多好多大規 模，如果說根本沒有做過商業地產，你的經驗就是零，老闆和高管對商業地產一定要有謙虛和敬畏的心態，如果把握不好，結局會很慘痛。我做這樣的判斷是有根據 的，我至少接洽過兩百家住宅開發商，類似案例很多。

    第六、長期準備。即使解決了以上問題，依然要做好長期的準備，沒有5年時間，無法證明轉型是否真的成功。　

    商業地產的市場機會很大，新進入者中一定會有成功者，但如一窩蜂湧進，大多數人將發現原先期望的餡餅成了陷阱。如果一定要做，決策前，請不僅要考察成功的項目，務必重點考察失敗的項目。