日本樓5年內轉手 須繳三成利潤 隔山買樓宜先了解投資風險
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GS(14)@2018-01-28 14:38:09【明報專訊】日本是港人海外置業的熱門地之一，然而當地法例和稅收都與香港有差別，投資者憧憬回報的同時，必須了解清楚買賣、租賃的細節，還有涉及的投資風險。日本置業涉及的交易費用一般佔樓價6%至8%，除了登記、中介費和釐印費，還有根據稅基的房產取得稅3%等。投資者尤其要留意在持貨5年內出售物業，須付賣樓利潤（扣除支出）的30%，作資產增值稅；如於5年後售出，稅率則為獲利所得的15%。
據代理JP HOUSING日本不動產網站資料顯示，投資者找到心儀樓盤後，須先填寫價格申請書，再交給業主議價；在雙方同意價格、購買條件和成交日期後，可簽署購買契約，並安排支付10%訂金。買家可親身到日本簽約，或安排當地律師代簽。在所有產權資料經律師確定和登記後，買家將支付樓價餘額，待款項確認到帳後，便完成整個產權交付手續。
買入物業後，投資者仍需每年按稅基繳交固定資產稅1.4%，以及都市計劃稅0.3%。稅基為根據地價和物業價格，由公式來計算，普遍遠低於交易價格；如東京稅基一般約為樓價三分之一。
日本亦設有租金收入稅，課稅額195萬日圓（約13.9萬港元）或以下，稅率為5%；隨後按級遞進，如課稅額1800萬日圓（約128萬港元）以上，稅率則達40%，扣減279.5萬日圓。
「隔山買樓」風險較高，當中包括遇上租霸等租務問題時，難以即時處理；有見及此，投資者購買日本樓時可安排租務管理。JP HOUSING網站資料顯示，租賃管理合約一般包括管理費和消費稅，前者一般為租金5%至6%；代理每年匯款3次至業主於本港的銀行戶口，如業主要求每月匯款，每次收費1500日圓。
兩機構為港人提供按揭 最多借五成
此外，如租客欠租，擔保公司亦會代繳房租；若租客提供擔保人，一旦欠租亦可向擔保人追討。與很多國家相同，日本銀行不接受沒有當地居留資格的外國人申請按揭，港人可向中國銀行東京分行或歐力士（亞洲）申請按揭，須提供資產及收入證明，最多可獲樓價五成按揭，最少貸款4000萬日圓（約284萬港元），並須親身處理有關申請。
此外，貨幣匯率對投資者購買海外物業的成本有重大影響。由於美元近期持續受壓，導致日圓顯著升值，兌港元升至「7算」水平。日本央行日前議息，一如所料維持短期利率目標於負0.1厘不變，並承諾繼續買債。任期將於4月完結的日本央行行長黑田東彥稱，目前距離通脹2%目標仍有距離，故尚未到收緊貨幣政策的階段；而在他發表言論後，日圓兌美元亦下跌，一度見110.97水平。
華僑永亨：央行料壓日圓升勢
雖然隨着近期日圓升值，現時購買日本樓看似較高水；惟華僑永亨銀行報告指出，日本財相麻生太郎曾稱，如日圓過快升值會造成問題，反映當局不欲日圓太強勢，而且美債收益率上升，反而要關注日圓回調風險。分析亦指，日本經濟表現理想，現時央行當務之急為壓制日圓升勢，相信短期貨幣政策不變。
花旗認為，即使弱美元和經常帳盈餘有望利好日圓，但日圓兌人民幣和歐元貶值，可抵消兌美元升值的影響，或為日圓兌美元提供進一步下跌空間。該行料美元兌日圓未來6至12個月看108水平。
王弼：地價低 樓價升值潛力遜港
易方資本首席經濟師王弼表示，他去年看中了北海道一個兩層高、面積約1400方呎的物業，適合家庭度假之用。該物業位處北富良野，距離旭川機場約15分鐘車程，在此度假可免租酒店的煩惱；平日空置的時間則可以出租，幫補維修費。王弼坦言多次在日本投資物業，若購入樓齡較大的物業涉及高昂的維修費，最好有一個可靠的代理人幫忙。
談到回報方面，王弼坦言調整了心態，日本租金回報只是4厘至5厘，略勝存款，但當地地價低，難像香港樓價有這樣大的升值潛力；若投資者想賺錢，要留意日本每個地方對出租或做Airbnb（民宿）的要求條款都不一樣，因此要做足功課。
明報記者 王俊騏、龍彩霞
[海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4134&issue=20180126