在成都天府大道南延線，距離成都市中心約15公里的地方，一個全新的金融城正拔地而 起。按照2010年底出爐的政府規劃，這裡將有19座超過200米的高樓，其中天府國際金融中心、成都大魔方、川大無國界、棕櫚泉國際中心、美年國際廣場 等項目現已開工，部分項目幾近竣工。
據財新記者瞭解，目前成都金融城入駐企業寥寥可數。一直聚集在市中心騾馬市區域的金融機構們並不想輕易搬到這裡。而在位於成都市中心錦江區的東 大街（春熙路-鹽市口商業圈），政府也在重點規劃打造金融中心，想把銀行拉過去。「金融當然好，又漂亮又有稅收又有面子，但所有城市都在搞金融，成都並沒 有什麼優勢。金融城只是政府孤芳自賞。」一位成都當地開發商對財新記者說。
目前，整個成都市建築高度超過200米的商業項目總數（含規劃和在建）已超過30棟。
幾乎所有知名的開發商在成都都有商業項目，比如大悅城、萬象城、凱德來福士、萬達廣場（兩個）、花樣年、九龍倉、龍湖、新鴻基等。去年成都的商業項目新增數量位居全國首位，在建綜合體項目90多個，短期釋放的供應量十分龐大。
在成都西三環附近的光華大道，財新記者就看到，幾十個新建寫字樓和購物中心正扎堆開工。雖然有當地開發商向財新記者表示，成都的人口容量、消費 等潛力巨大，加之多年來沒有新建的購物中心入市，應能支撐得起這麼多商業地產項目。但他們也不得不承認，成都商業地產市場至少存在短期消化的壓力。中國商 業地產聯盟秘書長王永平更是一針見血地表示，成都目前中高檔次項目明顯過剩，「這就是泡沫」。
成都是中國商業地產行業的一個鏡像。一年前，被房地產宏觀調控逼到「牆角」的各大開發商紛紛向商業地產轉型（ 詳見本刊2011年第14期報導「人人都愛商業地產」），如今一擁而上帶來的投資泡沫已經迅速露出苗頭。
上海證大外灘國際金融服務中心置業有限公司總裁吳洋認為，中國的商業地產在2013年、2014年會有井噴式的危機，這個危機要比住宅地產危機來得更為迅猛，將是一場地震，一場災難。
現在，商業地產圈流行著這樣四句話：「行外樂觀，行內悲觀；內行樂觀，外行悲觀」。前兩句意指「外面的人看好，擠破頭想進，而裡面真正做事的人 已苦不堪言」；後兩句則指「真正懂商業地產的人，正在正確的道路上做著正確的事，市場潛力巨大，前景大好。但已擠入市場的外行人卻正面臨著無數難題，普遍 對項目前景悲觀。」短短一年間，商業地產就從「香餑餑」變成了「圍城」。
瘋狂的成都
在今年4月底召開的中國商業地產行業發展論壇上，圈內開始流傳一句話「瀋陽已經瘋了，成都、鄂爾多斯快瘋了。」陽光厚土商業地產基金執行董事陳 方勇向財新記者表示，開發商集中看好成都有兩個原因，一是地震後政府有很多優惠政策；二是國家鼓勵產業轉型，製造業重心正向中西部轉移，業界普遍認為成都 是中西部最好的城市，未來機會很大，應該進。
目前進入成都的多是知名大型開發商，商業項目不僅多，而且項目檔次、定位都很相似，同質化嚴重。王永平認為，雖然放在長週期看，成都或有潛力和能力消化這麼多商業項目，但至少目前看來，中高檔次項目明顯過剩，已出現泡沫。
項目定位設計缺少差異，所有的商場都差不多，裡面的牌子也都差不多——這是包括成都在內目前中國商業地產項目的通病，究其源頭是政府在規劃上的短視與盲從。
為了吸引更多的知名開發商，包括成都、大連、青島、鄂爾多斯等在內的多個二三線城市都打起了金融牌，規劃了所謂的「金融城」「金融街」或「PE 城」等。此外，「云計算基地」「軟件城」等各種概念也被地方政府廣泛使用。但按一般開發經驗測算，其中任何一個概念要做實，都需要至少八年到十年的時間。
成都當地一位開發商向財新記者表示，成都有電子科技大學等科技資源支持，所以成都軟件園經過十餘年發展，企業入駐情況很好，軟件可以搞外包，屬於外向型；但金融哪有那麼容易，金融在商業地產業內叫冷業態，是內收型的，並沒有產業輻射。
然而，成都金融城規劃十分龐大。據財新記者瞭解，成都金融城總體規劃於2010年底正式出爐，共規劃了超過200米高樓建築19座之多，包括 320米的保利國際廣場主塔樓、220米天府國際金融中心寫字樓、220米天府國際金融中心服務式公寓、220米銀泰中心主塔樓、218米成都大魔方酒店 塔樓、218米成都大魔方寫字樓A塔、204米成都大魔方寫字樓B塔。
建築高度達200米的建築則有：環球金融中心A塔、環球金融中心B塔、環球中心主塔樓、川大無國界D座、棕櫚泉國際中心A座、美年國際廣場A座 （高度暫定）、美年國際廣場B座（同上）、海洋中心主塔樓等。其中天府國際金融中心、成都大魔方、川大無國界、棕櫚泉國際中心、美年國際廣場等項目都已相 繼開工。目前整個成都市超過200米的項目總數已超過30棟。
美國福布斯雜誌2009年公佈的世界最高城市排名顯示，紐約以35座200米以上的高樓雄踞榜首，香港位居次席，迪拜和上海分別以25座和21 座分列第三、四名。目前北京超過200米的高樓僅有央視新址、銀泰中心、京廣中心以及330米高的國貿三期4座。成都的高樓規劃與建設，大有趕超世界之 勢。
招商競賽
開發商大批進入瀋陽的時間略早於成都，被業界形容為「已經瘋了」的瀋陽，商業地產市場暴露出了更多招商、後期運營的問題。
據財新記者瞭解，瀋陽一個知名綜合體項目，運營團隊引進了一個知名的餐飲品牌，但由於該綜合體人流一直很清淡，餐館經營不佳，拖欠商場數月房租。最後，商場強制關閉了餐館，與餐館工作人員發生了暴力衝突。
財新記者還瞭解到，青島有一個大型商場即將開業，運營團隊向一家服裝品牌招商，商戶開出的條件是：商場（甲方）需要墊資1000萬元幫商家把門 店裝修好，租金浮動，商戶根據經營情況，將收益的一部分交給商場作為租金。這樣，商家有效規避了風險，隨時可以入駐也隨時可以走人。風險主要由開發商承 擔，一旦人流不足，前期墊資很可能打水漂。
戴德梁行中國區董事、商業地產服務業務負責人張家鵬指出，近年來，各地商業地產投資普遍過熱，商業項目供應量大、再加上同質性高、集中入市，必 將導致開發商招商中與商家的博弈能力下降，補貼商家裝修費用、延長免租期、只採取銷售扣點提成等狀況更為普遍。他指出，業態承租能力是由商家利潤率決定 的。目前對商戶來說，商場可選餘地增大，議價能力提升，可以將風險部分甚至完全轉嫁給開發商。但長遠看，還是要能獲得盈利才行。
陳方勇向財新記者表示，國內缺少專業的商業運營商，後期運營管理又細又雜，專業管理人才嚴重缺乏，大多數開發商都沒有足夠的心理準備和人才儲備。在天津有個商業項目，連家樂福都難以立足。
喜悅真冰滑冰場總經理王品石對財新記者表示，「我們也在思考，現在項目這麼多，我們是趕緊去佔地，還是只選擇合適的做，很糾結。」
他判斷，國內現在有這麼多購物中心，可能會在未來三五年內進入市場整理期，那時候新開店會減少，如果現在不佔領這個市場，有可能自己在數量上就落後；反之如果盲目拓展，則可能對品牌又有損害。
商業地產運營難度大，風險大，這兩年隨著很多項目完工，很多開發商將在後期運營方面交出大筆學費。
「目前的行業應該叫地產商業，而不是商業地產。因為前十年的發展是一種開發行為和投資行為，更多是想在市場迅速套現，所以沒有持續五年、八年去 經營物業的想法，這是最大問題。」吳洋認為，由於國內開發商普遍對商業地產的全產業鏈不熟悉，這個行業在2013年、2014年會有井噴式危機。
盲目的商業規劃
投資過熱，規劃失控，項目扎堆，是目前中國部分城市商業地產面臨的普遍性問題，短期內大量項目集中放量，引發招商難、運營難等一系列連鎖反應。 據中國商業地產聯盟提供的數據顯示，2011年商業營業用房（包括商場、購物中心、批發市場等）施工面積達到5600萬平方米，同比增長26%；新開工面 積增長18%。投資方面，商業營業用房投資額同比增加31.64%，開發投資總額達到7300億元；辦公樓投資額同比增加40.79%。
王永平向財新記者表示，商業地產短期大規模增長源於三個因素。首先，政府對房地產的宏觀調控，特別是對住宅的調控促使地產商偏向於綜合體的發展 方式；其次，大型公司開始推出標準化產品線，這加快了項目開發速度，如大悅城、萬象城、銀泰中心等標準化產品。再者，城市化是商業、零售主要推動力，大量 農村人口轉變成城市人口，帶來消費行為方式、購買力、消費潛力等重大變化。在此背景下，地方政府越來越意識到，商業地產能夠帶來城市的繁榮，能夠拉動消 費，帶來稅收。
囿於住宅市場的限制性調控，地方政府轉而熱衷出讓商業土地。NAI新巢商用地產機構總經理蔣鵬向財新記者表示，在一些三四線城市，政府出讓土地中商業和住宅的配比甚至達到了51%或49%，逼著開發商做商業。
財新記者瞭解到，目前各大一線和部分二線城市的土地出讓已經幾乎沒有純粹的住宅用地，一定比例的商業配套是基本配置。
萬科總裁郁亮也曾向媒體表示，萬科做商業地產一定程度上是被動的，是拿地的需要，現在很難有純粹住宅土地出讓，萬科也不得不開始嘗試做住宅小區內的商業配套。
但地方政府對商業地產的理解淺薄，對商業用地的規劃也顯得短視。蔣鵬向財新記者表示，政府已經認識到只有商業才能拉動板塊和商圈發展，形成長期 穩定的財政收益，還有利於城市經營，但錯誤是規劃太不科學。政府應該立足於長遠規劃，首先明確板塊概念，其次商圈概念，然後再做業態配套，這樣才能有效地 規避同質化。
王永平指出，現在很多地方政府對商業地產的理解簡單化，將其等同於一般住宅產品，只要開發公司名氣大，就認為是好公司，可以批地做項目。正是地 方政府偏愛外資、有名氣、有背景的大企業，造成了一些城市同檔次的商業項目扎堆，為後期招商埋下了隱患。一位商業地產基金人士向財新記者舉例稱，在瀋陽， 大悅城、萬象城等幾個相同檔次、類似定位的綜合體項目幾乎同時開業，全部引進了如HM、ZARA等零售品牌，無法形成差異化的商圈概念，如何吸引人流成了 大問題。
大型商業強調商圈式發展，而政府在商業項目規劃上的急功近利導致了城市的商業項目佈局不合理，無法形成商圈效應，更帶來了土地浪費。
很多去各地考察過的行業人士都有一個共同感受，政府因土地財政而大量出售商業地產用地，一個二三線城市甚至人口僅百萬的城市會有五個、十個購物中心，而真正有消費能力的可能也就二三十萬人，如何支撐？
「可以預料，未來兩至三年將會有一大批商業項目死掉，或者招不到商，或者沒有客流量做不起來，有的甚至可能變成爛尾樓。」陽光厚土商業地產基金執行董事陳方勇向財新記者表示。
退出機制缺位
因為中國的商業地產行業存在一個硬傷，即沒有REITS（房地產信託投資基金）等退出機制，外資和本土的商業地產基金投資也並不活躍，所以下單寥寥可數。
2011年9月，黑石集團以14.6億元人民幣將所持有的上海Channel1購物中心95%的股權出售給香港新世界，成為轟動一時的交易。
保險資金雖然早就開閘，但投資非常不活躍。2011年9月，在保險資金不動產投資開閘一年之際，平安壽險獲得了保監會發出的「能力確認函」，這意味著壽險資金可以直接投資不動產，平安也由此成為業內首家獲得不動產牌照的險企。
在國際上，險資通常是商業地產最主要的投資來源之一。險資對商業資產的基本要求是現金流好，穩定性強，資產處置性好，但縱覽全國的商業地產項目，符合要求的項目少之又少。
恆隆地產董事長陳啟宗對財新記者稱，商業地產最大的風險是財務風險，特別是只租不賣的話，現金流就非常重要。目前，中國的險資、基金一般是整棟買，資本投資不活躍，說明中國商業地產的價值沒有做起來。
陳方勇指出，商業地產基金的投資人不成熟，基本上一年就想退出、就要見效，很難做長線項目；另外，產品不夠成熟，開發商自己也沒有底氣堅持持有運營。
業界公認的商業地產運營高手凱德商用，其最大優勢就在於資本管理，擁有多元化的投融資能力，利用私募基金、信託基金來持有項目，特別是能夠發行REITS在新加坡和香港上市，可以從資本市場獲得股權和債券融資。
但是在中國，除了極少數央企開發商擁有相對低成本的資金外，絕大部分商業地產項目都面臨著極大的融資與資金周轉壓力。