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商業地產供應壓頂 新晉開發商風險巨大

http://www.cb.com.cn/1634427/20120505/371171.html
房地產調控近兩年來,住宅市場擠出的泡沫迅速向商業地產市場蔓延。

  世邦魏理仕的最新統計數據顯示,2012年成都寫字樓市場將在 二季度出現供應高峰,創紀錄地達到250萬平方米,2011年這一數據還不到100萬平方米。而未來兩年,成都將有1000萬平方米以上的商業項目入市, 對於成都這樣一年僅有60萬平方米左右消化量的區域中心城市來說,兩年的供應將面臨長達15年的靜態消化量。

  與成都一樣,天津、重慶、瀋陽、西安、南京、昆明、長沙等城市商業地產的開發量和供應量均十分龐大。多位資深業內人士表示,從供需關係來看,從今年三季度起,商業地產的泡沫問題將逐漸暴露。

  泡沫的顯現將直接導致,一些從住宅開發轉型商業地產的企業面臨巨大挑戰,或許萬通地產2012年一季度淨利潤大幅下滑只是商業地產陣痛的開始。

  庫存消化週期創新高

  從住宅領域「轉型」的開發商,正大舉進入商業地產投資,然而這樣的投資已經走向了另一個極端。

  以成都為例,據不完全統計,2011年5月成都市立項和在建的城市綜合體(商業體量超過5萬平方米)已超過88個,總體量達千萬平方米,而到2012年5月,這一數據有望達到150個。

  「2009年到2011年商業用地供應爆髮式增長的高峰,未來2年,成都將有1000萬平方米以上的商業項目入市。」在成都天愛地產顧問機構總經理何欣看來,成都商業地產投資泡沫風險已經浮現。

  然而供應迅速膨脹的還不止成都一地。中國商業地產聯盟近期發佈的《2010~2011中國商業地產發展報告》顯示,2011年全國商業地產開發投資總額接近1萬億元,部分二線城市的商業地產開發量更是創下2007年以來的新高。

  數據顯示,在昆明,未來5年僅商舖就將新增298.5萬平方米,人均商業面積將直追香港、上海。而在瀋陽「金廊工程」商業區,在建的以商業為主的項目達700多萬平方米,遠遠超過上海淮海路、南京路、四川北路三大商業街400多萬平方米的建築面積。

  「成都的商業環境還算良好的,但很多新規劃的大型商業綜合體由於總體開發量巨大,前期招商已經很成問題。」在成都同恆地產總經理文化勇看來,像瀋陽、昆明、重慶這樣的城市,商業地產大規模入市誘發的泡沫甚至超過了成都。

「這輪商業地產供應的迅速膨脹主要是住宅調控,資金轉投商業地產,加上受前期商業地產租售價格上漲的刺激,2012年不僅商業項目在建速度加快、供 應增加,而且還有大批新的增量資金正在伺機進入這一領域。」何欣表示,商業地產的庫存消化週期將會創下新高。「按過去兩年的平均消化量靜態計算,很多二線 城市的消化週期將超過15年,有的甚至達到60年。」

  地方政府推波助瀾

  天量供應面前,為何地產商仍蜂擁而至投身商業地產呢?

   「自2008年開始,特別是此輪房地產宏觀調控以來,住宅用地屢屢流拍或底價成交,地方政府便逐步加大商業用地的整理和推介進度。」在文化勇看來,大量 的城市綜合體項目在二線城市如火如荼的建設,最主要的原因是地方政府希望商業地產成為拉動當地發展的引擎及做好產業轉移的硬件基礎。

  隨著住宅市場宏觀調控的深入,二線城市尤其是省會城市的商業地產便成為很多地產商爭搶的蛋糕,「而當地政府則『順應市場』,大手筆規劃和推出商業用地,由此導致這些城市商業項目供應量激增。」世邦魏理仕表示。

  相關數據顯示,2012年一季度,成都共出讓土地59宗,以土地性質區分,商業用地為53宗,佔比達90%。而在4月26日,成都還首次集中推出總面積26959畝的土地,其中「北改」和天府新區的商業項目備受關注。

  「地方政府熱衷於批綜合體項目,有商場、酒店、寫字樓,再配套部分住宅。這樣的項目普遍位於市郊新城,以商業地產為主,拉動區域經濟。」何欣表示,這在一定程度上將形成商業地產高空置率的形成。

   在世邦魏理仕華西區董事總經理胡港文看來,一線城市以外的省會城市在未來一兩年之內都將面臨一個短期的放量供應,市場競爭加劇,超出市場需求的局面。 「這需要地方政府在發展中從土地的供應源頭上進行控制,更科學地去研究判斷未來對商業地產市場的新增需求量,這樣可以有調節性地增加新供應。」

  開發商難關到來

  巨量的供應壓頂和投資泡沫的顯現,考驗的不僅僅是地方政府,更直接的便是投身其中的開發商。

   萬通地產2012年一季報顯示,報告期內實現營業收入為1.23億元,比2011年同期下降54.49%;營業利潤為-1964萬元,同比大降近 183%;利潤總額為-1004萬元,同比降約136%;實現淨利潤為-1860萬元,同比降約273%;歸屬於上市公司股東的淨利潤為-2302.5萬 元,同比大降約3953%。

  就在2011年3月底,馮侖悄然辭去萬通董事長,此後,萬通地產的商業化轉型正式啟動,萬通地產新任董事長許立對外豪言,公司將在數年內實現商用物業收入佔總收入15%、利潤佔總利潤30%、投資型持有物業佔總資產20%~30%的目標。

  然而尷尬的一季報不經意間透露了轉型者所面臨的窘境,萬通僅是其中一家。

   「短期內市場上商業地產項目供應量過大,而地產商的開發、運營能力參差不齊,有些商業項目將難逃關閉、重組和被收購的命運。」文化勇表示,特別是二線城 市的新區項目,在當下住宅賣不動的情況下,商業地產也就缺乏足夠的人流和消費來支撐,這將讓部分地產商陷入住商輪動脫節的現狀。

  在更多 的地產界資深人士看來,受制於供應量過大以及信貸受限等問題,從今年三季度開始,商業地產的泡沫問題將會逐漸暴露。一些從住宅開發轉型商業地產的企業,特 別是2008年以後才開始進軍商業地產領域的企業,將面臨長期的難關。近兩年由於住宅受調控所限,一大批開發商轉而進入商業地產,造成部分城市商業地產供 應量偏大,而直接面臨巨大風險的還是這類新晉的商業地產開發商。

  有感於商業地產的消化難題,據瞭解,像世邦魏理仕這類商業地產服務商已經開始將商業地產的供應商和需求商一起打包,甚至與部分城市政府一起合作,以整體形式向澳洲、歐美作商業地產的推薦,從而解決商業地產單方面招商、招租和運營的難題。


商業 地產 供應 壓頂 新晉 開發商 開發 風險 巨大
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