陸振球：寸土寸金 非港人之福
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陸振球：寸土寸金 非港人之福
文章日期：2018年2月24日 Share
圖4之1
【明報專訊】本欄狗年第一次和讀者見面，新春之際，自不免要說一些和新年有關的趣事。初二鄉議局主席劉業強在車公廟為香港求籤出現「烏龍籤」事件，事緣劉業強本求得41籤，主持和遞籤人員卻將之與沙田鄉委會求得的21籤調亂了，其中21籤的籤文﹕「頃畝之田歲月深，祖宗創積到于今，勸君勿論多和少，寸土原來一寸金」，當中的「寸土原來一寸金」，所說的土和金，似和樓巿和金巿有一定關係。
中國人一向有「寸金尺土」的概念，不過似乎在香港，樓價之高以「寸土原來一寸金」來形容可能更適切，進一步來說，香港土地供應有限，已到了不利經濟的發展，如社會和政治人物仍對各種增加土地供應的方案諸多反對，拖拖拉拉，將來樓價更可能變成「尺金寸土」，絕非港人之福！
港土地問題 不利經濟發展
對於投資者來說，買金好，還是投資物業好？這要看用那個時間點作比較，固然，黃金在2011年見頂後，到了2016年才反彈，近年香港樓價卻是愈升愈有，至少近7至8年，在香港買樓似勝買金。不過，若作更長時間的觀察，比如由中原樓價指數約在1994年開始計算至今，迄今黃金的累積升幅卻明顯拋離香港整體樓價的升幅（圖1），當然，也要留意買金沒有息收，買樓卻可以收租。
說到收租，當然也要和息口比較。美國10年期債息在聯儲局最新的議息紀錄公布後一度見2.95厘，也明顯拋離香港B類型中型住宅的約2.5厘租金回報率，美國10年債息在投資界一向被視作為無風險投資工具的息口比較指標，當其愈來愈高，人們便會對其他投資工具，包括住宅租金回報率的要求提高，一旦租金跟不上，便唯有透過樓價調整來拉近兩者的差距。
美債息較港租金回報高1厘 樓價或跌
事實上香港大學曾以過去數十年的統計得出，當美國10年期債息高過香港住宅租金回報接近1厘，之後香港樓價往往會大跌，以現在香港中型住宅租金回報率約2.5厘，美國10期債息已逼近3厘，若稍後美國再加3次息，每次加0.25厘，香港的住宅租金回報率未有調升的話，則這1厘的差距便將會達標，甚至超標！
港元逼近低位 加快港銀加息步伐
另外，雖然近日香港的銀行同業拆息仍未見跟隨美息調升，但近日港元偏軟，港元兌美元周四一度跌至7.825水平，直逼去年底的低位（圖2），就算香港銀行暫不加息，在聯繫匯率制度下，相信金管局很快也要被迫挾高港息，加快銀行加息步伐。
雖然客觀的數據包括息口上升，供應在增加等，都為樓巿發出一些警示，不過投資巿場有趣的地方是，大部分參與者做出投資決策時，最影響他們的反而是眼前看到的巿場表現，如巿場是熱烘烘，便多會繼續看好，相反價格大跌時，卻是最多人看淡！
樓價高企 99%沽樓個案皆獲利
根據利嘉閣一項研究指出，樓價連月破頂，沽樓平均賺幅同樣拾級而升，綜合土地註冊處資料，2018年1月份全港3028宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共2996宗，佔比達98.9%，較去年12月份的98.6%再升0.3個百分點（圖3）。至於每宗私宅轉手的平均賺幅近月亦持續上升，1月份按月再升1.3個百分點，高見85.7%，創27個月新高，亦為2006年有統計以來的次高水平（圖4）。
當樓巿轉售個案近99%是賺錢，平均賺幅超過八成半，自然大多數投資者都屬看好後巿，不過股神巴菲特便曾表示，投資真正要賺大錢和避開蝕大錢之道，則是「人人貪婪時要恐懼，人人恐懼時要貪婪」！
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[陸振球 樓市解碼]