RICS籲增專家參與補地價仲裁
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GS(14)@2014-07-11 15:43:05http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140710/news/ec_lad1.htm
【明報專訊】為加快增加土地供應，今年施政報告曾提出「補地價仲裁先導計劃」，透過第三方人士介入，以仲裁方式加快達成補地價協議。英國皇家特許測量師學會(RICS)建議，政府可透過現行補地價機制，配合補地價仲裁計劃及專家裁決方式，多管齊下以加快審批補地價的程序。
最快12周有結果
根據現行的補地價機制，發展商需要遞交契約修訂申請予地政總署，署方會就申請發出一連串暫定建議及估價報告，最快約九個月才能向發展商提供首次補地價金額資料。假如補地價金額與發展商心目中作價有距離，發展商亦會多次上訴，整個補地價過程或長達數年，影響土地供應。
RICS香港分會補地價仲裁專責小組成員關樂平認為，補地價仲裁計劃有助加快審批補地價的程序，審批時間可縮短至12周至22周。學會建議，發展商對補地價金額首次上訴不果後，可以採用補地價仲裁計劃，金額的釐定應以雙方簽定仲裁協議的日期為準，以簡化市波動對金額釐定的影響。此外，政府及發展商可以各自任命專家，由其進行審議及調查，從而釐定出補價金額，雙方亦必須接受裁決結果。
RICS香港分會補地價仲裁專責小組負責人郭靖華補充，以補地價仲裁計劃來釐定補地價金額，成本必然較現行補地價機制為少，相信政府及發展商均樂意採用，但認為政府必須提高仲裁計劃的透明度，例如任用專家團隊時，可要求他們申報利益，避免出現利益衝突。
明報記者 李宛婷
李倞：港樓難負擔 較美海嘯前嚴重 籲增中型單位供應 鼓勵中產生育
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GS(14)@2018-01-25 14:51:03http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9247&issue=20180125
【明報專訊】美國研究機構Demographia本周一發表報告顯示，2017年第三季本港樓價對比家庭年收入比率高達19.4倍，屬歷史新高，即港人需要不吃不喝不花費、儲錢19.4年才買得起一個普通的住宅單位。香港中文大學未來城市研究所土地資源與房屋政策中心（下稱中心）早前研究過1997至2016年港人買樓負擔能力，結論同樣是港樓價高得難以負擔，而且這問題較美國2006年、即爆發金融海嘯前更嚴重。研究所副主任李倞接受訪問時表示，港府應該增加住宅供應，尤其是針對中產階層的需求，由房委會增建面積達40至69平方米（約430至742方呎）的居屋及首置上車盤，才可望穩定樓價。
Demographia最新報告顯示，本港私人住宅樓價中位數對家庭年收入中位數比率由2016年第三季的18.1倍，升至2017年第三季的19.4倍，連續8年成為全球最難負擔買樓的地區。Demographia已是第14年統計全球樓價負擔能力，是次研究涵蓋中國、英國、美國、澳洲、加拿大、日本、新西蘭等國家，合共293個城市。
按息辣稅也影響負擔能力
中心早前也統計了1997至2016年本港私人住宅樓價，研究港人買樓的負擔能力，而且研究的範疇更廣泛，涵蓋的變量（variable）更多樣化。
首先，與Demographia簡單地把去年第三季私樓樓價中位數619.2萬元除以家庭收入中位數31.9萬元得出19.4倍的供樓負擔比率不同，中心計算港人買樓負擔能力時也將按揭利率考慮在內，因為它會影響借按揭買樓的業主之每月按揭供款金額，繼而成為置業成本的一個重要組成部分。
其次是考慮到港府近年連番推出稅務辣招調控樓市，目前除非是首次置業的本港永久居民，否則買樓便要繳付15%的從價印花稅，這也是置業成本之一，故研究也會考慮有關稅率。
另外，中心根據香港政府統計署的住房面積劃分，選取了其中3類戶型，分別為40至69.9平方米、70至99.9平方米及100至159.9平方米，並假設各戶型分別對應不同收入的住戶，由此計算本港不同收入水平家庭的買樓負擔能力在1997至2016年間的變化。
家庭月入低於2萬難買私宅
負責該研究的李倞表示，他在研究初期曾參考Demographia的數據，不過，由於本港住宅市場的實際情况是政府大量提供公屋，故很多月入低於2萬元的家庭根本難以進入、亦不需要進入私人住宅市場，故他將有關家庭剔除於研究範圍以外。
另外，李倞把本港每年收入達24萬至42萬元、43.2萬至64.8萬元及66萬至94.8萬元的家庭分別定義為低、中、高收入家庭。對於面積介乎40至69平方米的私樓，研究計算了低、中、高收入家庭的可負擔能力；對於面積70至99平方米的戶型，計算了中、高收入家庭的可負擔能力；對於100至159平方米戶型，只計算了高收入家庭的可負擔能力。
由於研究包括按揭利率及辣招稅率等因素，故中心計算出來的負擔能力並非如Demographia一個簡單的樓價對年收入比率，而是一個指數，指數愈高代表樓價愈容易負擔。研究結果顯示，對於可負擔購買一個40至69.9平方米住私人住宅的家庭來說，2003年該指數高達2.2，2016年已大幅下跌至0.4附近（見圖）。
李倞表示，在2006年美國樓市泡沫爆破引致金融海嘯前，當地樓價的可負擔指數為1，遠較港樓2016年時為高，顯示2016年本港樓價難以負擔的問題遠較美國在海嘯前嚴重；由於2017年至今本港樓價進一步上升近兩成，遠遠拋離期內家庭收入的升幅，故估計目前情况更為嚴峻。
如何解決本港樓價高至港人難以負擔問題呢？該研究亦就此提供了方向。李倞採用迴歸分析（Regression Analysis），以樓價作為依變項（Dependent Variable），研究哪些變項（Independent Variable）會對樓價帶來重要的統計學影響（Statistical Significance），結果顯示，投資移民計劃與樓價呈正相關。
在2003年10月27日港府推出「資本投資者入境計劃」，目的是把資金帶來香港，讓不在香港參與經營業務的人也可來港定居，條件是將650萬元投資到香港的資產（股票、債券、存款證或物業），而7年後便可獲得香港永久居民身分。
中心的研究顯示，上述投資移民計劃對推升本港樓價的影響十分大，而港府在2010年10月將物業剔除在投資移民的可選資產之中，2015年1月更暫停整個計劃，否則目前樓價很可能更高。
中產屬社會棟樑 房策可優先照顧
另外，研究亦顯示供應增加與樓價呈負相關，當中40至69平方米的戶型的影響力尤大。因此，李倞認為，港府不可只依靠私人發展商，而是應該透過房委會興建居屋或首置上車盤，持續大幅增加中小型單位的供應，以低於私樓的價格出售予中產家庭，中長線來說可望穩定樓價：「對於社會穩定來說，中產階級十分重要，港府的房屋政策可以優先考慮為這批社會棟樑，創造適合生兒育女的理想居住環境。」
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2018-01-25 14:51:19http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0386&issue=20180125
【明報專訊】港府增建居屋及首置上車盤幫助中產階級上車，相信社會各界均會支持，問題是地從何來。李倞表示，本港已發展土地佔整體土地的比例僅三分之一，而深圳有關比率高達五成，反映港府在開發土地增加住宅供應上仍有很大空間：「香港的綠化帶實在太多，拿一點綠化帶出來發展住宅，便可以大幅增加住宅供應。」
香港大學房地產及建設系系主任及講座教授鄒廣榮在去年7月發表研究表示，填海是本港增闢新土地最有效和最快的方法，更提出研究填平本港第二大水塘、容量達2.3億立方米的船灣淡水湖，預料此舉可增加1200公頃土地，興建30萬個650平方呎的住宅單位。
港已發展土地佔比遠低於深圳
鄒廣榮當時解釋，船灣淡水湖原來的自然環境已在興建水塘時被破壞，故再發展該位置對環境影響亦相對小；他又說，可利用引水道將東江水引到其他水塘，亦建議政府增建海水化淡廠。
鄒廣榮提出上述建議後，隨即被部分人士指摘「完全脫離現實」、「無稽」，至今方案沒有進展，李倞為此可惜，他認同填平船灣淡水湖的方案可行，認為各界可慎重考慮。
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